2025年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案

房地產(chǎn)估價師理論與措施考試真題及答案一、單項選擇題

1．非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的多種價值的一種（）稱呼。

A．概括性

B．描述性

C．理論性

D．精確性2．下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是（）。

A．出租的房地產(chǎn)

B．自用的房地產(chǎn)

C．餐飲的房地產(chǎn)

D．營業(yè)的房地產(chǎn)3．房地產(chǎn)估價的合法原則規(guī)定在進行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以（）為前提來進行工作。

A．公正

B．公平

C．公開

D．估價對象的合法權(quán)益4．現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的都市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A．建筑技術(shù)

B．土地權(quán)利設(shè)置

C．相鄰關(guān)系

D．土地使用管制5．在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。

A．自物權(quán)

B．劃拔土地使用權(quán)

C．抵押權(quán)

D．租賃權(quán)6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價（）萬元。

A．78

B．882

C．1210

D．12727．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險賠償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（）元/m2。

A．4400

B．4409

C．4445

D．44558．不是影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位原因是（）。

A．位置

B．交通

C．人文

D．環(huán)境9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化比例為10%時，需求量變化比例分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是（）。

A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B．完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D．富有彈性、單一彈性、完全無彈性10．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供應(yīng)量為（）。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量

11．市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別原因修正，其中可比實例的個別原因優(yōu)于原則個別原因得103分，估價對象的個別原因劣于原則個別原因得98分，則個別原因修正系數(shù)為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0312．征搜集體土地的土地獲得成本中，有關(guān)稅費不包括（）。

A．征地管理費

B．耕地占用稅

C．安頓補助費

D．耕地開墾費13．建筑物的（）等規(guī)模原因影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

A．體量

B．構(gòu)造

C．設(shè)施

D．層高14．某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易狀況分值為102，房地產(chǎn)狀況原因分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。

A．3401.36

B．3398.64

C．3538.78

D．3266.6715．酬勞率為（）與所投入的資本的比率。

A．凈收益

B．投資回收

C．投資回報

D．收益16．某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最靠近于（）元/m2。

A．2427

B．2500

C．2575

D．263217．下列有關(guān)建筑物壽命和通過年數(shù)的說法中，對的的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效通過年數(shù)也短于實際通過年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效通過年數(shù)也也許長于實際通過年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效通過年數(shù)與實際通過年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效通過年數(shù)也許短于也也許長于實際通過年數(shù)18．某商業(yè)房地產(chǎn)，在獲得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。

A．37

B．40

C．60

D．6319．因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。

A．自然折舊

B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊

D．經(jīng)濟折舊20．一般房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A．土地獲得成本+開發(fā)成本

B．土地獲得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地獲得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D．開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值

21．下面對假設(shè)開發(fā)法合用條件的表述最為精確的是（）。

A．新開發(fā)房地產(chǎn)項目

B．用于發(fā)售用途的房地產(chǎn)項目

C．具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D．用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)22．長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和措施，尤其是（）和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的措施。

A．指數(shù)平滑分析

B．趨勢擬合分析

C．時間序列分析

D．有關(guān)分析23．開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的（）。

A．動工曰期

B．獲得估價對象的曰期

C．獲得待開發(fā)土地的曰期

D．開始發(fā)售開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)的曰期24．有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元(收益可視為無限年)。

A．30

B．40

C．50

D．6025．某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。

A．1700

B．

C．2100

D．240026．臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行合適的修正求得，這些修正實際上為（）。

A．交易狀況修正

B．交易曰期調(diào)整

C．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D．區(qū)域原因調(diào)整27．從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)（）。

A．估價業(yè)務(wù)

B．估價目的

C．估價對象

D．估價程序28．某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，鑒定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，酬勞率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．222.76

B．224.67

C．268.67

D．298.3329．資本化率構(gòu)成中，流動性賠償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?/p>

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B．估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C．估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度30．在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前後兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，後街路線價為元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為（）。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%

31．下列有關(guān)路線價法中，不對的的是（）。

A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論根據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法合用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整潔

D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定原則臨街寬度，從中選用若干原則臨街宗地求其平均價格32．某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地獲得成本為（）萬元。

A．824

B．864

C．882

D．90433．某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。假如按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%34．影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境原因不包括（）。

