營(yíng)區(qū)物業(yè)服務(wù)工程服務(wù)保障方案

營(yíng)區(qū)物業(yè)服務(wù)工程服務(wù)保障方案

目錄

第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范.............................................2

一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度.....2

二、維修服務(wù)承諾.................................................2

三、維修服務(wù)規(guī)范要求.........................................3

第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求.........................................5

一、設(shè)備維修維護(hù)范圍.........................................5

二、各崗位職責(zé).....................................................6

三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理.........................9

四、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo)...........10

第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理.......................................10

一、供配電系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)和管理.........................10

二、電梯、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行與管理...................12

三、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與管理...............................20

四、消防系統(tǒng)的運(yùn)行與管理...............................22

五、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與管理...........................26

第四節(jié)其他設(shè)備設(shè)施維修服務(wù).......................................28

一、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)...........................28

二、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修...........................30

三、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù).......................................36

1

第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范

日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作。工程

部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要

求：

一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度

1.工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。及

時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。

2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要

求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快

處理解決。

二、維修服務(wù)承諾

與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)

管理處，也可直接通知工程部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的

可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報(bào)修單或電話

后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場(chǎng)，并按以下要求操作：

（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除。

（二）涉及到需臨時(shí)購(gòu)買配件的維修，向報(bào)修的科室解

釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修。

（三）屬?gòu)?fù)雜故障應(yīng)立即向物業(yè)公司匯報(bào)，由其組織力

量或協(xié)調(diào)物業(yè)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體

2

承諾如下：

1.實(shí)行營(yíng)區(qū)業(yè)主報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向營(yíng)區(qū)業(yè)主

公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知工程部派人員維修。

2.水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)

修復(fù)。

3.其他維修項(xiàng)目：10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，根據(jù)維修

項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場(chǎng)給予解決；不能馬上修復(fù)的，

按約定時(shí)間給予修復(fù)。

4.有償維修：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，與營(yíng)區(qū)業(yè)主洽談，

確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。

5.做好從接單開(kāi)始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。

6.維修完畢應(yīng)要求營(yíng)區(qū)業(yè)主簽名確認(rèn)，并征求滿意度。

7.維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：

（1）臨修急修及時(shí)率100%；

（2）維修質(zhì)量合格率99%以上；

（3）營(yíng)區(qū)業(yè)主滿意率95%以上；

（4）有償服務(wù)回訪率100%，

（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)預(yù)約整改。

三、維修服務(wù)規(guī)范要求

要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，

乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，

嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房

間內(nèi)維修時(shí)還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：

3

1.敲門

接到報(bào)修，15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修處理。如果要

進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開(kāi)門。

2.介紹

辦公室的人員開(kāi)門或在門內(nèi)詢問(wèn)，工程部員工應(yīng)首先自

我介紹：

“對(duì)不起，打攪了，我是XX公司維修人員XX，前來(lái)為

您服務(wù)”。

3.進(jìn)門

如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。

經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具

袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上

拖著工具袋。

4.鋪布

走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦

公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能

將工具和拆卸的零件直接放在地上。

5.維修：

維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無(wú)

法避免時(shí)，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說(shuō)明，并說(shuō)一聲“非常

對(duì)不起”。

6.整理

維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修

4

工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面

受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。

7.試用

請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場(chǎng)試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)

轉(zhuǎn)，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。

8.講解

必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)

知識(shí)，及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。

9.如實(shí)填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人

員對(duì)修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求

一、設(shè)備維修維護(hù)范圍

（一）維修范圍

水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物、

燈具、風(fēng)扇、電插座、電開(kāi)關(guān)、水龍頭、洗手盆、大小便器

的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。

（二）維護(hù)范圍

1.建筑物上下水管道、雨水管。

2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路。

3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)。

5

4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走

廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。

二、各崗位職責(zé)

（一）工程部總體工作職責(zé)

1.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）

的運(yùn)行、保養(yǎng)、檢查、維修。

2.負(fù)責(zé)對(duì)管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)等分包方的保養(yǎng)、維

修等工作的監(jiān)督。

3.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)的運(yùn)行操作。

4.負(fù)責(zé)管理處所有機(jī)電設(shè)備備品、備件、維修保養(yǎng)材料

的申購(gòu)。

5.負(fù)責(zé)制定所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃并報(bào)批，并參

予大、中修計(jì)劃實(shí)施。

6.負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。

7.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的

收集、建立、整理，交綜合管理處保管。

8.負(fù)責(zé)水電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全運(yùn)行。

9.負(fù)責(zé)記錄所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。

10.負(fù)責(zé)抄水電表數(shù)，并作出總表與分表核對(duì)記錄。

11.負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳的建立，并及時(shí)交管理處保

管。

12.負(fù)責(zé)對(duì)所申購(gòu)物品的檢查。

13.負(fù)責(zé)對(duì)裝修用水、電的監(jiān)督管理。

6

14.負(fù)責(zé)為營(yíng)區(qū)業(yè)主提供維修服務(wù)。

（二）供電消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)視及停、送電操作保證安

全供電。

2.對(duì)配電室的開(kāi)關(guān)柜，變壓電器室進(jìn)行定期清掃、維護(hù)。

3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。

4.必須了解高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行情況。

5.及時(shí)發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行的隱患，將

事故因素清除在萌芽之前。

6.處理突然發(fā)生的停電事故。

7.辦理停電檢修工作票，并負(fù)責(zé)做好一切安全措施。

8.正確進(jìn)行用電記錄和電量計(jì)算，了解負(fù)荷情況。

9.對(duì)危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

10.堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無(wú)人值班或擅自離

崗。

11.負(fù)責(zé)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設(shè)備的操作、

維修、保養(yǎng)。

12.熟練掌握機(jī)電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量

準(zhǔn)時(shí)地完成維修任務(wù)。

13.負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。

14.供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告并在領(lǐng)班及班長(zhǎng)協(xié)助

