專業(yè)基礎(chǔ)-房地產(chǎn)經(jīng)紀人《專業(yè)基礎(chǔ)》押題密卷1

專業(yè)基礎(chǔ)-房地產(chǎn)經(jīng)紀人《專業(yè)基礎(chǔ)》押題密卷1單選題（共64題，共64分）(1.)房地產(chǎn)用益物權(quán)不包括()。A.抵押權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.土地承（江南博哥）包經(jīng)營權(quán)正確答案：A參考解析：用益物權(quán)是用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。(2.)法律適用的基本原則中，()原則是在效力相等的法律有沖突時適用。A.上位法優(yōu)先于下位法B.特別法優(yōu)先于普通法C.新法優(yōu)先于舊法D.強行法優(yōu)先于任意法正確答案：C參考解析：解決法律適用沖突問題，一般遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“特別法優(yōu)先于一般法”、“新法優(yōu)先于舊法”、“法不溯及既往”等原則。其中，新法優(yōu)先于舊法原則，是指同一事項已有新法公布施行時，舊法自然廢止。該原則是在效力相等的法律有沖突時適用。(3.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。按照設(shè)計規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應(yīng)不少于()部。A.1B.2C.3D.4正確答案：B參考解析：在住宅中，為滿足日常使用，設(shè)置電梯應(yīng)符合以下要求：①7層以上（含7層）的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅，必須設(shè)置電梯。②12層以上（含12層）的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。③高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當住宅電梯非每層設(shè)站時，不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層。(4.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。該套住宅房屋所有權(quán)證上的房產(chǎn)附圖為()。A.房產(chǎn)分幅圖B.房產(chǎn)分丘圖C.房產(chǎn)分戶圖D.宗地圖正確答案：C參考解析：房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房屋所有權(quán)證的附圖。(5.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應(yīng)()。A.全部計入B.計入一半C.計入四分之一D.全部不計入正確答案：A參考解析：全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。(6.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。交易成立后，徐某不僅對住宅專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的權(quán)利，這種權(quán)利是()。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.用益物權(quán)C.地役權(quán)D.擔保物權(quán)正確答案：B參考解析：用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，主要包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。(7.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。該套住宅的套內(nèi)建筑面積為()m2。A.115B.120C.125D.130正確答案：B參考解析：套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)未封閉陽臺建筑面積算水平投影面積的一半。因此，該套住宅的套內(nèi)建筑面積為：95+20+10／2=120m2。(8.)夫妻財產(chǎn)制是規(guī)定夫妻財產(chǎn)關(guān)系的法律制度，其核心問題是()。A.夫妻財產(chǎn)的歸屬B.夫妻財產(chǎn)的管理C.夫妻財產(chǎn)的使用和收益D.夫妻財產(chǎn)的處分正確答案：A參考解析：夫妻財產(chǎn)制是規(guī)定夫妻財產(chǎn)關(guān)系的法律制度，包括夫妻婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益和處分等內(nèi)容，其核心是夫妻婚前財產(chǎn)和婚后財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬問題。(9.)物權(quán)的共同效力不包括()。A.公示效力B.排他效力C.優(yōu)先效力D.追及效力正確答案：A參考解析：物權(quán)具有支配力，債權(quán)僅有請求力。物權(quán)的支配力使其具有：①排他效力，是指同一物上不能并存內(nèi)容相互沖突的兩個物權(quán)；②優(yōu)先效力，是指物權(quán)和債權(quán)并存時，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)都優(yōu)先于債權(quán)；③追及效力，是指物權(quán)成立后，無論其標的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標的物行使其權(quán)利。(10.)劉某將其擁有的一套住宅出租給了許某，租賃期間劉某又將該住宅賣給了張某，劉某與許某原簽訂的房屋租賃合同()。A.繼續(xù)有效B.自動失效C.由劉某確定是否有效D.由張某確定是否有效正確答案：A參考解析：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。即“買賣不破租賃”。(11.)孫某壽終正寢，享年90歲，兒子早亡，生前主要由兒媳張某照顧。下列人員中，無權(quán)繼承孫某遺產(chǎn)的是()。A.配偶李某B.女兒孫小某C.弟弟孫某某D.兒媳張某正確答案：C參考解析：《繼承法》第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。”第十二條規(guī)定：“喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人?！?12.)甲乙二人結(jié)婚多年。乙擬將二人婚后購買的一套房屋出售給丙，所得房款用于歸還其所欠賭債。下列說法不正確的是()。A.該房屋歸甲乙共同所有B.甲乙二人對該房屋有平等的處分權(quán)C.乙出售該房屋，需經(jīng)甲同意D.乙偽造甲的簽名與丙簽訂房屋買賣合同后，丙可基于所有權(quán)對抗甲正確答案：D參考解析：夫妻對共同所有的房地產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻對夫妻共同所有的房地產(chǎn)做重要處理決定，如出賣房地產(chǎn)，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。如果夫或妻一方的擅自處分行為構(gòu)成了對夫妻共有財產(chǎn)的侵權(quán)行為，該處分行為應(yīng)歸于無效，夫或妻一方可以請求返還該房地產(chǎn)。(13.)張某和甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人員李某是大學同學，張某委托李某出售自有的一套建筑面積150平方米的住房，報價200萬元。李某作為委托代理人，應(yīng)按()指示處理房屋銷售的具體事務(wù)。A.李某所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)B.張某C.房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站D.