天津大唐電信科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告一月25第2頁

九州天昱本案定位流程圖本案市場定位本案的前景與展望市場研究地塊限制條件市場定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)一月25第3頁

九州天昱目 錄一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治龆?、可類比?xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析三、本案市場定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議七、合作方式初探一月25第4頁

九州天昱一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治?、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津樓市場供求分析一月25第5頁

九州天昱天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段第一個發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段第二個發(fā)展階段：1998-2002年，市場低迷階段。

第三個發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段一月25第6頁

九州天昱第一個發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段；代表項(xiàng)目：國際大廈、遠(yuǎn)洋大廈；一月25第7頁

九州天昱第二個發(fā)展階段：1998-2002年，市場低迷階段；代表項(xiàng)目：金皇大廈、泰達(dá)大廈、今晚大廈；一月25第8頁

九州天昱第三個發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段；代表項(xiàng)目：信達(dá)廣場、天津中心、賽頓中心、津匯廣場；一月25第9頁

九州天昱市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治?、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津?qū)懽謽鞘袌龉┣笄闆r一月25第10頁

九州天昱1、市場供應(yīng)情況：年度供應(yīng)情況一月25第11頁

九州天昱

2、市場供應(yīng)情況：供給分布（一）

■當(dāng)前優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域，同時開發(fā)區(qū)及海河沿線有一定存量。其中南京路甲級寫字樓權(quán)重大，平均租金高；小白樓區(qū)域由于寫字樓品質(zhì)較高，空置率較低，租金水平也較高；海河沿線項(xiàng)目不多，但未來五年供應(yīng)量提升很快，同時有大量高端辦公物業(yè)進(jìn)入市場，未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆Ｌ┻_(dá)區(qū)域本季度由于濱海金融街等主要寫字樓租金小幅上漲，從而平均租金維持較高水平?！?/p>

截至2007年第四季度末，天津甲級寫字樓總供給量為64.2萬平米，河西區(qū)存量占51%，其次是和平區(qū)占35%。一月25第12頁

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2、市場供應(yīng)情況：供給分布（二）

在本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座的體量，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級寫字樓，合計(jì)占到甲級寫字樓市場總存量的82.4%。天津市的甲級寫字樓分布主要為兩個路段，第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面；第二：外環(huán)線的圍堤道路段。其中第一部分擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的24%。

一月25第13頁

九州天昱2、市場供應(yīng)情況：供給分布（三）天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，和市區(qū)甲級寫字樓一樣，天津市區(qū)乙級寫字樓的主要特點(diǎn)也是分布較為集中，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。出租率和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓銷售情況更勝一籌。

除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開盤不久的乙級寫字樓外，其他乙級寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。

一月25第14頁

九州天昱3、市場供應(yīng)情況：新增供應(yīng)量■

2008年度12個寫字樓項(xiàng)目竣工投入使用，總供應(yīng)量達(dá)到43萬平方米，其中甲級寫字樓占總量的一半左右，包括和記黃埔南京路項(xiàng)目、金融街津門津塔項(xiàng)目、中糧地產(chǎn)南門項(xiàng)目、新世界開發(fā)區(qū)等項(xiàng)目。且處于城市綜合體中的新增甲級寫字樓明顯增多，寫字樓逐漸告別單一的辦公形態(tài)，融入綜合物業(yè)功能的時代即將到來。一月25第15頁

九州天昱4、市場需求情況：成交量■

2007年度各大甲級寫字樓平均出租率達(dá)到了86%■

2007年四季度，天津甲級寫字樓的租賃凈吸納量約為7502平方米，比三季度減少了2.9%，租賃成交主要集中在泰達(dá)和信達(dá)?！?/p>

2007年四季度，天津甲級寫字樓累計(jì)銷售面積約9730平方米，銷售主要成交集中在信達(dá)和賽頓，成交面積為6000和3700平米。■

2007年第四季度寫字樓整體空置率為16%，環(huán)比下降0.7%。一月25第16頁

九州天昱4、市場需求情況：成交價(jià)格寫字樓總體平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2%甲級寫字樓年末達(dá)到4.4元/平米/天，同比上漲9%2007年第四季度，天津甲級寫字樓平均成交價(jià)格為12530元/平米，環(huán)比上升28%，賽頓和信達(dá)仍是成交價(jià)格最高的項(xiàng)目。一月25第17頁

