房地產(chǎn)資金管理體系及融資模型實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

感言感言感言感言感言感言貸款門檻：

1、四證齊全土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證〔非樁基〕2、自有資金包括地價(jià)付清證明、工程投入的憑證，自由資金到達(dá)35％以上，3、分期開發(fā)的工程，按各期衡量?jī)?nèi)資銀行工程貸款貸款方式：抵押或者擔(dān)保普通開發(fā)商、品牌開發(fā)商各不同貸款利率：一般的地產(chǎn)商，利率上浮幅度不等，最低也是基準(zhǔn)利率；品牌的開發(fā)商，利率或許有下浮，但至少必須是集團(tuán)擔(dān)保；而且銀行規(guī)模緊張時(shí)利率也會(huì)上調(diào)。市場(chǎng)化現(xiàn)象越來越明顯。

貸款期限：根據(jù)工程開發(fā)和銷售進(jìn)度而定，1-3年都有其他條件：存款、按揭、其他業(yè)務(wù)，比方票據(jù)貼現(xiàn)等內(nèi)資銀行工程貸款貸后管理：1、款項(xiàng)支付2、銷售回款3、書面形式：承諾函或監(jiān)管協(xié)議

內(nèi)資銀行工程貸款內(nèi)資銀行工程貸款內(nèi)資銀行工程貸款案例內(nèi)資銀行工程貸款案例內(nèi)資銀行工程貸款案例貸款期限：兩年，主要是根據(jù)竣工時(shí)間來定。其他條件：1、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和工程預(yù)、結(jié)算業(yè)務(wù)、人民幣、外幣資金結(jié)算業(yè)務(wù)、開發(fā)工程的代收代付業(yè)務(wù)等，甲方全部交由乙方辦理，不得交由其他金融機(jī)構(gòu)辦理。2、專款專用、銷售款的監(jiān)管與使用〔見協(xié)議〕內(nèi)資銀行工程貸款案例品牌房地產(chǎn)集團(tuán)公司的優(yōu)勢(shì)：銀行貸款業(yè)務(wù)在執(zhí)行中的靈活性集團(tuán)公司的議價(jià)能力以該工程為例，一些靈活性的特殊做法：外資銀行工程貸款2006年以前，國內(nèi)外資銀行根本不涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有少局部銀行有該業(yè)務(wù)。比較了解內(nèi)地市場(chǎng)并比較進(jìn)取的銀行主要是永亨、中信嘉華等，但規(guī)模較??；匯豐、花旗、渣打等規(guī)模較大的銀行均以制造業(yè)、原有的國際客戶為主，根本不涉及國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸。但2007年開始，大局部外資銀行開始進(jìn)入這一領(lǐng)域。主要是給予對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和未來的機(jī)遇判斷。外資銀行工程貸款外資銀行工程貸款香港房地產(chǎn)工程貸款介紹1、地盤貸款銀行對(duì)該類貸款持保守態(tài)度，發(fā)放該類貸款的必要條件包括工程明確的開展方案和開展商的一定實(shí)力。即使這樣，地盤最高貸款金額也不得超過地價(jià)的50%。拍賣交易的土地，由于拍賣資料非常詳盡正確，而且參加拍賣的公司實(shí)力較強(qiáng)，因此取得此類底盤貸款相對(duì)容易，但仍受地價(jià)50%的金額限制。外資銀行工程貸款香港房地產(chǎn)工程貸款介紹1、地盤貸款〔續(xù)〕此類貸款常常還是以抵押方式取得的，銀行方面對(duì)該類貸款的監(jiān)管也相當(dāng)嚴(yán)格。開展商賣樓花的回款是由銀行指定的律師樓專戶代收，只有在先支付完工程支出〔工程支出等〕后，〔經(jīng)銀行同意〕開展商才能再使用剩余款項(xiàng)。這既是香港樓市的行規(guī)，也是貸款合同中的條款之一。開展商方面，特別是上市公司，由于銀行這方面的原因，加上自有資金比充足，多數(shù)防止申請(qǐng)地盤貸款。外資銀行工程貸款香港房地產(chǎn)工程貸款介紹2、建筑貸款是銀行對(duì)工程建安工程發(fā)放的貸款，其發(fā)放條件也相對(duì)寬松，金額一般為建安本錢的70%，也可以放寬到80—100%。該類貸款的審批過程為：開展商取得公務(wù)局批文圖紙→建筑師根據(jù)圖紙測(cè)算本錢→銀行審核本錢數(shù)據(jù)→銀行按照施工進(jìn)度逐筆發(fā)放貸款。另外，由于把握不了打樁局部的準(zhǔn)確本錢，有些銀行是不對(duì)該局部發(fā)放貸款的。建筑貸款的監(jiān)管也要求?？顚Ｓ茫汇y行對(duì)于工程銷售回款的監(jiān)管同地盤貸款一樣，也通過指定律師樓進(jìn)行。外資銀行工程貸款國內(nèi)外資行的變通做法及與國內(nèi)銀行的比較1、取消地盤貸款2、風(fēng)險(xiǎn)控制和香港一樣嚴(yán)格〔1〕貸款必須通過香港總行的審批〔2〕對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)同性3、貸后監(jiān)管比內(nèi)資行嚴(yán)格，沒有商談?dòng)嗟亍?〕必須?？顚Ｓ谩?〕銷售回款封閉管理。?？顚Ｓ猛赓Y銀行工程貸款國內(nèi)外資行的變通做法及與國內(nèi)銀行的比較〔續(xù)〕1、可以對(duì)異地工程貸款2、根本上必須土地和在建工程抵押不管是品牌開發(fā)商，還是一般中小開發(fā)商3、可以和香港總行聯(lián)合發(fā)放貸款境外外幣，境內(nèi)人民幣4、信貸利率高于內(nèi)資行外幣、人民幣不同外資銀行工程貸款國內(nèi)外資行受不受央行規(guī)?？刂普{(diào)控呢