張某愛人正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、委托處理事務(wù)相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受托辦理委托事務(wù)時，一般以委托人名義進行活動，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。(14.)根據(jù)權(quán)利的()，民事權(quán)利可分為財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。A.內(nèi)容和性質(zhì)B.范圍和作用C.作用和性質(zhì)D.特點和形式正確答案：A參考解析：民事權(quán)利是民法賦予自然人或法人在具體的民事法律關(guān)系中實施一定行為或者要求他方實施或不實施一定行為的權(quán)利。根據(jù)權(quán)利的內(nèi)容和性質(zhì)，民事權(quán)利分為財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。根據(jù)權(quán)利的作用，民事權(quán)利分為支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)。(15.)法律上把民事法律關(guān)系的一方當事人依照法律的規(guī)定，必須實施一定行為或不實施一定行為，以滿足民事權(quán)利主體實現(xiàn)其權(quán)利的要求稱為()。A.民事義務(wù)B.民事權(quán)利C.民事法律關(guān)系D.民事行為正確答案：A參考解析：民事義務(wù)是指民事義務(wù)主體為滿足民事權(quán)利主體的合法利益，而為或不為一定行為的必要性。負有義務(wù)的主體應(yīng)當履行義務(wù)，如果不履行義務(wù)，就要承擔民事責任。(16.)購房投資者通過折價方式將其房屋轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金而導(dǎo)致資金損失風險，屬于()。A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.購買力風險D.資本價值風險正確答案：B參考解析：變現(xiàn)風險是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險。A項，市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險；C項，通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風險；D項，資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水平，并導(dǎo)致投資收益率發(fā)生變化。這種變化使得預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風險。(17.)張某以貸款方式購買住房，貸款期限為3年，年利率為6％，按月計息，則貸款的實際年利率為()。A.6.00％B.6.17％C.6.37％D.6.56％正確答案：B參考解析：名義利率與實際利率的關(guān)系為：。則張某貸款的實際年利率為：（1+6%÷12）12－1=6.17％。(18.)某開發(fā)商向銀行貸款1000萬元，復(fù)利計息，貸款期限為3年，銀行基準利率為6％，投資基準收益率為8％，銀行實際利率為7％，假設(shè)開發(fā)商貸款到期后一次性償還本息，則開發(fā)商到期需償還的貸款本息是()萬元。A.1191.02B.1210.00C.1225.04D.1259.71正確答案：C參考解析：復(fù)利計息方式下，開發(fā)商到期需償還的貸款本息為：（萬元）。(19.)關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的說法，錯誤的是()。A.財務(wù)內(nèi)部收益率測算時一般采用試算法B.財務(wù)內(nèi)部收益率是項目投資所能支付的最高貸款利率C.如果財務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)的基準收益率，則項目是可以接受的D.財務(wù)內(nèi)部收益率不能反映項目的營利能力正確答案：D參考解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它是評價項目盈利能力的主要動態(tài)指標。(20.)在投資項目經(jīng)濟評價中，當i1=11％時，NPV1=12.28萬元，當i2=12％時，NPV2=-25.66萬元。該投資項目的內(nèi)部收益率為()。A.11.32％B.11.50％C.12.32％D.23％正確答案：A參考解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過線性內(nèi)插法求取的公式為：式中，i1代表當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2代表當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時的凈現(xiàn)值（實際為負值，但在此取其絕對值）。本案例，該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率=11%+=11.32%。(21.)房地產(chǎn)投資風險管理中最適用的方法是()。A.風險規(guī)避B.風險組合C.風險控制D.風險轉(zhuǎn)移正確答案：C參考解析：風險控制是在房地產(chǎn)投資風險發(fā)生前采取某些措施消除或減少風險因素，降低風險發(fā)生的概率，減小風險損失。風險控制是房地產(chǎn)投資風險管理中最適用的一種方法。(22.)李某購買一套單價為5000元/m2，建筑面積為90m2的商品住宅，首期付為總價的20%，余款向銀行申請貸款期限為20年，貸款年利率為6.80%，按月等額償還貸款本息的住房抵押貸款，李某每月的還款額為()元。A.2748B.2788C.3435D.3485正確答案：A參考解析：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式為本案例，李某每月的還款額=2748（元）。(23.)在房地產(chǎn)開發(fā)中，投資者所要求的最低收益率，通常應(yīng)當高于()。A.高風險收益率B.銀行貸款利率C.行業(yè)基準利率D.類似房地產(chǎn)收益率正確答案：B參考解析：在評估房地產(chǎn)價值中，設(shè)定的折現(xiàn)率通常為投資者可接受的最低收益率，又稱為投資者所要求的最低收益率、投資者最低期望收益率、投資者最低滿意收益率，一般取行業(yè)的基準收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。(24.)年利率為8％，每半年計息一次，則實際利率為()。A.8％B.8.16％C.8.24％D.8.30％正確答案：B參考解析：名義利率與實際利率的關(guān)系如下：式中i表示實際利率，r表示名義利率，m表示計息次數(shù)。則本題的實際利率為：（1+8%÷2）2－1=8.16％。(25.)投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部()所需要的時間。A.現(xiàn)金流入B.初始投資C.凈現(xiàn)金流量D.運營費用正確答案：B參考解析：靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金的時間價值時，以投資項目的凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時間，或者說以凈收益收回初始投資所需要的時間。動態(tài)投資回收期是把投資項目各期（通常以年為單位）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)之后，再來計算投資回收期的。(26.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。按照居住項目規(guī)模劃分，該住宅項目為()。A.居住小區(qū)B.居住組團C.居住區(qū)D.居住社區(qū)正確答案：A參考解析：居住區(qū)根據(jù)居住戶數(shù)或人數(shù)，分為居住區(qū)、小區(qū)、組團三級。其中，小區(qū)是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000～15000人）相對應(yīng)，配套建設(shè)有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。