南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告 2025

南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告完成單位:南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會完成日期:2024年12月南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研課題組成員名單南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告 2 2 3 4 4 8 19 25 26 27 28 28 29 29 30 31 32 33 3.2.5結(jié)合“三項制度”建設(shè)，政府對房屋養(yǎng)老等設(shè)備改造資金的政策 南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告地下室因為坡道處缺少防洪措施淹水，地庫地坪年久失修大面積開裂、起設(shè)施設(shè)備專委會成立了相關(guān)課題組對2000年以前建成的89個老舊高層住宅項目第一章課題概述隨著城市化的不斷推進及時間的推移，南京市涌現(xiàn)出大批老舊小區(qū)（特指2000年以前建成的住宅小區(qū)），因建造時間久遠、建筑結(jié)構(gòu)相對陳舊課題研究的目標有三個方面：1、通過調(diào)研推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真審視自身項目備運維管理提供法理依據(jù)及技術(shù)支持。3、通過調(diào)研報告揭示老舊高層住宅的設(shè)南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告宅房屋體檢工作又是城市體檢工作的重要組成部分，有利于推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告為調(diào)查南京市老舊高層住宅小區(qū)設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀，課題組面向全市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊高層住宅小區(qū)項目負責人進行了本次調(diào)查問卷。本次調(diào)研共發(fā)出小題，關(guān)于電氣系統(tǒng)的有30個小題（調(diào)查易保證，故本次調(diào)研聚焦于墻面和頂面的滲漏情況。調(diào)研結(jié)果顯示16.85%的項道有明顯污染和破損（圖3）。后續(xù)建議，將老式環(huán)氧地坪改造為金剛砂固化劑南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告通道上，本次調(diào)研顯示24.72%的項目地庫人防密閉門有破損（圖5），13.48%的項目地庫人防密閉門嚴重銹蝕破損（圖6）。這些破損的門扇從功能角度讓小南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告應通過使用醒目的顏色、合理的布局，確保標識清晰可見。本次調(diào)研結(jié)果顯示），的區(qū)域，本次調(diào)研結(jié)果顯示31.46%的項目坡道地坪完好，48.31%的項目坡道具備防滑功能（圖8）。結(jié)合既往工程經(jīng)驗，老舊住宅坡道采用細石混凝土面層較南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告情況自動排水，同時在出水管上方應設(shè)置逆止閥防止倒灌。本次調(diào)研結(jié)果顯示7.87%的項目集水井污水提升泵無法自動排水（圖9），13.48%的項目污水提升泵管網(wǎng)及逆止閥動作有返水滲漏現(xiàn)象（圖10），須通過維修進一步完善污水提），其安全隱患有業(yè)主跌落風險、建筑垃圾雜物墜入堵塞風險，進而有16.85%的項南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告需無死角配置監(jiān)控設(shè)施。本次調(diào)研結(jié)果顯示28.09%的項目在充電設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施方面有缺失（圖12），后續(xù)需安裝補齊相關(guān)設(shè)施，確保業(yè)主使用南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告平屋頂均有一定高度的女兒墻，屋頂防水層在四周女兒墻處需有不少于脫落現(xiàn)象（圖14），這會導致屋面四周陰角處形成滲漏通道，很多老舊高層住面防水，對頂層業(yè)主形成困擾。調(diào)研顯示25.64%的項目太陽能設(shè)備、通信基站屋面相接處未設(shè)置安全護欄（圖18），后續(xù)需加裝滿足臨空面防護要求的安全南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告的項目外墻有明顯脫皮滲漏的情況（圖19），對邊戶業(yè)主的生活造成困擾。后南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告造成的外墻滲漏隱患，對業(yè)主造成困擾。本次調(diào)研結(jié)果顯示14.61%的項目幕墻體系存在爆裂滲漏現(xiàn)象（圖20）。后續(xù)建議，對爆裂玻璃實施更換，更換時材懸挑也不小，進而造成基層結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫。本次調(diào)研結(jié)果顯示15.73%的項目外立面裝飾線條、店招有變形（圖21），25.84%的項目外立面裝飾線條、店招與主體結(jié)構(gòu)的連接有松動現(xiàn)象（圖22）。