房地產(chǎn)市場報告 -2024年第四季度北京甲級寫字樓市場報告

北京甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2024年第四季度/research2024年第四季度，北京甲級寫字樓市場需求仍然低迷。租金水平下滑至每月每比上升0.8個百分點，同比上升2.6個百分點。由于第四季度通常為寫字樓需求的淡場需求以搬遷和續(xù)租為主，因此本季度凈吸納量為-17,828平方米，2024年全年凈度有兩個新項目竣工交付，共140,000平方米，全市寫字樓存量上升至1,325.6萬平短時間內(nèi)，北京寫字樓市場難以出現(xiàn)明顯的復蘇趨勢，其中的原因主要有以下兩增長放緩態(tài)勢，國際貿(mào)易和國際金融市場政策的不確定性使得租戶和業(yè)主對于整體對中國的戰(zhàn)略調(diào)整導致的外資企業(yè)撤退風制造業(yè)等行業(yè)產(chǎn)生了較大影響，也會導致租戶大規(guī)模退租和搬遷。2025年，北京甲級寫字樓市場預計將有超過60萬平方米的新項目入市，在需求量難以回升的前提央行于9月24日出臺了一系列政策，旨在激發(fā)經(jīng)濟活力、穩(wěn)固房地產(chǎn)市場及資本市場信心。12月9日的中央政治局會議與12月11日的中央經(jīng)濟工作會議，其主要政策方向為實施積極的財政政策與適度寬松技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等維度著力。鑒于明顯的政策轉(zhuǎn)向信號，各大金融機構(gòu)紛紛上調(diào)了2024年和2025年中國實際GDP增一年北京寫字樓市場仍然面臨較大的不確定性，預計空置率將同比上升至23.5%左圖一：北京甲級寫字樓市場參考指標[1]2024年第四季度租金2024年第四季度租金251.7元/平方米/月2024年第四季度空置率18.4%2024年第四季度新增供應140,000平方米2024年第四季度凈吸納量-17,828平方米按季變幅：8.8%按季變幅：8.8%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：圖二：2025-2027年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米2,000500202520262027及以后0資料來源:萊坊研究部望京-酒仙橋中央商務區(qū)金融街東二環(huán)通州麗澤第四季度，北京甲級寫字樓市場有大廈B座位于中關(guān)村地區(qū)，總建筑面積約為80,000平方米；國家金融大廈位于麗澤區(qū)域，總建筑面積23萬平方米，其中對外出租面積約為60,000平方米。2025年，北京甲級寫字樓市場預計將有超過60萬平方米的新項目入市，包括位于金融街區(qū)域的兆泰金融中心綜合體，CBD區(qū)域的Z4民生銀行項目以及位于望京-酒仙橋區(qū)域的頤堤港二期第一階段等。盡管2024年搬遷需求較為旺盛，但新租需求明顯不足，加上租戶退租及縮租的下行。另一方面，由于企業(yè)持續(xù)的降本增效需求，部分甲級寫字樓租戶開始傾向于選擇乙級或更低級別的寫字樓，這也導致了甲級寫字樓市場的客戶流失。綜合以上因素，2024年第四季度全市甲級寫字樓的平均空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.8個百分點至18.4%。2024年對北京寫字樓市場去化產(chǎn)生較圖三：圖三：甲級寫字樓供應量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)1,50025%1,20020%90015%60010%3005%0201420152016201720182019202020212022202320240%資料來源:萊坊研究部大貢獻的行業(yè)與去年類似，主要有以下幾租賃北辰·新空間18,000平方米；知名內(nèi)資游戲公司永星互動在第二季度新租亞奧區(qū)域的環(huán)球貿(mào)易中心3,500平方米；第三季度，互聯(lián)網(wǎng)二手車品牌淘車車搬遷至位于望京-酒仙橋區(qū)域的東湖國際中心，租賃面積約6,000平方米；第四季度，知名外企律師事務所金杜律師事務所續(xù)租位于CBD區(qū)域的環(huán)球金融中心，租賃面積第四季度，甲級寫字樓市場租金跌幅擴第四季度，甲級寫字樓市場租金跌幅擴大，環(huán)比下降8.8%至每月每平方米人民幣251.7元。市場目前供大于求的矛盾突出，多企業(yè)都面臨一定的經(jīng)營壓力，普遍擴張度放緩甚至收縮的情況，削減辦公租賃費用成為降本的首選手段。業(yè)主方面，為了維持原有租戶的穩(wěn)定性并吸引新租戶，業(yè)主在第四季度繼續(xù)選擇修期等優(yōu)惠措施，這些舉措進一步拉低了Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月45040035030025020015010050020112012201320142015201620172018201920202021202220232024資料來源:萊坊研究部業(yè)主愿意主動提供裝修補貼或提供精裝修業(yè)主愿意主動提供裝修補貼或提供精裝修交付以吸引租戶，租賃市場的競爭也因此字樓業(yè)主為了留住想要外遷到乙級或者非北京寫字樓市場在2025年仍然面臨下行，續(xù)簽租約的好時機。子市場方面，CBD區(qū)域平均租金跌破300元大關(guān)，平均租金為每月每平方米人租金也繼續(xù)下降，第四季度平均租金為每月每平方米人民幣426.2元。其它子市場的租金也均有不同程度的下降。面對空置率攀升的壓力，業(yè)主不得不繼續(xù)保持較低的租金報價，并積極優(yōu)化寫字樓產(chǎn)品和服表一：甲級寫字樓主要租賃成交，表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2024年第四季度CBD環(huán)球金融中心金杜律師事務所續(xù)租INTEL9,000續(xù)租6,000搬遷保利大都會5,000續(xù)租資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實者。2024年的大宗交易市場從前幾年的以側(cè)面反映出國內(nèi)投資者類型正在逐漸朝著京星創(chuàng)未來科技有限公司以人民幣8.9億元家國有企業(yè)控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人壽保險有限公司宣布完成對凱德投資旗下公司所有的博瑞大廈2024年第四季度中關(guān)村各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率中關(guān)村存量:135存量:135租金:312.6空置率:13.4%128.5278.218.3%128.5278.218.3%奧運村租金:空置率:金融街租金:426.2空置率:12.4%麗澤（新興市場）租金:168.0空置率:18.2%1,325.61,325.6豐臺（新興市場）租金:92.2空置率:18.5%望京-酒仙橋.空置率:19.3%燕莎.租金:236.2空置率:21.6%東二環(huán)●租金:229.9空置率:18.8%中央商務區(qū)●存量：340租金:291.9空置率:15.8%租金:83.1空置率:32.5%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部朱磊高級董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒高級董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@張婉儀北京研究及咨詢部助理經(jīng)理+8618910961641vanessa.zhang@北京商業(yè)物業(yè)服務部黃蔚董事總經(jīng)理，華北