小區(qū)物業(yè)管理方案

歡迎下載內(nèi)容僅供參考小區(qū)物業(yè)管理方案一、公司情況介紹總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理公司辦公室總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部公司拓展部物管管管管管理理理理分處處處處公司圖1 公司管理架構(gòu)圖我公司采用總經(jīng)理負(fù)全權(quán)責(zé)任的垂直指揮職能與職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)職能結(jié)合起來(lái)捉信息，觀察動(dòng)向，細(xì)微周密科學(xué)的管理體制時(shí)刻把握著公司正常運(yùn)作的脈搏。向管理要效益是本公司是做好物業(yè)管理工作的根本出發(fā)點(diǎn)提供了人力資源保障。概括地說(shuō)，本公司的運(yùn)行機(jī)制包括以下內(nèi)容：1、樹(shù)立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和安康成長(zhǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。在用人方面，形成“能者上，庸者下〞2、建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。部培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn)。規(guī)定主任主管都要持證上崗，必須會(huì)操作電腦。3、建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制，努力培養(yǎng)員工發(fā)奮向上的精神風(fēng)貌。鼓勵(lì)機(jī)制包括三種，一是榮譽(yù)鼓勵(lì)，二是參與鼓勵(lì)，三是物質(zhì)鼓勵(lì)。公司召開(kāi)的由各管理處主任參加的行政例會(huì)，經(jīng)常邀請(qǐng)各級(jí)主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計(jì)劃、目標(biāo)、存在的問(wèn)題、開(kāi)展規(guī)劃等，平時(shí)節(jié)氣組織員工聯(lián)誼活動(dòng)，每年春節(jié)都要宴請(qǐng)全體員工，并進(jìn)展座談、評(píng)選先進(jìn)個(gè)人、先進(jìn)集體。4宣傳之事都由公司領(lǐng)導(dǎo)親自抓，在規(guī)X企業(yè)形象上堅(jiān)持從大處著眼，從小事做起。從策行為規(guī)X公司倡導(dǎo)的是“以人為本，偶管理于效勞〞的思想利益和個(gè)人的尊嚴(yán)而努力工作。1、對(duì)待住戶(hù)重視第一印象，因?yàn)槟芊衽c住戶(hù)建立良好的合作關(guān)系，很大意義上取決于住戶(hù)入住或進(jìn)入小區(qū)時(shí)的第一印象。2、理工作的重要條件。3臨時(shí)租房的住戶(hù)、公司戶(hù)等。因?yàn)槊恳粋€(gè)不同的人，都可以為我們的企業(yè)形象帶來(lái)一樣的正面或負(fù)面影響。4、不在住戶(hù)與來(lái)往客人面前斥責(zé)員工。因?yàn)樽屚馊丝吹筋I(lǐng)導(dǎo)斥責(zé)、爭(zhēng)吵的場(chǎng)面，會(huì)使他們感到厭惡難受和蔑視.同時(shí)，也維護(hù)了員工的根本尊嚴(yán)。5、以節(jié)約為榮，視浪費(fèi)為恥。公司經(jīng)常教育員工，從一把刷子到一X紙，都不充許浪費(fèi)，告誡員工做到“物盡其用，反復(fù)再反復(fù)〞，比方油刷、電腦用紙等。6、培養(yǎng)住戶(hù)的自律杜絕任何形式的警告牌將對(duì)住戶(hù)與來(lái)客的防X式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式。比方，在我們的小區(qū)內(nèi)，沒(méi)有一塊“禁止隨地吐痰… 違者罰款〞等字樣的警告牌清潔工默默地將住戶(hù)隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責(zé)，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。這就是一種自律，就如同你走進(jìn)金碧輝煌、明亮映人的五星級(jí)大酒店大堂，人人都不由自主地產(chǎn)生這種自律，絕對(duì)不好意思也不忍去破壞它。7、重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能〞。一個(gè)企業(yè)要成為強(qiáng)者，就要依靠群體的作用，依靠團(tuán)結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。公司每做出一項(xiàng)重要決定與決策，都是經(jīng)過(guò)集體討論而確定的，盡量防止出現(xiàn)偏差。的經(jīng)濟(jì)底閥與社會(huì)效益。三、擬采取的管理方式1、管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖〔圖2〕市房管局市房管局物業(yè)管理##業(yè)主委員會(huì)物業(yè)分公司####物管處主任收費(fèi)員〔兼〕員維修主管〔兼〕保安主管〔兼〕日常維護(hù)維修保安部保潔部管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖〔圖2〕2、機(jī)構(gòu)設(shè)置3、運(yùn)作機(jī)制糾正，做到有布置、有檢查、在總結(jié)，從而保證了管理的有效性。4、工作流程〔圖3〕本公司與##物業(yè)管理分公司將嚴(yán)格按照公司針對(duì)##苑區(qū)的具體情況所崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)規(guī)章制度的建立物業(yè)接收日常管理與維修養(yǎng)護(hù)收費(fèi)員〔兼〕樓宇管理員〔兼〕保安主管〔兼〕保潔主管〔兼〕日常維護(hù)維修保安部保潔部完善配套與各部門(mén)關(guān)系的協(xié)調(diào)圖3 工作流程圖5、信息反應(yīng)渠道對(duì)住戶(hù)方面，我們有《與顧客溝通的程序動(dòng)能力和工作效果。同時(shí)，還要根據(jù)每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理人？向有針對(duì)性地做思想工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)間、不同的環(huán)境得到不同的鼓勵(lì)。利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個(gè)集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習(xí)上的互敬互學(xué)，生活上的互相關(guān)心等，去引導(dǎo)員工進(jìn)展正氣得到上升邪氣受到壓制。6、管理工作的控制方式科學(xué)、全面、嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系與崗位責(zé)任制、各項(xiàng)規(guī)章管理制度。嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化的鼓勵(lì)手法。與時(shí)細(xì)致的思想教育工作，團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿(mǎn)的工作狀態(tài)。融洽的住管雙方關(guān)系，暢順的溝通渠道。小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接掌握的“經(jīng)理意見(jiàn)箱〞，隨時(shí)征集住戶(hù)的廣泛意見(jiàn)。到達(dá)收支平衡。141321321共分早、中、晚三班，其中每個(gè)班門(mén)崗4313〔1〕、設(shè)主管1人〔兼〕；〔224〔1〕、設(shè)主管1人〔兼〕；〔265〔1〕、設(shè)主管1人〔兼〕；〔22五、管理規(guī)章制度按公司的規(guī)XXX〔1〕管理運(yùn)作制度部份六、本公司歷來(lái)十分重視資料檔案的建立與管理。1、在##苑區(qū)管理處，我們將分小區(qū)工程〕建立資料、小區(qū)住戶(hù)資料和日常管理資料三局部進(jìn)展檔案的建立和集中管理。2這些應(yīng)包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙與資料。情況等，這局部資料主要以3、日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人中檔案、公用設(shè)備設(shè)效勞質(zhì)量回訪(fǎng)表、顧客投訴記錄與處理情況、重大事件記錄等等。在檔案資料保管方面，管理處將本著平安、完整、##、方便查閱的原則設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)柜保管。七、##苑區(qū)各項(xiàng)管理指標(biāo)與措施第一部份 物管費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)與其它1、住宅物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為平方米2、營(yíng)業(yè)房物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米，以上均按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。第二部份 房屋與維修管理1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)展日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修和保養(yǎng)記錄完整；2X圍的與時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修X主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道與其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，定期進(jìn)展維修，記錄完整；4、對(duì)小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為與時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門(mén)。5、各棟、單元〔門(mén)、戶(hù)有明顯標(biāo)志第三部份 公用設(shè)施設(shè)備管理1具體做法：〔1〕定期對(duì)綠化柵欄與各園大門(mén)進(jìn)展油漆；定期對(duì)各園的坐椅等建筑小品進(jìn)展養(yǎng)護(hù)；定期對(duì)樓道扶手進(jìn)展維護(hù)，對(duì)損壞部份與時(shí)予以修復(fù)；2、建立公用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺(tái)賬〕，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄完整。3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)X；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4X圍的，與時(shí)組織修主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，組織維修或更新改造。5、在消防設(shè)施管理方面，落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)視執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損906、容易危與人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防X故障有應(yīng)急方案。第四部份 公共秩序維1、小區(qū)24小時(shí)值勤。2、公布業(yè)主投訴與求助。3、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡邏一次。4、大門(mén)門(mén)崗室保持干凈。5、公共秩序維護(hù)隊(duì)員統(tǒng)一做裝，佩戴工作牌。6、文明用語(yǔ)。7、各項(xiàng)工作記錄完整。8、消防實(shí)行管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)展培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，與時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防平安。第五部份 清潔綠化1、為方便住戶(hù)，適當(dāng)增加小區(qū)垃圾桶數(shù)量，生活垃圾做到日產(chǎn)日清，至少每天清運(yùn)1次。211113、小區(qū)內(nèi)公共雨、污管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況與時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常情況與時(shí)清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、定期對(duì)小區(qū)的植物進(jìn)展修剪，灑藥、除草等第六部份 物管處工作1、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌。2、文明用語(yǔ)，虛心聽(tīng)取業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)和建議。3、定期向業(yè)委會(huì)匯報(bào)工作，每年終與業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)茶話(huà)會(huì)，匯報(bào)總結(jié)本年度工作。4、每逢大的節(jié)假日對(duì)小區(qū)進(jìn)展適當(dāng)?shù)墓?jié)日布置(比方國(guó)慶節(jié)在各小區(qū)大門(mén)擺放鮮花、春