外資銀行工程貸款外資銀行工程貸款實(shí)例分析——工程B1、貸款金額怎么測(cè)算？

外資銀行工程貸款實(shí)例分析——工程B2、貸款時(shí)間怎么決定？

外資銀行工程貸款實(shí)例分析——工程B3、可以信用貸款嗎？

外資銀行工程貸款實(shí)例分析——工程B4、利率：考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)合作，由上浮10％改為基準(zhǔn)利率5、土地抵押在時(shí)候解除？會(huì)不會(huì)影響銷售6、貸款管理7、這家開發(fā)商國內(nèi)信用良好、授信額度充足，還為什么要在外資行做貸款？〔將在境外商業(yè)銀行貸款局部解釋〕二、房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理綜述?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)[2001]195號(hào)〕?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?〔銀發(fā)[2003]121號(hào)〕?商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引?〔銀監(jiān)會(huì)2004年9月〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)[2001]195號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)[2001]195號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)[2001]195號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理開發(fā)貸款方面，增加了：房地產(chǎn)貸款只收不放；自有資金是指所有者權(quán)益；房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；開發(fā)貸款不得支付土地出讓金。

?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?〔銀發(fā)[2003]121號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理按揭貸款方面，增加了：購置二套以上住房，提高首付；購置高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上〔含第二套〕住房的，取消利率下??；?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?〔銀發(fā)[2003]121號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理利率杠桿作用強(qiáng)調(diào)了：對(duì)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批；四證不齊，不得發(fā)放任何形式的貸款；?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?〔銀發(fā)[2003]121號(hào)〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理形式上由?通知?轉(zhuǎn)變?yōu)榱烁鼮檎降?指引?主要變動(dòng)有：開發(fā)工程資本金比例不低于35％。房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理?商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引?〔銀監(jiān)會(huì)2004年9月〕房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理不準(zhǔn)跨區(qū)域使用如何界定自有資金？35％又如何計(jì)算？四證齊全

我們認(rèn)為的不合理?xiàng)l款房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理銀監(jiān)局※人民銀行房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理內(nèi)資銀行的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理內(nèi)資銀行的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)資銀行的業(yè)務(wù)種類最穩(wěn)定、范圍最廣泛、本錢最低

只有內(nèi)資銀行才愿意為我們提供一些高風(fēng)險(xiǎn)、低收益的業(yè)務(wù)，比方保函、擔(dān)保等等，而且本錢最低?？傊?，內(nèi)資銀行信貸與其他渠道相比，在主要方面都具有相對(duì)明顯的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理內(nèi)資銀行的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理總對(duì)總模式！房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理什么是總對(duì)總模式？

商業(yè)銀行總行與該房地產(chǎn)集團(tuán)總部簽署?戰(zhàn)略合作協(xié)議?，由總行向該集團(tuán)整體核定一定金額的授信限額。在該授信限額下，總行授權(quán)某分行向該房地產(chǎn)集團(tuán)在全國的房地產(chǎn)工程提供開發(fā)貸款、保函等授信產(chǎn)品，并提供按揭等相關(guān)效勞。

