房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望-新世紀(jì)評(píng)級(jí)

房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望摘要住宅20242024202441物業(yè)管理行業(yè)202420城物業(yè)服務(wù)均價(jià)表現(xiàn)，在地產(chǎn)行業(yè)整體下行背景下該領(lǐng)域表現(xiàn)出一定的經(jīng)營韌性，但該子行業(yè)體量很小，影響有限。9新世紀(jì)評(píng)級(jí) 房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望框架，房企信用質(zhì)量企穩(wěn)回升或更依賴于自身市場化經(jīng)營得以實(shí)現(xiàn)。2024房地產(chǎn)租賃20242024物業(yè)管理77213只，2,000AAAAA+級(jí)，AA級(jí)20249181主體信用資質(zhì)下滑。同期業(yè)內(nèi)有4家主體發(fā)生新增債券違約或展期。2025一、運(yùn)行狀況近年來我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)規(guī)模仍十分巨大，中短期內(nèi)仍是我國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵組成部分。GDP202120227.38萬億元，同202320247.375.21GDP5.85%5.49%GDP6.86%6.86%7.03%7.14%7.24%5.92%6.18%6.69%6.78%6.12%5.85%5.49% 注：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖1.2014年以來我國房地產(chǎn)占GDP比重房地產(chǎn)業(yè)為資本密集型行業(yè)，投資規(guī)模大且集中于住宅領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額于2021房地產(chǎn)業(yè)為資本密集型行業(yè)。2023年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.6%。20249.3610.4%7.12萬10.5%0.64萬億元，同13.6%0.387.4%。20.0015.0010.005.00 住宅開發(fā)投資完成額[萬億] 辦公樓開發(fā)投資完成額[萬元]商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資成額[萬元] 其他房地產(chǎn)開發(fā)投資完額[萬億]住宅開發(fā)投資完成額累同比[%，右] 辦公樓開發(fā)投資完成額計(jì)同比[%，軸]注：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。

30.0020.0010.000.00-10.00-20.00圖2.2014年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況202320249.54億平方米6.7320.4%19.98億平4.8217.0%26.2%83.8472.607.2%12.7%2024保交樓120234部分指標(biāo)的同比跌幅有所放大。隨著住房需求中樞水平的深刻變化，2024年以來全國房地產(chǎn)貸款需求繼續(xù)下降，疊加非銀類融資持續(xù)收縮，房企到位資金同比繼續(xù)減少。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的高需求使得資金獲取能力成為評(píng)價(jià)其信用質(zhì)量的20231275136（59。224年11月9.66。其中，國1.356.2%3.472.961.3930.4%3029.2%。根據(jù)中2021-202320241.770.85萬億元、0.720.4950.7%15.1%20249（）52.9萬億元，1.0%37.562.3%。60 30.0050 25.0020.0040 15.0030 10.005.0020 0.002014-032014-072014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-07房地產(chǎn)人民幣貸款余[萬元] 房地產(chǎn)人民幣貸款余額比增[%]注：根據(jù)央行、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖3.2014年以來我國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額及同比增速2024年以來全國土地成交量仍呈較明顯縮量狀態(tài)，按成交面積計(jì)，約為峰值期的一半；加上各類用地樓面均價(jià)同比有所下滑，土地成交額同比降幅走闊。按照城市能級(jí)劃分，2024年以來一線城市土地成交量加快下降，二線及以下城市降幅次之但仍在12%以上；在量縮的情況下各線城市土地出讓金均有下滑，又以二線城市的降幅最大。2021CREIS數(shù)據(jù)顯37.85.9，6.072.7017.46%13.52%22.554.55億平2.1319.38%4.7813.84%。202421.5714.62%地分別推出4.21億平方米和2.40億平方米，同比分別下降24.18%和15.462.571.50億平方米，17.88%2.78%2.7723822240.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年1-11各類用地推出面[億平方米] 各類用地成交面積[億平方米]各類用地成交出讓[萬億元] 各類用地成交溢價(jià)率[右軸，%]

14.0012.0010.008.006.004.002.000.00注：根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)整理繪制。圖4.2019年以來全國土地供應(yīng)及成交情況2023能級(jí)城市；成交額方面，一線/二線/三四線城市各類用地成交額分別為0.64萬億元、1.732.4013%2024（7.62/二線/69-80和468（6.8、6.19%//0.390.911.4729.45%、32.87%2023動(dòng)2023動(dòng)2023動(dòng)

0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%-10.00%-12.00%-14.00%-16.00%-18.00%

月月

0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%-30.00%-35.00%注：根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)整理繪制。圖5.2023年及2024年1-11月全國各線城市土地供應(yīng)及成交同比增速(一)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2024年以來我國商品房成交慣性縮量，但同比降幅自下半年起呈逐84-91%。2023/萬億8.5%6.5%20241-6維持在20%/8.618.5114.3%19.2%2024年/13.7%19.7%；中/14.5%19.5%/15.7%18.0%/12.6%。19 1917 1715 1513 1311 119 97 752014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

52024年1-11月商品房銷售面積 商品住宅銷售面積 商品房銷售額[右軸] 商品住宅銷售額[右軸]注：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖6.2014年以來我國商品房銷售情況202419.043.772024年27.77個(gè)32.9735.00 3530.00 3025.00 2520.00 2015.00 1510.00 105.00 51999-021999-101999-021999-102000-062001-022001-102002-062003-022003-102004-062005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-062023-022023-102024-06已開工商品住宅累計(jì)待售面[億平方米] 已竣工商品住宅累計(jì)待售面積[億平方米已開工商品住宅待售庫存去化周[月，右軸]據(jù)的連續(xù)可獲得性，圖中已竣工商品住宅累計(jì)待售面積數(shù)據(jù)展示起始時(shí)間自2011年12月起。圖7.我國商品住宅待售規(guī)模及去化周期202410月起跌幅亦有收斂跡象。2024年一手1.66萬元/23-40.4%60.13%，100.43%，11月0.36%1-40.10-0.15%95-2.97%63.13%，之月環(huán)比收窄為-0.02%2024700.4%穩(wěn)甚至緩升跡象，二線城市跟隨修復(fù)，三線城市則降幅收窄。3.5 3.02.52.52.51.5 2.01.50.51.0-0.50.5-1.50.0-2.5-0.5-3.5

百城住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:環(huán)比 百城住宅價(jià)格指數(shù):二線城市:環(huán)比百城住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:環(huán)比 百城住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比[右軸]