下排除故障。

15.負(fù)責(zé)配電消防中心對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維

護(hù)保養(yǎng)。

7

16.牢固樹(shù)立“安全第一”的原則，認(rèn)真做好本職工作。

17.經(jīng)常檢查有無(wú)偷漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)

處理并向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

18.負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

19.負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器材

料。

20.負(fù)責(zé)本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護(hù)管理。

（三）設(shè)施設(shè)備維修崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為營(yíng)區(qū)業(yè)

主提供有償服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)順暢、舒適的環(huán)境。

2.遵守物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

3.服從管理，聽(tīng)從安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作，注意

安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量讓營(yíng)區(qū)業(yè)主滿意。

4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維

修任務(wù)。

5.努力學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)

意識(shí)。

6.對(duì)營(yíng)區(qū)業(yè)主文明禮貌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)公司創(chuàng)效益。

7.注意“工完場(chǎng)地清”，節(jié)約用料。

8.發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開(kāi)動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為物

業(yè)公司多做貢獻(xiàn)。

9.著裝整潔，佩戴工牌，建立、保持物業(yè)公司良好形象。

10.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

11.嚴(yán)格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設(shè)

8

備的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

12.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

題，及時(shí)處理。

13.負(fù)責(zé)冷暖水系統(tǒng)管道，所有排水系統(tǒng)管道包括消防水

龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設(shè)備、雨水管、樓層屋頂水箱、

生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。

14.負(fù)責(zé)各種管道、閥門及輔件的維護(hù)保養(yǎng)。

15.做好各種檢修、保養(yǎng)紀(jì)錄。

16.發(fā)揮工作主動(dòng)性和團(tuán)隊(duì)精神，配合部門做好其他工作

任務(wù)。

三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理

各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施、房屋的實(shí)際

情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施、房屋的規(guī)章制度、

管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中行之有據(jù)、

做之有理，進(jìn)一步保障XX營(yíng)區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施及房屋的安

全、可靠、正常運(yùn)行。

運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日

常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。

維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施及房屋的維護(hù)保養(yǎng)

工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對(duì)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)

備、設(shè)施故障及時(shí)上報(bào)供電消防監(jiān)控值班員程部領(lǐng)班，由各

專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究，制定解決辦法，

9

各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)

及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。

四、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo)

1.設(shè)備、設(shè)施、房屋的完好率：不小于98%

2.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修及時(shí)率：100%

3.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修合格率：100%

第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理

一、供配電系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)和管理

電力保障對(duì)營(yíng)區(qū)來(lái)說(shuō)，是最基本的保障，也是最重要的

保障。通過(guò)對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過(guò)程的控制，

確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)要做好備用發(fā)電

機(jī)的管理，做好供電應(yīng)急管理，滿足XX營(yíng)區(qū)所有設(shè)備、設(shè)

施正常運(yùn)作的需求。

（一）供電基礎(chǔ)管理

1.為了保證供電設(shè)備設(shè)施的安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，操

作、維護(hù)、保養(yǎng)人員必須持有專業(yè)資格證書（包括電工操作

證和高壓進(jìn)網(wǎng)證等）。

2.電氣工程師應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、

要求，合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)

10

的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。

3.嚴(yán)格按照工作手冊(cè)操作。必須具備全面性電工技能，

會(huì)看XX營(yíng)區(qū)的電器安裝系統(tǒng)圖，熟悉所有的電氣設(shè)備性能、

線路的分步走向，懂得強(qiáng)、弱電的線路維修和用戶的設(shè)備維

護(hù)。對(duì)自己的責(zé)任工作范圍內(nèi)的設(shè)備要做到三勤（勤巡視、

勤檢查、勤保養(yǎng)），四會(huì)（會(huì)操作、會(huì)判斷異常、會(huì)維護(hù)、

會(huì)保養(yǎng)）。

（二）供電運(yùn)行管理

1.運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《值班管理規(guī)定》實(shí)行24

小時(shí)值班制，對(duì)XX營(yíng)區(qū)環(huán)網(wǎng)柜、中置柜、變壓器室、柴油

發(fā)電機(jī)、配電柜、動(dòng)力箱和照明箱等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡

回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。

2.發(fā)電機(jī)要求定期試運(yùn)行，每10天試運(yùn)行一次，不帶負(fù)

荷運(yùn)行15分鐘；每月帶負(fù)荷運(yùn)行一次，做好檢查和試運(yùn)行

記錄。

3.運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過(guò)程中必須嚴(yán)格

按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行，牢固樹(shù)

立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

4.運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的

運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告，并做好詳細(xì)記錄。

（三）系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

1.維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電

氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》

進(jìn)行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術(shù)措

11

施”。按規(guī)定保養(yǎng)所有的設(shè)備，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患問(wèn)題。

2.維修人員應(yīng)熟悉、掌握XX營(yíng)區(qū)各系統(tǒng)所有照明器具情

況，認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整

潔無(wú)缺損、無(wú)松落，達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率

100%。

3.按年度保養(yǎng)計(jì)劃，電氣工程師應(yīng)及時(shí)組織人員對(duì)供電

系統(tǒng)做一次全面的系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實(shí)際需要充分

做好合理用電調(diào)配工作。運(yùn)行值班人員必須堅(jiān)守崗位，隨時(shí)

做好為用戶服務(wù)的準(zhǔn)備，出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、解決，最大

限度地滿足營(yíng)區(qū)的用電需求。

（四）供電應(yīng)急措施

1.在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí)，電氣工程師應(yīng)及早組織人員

對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修

工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過(guò)后，應(yīng)對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