房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理總對(duì)總模式的幾個(gè)要點(diǎn)：1、授信主體與被授信主體總行對(duì)總部2、執(zhí)行主體：貸款人與借款人總局部行對(duì)總部、當(dāng)?shù)胤中袑?duì)當(dāng)?shù)刈庸?、條件統(tǒng)一(注：這一點(diǎn)不是每家銀行都能做到)房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理依據(jù)執(zhí)行主體的的不同，總對(duì)總模式分為A/B兩類

房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式

A模式的特點(diǎn)

1、A模式符合人行121號(hào)文規(guī)定，不需要經(jīng)人行和銀監(jiān)會(huì)審批；2、A模式的授信主體為工程公司，授信主辦行為工程所在地分行；3、不特別注重集團(tuán)公司的整體負(fù)債率，只需單個(gè)工程公司滿足35％自有資金投入及“四證〞齊全即符合提款條件。房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理A/B模式的主要區(qū)別：執(zhí)行主體的不同A模式

授信主體為工程公司，授信行為工程所在地分行?！部偛克诘胤中幸詢?nèi)部銀團(tuán)貸款的方式參與到授信之中，并為該集團(tuán)提供全面的金融效勞〕。B模式授信主體為該集團(tuán)總部，授信行為總部所在地分行〔工程所在地分行以內(nèi)部銀團(tuán)貸款的方式參與到授信之中，并為當(dāng)?shù)氐墓こ坦咎峁┤娴慕鹑谛凇场７康禺a(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理為什么說總對(duì)總模式最合理？房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理為什么說總對(duì)總模式最合理？本錢規(guī)模優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理總對(duì)總模式符合集團(tuán)企業(yè)的資金集中管理模式，有利于加強(qiáng)對(duì)工程公司的資金管理。集團(tuán)公司能夠統(tǒng)籌工程公司的用款，有利于內(nèi)部資金調(diào)配，且防止了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求。有利于形成企業(yè)內(nèi)部資金中心，資金管理更為高效，管理本錢得以降低。為什么說總對(duì)總模式最合理？集團(tuán)管理優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理A模式市場(chǎng)需要，銀行推動(dòng)〔內(nèi)部銀團(tuán)〕B模式企業(yè)推動(dòng)〔農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件〕總對(duì)總模式的開展過程房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理總對(duì)總模式下的其他產(chǎn)品房地產(chǎn)集團(tuán)最正確授信模式房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理農(nóng)行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別建行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別中行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別工行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別總對(duì)總模式的各行進(jìn)展和區(qū)別現(xiàn)有授信模式案例房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理幾家開發(fā)商現(xiàn)有授信模式案例第一階段：2001年-2003年

