《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》

ICS01.040.03

CCSA10

DB4403

深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)

DB4403/TXXX—XXXX

代替SZDB/Z287—2018

物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)

Basicterminologyofpropertymanagement

（送審稿）

XXXX-XX-XX發(fā)布XXXX-XX-XX實(shí)施

深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布

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目次

前言.................................................................................Ⅱ

1范圍...............................................................................1

2規(guī)范性引用文件.....................................................................1

3通用類.............................................................................1

4前期物業(yè)管理.......................................................................6

5承接查驗(yàn)交接管理...................................................................6

6入住與裝修管理.....................................................................7

8其他類............................................................................13

參考文獻(xiàn).............................................................................16

I

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物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)

1范圍

本文件規(guī)定了物業(yè)管理中通用類、前期物業(yè)管理、承接查驗(yàn)交接管理、入住與裝修管理、日常運(yùn)行

管理以及其他類基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)及其定義。

本文件適用于深圳市管轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

2規(guī)范性引用文件

本文件沒(méi)有規(guī)范性引用文件。

3通用類

3.1

物res

一般包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

[來(lái)源：中華人民共和國(guó)民法典]

3.2

物權(quán)propertyright

權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

[來(lái)源：中華人民共和國(guó)民法典]

3.3

所有權(quán)proprietaryright

所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

[來(lái)源：中華人民共和國(guó)民法典]

3.4

建筑building

建筑物和構(gòu)筑物的總稱，是人們?yōu)榱藵M足社會(huì)生活的需要，利用所掌握的技術(shù)手段，并運(yùn)用一定的

科學(xué)規(guī)律、環(huán)境理念和美學(xué)法則創(chuàng)造的人工環(huán)境，如房屋、橋梁、水壩、圍墻、隧道等。

3.5

房屋housing

供人們生產(chǎn)、居住或者其他用途的建筑物的總稱。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,2.0.2]

3.6

物業(yè)property

各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.7

業(yè)主owner

物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

1

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注：在物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的情況一般有三種：房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書持有單位或者個(gè)人；具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件，

待領(lǐng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的單位或者個(gè)人；其他依法取得房屋所有權(quán)的單位或者個(gè)人。

3.8

物業(yè)使用人occupantoftheproperty

除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個(gè)人，包括但不限于物業(yè)承租人。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.9

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)ownerspartitionedownershipofbuildingareas

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有

和共同管理的權(quán)利。

注：包括專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)（持份權(quán)）和共同管理權(quán)（成員權(quán)）三位一體組成的復(fù)合性權(quán)利。

[來(lái)源：中華人民共和國(guó)民法典]

3.10

專有部分exclusiveparts

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，在構(gòu)造和利用上具備獨(dú)立性，可以明確區(qū)分、排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主

所有權(quán)的房屋、車位、攤位等實(shí)體和空間。

注：專有部分表現(xiàn)為業(yè)主單獨(dú)和共同擁有的獨(dú)立性建筑物及構(gòu)筑物，或業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物室內(nèi)的所有部分，涵

蓋建筑物本體及門窗、管道、線路等專有設(shè)施。

3.11

相鄰關(guān)系adjacentrelation

相鄰權(quán)nachbarrecht

在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利

或接受限制的權(quán)利。

3.12

共有部分commonparts

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為全體業(yè)主共同享有的不可分割的，除特定業(yè)主專有部分、市政公用部分或者

其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等以外的部分。

注：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物

內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房（專有部分），其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

3.13

物業(yè)共有部位commonareasandstructuresofproperty

單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。

注：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、

設(shè)備層、架空層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。

3.14

共有設(shè)備commonequipments

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主共同擁有的設(shè)備。

注：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防安防設(shè)備、公共照明、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水

管線、電線、空調(diào)設(shè)備等。

3.15

共有設(shè)施commonfacilities

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主共同擁有的設(shè)施。

注：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、

2

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垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)

施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、設(shè)備間以及物業(yè)管理用房等。

3.16

建筑物管理的多種模式multiplemodesofbuildingmanagement

業(yè)主對(duì)房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理的多種模式。

注：一般包括自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理等模式。

3.17

房屋管理housingmanagement

為了維持房屋建筑的物理機(jī)能和正常發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能而對(duì)其所進(jìn)行的一切管理活動(dòng)。

注：主要包括:

——業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理；

——業(yè)主自己或委托非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他管理人對(duì)房屋的管理；

——政府住房保障部門對(duì)公共房屋的管理；

——政府房屋行政主管部門基于行政權(quán)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、租售市場(chǎng)、使用秩序和安全，直至拆除等

房屋建筑全壽命周期的房屋行政管理。

3.18

物業(yè)管理propertymanagement

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他

日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

注：特指區(qū)分所有建筑物業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)共同管理（成員）權(quán)和履行管理義務(wù)的一種社會(huì)化、市

場(chǎng)化、專業(yè)化的模式。依照業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管三者相結(jié)合的原則，業(yè)主管理組織（業(yè)主大會(huì)）制

定《管理規(guī)約》對(duì)物業(yè)實(shí)行自治管理并依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托并監(jiān)督其按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的

約定提供專業(yè)服務(wù)，同時(shí)共同接受政府相關(guān)部門的行政監(jiān)管。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.19

物業(yè)管理服務(wù)propertymanagementservice

物業(yè)服務(wù)propertyservice

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，按照相關(guān)法規(guī)以及《管理規(guī)約》和物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)設(shè)立獨(dú)立核算的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)共有部分提供房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地

的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等基礎(chǔ)管理服務(wù)，同時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)業(yè)主