-1.0注：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖8.2023年以來百城住宅價(jià)格環(huán)比走勢2.001.501.000.502018-012018-032018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-11-0.50-1.00-1.5070個(gè)大中城市二手住宅格指環(huán)比[%，后同] 70個(gè)城中一線城市二手宅價(jià)指數(shù)比70個(gè)城中二線城市二手宅價(jià)指數(shù)比 70個(gè)城中三線城市二手宅價(jià)指數(shù)比注：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖9.70個(gè)大中城市二手住宅指數(shù)環(huán)比走勢(二)房地產(chǎn)租賃行業(yè)2024樓租賃市場表現(xiàn)更為嚴(yán)峻，空置率較高的同時(shí)，四大一線城市單位租金均持續(xù)下行。2024階段性回暖，結(jié)合41城租金下行走勢，倉儲(chǔ)物業(yè)經(jīng)營壓力仍存。年1-9420.66（7.63%）4.1%202233.7元/平方米202431.8元/平方米/202234.0元/平方米/2024年第三32.8元//25.8元/平方米/23.5元/平方米/19.3元/平方米/18.6元/平方米/35.0033.0031.0029.0027.0025.0023.0021.0019.0017.0015.003.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00北京-2023.12 上海-2023.12 廣州-2023.12 深圳北京-2024.6 上海-2024.9 廣州-2024.9 深圳-2024.9圖10.2024年以來我國一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)出租情況20241-9月一0.1.8112321.7%2北京市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率及首層租金統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2024年上半年。319.8%1217.9%8.86元/平方米/天、8.64元/平方米/天、5.61元/平方米/4.64元/平方米/20252025-2027、、和58%10.009.008.007.006.005.004.0015.00 16.00 17.00 18.00 19.00 20.00 21.00 22.00 23.00北京-2023.12上海-2023.12廣州-2023.12深圳-2023.12北京-2024.9上海-2024.9廣州-2024.9深圳-2024.9X圖11.2024年以來我國一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出租情況2021-20232024月中國倉儲(chǔ)352.01%、49.41%、51.48%49.80%1-773中國倉儲(chǔ)指數(shù)=期末庫存×30%+新訂單×25%+從業(yè)人員×25%+平均庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)×20%。中國倉儲(chǔ)指數(shù)體系調(diào)（業(yè)的自營倉庫和用戶的自用倉庫。月52.4%202441城4通3.2元平方米0200；0.862024年38月，9-100.692024月我國倉庫總4.8620230.739,867.820232,5251,714.1萬平方20237441(三)物業(yè)管理行業(yè)5近年來我國房地產(chǎn)業(yè)投資回落，房屋新開工量持續(xù)下降，但基于當(dāng)前存量市場滲透率及后勤保障社會(huì)化、社區(qū)化的持續(xù)推進(jìn)，物業(yè)管理行備較突出的規(guī)模優(yōu)勢和資源統(tǒng)籌能力。298.1557826%2025年該行業(yè)總管理規(guī)模為315億平方米。按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè)，其余資金全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足部分均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的5物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。按照物業(yè)類型劃分，物業(yè)管理對(duì)象主要分為兩類，一類是居住物業(yè)，指具備居住功能、供人們生活居住的建筑；一類是商業(yè)物業(yè)，指通過經(jīng)營獲取持續(xù)回報(bào)或增值的物業(yè)，包括商服物業(yè)和辦公物業(yè)。特點(diǎn)施行政府指導(dǎo)價(jià)或市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地區(qū)人民政府價(jià)格主管部門及房地產(chǎn)行政主管部門確定。政府指導(dǎo)價(jià)是基于物業(yè)服務(wù)收24年12月072元/平方米/月，略有增長，一線城市中深圳最高，北京、上海緊隨其后，前3.5元/平方米城中三2.03元/平方米/2.87元/平方米/月和3.99元/平方米/月，三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均價(jià)同比略有上漲，四星級(jí)和五星級(jí)則同比微跌。表1.20城物業(yè)服務(wù)均價(jià)（單位：元/平方米/月）項(xiàng)目深圳北京上海杭州廣州天津?qū)幉ㄎ錆h青島成都均價(jià)2023.123.923.453.072.842.742.742.622.562.342.342024.123.973.933.512.982.862.782.672.652.342.41項(xiàng)目蘇州重慶無錫長沙南京濟(jì)南昆明南昌合肥常州均價(jià)2023.122.322.272.242.131.931.801.731.691.661.262024.122.352.342.322.191.931.831.821.731.791.26注：根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)整理。（“雅生活、保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司等企業(yè)的在管面積居于業(yè)內(nèi)領(lǐng)二、政策環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)在供需兩端受到政策環(huán)境高度影響。地方政府土地出讓融資條件等限制；同時(shí)個(gè)人住房貸款政策和稅費(fèi)政策深刻影響市場總需求。6年20年三季度2021202220222023831新92024房去化提出關(guān)切，政策可行性空間雖已打開但落地進(jìn)程相對(duì)緩慢。202320241411720242532024年1-4月政策可行性空間雖已打開，包括地方政府、銀行、國企等各方主體解決問題的積極性還較為不足，政策落地相對(duì)緩慢?！?17”新政為需求端注入強(qiáng)力刺激，市場反饋積極，但融資環(huán)節(jié)政策托舉市場的持續(xù)性偏弱。202451725%5180.25300051752762651716,000.0014,000.0012,000.0010,000.008,000.006,000.004,000.00注：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖12.2022年以來我國商品住宅月度銷售量（單位：萬平方米）181614121086420北京二手住宅成交面積[萬平方米/日] 深圳二手住宅成交面積[萬平方米/日]注：根據(jù)北京住建委、深圳住建局、Wind數(shù)據(jù)整理繪制。圖13.2020年以來北京、深圳二手住宅成交量9月以來在“止跌回穩(wěn)”的政策總基調(diào)下，政策加強(qiáng)組合拳出力。針對(duì)需求端，一方面落實(shí)“四取消”和“四降低”的存量政策，一方面增加端方面，則通過進(jìn)一步降低五年期以上件期限、擴(kuò)大白名單信貸規(guī)模等方式積極配合。26926121017（5100413購存量閑置土地的通知》中提出了“運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置月92月4日至5值得注意的是，政策部門雖然對(duì)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)采取了積極的2025三、樣本分析(一)樣本篩選A6202320247集團(tuán)20246106657570.75%18家，16.98%515202326家，其中上市公司15家，占比57.69%；目前有存續(xù)債券的企業(yè)18家，占比69.23%1765.38%575611424.56%。本文選取的房地產(chǎn)開發(fā)樣本與地產(chǎn)租賃樣本、物業(yè)管理樣本在樣本6部分A股上市公司亦是發(fā)債企業(yè)，對(duì)此情況本文已剔除重疊項(xiàng)。72024121320242024產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的特點(diǎn)。雖然眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營一定規(guī)模三個(gè)子行業(yè)的經(jīng)營模式和財(cái)務(wù)特點(diǎn)不一，本文將逐一對(duì)三個(gè)樣本池進(jìn)行分析。資產(chǎn)總額 剛性債務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)樣本 房地產(chǎn)租賃樣本 物業(yè)管理樣本 房地產(chǎn)開發(fā)樣本 房地產(chǎn)租賃樣本 物業(yè)管理樣本凈利潤

