房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)五證兩書：

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請

征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位

置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需

求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人

民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土

地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、

和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律

憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建

筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管

理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。

2.房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房

屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面

積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑

面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯

走道面積、其他公攤面積等。

1.房屋的結(jié)構(gòu)形式

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混

結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或

砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土

結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分

磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以

下。

磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用石專砌筑或砌

塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、

樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用石?；蚱渌牧咸畛?。這

種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐

用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目

前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜,

建筑造價較高。

3.商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑

面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商

品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

4.建筑面積的計算規(guī)定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總

和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因

素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對

房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的

主要規(guī)定有：

1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層

房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和

計算。

2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房

屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2

米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上

的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米

以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2

米以上的按其外圍水平投影面積計算。

3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建

筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平

投影面積計算。

4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計

算面積。

5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通

等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。套內(nèi)建筑面積是

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部

分組成。

1）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋

使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥

室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、

壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計

算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝

飾厚度亦計入使用面積。

2）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻

體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分

隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按

水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水

平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。

3）套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面

積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，

未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。

6.公有建筑面積的計算和分?jǐn)?/p>

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最

簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行

分?jǐn)?。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)

行分?jǐn)偂?/p>

1）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道

井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、

地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管

理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。共有建筑面積還

包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一

半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服

務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人

共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總

和。

2）共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除

整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的

地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以

及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?/p>

面積。

3）各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：其基本思路就是用

各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?/p>

第1步：計算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之

和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)

建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)X各套內(nèi)建筑面

積。

7,使用率

房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用

率.一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%

之間。

怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與

建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。

比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)

墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用

面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實

使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。

11.居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活

使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建

筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。

12.使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈

面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收

公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反

映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計算房屋使用

面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣

中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯

按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)

的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度

計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。

13.建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面

積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面

積之和。

不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積=居住面積

十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，

也可表示為：房屋的建筑面積=使用面積+結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然

房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面

積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。

14.房屋的開間

在房屋設(shè)計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面

墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0—

3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的

開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結(jié)構(gòu)整體性、

穩(wěn)定性和抗震性。

15.房屋的進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮

到后墻皮之間的實際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用

地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條

件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我

國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任

意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提

下，設(shè)計的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較

遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

16.層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層

面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

17.凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層

樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表

示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈

高'。18.什么是房屋組團(tuán)：我們所熟悉的居住區(qū)，從布

局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)

內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形

象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團(tuán)是一種

融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用

四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給

住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間

尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。

19.什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是

帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密

度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋

水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也

都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

20.居住組團(tuán)

一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模

1000~3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施

的居住生活聚居地。

21.躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)

系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最

好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7

米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓

梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高

房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺

乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投

影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以

做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在

平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面

的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為

“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。

而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)

系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建

筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加

之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照

披屋頂使用面積的計算標(biāo)準(zhǔn)：

如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、

便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能

計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米

（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間

超過2.1米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。

錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是

和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以

又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e層房屋中不同的層

高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。

還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式房屋，可以

減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨

其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大

吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散,

容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房

屋。

22.現(xiàn)房

是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者

在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)

房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

23.期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)

證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一

階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買

“樓花”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售

方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)

項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入

住的房子。

24.二手房

即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二

次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余

的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉

舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房

換取收益。

25.尾房

又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空

置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80%

以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售

的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少

量沒有競