后續(xù)建議，主動拆除GRC線條，消除高南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告鼓現(xiàn)象（圖24）。后續(xù)建議，破損地磚需及時修補，為了防止鋪磚空鼓，需注南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告照明燈具能否正常點亮對于業(yè)主的使用體驗至關(guān)重要，本次調(diào)研結(jié)果顯示11.24%的項目這些區(qū)域照明燈具不能正常點亮（圖25）。后續(xù)建議，為提升業(yè)域平時應該鎖好，僅限物業(yè)具備權(quán)限的人員進出，本次調(diào)研結(jié)果顯示32.58%的項目設(shè)備房及管井門鎖有缺失（圖26）。后續(xù)建議，重要的設(shè)備房、管井必須南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告的項目設(shè)備房及管井墻面、地坪飾面完好。其余26.97%的項目應結(jié)合項目具體），南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告導致小區(qū)綠化率低，道路、公共活動區(qū)域鋪裝占比高,且大量硬質(zhì)鋪裝橫跨地庫其含水率、回彈等指標導致建筑物竣工后10年內(nèi)沉降值能達到100mm~200mm,因回填土厚度不同導致的地坪不均勻沉降能達到50mm~100mm,本次調(diào)研結(jié)果顯是瀝青面層，就會帶來大量沉降及溫度收縮裂縫，調(diào)研顯示48.31%的項目存在室外主干道路、硬質(zhì)鋪裝開裂現(xiàn)象，鋪裝如果是地磚，其100mm~200mm厚的混凝土基層不足以抵抗下方回填土的不均勻沉降，基層開裂進而導致35.96%的項目有地磚松脫現(xiàn)象（圖29）。后續(xù)建議，鑿除開裂處鋪裝，在地庫輪廓線處設(shè)有限的一些排水口、排水溝部分被堵塞，進一步降低了其排水能力，調(diào)研顯示17.98%的項目室外主干道路排水不暢（圖30），因為排水不暢兼具地表不均勻南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告），），南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告成建筑物的安全隱患。本次調(diào)研結(jié)果顯示14.61%的項目梁板柱有明顯結(jié)構(gòu)裂縫及大面積滲漏情況（圖34）。后續(xù)建議，對小于0.2mm的表層微細裂縫可采用的項目在這些位置存在交叉裂縫、水平裂縫、豎向裂縫（圖36）。原因在于，南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告電梯技術(shù)資料的管理是為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)給專業(yè)電梯維保單位養(yǎng)作業(yè)時提供重要的參考。實際管理過程中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)容易忽視該項工作，特別物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替過程中，技術(shù)資料遺失的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。調(diào)研結(jié)不夠清晰明亮、層站按鈕動作存在問題（圖39）。后續(xù)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應電梯的運行狀況和平層精度影響乘客乘坐電梯的舒適性及進出轎廂的安全南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告調(diào)研結(jié)果顯示32.58%的項目存在電梯運行異響的問題（圖40存在電梯平層精度不夠的問題（圖41）。后續(xù)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該加強對根據(jù)《電梯技術(shù)條件》（GB/T10058-2023）中要求，井道和機器空間內(nèi)的環(huán)境溫度應保持在5℃~40℃之間，才確保電梯電氣部件的使用壽命以及電梯的顯示29.21%的項目電梯機房未配置空調(diào)或排氣扇（圖42）機房空調(diào)或排氣扇通電后運轉(zhuǎn)異常（圖43）、25.84%的項目存在控制柜溫度不正常的問題（圖44）。后續(xù)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該加強對電梯機房溫度、空南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告曳引機的大修或更換，所需的維修資金往往較高。調(diào)研結(jié)果顯示43.82%的項目電梯曳引主機運行存在異響的問題（圖45）。后續(xù)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告顯示42.70%的項目監(jiān)控攝像頭不齊全（圖46）、30.34%的項在緊急斷電狀態(tài)下照明時間不能滿足30分31.46%的項目五方通話時雙方聲音不清晰有雜音（圖50）。后續(xù)建議，物業(yè)服南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告容易超出標準，使得影響電梯安全運行。調(diào)研結(jié)果顯示26.97%的項目電梯轎門安全觸板、光幕動作存在問題（圖51），31.46%的項目廳門兩側(cè)門扇間隙超標（圖52）。后續(xù)建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常加強巡查，通過手動測試電梯正常狀是重要裝置，它為電梯的運行和維護提供必要的光照。