經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額 房地產(chǎn)開發(fā)樣本 房地產(chǎn)租賃樣本 物業(yè)管理樣本 房地產(chǎn)開發(fā)樣本 房地產(chǎn)租賃樣本 物業(yè)管理樣本3圖14.房地產(chǎn)行業(yè)樣本資產(chǎn)總額、剛性債務(wù)、凈利潤與經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的分層情況(二)業(yè)務(wù)分析2024本及較大金額的存貨減值計(jì)提使得樣本企業(yè)整體虧損，其中央國企賬面速度明顯放緩，與非央國企之間的差異顯著收斂，反映出行業(yè)整體銷售壓力顯著增大。2021-2023年及2024年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)樣本銷售額8分別為4.03萬億元、3.06萬億元、2.911.54萬億元4.82%29.27%照企業(yè)性質(zhì)劃分，央國企銷售額占樣本的比重逐年抬升，從2021年的54.88%202471.33%。4.504.003.503.002.50

16.20% 16.12%8.76%-2.88%-32.88%

-3.77%-24.10%

..%

-12.19%-29.27%

40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%2.001.501.000.500.00

-69.46%

-66.50%

-60.00%-80.00%-100.00%-120.00%-136.69%-140.00%-0.50

2020年 2021年 2022年 2023年 2024年1-9月營業(yè)收入[萬億元] 銷售額[萬億元] 凈利潤[萬億元]營業(yè)收入增速[右軸] 銷售額增速[右軸] 凈利潤增速[右軸

-160.00%注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖15.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)營業(yè)收入、銷售額與凈利潤變化情況根據(jù)圖16所示，房地產(chǎn)開發(fā)樣本營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重自20198為合并報(bào)表口徑，當(dāng)期銷售額=當(dāng)期末預(yù)收款項(xiàng)+當(dāng)期末合同負(fù)債+當(dāng)期營業(yè)收入-上期末預(yù)收款項(xiàng)-上期末合同負(fù)債。202420230.28175.97億元；20240.18萬77.052021-202320242,459.41億元、751.17萬億元、251.63萬億元和-257.07億元。按企業(yè)性質(zhì)劃分，同期央國企樣本凈利潤分別為1,547.73812.89647.74264.742022年以來2022-2023202461.72396.12521.81億元。2019年2024年2019年2024年1-9月期間費(fèi)用占比損失占比稅金占比其他占比注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖16.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)各項(xiàng)成本支出及損失占營業(yè)收入的比重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的資產(chǎn)是存貨，存貨的去化效率直接影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力和償債能力。通常情況下衡量企業(yè)存貨去化速度采用的去化情況，因此本文以存貨去化率9來匡算項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率更具參考價(jià)值。（2021-202320249月末，樣4.36萬億元、3.89萬億元、3.263.049.21%-10.71%-16.08%和-6.88%10，2023（20242021-2023202499.45萬億元、8.99萬億元、8.077.60結(jié)合預(yù)收類款項(xiàng)及存貨來考察房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)的去化情況，2021-2023202433.05%27.53%、30.01%23.03%31.78%28.13%31.50%34.71%、26.54%、27.03%21.42%2022年起明20249存貨去化率=當(dāng)期銷售額*（1-當(dāng)期銷售毛利率）/當(dāng)期末存貨*100%，三季度末存貨去化率的分子采用當(dāng)年前三季度銷售額/0.75進(jìn)行年化計(jì)算。102024年9月末預(yù)收款項(xiàng)與合同負(fù)債增速=（當(dāng)期末數(shù)值/上年末數(shù)值-1）*100%。35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%

23.03%33.05%29.79%33.05%29.79%28.28%30.01%27.53%22.52%19.17%16.87%2020年 2021年 2022年 2023年 2024年1-9月存貨去化率 毛利率注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖17.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)銷售毛利率與存貨去化率情況隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的放緩以及商辦物業(yè)的不斷新增投放，近年房地產(chǎn)租賃企業(yè)經(jīng)營承壓，行業(yè)增收不增利。2024本企業(yè)收入與利潤齊降，除收入下降外，公允價(jià)值變動(dòng)收益波動(dòng)系影響（下修區(qū)間，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)租賃企業(yè)利潤表持續(xù)承壓。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的放緩以及商辦物業(yè)的持續(xù)新增投放，近年房地2021-2023年房地產(chǎn)租1,122.151,180.711,283.77326.13291.80174.1220241-9月樣本862.600.41%42.73%108.53（（凈（29.0412.78億元。近年