(27.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。根據(jù)城市規(guī)劃控制指標的計算方法，該項目的容積率為()。A.3.60B.3.78C.4.00D.4.20正確答案：B參考解析：容積率又稱建筑容積率，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。則該項目的容積率為：＝（360000-18000）÷（100000-10000）=3.8。(28.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。該住宅項目應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃中確定的規(guī)劃控制線建設(shè)，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為()。A.道路紅線與城市黃線B.道路紅線與城市藍線C.城市黃線與城市紫線D.城市黃線與城市藍線正確答案：D參考解析：城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線；城市藍線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線；道路紅線是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線；城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。(29.)某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hm2的土地，用來進行居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案為：居住用地面積14hm2，住宅用地面積10hm2，總建筑面積40萬m2，住宅建筑面積30萬m2，其中多層建筑4幢，高層建筑2幢，預(yù)計總投資8000萬元。在城市規(guī)劃中，根據(jù)最小風頻原則對居住用地進行()布局是合理的。A.布置在全年最小風頻風向的上風側(cè)B.布置在全年最大風頻風向的上風側(cè)C.布置在全年最小風頻風向的下風側(cè)D.布置在全年最大風頻風向的下風側(cè)正確答案：C參考解析：利用風玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)最小風頻原則進行布局，即對空氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風頻風向的上風側(cè)，居住區(qū)應(yīng)布置在其下風側(cè)，因為這個方位全年受污染的幾率最小。(30.)某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hm2的土地，用來進行居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案為：居住用地面積14hm2，住宅用地面積10hm2，總建筑面積40萬m2，住宅建筑面積30萬m2，其中多層建筑4幢，高層建筑2幢，預(yù)計總投資8000萬元。如果該小區(qū)附近即將興建地鐵，而導(dǎo)致附近同類房產(chǎn)的價格上漲，這是由于()的作用。A.預(yù)期原理B.代替原理C.資本化原理D.供求原理正確答案：A參考解析：預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價格或價值，通常不是基于其過去的價格、開發(fā)建設(shè)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。本案例中，因小區(qū)附近即將興建地鐵，而引起房地產(chǎn)價格上漲，是基于對未來收益的預(yù)期，體現(xiàn)了預(yù)期原理的作用。(31.)表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個性心理特征的核心是()。A.信念B.性格C.氣質(zhì)D.能力正確答案：B參考解析：個性心理特征是指個體的心理過程中經(jīng)常地、穩(wěn)定地表現(xiàn)出來的心理特征。這些特征影響著個體的言行舉止，反映出一個人的基本精神面貌和意識傾向，集中地體現(xiàn)了人的心理活動的獨特性。個性心理特征主要表現(xiàn)在性格、氣質(zhì)和能力三個方面，其中以性格為核心。(32.)某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)年初給每位職工投保了10萬元的家庭財產(chǎn)保險和10年的人身意外事故安全保險，這項措施針對的職工需要層次是()。A.生理需要B.安全需要C.尊重需要D.歸屬需要正確答案：B參考解析：安全需要是希望得到保護和免于威脅從而獲得安全感的需要，如希望避免災(zāi)害等對身體的傷害，要求社會治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來生活有保障等。當未來不可預(yù)測或者社會秩序受到威脅的時候，這些需要就特別突出。購買家庭財產(chǎn)保險和安全事故保險都屬于安全需要。(33.)銷售人員對消費者的心理影響主要表現(xiàn)在()。A.銷售人員的儀表影響消費者對企業(yè)的認識過程B.銷售人員分析判斷能力影響消費者的認知過程C.銷售人員的適應(yīng)能力影響消費者的情感過程D.銷售人員較強的注意力和語言表達能力影響消費者對企業(yè)的認識過程正確答案：A參考解析：銷售人員對消費者的心理影響主要有：①銷售人員的儀表影響消費者對企業(yè)的認識過程；②銷售人員的服務(wù)影響消費者的情感過程。(34.)下列對于商品價值的認知功能的表述錯誤的是()。A.價格圍繞價值上下波動，并趨向于價值B.商品價格是價值的貨幣表現(xiàn)C.商品價值是價格的內(nèi)在尺度D.商品價格是消費者比擬社會地位、經(jīng)濟地位、文化修養(yǎng)、生活情操的途徑正確答案：D參考解析：根據(jù)經(jīng)濟學原理，商品價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，商品價值是商品價格的內(nèi)在尺度，價格圍繞著價值而上下波動，并趨向于價值。因而使得價格成為消費者衡量商品質(zhì)量和價值高低的尺度。D項屬于商品價值的自我意識比擬功能。(35.)在購房活動中，購房人注重商品房的功能與質(zhì)量，并追求使用效果，而將房屋外觀審美放在次要地位的購買動機是()。A.求廉動機B.求實動機C.求美動機D.求同動機正確答案：B參考解析：常見的消費者購買動機主要有：①求實動機。表現(xiàn)為追求商品的使用價值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強調(diào)外觀等。②求廉動機。表現(xiàn)為追求廉價的商品，喜歡選購折扣價、優(yōu)惠價的商品，不太計較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。③求同動機。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。④求美動機。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價值或藝術(shù)價值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新動機。表現(xiàn)為追求商品的時尚和新穎，不太計較商品的價格。⑥求名動機。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生產(chǎn)商等。⑦求奇動機。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。⑧求癖動機。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計較商品的價格、質(zhì)量等。(36.)下列消費者的心理特征中，通常不屬于18～40歲之間的消費者群體的心理特征是()。A.沖動性購買多于計劃性購買B.追求自我成熟的表現(xiàn)和消費個性心理實現(xiàn)C.購買行為有主見，不受外界影響D.追求時尚與新穎正確答案：C參考解析：青年消費者群體一般是指年齡在18～40歲之間的消費者。