九州天昱4、市場需求情況：成交客戶在全部新租面積中，新進(jìn)天津市的公司需求面積占32%，外資公司約為35%。明顯變化為：一是外資企業(yè)增多，其中新進(jìn)的企業(yè)多整層租賃，以日本、歐洲和北美跨國公司為多；二是部分租戶隨著經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫字樓擴(kuò)充面積，這類企業(yè)多集中于金融、物流等。一月25第18頁

九州天昱5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(一)一月25第19頁

九州天昱5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(二)一月25第20頁

九州天昱5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(三)一月25第21頁

九州天昱5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(四)一月25第22頁

九州天昱6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（一）一月25第23頁

九州天昱6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（二）一月25第24頁

九州天昱

4、市場展望

經(jīng)濟(jì)增速帶來市場需求；政策指引下的戰(zhàn)略定位帶來產(chǎn)品增量與競爭；差異化產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生；一月25第25頁

九州天昱目 錄一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治龆?、可類比?xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析三、本案市場定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一月25第26頁

九州天昱二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析一月25第27頁

九州天昱1、可類比項(xiàng)目的深入分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷一月25第28頁

九州天昱總部基地——基本概況及優(yōu)劣勢分析總建筑面積：120萬平方米容積率：1.59單棟體量：1200－6000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200－500平米層高：3.4米，挑空部分4.2米銷售情況：一期銷售90％，二期銷售80％，2000平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。綠化比率：占總面積約50%總投資額：約45億人民幣建設(shè)周期：3年優(yōu)勢：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。劣勢：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高豐臺區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)一月25第29頁

九州天昱總部基地——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％一月25第30頁

九州天昱總部基地——A型樓（5960平米）結(jié)構(gòu)：12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯：2臺/樓座，計(jì)4臺。層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度46.4米。面積：單體5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積500平米。一月25第31頁

九州天昱總部基地——B型樓（2860-3445平米）結(jié)構(gòu)：10－12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：2臺/樓座，計(jì)4臺或6臺層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度39.6米。單體面積：10層--2860平米；11層--3150平米；12層--3445平米。一月25第32頁

九州天昱總部基地——C型樓（1620-2190平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：1臺/樓座，計(jì)2臺或3臺層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1620平米；7層--1910平米；8層--2190平米。一月25第33頁

九州天昱總部基地——D型樓（1190-1250平米）結(jié)構(gòu)：6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺/樓座，計(jì)4臺層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：1190平米或1250平米。一月25第34頁

九州天昱總部基地——E型樓（1625-2210平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺/樓座，計(jì)4臺層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1625平米；7層--1900平米；8層--2210平米。一月25第35頁

九州天昱總部基地——配套設(shè)施交通：附近有10多條公交線路，2008年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。餐飲：每個區(qū)域都有一個會所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。會所：每個庭院中心均設(shè)置有面積約為200-500平米的會所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會客需求酒店：總部基地入口處建成一標(biāo)志性建筑——五星級酒店、國美廣場綜合性商業(yè)項(xiàng)目公寓：五星級酒店后面配有上千套面積約30-50平方米的小公寓物業(yè)：園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。會所一月25第36頁

九州天昱總部基地1000~3000平米的戶型占到總體的90％

總部基地各種面積戶型構(gòu)成圖總部基地3000-6000平米獨(dú)棟僅占到總戶數(shù)的10%一月25第37頁

九州天昱總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%

總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)：80套總銷售率：43%一月25第38頁

九州天昱總部基地3000-6000平米的產(chǎn)品市場銷售狀況相對良好從銷售情況統(tǒng)計(jì)來看當(dāng)考慮到各種戶型已售和未售的對比關(guān)系，發(fā)現(xiàn)3000-6000平米及6000平米的產(chǎn)品雖然數(shù)量不多，但是銷售情況較好。1000-2000平方米銷售總量基數(shù)較大總部基地各樓型銷售圖表39%42%57%75%一月25第39頁