2021年 2022年 2023年 2024年

30.001283.771275.821283.771275.821122.1521.161180.718.735.223.42-0.62-10.53-23.09326.13291.80174.12240.31-40.3310.000.00-10.00-20.00-30.00-40.00-50.00營業(yè)收入（億元） 凈利潤（億元） 營業(yè)收入增長率（%） 凈利潤增長率（%）注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖18.房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)營業(yè)收入和凈利潤變化情況2021-2023794.00781.69億818.512022（1-3202324（總值為9.32024年70.76%66.21%63.76%61.88%1121-3年及4（8489、9.10%8.72%（TTM）10.98%。11租金回報(bào)率=當(dāng)年租金收入*2/（年初投資性房地產(chǎn)+年末投資性房地產(chǎn)）。8.948.798.948.799.108.723.362.771.021.458.006.004.002.000.002021年 2022年 2023年 2024年（TTM）租金回報(bào)率 總資產(chǎn)報(bào)酬率注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖19.房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)租金回報(bào)率與總資產(chǎn)報(bào)酬率情況（單位：%）92021-2023202435652021-202320241-9月，9億106.1023.90億元和-34.02172上年同期為.3億元（（3.27%2.77%2.13%，20241.45%3.物業(yè)管理樣本2023年以來伴隨在管物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的放緩，物業(yè)管理樣本企業(yè)主營收入增長趨緩；在人工成本上升及商譽(yù)計(jì)提減值等因素影響下，物業(yè)管理樣本企業(yè)面臨毛利率收窄及凈利潤下滑的局面。當(dāng)前行業(yè)以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入為主要收入來源，增值服務(wù)業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)或是企業(yè)發(fā)展的潛力點(diǎn)。2021-2023202457.2866.8374.3877.44增長態(tài)勢但增速明顯放緩。同期樣本主營收入分別為1,890.10億元、2,166.70億元、2,348.301,190.51億元12509.71492.54498.71億259.5226.97%、22.73%、21.24%21.80%。2023年在毛利空間壓縮的影響下，當(dāng)年樣本凈利潤小幅下滑，由上年2,500.002,348.3050.00%42.17%2,166.7040.00%2,000.001,890.1030.00%1,500.0016.51%14.63%2,500.002,348.3050.00%42.17%2,166.7040.00%2,000.001,890.1030.00%1,500.0016.51%14.63%8.38%1,190.515.53%20.00%10.00%0.00%1,000.00-5.22%-10.00%-20.00%500.00210.33-39.58%127.08120.45-32.56%72.67-30.00%-40.00%0.00-50.00%2021年 2022年 2023年 2024年上半年主營業(yè)務(wù)收入[億元] 凈利潤[億元] 主營業(yè)務(wù)收入增速[軸] 凈利潤增速[右軸]注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖20.物業(yè)管理樣本企業(yè)主營收入和凈利潤變化情況12港股上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以人民幣計(jì)價(jià)。以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)主要通過項(xiàng)目的獲取來擴(kuò)張管理面積以實(shí)現(xiàn)務(wù)等，基礎(chǔ)是社區(qū)O2O(三)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)杠桿2024及短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率則繼續(xù)弱化。樣本企業(yè)整體面臨一定短期債務(wù)償付壓力，其中非央國企的短期剛性債務(wù)償付壓力顯著高于央國企。2021-20232024918.0417.45萬億元、16.4615.6950%1.911.62萬億元、1.461.18202110.59%20249月末的7.54%1.25萬億元、1.371.47萬億元和1.50萬億元，占比由2021年末的6.92%升至2024年9月末的8.69%。202495.44%134.411.39%37.83%3.04萬億6.88%26.08%外融資對(duì)房企流動(dòng)性的支撐缺一不可，其資金狀況受包括開發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)信貸政策影響大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付賬款91.250.2210.74%

2020年末 2021年末 2022年末 2023年末 2024年9月其他負(fù)債[萬億元] 剛性債務(wù)[萬億元]預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債[萬億] 負(fù)債總額增速[右軸]

20.00%16.31%14.84%16.31%14.84%12.35%9.21%8.16%1.51%1.92%-4.29%-2.38%-7.01%-1.39%-6.88%5-10.71%-16.08%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖21.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)負(fù)債構(gòu)成及變化趨勢13對(duì)于A股及境內(nèi)發(fā)債企業(yè)而言，剛性債務(wù)=短期借款+應(yīng)付票據(jù)+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+應(yīng)付短期債券+長期借款+應(yīng)付債券。對(duì)于港股企業(yè)，本文以Wind導(dǎo)出的短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分加上長期借貸匡算。202494.042.29%4.43%0.510.315.59%1.101.63%1.77萬億元。2024943.92%2020803年末及04年9月末，房地產(chǎn)開發(fā)樣本剔除預(yù)收款項(xiàng)與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率14分別為68.69%72.02%120.89%96.22%2024100%20212024946.57%，前者則由168.51%135.16%100%。14剔除預(yù)收款項(xiàng)與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債)/(資產(chǎn)總額-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債)*100%，凈負(fù)債率=(剛性債務(wù)-貨幣資金-交易性金融資產(chǎn)-衍生金融資產(chǎn))/所有者權(quán)益*100%，短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率=(貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)+衍生金融資產(chǎn))/短期剛性債務(wù)*100%。12.00 200.00%10.008.006.004.002.00

150.00%150.60%144.02%150.60%144.02%131.67%120.89%70.03%64.70%69.36%60.51%69.71%69.08%72.02%68.69%96.22%79.14%68.10%50.00%0.00

2020年末

2021年末

2022年末

2023年末

2024年9月末

0.00%流動(dòng)負(fù)債[萬億元] 非流動(dòng)負(fù)債[萬億元]短期剛性債務(wù)[萬億] 中長期剛性債務(wù)[萬元]短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率 凈負(fù)債率剔除預(yù)收款項(xiàng)/合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖22.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)及“三道紅線”水平償債能力開發(fā)商根據(jù)銷售端的變化來調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)投入和對(duì)外投資策略的靈敏性較強(qiáng)，在融資環(huán)境邊際改善下，2024年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)樣本籌資環(huán)節(jié)凈償付額有所收斂。但由于銷售的明顯縮量，2024年以來房地產(chǎn)開發(fā)樣本經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量僅能勉強(qiáng)維持正向，資金壓力進(jìn)一步趨升。2022202492.492024951.93%19.44%202492.843.033.073.081.661.551.401.33萬億元，融資資金持續(xù)流向央國企。250200150100500短期借款

應(yīng)付票據(jù) 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)

長期借款

應(yīng)付債券央國企 非央國企注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖23.截至2024年9月末房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)剛性債務(wù)構(gòu)成（單位：百億元）202320242023年以來樣本投資環(huán)2022年凈20242023年及2024-0.07萬億元和0.08萬億元，非央國企則分別為-0.33萬億元和-0.29萬億元。0.60130%0.500.40120.67%0.35116.60%0.46120%0.300.200.210.27 0.260.27102.31%103.53%0.60130%0.500.40120.67%0.35116.60%0.46120%0.300.200.210.27 0.260.27102.31%103.53%0.11110%100%0.1092.27%90%0.00-0.102020年2021年2022年2023年2024年1-9月80%-0.20-0.30-0.16-0.14-0.2170%-0.40-0.33-0.30-0.2760%-0.50-0.41-0.4050%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額[萬元] 營業(yè)收入現(xiàn)金率注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖24.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)現(xiàn)金流變化情況2021-202320249/銷售商11.1.7和1（，/銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金分別為2.12、2.32、3.000.811.031.102023流動(dòng)性2024年以來由于銷售回款的持續(xù)縮量，房地產(chǎn)開發(fā)樣本現(xiàn)金比率繼續(xù)下降，但由于項(xiàng)目交付導(dǎo)致預(yù)收款項(xiàng)凈減少以及應(yīng)付款項(xiàng)凈減少，樣本流動(dòng)比率上升。20249146.28%0.53減少以及支付工程款等使得應(yīng)付款項(xiàng)凈減少所致；同期末樣本現(xiàn)金比率2.22150%148%146%144%142%140%138%136%134%132%130%