青年消費者群體的心理特征表現(xiàn)為：①追求時尚與新穎；②追求科學與實用；③追求自我成熟的表現(xiàn)和消費個性心理的實現(xiàn)；④沖動性購買多于計劃購買。(37.)沒有經(jīng)過有意識的邏輯推理，而很快對問題的答案做出合理的設(shè)想或突然領(lǐng)悟的思維過程，是()。A.直覺思維B.形象思維C.邏輯思維D.聚合思維正確答案：A參考解析：根據(jù)思維時是否遵循明確的邏輯形式和邏輯規(guī)則，可分為直覺思維和邏輯思維。直覺思維是指未經(jīng)有意識的邏輯推理過程，而迅速對問題的答案作出合理的設(shè)想或突然領(lǐng)悟的思維過程。邏輯思維是指有明確的邏輯形式、遵循一定邏輯規(guī)則的思維。B項，形象思維是以直形現(xiàn)象或表象為支柱進行的思維。D項，聚合思維是指把問題提供的各種信息聚合起來得出一個共同的正確答案的思維方式。(38.)消費者對商品價格變動的反應(yīng)程度，描述的是()。A.習慣性心理B.敏感性心理C.傾向性心理D.感受性心理正確答案：B參考解析：敏感性心理是消費者對商品價格變動的反應(yīng)程度。它既有一定的客觀標準，又有主觀因素，是消費者在長期購買實踐中逐漸形成的一種心理價格尺度。(39.)心理活動的表現(xiàn)形式稱為()，它是一種不同于自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象的主觀精神現(xiàn)象。A.心理現(xiàn)象B.心理過程C.個性心理D.心理感受正確答案：A參考解析：心理現(xiàn)象是心理活動的表現(xiàn)形式，是一種不同于自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象的主觀精神現(xiàn)象，它看不見、摸不著，可分為心理過程和個性心理兩大方面。(40.)知覺的()是客戶連續(xù)購買某種商品的一個重要因素，好的品牌通常會擁有忠實的客戶，企業(yè)可以通過品牌效應(yīng)和策略帶動其他商品的銷售。A.選擇性B.恒常性C.整體性D.理解性正確答案：B參考解析：知覺的主要特征表現(xiàn)為：選擇性、整體性、理解性、恒常性。其中，恒常性是指當知覺的條件（如距離、角度或光線的明暗）在一定范圍內(nèi)發(fā)生改變時，知覺的映象仍然保持相對的不變。(41.)如果市場上某種房地產(chǎn)的價格上升，會導(dǎo)致對另一種房地產(chǎn)的需求增加，表明這兩種房地產(chǎn)是()。A.替代品B.互補品C.吉芬物品D.配套品正確答案：A參考解析：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降。則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。(42.)形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)是()。A.對房地產(chǎn)價格看跌的共同預(yù)期B.虛假的高需求C.過度的投機炒作D.對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)泡沫的形成原因有多種，歸結(jié)起來主要有兩個：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機炒作。其中，人們對房地產(chǎn)價格看漲的一致預(yù)期是形成房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)。(43.)“少數(shù)賣方，少數(shù)買方”的市場競爭狀態(tài)是指()。A.寡頭賣方壟斷B.寡頭買方壟斷C.雙邊寡頭壟斷D.賣方壟斷正確答案：C參考解析：根據(jù)市場中賣方和買方的數(shù)量來劃分的市場競爭狀態(tài)有：①完全競爭——很多賣方，很多買方；②寡頭賣方壟斷——少數(shù)賣方，很多買方；③寡頭買方壟斷——很多賣方，少數(shù)買方；④雙邊寡頭壟斷——少數(shù)賣方，少數(shù)買方；⑤雙寡頭賣方壟斷——兩個賣方，很多買方；⑥雙寡頭買方壟斷——很多賣方，兩個買方；⑦賣方壟斷——個賣方，很多買方；⑧買方壟斷——很多賣方，一個買方；⑨雙邊壟斷——個賣方，一個買方。(44.)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有很多種，如區(qū)分首套住房貸款和第二套（及以上）住房貸款的最低首付款比例和貸款利率等屬于()。A.房地產(chǎn)稅收政策措施B.土地供應(yīng)政策措施C.房地產(chǎn)金融政策措施D.住房保障政策措施正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)金融政策措施主要有：①收緊或放松個人住房貸款，如對新增個人住房貸款規(guī)模、房地產(chǎn)貸款所占比例實施管控；②提高或降低個人住房貸款的最低首付款比例、利率水平、最高貸款額度；③實施差別化住房信貸政策，如區(qū)分首套住房貸款和第二套（及以上）住房貸款的最低首付款比例和貸款利率等。(45.)()是房地產(chǎn)交易的中間商。A.金融機構(gòu)B.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.房地產(chǎn)市場管理者正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是房地產(chǎn)交易的中間商，是除房地產(chǎn)交易雙方外的重要市場參與者，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)交易者提供房源、客源、價格等信息，幫助房地產(chǎn)出售人、出租人尋找購買人、承租人，幫助購買人、承租人尋找其欲購買、承租的房地產(chǎn)，促成雙方達成交易，協(xié)助雙方訂立房地產(chǎn)買賣或租賃合同，代辦房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)登記等手續(xù)，還可幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定和實施銷售策略、提供銷售價格建議等。(46.)某套住房以每月2500元的價格對外出租，該價格在經(jīng)濟學上稱為()。A.交換代價的價格B.源泉價格C.租賃價格D.買賣價格正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價格；②使用其一定時間的價格，即租賃價格，又稱使用代價的租金，簡稱租金。(47.)在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少是人口的()。A.自然增長B.機械增長C.凈增長D.負增長正確答案：A參考解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口的機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。(48.)土地增值稅是房地產(chǎn)()的稅收。A.開發(fā)環(huán)節(jié)B.交易環(huán)節(jié)C.保有環(huán)節(jié)D.估價環(huán)節(jié)正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收又稱房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。(49.)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入，并且忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用差異的收益乘數(shù)法是()。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法正確答案：A參考解析：毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價格或價值的方法，即：房地產(chǎn)價格或價值=毛租金×毛租金乘數(shù)。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。(50.)下列房地產(chǎn)出售價格實行政府指導(dǎo)價的是()。A.公有住房出售的標準價格B.公有住房出售的成本價格C.新建商品住房的出售價格D.