《房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題及對策》11000字（論文）

企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題及對策內(nèi)容摘要房地產(chǎn)企業(yè)面對我國的提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的結(jié)構(gòu)方面的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)由之前的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的穩(wěn)定發(fā)展階段，各企業(yè)之間的競爭越加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，它具有鮮明的經(jīng)營特點(diǎn)，就是負(fù)債經(jīng)營是其常態(tài)，然而過高的資產(chǎn)負(fù)債率又會使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入不良的財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中，不利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，面對現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)必須要優(yōu)化自己的資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，促使企業(yè)價值最大化。本文以保利集團(tuán)為例，根據(jù)其經(jīng)營情況和資產(chǎn)背景作為出發(fā)點(diǎn)，具體分析保利集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、負(fù)債情況以及資產(chǎn)負(fù)債率各項財務(wù)指標(biāo)，在基于降低房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重要性的基礎(chǔ)上，探討此項財務(wù)指標(biāo)過高的現(xiàn)狀和原因，并根據(jù)分析結(jié)果探討如何降低該類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及如何降低負(fù)債來融資投資，提出降低資產(chǎn)負(fù)債率助力房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施。達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。關(guān)鍵詞：資產(chǎn)負(fù)債率；資本結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)行業(yè)目錄TOC\o"1-3"\h\u17280一、緒論 11268（一）研究結(jié)果 1515878（二）研究不足與展望 15緒論（一）研究背景觀察近五年來我國房地產(chǎn)市場各方面的運(yùn)行狀況和經(jīng)濟(jì)趨勢，我們可以看出，目前我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的調(diào)整的階段，步入了房地產(chǎn)運(yùn)行周期的下行階段，也就像業(yè)界人事所說的“拐點(diǎn)”，這一拐點(diǎn)也和2020年的新型冠狀肺炎的發(fā)生有著密切的關(guān)系，其給中國的經(jīng)濟(jì)帶來了很大的沖擊，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)市場，如果房價不能穩(wěn)定變化頻率過高的話，就會對社會安定造成一定的影響，所以國家出現(xiàn)了不少對應(yīng)的政策，其中也不缺乏限制房地產(chǎn)價格過高的政策。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著現(xiàn)在泡沫成分開始收縮，一些地方的房價雖然不高，但仍然要面對很大的下行壓力，與房價下調(diào)相對應(yīng)的是購房者觀望的情緒很高，但是真實的成交量卻很低，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了因為緊縮政策而面臨很大的資金壓力。因此在外部環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷地強(qiáng)大自身，提高自身抗擊資金壓力以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的能力，才能在此市場上如日方升，才能更好的應(yīng)對在疫情常態(tài)化下的市場內(nèi)外部風(fēng)險。（二）研究目的和意義1.研究目的房地產(chǎn)企業(yè)面對我國的提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的結(jié)構(gòu)方面的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)由之前的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的穩(wěn)定發(fā)展階段，各企業(yè)之間的競爭越加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，它具有鮮明的經(jīng)營特點(diǎn)，就是負(fù)債經(jīng)營是其常態(tài)，也是企業(yè)能夠獲取較高利潤的重要手段，然而過高的資產(chǎn)負(fù)債率又會使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入不良的財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中，不利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，本文在分析以保利地產(chǎn)為例的房地產(chǎn)企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)基礎(chǔ)上，探討如何降低該類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及如何降低負(fù)債來融資投資，并對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提出具體建議，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。