‘一法兩規(guī)’出臺(tái)，信托市場(chǎng)開始復(fù)蘇?信托法??信托法?意義〔續(xù)〕：2、明確了法律定義和關(guān)系我國信托法第二條對(duì)信托的定義，：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。〞中國的信托法所確立的信托概念，是建立在“委托〞的根底上的，其中的“財(cái)產(chǎn)權(quán)〞也包括所有權(quán)。然而，由于“委托〞不僅在內(nèi)涵上并不相同于“轉(zhuǎn)移〞并且其實(shí)施結(jié)果也并不能夠?qū)е滤袡?quán)轉(zhuǎn)移，此條意味著該法實(shí)際上是認(rèn)為信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)仍由委托人享有。?信托法?意義〔續(xù)〕：中國信托法中的‘委托’法律行為具有其獨(dú)特性，具體表達(dá)在信托法的以下條文中：1〕受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。2〕受托人雖為信托財(cái)產(chǎn)所有人，但并不能以任何名義享受信托利益，也不得將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)為自有財(cái)產(chǎn)或于信托財(cái)產(chǎn)上設(shè)定或取得權(quán)利。3〕信托關(guān)系除因信托行為所定事由發(fā)生或因信托目的已完成或不能完成而消滅者外，原那么上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破產(chǎn)或喪失行為能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤銷設(shè)立登記而消滅。?信托法?與國外的區(qū)別大陸法系一物一權(quán)的理念根深蒂固，英美法系兩權(quán)別離。美國的信托法第二條就信托所下的定義是：“信托除公益信托、指定信托及構(gòu)成信托外，是指當(dāng)事人間的一種財(cái)產(chǎn)信賴關(guān)系，即一方在領(lǐng)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，負(fù)有為他人的利益管理及處理財(cái)產(chǎn)的衡平法上義務(wù)，而以明示的意思表示設(shè)立者。〞〔1〕我國?信托法?那么賦予委托人和受益人更多的權(quán)利，同時(shí)限制受托人的權(quán)利，給受托人設(shè)定多項(xiàng)嚴(yán)格義務(wù)。而國外不少國家的?信托法?，對(duì)委托人的權(quán)利規(guī)定得很少，有的甚至不規(guī)定，而對(duì)受托人和受益人的權(quán)利那么規(guī)定得較多。從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)來看，我國法律似乎對(duì)受托人持不信任的態(tài)度，?信托法?與國外的區(qū)別〔續(xù)〕〔2〕英美信托法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于受托人持明確肯定態(tài)度，日本信托法與韓國信托法對(duì)此點(diǎn)雖未明確規(guī)定，但均規(guī)定設(shè)立信托時(shí)要“實(shí)行財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移〞即由委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，這里提到的財(cái)產(chǎn)權(quán)顯然包括所有權(quán)在內(nèi)。臺(tái)灣信托法也采用類似規(guī)定。法國前兩年修改民法典，引進(jìn)了英美的信托制度。德國在信托方面尚無成文法。信托不同于委托的最大優(yōu)點(diǎn)是受托人可以自己的名義對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分，并享有充分的自主權(quán)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化的管理，假設(shè)委托人干預(yù)受托人的權(quán)利過大，受托人處處都要考慮委托人的意志，那么與委托無異。?資金信托管理暫行方法?2002年7月?資金信托管理暫行方法?出臺(tái)。幾個(gè)關(guān)鍵條款：不得承諾信托資金不受損失，不得承諾最低收益；不得通過報(bào)刊、電視、播送和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。接受委托人的資金信托合同不得超過200份〔含200份〕，每份合同金額不得低于人民幣5萬元〔含5萬〕。第二階段：2003年——2005年‘121’文的出臺(tái)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)信托粉墨登場(chǎng)‘信托貸款模式’案例：2002年深圳水榭花都1、工程簡(jiǎn)況該工程位于深圳市福田區(qū)香蜜湖畔，總占地面積為16萬平米，建筑面積達(dá)23萬平米，容積率約為1.4。該工程建設(shè)期為三年，分三期開發(fā)，1期2002年7月已售，2期正在樁基，3期2003年開工：2、開發(fā)商深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)，是一家中港合資的開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣5000萬。公司第一大股東是深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)。3、信托公司深國投4、投入方式、金額、利率2002年以貸款形式貸給工程公司，金額2.5億、基準(zhǔn)利率〔年5.49％〕但每年浮動(dòng)5、是否銀行擔(dān)?；蛸Y產(chǎn)抵押？由第一大股東深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行保證擔(dān)保；無資產(chǎn)抵押或銀行擔(dān)保?！磐匈J款模式’案例：2002年深圳水榭花都東海岸1-3期，使用‘信托貸款‘模式

該意見稿最大的突破表達(dá)在提出解決困擾信托多年的200份問題——第三十一、三十六、三十七條。門檻太高：過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上；公司已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托方案3次以上，且信托方案已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益；必須募集5億以上才能成立。在有條件的情況下,信托公司可以向“四證〞不全的工程提供信托貸款——第四十三條條件苛刻：房地產(chǎn)資金信托合同的份數(shù)未超過200份；每一自然人用于參與單個(gè)信托方案的自有資金不少于100萬元，每一法人不少于500萬元；提取5％即3000萬的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。續(xù)明確規(guī)定：工程35%資本金到位、“四證〞齊全；開發(fā)商“二級(jí)資質(zhì)〞，使得房地產(chǎn)資金集合信托的門檻甚至高于銀行貸款。這個(gè)文件實(shí)際堵住了‘信托貸款’方式的集合信托，等于把信托資金的大門關(guān)上了一半。該階段期間的案例介紹：該階段期間的案例介紹：環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)2億貸款，主要環(huán)節(jié)與以往的信托貸款根本相同；銀行提供擔(dān)保，期限2年；由銀行柜臺(tái)銷售募集〔銷售進(jìn)度比照〕；募集的資金以貸款方式投向工程；