21.08%145.32%

18.92%141.75% 144.98%17.33%

146.28%145.74%17.21%14.98%

23%21%19%17%15%13%11%2020年末 2021年末 2022年末 2023年末 2024年9月末流動(dòng)比率 現(xiàn)金比率[右軸]注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖25.房地產(chǎn)開發(fā)樣本企業(yè)流動(dòng)性指標(biāo)及走勢22財(cái)務(wù)杠桿2024年以來房地產(chǎn)租賃樣本負(fù)債緩慢擴(kuò)張，財(cái)務(wù)杠杠保持相對(duì)較合理水平。但物業(yè)資產(chǎn)總體面臨價(jià)值重估壓力，采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)投房計(jì)量的樣本企業(yè)存在一定資產(chǎn)估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)ζ湄?cái)務(wù)杠桿水平形成一定沖擊。2021-2023年末及2024年9月末，房地產(chǎn)租賃樣本資產(chǎn)總額分別為1.52萬億元、1.62萬億元、1.631.6458.04%、55.28%55.35%9（）2021-2023202491,392.011,239.771,383.291,103.9772.35%40.05%24.27%7.96%（）2021-2023年末和2024年9月末，房地產(chǎn)租賃樣本負(fù)債總額分別為0.740.810.820.821.951.441.451.76，56.58%61.58%、62.20%59.75%。房地產(chǎn)租賃樣本所有者權(quán)益主要由實(shí)收資本和未分配利潤構(gòu)成，近年上述兩科目持續(xù)小幅增長，顯示樣本企業(yè)保持了一定的持續(xù)權(quán)益融資202498,212.87億元。2,273.8620230.13%4,458.67202354.29%（增值或長期段權(quán)益資本增長依賴于增資或估值因素的可持續(xù)性弱，而租金回報(bào)獲取48%-51%樣本資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)下降，采用成本法計(jì)量的樣本財(cái)務(wù)杠桿則波動(dòng)上升202355.002.0050.7150.9550.0951.271.9550.001.8850.5550.051.9048.4949.6950.2349.531.8545.0046.451.801.7540.0042.481.671.701.641.6535.001.591.601.5530.001.502021年末 2022年末 2023年末 2024年9月末權(quán)益資本/剛性債務(wù) 資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率-成本法 資產(chǎn)負(fù)債率-公允價(jià)值法注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖26.房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率與權(quán)益資本/剛性債務(wù)（單位：倍、%）償債能力2024年以來房地產(chǎn)租賃樣本剛性債務(wù)有所壓降，期限上仍以中長期為主且呈邊際改善。現(xiàn)金流表現(xiàn)方面，樣本企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)現(xiàn)金凈流入減少，經(jīng)營承壓背景下大幅度削減投資支出，并大額凈償付債務(wù)。2023年末及2024年95,094.804,916.962.74%和-3.49%，2024202493,708.34億元，較上年末增長6.91%，占剛債比重的75.42%；短期剛性債務(wù)為1,208.6125.68%2024（TTM）比上年同期下降07個(gè)百分點(diǎn)（7個(gè)

18.8418.849.205.662.741.72-4.340.47-3.492021年末 2022年末 2023年末 2024年9月末短期剛性債務(wù) 中長期剛性債務(wù) 預(yù)收賬款及合同負(fù)債其他負(fù)債 負(fù)債總額增速（右軸） 剛性債務(wù)增速（右軸

25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00-10.00注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖27.房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)負(fù)債構(gòu)成及變化趨勢（單位：億元、%）2024343.62-175.64億元和-242.6541.5080.5237.632024

273.32 237.4653.73 22.40

385.22

343.62-100.00-200.00-300.00

2021年 2022年 2023年-205.02-256.16

2024年（TTM）-175.64-242.65-400.00-500.00

-348.52

-426.19注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖28.房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)現(xiàn)金流變化情況（單位：億元）（3）流動(dòng)性2024年以來房地產(chǎn)租賃樣本企業(yè)短期債務(wù)得到壓降，同時(shí)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)邊際優(yōu)化，現(xiàn)金短債比有所改善；但債務(wù)償付對(duì)現(xiàn)金的消耗使現(xiàn)金比率較上年末有所下行。180.00160.00145.59139.08140.00156.48121.57120.00100.00115.08100%以上，20249月末為139.08%180.00160.00145.59139.08140.00156.48121.57120.00100.00115.0880.00

55.73

81.96

85.89 92.60

37.58 41.46 36.972021年末 2022年末 2023年末 2024年9月流動(dòng)比率（%） 現(xiàn)金比率（%） 現(xiàn)金短債比（%）注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖29.物業(yè)租賃樣本企業(yè)流動(dòng)性指標(biāo)及走勢3.物業(yè)管理樣本財(cái)務(wù)杠桿過收并購實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模快速躍升，同時(shí)形成了一定規(guī)模商譽(yù)，商譽(yù)減值將對(duì)樣本企業(yè)賬面利潤造成一定影響。2021-2023年末及2024年6月末，物業(yè)管理樣本資產(chǎn)總額分別為2,947.69億元、3,153.86億元、3,282.873,350.07應(yīng)收類款項(xiàng)15和商譽(yù)及無形資產(chǎn)16，2024年6861.92億元、1,099.42億元和539.83億元，分別占資產(chǎn)總額的比重為25.73%、32.82%。2024610（164.26億元。2021-2023202461,314.64億元、1,441.13億元、1,525.011,577.99應(yīng)付賬款及票據(jù)和合同負(fù)債構(gòu)成，2024年6月末上述科目金額分別為834.86335.1352.91%21.24%。2021-2023202461,633.051,712.731,757.861,772.08（2024年6015包括按金、代業(yè)主墊付款項(xiàng)、融資租賃應(yīng)收款、提供給第三方的股權(quán)質(zhì)押貸款、貿(mào)易應(yīng)收款等等。16以碧桂園服務(wù)為例，除商譽(yù)外，無形資產(chǎn)包括合同及客戶關(guān)系、軟件資產(chǎn)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、品牌及特許經(jīng)營權(quán)等。企業(yè)均為上市公司，可通過發(fā)行股票籌措資金，增厚權(quán)益資本。2021-20232024644.60%45.69%46.45%39.50%、40.43%、40.44%41.22%。償債能力2024節(jié)仍為凈償付狀態(tài)，疊加同期部分樣本企業(yè)大幅增加對(duì)外投資，總體對(duì)存量資金的消耗較大。2021-2023年末及2024年6月末，物業(yè)管理樣本剛性債務(wù)分別為123.0757.9537.8645.39202460.08、0.03、0.020.0320232024年樣本229.75-155.46億元和-136.0630.570.922024年以300.00200.00100.00