題及時(shí)處理。

2.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)

域電源，積極滅火。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查

方可恢復(fù)供電。

3.自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)

常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員應(yīng)按《發(fā)電機(jī)維護(hù)、

保養(yǎng)規(guī)程》及時(shí)進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)記錄，保持油

路、水路暢通無(wú)泄漏，油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線。

二、電梯、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行與管理

12

電梯、自動(dòng)扶梯管理圖（見(jiàn)下表）

電梯、自動(dòng)扶梯設(shè)備作為重要的垂直運(yùn)輸工具，屬于一

旦存在質(zhì)量問(wèn)題，即對(duì)人民生命財(cái)產(chǎn)造成重大危害的特種設(shè)

備。它的正常運(yùn)行密切聯(lián)系著XX營(yíng)區(qū)的正常運(yùn)作。因此電

梯、自動(dòng)扶梯的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)管理在XX營(yíng)區(qū)的管理

工作中占有重要的地位。

13

電梯須建立嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)制度，由電梯維

保公司負(fù)責(zé)專業(yè)維保，電梯配備有專業(yè)人員保養(yǎng)，保養(yǎng)人員

需持有上崗證。對(duì)各梯的運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)情況做好記錄并對(duì)梯

內(nèi)進(jìn)行衛(wèi)生保潔與消毒工作。同時(shí)按照有關(guān)部門規(guī)定及時(shí)通

知專業(yè)公司做好電梯年檢工作。

（一）電梯、自動(dòng)扶梯日常運(yùn)行管理

1.電氣工程師（電梯）應(yīng)根據(jù)XX營(yíng)區(qū)的實(shí)際情況，確定

每臺(tái)電梯保養(yǎng)時(shí)間，并形成《電梯運(yùn)行時(shí)間表》，制成告示

牌，置于醒目位置。

2.維保明細(xì)

（1）垂直電梯維護(hù)保養(yǎng)頻次表

檢查調(diào)加油或更電壓或溫

項(xiàng)目?jī)?nèi)容吸塵清潔故障備注

整換油度檢查

電梯電話3次/月1次/季

機(jī)房、轎廂3次/月

曳引機(jī)3次/月1次/年1次/季

抱閘（間隙3次/月1次/月1次/季

限速器3次/月1次/季1次/季

14

電梯控制柜3次/月1次/季1次/季

所有安全開(kāi)3次/月1次/季

廳門觸點(diǎn)3次/月1次/月

廳門機(jī)械3次/月1次/月1次/季

轎門機(jī)械3次/月1次/月1次/季

平層感應(yīng)器3次/月1次/季1次/季

轎頂操縱箱2次/月1次/季1次/季

主、付軌導(dǎo)靴2次/月1次/季

安全鉗3次/月1次/季1次/季

限速、限位開(kāi)3次/月1次/季

安全觸板3次/月1次/月1次/季

轎門光電保3次/月1次/季

主、付軌油壺2次/月1次/月1次/季

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指令按鈕、指3次/月1次/季

轎廂風(fēng)扇2次/月1次/季1次/季

轎廂按鈕開(kāi)3次/月1次/季

轎門、廳門滑2次/月

主鋼絲繩漲3次/月1次/年

超載蜂鳴器3次/月

警鈴3次/月

停電應(yīng)急平3次/月

緩沖器3次/月1次/年1次/季

門球、門刀2次/月1次/季

限速器鋼絲2次/月1次/季1次/季

GPS稱重裝置2次/月1次/季

注：維護(hù)保養(yǎng)的周期應(yīng)根據(jù)電梯使用情況、工作環(huán)境而

定，但只可增加，不能減少。

（2）自動(dòng)扶梯維護(hù)保養(yǎng)頻次表

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加油或電壓或吸塵清

項(xiàng)目?jī)?nèi)容檢查調(diào)整故障備注

更換油溫度檢潔

查

上、下機(jī)箱2次/星期1次/季

驅(qū)動(dòng)鏈、扶手驅(qū)動(dòng)

2次/星期1次/月1次/季

鏈、梯極鏈

驅(qū)動(dòng)裝置2次/月1次/季1次/季

自動(dòng)、手動(dòng)加油裝

2次/月1次/月1次/季

置

制動(dòng)器動(dòng)作及間隙2次/月1次/季1次/季

各安全、急停開(kāi)關(guān)2次/月1次/季1次/季

扶手帶2次/月1次/季

扶手帶傳動(dòng)輪及驅(qū)

次月次季

動(dòng)2/1/

輪

梯級(jí)2次/月1次/季

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梳齒板2次/星期1次/季

裙板、旁板2次/月1次/季

照明2次/季1次/季1次/季

備注：

1.凡對(duì)檢查的結(jié)果必須有雙方的簽證，并各持壹份備案。

2.對(duì)檢查項(xiàng)目周期只能提前不得推遲。

3.發(fā)現(xiàn)使用警示標(biāo)志有損壞要立即更換。

（3）重要說(shuō)明

維保單位報(bào)價(jià)超過(guò)1200元人民幣的零部件或零配件，

須經(jīng)發(fā)包方審核批準(zhǔn)才能更換（發(fā)包方視具體情況確定是否

對(duì)其自行采購(gòu)。若由發(fā)包方采購(gòu)，維保方必須無(wú)條件配合安

裝）。

3.電氣工程師（電梯）根據(jù)《電梯使用規(guī)定》和《電梯

手冊(cè)》，制訂《電梯日常運(yùn)行操作規(guī)程》，內(nèi)容包括：

（1）電梯、自動(dòng)扶梯操作規(guī)程

（2）電梯管理員巡視檢查項(xiàng)目及要求

（3）電梯異常處理辦法

（4）電梯操作員應(yīng)按照《電梯日常運(yùn)行操作規(guī)程》操

作，按時(shí)開(kāi)關(guān)梯，做好電梯清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)