九州天昱總部基地——客戶構(gòu)成總部基地對客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨國企業(yè)、國資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們在改制的過程中也需要企業(yè)總部）、外地進(jìn)京的高新技術(shù)企業(yè)等;目前已經(jīng)簽訂了80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機(jī)電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術(shù)領(lǐng)域。中國誠通集團(tuán)及其6家直屬大型集團(tuán)公司，聯(lián)通的大股東——中華通信系統(tǒng)有限責(zé)任公司也準(zhǔn)備將總部從CBD遷過來;一月25第40頁

九州天昱總部基地——主力客戶以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等10家企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司等7家企業(yè)為主的IT產(chǎn)業(yè)；以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企業(yè)為主體的光電一體化產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：北京貝爾、北方華為、燕化高新、北方天鳥、四環(huán)科寶、歐典企業(yè)、中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)公司、中成進(jìn)出口公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術(shù)股份公司、中牧實(shí)業(yè)股份公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份公司、中國物資運(yùn)輸總公司、中國集裝箱控股集團(tuán)公司、正泰電器股份公司、長城汽車股份公司、建龍鋼鐵控股公司、特變電工股份公司等；

一月25第41頁

九州天昱置地星座——基本概況及優(yōu)劣勢分析占地面積：１４３００平方米項(xiàng)目建筑面積：７１３９９平方米容積率約：３．３８停車位：４８９個物業(yè)管理費(fèi)：１６元／平方米／月類別：住宅立項(xiàng)的寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯價(jià)格：18000－19000元/平方米入住時間：2004-12開發(fā)商：華潤置地（北京）股份有限公司優(yōu)勢：地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好，對企業(yè)有吸引力；商住立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)期長；劣勢：總價(jià)較高；容積率高，企業(yè)獨(dú)棟綠化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競爭。一月25第42頁

九州天昱置地星座——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米一月25第43頁

九州天昱置地星座——技術(shù)指標(biāo)置地星座平面圖單棟辦公體量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：350－600平米層高：3米外窗：小分格窗銷售情況：總共8棟獨(dú)棟辦公樓，目前還有2棟在售。一月25第44頁

九州天昱置地星座——客戶分析置地星座的客戶群被定位于國字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等;作為只有8棟小體量企業(yè)總部樓的置地星座項(xiàng)目來說，只需要8個客戶，目前３棟已經(jīng)入住，還有2棟在售。置地星座客戶為中鐵物資、國家儲備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司，以及一個上海國際公司；一月25第45頁

九州天昱華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析位置：東城區(qū)安定門西濱河路護(hù)城河北岸五棟3000—10000平米的獨(dú)立辦公樓。占地面積：10135平米總建筑面積：38700平米5層，7層，8層的樓體容積率：2.54綠地率：30%開發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢：占地太小，密度高，不成規(guī)模；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；一月25第46頁

九州天昱華遠(yuǎn)首府——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％一月25第47頁

九州天昱華遠(yuǎn)·首府景觀A座與其它四座分離，A座設(shè)有空中花園B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配備9部通透的觀光電梯，通過電梯可充分欣賞中庭。一月25第48頁

九州天昱華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間首層層高4.2米，其它層層高3.6米A，B，C，D座單層面積約625平米E座單層面積約1200平米A座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置一月25第49頁

九州天昱華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間B，C，D座標(biāo)準(zhǔn)層的內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本類似E座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置D座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置一月25第50頁

九州天昱德勝尚城——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析位置：德勝門西北200米七棟3600-9300平米獨(dú)棟辦公樓占地面積：22048平米建筑面積：71662平米地下兩層，地上5層車位：498個（108輛/萬M2）容積率：2.08綠化率：24.5％價(jià)格：16000元/平米