最多可以降到多少？討論四證齊全，為什么不向銀行借款？

該階段特點(diǎn)：仍然貸款為主受四證限制；流動(dòng)資金貸款特點(diǎn)逐漸減退，走向開發(fā)貸款及接受銀行監(jiān)管。工程現(xiàn)金流仍然不是募集金額的依據(jù)。銀監(jiān)部門審批開始變難，但有銀行擔(dān)保就很容易資金來源和特點(diǎn)：和原來一樣，且受儲(chǔ)蓄資金歡送到達(dá)頂點(diǎn)。由于資金市場(chǎng)非常寬裕，機(jī)構(gòu)資金開始大規(guī)模介入無風(fēng)險(xiǎn)固定匯報(bào)收益。該階段特點(diǎn)：利率總本錢：有銀行擔(dān)保的產(chǎn)品，開始向基準(zhǔn)利率接近募集方式：儲(chǔ)蓄那么以柜臺(tái)銷售為主，機(jī)構(gòu)資金由銀行機(jī)構(gòu)部或信托客戶提供二級(jí)開發(fā)資質(zhì)問題

第四階段：2006年-至今——06年8月，54號(hào)文出臺(tái)銀監(jiān)會(huì)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知?既熟悉又陌生的單一式房地產(chǎn)信托:深圳某房地產(chǎn)集團(tuán)工程簡(jiǎn)介銀行提供擔(dān)保公司授信額度內(nèi)，申請(qǐng)某銀行為信托貸款提供擔(dān)保。

單一機(jī)構(gòu)信托公司地產(chǎn)商委托資金信托貸款提供保證正常模式：深圳某房地產(chǎn)集團(tuán)資金來源

單一機(jī)構(gòu)的資金遭遇的最大困難

1、該公司設(shè)定的信托貸款利率太低，不超過4.3％，在加息的趨勢(shì)中，對(duì)資金無吸引力。

2、臨近年底，各路資金面臨回籠，資金面相對(duì)緊張。深圳某房地產(chǎn)集團(tuán)尋找資金的過程

最終結(jié)果需要說明的幾點(diǎn):銀監(jiān)局對(duì)單一式信托怎么看？212文、54文雖然只是針對(duì)集合信托，沒有包括單一式信托，但實(shí)際審批中，局部城市的銀監(jiān)局會(huì)以212文、54文的們看來衡量它。四證、自有資金二級(jí)開發(fā)資質(zhì)問題。討論：難度如此之大，那么為什么不貸款呢？除了前一個(gè)案例中的原因，還有別的原因嗎？〔3〕如前例，信托貸款利率太低，銀行不愿意購置怎么辦？〔2〕如果做銀行貸款，如何利用信托超越異地限制？或者說，銀行認(rèn)為擔(dān)保收益太低，不如貸款，但又是異地工程，怎么辦？06年12月下旬，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)?信托公司管理方法?、?信托公司資金信托方案管理方法?及?關(guān)于信托公司過渡期有關(guān)問題的通知?三份征求意見稿，在國內(nèi)各信托公司征求意見。07年1月，討論稿發(fā)布后不到1個(gè)月，銀監(jiān)會(huì)就正式發(fā)布了新修訂的?信托公司管理方法?、?信托公司集合資金信托方案管理方法?、?信托公司治理指引?等信托監(jiān)管規(guī)章。?信托公司集合資金信托方案管理方法?主要變化約束信托公司開展信托貸款的比例〔第二十七條〕

1、防止信托和商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)2、貸款類業(yè)務(wù)不是鼓勵(lì)方向，引導(dǎo)信托公司不以貸款作為主要業(yè)務(wù)模式和盈利模式。

我們的一些經(jīng)驗(yàn)我們的一些經(jīng)驗(yàn)

各行信托擔(dān)保業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

1、權(quán)限總行審批、分行權(quán)限內(nèi)審批

2、面對(duì)的客戶已經(jīng)從一線開發(fā)商展開，二線開發(fā)商和有一定規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)都可從銀行獲得擔(dān)保。

3、開始和中間業(yè)務(wù)相結(jié)合使更多的開發(fā)商可以享受該業(yè)務(wù)。我們的一些經(jīng)驗(yàn)〔續(xù)〕深圳信托市場(chǎng)一般要求有銀行擔(dān)保深國投的幾個(gè)產(chǎn)品是為自己的工程公司擔(dān)保，沒有銀行擔(dān)保。兩家本地信托公司：深圳銀監(jiān)局相對(duì)開放，市場(chǎng)化較高。

局部其他模式介紹優(yōu)先/列后結(jié)構(gòu)信托模式優(yōu)先/列后結(jié)構(gòu)信托模式本卷須知1、募集資金＋開發(fā)商股本投入>地價(jià)＋局部工程款2、資金來源：承受風(fēng)險(xiǎn)高的機(jī)構(gòu)或個(gè)人大戶資金3、信托資金控制風(fēng)險(xiǎn)的保障〔不一定非要銀行擔(dān)保〕〔1〕大股東地位確保了一定平安性：章程設(shè)計(jì)〔2〕開發(fā)商出承諾：4、信托資金可以分兩局部分批投入：股本＋貸款