調(diào)研結(jié)果顯示31.46%的），南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告高層住宅的供水干線是閉合環(huán)形，雙向供水，即環(huán)形消防給水管網(wǎng)，2000有22.47%的小區(qū)未做保溫（圖55）。后續(xù)建水位傳示儀通過傳感器和信號線將水位信號變?yōu)殡娦盘杺鬟f給消防控制室的光南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告），患，建議在控制柜上方設(shè)置擋水板；消防管有銹蝕和掉漆的比例是43.82%（圖30.34%（圖60），消防水泵房內(nèi)的集水井和排水泵，應每天巡檢，定期檢修調(diào)），比例為31.46%（圖63）。有不少小直接滅火。此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，室外消火栓無防撞措南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告現(xiàn)，屋面穩(wěn)壓泵不能正常啟停的比例為32溫措施的比例為34.83%（圖65）。屋面穩(wěn)南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告報警閥組啟閉狀態(tài)和壓力不符合要求的比例是40.45%（圖68），顯示濕式報警機設(shè)備中文地址碼與現(xiàn)場設(shè)備位置不符合的比例是南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告），（圖79）。有部分小區(qū)的常閉式防火門處于常開狀態(tài)，這將導致發(fā)生火災時煙南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告），可靠接地。本次調(diào)查顯示14.61%的項目避雷帶存在破損不完好現(xiàn)象（圖81），15.73%的項目凸出屋面建筑物無可靠接地（圖82）。后續(xù)建議，按照規(guī)范執(zhí)行南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告不清晰及逆光問題非常普遍。2000年以前的相關(guān)建筑大多數(shù)未設(shè)置防高空拋物），目前新建小區(qū)的錄像回放系統(tǒng)基本采用先進的NVR集中存儲。本次調(diào)研的力有限，磁盤存儲不足，滿足不了目前安防于淺埋管，很容易造成弱電線路遭到破壞。本次調(diào)研結(jié)果顯示22.47%的項目不具備查看不低于30天視頻錄像的功能（圖8634.83%的項墻和道路大門口錄像不清晰有明顯逆光（圖87）。后續(xù)建議，對監(jiān)控存儲系統(tǒng)進行定期檢查，對不滿足安防要求的硬盤錄像南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告其關(guān)鍵部件電池，因使用年限較長而出現(xiàn)了自然老化與質(zhì)量下降的現(xiàn)象，由于自承擔的巨額開支。本次調(diào)研結(jié)果顯示32.58%的項目中控室UPS系統(tǒng)不能正常運行（圖88）。后續(xù)建議，對UPS控制系統(tǒng)及時檢測并更換老化部件，以確保小區(qū)中控室的安全穩(wěn)定運行，同時也為業(yè)主提供更加可靠的安全防2000年以前的老舊高層住宅小區(qū)單元門門禁是大多數(shù)有線布設(shè)的，單元門件，維修起來相當困難。本次調(diào)研結(jié)果顯示39.33%的項目沒有設(shè)置門禁和對講系統(tǒng)（圖89）。后續(xù)建議，對于是否設(shè)置或補齊單元門禁對講系統(tǒng)，由物業(yè)服致了車庫照明控制的失效。本次調(diào)研結(jié)果顯示26.97%的項目車庫照明燈具部分不亮，影響到車庫正常使用（圖90），31.46%的項目車庫照明控制系統(tǒng)不能正常開啟（圖91），33.71%的項目地下大堂、坡道出入口處等關(guān)鍵部位無照明燈具（圖92）。后續(xù)建議，日常的地庫及樓棟公區(qū)的巡查中應高度重視并及時更南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告的項目應急照明箱內(nèi)雙電源開關(guān)不能正常切換（圖94），30.34%的項目應急照明燈具不能正常點亮（圖95）。后續(xù)建議，秉持“發(fā)現(xiàn)一個，維修一個”的原南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告明，無法進行梳理規(guī)整。本次調(diào)研結(jié)果顯示35.96%的項目車庫配電箱線路不規(guī)整標識不清晰（圖96），28.09%的項目樓棟及室外公區(qū)線路不規(guī)整標識不清晰的項目強電井配電設(shè)備線路不規(guī)整（圖99）。后續(xù)建議，對標識不清、陳舊模南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告置，導致接地保護失效。本次調(diào)研結(jié)果顯示10.11%的項目樓棟及室外公區(qū)配電南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告全隱患。本次調(diào)研結(jié)果顯示28.09%的項目樓棟及室外公區(qū)照明控制柜有銹蝕情南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告全,減少財產(chǎn)損失,并為火災撲滅爭取時間。本次調(diào)研結(jié)果顯示31.46%的項目無南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告南京市老舊高層住宅設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀調(diào)研報告效的防火隔離,防止火焰、煙氣和熱量的傳播，通過封堵電纜橋架中的