開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好；屬于中關(guān)村—德勝門科技園項(xiàng)目，整體推廣有比較好的市場基礎(chǔ)；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢：占地太小，密度高，獨(dú)棟感覺不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；一月25第51頁

九州天昱德勝尚城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售一月25第52頁

九州天昱德勝尚城——項(xiàng)目特色1、庭院式獨(dú)棟辦公群

本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫字樓組成。

七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過斜街、廣場、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。

2、特色屋頂觀景

每棟建筑屋頂露臺設(shè)計(jì)了一到兩個觀景辦公室，可滿足接待、會議、休息多重需求。3、休閑商業(yè)配套

在古樹和城市廣場之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會所，供寫字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房一月25第53頁

九州天昱硅谷亮城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％一月25第54頁

九州天昱玉泉慧谷——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目規(guī)模：33單體辦公樓占地面積：140968平方米總建筑面積：94505平方米（地上82844平米，地下11661平米）停車場面積：5205平米建筑高度：7－9米（地下1層，地上2－3層）建筑密度：23.5%，綠化率：46%容積率：0.588位置：西四環(huán)、五環(huán)之間，閔莊路旁開發(fā)商：玉泉農(nóng)工商公司入住企業(yè)：以國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)和跨國公司入駐商務(wù)辦公、發(fā)展產(chǎn)業(yè)和設(shè)立研發(fā)中心、采購中心、結(jié)算中心為主優(yōu)勢：位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通便利;處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢：開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度不足；一月25第55頁

九州天昱玉泉慧谷——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量911一月25第56頁

九州天昱玉泉慧谷——規(guī)劃布局特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟業(yè)務(wù)樓15棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓11棟國際高科技展覽中心1棟配套生活輔助設(shè)施15棟商務(wù)辦公樓下沉式綠意廣場健身設(shè)施各種形式的會所系列生活建筑車間及配樓1棟辦公樓2棟業(yè)務(wù)樓6棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓7棟綠樹圍合的怡然磁場和音樂廣場的2個主題建筑。玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場為主形成中心，展覽中心、健身場等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。一月25第57頁

九州天昱競爭項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%一月25第58頁

九州天昱可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)3000以下的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的71%，3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的29%，競爭項(xiàng)目產(chǎn)品面積構(gòu)成比例一月25第59頁

九州天昱3000平米以下獨(dú)棟辦公樓銷售情況最好

3000—6000平米寫字樓存在需求，但供給較少對比項(xiàng)目——小結(jié)一月25第60頁

九州天昱二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析一月25第61頁

九州天昱2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析■

EOD總部港

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遠(yuǎn)洋新干線一月25第62頁

九州天昱EOP總部港——基本概況及優(yōu)劣勢分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積498000平米;一期建筑面積17328.29平米

容積率：0.8建筑形式：建筑形式以2.5、3層獨(dú)棟、雙拼別墅

獨(dú)棟面積：一期480－870平米、二期480－1200平米綠化比率：綠地率大于25%

銷售價(jià)格：起價(jià)8800元/平米—均價(jià)9500元/平米建設(shè)進(jìn)度：一期完工正在銷售、二期09年5月投入市場。開發(fā)商：新華投資優(yōu)勢：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。劣勢：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高產(chǎn)品外觀樣式統(tǒng)一，缺乏個性化新區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)一月25第63頁

九州天昱EOP總部港——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例（一期）單體面積（平米）480-870層數(shù)2.5-3數(shù)量28比例16％一月25第64頁

九州天昱EOP總部港—東麗商圈EOD總部港位于東麗區(qū)津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)一月25第65頁

九州天昱EOP總部港——整體規(guī)劃

EOD·總部港總占地663畝，建筑面積約50萬平方米，園區(qū)內(nèi)四個方向的規(guī)劃路把基地主要分成四個組團(tuán)，計(jì)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

