09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓

09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓易坤山武漢市金瑞君安稅務師事務所2021年11月12日內(nèi)容提要前言：企業(yè)涉稅風險從何而來一、企業(yè)所得稅1、完工產(chǎn)品的標準2、配套設施的處理3、其它問題二、營業(yè)稅三、房地產(chǎn)合同涉稅管理四、新政解析前言：稅務風險管理一：企業(yè)面臨的稅務風險分析1、稅法的復雜性、不完整性、隨意性、不公平性2、稅務機關(guān)執(zhí)法中的征管與稅法執(zhí)行的問題3、企業(yè)面臨的社會大環(huán)境中的風險4、企業(yè)內(nèi)部管理中的稅務控制失誤企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析1、合同隨意簽、財務人員不參與房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的根底和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務。而公司在簽訂經(jīng)濟合同時往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務及法律風險，負責起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析納稅人與稅務機關(guān)的許多納稅爭議均源于經(jīng)濟合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務管理機制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關(guān)注點。房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準確地適合或躲避現(xiàn)行稅法條款。企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析案例：案例會計與稅法依據(jù)案例：持有與轉(zhuǎn)讓的考慮轉(zhuǎn)讓：個人出資持有：法人出資：法人實質(zhì)為一人：不得以個人身份與其他股東共同出資案例：甲公司〔A先生、B先生〕于2006年出資2000萬元成立全資房地產(chǎn)子公司——M公司，2021年9月30日，甲公司將M100%全部轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價6000萬元，轉(zhuǎn)讓日，甲公司資產(chǎn)總額2000萬元〔土地〕，負債為零，凈資產(chǎn)2000萬元〔均為實收資本〕，公司應納企業(yè)所得稅=〔6000-2000〕*25%=1000萬分析甲公司將稅后利潤分配給A、B，應納個人所得稅合計：3000*20%=600萬元，合計：1600萬元，稅負高達40%。資本運作中的風險案例提示企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析企業(yè)處理稅務問題的常見失誤分析二、管理者過于重視關(guān)系三、稅務風險的控制往往限于財務部四、企業(yè)需要什么樣的稅務代理效勞，企業(yè)并不清楚，對代理行業(yè)也缺少了解五、企業(yè)財務人員內(nèi)部培訓有待加強第一局部：疑難解析一、完工標準第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合以下條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。一、完工標準(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。注明：1、施工單位提交?工程竣工報告?2、監(jiān)理單位提交?工程質(zhì)量評估報告?3、勘察設計單位提交?工程檢查報告?4、施工單位簽署?工程質(zhì)量保修書?問題一、完工標準如何掌握5、工程質(zhì)量監(jiān)督站出具?工程質(zhì)量監(jiān)督報告?6、開發(fā)商形成?工程竣工驗收報告?另還有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門。初始產(chǎn)權(quán)證明一般指〈大產(chǎn)權(quán)證明〉。會計與稅法的協(xié)調(diào)處理問題！

問題二：預交企業(yè)所得稅能否扣除期間費用？〔按季預交〕目前局部稅務機關(guān)做法：預收款*計稅毛利率*所得稅稅率，期間費用就不給扣了，到年底匯算清繳時再給扣，然后多交的退給你。是否正確？分析：國稅發(fā)【2021】31號文件對房地產(chǎn)企業(yè)應納稅所得額的計算方法作出了明確規(guī)定：預征稅款的方法應遵循【2021】299號文件：企業(yè)預交稅款是針對會計利潤總額，而不是預收賬款。為了保障稅款的均衡入庫稅法特案規(guī)定，未完工產(chǎn)品的預收賬款提前確定應納稅所得額，應納稅所得額=預收款*計稅毛利率-營業(yè)稅金及附加、土地增值稅分析問題三：核定征收問題一：市局目前對核定征收的意見二：稅法的規(guī)定：不得事先核定征收問題解答：1、核定征收的建筑企業(yè)是否可以按總分包合同差額作為企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)交企業(yè)所得稅？2、企業(yè)所得稅核定征收，如果年終會計利潤應納所得稅高于已經(jīng)按核定征收繳納的企業(yè)所得稅，稅務局要求補稅、罰款及滯納金是否合理？問題四：配套設施的處理主要包括：1、物業(yè)管理用房2、地下室A：有產(chǎn)權(quán)的地下汽車庫，B：無產(chǎn)權(quán)的地下汽車庫C:無產(chǎn)權(quán)的地下自行車庫D:地下人防設施3、水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚4、商店、銀行、郵局中小學、文化站、醫(yī)院等。稅法中配套設施的定義：國稅發(fā)[2021]31號第十七條第三十三條第二十七條第五款(五)公共配套設施費：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