研究意義在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，負(fù)債經(jīng)營屬于此行業(yè)提高利潤的一個重要手段和途徑，如果企業(yè)能夠合理的控制好負(fù)債的程度，是可以以較小的代價或者說是成本來獲取較高的利潤，但是如果負(fù)債過高，就會使企業(yè)陷入財務(wù)風(fēng)險的困境中，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)高度加大，經(jīng)營不善就會促使企業(yè)的財務(wù)狀況惡化，又因為房地產(chǎn)屬于資金密集類型的企業(yè)，合理控制負(fù)債適當(dāng)降低資產(chǎn)負(fù)債率是很有必要的。建筑工程周期長，前期需要投入大量的金錢、耗費(fèi)大量的時間，后期各項達(dá)到要求后才能回籠資金，所以必須選擇合理的方式來融資才能確保資金穩(wěn)定流轉(zhuǎn)，因此負(fù)債就成為一種合理的融資方式，在企業(yè)自身資金不足的情況下能夠確保項目的運(yùn)行，資金不會中斷，但這也使很多企業(yè)過度依賴負(fù)債來促進(jìn)資金流動，使自身陷入深深的財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債管理強(qiáng)度是十分重要的，降低資產(chǎn)負(fù)債率是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要方法，其能促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。（三）研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀在我國的經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著密不可分的關(guān)系，近幾年我國房地產(chǎn)市場仍然發(fā)展較快，我國學(xué)者對其如何降低資產(chǎn)負(fù)債率、合理負(fù)債以及優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)做了一定數(shù)量的研究，張聲海（2021）認(rèn)為，現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)的支柱，其想要健康發(fā)展，就必須要保證現(xiàn)金的不斷流入，同時還要降低資產(chǎn)負(fù)債率，并且要提高存貨的周轉(zhuǎn)率，從而使企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流入得到保障；陳夢肖（2021）通過對保利地產(chǎn)各項財務(wù)指標(biāo)的分析，認(rèn)為想要解決該地產(chǎn)企業(yè)的問題，就必須要從降低資產(chǎn)負(fù)債率、降低股東權(quán)力的集中度以及優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)等幾方面入手；周楠（2021）表示我國對市場的改革還沒有徹底結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)要想盡可能減少因政策變動所受到的影響，就必須從自身出發(fā)，自身的資本結(jié)構(gòu)合理才能使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展；對整個房地產(chǎn)行業(yè)的研究不能準(zhǔn)確的運(yùn)用到具體每個房地產(chǎn)企業(yè)上面，本文將根據(jù)某一具體房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來分析到底如何具體的降低資產(chǎn)負(fù)債率，并且總結(jié)分析適用的建議。（四）研究內(nèi)容和研究方法1.研究內(nèi)容本文將以保利集團(tuán)為例，根據(jù)其經(jīng)營情況和資產(chǎn)背景作為出發(fā)點(diǎn)，具體分析保利集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、負(fù)債情況以及資產(chǎn)負(fù)債率各項財務(wù)指標(biāo)，并且本文將在基于降低房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重要性的基礎(chǔ)上，探討此項財務(wù)指標(biāo)過高的現(xiàn)狀和原因，并根據(jù)分析結(jié)果提出降低資產(chǎn)負(fù)債率助力房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施。2.研究方法（1）文獻(xiàn)研究法本文將采用文獻(xiàn)研究法作為基礎(chǔ)，大量參考具有參考價值的文獻(xiàn)，學(xué)習(xí)已有的理論和研究方法運(yùn)用到本文中來，仔細(xì)研究各項財務(wù)指標(biāo)的具體分析方法和具體如何運(yùn)用。本文將根據(jù)國內(nèi)文獻(xiàn)研究現(xiàn)狀，包括針對整個房地產(chǎn)行業(yè)總體的研究以及具體到某個房地產(chǎn)企業(yè)具體數(shù)據(jù)的研究，來具體分析保利地產(chǎn)的現(xiàn)狀和問題。