254.62

260.31 229.75-300.00-400.00-500.00

105.6565.11105.6565.112021年22023年-40.372024年（T-104.29-160.58 -135.14-155.46-136.06TM）022經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額[億] 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額[億] 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額[億]注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖30.物業(yè)管理樣本企業(yè)現(xiàn)金流變化情況（3）流動(dòng)性2024年以來物業(yè)管理樣本企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入量同比減少，同時(shí)投資環(huán)節(jié)凈支出顯著增加，疊加籌資環(huán)節(jié)持續(xù)較大規(guī)模凈償付，流動(dòng)性指標(biāo)呈持續(xù)下行趨勢。2024年6月末物業(yè)管理樣本的流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率分別為160.79%和66.80%，兩者主要因存量資金的減少而較上年末呈繼續(xù)下降趨勢。180%155%

160.79%175.44%169.35%175.44%169.35%164.96%105%80%55%

66.80%102.50%77.69%77.62%2021年末 2022年末 2023年末 2024年6102.50%77.69%77.62%流動(dòng)比率 現(xiàn)金比率注：根據(jù)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)整理繪制。圖31.物業(yè)管理樣本企業(yè)流動(dòng)性指標(biāo)及走勢四、行業(yè)內(nèi)企業(yè)債券融資與評(píng)級(jí)情況(一) 債券融資2024年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共有77家企業(yè)發(fā)行各類境內(nèi)債券合計(jì)213只，其中超短期融資券34只，一般短期融資券7只，公司債47只，991610260701941,876.79涉及央國企共計(jì)93家，涉及債券合計(jì)148只，金額合計(jì)1,501.17億元；發(fā)行境內(nèi)債券的非央國企共7家，涉及債券19只，金額合計(jì)131.40億元，償還境內(nèi)債券共計(jì)26家，涉及債券112只，合計(jì)金額648.48億元。2021-20232024再次展期、置換等延長債券存續(xù)期的方式維持，同期償還金額隨之波動(dòng)下降，2024920232021年末。表2.房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來境內(nèi)債券發(fā)行、償還及存續(xù)數(shù)據(jù)所屬年度發(fā)行償還存續(xù)企業(yè)(家)債券(只)金額(億元)企業(yè)(家)債券(只)金額(億元)企業(yè)(家)債券(只)金額(億元)2021年度1295175,734.471666366,917.241971,33716,325.252022年度1035245,459.761464744,459.251931,46617,325.772023年度1004844,974.261265244,894.781891,54217,405.252024年前三季度772132,008.191192602,149.651811,57717,263.78合計(jì)4091,73818,176.684381,89418,420.92---注：①根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理；②償還口徑包括全額償還與部分償還。2024917,263.78億元，（）3,405.04418.2354.97億元。1350.53401.0921107.182024只，存續(xù)金額合計(jì)1,066.55億美元。(二)信用評(píng)級(jí)17我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)債企業(yè)的主體信用等級(jí)集中在AA級(jí)及以上。2024年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)公開發(fā)行債券的主體有77家18，其中AA17本部分主體信用等級(jí)均僅考慮發(fā)行人付費(fèi)模式的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果，即不考慮中債資信的評(píng)級(jí)結(jié)果。此外，本部分統(tǒng)計(jì)主體等級(jí)分布時(shí)對(duì)重復(fù)主體進(jìn)行了剔除，即單一主體發(fā)行多只債券時(shí)只按該主體最新信用等級(jí)統(tǒng)計(jì)一次。18不含可轉(zhuǎn)債及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。13家，AA+17家，AAA4720249月181家，AAA78家，AA+47家，AA35家，AA-級(jí)主120度，安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司主體信用等級(jí)由AA（/26）提升至（中誠信247。表3.房地產(chǎn)行業(yè)主體信用等級(jí)分布（截至2024年9月末）發(fā)行主體最新信用等級(jí)2024年前三季度截至2024年9月末發(fā)行主體數(shù)量（家）占比（）存續(xù)主體數(shù)量占比（）AAA4761.047843.09AA+1722.084725.97AA1316.883519.34AA---10.55A+至A---21.10BBB-至B--84.42C--105.52合計(jì)77100.00181100.00注：根據(jù)所收集的公開信息整理。表4.行業(yè)內(nèi)發(fā)債企業(yè)主體信用等級(jí)遷移情況（單位：家）2023年末2024年9月末AAAAA+AAAA-A+至A-BBB-至BCAAA77AA+461AA35AA-1A+至A-2BBB-至B8C10注：根據(jù)所收集的公開信息整理。信用事件/2023年第四季度及2024年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)債企業(yè)累計(jì)發(fā)2,7095434戶。表5.2023年第四季度及2024年前三季度重大事項(xiàng)公告與評(píng)級(jí)行動(dòng)情況公告類型重大虧損人事變動(dòng)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)債務(wù)擴(kuò)張?jiān)V訟仲裁資產(chǎn)重組行政處罰其他合計(jì)重大事項(xiàng)公告（份）34335731423036711,9162,709評(píng)級(jí)關(guān)注公告（份）13201-146954評(píng)級(jí)觀察名單（份）------不定期跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（份）------注：根據(jù)所收集的公開信息整理。2023年第四季度及2024年前三季度，行業(yè)內(nèi)發(fā)債企業(yè)共發(fā)生債券違約/展期事件7起，涉及企業(yè)4戶。：20232020年9.180120232022123202312320256302024年12月3日，方圓地產(chǎn)展期債務(wù)本息金額為12.26億元。：202462020年發(fā)行的12.00億元20中南建設(shè)MTN001和18.00億元20中南建設(shè)MTN002（20246232024826日）20MTN001寬限至202532320MTN002202522620242627.9420中南建MTN00110.15億元，20MTN00217.79億元。（集團(tuán)（：202434202010.00億元20MTN00119MTN002（5.00億元）21MTN001（發(fā)10.00202430日，22.2519MTN0025.9420MTN0016.7321MTN001未兌付本息余額9.58億元。（：迪馬股份于2024年5月6日公告，其于2021年發(fā)行的21迪馬01到期后未能及時(shí)足額兌付，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，截至2024年12月15日，未兌付本息余額3.2581億元。202320241（集團(tuán)有限公（20231030日將首BBB級(jí)/BBB-級(jí)/穩(wěn)定19。192024年12月4日惠譽(yù)評(píng)級(jí)將首都控股評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)為負(fù)面，主體信用評(píng)級(jí)為BBB-。五、信用展望政策強(qiáng)支撐下2025年國內(nèi)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)預(yù)期或?qū)⑦M(jìn)一步增強(qiáng)。2023括限購限貸政策的優(yōu)化、首付比例的下調(diào)以及各地推出的購房補(bǔ)貼等措2024當(dāng)前市場已出現(xiàn)一些積極信號(hào)。在成交端302024101,000月進(jìn)一1,171129870在供給端工面積同比仍處于較大降幅，但降幅趨于收窄，具體為從2024年初的29.7%收窄至2024年11月的23.0%。在資金端，2024年1-11月房企到位資金18.0%1-101.2從數(shù)據(jù)變化的程度來看，房地產(chǎn)市場尚處于復(fù)蘇的初期階段。對(duì)比2014-2015續(xù)18個(gè)月，反映出本輪復(fù)蘇的節(jié)奏相對(duì)緩慢。2014-2016年周2023年將是極端復(fù)雜的外部環(huán)境或?qū)⒃黾訃鴥?nèi)房地產(chǎn)市場走向的不確定性。國際政治經(jīng)濟(jì)格局正經(jīng)歷深刻調(diào)整，地緣政治沖突加劇導(dǎo)致全球不20242025"去風(fēng)險(xiǎn)化"和"友岸外移""一帶一路"復(fù)雜的外部環(huán)境增加了宏觀不確定性，這對(duì)防范外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)提出2025政策支撐力度或進(jìn)一步增大?？傮w上國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期走勢仍面臨較形勢仍較為嚴(yán)峻，居民收入預(yù)期仍偏弱，是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)的最主要掣肘因素。202120242019201910.2%2019年同期增長7.9%44.273.5%，94104.542024長超過20244.9%，其中工資性收入增速為5.7%，經(jīng)營凈收入增長6.4%，財(cái)產(chǎn)凈收入增長月居122025當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格仍較明顯偏高，尚需通過不斷加大就業(yè)支持力度以改善人口因素是決定我國房地產(chǎn)市場長期趨勢的根本力量，需加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2023208萬2023容忽視的長期趨勢。人口結(jié)構(gòu)變化成為房地產(chǎn)市場下一階段發(fā)展的重要背景。去以大規(guī)模新建住房為主的開發(fā)模式或已不再適應(yīng)市場需求。老年人口（2025定程度上影響房地產(chǎn)市場短期走勢。將財(cái)政與金融資源更多投向吸納就業(yè)能力強(qiáng)的服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，顯著改善就業(yè)與居民收入預(yù)期及各類市場主附錄一

