杭州臨平萬寶城項目立項報告

杭州臨平萬寶城項目立項報告城市經(jīng)濟地位分析-城市地位2項目2013年數(shù)據(jù)全市GDP（億元）8343.52全市面積（平方公里）16596全市人口（萬人）771人均GDP（萬元/人）10.82人口密度(人/㎡)464.57人均收入(元/人)43868行政區(qū)劃（幾區(qū)幾縣幾市）8區(qū)2縣3市各行政區(qū)面積總數(shù)(平方公里)拱墅區(qū)88上城區(qū)18下城區(qū)31江干區(qū)210西湖區(qū)263濱江區(qū)73蕭山區(qū)1163余杭區(qū)1222各行政區(qū)人口總數(shù)（萬人）拱墅區(qū)31.4上城區(qū)34.5下城區(qū)52.6江干區(qū)99.9西湖區(qū)119.2濱江區(qū)31.9蕭山區(qū)176.1余杭區(qū)138.36全市固定資產(chǎn)投資總額（億元）4263.87全市新增土地供應（萬平方米）410.72地塊位于臨平中心城區(qū)，北至北沙西路，東至荷禹路，地塊出讓面積為25765.4+23849㎡，性質(zhì)為商業(yè)綜合用地，容積率分別是為3.5、4.0，地塊項目未來建筑形態(tài)以商住兩用、商場、辦公樓為一體的商業(yè)綜合體；樓板價分別為808、894元/㎡；臨平人均收入比杭州高，該所在區(qū)域2015年人口測算30-50萬人，目前有15萬人左右，周遍就這一個商業(yè)綜合體用地條件分析1、地塊位于杭州余杭區(qū)臨平片區(qū)(商務發(fā)展綜合配套區(qū))，緊鄰北沙西路，靠近余杭區(qū)政府，周邊商品房小區(qū)眾多，距離余杭地鐵站3公里、交通便利;2、離余杭站及杭甬高速等主要交通設施均在8km以內(nèi)，通往上海、浙江、無錫等地交通便捷，項目地理位置非常優(yōu)越。區(qū)位分析：項目城市區(qū)位余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊規(guī)劃項目地酒店+住宅（未出讓）溫州業(yè)主（大千實業(yè)）家具建材專業(yè)市場群（體量約20萬平方米）萊茵達地塊（辦公/公寓）#地塊編號地塊坐落出讓面積用途出讓總價(萬元)容積率樓面價競得房企(平米)(元/平)1余政儲出[2012]31號余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)荷禹路與振興路交匯處西北角，東至荷禹路，南至振興路，西至星火苑社區(qū)，北至星火苑社區(qū)23849商業(yè)金融業(yè)用地74663.5894上海卓亞投資有限公司2余政儲出[2012]32號余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)荷禹路與北沙路交匯處西南側(cè)，東至荷禹路；南至星火苑社區(qū)土地；西至星火苑、禾豐社區(qū)土地；北至北沙路25765商業(yè)公交綜合用地83324808上海卓亞投資有限公司3余政儲出(2012)28號東湖北路與五洲路交匯西北處，東至東湖北路；南至五洲路；西至杭機路；北至余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委員會國有建設用地26719商住112421.0-2.51683杭州玉玲瓏置業(yè)有限公司4余政掛出(2010)43號余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星河路與新洲路158743商住用地834002.52102眾安集團有限公司5余政掛出(2010)44號余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新洲路與順達路交匯西南處61224商住用地362002.52365浙江經(jīng)濟房開發(fā)建設有限公司、浙江元茂實業(yè)有限公司6余政掛出【2010】108號臨平街道北沙路與荷花路交匯東北處,東至禾豐社區(qū)土地；南至規(guī)劃中北沙路；西至規(guī)劃中荷花路；北至規(guī)劃中天荷路109106居住968002.24033中鐵置業(yè)集團有限公司7余政掛出(2010)75號臨平街道荷禹路與北沙路交匯東南處14624商業(yè)金融用地1958043347杭州大千實業(yè)有限公司8余政掛出【2010】106號臨平街道北沙路與汀州路交匯45252居住500302.25025浙江昆源控股集團有限公司、杭州樹蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9余政掛出【2010】107號臨平街道荷花路與320國道交匯東...84856居住732002.23921浙江東穎地產(chǎn)投資集團有限公司、杭州余杭供銷控股集團有限公司、美好控股集團有限公司10余政掛出(2010)39號臨平街道荷禹路與映荷路交匯西48153居住用地3350023478.杭州凱文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域市場分析：土地市場余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2011-2012年出讓地塊表格荷禹路是城市主干道，連接開發(fā)區(qū)和臨平其他區(qū)域的主要道路，未來承載項目主要展示面，未來在此展面可規(guī)劃多個廣告位，商業(yè)價值較大北沙路和振興路是城市次干道，項目主要的客流動線來源這兩條路，可以設置項目主入口項目西側(cè)規(guī)劃道路未來是項目商業(yè)街的位置，同時也是公寓的主入口荷禹路北沙路交叉口荷禹路振興路交叉口振興路荷禹路規(guī)劃路交叉口規(guī)劃路北沙路規(guī)劃路交叉口公交總站地鐵1號線延伸段荷禹路站振興路北沙路荷禹路項目周邊交通情況分析：擔保、還款來源分析：抵押及擔保：1）浙江卓偉置業(yè)有限公司將其2塊土地，32#地塊：25765.4平方米（合38畝）綜合用地（土地證號：杭余出國用（2013）第101-852號）和31#地塊：23849平方米（合35.8畝）綜合用地（土地證號：杭余出國用（2013）第101-679號）作為質(zhì)押物。評估總價值在人民幣4億元以上。2）融資主體：浙江卓偉置業(yè)有限公司3）大股東集團，鼎盛控股集團有限公司簽署擔保協(xié)議。還款來源：1）2014年8月將進行項目內(nèi)公寓和商鋪預售，收入款項16億可作為還款來源；2）商業(yè)自持部分的租金收入。3）商業(yè)做經(jīng)營性物業(yè)貸款置換本次融資。注：本項目已與世界500強，全球第三大超市樂購超市簽署合作協(xié)議，并收到保證金；項目內(nèi)商業(yè)主力店40%已簽署合作意向協(xié)議，可提供協(xié)議書復印件。優(yōu)勢：1.臨平人均收入比杭州高，該所在區(qū)域2015年人口測算30-50萬人，目前有15萬人左右，周遍就這一個商業(yè)綜合體2.小股東是復地商業(yè)地產(chǎn)杭州原副總，成功開發(fā)過5-6個商業(yè)地產(chǎn)項目，都非常成功3.融資主體強大：鼎盛在臨平是僅次于東海房產(chǎn)和老板電器的企業(yè)優(yōu)勢分析：32#地塊評估報告31#地塊評估報告規(guī)劃方案經(jīng)濟技術(shù)指標