和物業(yè)使用人提供社區(qū)生活特約服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

3.20

物業(yè)服務(wù)企業(yè)propertyserviceenterprise

依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，專業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)組織。

3.21

物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商professionalpropertyserviceprovider

受需求方委托，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照合同約定提供專業(yè)保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保

養(yǎng)，以及其他專業(yè)、專營(yíng)服務(wù)的組織。

3.22

物業(yè)服務(wù)合同propertyservicecontracts

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì))之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)

所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

注：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、

3

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物業(yè)管理用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

3.23

物業(yè)管理區(qū)域propertymanagementarea

遵循規(guī)劃和自然資源部門相對(duì)集中、資源共享、便于管理的原則，并且充分考慮建設(shè)用地宗地范圍、

共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素后，在土地出讓合同中約定的管理和服務(wù)區(qū)域。

3.24

公示Publicity

在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開(kāi)張貼并同時(shí)在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布，時(shí)間不少于十日。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.25

物業(yè)管理招標(biāo)callforbidsonpropertymanagement

物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)

管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)投，從中選擇

最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易方式。

注：常見(jiàn)的有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)。

3.26

物業(yè)管理投標(biāo)propertymanagementbids

符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，

參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

3.27

物業(yè)管理法律關(guān)系legalrelationshipsofpropertymanagement

各相關(guān)方在物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中所形成的特定主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

注：主要包括業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理活動(dòng)各主體與政府各相關(guān)主管部門

等的法律關(guān)系。

3.28

物業(yè)管理法律責(zé)任legalobligationsandliabilitiesofpropertymanagement

物業(yè)管理相關(guān)行為人由于違法、違約行為，或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。

3.29

建設(shè)單位constructionunit

業(yè)主單位owner

項(xiàng)目業(yè)主projectowner

建筑工程的投資方，對(duì)該工程擁有產(chǎn)權(quán)。主要履行提出建設(shè)規(guī)劃、提供建設(shè)用地和建設(shè)資金的責(zé)任，

在新建物業(yè)竣工后有權(quán)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并以未出售物業(yè)業(yè)主身份享有相

關(guān)權(quán)利。

3.30

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)業(yè)主independentpropertyowner

房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上只寫有一個(gè)所有人名字的物業(yè)業(yè)主。

3.31

共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主co-owners

房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上寫有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有人名字的物業(yè)業(yè)主。

3.32

業(yè)主共同決定owners'jointlydecides

4

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物業(yè)管理區(qū)域多數(shù)業(yè)主就某一事項(xiàng)達(dá)成一致意見(jiàn)。成立業(yè)主大會(huì)的，包括業(yè)主大會(huì)依法作出的決定

和業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)作出的決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過(guò)半

數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.33

業(yè)主大會(huì)owners'congress

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主依法組成，通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)，代表和維護(hù)

全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，并履行相應(yīng)義務(wù)的業(yè)主自治組織。

3.34

業(yè)主委員會(huì)owners'committee

由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主和政府

相關(guān)主管部門監(jiān)督的業(yè)主自治組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

3.35

執(zhí)行秘書secretary

負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)的專職工作人員，其工作職責(zé)依法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

3.36

業(yè)主大會(huì)會(huì)議themeetingofowners’congress

按照法律、法規(guī)、條例及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)的，全體業(yè)主參加的決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管

理相關(guān)事項(xiàng)的會(huì)議。

注：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期業(yè)主大會(huì)會(huì)議和臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有集會(huì)形式、書面形式、網(wǎng)絡(luò)

形式。

3.37

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則therulesofprocedureoftheowners’congress

由全體業(yè)主依法表決通過(guò)的，明確業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、表決程序與辦法以及業(yè)主委員會(huì)職責(zé)和委員的資

格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)的規(guī)范和準(zhǔn)則。

3.38

業(yè)主票權(quán)數(shù)votingrightandcasting

按照業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算，每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計(jì)算。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

3.39

管理規(guī)約managementstipulation

在一特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主共同制定和遵守的文件，包括區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)

業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，以及對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等內(nèi)容。

注：管理規(guī)約是規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)共同遵守的契約性文件，在特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)各

方當(dāng)事人皆有普遍約束力。須經(jīng)業(yè)主多數(shù)同意始得訂立、變更或廢止。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015，定義8.1.11]

3.40

臨時(shí)管理規(guī)約provisionalmanagementstipulation

在全體業(yè)主共同制定《管理規(guī)約》之前，由建設(shè)單位預(yù)先制定，購(gòu)房人在簽購(gòu)房合同時(shí)簽署的與《管

理規(guī)約》具有同等約束力的文件。

注：當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約自動(dòng)失效。

3.41

行業(yè)自律industryself-discipline

5

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行業(yè)從業(yè)者組成的行業(yè)組織自我規(guī)范、自我協(xié)調(diào)的行為機(jī)制，是維護(hù)市場(chǎng)秩序、保持公平競(jìng)爭(zhēng)、促

進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、維護(hù)行業(yè)利益的重要措施。

3.42

突發(fā)事件emergency

突然發(fā)生，造成或者可能造成嚴(yán)重社會(huì)危害，需要采取應(yīng)急處置措施予以應(yīng)對(duì)的自然災(zāi)害、事故災(zāi)

難、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件。

[來(lái)源：中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法]

3.43

突發(fā)事件應(yīng)急管理emergencymanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，

并加強(qiáng)對(duì)員工及業(yè)主和物業(yè)使用人的日常宣傳和培訓(xùn)演練，在發(fā)生安全事故或其它突發(fā)事件時(shí)按規(guī)定及

時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門報(bào)告，同時(shí)協(xié)助做好相關(guān)工作的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