告電氣工程師（電梯）。

18

（5）電梯管理員按照巡視檢查項(xiàng)目及要求進(jìn)行巡視檢

查，填寫相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告電氣工程師（電

梯）。

（6）電氣工程師（電梯）對(duì)電梯、自動(dòng)扶梯發(fā)生的問(wèn)

題進(jìn)行判斷，及時(shí)組織人員或通知相關(guān)人員協(xié)助解決。

（二）電梯、自動(dòng)扶梯保養(yǎng)管理

1.電氣工程師（電梯）協(xié)同電梯維修保養(yǎng)單位主管，根

據(jù)《電梯安全維修保養(yǎng)規(guī)程》及XX營(yíng)區(qū)的要求，確定電梯

維修工崗位職責(zé)及服務(wù)目標(biāo)，并編制各類電梯保養(yǎng)記錄表。

2.電梯例行保養(yǎng)電梯、自動(dòng)扶梯的保養(yǎng)工作堅(jiān)持“零干

擾原則”，應(yīng)在設(shè)備停用期間進(jìn)行。

3.電梯保養(yǎng)人員每月初編寫該月電梯保養(yǎng)計(jì)劃。

4.對(duì)XX營(yíng)區(qū)每臺(tái)電梯按照當(dāng)月電梯保養(yǎng)計(jì)劃中的時(shí)間

安排及保養(yǎng)規(guī)程中要求的檢查項(xiàng)目，掛牌進(jìn)行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

題及時(shí)解決，并做好保養(yǎng)記錄。

（三）電梯維修管理

1.電梯維修保養(yǎng)單位接到電氣工程師（電梯）發(fā)出的電

梯、自動(dòng)扶梯故障通知后，必須在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行

修理，并做好相應(yīng)記錄。

2.電梯中、大修理工作由電梯維修保養(yǎng)單位根據(jù)電梯狀

況提出書面申請(qǐng)，報(bào)電氣工程師（電梯）和XX營(yíng)區(qū)審查，

批準(zhǔn)后，由電梯維修保養(yǎng)單位組織施工。

（四）電梯質(zhì)量檢查

1.電氣工程師（電梯）至少每季度對(duì)所有電梯保養(yǎng)質(zhì)量

19

及安全性能進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。

2.每年在電梯安全合格證有效期結(jié)束前兩個(gè)月，電氣工

程師（電梯）協(xié)助電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行

自檢后，報(bào)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)檢測(cè)部門年檢。

三、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與管理

中央空調(diào)系統(tǒng)是XX營(yíng)區(qū)所有設(shè)備中耗電量最大、所占

比重最多的機(jī)電設(shè)備。我們要科學(xué)管理、合理調(diào)整運(yùn)行時(shí)間

和參數(shù)，做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保所有空調(diào)設(shè)備的科學(xué)、合理、

正常、安全運(yùn)行。

通過(guò)對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)的制冷、通風(fēng)、加熱等過(guò)程的控制，

使空調(diào)區(qū)域內(nèi)空氣的溫度、相對(duì)濕度、流動(dòng)速度以及潔凈度

隨時(shí)達(dá)到設(shè)計(jì)要求和舒適狀況，充分滿足XX營(yíng)區(qū)運(yùn)作期間

對(duì)環(huán)境的要求，為用戶提供滿意的空調(diào)服務(wù)。

空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)各種空調(diào)每年清潔保養(yǎng)兩次，各種空調(diào)未

端過(guò)濾網(wǎng)面板每月最少清潔保養(yǎng)1次。保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常和

制冷潔凈需求。每月進(jìn)行保養(yǎng)，并提交運(yùn)行情況報(bào)告和水處

理報(bào)告。保障冷卻、冷凍、循環(huán)水達(dá)到規(guī)定指標(biāo)。

（一）中央空調(diào)設(shè)備、設(shè)施管理

機(jī)電工程師要詳細(xì)掌握中央空調(diào)系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料，根據(jù)

設(shè)備設(shè)施的實(shí)際情況負(fù)責(zé)制定出空調(diào)冷水機(jī)組、循環(huán)水系

統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)的“操作規(guī)程”和“維護(hù)保養(yǎng)規(guī)

程”，并完善各種規(guī)章制度。

（二）中央空調(diào)系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

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1.中央空調(diào)系統(tǒng)的日常運(yùn)行和管理工作由運(yùn)行值班人員

負(fù)責(zé)，必須嚴(yán)格按照《空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定》執(zhí)行。

2.中央空調(diào)運(yùn)行期間，值班人員應(yīng)及時(shí)打開(kāi)系統(tǒng)風(fēng)柜、

風(fēng)機(jī)盤管及各層新風(fēng)機(jī)。遵照《值班管理規(guī)定》認(rèn)真對(duì)冷水

機(jī)組、循環(huán)水系

統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施做好巡視檢查工作，

并做好相應(yīng)工作狀況記錄。

3.值班巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須及時(shí)上報(bào)，嚴(yán)格按操作

規(guī)程和順序進(jìn)行處理，處亂不驚，確保中央空調(diào)系統(tǒng)安全、

穩(wěn)定運(yùn)行。

4.根據(jù)XX營(yíng)區(qū)運(yùn)作和環(huán)境的特殊性，值班人員應(yīng)認(rèn)真分

析及時(shí)調(diào)整中央空調(diào)的制冷、加熱控制參數(shù)，并根據(jù)實(shí)際開(kāi)、

閉展時(shí)間及時(shí)做好停電、送電工作，使中央空調(diào)系統(tǒng)達(dá)到合

理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，即保證空氣的品質(zhì)，又減少操作費(fèi)用，

節(jié)約能源。

（三）中央空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)