討論如果不回購，信托資金如何退出？境外資金分類及分析1、境外一般商業(yè)銀行資金來源資金主要來源于兩方面：儲(chǔ)蓄資金〔核心存款〕、同業(yè)拆借來源決定特性1、必須嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)2、要求的收益率較低

境外資金分類及分析1、境外一般商業(yè)銀行〔續(xù)〕主要銀行中小外資銀行為主實(shí)力外資銀行較少，今年有進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)工程貸款的趨勢(shì)產(chǎn)品模式單一且無變化，根本兩種模式。1、對(duì)境外窗口公司的外幣貸款2、對(duì)境內(nèi)工程公司的外債貸款境外資金分類及分析2、境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行資金來源資金主要來源于兩方面：同業(yè)拆借為主、本身混業(yè)經(jīng)營(yíng)的投行資金〔低風(fēng)險(xiǎn)低收益〕為輔。來源決定特性1、必須嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)2、要求的收益率較低

境外資金分類及分析主要銀行目前在國內(nèi)比較活潑的是：HypoRealEstateBankInternational〔或稱HypoInternational,簡(jiǎn)稱HYPO或HI〕，是一家總部位于都柏林的全球性房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，它隸屬于HypoRealEstateHoldingsAG)，后者在法蘭克福和維也納上市。其他外資貸款機(jī)構(gòu)，目前也在緩慢進(jìn)入大陸。產(chǎn)品模式標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，但可以調(diào)整。境外資金分類及分析2、境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行〔續(xù)〕境外資金分類及分析境外資金分類及分析境外資金分類及分析171號(hào)文詳細(xì)解讀171號(hào)文詳細(xì)解讀171號(hào)文詳細(xì)解讀某地產(chǎn)集團(tuán)2005年案例某地產(chǎn)集團(tuán)2005年案例〔續(xù)〕某地產(chǎn)集團(tuán)案例〔續(xù)〕2、3環(huán)節(jié)同時(shí)進(jìn)行某地產(chǎn)集團(tuán)案例〔續(xù)〕某地產(chǎn)集團(tuán)案例〔續(xù)〕某地產(chǎn)集團(tuán)案例〔續(xù)〕某地產(chǎn)集團(tuán)案例〔續(xù)〕內(nèi)外聯(lián)動(dòng)——‘內(nèi)保外貸’境外借款產(chǎn)品介紹境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行重點(diǎn)介紹——德國Hypo1、Hypo公司簡(jiǎn)介HypoRealEstateBankInternational〔或稱HypoInternational,簡(jiǎn)稱Hypo〕，是一家總部位于德國慕尼黑的德資銀行和全球性房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，它隸屬于Hypo集團(tuán)RealEstateHoldingsAG)。Hypo公司的核心資產(chǎn)12億歐元，資本充足率8.5%，主要業(yè)務(wù)為國際大型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供金融信貸效勞。Hypo集團(tuán)股東權(quán)益為40億歐元，管理資產(chǎn)1700億歐元以上，在法蘭克福和維也納上市，且為法蘭克福證交所成份股之一。境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行重點(diǎn)介紹——德國Hypo境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行重點(diǎn)介紹——德國Hypo局部機(jī)構(gòu)介紹局部機(jī)構(gòu)介紹局部機(jī)構(gòu)介紹局部機(jī)構(gòu)介紹案例介紹案例介紹某地產(chǎn)集團(tuán)與荷蘭ING房地產(chǎn)合作案例介紹開展歷程萌芽階段〔1982-1986〕1982年開始，一些地方國營(yíng)企業(yè)開始自發(fā)地向社會(huì)或在企業(yè)內(nèi)部集資。當(dāng)時(shí)主要是為企業(yè)籌集生產(chǎn)資金，既沒有政府的許可，也沒有相應(yīng)的法律法規(guī)，更沒有統(tǒng)一的管理。截止到1986年底，這種類似于發(fā)企業(yè)債的集資行為大約籌集了近100億元的資金。債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程嚴(yán)控階段〔續(xù)〕企業(yè)債券發(fā)行審批要經(jīng)過兩個(gè)階段--方案發(fā)行額度的審批和發(fā)行申報(bào)材料的審批。從報(bào)送申請(qǐng)到最終發(fā)行一般要經(jīng)歷大約一年左右。從發(fā)行體來看，拿到額度的企業(yè)幾乎全部是清一色的國有大型企業(yè)。從行業(yè)來看，以能源、交通、通信、重要原材料、根底設(shè)立為主。且企業(yè)債根本上都與國家以及地方大型工程緊密掛鉤，且這些工程已在計(jì)委立項(xiàng)。債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述開展歷程債券市場(chǎng)開展綜述政府的態(tài)度取向債券市場(chǎng)開展綜述政府的態(tài)度取向債券市場(chǎng)開展綜述