3.44

物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)economicindicatorsofpropertymanagementinthe

propertymanagementarea

物業(yè)管理區(qū)域依規(guī)劃完成建設(shè)后，并經(jīng)綜合竣工驗(yàn)收備案資料明確記載的如宗地占地面積、總建筑

面積（管理面積）、計(jì)容積率分?jǐn)偯娣e，計(jì)容積率不分?jǐn)偯娣e，確權(quán)登記面積（可收取物業(yè)管理費(fèi)建筑

面積），規(guī)劃車位數(shù)（室內(nèi)車位數(shù)可約定權(quán)屬、地面車位數(shù)約定權(quán)屬無(wú)效）、變壓器（容量、商業(yè)用途

等）、水抄表到戶、小區(qū)電梯等用電荷載總數(shù)等直接影響物業(yè)管理各種情形活動(dòng)開(kāi)展和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)結(jié)

果的建筑物業(yè)可量化計(jì)量的指標(biāo)。

4前期物業(yè)管理

4.1

前期物業(yè)管理preliminarypropertymanagement

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

4.2

早期介入earlyintervention

新建物業(yè)竣工之前，由建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理服務(wù)咨詢活動(dòng)，旨在從

業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)的角度對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目提出合理化意見(jiàn)和建議，以便建成的物業(yè)更好地滿足業(yè)

主和物業(yè)使用人的需求。

4.3

竣工驗(yàn)收completionandacceptance

工程建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位組織相關(guān)單位會(huì)同政府主管部門，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要

求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動(dòng)。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,定義5.5.1]

4.4

前期物業(yè)服務(wù)合同preliminarypropertymanagementcontract

在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人前，建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的，明確物業(yè)管理范圍、責(zé)任、

權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。

5承接查驗(yàn)交接管理

6

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5.1

物業(yè)承接查驗(yàn)propertyacceptanceinspection

承接新建物業(yè)前，建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌備組的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下，根據(jù)國(guó)家和《深

圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定以及三方協(xié)議約定，共同對(duì)共有物業(yè)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

5.2

物業(yè)管理服務(wù)權(quán)的移交transferofpropertymanagementrightandobligation

因前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同終止導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，經(jīng)物業(yè)查驗(yàn)交接后，原物

業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理服務(wù)權(quán)及物業(yè)管理檔案轉(zhuǎn)移給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。

5.3

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出exitofpropertyserviceitems

物業(yè)管理服務(wù)供需雙方在合同期滿或雙方協(xié)商提前解除合同后，按照法定或約定程序辦理查驗(yàn)交接

手續(xù)，終止物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，退出物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)的行為。

6入住與裝修管理

6.1

入住occupancy

在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付入住通知并辦妥相關(guān)交付入住手續(xù)的。業(yè)主收到

書面交付入住通知后，在通知期限內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付和入住手續(xù)的，視為入住。

6.2

業(yè)主(住戶)手冊(cè)owners’(tenants’)handbook

由建設(shè)單位編撰，向業(yè)主和物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)

文件。

注：一般包括物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》、裝修指南等內(nèi)容。

6.3

裝修管理decorationmanagement

業(yè)主自己或通過(guò)第三方對(duì)物業(yè)（專有部分）進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，為確保裝修過(guò)程安全、規(guī)范，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)應(yīng)提示告知必須依法辦理零星小散工程備案，并依法對(duì)全過(guò)程進(jìn)行管理、服務(wù)和控制。通過(guò)規(guī)范

裝飾裝修行為，協(xié)助政府相關(guān)行政主管部門對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行糾正，以保證物業(yè)的安全

和正常運(yùn)行，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益的行為活動(dòng)。

6.4

建筑主體architecturalsubject

建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

[來(lái)源：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法]

6.5

承重結(jié)構(gòu)load-bearingstructure

直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重

墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

[來(lái)源：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法]

7日常運(yùn)行管理

7

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7.1房屋及設(shè)施設(shè)備管理

7.1.1

房屋及設(shè)施設(shè)備管理managementofhousingandfacilities&equipment

依據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理要求，通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和組織措施，對(duì)物業(yè)全壽命周期內(nèi)房屋及設(shè)施設(shè)備

進(jìn)行的綜合管理活動(dòng)。

注：房屋及設(shè)施設(shè)備管理主要包括制度管理、檔案管理、計(jì)劃管理、分包管理、施工管理、安全管理、維修保養(yǎng)管

理和成本管理等內(nèi)容。

7.1.2

房屋修繕houserepairing

房屋從建成到拆除的整個(gè)在役過(guò)程中，對(duì)其所進(jìn)行的查勘、設(shè)計(jì)、維修、更新等修葺活動(dòng)。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,2.0.16]

7.1.3

設(shè)施設(shè)備facilities&equipment

物業(yè)管理項(xiàng)目或單幢建筑物內(nèi)，物業(yè)共有部位的供配電、給排水、燃?xì)?、消防、安防、電梯、中?/p>

空調(diào)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、泳池、共有空間場(chǎng)地、物業(yè)管理用房等可供生產(chǎn)生活中長(zhǎng)期使用，并在反復(fù)使

用中基本保持原有實(shí)物形態(tài)和功能的生產(chǎn)資料和物質(zhì)資料的總稱。

7.1.4

專有設(shè)施設(shè)備proprietaryfacilities&equipment

屬于業(yè)主專有，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用的設(shè)施設(shè)備。