中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，取決于設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)

保養(yǎng)和定期檢修，其具體工作由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)。

1.完整的空調(diào)系統(tǒng)由制冷和加熱兩個(gè)分系統(tǒng)組成，因此，

對(duì)系統(tǒng)制冷、加熱設(shè)備設(shè)施的中、大型定期維護(hù)、保養(yǎng)、檢

修工作可以利用其非使用季節(jié)進(jìn)行。

2.中央空調(diào)的制冷、通風(fēng)、加熱等系統(tǒng)在正常工作期間，

機(jī)電工程師應(yīng)根據(jù)有關(guān)要求組織維修人員對(duì)系統(tǒng)做好保潔、

通風(fēng)和設(shè)備、設(shè)施的潤(rùn)滑工作。

21

3.維修人員在日常工作中應(yīng)定期對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水系

統(tǒng)，風(fēng)系統(tǒng)、熱交換系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)

問(wèn)題（滴、漏現(xiàn)象）應(yīng)即時(shí)處理，如發(fā)生部件更換，及時(shí)上

報(bào)，由機(jī)電工程師組織人員進(jìn)行維修。

4.大、中型維護(hù)、保養(yǎng)工作應(yīng)由機(jī)電工程師負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)專

業(yè)部門協(xié)商處理并及時(shí)在設(shè)備檔案中做好詳細(xì)記錄。

四、消防系統(tǒng)的運(yùn)行與管理

消防管理是XX營(yíng)區(qū)物業(yè)服務(wù)中心工作中的重點(diǎn)，為了

保證XX營(yíng)區(qū)工作人員、人民群眾所有人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，

應(yīng)貫徹“安全第一，預(yù)防為主，防消結(jié)合”、“專業(yè)消防與

義務(wù)消防相結(jié)合”的方針，時(shí)刻牢記“隱患險(xiǎn)于明火，防范

勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的道理。以《中華人民共和國(guó)消

防法》和《高層建筑消防管理規(guī)則》為準(zhǔn)則，并結(jié)合本營(yíng)區(qū)

的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，全員參與消防管理工作，確保安全第一。

消防系統(tǒng)的維護(hù)需要委托有資質(zhì)的消防維保公司進(jìn)行

維保。每天對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡查，定期試運(yùn)行消防水泵，確

保設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)消防泵、消火栓、噴淋設(shè)備、

消防炮、消防末端報(bào)警裝置、警報(bào)裝置、消防廣播、警鈴、

消防電話及各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備進(jìn)行檢查與保養(yǎng)，確保系統(tǒng)正常運(yùn)

行。

（一）消防系統(tǒng)的運(yùn)行管理

1.消防系統(tǒng)的操作人員應(yīng)經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格后持

證上崗。

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（1）掌握自動(dòng)消防系統(tǒng)的功能及操作規(guī)程；

（2）每日測(cè)試主要消防設(shè)施功能，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在24小

時(shí)內(nèi)排除，不能排除的應(yīng)逐級(jí)上報(bào)；

（3）核實(shí)、確認(rèn)報(bào)警信息，及時(shí)排除誤報(bào)和一般故障；

（4）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，及時(shí)報(bào)

警和啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)施。

2.每天對(duì)消火栓進(jìn)行檢查，保證消火栓不被遮擋、圈占、

埋壓；

消火栓應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)；消火栓箱內(nèi)配器材配置齊全，系

統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。

3.每天對(duì)自動(dòng)噴淋進(jìn)行檢查，保證灑水噴頭不應(yīng)被遮擋、

拆除；報(bào)警閥、末端試水裝置應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)，并便于操作；

定期進(jìn)行測(cè)試和維護(hù)；系統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。

4.每天對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，保證探測(cè)器等報(bào)

警設(shè)備正常；不得擅自關(guān)閉系統(tǒng)，維護(hù)時(shí)應(yīng)落實(shí)安全措施；

應(yīng)由具備上崗資格的專門人員操作；定期進(jìn)行測(cè)試和維護(hù)；

保證系統(tǒng)應(yīng)保持正常工作狀態(tài)。

加強(qiáng)日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的設(shè)

施、線路齊全，完好無(wú)損，隨時(shí)可啟用，定期進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，

確保整個(gè)系統(tǒng)反應(yīng)正常；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障，零星維修合

格率達(dá)到100%；照明設(shè)備，疏散標(biāo)志完好，維修合格率達(dá)

到100%。定期對(duì)消防系統(tǒng)及背景音樂(lè)系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。

（二）消防設(shè)備的日常管理

1.機(jī)電工程部應(yīng)根據(jù)學(xué)院的結(jié)構(gòu)和防火特點(diǎn)制訂《消防

23

設(shè)備的檢查表》，并嚴(yán)格按執(zhí)行；

2.水電工程部根據(jù)《消防手冊(cè)》制訂《消防系統(tǒng)操作保

養(yǎng)規(guī)程》，內(nèi)容包括：

（1）消防設(shè)備操作規(guī)程；

（2）消防設(shè)備巡視檢查項(xiàng)目及要求；

（3）消防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程。

3.維修人員應(yīng)根據(jù)《消防系統(tǒng)操作保養(yǎng)規(guī)程》操作，做

好消防設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)；

4.維修人員按照巡視檢查項(xiàng)目及要求進(jìn)行巡視檢查，填

寫相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告主管工程師；

5.水電工程部根據(jù)發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行判斷，及時(shí)組織人員

或通知相關(guān)人員協(xié)助解決。

（三）消防設(shè)備的保養(yǎng)管理

1.水電工程部根據(jù)《消防系統(tǒng)操作保養(yǎng)規(guī)程》及實(shí)際情

況的要求，編制消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程；

2.嚴(yán)格執(zhí)行消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程，定日定期進(jìn)行消防

