物業(yè)服務(wù)公用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新措施

第一節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施服務(wù)承諾及管理目標(biāo) 1第二節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理重點(diǎn)難點(diǎn)分析 2第三節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的總體思路 3第四節(jié)設(shè)備設(shè)施的日常管理及養(yǎng)護(hù)周期 8第五節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的五大系統(tǒng)管理維護(hù) 第六節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的監(jiān)督考核保障體系 第七節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的工作預(yù)案 將在改進(jìn)技術(shù)監(jiān)控力度上下功夫，解決設(shè)備設(shè)施“饋依據(jù)管理特征的不同,我方將機(jī)電設(shè)備管理階段劃分為機(jī)電工作內(nèi)容或安排工作內(nèi)容或安排去沈陽大學(xué)沈北校區(qū)施工現(xiàn)場考察物業(yè)項(xiàng)目情況編寫機(jī)電設(shè)備管理技術(shù)標(biāo)書就機(jī)電相關(guān)問題向業(yè)主單位提出疑問機(jī)電主管、編寫組機(jī)電標(biāo)書編寫組機(jī)電標(biāo)書編寫組步驟一步驟二步驟三622沈陽大學(xué)沈北校區(qū)項(xiàng)目研討會（自辦）沈陽大學(xué)沈北校區(qū)項(xiàng)目研討會（自辦）前遞交投標(biāo)文件中標(biāo)后，我方承諾一周內(nèi)機(jī)電主管和強(qiáng)弱電工程技術(shù)人員到位10天內(nèi)，其它專業(yè)技師到位。驗(yàn)收前期介入檢查、資料準(zhǔn)備工作開始全面驗(yàn)收接管、設(shè)備試運(yùn)行、簽署移交文稿機(jī)電標(biāo)書編寫組機(jī)電標(biāo)書編寫組總公司機(jī)電、專業(yè)人員介入工程技術(shù)部開展工作工程技術(shù)中心主管及強(qiáng)弱電專業(yè)等步驟四步驟五步驟六步驟七根據(jù)業(yè)主方26254②對壓力容器、空調(diào)鍋爐、消防系統(tǒng)、高壓閥試驗(yàn)檢測報告、原理圖、接線圖、配套軟件記錄表。建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡和警示、標(biāo)識系），③制定周密的設(shè)備定期維修檢查安排計劃（檢查運(yùn)行設(shè)備的溫度、磨損、超壓、變形等技術(shù)、新材料、新工藝的同時，杜絕廢舊物))(每天一次每季一次每年每天每季2、泵體盤根處滴水是否符合要求。2、轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉。1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油；2、檢測電機(jī)接地電阻，并記錄；3、檢測冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值；4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料；5、泵殼、泵體清銹刷漆。4、檢查冷卻塔水損是否正常；5、檢查噴頭布水是否正常，漏水是否超標(biāo)；6、清洗冷卻塔塔體。1、用500v搖表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號半個月檢查一次檢查皮帶輪與軸配合是否松4、檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道），8、清潔整個冷卻塔外表。盤根無漏水聯(lián)軸器、閥門靈活阻值符合要求電流、電壓正常，閥皮帶松弛正常，水質(zhì)防銹處理合格，冷卻電機(jī)風(fēng)扇聯(lián)接良好；轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要每周每季每年每天每季每年1、觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異聲；2、空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常。1、檢查冷凝水接水盤是否暢通排水；2、保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動排氣閥工1、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣2、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸于0.5MΩ,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物；5、用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水7、清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常；4、調(diào)校葉片對重一次；1、清洗風(fēng)機(jī)及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場所風(fēng)機(jī)出2、更換或清洗電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承，并加注黃油；4、測試控制部分工作性能。