《深圳樓市市場(chǎng)信息》課件

深圳樓市市場(chǎng)信息本報(bào)告全面分析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，涵蓋市場(chǎng)供需、價(jià)格趨勢(shì)、政策影響等關(guān)鍵方面。為投資者和購(gòu)房者提供深入洞察。深圳市概況地理位置位于廣東省南部，毗鄰香港，地理位置優(yōu)越。經(jīng)濟(jì)實(shí)力中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，科技創(chuàng)新中心。人口規(guī)模常住人口超過1700萬(wàn)，年輕人才聚集地。城市規(guī)劃現(xiàn)代化國(guó)際大都市，基礎(chǔ)設(shè)施完善。位置和區(qū)域劃分行政區(qū)劃深圳市下轄9個(gè)區(qū)：福田、羅湖、南山、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田。功能定位各區(qū)功能各異，如南山為科技創(chuàng)新中心，福田為金融商務(wù)區(qū)，寶安為制造業(yè)基地。人口及就業(yè)情況1780萬(wàn)2022年末深圳常住人口數(shù)量65%35歲以下人口占比98.6%2022年深圳就業(yè)率12257元2022年深圳月平均工資經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1GDP增長(zhǎng)2022年深圳GDP達(dá)3.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.0%。2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)占比超60%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。3外貿(mào)表現(xiàn)進(jìn)出口總額3.54萬(wàn)億元，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。4創(chuàng)新能力PCT國(guó)際專利申請(qǐng)量連續(xù)19年居全國(guó)第一。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)規(guī)模深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模龐大，年交易額超萬(wàn)億元。價(jià)格走勢(shì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呈上升趨勢(shì)，近年增速放緩。政策影響調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)波動(dòng)性增加。供給情況土地供應(yīng)2022年深圳土地供應(yīng)量約300公頃，同比增長(zhǎng)15%。新房供應(yīng)2022年新房供應(yīng)面積約500萬(wàn)平方米，以住宅為主。區(qū)域分布寶安、龍崗等外圍區(qū)域供應(yīng)量較大，占比超過60%。類型結(jié)構(gòu)中小戶型占主導(dǎo)，90-120平方米戶型供應(yīng)占比最高。需求狀況1剛需群體首套房購(gòu)買者，占比約40%2改善型需求二套及以上購(gòu)房者，占比約35%3投資需求以房產(chǎn)投資為目的，占比約20%4其他需求如養(yǎng)老、度假等，占比約5%價(jià)格走勢(shì)2018年均價(jià)54321元/平方米2019年均價(jià)56789元/平方米，同比增長(zhǎng)4.5%2020年均價(jià)59876元/平方米，同比增長(zhǎng)5.4%2021年均價(jià)62345元/平方米，同比增長(zhǎng)4.1%2022年均價(jià)63210元/平方米，同比增長(zhǎng)1.4%成交量分析新房成交2022年深圳新房成交量約4萬(wàn)套，同比下降10%。主要受政策調(diào)控和疫情影響。二手房成交2022年二手房成交量約8萬(wàn)套，同比下降5%。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。深圳主要樓盤信息高端住宅以深圳灣、前海等區(qū)域?yàn)榇?，均價(jià)超10萬(wàn)/平方米。剛需住宅主要分布在龍崗、寶安等區(qū)，均價(jià)5-7萬(wàn)/平方米。改善型住宅分布較廣，如南山、福田等區(qū)，均價(jià)7-9萬(wàn)/平方米。創(chuàng)新型住宅如人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等，價(jià)格相對(duì)親民。新房市場(chǎng)概況500萬(wàn)㎡2022年深圳新房供應(yīng)總面積4萬(wàn)套2022年深圳新房成交套數(shù)63210元/㎡2022年深圳新房平均價(jià)格90%2022年深圳新房市場(chǎng)去化率代表性樓盤介紹價(jià)格、面積、戶型等樓盤名稱均價(jià)（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型前海嘉里中心120,00089-200三房、四房深圳灣1號(hào)150,000180-380大平層、復(fù)式中洲濱海商業(yè)中心80,00050-120公寓、SOHO恒大城55,00089-143三房、四房招商曦城70,00089-143三房、四房區(qū)域分布南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集，房?jī)r(jià)最高，均價(jià)超10萬(wàn)/㎡。福田區(qū)中心商務(wù)區(qū)，二手房交易活躍，均價(jià)8-10萬(wàn)/㎡。寶安區(qū)工業(yè)基地轉(zhuǎn)型，新房供應(yīng)較多，均價(jià)5-7萬(wàn)/㎡。龍崗區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，性價(jià)比高，均價(jià)4-6萬(wàn)/㎡。