能發(fā)行的債券金額是多少？余額管理；必須信用評(píng)級(jí)嗎？

發(fā)行募集的資金無指定用途，即根本不受監(jiān)管。不一定是大型企業(yè)。資產(chǎn)規(guī)模偏小，但財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良的企業(yè)，無論其身份是國企還是民營(yíng)，均有希望，也都有現(xiàn)例。發(fā)行利率怎么確定？市場(chǎng)定價(jià)的原那么。2007年：市場(chǎng)招標(biāo)金融街——第一家獲批發(fā)行的房地產(chǎn)企業(yè)浦東金橋房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)占其主營(yíng)業(yè)務(wù)的98％，不折不扣的房地產(chǎn)企業(yè)。06年4月，第一期4億，9個(gè)月期，年利率3.21％06年11月，第二期4億，1年期，年利率4.3％張江高科：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)的60％,利潤(rùn)占90％。07年1月，第一期10億，1年期，年利率3.8％中長(zhǎng)期債券中長(zhǎng)期債券介紹及案例中長(zhǎng)期債券案例:北京城建

中長(zhǎng)期債券介紹及案例中長(zhǎng)期債券案例:北京城建〔續(xù)〕與企業(yè)的預(yù)期落差較大2006年6月8日的方案：擬申請(qǐng)公開發(fā)行不超過12億元、期限不超過20年債券。相關(guān)分析中長(zhǎng)期債券介紹及案例海外發(fā)行債券中長(zhǎng)期債券介紹及案例海外發(fā)行債券(續(xù))中長(zhǎng)期債券介紹及案例六、房地產(chǎn)表外負(fù)債設(shè)計(jì)

境內(nèi)表外設(shè)計(jì)

境外表外設(shè)計(jì)

成功案例失敗案例信托表外設(shè)計(jì)原理表外負(fù)債設(shè)計(jì)境內(nèi)表外設(shè)計(jì)——信托設(shè)計(jì)信托根本架構(gòu)圖表外負(fù)債設(shè)計(jì)工程公司信托公司集團(tuán)公司>50％<50％委托境內(nèi)表外設(shè)計(jì)——信托設(shè)計(jì)信托架構(gòu)變化圖表外負(fù)債設(shè)計(jì)信托表外設(shè)計(jì)工程公司信托公司集團(tuán)公司>50％<50％SPV設(shè)立回購關(guān)鍵點(diǎn)表外負(fù)債設(shè)計(jì)境內(nèi)表外設(shè)計(jì)——信托設(shè)計(jì)問題表外負(fù)債設(shè)計(jì)境內(nèi)表外設(shè)計(jì)——信托設(shè)計(jì)審計(jì)師能否認(rèn)同？法律依據(jù)是否充分？除了信托，境內(nèi)還有別的適宜的形式嗎？案例表外負(fù)債設(shè)計(jì)境內(nèi)表外設(shè)計(jì)——信托設(shè)計(jì)萬科云頂工程方式一：委托個(gè)人代持SPV表外負(fù)債設(shè)計(jì)境外表外設(shè)計(jì)方式二：通過信托持有SPV表外負(fù)債設(shè)計(jì)境外表外設(shè)計(jì)一般通過銀行設(shè)立不記名信托信托相關(guān)法律完善大陸法系和歐美法系在信托法律上的區(qū)別信托的注冊(cè)地根據(jù)需要而定開曼、維京還是香港？表外負(fù)債設(shè)計(jì)境外表外設(shè)計(jì)第二講房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理體系房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)資金管理工具金融工具介紹一、房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式

主要模式比較國內(nèi)案例介紹房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較什么是借款集中收支兩條線房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較集中式管理：集權(quán)式管理：

我們認(rèn)為：本質(zhì)是一樣的，都是集約化和集權(quán)化管理的表現(xiàn)形式。

三種集團(tuán)資金管理模式房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較模式1：集中式管理房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較模式2：集權(quán)式管理房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較