運(yùn)行正常閥門工作正常，盤管出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值；電機(jī)運(yùn)行無噪聲，設(shè)備無漏水。外觀良好，設(shè)備運(yùn)行過濾網(wǎng)干凈，潤滑良制冷效果好、空氣循檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)每半無破損，無滲無破損，無滲行一檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同次通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥；閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)填壓填料。3、對其它閥門除銹和防漏處理。每天每季每年每天每季每年每年電流、電壓正線路無過熱現(xiàn)象，接線裝置良阻值符合規(guī)范2、觀察電流、電壓是否正常。及控制器及控制器2、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。2、更換接觸不良的部件。水處理1、委托專業(yè)公司對水質(zhì)進(jìn)行處理項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《空調(diào)水處理2、每年制冷及制熱期各檢測一次冷凍水的各種參數(shù)是段降低燈具損壞率以及摸索出照明燈具的耗損具體項(xiàng)目次數(shù)具體要求火災(zāi)自動報警溫探測器，報警裝廣播和對講電話系統(tǒng)每天每月一次每年每月每月重檢查火警功能及故障監(jiān)視狀態(tài)及動作監(jiān)視狀態(tài)，一有故障，及時處理，并進(jìn)行主、備電源切換試驗(yàn)。2、對主機(jī)及聯(lián)運(yùn)柜外表進(jìn)行清潔。3、煙感、溫感探頭安裝傾斜度不大于45o,與底座接觸是否4、隨機(jī)抽取不低于2%的溫、煙感探頭，檢查報警是否正確；5、手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；6、任選手動報警按鈕，進(jìn)行模擬報警，測試報警功能是否正2、對樓層內(nèi)弱電井中各模塊箱進(jìn)行外觀檢查，外接線是否固3、火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動柜等進(jìn)行清掃除塵。線路松動，應(yīng)進(jìn)行緊固。對自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。4、以上維護(hù)內(nèi)容可請分公司弱電專業(yè)技師進(jìn)行保養(yǎng)，并由專業(yè)技師全程監(jiān)督保養(yǎng)過程。2、檢查外觀是否良好，檢查線路及設(shè)備是否正常；3、檢測每層廣播喇叭和電話的效果，有故障，馬上更換。功能正常設(shè)備運(yùn)行功能正常設(shè)備運(yùn)行功能達(dá)到設(shè)備出廠音響效果達(dá)到要求標(biāo)識清楚具體項(xiàng)目氣體滅火系統(tǒng)消火栓及管網(wǎng)次數(shù)每半年一次每年每半年每月一次每半年每月一次1、斷開主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良好；2、緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器；3、檢測電動機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)。4、調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好；5、檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料；6、清潔電機(jī)及風(fēng)濾器和機(jī)殼內(nèi)部；8、檢查防火閥的機(jī)械開閉動作、開閉角度標(biāo)志；9、手動開機(jī)測定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表，聽查風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)行聲音；10、各遠(yuǎn)控點(diǎn)的控制箱（含箱內(nèi)元件）全面檢查；2、清洗、更換風(fēng)機(jī)軸承，檢測接地電阻；1、檢查手動、遠(yuǎn)控運(yùn)行防火卷簾門的升降情況；軸承是否潤滑良好。3、定期對卷簾門進(jìn)行清潔，保持卷簾門整潔。4、每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。2、檢查外觀是否完好，有無泄漏氣體現(xiàn)象；2、氣瓶外殼除銹，刷保護(hù)漆；3、模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動作情況。具體要求潤滑良好運(yùn)行正常運(yùn)行正常壓力正常運(yùn)行正常配件齊全及管網(wǎng)疏散指消防栓幕等管網(wǎng)壓力式沫混合泵穩(wěn)壓罐每半年一次每天每半年一次每月每年每月每半年一次每月每三年一次2、對水帶進(jìn)行防霉處理。2、是否亮，如不亮，應(yīng)立即修理；1、手動試運(yùn)行，查看盤根滴水是否符合規(guī)范；2、水壓是否正常，是否有異聲異味；3、控制柜指示燈，柜內(nèi)元器件工作是否正常。1、電機(jī)、軸承加注黃油；如有異響，應(yīng)更換軸承；3、噴淋泵應(yīng)啟動管網(wǎng)末端試水裝置放水試驗(yàn)；4、消防栓泵應(yīng)啟動消防栓按鈕試驗(yàn)，是否聯(lián)動。檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。2、放去管網(wǎng)污水，并試驗(yàn)。