設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)，并填寫相應(yīng)記錄；

3.消防設(shè)備巡查保養(yǎng)

（1）每天巡視檢查火災(zāi)報(bào)警控制盤（如火災(zāi)功能、故

障功能）是否正常，有無(wú)指示燈損壞。

（2）每天對(duì)風(fēng)機(jī)、消火栓、消防炮及噴淋等進(jìn)行外觀

巡視，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

（3）每天維修人員對(duì)消防泵、消防水池進(jìn)行巡視，檢

查是否一切正常。

24

（4）每天檢查疏散指示燈，各消防通道有無(wú)異常。

（5）每天檢查背景音樂(lè)的使用情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處

理或上報(bào)。

4.消防設(shè)備的定期保養(yǎng)

（1）每月或重大節(jié)日前，應(yīng)對(duì)消火栓進(jìn)行一次檢查。

（2）每月由維修人員對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制盤進(jìn)行聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，

確保其工作靈敏正常。

（3）每季度全面檢查消防栓箱及二氧化碳滅火器，確

保其功能正常使用可靠。

（4）定期檢查事故照明及疏散指示燈，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)

更換。

（5）每月由維修人員抽查煙、溫感總數(shù)的百分之五，

以檢驗(yàn)其靈敏可靠性。

（6）每月由維修人員對(duì)消防泵進(jìn)行例行保養(yǎng)一次。

（7）每月由維修人員對(duì)排、抽煙機(jī)進(jìn)行手動(dòng)啟動(dòng)一次，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理或上報(bào)。

（8）每半年由維修人員對(duì)所有火災(zāi)報(bào)警控測(cè)器進(jìn)行一

次實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)失效的火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器應(yīng)及時(shí)更換；對(duì)

電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，并清理塵埃。

（四）消防設(shè)備的維修管理

1.水電工程部在接到火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器誤報(bào)后，應(yīng)盡快趕

到監(jiān)控中心，查看報(bào)警記錄，并對(duì)誤報(bào)的探測(cè)器進(jìn)行清潔處

理，做好記錄。

2.對(duì)于處理不了的故障應(yīng)及時(shí)匯報(bào)水電工程部，并處請(qǐng)

25

專業(yè)人員共同處理。

3.由水電工程部負(fù)責(zé)制訂消防系統(tǒng)的大修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)

行，確保消防系統(tǒng)靈敏可靠。

五、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與管理

保證給水系統(tǒng)運(yùn)行安全；二次供水設(shè)施，須按照《XX經(jīng)

濟(jì)特區(qū)用水二次供水管理規(guī)定》，每年清洗消毒兩次，并進(jìn)

行水質(zhì)檢測(cè)，保證二次供水水質(zhì)100%達(dá)標(biāo)。

對(duì)排水系統(tǒng)管網(wǎng)及地下車庫(kù)排污泵等重要設(shè)備進(jìn)行定

期檢查和維護(hù)，確保排水設(shè)備運(yùn)行正常，排水系統(tǒng)管網(wǎng)無(wú)堵

塞。確保在異常天氣，如暴雨季節(jié)的排水安全。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備運(yùn)行正常完好率100%。

（一）維護(hù)與管理

1.泵房、消防水設(shè)備等由服務(wù)中心指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)控、

清潔及日常運(yùn)行的巡視；

2.水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備、儀器由值班人員負(fù)責(zé)操作、無(wú)關(guān)

人員不得進(jìn)入水泵房，嚴(yán)禁非值班人員操作各種開(kāi)關(guān)、按鈕；

3.消防泵、生活泵、污水泵及各類控制開(kāi)關(guān)、按鈕、閥

門應(yīng)有明顯操作標(biāo)志，標(biāo)志簡(jiǎn)單易懂，正確無(wú)誤，控制開(kāi)關(guān)

一般應(yīng)置于“自動(dòng)”位置。高壓用電設(shè)備有危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)，并有

防觸措施；

4.水泵、儀表、閥門控制開(kāi)關(guān)應(yīng)定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及

時(shí)進(jìn)行維修、更換，確保控制性能良好；

5.由服務(wù)中心指派責(zé)任心強(qiáng)，身體健康的人員負(fù)責(zé)水池

26

（箱）的日常管理工作；

6.水池（箱）容積及管道口徑應(yīng)滿足用水需求，生活用

水與消防用水管道布置合理，不存死水區(qū)；

7.水池（箱）結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕；

水池（箱）入孔必須加蓋加鎖，銷匙由專人保管；水池（箱）

溢流管口、通氣孔應(yīng)有防蚊蟲(chóng)進(jìn)入的不銹鋼紗網(wǎng)；溢流管、

排空管不得與下水道直接相連；

8.水池（箱）每半年至少由專業(yè)清潔機(jī)構(gòu)清洗消毒一次，

并取得當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)中心出具的水質(zhì)檢測(cè)合格證明。在水質(zhì)

二次污染高發(fā)期應(yīng)適當(dāng)增加清洗次數(shù)，定期投加適量消毒

劑；

9.水池(箱)管道、閥門定期維護(hù)，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)

象，應(yīng)立即組織維修更換。非管理人員不得隨意開(kāi)啟或關(guān)閉

水池（箱）閥門；

10.水池（箱）四周應(yīng)保持清潔，定期殺滅蚊蟲(chóng)；周圍

30米范圍內(nèi)，禁止設(shè)置旱廁或堆放垃圾堆。

（二）漏水應(yīng)急處理

1.檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，例如沖廁水、排水

等，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通

知工程維修人員請(qǐng)求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)