注：一般包括戶分電表以內(nèi)的電器及線路（包括戶分電表）、戶分水表以內(nèi)的管道及配件（包括戶分水表）、戶分

氣表以內(nèi)的管道及配件（包括戶分氣表）、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道等。

7.1.5

完好房intactbuilding

房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、完整齊全，管道暢通，狀

態(tài)良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)好

的房屋。

7.1.6

基本完好房basicallyintactbuilding

房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本

良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。

7.1.7

一般損壞房generallydamagedbuilding

房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)

備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更

換部件的房屋。

7.1.8

嚴(yán)重?fù)p壞房seriouslydamagedbuilding

房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、

破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p

壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。

8

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7.1.9

危險(xiǎn)房屋dilapidatedbuilding

結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和

使用安全的房屋。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,9.0.1]

7.1.10

物業(yè)管理用房premisesofpropertymanagement

專門供物業(yè)管理活動(dòng)使用的房屋。

注：包括符合功能要求的業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房等。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,8.1.10，有修改]

7.1.11

維修保養(yǎng)maintenance

一般包括：

——對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；

——損耗或故障時(shí)的維修；

——必要情況下(如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測(cè)試；

——無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。

7.1.12

預(yù)防性維修preventivemaintenance

為降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)。

7.1.13

緊急搶修emergencyrepair

對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理。

7.1.14

小修（養(yǎng)護(hù)）工程minorrepairproject

為了保證房屋的正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞的修繕工程。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,9.0.7]

7.1.15

中修工程partialrepairproject

需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修繕工程。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,定義9.0.8]

7.1.16

大修工程majorrepairproject

需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，但不需全部拆除，仍保持原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修繕工程。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,9.0.9]

7.1.17

修繕周期repairperiod

按照相應(yīng)規(guī)范規(guī)定，房屋及其主要設(shè)備上一次修繕到本次修繕之間間隔的時(shí)間。

[來(lái)源：JGJ/T30—2015,9.0.12]

7.1.18

9

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基本指標(biāo)basicindicator

用來(lái)描述設(shè)施設(shè)備和建筑物基本特征的指標(biāo)。

[來(lái)源：SZDB/Z172—2016,3.3]

7.1.19

物業(yè)項(xiàng)目編碼propertyprojectcode

根據(jù)項(xiàng)目編碼原則或相關(guān)規(guī)范為物業(yè)管理項(xiàng)目或單棟建筑物編定的號(hào)碼。

7.1.20

建筑物編碼buildingcode

根據(jù)建筑物編碼原則或相關(guān)規(guī)范為建筑編碼單元編定的號(hào)碼。

7.1.21

設(shè)施設(shè)備編碼facilities&equipmentcode

根據(jù)設(shè)施設(shè)備編碼原則或相關(guān)規(guī)范為設(shè)施設(shè)備編碼單元編定的號(hào)碼。

7.2清潔衛(wèi)生管理

7.2.1

保潔服務(wù)cleaningservice

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其聘請(qǐng)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商，為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位和公共場(chǎng)地的

清潔衛(wèi)生而進(jìn)行的管理服務(wù)。

7.2.2

建筑物外共有部位清潔commonareasandstructurescleaningoutsidethebuilding

主要包括對(duì)道路、游樂(lè)場(chǎng)等公共設(shè)施、公共綠地、各種露天排水井溝、水池景觀、停車場(chǎng)等共有部

位的清潔。

7.2.3

建筑物內(nèi)共有部位清潔commonareasandstructurescleaninginsidethebuilding

主要包括對(duì)大堂、墻面、電梯、公共樓梯走道以及公共衛(wèi)生間等共有部位的清潔。

7.2.4

專項(xiàng)清潔specialcleaning

需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作。

注：一般包括消殺、打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。

7.2.5

外墻清洗externalwallcleaning

為了維護(hù)整個(gè)建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對(duì)建筑物的外墻進(jìn)行清洗保潔的工作。

7.2.6

泳池清潔swimmingpoolcleaning

對(duì)泳池水面漂浮物進(jìn)行清理、池壁清潔、水質(zhì)處理，以及對(duì)泳池水pH值、余氯含量、混濁度、細(xì)菌

含量等指標(biāo)進(jìn)行定期測(cè)試的清潔活動(dòng)。

7.2.7

管道疏通服務(wù)rainwaterandsewagesystemmaintenance

對(duì)物業(yè)共有部位的雨水、污水排水主管，排水溝及化糞池等定期進(jìn)行清掏，確保其暢通不溢漏的基

礎(chǔ)服務(wù)。也包括對(duì)業(yè)主專有部分內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通的特約服務(wù)。

7.2.8

10

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清潔檢查cleaninginspection

物業(yè)服務(wù)組織依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)管理區(qū)域內(nèi)整個(gè)清潔的過(guò)程和質(zhì)量進(jìn)行檢查的活動(dòng)。

[來(lái)源：DB44/T1047-2012,3.1]

7.3秩序維護(hù)管理

7.3.1

物業(yè)公共秩序管理服務(wù)propertypublicordermanagementservice

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行安全生產(chǎn)責(zé)任的同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、《管理規(guī)約》

和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人以及出入物業(yè)管理區(qū)域的人所進(jìn)行的公共安全防范和使用

秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)。

注：一般包括公共安全防范管理、消防管理、突發(fā)事件應(yīng)急管理、小區(qū)車輛停放管理、物業(yè)共有部位及共有設(shè)施設(shè)

備的使用秩序管理、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為和不當(dāng)毀損行為的管理、相鄰業(yè)主物業(yè)使用人生

活妨害行為管理等服務(wù)以及協(xié)助和配合建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安消防等行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法

違規(guī)行為的查處等服務(wù)內(nèi)容。

7.3.2

公共安全防范管理publicsafetyprecautionmanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法協(xié)助政府各相關(guān)部門，為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安和安全生產(chǎn)而實(shí)施的一