3、室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。4、閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。5、檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏3、檢查機(jī)械動作裝置是否可靠。3、罐體外殼刷油漆防銹防腐。無滴漏、壓力正常、工作正常設(shè)施完好設(shè)施完好，運(yùn)行外觀良好，運(yùn)行潤滑良好運(yùn)行正常無滴漏、壓力正常無滴漏、壓力正常、工作正常1、外觀完好、無積塵、無脫漆、氧2、工作指示正常,播放音質(zhì)清晰。1、解碼器解碼正常功率放大器能夠產(chǎn)生足夠的輸出2、音響效果立體聲效果好,感3、視頻效果清晰,無雪花、重4、作用范圍符合設(shè)計要求。2、檢查播放機(jī)外觀完好情況。3、檢查播放機(jī)播放是否正常。1、清潔除塵;3、檢查功率放大器工作是否正常。1、清潔除塵;2、檢查左、右聲道音箱,中置音箱,環(huán)繞音箱,超重低音箱工作是否正常3、測試音箱混合音效果是否到位。4、檢查視頻終端設(shè)備工作是否正常,位置擺放是否到位。每周每周每周AV信號源AV放大器音頻終端和視頻終端i.確保火災(zāi)探測和報警功能，保證不漏報。要有中英文標(biāo)識,通常黃色為視頻,白色為音頻左聲道,紅色為音頻右聲道。注意⑧防熱。電子設(shè)備的散熱是一個帶普遍性的問題,的備份拷貝一份到其它計算機(jī)或者移動存儲設(shè)備,在對損壞計算機(jī)硬盤進(jìn)行更換三級監(jiān)督三級監(jiān)督業(yè)供專安管班組責(zé)一級監(jiān)督二級監(jiān)督③建立安全事故責(zé)任分析會制度，實(shí)行“三不①公司物業(yè)管理與品質(zhì)部:負(fù)責(zé)對公司所轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維③分公司經(jīng)理：設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)設(shè)備的保養(yǎng)情況和監(jiān)⑤專業(yè)技師：在機(jī)電工程部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)各種專業(yè)設(shè)備、設(shè)施的②新入職、轉(zhuǎn)正的機(jī)電員工必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)考核,熟悉所轄樓宇的設(shè)備情暢；電器操作柜前鋪設(shè)絕緣膠墊，水泵房裝設(shè)溝有不同,具有差異化特點(diǎn)。為確保服務(wù)的及時率、零干率，我們建立了機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)服務(wù)的“三級制”管查質(zhì)培訓(xùn)考核培訓(xùn)考核系檢、巡檢、抽檢、定檢等。部門內(nèi)部主要進(jìn)行的檢查方式檢查方式巡檢、互檢結(jié)定點(diǎn)抽查綜合考評定點(diǎn)抽查結(jié)每年頻率無無匯總二次匯總二次匯總一次匯總一次總結(jié)十二次考評兩次匯總二次考評兩次機(jī)電工骨干工程技術(shù)部客服中心每周頻率總結(jié)一次總結(jié)一次總結(jié)一次每周抽查兩次總結(jié)一次每日頻率互檢一次檢查范圍設(shè)備場地場地設(shè)備場地設(shè)備場地場地位員工進(jìn)行的互換式循環(huán)檢查，意在互相提高，4、綜合考評：每月進(jìn)行一次對工程部的總④當(dāng)盤車在上下方向均遇到較大阻力時，切⑤當(dāng)轎廂平層后，應(yīng)將廳、轎門關(guān)好，以免②發(fā)生火災(zāi)時，對于有消防運(yùn)行功能的電梯④井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)即刻停梯疏潤滑保養(yǎng)潤滑保養(yǎng)檢修檢修清理現(xiàn)場恢復(fù)運(yùn)行擬出檢修報告檢○○○○○○○○○○○⑷○○○○○○○○○○○制○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○⑺坑檢查○○○○○○○生，運(yùn)行正常，無堵塞柜塞明具各噴照燈及種嘴污泵每天燈燈具亮燈率開關(guān)○○○○○○○○○○○○燈率，摸索燈具損壞規(guī)律，提出改進(jìn)方案作業(yè)項(xiàng)目1、進(jìn)線主電纜溫度檢查2、接地銅器板螺絲緊固性檢查3、電箱清潔衛(wèi)生檢查4、漏電開關(guān)功能性檢查5、空氣開關(guān)可靠性檢查6、控制箱（柜）有無異味檢查7、分支線接線端牢固性檢查8、接線排色澤檢查9、填寫照明電箱設(shè)施檢查卡10、照明時間控制器檢查11、更換時間控制器電池12、感光控制器功能檢查13、射燈鎮(zhèn)流器溫度檢查14、景觀燈罩清潔15、電箱門檢查16、電箱標(biāo)識清晰度檢查17、燈具支架機(jī)械部位潤滑保養(yǎng)19、控制繼電器接觸性能20、散熱風(fēng)機(jī)軸承加潤滑油1、照明、音響互動控制器功能檢查2、室外喇叭保護(hù)性保養(yǎng)4、放音（CD）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)5、大功率整流模塊散熱性能檢查6、音響電源箱清潔、保養(yǎng)7、檢查各種指示燈是否完好1、檢查電池電壓及充電性能2、測量電池電解液比重補(bǔ)充電池液3、電極面的除銹吸塵及牢固性檢查4、更換鉛板或整個電池保養(yǎng)計劃○○○○○○○○○○○○保養(yǎng)計劃作業(yè)項(xiàng)目○1、啟輝性能檢查保養(yǎng)3、燈座接觸性能檢查保養(yǎng)4、燈架（框）清潔檢查保養(yǎng)5、電源線檢查加補(bǔ)護(hù)套管7、開關(guān)合接線牢固性檢查保養(yǎng)節(jié)能燈9、進(jìn)行燈架（罩）清潔節(jié)能燈