2024年9月末房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)發(fā)債主體信用等級(jí)分布及主要經(jīng)營與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（2024TTM，合并口徑）發(fā)行人中文名稱最新評(píng)級(jí)/展望評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額(億元)剛性債務(wù)(億元)所有者權(quán)益(億元)營業(yè)收入(TTM,億元)凈利潤(TTM,億元)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流(TTM,億元)銷售毛利率(TTM,%)流動(dòng)比率(%)剔除預(yù)收賬款與合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率(%)凈負(fù)債率(%)短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)(倍)安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信547.5491.85102.5046.400.06-36.7120.57144.3065.8147.245.39保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定大公中誠信13,739.443,549.503,450.043,370.96132.24-88.7614.04163.8365.5065.842.00北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信新世紀(jì)評(píng)級(jí)526.29225.32141.4199.92-10.89-0.2834.56190.1772.14100.780.75北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信381.00183.8567.41134.02-12.64-17.3322.06175.6681.11253.451.15北京首都開發(fā)股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信2,350.471,119.37561.19295.88-80.41-29.488.70247.0472.95175.050.98北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信358.99112.7957.0240.962.19-27.9514.61120.9681.80177.110.37大悅城控股集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定中證鵬元中誠信1,908.57685.36450.82365.624.9165.4124.87156.4071.5293.561.85格力地產(chǎn)股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)中證鵬元238.86124.2346.2144.55-13.432.7114.83140.5877.43249.650.14光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)632.43349.43110.3458.20-4.30-7.2015.75283.4081.22268.341.50廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)1,276.23590.75334.21241.60-0.89-9.9222.84159.7172.06144.800.41杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信2,779.12357.70584.25648.3416.87300.8414.04129.1959.0811.014.61華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信259.04122.3220.65130.80-11.95-18.5219.54161.6191.23550.381.37建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信4,702.88678.431,164.831,491.3167.85-93.9912.22146.9358.0619.165.25金地(集團(tuán))股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信3,308.10783.841,071.44867.48-24.0271.9415.37132.7860.7951.980.62金輝集團(tuán)股份有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信1,045.19245.49331.22296.03-49.5452.459.77144.8360.6464.620.45金融街控股股份有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信1,334.40697.47364.10160.57-34.49103.515.41318.0971.05163.153.50京能置業(yè)股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信211.0665.2924.6053.12-3.09-27.7012.48219.3885.91163.330.91京投發(fā)展股份有限公司AA/穩(wěn)定聯(lián)合資信592.10396.0780.3816.25-23.80-69.998.14319.5984.97469.790.30發(fā)行人中文名稱最新評(píng)級(jí)/展望評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額(億元)剛性債務(wù)(億元)所有者權(quán)益(億元)營業(yè)收入(TTM,億元)凈利潤(TTM,億元)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流(TTM,億元)銷售毛利率(TTM,%)流動(dòng)比率(%)剔除預(yù)收賬款與合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率(%)凈負(fù)債率(%)短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)(倍)聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信1,111.73328.93305.21347.64-24.13-42.786.68176.1063.8378.691.46魯能集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信1,503.50822.96448.44157.046.7038.4931.91212.3769.65169.220.64綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信5,080.751,158.021,111.721,643.8863.42437.8010.58146.8866.8948.672.25美的置業(yè)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1,700.25267.87540.54539.378.42-44.9217.12144.4162.5132.421.04南京棲霞建設(shè)股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)234.92117.0042.6722.50-2.86-3.0124.70167.9677.48233.150.35廈門安居控股集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)575.48251.09207.3758.140.588.5234.29200.0561.2288.591.19上海城開(集團(tuán))有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信257.7099.09102.7222.902.7735.2728.27175.6256.8863.061.00上海城投控股股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)822.42389.57211.9620.91-1.7484.0342.81247.2468.21137.811.89上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)281.3680.96138.249.212.5344.7643.81207.5450.8448.140.81深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信208.8969.7168.1068.09-15.302.1216.86192.9863.6761.981.61北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信1,674.02773.20385.54218.274.1794.075.56206.0976.01158.260.86蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)567.46265.04162.1251.9217.54-23.7121.24166.7771.17136.260.94蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)739.79408.25186.1483.590.98-27.4915.12245.0874.10192.950.76天地源股份有限公司AA/穩(wěn)定中誠信372.17133.2948.6589.08-1.97-5.1914.02128.5981.05192.170.46天津天?；ü煞萦邢薰続A/穩(wěn)定東方金誠144.9535.9465.5731.081.35-2.2816.45227.0051.4037.831.12萬科企業(yè)股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信13,571.803,310.243,743.583,953.25-169.70-11.7110.32135.3566.1467.120.66西藏城市發(fā)展投資股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)145.9437.7244.8311.85-2.05-1.7636.12165.1066.2863.730.80新城控股集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信3,426.64579.12841.22994.58-5.6932.1020.2293.1167.4852.990.97衢州信安發(fā)展股份有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信1,008.73295.44446.65276.0834.17-46.8242.25100.6252.7550.770.37新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信773.13132.31334.20299.689.5899.347.44175.7750.2824.041.20信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信800.80316.83250.67109.932.1737.1125.78185.9666.92103.010.41信達(dá)投資有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信1,527.56839.54410.43155.675.01-53.2342.58220.6172.33155.310.84招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信9,187.612,224.422,882.251,771.8870.00186.7812.26154.2660.3647.352.08中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定東方金誠1,511.09495.13379.27200.20-10.2613.592.99160.6370.43105.400.88發(fā)行人中文名稱最新評(píng)級(jí)/展望評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額(億元)剛性債務(wù)(億元)所有者權(quán)益(億元)營業(yè)收入(TTM,億元)凈利潤(TTM,億元)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流(TTM,億元)銷售毛利率(TTM,%)流動(dòng)比率(%)剔除預(yù)收賬款與合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率(%)凈負(fù)債率(%)短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)(倍)大公國際中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信2,386.28927.14486.60666.2515.95-20.2911.42174.3474.01163.020.48中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信5,996.45973.942,470.851,485.36216.75-2.3721.87175.1552.8814.602.71中華企業(yè)股份有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信566.28208.27164.0153.93-7.9017.9835.58208.0663.5939.126.95重慶華宇集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定大公國際662.53110.42310.13107.88-0.2915.7114.57204.3946.9226.151.85重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)中誠信6,203.911,433.712,141.591,323.8187.42148.1515.03148.9558.0947.561.70重慶渝開發(fā)股份有限公司AA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)79.0312.5942.6913.790.475.4236.18206.1345.649.793.55珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信4,375.151,284.581,305.86564.5321.22630.5117.19203.9062.2875.651.42廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司AA/穩(wěn)定中誠信1,223.58225.57293.30214.095.5438.029.95157.2261.5852.052.32華僑城集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信5,229.192,350.201,179.39702.66-145.8650.7512.47143.1975.19163.790.54華潤置地控股有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信7,928.721,142.451,851.801,415.53116.21479.1620.42125.5068.8115.083.10中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信6,705.282,030.771,273.911,898.9911.96468.3911.00146.5573.5599.231.13安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司AA+/穩(wěn)定中誠信185.5051.1752.9516.790.13-8.5316.80152.8859.6871.470.55光大嘉寶股份有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信231.68101.7161.4421.34-19.785.5938.8471.6973.05133.861.04合肥興泰金融控股(集團(tuán))有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)904.11279.78377.16106.2310.165.2725.36158.8652.3134.011.14上海建工房產(chǎn)有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)593.78227.49133.3761.54-6.38-19.006.75239.9173.28138.387.99上海外高橋集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)454.15212.48129.2271.987.57-27.1134.9792.5670.84125.030.43中國綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信中誠信2,570.411,118.841,020.28254.542.4946.1231.73315.8558.5684.486.75中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信1,754.71247.29428.53290.96-8.2925.3211.10133.6070.6141.221.31中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)350.7589.77193.5830.3010.869.8955.84211.9041.7031.431.60資料來源：Wind，新世紀(jì)評(píng)級(jí)整理附錄二