系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。

注：一般包括綜合治安防恐、安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、停車場(chǎng)管理和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理、門禁管理，消防安防

系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)管理，配合基層政府組織開(kāi)展社區(qū)公共安全防范宣傳以及各類突發(fā)事件

應(yīng)急預(yù)案制定和培訓(xùn)演練等活動(dòng)。

7.3.3

消防管理firemanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人提供消防安全知識(shí)宣傳教育、消防安全檢查、監(jiān)

控值守、應(yīng)急處置以及對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的改善、維護(hù)和保養(yǎng)等管理服務(wù)工作。

7.3.4

監(jiān)控monitoring

公共安全管理和秩序維護(hù)人員通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備依法對(duì)物業(yè)共有部位的安全和秩序情況進(jìn)行監(jiān)視，

并對(duì)接收到的異常情況及時(shí)安排專業(yè)人員處理或報(bào)告（報(bào)警）。

7.3.5

巡邏patrol

安全及秩序維護(hù)人員對(duì)物業(yè)共有部位，采取徒步或使用交通工具的方式，進(jìn)行巡視和查驗(yàn)，并對(duì)發(fā)

現(xiàn)的異常情況及時(shí)處理或報(bào)告（報(bào)警）。

7.4環(huán)境綠化管理

7.4.1

綠化管理greeningmanagement

對(duì)綠化植物及園林小品等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、保潔、更新、修繕的行為，使其達(dá)到改善、美化

環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。

7.4.2

物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)propertyafforestationmaintenance

依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化植物按照其生長(zhǎng)規(guī)律，通過(guò)修剪、除草、施肥、澆灌、病

蟲(chóng)害防治、補(bǔ)種等人工進(jìn)行的良性干預(yù)，使其保持良好的生長(zhǎng)勢(shì)頭，營(yíng)造物業(yè)管理區(qū)域優(yōu)美環(huán)境的工作。

11

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[來(lái)源：SZDB/Z173-2016,3.1,有修改]

7.4.3

綠化養(yǎng)護(hù)檢查afforestationmaintenanceinspection

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同組織對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)植物養(yǎng)護(hù)、綠化設(shè)施維護(hù)、綠化區(qū)域清潔和

綠化作業(yè)安全的過(guò)程和質(zhì)量進(jìn)行檢查的活動(dòng)。

7.4.4

立體綠化verticalplanting

充分利用不同的立地條件，選擇攀援植物及其它植物栽植并依附或者鋪貼于各種構(gòu)筑物及其它空間

結(jié)構(gòu)上的綠化方式，包括立交橋、建筑墻面、坡面、河道堤岸、屋頂、門庭、花架、棚架、陽(yáng)臺(tái)、廊、

柱、柵欄、枯樹(shù)及各種假山與建筑設(shè)施上的綠化。

[來(lái)源：SZDB/Z173-2016,3.7]

7.5經(jīng)營(yíng)管理

7.5.1

物業(yè)經(jīng)營(yíng)propertyoperation

物業(yè)服務(wù)企業(yè)以滿足客戶需求為目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（含設(shè)施設(shè)備管理）、物業(yè)資產(chǎn)管理、物

業(yè)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業(yè)全壽命周期的綜合性管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)活

動(dòng)。

7.5.2

物業(yè)資產(chǎn)管理propertyassetmanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或要求，對(duì)委托的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理和

經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化，同時(shí)能分享其價(jià)值創(chuàng)造的成果，實(shí)現(xiàn)多方共贏

或其他特定目標(biāo)的行為。

7.5.3

特約服務(wù)specialservice

物業(yè)管理服務(wù)的延伸內(nèi)容，在對(duì)物業(yè)共有部分的物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主組

織或單個(gè)業(yè)主、物業(yè)使用人以及轄區(qū)政府組織的邀約而為其提供的專項(xiàng)有償服務(wù)。

7.5.4

物業(yè)專項(xiàng)維修資金propertyspecialmaintenancefund

主要由建設(shè)單位首期按照建筑物建設(shè)造價(jià)的一定比例一次性歸集和業(yè)主按月繳納的兩部分資金組

成。另外，還包括按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性收入，以及按業(yè)主大會(huì)決議或《管

理規(guī)約》的規(guī)定籌集的業(yè)主共有物業(yè)管理資金中專項(xiàng)用于物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施保修期滿后的維

修、更新和改造的資金。

7.5.5

業(yè)主共有資金Owners'mutualfund

包括共有物業(yè)收益、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟?/p>

費(fèi)用及其他合法收入。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

7.5.6

物業(yè)管理費(fèi)propertymanagementfee

12

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業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)管理預(yù)付金，包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和除物業(yè)專項(xiàng)

維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的管理費(fèi)用。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

7.5.7

物業(yè)服務(wù)費(fèi)propertyservicecharge

由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價(jià)水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同

中約定，按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費(fèi)中提取并支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用。

[來(lái)源：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例]

7.5.8

包干制contract-responsibilitysystem

由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定的物業(yè)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)計(jì)

費(fèi)方式。

7.5.9

酬金制commission-system

在預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服

務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式。

7.5.10

物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)propertymanagementliabilityinsurance

保險(xiǎn)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂保險(xiǎn)協(xié)議后，在保險(xiǎn)期限內(nèi)，且在保險(xiǎn)協(xié)議中列明的內(nèi)容范圍內(nèi)，因物

業(yè)服務(wù)企業(yè)管理上的疏忽或過(guò)失發(fā)生意外事故，依法應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任時(shí)，由保險(xiǎn)人