一月25第66頁

九州天昱EOP總部港——配套設(shè)施交通：距京津塘高速機(jī)場入口4公里，距濱海國際機(jī)場2公里，距天津站12公里，距建設(shè)中的地鐵二號線1.5公里，距天津市外環(huán)線5公里，距東南半環(huán)快速路9公里，距天津市中環(huán)線14.5公里。規(guī)劃中有6條公交路線，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽區(qū)，2條區(qū)內(nèi)運(yùn)行。

會所：包括商業(yè)配套區(qū)、金融服務(wù)中心、產(chǎn)品交易中心、教育培訓(xùn)中心，國際市場發(fā)展研究中心及政府辦公在內(nèi)的綜合服務(wù)區(qū)。（二期建設(shè)）公寓：員工公寓區(qū)，為區(qū)域內(nèi)員工提供休息空間，實(shí)現(xiàn)24小時生活工作圈。物業(yè)：第一太平戴維斯（Savills）

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九州天昱

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EOD總部港

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遠(yuǎn)洋新干線2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析一月25第68頁

九州天昱遠(yuǎn)洋新干線

■項(xiàng)目簡介遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，位于空港加工區(qū)主干路中心大道一側(cè)，東六道與東七道之間，項(xiàng)目總建筑面積45萬平方米，集商務(wù)、住宅商業(yè)的綜合大盤，涵蓋獨(dú)棟辦公、聯(lián)排寫字樓及住宅、公建8.35萬平米，住宅部分（含配套公建）37萬平米■辦公：聯(lián)排OFFICE南、北、中三區(qū)域。獨(dú)棟別墅辦公3層55棟獨(dú)棟辦公。一月25第69頁

九州天昱遠(yuǎn)洋新干線——基本情況及優(yōu)劣勢分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積450000平米;住宅37萬平米，寫字樓及商業(yè)8.35萬平方米容積率：＜1建筑形式：3層獨(dú)棟別墅辦公、聯(lián)排別墅寫字樓、小高層住宅及特色商業(yè)街獨(dú)棟面積：390－408平米綠化比率：綠地率大于25%

銷售價(jià)格：均價(jià)15000元銷售進(jìn)度：獨(dú)棟已售10套。開發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)優(yōu)勢：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。產(chǎn)品一次開發(fā)，配套齊全劣勢：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高價(jià)位較高，同檔次產(chǎn)品競爭力較弱一月25第70頁

九州天昱競爭對手分析小結(jié)特點(diǎn)：

1）總部概念、規(guī)模效應(yīng)

2）獨(dú)棟、別墅辦公，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

3）體量小機(jī)會

1）空港加工區(qū)發(fā)展趨勢需求體量靈活的獨(dú)棟辦公

2）1000以上辦公產(chǎn)品市場空白

3）大唐電信天然大客戶一月25第71頁

九州天昱目 錄一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治龆⒖深惐软?xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析三、本案市場定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一月25第72頁

九州天昱獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)一月25第73頁

九州天昱如何進(jìn)一步滿足1.8-2.0容積率的條件？——適當(dāng)拆分容積率350-400平米800-1200平米2000-3000平米++可拆分組合綜合容積率達(dá)到2.0可拆分組合一月25第74頁

九州天昱本案產(chǎn)品組合化定位——多樣化可拆分獨(dú)棟辦公350-400平米800-1200平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03

保證可有效拆分為產(chǎn)品02一月25第75頁

九州天昱本案客群定位產(chǎn)品01：350-400平米獨(dú)棟需求量在300-400平米的小型企業(yè)客戶需求量在800－1200平米的中小型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：800-1200平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：2000-3000平米獨(dú)棟中型企業(yè)的企業(yè)總部客群1：客群2：客群3：一月25第76頁

九州天昱目 錄一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治龆?、可類比?xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析三、本案市場定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一月25第77頁

九州天昱以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)企業(yè)具備郊區(qū)化獨(dú)棟辦公趨勢一月25第78頁