簡(jiǎn)而言之，就是管理模式處于前兩種模式之間。這種模式應(yīng)該說比較現(xiàn)實(shí)和普遍。模式3：綜合式管理房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較評(píng)論房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較評(píng)論〔續(xù)〕房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式主要模式比較集中式：綜合式：集權(quán)式：

大局部企業(yè)都沒有純粹地到達(dá)某一種模式的極端，我們按其主要特征予以分類。案例企業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹不斷的走訪和互相交流，使我們對(duì)資金管理模式的理解越來越深。

案例企業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹案例企業(yè)——萬科房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹案例企業(yè)——金地房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹案例企業(yè)——復(fù)地房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹案例企業(yè)——順馳房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹香港上市簡(jiǎn)介房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹香港上市簡(jiǎn)介〔續(xù)〕房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹1、只有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，模式是不能硬性模仿的；2、具體到對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，模式?jīng)]有最好的，只有最適宜；3、不斷摸索和推動(dòng)

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹4、‘收支兩條線’未來可能會(huì)被迫中止所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本工程工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)〔續(xù)〕房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹4、‘收支兩條線’未來可能會(huì)被迫中止〔續(xù)〕不確定性:〔1〕除銀行外，是否引入公信力的第三方？向香港學(xué)習(xí)，引入工程師、律師，按照進(jìn)度使用預(yù)售款。〔2〕最壞的結(jié)果，是向歐美學(xué)習(xí)。驗(yàn)收交房后再把全部購房款交給開發(fā)商。

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)〔續(xù)〕房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式國內(nèi)案例介紹二、房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)管理部門組織架構(gòu)內(nèi)部資金管理制度內(nèi)部業(yè)務(wù)模式集團(tuán)財(cái)務(wù)公司資金管理中心〔或者結(jié)算中心、資金部〕，是在集團(tuán)內(nèi)部參照商業(yè)銀行信貸資金運(yùn)作機(jī)制、相對(duì)獨(dú)立的非法人內(nèi)部核算單位。同時(shí)，作為總部職能部門，在集團(tuán)分工授權(quán)范圍內(nèi)，行使管理職能。機(jī)構(gòu)性質(zhì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)類型1在組織架構(gòu)上，資金管理中心為總部財(cái)務(wù)部的一個(gè)組成局部；類型2在組織架構(gòu)上，資金管理中心與財(cái)務(wù)部并列，作為集團(tuán)一個(gè)獨(dú)立的職能部門；與總部財(cái)務(wù)部的組織關(guān)系房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)內(nèi)部銀行，半商業(yè)銀行；總部職能部門；與一線〔財(cái)務(wù)部〕的關(guān)系相對(duì)于一線：緊密型成員單位——客戶；一線與前方；相對(duì)于資金中心：房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)1、集團(tuán)本部2、控股子公司3、參股子公司效勞對(duì)象房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)1、統(tǒng)一結(jié)算2、統(tǒng)借統(tǒng)貸3、統(tǒng)一管理管理原那么三個(gè)統(tǒng)一資金中心存在的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資金在集團(tuán)范圍內(nèi)的優(yōu)化配置，提高集團(tuán)資金運(yùn)作效率和效益，并為集團(tuán)未來的快速開展提供有力的資金支持。房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)實(shí)例房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)部門組織架構(gòu)1、資金管理制度2、各類業(yè)務(wù)制度房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)內(nèi)部資金制度及業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)公司簡(jiǎn)介房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司財(cái)務(wù)公司簡(jiǎn)介房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司財(cái)務(wù)公司,是指以加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理和提高企業(yè)集團(tuán)資金使用效率為目的，為企業(yè)集團(tuán)成員單位〔以下簡(jiǎn)稱成員單位〕提供財(cái)務(wù)管理效勞的非銀行金融機(jī)構(gòu)。成立條件房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司申請(qǐng)前一年，母公司的注冊(cè)資本金不低于8億元人民幣；申請(qǐng)前一年，按規(guī)定并表核算的成員單位資產(chǎn)總額不低于50億元人民幣，凈資產(chǎn)率不低于30%；申請(qǐng)前連續(xù)兩年，按規(guī)定并表核算的成員單位營(yíng)業(yè)收入總額每年不低于40億元人民幣，稅前利潤(rùn)總額每年不低于2億元人民幣；現(xiàn)金流量穩(wěn)定并具有較大規(guī)模；母公司成立2年以上并且具有企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和資金管理經(jīng)驗(yàn)；審批部門房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司兩個(gè)階段：籌建、開業(yè)最后取得?金融許可證?根本業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司需申請(qǐng)的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司04年