負(fù)責(zé)賠償?shù)囊环N保險(xiǎn)。

7.5.11

公眾責(zé)任保險(xiǎn)publicliabilityinsurance

保險(xiǎn)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂保險(xiǎn)協(xié)議后，在保險(xiǎn)期限內(nèi)，且在保險(xiǎn)協(xié)議中列明的內(nèi)容范圍內(nèi)，因經(jīng)

營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生不可預(yù)料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件，造成第三者

的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任時(shí)，由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償?shù)囊环N保險(xiǎn)。

7.5.12

物業(yè)管理檔案propertymanagementarchives

在物業(yè)管理過(guò)程中形成的作為原始記錄保存以備查考的文字、圖紙、影像、聲音以及其他形式的信

息載體。

注：物業(yè)管理檔案不包括物業(yè)服務(wù)人的內(nèi)部管理檔案，如員工檔案、規(guī)章制度、企業(yè)文化建設(shè)等。

7.5.13

客戶管理customermanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)客戶溝通、投訴處理和滿意度調(diào)查等手段，不斷改進(jìn)工作，提升管理服務(wù)水平，

獲取更大經(jīng)濟(jì)效益的行為。

7.5.14

物業(yè)公共收益proceedsfromcommonarea

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)取得的收入，在扣除成本與稅費(fèi)后獲取的利潤(rùn)。

8其他類

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8.1

綠色物業(yè)管理greenpropertymanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同滿足物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的基本要求的前提下，以綠色低碳發(fā)展為

引領(lǐng)，通過(guò)科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，有效降低各類物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)

環(huán)境和減少污染，致力構(gòu)建以人為本、綠色低碳、安全美好的工作和生活環(huán)境的可持續(xù)物業(yè)管理活動(dòng)。

8.2

合同能源管理energyperformancecontracting

節(jié)能服務(wù)公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能項(xiàng)目的節(jié)能目標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司為實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)向用

能單位提供必要的服務(wù)，用能單位依據(jù)節(jié)能效益支付節(jié)能服務(wù)公司的投入及其合理利潤(rùn)的節(jié)能服務(wù)機(jī)制。

8.3

分項(xiàng)計(jì)量sub-metering

對(duì)建筑的機(jī)電系統(tǒng)安裝分類、分項(xiàng)能耗計(jì)量?jī)x表，從而得到建筑物的總能源消耗量和不同能源種類、

不同功能系統(tǒng)分項(xiàng)消耗量。

注1：分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)包含了數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)傳輸、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和分析整理等若干子系統(tǒng)。

注2：分項(xiàng)計(jì)量是管理節(jié)能的重要手段，也是節(jié)能量認(rèn)定的重要依據(jù)之一。

8.4

智慧社區(qū)smartcommunity

利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、信息智能終端以及大數(shù)據(jù)、人工智能和認(rèn)知科技等新一代信息

技術(shù)，通過(guò)對(duì)各類與社區(qū)居民生活密切相關(guān)信息的自動(dòng)感知、及時(shí)傳送、及時(shí)發(fā)布和信息資源的整合共

享，提升物業(yè)管理區(qū)域管理服務(wù)和社區(qū)公共管理服務(wù)的現(xiàn)代化水平，促進(jìn)社區(qū)治理和便民利民服務(wù)智能

化，讓居民生活更安全、更和諧、更文明、更幸福的一種社區(qū)（住宅小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城社區(qū)、特色

小鎮(zhèn)等）服務(wù)和治理的創(chuàng)新模式。

8.5

智慧物業(yè)smartproperty

具備社區(qū)智慧通、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)等信息化設(shè)施，可被智能監(jiān)控，可實(shí)施智能化運(yùn)行維護(hù)與經(jīng)營(yíng)

管理，滿足安全、環(huán)保、舒適要求的已建成并投入使用的房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備（含市政設(shè)施和場(chǎng)

地）的智慧化應(yīng)用。

8.6

智慧服務(wù)smartservice

提供物業(yè)管理服務(wù)、市政公用服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)等功能的智慧化應(yīng)用，

注：一般包括：

——智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)：集成通知公告、投訴建議、服務(wù)指南、社區(qū)文化、賬目公示、服務(wù)報(bào)告等物業(yè)管理

服務(wù)，實(shí)現(xiàn)在線業(yè)務(wù)辦理、費(fèi)用查詢、服務(wù)信息發(fā)布等功能；

——智慧市政公用服務(wù)系統(tǒng)：集成供電、供水、燃?xì)?、有線電視、通訊、交通、醫(yī)療等市政公用服務(wù)，實(shí)現(xiàn)在線

業(yè)務(wù)辦理、費(fèi)用查詢、服務(wù)信息發(fā)布等功能；

——智慧社區(qū)生活服務(wù)系統(tǒng)：集成社區(qū)商業(yè)、文化教育、健康運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、家政養(yǎng)老等社區(qū)生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)

網(wǎng)上詢價(jià)、網(wǎng)上訂購(gòu)、網(wǎng)上支付等功能。

8.7

智慧政務(wù)smartgovernmentadministration

以社區(qū)為單位，集成社區(qū)及基層政府組織的便民利民服務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)居民自治、政府公共服務(wù)和社

會(huì)治理、治安管控、法制宣傳等功能的智慧化應(yīng)用。

8.8

智慧社區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)informationserviceplatformforsmartcommunity

14

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以智能化的城市建筑、市政和信息化資源等設(shè)施為基礎(chǔ)，以通信網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技

術(shù)為支撐，充分利用社區(qū)和城市公共基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及各類商業(yè)數(shù)據(jù)，為居民、企業(yè)、政府等用戶提供智慧