新建經(jīng)濟適用住房的出售價格正確答案：D參考解析：新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3％以下。(51.)房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)()。A.消費者需要的數(shù)量B.消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量C.企業(yè)提供的數(shù)量的總和D.企業(yè)愿意且能夠提供的數(shù)量正確答案：B參考解析：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買，故房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量。(52.)通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平的是()。A.起價B.標價C.成交價D.均價正確答案：A參考解析：起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。起價是指銷售新建商品房的最低價。這個價格通常是最差位置的樓幢和最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價格，有時甚至連這種價格的商品房都不存在，僅是在廣告宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。(53.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，容積率為4.0，該企業(yè)擬采取預(yù)售方式對該項目進行銷售。李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項目內(nèi)一套面積為100m2的住宅，預(yù)計2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價格為8000元/m2，每月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。.關(guān)于李某購房行為的說法，正確的為()。A.李某是一個習慣型的消費者，目的性強B.李某是一個沖動型的消費者，易受外界因素影響C.李某是一個理智型的消費者，不易受他人的誘導(dǎo)或廣告宣傳的影響D.李某是一個經(jīng)濟型的消費者，感情色彩少，經(jīng)濟實惠是其購房原則正確答案：C參考解析：根據(jù)消費者購買行為的不同態(tài)度，消費者的購買行為可分為習慣性、理智型、經(jīng)濟型、沖動型和疑慮型。其購買特點為：①習慣型的消費者，由于對某些商品十分信任和熟悉，以致形成某種定勢，產(chǎn)生習慣性購買行為。這類消費者目的性很強，決策果斷，成交迅速。②理智型的消費者，感情色彩少，不易受他人誘導(dǎo)或廣告宣傳影響。③經(jīng)濟型的消費者對，商品價格非常敏感，對同類商品中價格較為低廉的商品感興趣，經(jīng)濟實惠是其選購商品的原則。④沖動型的消費者，情緒波動較大，沒有明確的購買計劃，易受外界因素影響，往往憑直覺迅速購買，但事后常會后悔。⑤疑慮型的消費者，善于觀察細小事物，疑心較大，在選購商品時細致、謹慎且動作緩慢，他們往往缺乏購買經(jīng)驗或主見，渴望得到銷售人員的提示或幫助。本案例中，李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析后作出購買決策，屬于理智型消費者。(54.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，容積率為4.0，該企業(yè)擬采取預(yù)售方式對該項目進行銷售。李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項目內(nèi)一套面積為100m2的住宅，預(yù)計2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價格為8000元/m2，每月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。根據(jù)類似現(xiàn)房的市場價格推算，李某購買的住宅目前的市場價格為()元/m2。A.6865B.6894C.6903D.6931正確答案：A參考解析：本題中，李某購買的住宅屬于期房。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括位置、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等方面相同）的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。兩者的關(guān)系為：則李某購買的住宅目前的市場價格為：(55.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，容積率為4.0，該企業(yè)擬采取預(yù)售方式對該項目進行銷售。李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項目內(nèi)一套面積為100m2的住宅，預(yù)計2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價格為8000元/m2，每月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的樓面地價為()元/m2。A.500B.750C.2000D.3000正確答案：B參考解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。計算公式為：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷容積率。本案例，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的樓面地價=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。(56.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，容積率為4.0，該企業(yè)擬采取預(yù)售方式對該項目進行銷售。李某看了幾個開發(fā)項目并進行了認真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項目內(nèi)一套面積為100m2的住宅，預(yù)計2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價格為8000元/m2，每月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。為應(yīng)對房地產(chǎn)市場復(fù)雜形勢帶來的投資風險，李某可采取的最適用的投資風險管理方法為()。A.風險回避B.風險組合C.風險控制D.風險轉(zhuǎn)移正確答案：C參考解析：風險控制是在房地產(chǎn)投資風險發(fā)生前采取某些措施消除或減少風險因素，降低風險發(fā)生概率，風險發(fā)生后減小風險損失。風險控制是房地產(chǎn)投資風險管理中最適用的一種方法。(57.)在區(qū)位選擇中，人們越來越重視()。A.空間交通距離B.空間直線距離C.交通時間距離D.交通路線距離正確答案：C參考解析：距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?？臻g直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)等情況下，它往往會失去意義。交通路線距離一般是指連接的道路長度，有時受路況、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但需要的時間較長，因此交通路線距離也不一定能反映真實的狀況。交通時間距離一般來說更科學，人們越來越重視。(58.)收益法中的報酬率與投資風險()。A.正相關(guān)B.負相關(guān)C.無關(guān)系D.相關(guān)性隨機變化正確答案：A參考解析：報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價格或價值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。(59.)