序號科目代碼成本科目名稱計算基數(shù)工程量綜合單價

（元）總價

（萬元）綜合單價綜合單價當期建筑面積當期銷售面積*5501開發(fā)成本總建筑面積m2

273,0194922.40134,390.96

4,922.40

7,230.76*5501.01土地成本土地面積m249,5243283.5916261.64

595.62

874.94*5501.02前期費用總建筑面積m2

273,019347.009,473.76

347.00

509.73*5501.03基礎設施費總建筑面積m2

273,019391.3510,684.64

391.35

574.88*5501.04主體建筑工程費主體建筑面積273,0192806.8676,632.61

2,806.86

4,123.14*5501.05主體安裝工程主體建筑面積

273,019680.0018,565.29

680.00

998.89*5501.06公共配套設施費總建筑面積m2

273,019101.572,773.02

101.57

149.20*

開發(fā)間接費用

273,019982,687.82

98.45

144.62*

管理費用（區(qū)域公司）273,019

-

-*

資本化財務費用

273,0192466,720

246.12

361.54*

不可預見費

-

-合計

143,798

5,266.97

7,736.92項目經(jīng)濟技術(shù)指標-開發(fā)成本業(yè)態(tài)單位價格商業(yè)商鋪面積29,620.0價格(元/平米）20,800.0合同金額61,609.6底商面積18,037.0價格(元/平米）21,000.0合同金額(萬)37,877.7寫字樓面積78,510.0價格(元/平米）7,210.4合同金額56,609.2酒店面積

價格(元/平米）-合同金額-工業(yè)廠房面積

價格(元/平米）-合同金額-車位地上個數(shù)40面積-價格(萬元/個）-合同金額-地下個數(shù)1,000面積-價格(萬元/個）8.0合同金額8,000.0銷售面積合計（不含車位）

銷售合同金額合計164,096.5項目經(jīng)濟技術(shù)指標-銷售收益測算租賃測算樓層業(yè)態(tài)品牌/商鋪數(shù)量GLA第一年第二年第三年第四年第五年主力店大賣場樂購12,064.005,211,6485,211,6485,211,6485,315,8815,422,199次主力店電影院星光巨幕2,879.551,243,9661,243,9661,243,9661,278,5201,278,520次主力店KTV歌中歌2,258.771,219,7361,219,7361,219,7361,273,9471,273,947次主力店健身房

1,507.68814,147814,147814,147850,331850,331次主力店主題賣場電器/創(chuàng)意軟裝1,980.071,425,6511,425,6511,425,6511,473,1721,473,172次主力店水療中心

1,255.50677,970677,970677,970708,102708,102小計

621,945.5710,593,11810,593,11810,593,11810,899,95311,006,271年遞增率

1.001.001.041.011F普通商鋪776,268.3012,647,24613,139,41114,739,00815,852,68717,431,8582F普通商鋪334,205.626,916,9787,368,4678,057,0078,563,9279,189,2203F普通商鋪323,784.465,014,3495,145,9075,682,7346,056,6746,593,4994F普通商鋪658,950.408,082,4828,230,7058,842,5169,338,0689,949,8845F普通商鋪355,630.164,425,5764,477,3354,706,4954,945,1365,108,0566F普通商鋪103,552.802,323,5922,323,5922,323,5922,408,8592,408,859小計

25232,391.7439,410,22340,685,41744,351,35247,165,35150,681,376年遞增率

1.031.091.061.07總計

25854,337.3150,003,34151,278,53554,944,47058,065,30461,687,647總年遞增率

建筑面積89,208.94

1.031.071.061.06五年租金共計：276,033,63417企業(yè)背景分析Part33.1鼎盛控股集團鼎盛控股集團有限公司是一家以房屋建筑、市政工程及各類工業(yè)與民用設備安裝為主的大型集團企業(yè)?？傎Y產(chǎn)近15億元，公司目前擁有在職員工1300余人，有專