物業(yè)、智慧服務(wù)和智慧政務(wù)等服務(wù)的綜合性、一體化智慧社區(qū)支撐平臺(tái)。

8.9

社區(qū)智慧通smartcommunityidentification

通過(guò)集成停車場(chǎng)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、社區(qū)智能終端、智能家居等社區(qū)智能子系統(tǒng)，實(shí)

現(xiàn)通道身份識(shí)別、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)消費(fèi)、健康服務(wù)、家居智能控制等智慧管理及應(yīng)用功能的智能業(yè)主卡、

智能手機(jī)或電子標(biāo)簽等自動(dòng)識(shí)別介質(zhì)（設(shè)備）的統(tǒng)稱。

8.10

電子投票electronicvoting

召集人組織業(yè)主通過(guò)市住房和建設(shè)部門建立的市物業(yè)管理信息平臺(tái)中的市物業(yè)管理投票系統(tǒng)（以下

簡(jiǎn)稱投票系統(tǒng)）進(jìn)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票。

8.11

物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度ownersatisfactionsurveyonpropertyservice

業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的綜合感知，源自于業(yè)主和物業(yè)使用人接受物業(yè)管理服務(wù)后

產(chǎn)生的感受與其已有期望所形成的對(duì)比，是業(yè)主和物業(yè)使用人的有效需求是否被滿足的一種界定尺度。

8.12

物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)thethirdpartiesofpropertymanagement

在物業(yè)管理活動(dòng)中，受業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或政府部門的委托，依照法律、法規(guī)規(guī)定和

合同約定，提供招投標(biāo)代理、審計(jì)、檢測(cè)、評(píng)估、監(jiān)理、咨詢、培訓(xùn)等服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

15

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參考文獻(xiàn)

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[8]DB44/T1049—2012物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)檢查規(guī)范

[9]SZDB/Z42—2011物業(yè)服務(wù)通用規(guī)范

[10]SZDB/Z170—2016物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)規(guī)范

[11]SZDB/Z171—2016物業(yè)服務(wù)人員管理規(guī)范

[12]SZDB/Z172—2016物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備編碼規(guī)范

[13]SZDB/Z173—2016物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)范

[14]SZDB/Z203—2016住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量規(guī)范

[15]中華人民共和國(guó)全國(guó)人民代表大會(huì).中華人民共和國(guó)民法典：2020年5月28日第十三屆全國(guó)人

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[16]中華人民共和國(guó)建設(shè)部.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法：中華人民共和國(guó)建設(shè)部[2002]第110

號(hào)

[17]中華人民共和國(guó)建設(shè)部.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法：建住房[2003]130號(hào)

[20]國(guó)家發(fā)展改革委，中華人民共和國(guó)建設(shè)部.國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)

收費(fèi)管理辦法的通知：發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)

[21]廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳.廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例：廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

第七次會(huì)議修訂,2008年

[22]深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì).深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例：深圳市第六屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)公告第158號(hào)

[23]深圳市人民政府.深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定：深府規(guī)[2020]8號(hào)

[24]深圳市人民政府.深圳市綠色建筑促進(jìn)辦法：2017年2月8日深圳市人民政府令第293號(hào)修正

______________________

16

《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》（送審稿）

編制說(shuō)明

一、項(xiàng)目背景

深圳是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)源地。歷經(jīng)三十年的探索與實(shí)踐，深圳物業(yè)管

理在法制建設(shè)、市場(chǎng)培育、人才培養(yǎng)、服務(wù)并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)管理

等方面均取得了巨大成績(jī)。深圳物業(yè)管理已從誕生之初依附于房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成

為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，初步建立起以物業(yè)的維護(hù)服務(wù)和綜合運(yùn)營(yíng)為主干的物業(yè)管理

相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，形成了以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主導(dǎo)，各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)緊密配合的關(guān)聯(lián)產(chǎn)

業(yè)集成體。與此同時(shí)，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨

著諸多困難和問(wèn)題：傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

服務(wù)水平參差不齊，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏正確認(rèn)識(shí)，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)消

費(fèi)意識(shí)淡薄，物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制有待完善等。這些困難和問(wèn)題已成為新時(shí)期深圳

物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、低碳綠色發(fā)展的掣肘。

《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》（SZDB/Z287—2018）作為深圳市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

化工作中重要的基礎(chǔ)性文檔，收錄了現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基本術(shù)語(yǔ)，

并明確給出術(shù)語(yǔ)的概念，規(guī)范其使用范圍及含義。標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，規(guī)范了深圳市物

業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作的用語(yǔ)和表述，確保物業(yè)管理相關(guān)方及時(shí)獲得全面準(zhǔn)確的信息。

同時(shí)，統(tǒng)一的術(shù)語(yǔ)體系，使物業(yè)管理活動(dòng)有據(jù)可依，有助于提高物業(yè)管理的規(guī)范

化水平。

但是，隨著物業(yè)行業(yè)的飛速發(fā)展，國(guó)家地方政策的日新月異，一系列新的標(biāo)

準(zhǔn)和相關(guān)法律法規(guī)陸續(xù)發(fā)布。2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決

通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，自2021年1月1日起施行?！吨腥A人民共和

國(guó)物權(quán)法》同時(shí)廢止。2019年9月3日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》正式修

訂通過(guò)，與現(xiàn)行條例相比，新《條例》在保障業(yè)主合法權(quán)益、規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)運(yùn)作、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)和政府監(jiān)管等方面有重大創(chuàng)新；

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員在規(guī)范物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)行為、履行物業(yè)服務(wù)合同約定、