有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學上稱為有使用價值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)價格實質(zhì)是()。A.使用土地的價格B.房屋的價值C.房地產(chǎn)權(quán)益的價格D.房地產(chǎn)的適用價值正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。一般商品是動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定交付，因此其價格通常是商品本身的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。(60.)經(jīng)預(yù)測，某宗房地產(chǎn)未來4年的年凈收益均為80萬元，假定4年后的價格比現(xiàn)在上漲10%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.6%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格是()萬元。A.773.58B.930.17C.961.99D.1249.86正確答案：D參考解析：預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為Vt，如果凈收益每年不變?yōu)锳，其現(xiàn)在的價格為：=1249.86（萬元）(61.)一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平的是()。A.起價B.成交價C.表格價D.均價正確答案：D參考解析：均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。(62.)房地產(chǎn)價格中，一般把某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格稱為()。A.成家價格B.市場價格C.單位價格D.實際價格正確答案：B參考解析：市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。一般商品的市場價格，通常是其大量成交價格的平均價格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。(63.)某宗房地產(chǎn)占地面積為4000m2，容積率為5，土地單價為3000元/m2，建筑覆蓋率為35％，則其樓面地價為()元／m2。A.600B.1050C.3000D.5250正確答案：A參考解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格，根據(jù)公式：樓面地價=土地單價÷容積率，題中，房地產(chǎn)的樓面地價=3000÷5=600元/㎡。(64.)某房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，至今已使用8年，年有效毛收入為60萬元，正常運營費用為24萬元，資本化率為8.2％，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.403.77B.420.26C.439.02D.672.95正確答案：A參考解析：凈收益是指有關(guān)收入（如有效毛收入）減去費用（如運營費用）后歸因于估價對象的收益。收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價格公式為：式中，V為房地產(chǎn)的收益價格；A為房地產(chǎn)的凈收益；Y為房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率；n為房地產(chǎn)的收益期限。根據(jù)題意得：A=60-24=36（萬元），則V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77（萬元）。多選題（共36題，共36分）(65.)行政法規(guī)是指國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，按照法定程序制定的有關(guān)行使行政權(quán)力，履行行政職責的規(guī)范性文件。下列法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是()。A.土地管理法B.物業(yè)管理條例C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定E.消費者權(quán)益保護法正確答案：B、C參考解析：行政法規(guī)是指國務(wù)院制定的有關(guān)行使行政權(quán)力，履行行政職責的規(guī)范性文件，如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《契稅暫行條例》等。AE兩項屬于法律；D項屬于部門規(guī)章。(66.)法律的適用范圍包括()。A.法律對物的適用范圍B.法律在區(qū)域上的適用范圍C.法律在時間上的適用范圍D.法律對人的適用范圍E.法律在空間上的適用范圍正確答案：C、D、E參考解析：法律的適用范圍包括：①法律在時間上的適用范圍，這是指法律在時間上所具有的效力；②法律在空間上的適用范圍，這是指法律在地域上所具有的效力；③法律對人的適用范圍，這是指法律對哪些人具有效力。(67.)影響建筑物實際使用年限的因素有()。A.建筑設(shè)計標準B.實際建筑設(shè)計水平C.工程施工質(zhì)量D.房屋使用維護狀況E.建筑規(guī)模大小正確答案：A、B、C、D參考解析：決定建筑物實際使用年限的因素，除了建筑物的設(shè)計使用年限，還有所用的建筑材料及其質(zhì)量、建筑施工質(zhì)量、使用和維護狀況等。(68.)根據(jù)施工方法，建筑物可以分為()。A.民用建筑B.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑C.預(yù)制裝配式建筑D.鋼結(jié)構(gòu)建筑E.部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑正確答案：B、C、E參考解析：根據(jù)施工方法，建筑物可分為：①現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑；②預(yù)制裝配式建筑；③部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。A項，根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，建筑物可分為：①民用建筑；②工業(yè)建筑；③農(nóng)業(yè)建筑。D項，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，建筑物可分為：①磚木結(jié)構(gòu)建筑；②磚混結(jié)構(gòu)建筑；③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑；④鋼結(jié)構(gòu)建筑；⑤其他結(jié)構(gòu)建筑。(69.)天棚一般應(yīng)具有()功能。A.防潮B.吸熱C.隔聲D.吸聲E.保溫正確答案：C、D、E參考解析：頂棚又稱天棚、天花板，是指建筑房間內(nèi)的頂板，是室內(nèi)飾面之一，表面應(yīng)光潔、美觀，并能起反射作用，以改善室內(nèi)的亮度，還應(yīng)具有隔聲、吸聲、保溫、隔熱等功能。(70.)建筑的得房率一般與()直接相關(guān)。A.基礎(chǔ)的埋置深度B.建筑結(jié)構(gòu)C.地區(qū)溫差D.墻體材料E.建筑形式正確答案：B、C、D、E參考解析：套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值俗稱得房率（K值），通常與以下五個方面直接相關(guān)：①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80%以上，板式住宅的得房率一般大于塔式住宅的得房率。②建筑結(jié)構(gòu)。房屋的結(jié)構(gòu)形式不同，垂直承重構(gòu)件占用而積不同，得房率不同。③地區(qū)溫差。由于不同地區(qū)冬季溫差懸殊，為保證室內(nèi)保溫效果，建筑沒計中房屋外墻的厚度往往差別較大。④墻體材料。建筑設(shè)計選用墻體材料種類不同，墻體占用面積不同。