二手房市場(chǎng)分析1市場(chǎng)規(guī)模二手房成交量約為新房的2倍2價(jià)格水平均價(jià)略低于新房，約5.8萬(wàn)元/㎡3區(qū)域分布福田、南山二手房交易最活躍4未來趨勢(shì)預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)成交量變化2018年二手房成交量約12萬(wàn)套2019年成交量增至13.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12.5%2020年受疫情影響，成交量下降至11萬(wàn)套2021年市場(chǎng)回暖，成交量回升至12.5萬(wàn)套2022年成交量穩(wěn)定在12萬(wàn)套左右價(jià)格指數(shù)波動(dòng)12018年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)基準(zhǔn)值10022019年指數(shù)上升至105，漲幅5%32020年指數(shù)達(dá)到110，漲幅4.8%42021年指數(shù)回落至108，跌幅1.8%52022年指數(shù)企穩(wěn)，小幅上升至109熱點(diǎn)區(qū)域動(dòng)態(tài)南山區(qū)科技園周邊二手房最搶手，均價(jià)超10萬(wàn)/㎡。學(xué)區(qū)房需求旺盛，價(jià)格堅(jiān)挺。福田區(qū)CBD核心區(qū)域二手豪宅交易活躍，單價(jià)最高達(dá)20萬(wàn)/㎡。老城區(qū)改造帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲。寶安區(qū)前海合作區(qū)帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格上漲，年漲幅達(dá)10%。臨地鐵房源備受追捧。投資價(jià)值觀察區(qū)位價(jià)值臨近地鐵、學(xué)校、商圈的房源升值潛力大。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊房產(chǎn)長(zhǎng)期投資價(jià)值高。政策影響城市更新項(xiàng)目區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值提升空間大。租金回報(bào)核心商務(wù)區(qū)公寓租金回報(bào)率可達(dá)3-4%。樓市政策及其影響1限購(gòu)限貸嚴(yán)格執(zhí)行"認(rèn)房認(rèn)貸"政策，抑制投機(jī)需求。2差別化信貸首套房貸款利率優(yōu)惠，支持剛需購(gòu)房。3土地供應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)，平衡供需關(guān)系。4租房市場(chǎng)鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，完善住房租賃市場(chǎng)。調(diào)控政策梳理1限購(gòu)政策非本市戶籍需滿足3年社保才可購(gòu)房，每戶限購(gòu)1套。2限貸政策首套房最低首付比例30%，二套房最低首付比例50%。3限售政策新購(gòu)住房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。4價(jià)格管控實(shí)行"限地價(jià)、限房?jī)r(jià)"雙限政策。政策效果評(píng)估市場(chǎng)降溫投機(jī)性需求得到有效抑制，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制。結(jié)構(gòu)優(yōu)化中小戶型供應(yīng)增加，改善型需求得到一定滿足。租賃市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓等新業(yè)態(tài)快速發(fā)展，租房群體權(quán)益得到保障。未來走勢(shì)預(yù)判1價(jià)格趨穩(wěn)預(yù)計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)2結(jié)構(gòu)調(diào)整中小戶型及改善型住房供應(yīng)將增加3區(qū)域分化不同區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)可能出現(xiàn)分化4政策微調(diào)調(diào)控政策可能根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行微調(diào)5長(zhǎng)期向好深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展前景依然看好深圳樓市展望穩(wěn)健發(fā)展預(yù)計(jì)未來5年，深圳樓市將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。供需平衡政府將繼續(xù)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。創(chuàng)新模式共有產(chǎn)權(quán)房等創(chuàng)新型住房模式將進(jìn)一步推廣。城市更新舊城改造將為樓市帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析價(jià)格走勢(shì)預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)年均漲幅在3-5%之間。成交量預(yù)測(cè)新房年成交量有望穩(wěn)定在5萬(wàn)套左右。土地供應(yīng)年均土地供應(yīng)量將保持在300-350公頃。政策導(dǎo)向"房住不炒"仍是主基調(diào)，調(diào)控政策將更加精準(zhǔn)化。投資建議區(qū)域選擇關(guān)注前海、光明等新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?。產(chǎn)品類型優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和臨近地鐵的房源值得考慮。投資周期建議采取中長(zhǎng)期投