A．大氣環(huán)境

B．聲覺環(huán)境

C．衛(wèi)生環(huán)境

D．治安環(huán)境35．在影響房地產(chǎn)價格的多種原因中，“都市化”屬于（）。

A．社會原因

B．環(huán)境原因

C．人口原因

D．行政原因

二、多選題

1．不一樣的估價目的將影響估價成果，是由于（）。

A．估價目的不一樣，估價對象的范圍也許不一樣

B．估價委托機構(gòu)的不一樣，估價的性質(zhì)也許不一樣

C．估價時點的不一樣，估價措施也也許不一樣

D．估價時點的不一樣，評估的價值類型也許不一樣

E．估價根據(jù)不一樣，估價應(yīng)考慮的原因也許不一樣2．建筑物辨別所有權(quán)包括（）等。

A．按份共有所有權(quán)

B．專有部分所有權(quán)

C．共同關(guān)系組員權(quán)

D．共用部分持份權(quán)

E．長期使用和租賃3．房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)當(dāng)包括（）。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度

E．最佳收益4．在下列情形中，一般會引起房地產(chǎn)價格減少的有（）。

A．農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

B．在寫字樓旁新建大型游樂場

C．住宅區(qū)道路嚴禁貨車通行

D．在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

E．常常遭受洪水威脅5．估價項目完畢後，應(yīng)歸檔的估價資料包括（）。

A．實地查勘記錄

B．委托人名片

C．估價項目來源和接洽狀況

D．估價中的不一樣意見

E．估價匯報定稿之前的重大調(diào)整或修改意見6．如下說法滿足最高最佳使用的條件有（）。

A．法律上許可

B．技術(shù)上也許

C．價值最大化

D．權(quán)益上容許

E．經(jīng)濟上可行7．房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。

A．獲得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

C．公共配套設(shè)施建設(shè)費

D．勘察設(shè)計和前期工程費

E．管理費8．運用路線價法估價的環(huán)節(jié)包括（）等。

A．調(diào)查評估路線價

B．計算臨街土地的價值

C．求取可比實例價格

D．劃分路線價區(qū)段

E．交易狀況修正9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落後或過剩所導(dǎo)致的建筑物價值的損失。導(dǎo)致建筑物功能折舊的重要原因有（）等。

A．意外破壞的損毀

B．市場供應(yīng)的過量

C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的變化

E．周圍環(huán)境條件惡化10．下列有關(guān)估價上的建筑物折舊的說法中，對的的有（）。

A．估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C．建筑物的折舊就是多種原因所導(dǎo)致的價值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊11．在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價成果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。

A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B．將預(yù)期原理作為理論根據(jù)

C．對的判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D．對的量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E．對的預(yù)測了未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價值12．在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（）。

A．形狀相似

B．在同一條街道上只有一種路線價區(qū)段

C．面積靠近

D．地塊相連

E．可及性相稱13．房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。

A．投資價值

B．賬面價值

C．市場價值

D．使用價值

E．互換價值14．直接資本化法的長處不包括（）。

A．不需要預(yù)測未來許數(shù)年的凈收益，一般只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)

C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且輕易被理解

D．不必直接依托與估價對象的凈收益流模式相似的類似房地產(chǎn)來求取合適的資本化率

E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能很好地反應(yīng)市場的實際狀況15．房地產(chǎn)估價中，估價措施的選擇，是由（）綜合決定的。

A．估價對象的房地產(chǎn)類型

B．估價措施合用的對象和條件

C．估價人員的技術(shù)水平

D．委托人的特殊規(guī)定

E．所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三、判斷題

1．估價假設(shè)是指一種房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。（）

2．房地產(chǎn)價格一般有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。（）

3．現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，例如都市房屋拆遷是強制性的，因此都市拆遷房屋估價不應(yīng)采用公開市場價值。（）

4．就使用價值與互換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的互換價值。（）

5．在市場法估價中，可比實例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)是可比實例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價時點下的房地產(chǎn)狀況。（）

6．在同一地區(qū)、同一時期的房地產(chǎn)，其資本化率相似。（）

7．在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格也許低于“五通一平”的土地價格。（）

8．建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之曰起計，建造期不應(yīng)計人。（）

9．對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以合用假