⑤房間數(shù)量與套內(nèi)建筑面積的關(guān)系。不同的住宅套內(nèi)建筑面積與房間數(shù)量狀況，得房率也會出現(xiàn)差異。(71.)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。結(jié)合我國住宅開發(fā)建造情況，該住宅的建筑結(jié)構(gòu)類型不可能為()。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)正確答案：A、B、D參考解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強，抗震性能好，耐久年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以采用此類結(jié)構(gòu)。A項，磚木結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成，這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。B項，磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下。D項，鋼結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用鋼材制成。這種結(jié)構(gòu)的造價較高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。(72.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。譚某與徐某簽訂的房屋買賣合同為()。A.有償合同B.雙務(wù)合同C.實踐合同D.要式合同正確答案：B參考解析：買賣合同有以下特征：①是有償合同，買賣是商品交換最普遍的形式，其實質(zhì)是以等價有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)。買賣合同是典型的有償合同。②是雙務(wù)合同，買賣雙方都享有一定的權(quán)利，承擔一定的義務(wù)，并且這種權(quán)利和義務(wù)存在對應(yīng)關(guān)系，買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，反之亦然。③是諾成合同，買賣合同自雙方當事人意思表示一致即可成立，不需要交付標的物。④是非要式或者要式合同，買賣合同的成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定的除外。(73.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。通常情況下，該幢高層住宅樓的建筑結(jié)構(gòu)為()。A.框架結(jié)構(gòu)B.框架剪力墻結(jié)構(gòu)C.簡體結(jié)構(gòu)D.空間結(jié)構(gòu)正確答案：A、B參考解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，其承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。它的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強，抗震性能好，耐久年限較長。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類主要有：①框架結(jié)構(gòu)；②框架剪力墻結(jié)構(gòu)；③剪力墻結(jié)構(gòu)；筒體結(jié)構(gòu)；⑤框架筒體結(jié)構(gòu)；⑥筒中筒結(jié)構(gòu)。(74.)《消費者權(quán)益保護法》從保護消費者合法權(quán)益的需要出發(fā)，針對消費者的權(quán)利相應(yīng)地規(guī)定了經(jīng)營者具有的義務(wù)包括()。A.守法義務(wù)B.質(zhì)量保證義務(wù)C.商品保管義務(wù)D.真實信息告知義務(wù)E.接受監(jiān)督義務(wù)正確答案：A、B、D、E參考解析：《消費者權(quán)益保護法》從保護消費者合法權(quán)益的需要出發(fā)，針對消費者的權(quán)利相應(yīng)地規(guī)定了經(jīng)營者具有的義務(wù)包括：①守法義務(wù)；②接受監(jiān)督義務(wù)；③保證消費者安全義務(wù)；④真實信息告知義務(wù)；⑤真實標識義務(wù)；⑥出具單據(jù)義務(wù)；⑦質(zhì)量保證義務(wù)；⑧售后服務(wù)義務(wù)；⑨禁止以告示等方式免責；⑩禁止侵犯消費者人身權(quán)。(75.)用益物權(quán)種類包括()。A.宅基地使用權(quán)B.地役權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.土地使用權(quán)E.建設(shè)用地使用權(quán)正確答案：A、B、C、E參考解析：用益物權(quán)是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的，因此稱為“用益”物權(quán)。用益物權(quán)種類包括：①土地承包經(jīng)營權(quán)；②建設(shè)用地使用權(quán)；③宅基地使用權(quán)；④地役權(quán)。(76.)下列屬于委托合同中受托人權(quán)利的有()。A.費用請求權(quán)B.報酬請求權(quán)C.風險損失賠償請求權(quán)D.保密權(quán)E.處理委托事務(wù)的權(quán)利正確答案：A、B、C參考解析：委托合同中受托人權(quán)利主要包括：①費用請求權(quán)；②報酬請求權(quán)；③風險損失賠償請求權(quán)。受托人要行使風險損失賠償請求權(quán)，應(yīng)該具備以下兩個條件：①受托人必須有損失，包括財產(chǎn)損失和人身損害產(chǎn)生的損失；②受托人的損失是由于處理委托事務(wù)而直接發(fā)生的，受托人的損失必須與處理委托事務(wù)之間具有直接因果關(guān)系。(77.)按照代理產(chǎn)生的不同原因和方式，代理的種類有()。A.律師代理B.委托代理C.經(jīng)紀人代理D.法定代理E.指定代理正確答案：B、D、E參考解析：根據(jù)代理產(chǎn)生的不同原因和方式，代理可分為三種：①委托代理，是指基于被代理人的委托而產(chǎn)生的代理；②法定代理，指依照法律的規(guī)定而產(chǎn)生的代理；③指定代理，指基于人民法院或其他部門的指定而產(chǎn)生的代理。(78.)按照物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)物權(quán)包括()。A.支配物權(quán)B.所有權(quán)C.使用物權(quán)D.擔保物權(quán)E.用益物權(quán)正確答案：B、D、E參考解析：按照物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)物權(quán)的種類和內(nèi)容應(yīng)當符合法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)包括：①所有權(quán)；②用益物權(quán)；③擔保物權(quán)。(79.)合同生效應(yīng)具備一定的條件，包括()。A.內(nèi)容具體確定B.不違反法律和社會公共利益C.當事人具有相應(yīng)的民事行為能力D.意思表示真實正確答案：B、C、D參考解析：合同生效應(yīng)同時具備下列3個條件：①當事人具有相應(yīng)的民事行為能力；②意思表示真實；③不違反法律和社會公共利益。(80.)民事行為無效的情形的有()。A.限制民事行為能力人實施的B.以合法形式掩蓋非法目的C.經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的D.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的E.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的正確答案：B、C、D、E參考解析：《民法通則》規(guī)定下列民事行為無效，且無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力：①無民事行為能力人實施的；②限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；④惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的；⑤違反法律或社會公共利益的；⑥以合法形式掩蓋非法目的的。