場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，

如電力變壓器等。

2.利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等

設(shè)備，并需將電梯立即升上最高層，以免被水浸濕而使機(jī)件

27

受損。

3.用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。

4.如漏水可能影響日常操作，保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問(wèn)題，

須拍照片以作日后存檔及證明。

5.通知綜合事務(wù)部清潔衛(wèi)生員清理現(xiàn)場(chǎng)積水，檢查受影

響范圍，通知受影響單位。

6.日常巡邏時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥，雜物或塑料袋，

隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。

7.如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足

夠沙包，作為爆水及雨季使用。

第四節(jié)其他設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)

一、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)

（一）按照國(guó)家和北京地區(qū)相關(guān)電氣管理規(guī)范，由電氣

工程師根據(jù)設(shè)備性能、技術(shù)資料等，合理制定《低壓電氣設(shè)

備檢修計(jì)劃》及相關(guān)操作、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，報(bào)被服務(wù)方用電

管理部門審核同意后執(zhí)行。

（二）值班人員必須嚴(yán)格按照《值班管理規(guī)定》實(shí)行24

小時(shí)值班制，對(duì)有關(guān)低壓設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做

好相應(yīng)記錄。

（三）物業(yè)公用照明設(shè)施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要

28

及時(shí)安排相關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行檢查、維修。

（四）物業(yè)維修人員發(fā)現(xiàn)有私拉、私接電氣線路等情況，

須及時(shí)向被服務(wù)方用電管理部門匯報(bào)并協(xié)助被服務(wù)方用電

管理部門處理解決。

（五）物業(yè)維修人員每周須對(duì)所有電氣、照明設(shè)備進(jìn)行

檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)登記、維修。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患問(wèn)題，

須及時(shí)向被服務(wù)方用電管理部門報(bào)告。每年春秋兩季各安排

一次低壓電氣設(shè)備的集中清掃、檢修，不留死角。

（六）在遇有大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣時(shí)。電氣工程師

須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)

視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備，災(zāi)情過(guò)后，對(duì)所有供電系統(tǒng)全

面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

（七）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)

域電源，積極滅火。事后必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方

可恢復(fù)供電。

（八）物業(yè)接到報(bào)修電話后，須盡快安排維修人員在15

分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展維修，做好維修記錄。一般故障維修不

應(yīng)超過(guò)30分鐘，活完場(chǎng)凈，被維修單位在維修單上簽字。

（九）維修需要停電時(shí)，物業(yè)需提前告知被服務(wù)方用電

管理部門，得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

（十）被服務(wù)方用電管理部門有權(quán)要求物業(yè)對(duì)不能勝任

崗位要求的維修人員進(jìn)行更換。

（十一）遇緊急任務(wù)或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服

從被服務(wù)方用電管理部門的臨時(shí)調(diào)遣并積極協(xié)助處理。

29

二、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持辦公樓房屋原有完好等

級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維

護(hù)管理工作。

（一）每年進(jìn)行一次房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)

定，保證房屋完好率達(dá)100%。

（二）要愛(ài)護(hù)辦公樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)被服務(wù)方批準(zhǔn)，不得

對(duì)辦公樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)。

（三）及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，

一般維修任務(wù)不超過(guò)24小時(shí)。

（四）房屋維修養(yǎng)護(hù)范圍

房屋維修養(yǎng)護(hù)范圍包括房屋本體的承重結(jié)構(gòu)部件（包括

基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造

柱、梁、墻等），外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、

門廳及公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施，本體上

下水主管、智能化系統(tǒng)等防盜監(jiān)控設(shè)施，非本體的門、窗、

玻璃、照明燈等設(shè)施。

結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)房屋本體共用部位及非本體

部分制訂了詳實(shí)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。具體內(nèi)容如下：

30

日常維修

序維修類

項(xiàng)別劃分

號(hào)計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施

目

效果

1）由于使

用不當(dāng)造成

結(jié)構(gòu)局部受

損較輕，由工

1）局部日1）

房程維修班按

受損常每周巡房屋修繕

屋承重房屋修繕規(guī)1）安

2）施工查一次，發(fā)標(biāo)準(zhǔn)2）

及抗震定實(shí)施維全、正常

質(zhì)量原因造現(xiàn)問(wèn)題，立有關(guān)工

結(jié)構(gòu)部修；如局部受

1使用2）

成的結(jié)構(gòu)問(wèn)即處理、維程施工

位輕功能完好

題修技術(shù)規(guī)范

重，應(yīng)請(qǐng)

專家“會(huì)診”，

提出方案，委

托專業(yè)公司

實(shí)施；

31

1）

1）外墻無(wú)鼓

房屋修繕

每

面局部滲漏由工程無(wú)脫、無(wú)

標(biāo)準(zhǔn)2）

周檢查一

2）外墻面的維修班按有滲水無(wú)

外墻面

外遍，發(fā)現(xiàn)

大面積滲漏關(guān)修繕規(guī)程違章、整

2修繕作

墻面問(wèn)題，及時(shí)

3）幕墻玻璃實(shí)施潔統(tǒng)一

業(yè)規(guī)程

維修

1）隔熱由工程維1）1）無(wú)

每

層破損2）防修班按相應(yīng)作房屋修繕?lè)e水、

月檢查一

水層破損造業(yè)規(guī)程實(shí)施維標(biāo)準(zhǔn)2）

遍，發(fā)現(xiàn)無(wú)滲

3成屋面滲漏修；維修費(fèi)用相應(yīng)修

公問(wèn)題，及時(shí)漏

3）避雷網(wǎng)脫按逐處遞增繕作業(yè)

共屋面

維修2）

焊、間斷20%規(guī)程

隔熱層完

2）屋面

1）拽引好無(wú)損1）

積水

每

繩張緊度的安全正常3）

天檢查一

調(diào)整維護(hù)2）運(yùn)行、平避雷網(wǎng)