2024年9月末房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)發(fā)債主體信用等級(jí)分布及主要經(jīng)營與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)(2024TTM，合并口徑)發(fā)行人中文名稱最新評(píng)級(jí)/展望評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)租金收入億元)租金回報(bào)率(TTM,%)資產(chǎn)總計(jì)(億元)剛性債務(wù)(億元)合計(jì)(億元)率(%)營業(yè)收入億元)凈利潤億元)量(TTM,億元)銷售毛利率(TTM,%)現(xiàn)金短債比(倍)總資產(chǎn)報(bào)酬率(TTM,%）大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司--462.8010.106,140.471,739.643,150.1648.70534.2672.33247.6664.271.134.17海寧中國皮革城股份有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)6.098.45132.109.1086.4734.5411.511.581.4632.701.751.36江蘇疊石橋家紡產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司AA/穩(wěn)定中誠信2.393.15157.4176.4362.2260.484.400.870.6155.960.471.05昆明市安居集團(tuán)有限公司AA+/穩(wěn)定中誠信2.300.77706.39297.08213.2069.8212.513.6913.2843.722.091.48上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)23.4918.50462.64195.77183.4160.3632.515.83-11.0950.490.802.79上海金外灘(集團(tuán))發(fā)展有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)5.6810.34301.5073.35165.5045.1110.261.4121.9648.476.351.31上海浦東軟件園股份有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)6.1919.1860.3928.9726.4056.289.121.603.9343.160.504.79上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)11.246.56545.67283.07161.8270.3519.626.73-33.2051.450.362.54深圳市安居集團(tuán)有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信6.700.891,924.65583.811,047.6845.57132.92-3.78-25.726.281.500.21星河實(shí)業(yè)(深圳)有限公司AA+/穩(wěn)定聯(lián)合資信7.382.28517.58176.33214.1658.6219.071.9223.2964.912.052.26浙江中國小商品城集團(tuán)股份有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)38.8389.96358.9849.82198.2444.78140.0726.9418.1630.320.4610.21中國國際貿(mào)易中心股份有限公司AAA/穩(wěn)定聯(lián)合資信29.8948.18121.2311.2794.1422.3539.5412.7718.6858.141079.1614.23中糧置業(yè)投資有限公司AAA/穩(wěn)定中誠信24.439.20381.2847.11271.3128.8425.8721.20-2.7987.640.147.85上海市北高新股份有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)3.824.90216.7490.1681.9362.209.87-2.22-7.1628.270.310.29上海楊浦科技創(chuàng)新(集團(tuán))有限公司AA+/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)4.069.56113.2258.9536.6367.657.60-0.143.7535.960.231.71普洛斯中國控股有限公司AAA/穩(wěn)定新世紀(jì)評(píng)級(jí)52.955.732,251.08569.481,338.5140.5485.5917.9138.6628.170.510.31資料來源：Wind，新世紀(jì)評(píng)級(jí)整理注：2024年9月18日中誠信、2024年9月26日大公分別終止對(duì)萬達(dá)商管主體及相關(guān)債項(xiàng)的評(píng)級(jí)。附錄三

2024年國家層面有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)重要政策的梳理日期發(fā)布部門政策文件政策內(nèi)容一、建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