配套設施第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

配套設施(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其本錢。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。延伸案例：配套設施解讀第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為本錢對象單獨核算。利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。國稅發(fā)[2006]31號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費用的扣除問題〔二〕以下工程按以下規(guī)定進行扣除：6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：配套設施解讀〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。〔2〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其本錢。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。案例：人防工程的爭議案例09年5月，主管稅務所對我司進行納稅評估，對人防工程的本錢在稅前扣除提出疑議，認為不能直接在稅前扣除，應根據(jù)國稅發(fā)[2021]31號文件第十七條的規(guī)定，做為營利性固定資產(chǎn)，通過折舊來獲得稅前扣除的待遇，并要求我司補繳稅款。我司認為：1、該項人防工程建設完工之后，交由物業(yè)管理公司進行管理并收取一定的使用維護費，符合行業(yè)行規(guī)，并且其它房地產(chǎn)企業(yè)建設的人防工程案例分析所發(fā)生的本錢，均直接進入開發(fā)本錢獲得稅前扣除。我司也應該直接獲得稅前扣除的待遇，不應按國稅發(fā)[2021]31號文件的第17條處理，應按33條處理。2、對于稅務機關(guān)認定是營利性也不對，因為贏利性主體應為物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司收取的維護費也按國家稅法規(guī)定繳納了相應的稅收。物業(yè)管理公司交稅，而我司獲得稅前扣除的待遇，兩不相干才對。我司據(jù)此與稅務機關(guān)屢次溝通未果，請問，稅務機關(guān)的認定是正確的嗎？

配套設施第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算本錢，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。

補貼收入的處理案例：取得的征地補償費用是并入當期所得還是沖減本錢？我公司為某地招商引資的某大型國有企業(yè)職工住房進行定向開發(fā)，銷售面向企業(yè)的職工，銷售價格雙方共同商定，為了降低房價，當?shù)卣兄Z：地價70萬一畝，超過的部門由政府返還，2021年3月收到超過局部的返還款2000萬，如何處理？分析：涉及：企業(yè)所得稅、土地增值稅?企業(yè)所得稅法?第六條規(guī)定：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：〔九〕其他收入。?企業(yè)所得稅法實施條例?第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第〔九〕項所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第〔一〕項至第〔八〕項規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。所得稅處理?財政部國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知?〔財稅【2021】87號〕第一條規(guī)定：對企業(yè)在2021年1月1日至2021年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：〔一〕企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；〔二〕財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理方法或具體管理要求；〔三〕企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。問題五：房屋租賃合同1、要關(guān)注租賃合同的簽訂：〔1〕、免租期問題。案例1：某合同：租期一年，月租金1萬，前兩個月免租，計算營業(yè)稅，房產(chǎn)稅、所得稅的租金是10萬？12萬？案例2：07年1月一次性收取300萬，租期三年，原來是權(quán)責發(fā)生制，做了一局部，08年會計上還要做一次。07年收到，08年收入如何確認？依據(jù)國稅函【2021】98號文件：利息、租金、特許權(quán)。三、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入確實認新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。案例：案例3：一次性收取多年租金的處理某房地產(chǎn)企業(yè)2021年1月簽訂租賃合同，租期五年，一次性收取租金100萬，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅如何處理？延伸〔1〕、在收取的同時另行收取20萬的保證金，保證金如何處理？〔2〕、提前解約：違約金收入20萬，如何處理？案例：〔3〕、轉(zhuǎn)租合同的處理某公司甲將房產(chǎn)租給乙使用，租金100萬，乙承租之后征得甲公司，將其轉(zhuǎn)租給丙，作價120萬元，分析：甲的營業(yè)稅稅負：100萬×5%，乙：120萬×5%案例案例：售樓部的裝修費的處理工程營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等。1、利用開發(fā)完成或局部完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為工程營銷設施使用，工程銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。2、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為工程營銷設施使用，工程銷售完畢即行撤除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。售樓處的處理3、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設施〔例如會所〕裝修、裝飾后，作為工程營銷設施臨時使用；工程銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。4、在開發(fā)小區(qū)之外的人口活潑密集區(qū)租賃房產(chǎn)進行裝修，工程銷售完畢，退租。處理方法根據(jù)國稅發(fā)[2021]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設施建造費，包括工程小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。營業(yè)稅本卷須知營業(yè)稅視同銷售：案例案例案例案例：A公司把B公司吸收合并，B公司的資產(chǎn)負債并到A公司的賬上，B公司的原股東成為A公司的股東，B公司的房產(chǎn)過戶到A公司的名下。是否要交銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅？股東借款與個人借款的處理甲供材1、建筑企業(yè)的甲供材注意區(qū)分：材料與設備2、裝修裝飾業(yè)的甲供材建筑營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含甲供材，〔如果你包工包料就全額納稅，如果你只包工不包料，就分別納稅〕。3、轉(zhuǎn)包與分包的區(qū)別問題案例：2、公司員工借款的個人所得稅處理第二局部：合同管理二、合作開發(fā)合同的管理三種分配模式：分錢：分房子即分錢還分房子今天主要討論單純的分錢模式國稅發(fā)[2021]31號第五章

特定事項的稅務處