九州天昱郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，是促進(jìn)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產(chǎn)品一月25第79頁

九州天昱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化——催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力保證工作人員的工作效率激發(fā)員工創(chuàng)作靈感避免與同行業(yè)公司擠在一個辦公樓選擇具有自身獨(dú)門獨(dú)院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境防止技術(shù)人才流失郊區(qū)化辦公產(chǎn)品一月25第80頁

九州天昱辦公需求多元化——推動郊區(qū)化辦公發(fā)展在一個城市中，僅有CBD的辦公物業(yè)并不能滿足所有企業(yè)的辦公需求，多元化的企業(yè)需要多元化的辦公物業(yè)。郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對統(tǒng)一城市中CBD辦公物業(yè)形式的一種有力補(bǔ)充，郊區(qū)辦公產(chǎn)品是商務(wù)辦公需求多元化的必然結(jié)果。市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛、西門子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。因?yàn)镃BD昂貴的樓價(jià)、擁擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而開發(fā)區(qū)、空港物流區(qū)等日益發(fā)達(dá)和完善的交通和市政條件及優(yōu)惠政策也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實(shí)。一月25第81頁

九州天昱郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個性化，滿足公司自身個性的特別需要。寫字樓是公司個體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會計(jì)、咨詢等公司或部門。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。一月25第82頁

九州天昱目 錄一、市場研究——天津?qū)懽謽鞘袌龇治龆⒖深惐软?xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析三、本案市場定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場——本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一月25第83頁

九州天昱以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一：打造項(xiàng)目核心競爭力2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分3、本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析一月25第84頁

九州天昱本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之——打造項(xiàng)目核心競爭力生態(tài)化獨(dú)棟辦公形象低總價(jià)獲取舒適空間1、針對市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭力2、針對300-600平米空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競爭力3、針對800-1200平米及以上空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競爭力一月25第85頁

九州天昱本案定位對比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢市區(qū)集約化寫字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間?？們r(jià)優(yōu)勢一月25第86頁

九州天昱本案定位對比300-600平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū)300-600平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，300－600平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟，1000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。一月25第87頁

九州天昱本案定位對比3000-6000平米及以上的郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目本案定位競爭優(yōu)勢空港800-1200平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說明本身這種產(chǎn)品競爭就比較小?？崭畚锪骷庸^(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在的空港物流加工區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競爭力，更能與周邊華為、大唐、中興等大型企業(yè)有機(jī)融合，存在更大的發(fā)展空間。一月25第88頁

九州天昱本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二——產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分350-400平米8-10層800-12000平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03保證可有效拆分為產(chǎn)品02一月25第89頁

九州天昱600-1200平米/單元作為主力設(shè)計(jì)單元產(chǎn)品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴(kuò)展性需求或規(guī)避市場對大體量營銷的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在：350-400平米/棟產(chǎn)品可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。尤其對于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強(qiáng)。一月25第90頁

九州天昱產(chǎn)品靈活組合的意義——滿足企業(yè)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴(kuò)展的辦公空間：本案低總價(jià)優(yōu)勢使該類企業(yè)在同樣總價(jià)下可預(yù)留更大發(fā)展空間。小面積的多企業(yè)辦公場所為企業(yè)內(nèi)部溝通帶來不便大體量獨(dú)棟辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)的必要性一月25第91頁

九州天昱產(chǎn)品靈活拆分的意義——規(guī)避大體量營銷風(fēng)險(xiǎn)大體量企業(yè)獨(dú)棟比小體量企業(yè)獨(dú)棟具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)很大程度來自于不可控因素，如政府行為影響的企業(yè)決策5000-8000平米傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài)——體量上不可拆分創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì)——體量上可拆分形式一月25第92頁

九州天昱靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提假定條件一：銷售均價(jià)為8000元/建筑平米假定條件二：土地樓面價(jià)為144元/建筑平米（容積率為2，用地面積288元/平米）一月25第93頁

九州天昱總投資估算——104636.8萬元

一月25第