加強(qiáng)物業(yè)使用安全管理、配合做好基層治理相關(guān)工作等多個(gè)方面提出了更高的要

1

求；進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作——在業(yè)主自我管理、自我約束上先

行示范；強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)和政府監(jiān)管——在加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)、黨的建設(shè)和創(chuàng)新

社會(huì)治理上先行示范。目前，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》（計(jì)劃號(hào)：

20173943-T-333）正在研制中，目前處于報(bào)批階段。

為了適應(yīng)這些變化，2018的物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)已不能滿足我市物業(yè)行業(yè)內(nèi)

的信息共享與交流，需要根據(jù)新發(fā)布的《中華人民共和國(guó)民法典》、《深圳經(jīng)濟(jì)特

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及深圳市物業(yè)管理的實(shí)際需求修訂與優(yōu)化物業(yè)管理

基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，提高行業(yè)間信息交流的準(zhǔn)確性、促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，提高行業(yè)的

管理效率及服務(wù)水平。

二、工作簡(jiǎn)況

（一）任務(wù)來(lái)源

深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》由深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局于2021年

4月28日下達(dá)關(guān)于《2021年第一批深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目任務(wù)的通知》標(biāo)準(zhǔn)

制修訂計(jì)劃，由深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)牽頭起草，深圳市標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)研究院、深

圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司參與起草。

（二）主要編制過(guò)程

1、項(xiàng)目啟動(dòng)

2021年1月，按照深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)要求，成立標(biāo)準(zhǔn)編制組，建

立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，開(kāi)展調(diào)研。

2、標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)

2021年3月，標(biāo)準(zhǔn)編制組填寫了《深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂計(jì)劃項(xiàng)目建議書》，

提交至深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，并于2021年4月28日在《深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理

局關(guān)于下達(dá)2021年第一批深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目任務(wù)的通知》中正式立項(xiàng)。

3、草案編制

2021年3月至2022年3月，標(biāo)準(zhǔn)編制組在文獻(xiàn)研究、實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，

通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研結(jié)合專家討論會(huì)的形式，探討本標(biāo)準(zhǔn)編制的目的和方向。同時(shí)，標(biāo)

準(zhǔn)編制工作組多次召開(kāi)內(nèi)部討論會(huì)，就標(biāo)準(zhǔn)的基本框架，關(guān)鍵指標(biāo)和技術(shù)要求等

2

標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行了論證，形成標(biāo)準(zhǔn)草案。

4、征求意見(jiàn)稿編制

2022年4月至2023年3月，在草案基礎(chǔ)上，編制組多次通過(guò)實(shí)地調(diào)研、郵

件及會(huì)議等形式，與行業(yè)內(nèi)各企事業(yè)單位進(jìn)行交流和溝通，就標(biāo)準(zhǔn)中涉及的重點(diǎn)

內(nèi)容、具體要求進(jìn)行全面深入的論證及修改完善，形成標(biāo)準(zhǔn)征求意見(jiàn)稿。

5、征求意見(jiàn)

根據(jù)《深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》相關(guān)要求，地方標(biāo)準(zhǔn)送審稿及其編制說(shuō)明

需在深圳市住房和建設(shè)局門戶網(wǎng)站公開(kāi)征求意見(jiàn)，期限不少于三十日。因此，2023

年4月至5月,向長(zhǎng)城物業(yè)等多家企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體等征求意見(jiàn)，編制組

對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行了匯總處理，共收到反饋意見(jiàn)35條，其中，采納意見(jiàn)30條，部

分采納意見(jiàn)0條，不采納意見(jiàn)3條，無(wú)意見(jiàn)2條，詳見(jiàn)《征求意見(jiàn)匯總處理表》。

2023年4月10日-2023年5月11日，深圳市住房與建設(shè)局在門戶網(wǎng)站公開(kāi)

征求意見(jiàn)，收到意見(jiàn)0條。

2023年5月，編制組依據(jù)意見(jiàn)處理情況修改完善文本，形成標(biāo)準(zhǔn)送審材料。

三、標(biāo)準(zhǔn)編制依據(jù)

（一）編制原則

本文件編制遵循“科學(xué)性、地方性、規(guī)范性、可擴(kuò)展性”的原則。

科學(xué)性原則：本文件依舊遵循2018版關(guān)于章節(jié)劃分的思路，根據(jù)物業(yè)管理

工作的先后順序，按業(yè)態(tài)、行業(yè)習(xí)慣，繼續(xù)將術(shù)語(yǔ)分為通用類、前期物業(yè)管理類、

承接查驗(yàn)管理類、入住與裝修管理類、日常運(yùn)作管理類以及其他，共六類。

地方性原則：本文件的編制主要參考了新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l

例》，并調(diào)研了深圳市物業(yè)企業(yè)，根據(jù)深圳市物業(yè)企業(yè)的實(shí)際需求對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修

訂。

規(guī)范性原則：本文件嚴(yán)格遵循GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：

標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》、GB/T10112—2019《術(shù)語(yǔ)工作原則與方法》、

GB/T16785—2012《術(shù)語(yǔ)工作概念和術(shù)語(yǔ)的協(xié)調(diào)》等相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求而修

訂。

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可擴(kuò)展性原則：對(duì)于物業(yè)行業(yè)關(guān)鍵的、急需的，同時(shí)又容易達(dá)成一定共識(shí)的

術(shù)語(yǔ)首先納入本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于仍存在不確定性、或很難達(dá)成共識(shí)的，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)

機(jī)在標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)的修訂過(guò)程中逐步納入。

（二）主要內(nèi)容編制依據(jù)

第3章通用類

本