(81.)房地產(chǎn)投機區(qū)別于房地產(chǎn)投資的特征主要有()。A.利用別人資金投入B.短期時間介入C.缺乏理性的分析和評估D.尋求回報E.具有風險性正確答案：B、C參考解析：投資較重視長期的時間介入，而且強調(diào)理性的分析與評估，背后隱含著正常的風險與收益；投機則較看重短期的時間介入，通常缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益。(82.)房地產(chǎn)投資選擇多樣性的表現(xiàn)有()。A.房地產(chǎn)類型多樣B.房地產(chǎn)投資形式多樣C.房地產(chǎn)投資收益的個別性D.房地產(chǎn)經(jīng)營方式多樣E.房地產(chǎn)投資變現(xiàn)復(fù)雜正確答案：A、B、D參考解析：房地產(chǎn)投資的特點包括：①投資選擇的多樣性；②投資區(qū)域的差異性；③投資價值的附加性；④投資變現(xiàn)的困難性；⑤投資收益的個別性；⑥投資預(yù)期的風險性。其中，投資的多樣性主要表現(xiàn)在：①投資對象的多樣性；②投資形式的多樣性；③經(jīng)營方式的多樣性。(83.)下列屬于房地產(chǎn)投資特點的有()。A.投資選擇的多樣性B.投資價值的附加性C.投資收益的風險性D.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性E.投資區(qū)域的差異性正確答案：A、B、D、E參考解析：房地產(chǎn)投資有下列特點：①投資選擇的多樣性；②投資區(qū)域的差異性；③投資價值的附加性；④投資變現(xiàn)的困難性；⑤投資預(yù)期的風險性；⑥投資收益的個別性。(84.)下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標中，屬于動態(tài)盈利評價指標的有()。A.財務(wù)凈現(xiàn)值B.投資利潤率C.成本利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率E.利息備付率正確答案：A、D參考解析：動態(tài)盈利性評價指標主要包括：①財務(wù)凈現(xiàn)值；②財務(wù)內(nèi)部收益率；③動態(tài)投資回收期。BC兩項，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態(tài)盈利性評價指標；E項，利息備付率屬于清償性評價指標。(85.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。該住宅項目建成后可能受到環(huán)境噪聲影響的污染源為()。A.社會生活噪聲B.交通噪聲C.施工噪聲D.工業(yè)噪聲正確答案：A、B、C參考解析：社會生活噪聲主要是指社會人群活動產(chǎn)生的噪聲，該住宅項目可容納12000人，龐大的人流可能會帶來社會社會人群的活動從而產(chǎn)生噪聲。交通噪聲是由交通運輸工具（包括汽車、火車、飛機、船舶等）發(fā)出的噪聲，該住宅項目臨近市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施，可能會受到交通噪聲的污染。建筑施工噪聲是建筑工地的各種施工機械和建筑工人手工操作產(chǎn)生的噪聲，該住宅項目附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，故可能受到施工噪聲的污染。(86.)某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hm2的土地，用來進行居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案為：居住用地面積14hm2，住宅用地面積10hm2，總建筑面積40萬m2，住宅建筑面積30萬m2，其中多層建筑4幢，高層建筑2幢，預(yù)計總投資8000萬元。在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟指標中，()是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要指標。A.建筑面積密度B.容積率C.建筑密度D.綠地率正確答案：C、D參考解析：在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟指標中，建筑密度和綠地率是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要指標。(87.)某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hm2的土地，用來進行居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案為：居住用地面積14hm2，住宅用地面積10hm2，總建筑面積40萬m2，住宅建筑面積30萬m2，其中多層建筑4幢，高層建筑2幢，預(yù)計總投資8000萬元。按照規(guī)定，城市居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)符合()要求。A.新建小區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30％B.居住區(qū)內(nèi)地面停車率不應(yīng)少于10％C.居民停車場的服務(wù)半徑不宜大于150mD.面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開向居住區(qū)（級）道路正確答案：A、C、D參考解析：A項，新區(qū)建設(shè)的綠地率不應(yīng)低于30％；B項，居住區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）不宜超過10％；C項，居民停車場、庫的布置應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150m；D項，住宅應(yīng)布置在居住區(qū)內(nèi)環(huán)境條件優(yōu)越的地段。面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開向城市道路和居住區(qū)（級）道路。(88.)評價住宅的適用性能，應(yīng)當包括的內(nèi)容有()。A.住宅套型B.隔聲性能C.設(shè)備設(shè)施D.建筑造型E.室內(nèi)污染物控制正確答案：A、B、C參考解析：住宅適用性能是由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。其評定內(nèi)容包括：①單元平面；②住宅套型；③建筑裝修；④隔聲性能；⑤設(shè)備設(shè)施；⑥無障礙設(shè)施。(89.)測算房屋建筑面積時，需要全部計算建筑面積的有()。A.未封閉的陽臺B.全封閉的陽臺C.地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上D.屋頂花園E.作為房屋外墻的玻璃幕墻正確答案：B、C、E參考解析：A項，《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T17986.1—2000）第8.2.2條c款規(guī)定，未封閉的陽臺、按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。第8.2.1條f款規(guī)定，挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積全部計算。第8.2.1條j款規(guī)定，地下室、半地下室及其相應(yīng)出人口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。D項，第8.2.3條d款規(guī)定，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池，不計算建筑面積。E項，第8.2.1條l款規(guī)定，玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。(90.)專題地圖根據(jù)專業(yè)方面的需要，以較簡略的普通地圖為底圖，著重表示某一專題內(nèi)容，有()。A.地