導(dǎo)軌、安全遍，發(fā)現(xiàn)衡

由專業(yè)電無(wú)間

鉗的工作情問(wèn)題，及時(shí)

電梯公司實(shí)梯維修斷2）

況維護(hù)3）轉(zhuǎn)同電梯公

電施維修（全保）保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房、轎

4動(dòng)、滑動(dòng)部司聯(lián)系維

梯廂整潔3

的維護(hù)）各項(xiàng)修

）電梯

安全裝

完

置的維

好100%

護(hù)

32

5）電腦

控制板

等的維

護(hù)檢測(cè)

1）發(fā)電

機(jī)及水泵等

1）

機(jī)電設(shè)備的每各

機(jī)無(wú)故障停

維護(hù)保養(yǎng)2）天巡視檢由機(jī)電項(xiàng)機(jī)電

電電

日常機(jī)電設(shè)查維修班組織設(shè)備維

5設(shè)2）

備的零部件題，及實(shí)施修保養(yǎng)規(guī)

備保障安全

易耗品維修時(shí)維修程

運(yùn)行

3）制冷系統(tǒng)

的維修保養(yǎng)

1）

系統(tǒng)完

好，無(wú)

1）故障，使

每

防盜監(jiān)用正常有

1）線路周檢查一由機(jī)電

控及智效2）防

的維護(hù)保養(yǎng)2遍，發(fā)現(xiàn)維修班負(fù)責(zé)

共能系統(tǒng)盜監(jiān)控

）線路的檢修問(wèn)題，及時(shí)組織實(shí)施

6用防盜保養(yǎng)規(guī)設(shè)施完

維修

監(jiān)控程好，無(wú)損

壞3）線

路無(wú)亂搭

接

33

1）

每線路無(wú)亂

1）線路由機(jī)電公

周檢查一搭接

的檢修維修2維修班按照用照明

次，發(fā)現(xiàn)2）

）燈具的維修相應(yīng)作業(yè)規(guī)維修保

7公

問(wèn)題，及時(shí)照明燈

及更新程實(shí)施維修養(yǎng)規(guī)程

用照明

維修具正常

有效

1）

標(biāo)識(shí)制

1）疏散

定及維

標(biāo)志的維修1）

護(hù)管理規(guī)

及維護(hù)2）室設(shè)施有效

每定

內(nèi)消火栓（由機(jī)電，標(biāo)志清

周檢查一

2）楚，完好

本箱）的有效維修班按相

次數(shù)，發(fā)現(xiàn)

消火栓無(wú)損

體消防維護(hù)及檢修應(yīng)作業(yè)規(guī)程

問(wèn)題，及時(shí)維修操

設(shè)施3）煙、溫感實(shí)施維修2）

維修作規(guī)程3

8報(bào)警系統(tǒng)故靈敏，準(zhǔn)

）消防報(bào)

障的排除和確報(bào)警

警系統(tǒng)

維護(hù)

維護(hù)保

養(yǎng)規(guī)程

34

1）公用1）

1）

地面的維修整潔、

每相應(yīng)建

公改造2）公共由機(jī)電無(wú)缺

周檢查一筑部分

共通道通道、門廳維修班按相損、無(wú)霉

次數(shù)，發(fā)現(xiàn)修繕技

門廳、樓的墻、棚維應(yīng)作業(yè)規(guī)程跡2）扶

問(wèn)題，及時(shí)術(shù)規(guī)程2

9

梯間護(hù)3）樓間墻實(shí)施維修手完好、

維修）房屋修

面、扶手、無(wú)張貼張

繕標(biāo)準(zhǔn)

踏步的維護(hù)痕跡

1）

1）接口排水管

每

及砂眼漏水維護(hù)修

上、周檢查一由機(jī)電上、

2）管道堵塞繕標(biāo)準(zhǔn)2

下水主次數(shù)，發(fā)現(xiàn)維修班專業(yè)下水通暢

、破裂3）固）給水管

10

管問(wèn)題，及時(shí)人員負(fù)責(zé)維修、無(wú)滲漏

定碼松脫維護(hù)修

維修

繕標(biāo)準(zhǔn)

1）破損每由設(shè)施非

1）完

；周檢查一維修班部專本體維

好無(wú)缺2）

次，發(fā)現(xiàn)業(yè)人員負(fù)責(zé)護(hù)管理

2）殘舊（無(wú)殘舊

11門問(wèn)題，及時(shí)

掉漆）維修或更換規(guī)程

維修

或更換

，或接

35

到

突然損壞

通

知后馬上

維修或

更換

1）破損每由設(shè)施非

1）完

；周檢查一維修班部專本體維

好無(wú)缺2）

次，發(fā)現(xiàn)

窗2）殘舊（業(yè)人員負(fù)責(zé)護(hù)管理

無(wú)殘舊

12問(wèn)題，及時(shí)

掉漆）維修或更換規(guī)程

維修

或更換

1）破損每由設(shè)施非

，或接1）完

；周檢查一維修班部專本體維

玻到好無(wú)缺2）

2）殘舊（次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)業(yè)人員負(fù)責(zé)護(hù)管理

璃突然損壞無(wú)殘舊

模糊）題及時(shí)維修維修或更換規(guī)程

13

通

知后馬上

維修或

三、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)更換

公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍包括：

院區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園

林綠化地、地下排水管、文化娛樂(lè)、停車場(chǎng)等。

公共設(shè)施日常維修養(yǎng)計(jì)劃及實(shí)施方案（見(jiàn)下表）

36

范日常維修

圍

序類項(xiàng)實(shí)施

（計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)

號(hào)別目效果

數(shù)

庭量

院落）

投

燈

光燈

使

用，燈罩

班專

完好清

每天業(yè)維修工

照潔，燈桿

1檢查一遍，按作業(yè)操

明其