比較分析法比較分析法是財務(wù)報表中分析各項財務(wù)指標(biāo)最基本也是最常用的方法，此方法是將一項財務(wù)指標(biāo)和同類指標(biāo)對比分析從而直觀的看出企業(yè)經(jīng)營情況。本文將以保利地產(chǎn)的各項具體財務(wù)指標(biāo)和同行業(yè)平均數(shù)值或者其他同類行業(yè)相同指標(biāo)數(shù)值進(jìn)行比較，得出可靠結(jié)論并提出建議。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)理論（一）資本結(jié)構(gòu)相關(guān)定義1.資本結(jié)構(gòu)的概念和內(nèi)容一個公司各種資產(chǎn)的組成以及各項資產(chǎn)之間的比例關(guān)系被稱為資本結(jié)構(gòu)，也可以當(dāng)作是衡量一個公司在一段時間內(nèi)籌集資金組合的指標(biāo)。其也有廣義和俠義之分，廣義的資本結(jié)構(gòu)指的是一個企業(yè)所有資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，而狹義概念的資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)長期資本的構(gòu)成以及比例關(guān)系，對于一般企業(yè)來說，最佳的資本結(jié)構(gòu)指的就是使得公司資金成本最小的資本結(jié)構(gòu)。2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的意義資本結(jié)構(gòu)反映的是一個企業(yè)股東權(quán)利和債務(wù)之間的比例關(guān)系，在很大程度上，它可以決定一個企業(yè)是否有能力償還債務(wù)以及是否能夠再次順利融資，更決定了企業(yè)以后的生存盈利能力，是反映企業(yè)財務(wù)狀況是否良好的一個重要指標(biāo)。如果資本結(jié)構(gòu)合理，那么企業(yè)的融資籌資成本就會下降，可以利用財務(wù)杠桿的作用，利用企業(yè)自有的資金獲得收益率。（二）財務(wù)狀況相關(guān)理論1.盈利能力理論按字面意思來說，盈利能力是值一個企業(yè)能獲取多少利潤的能力，也可以理解為企業(yè)所擁有的資金是否能夠增值，盈利能力通過企業(yè)一定時期內(nèi)的收益額的多少以及和其他時期的對比可以表現(xiàn)出來，能夠反映盈利能力的指標(biāo)通常有營業(yè)利潤率、總資產(chǎn)收益率以及凈資產(chǎn)收益率等。2.償債能力理論償債能力指的是一個企業(yè)用自身的資產(chǎn)用來償還短期以及長期債務(wù)的能力，要想評價一個企業(yè)是否健康的成長和發(fā)展，就必須看其是否有能力去支付現(xiàn)金并且能夠順利的清償債務(wù)，這是非常關(guān)鍵的。償債能力是反應(yīng)企業(yè)到期償還債務(wù)的一種保障，包括償還短期以及長期債務(wù)，針對房地產(chǎn)行業(yè)，我們主要通過分析流動比率和速動比率來衡量企業(yè)的這一能力。3.營運(yùn)能力理論在理論上說，營運(yùn)能力指的是一個企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行操作的能力，也就是說，在現(xiàn)有資產(chǎn)的前提下，公司通過運(yùn)行資產(chǎn)能為企業(yè)帶來多少利益的能力，在財務(wù)方向上能反映企業(yè)營運(yùn)能力情況的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等，通過這些比率能夠很好的反應(yīng)企業(yè)在資金運(yùn)用方面的真實情況，同時也能看出企業(yè)對資源管理的效果和效率的高低。如果企業(yè)的資金能夠快速運(yùn)轉(zhuǎn)起來，流動性越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力就越強(qiáng)，通過不斷地借貸，通過資產(chǎn)來獲取利潤的速度就會越來越快。4.成長能力理論分析企業(yè)的成長能力也就是分析企業(yè)的經(jīng)營擴(kuò)展方面的能力，看企業(yè)是否有潛力在保持穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上能能擴(kuò)展經(jīng)營，主要考察的是收益能否逐年增長，或者能否開拓新的融資方式獲取更多的資金來提高經(jīng)營的能力，成長是一種發(fā)展趨勢，成長能力也是企業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢和速度的一種體現(xiàn)，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力等財務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定持續(xù)增長，都能夠反應(yīng)企業(yè)未來的發(fā)展前景。三．保利地產(chǎn)財務(wù)現(xiàn)狀及各指標(biāo)分析保利地產(chǎn)成立于1992年，2006年在上海證券交易所上市，屬于中國保利地產(chǎn)控股的國有房地產(chǎn)公司，這么多年來一直保持著持續(xù)平穩(wěn)成長的態(tài)勢，受2020年新型冠狀病毒的影響，房地產(chǎn)企業(yè)整體走向低迷，保利地產(chǎn)各個方面的成績都成為史低，又因為疫情的逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)各方面都有所轉(zhuǎn)機(jī)，保利地產(chǎn)復(fù)產(chǎn)復(fù)工也正在推進(jìn)，最終在2020年末走出影響，恢復(fù)正常。（一）資本結(jié)構(gòu)分析1.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)表12016至2020年保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)一覽表年份20162017201820192020資產(chǎn)負(fù)債率（%）74.7677.2877.9777.7978.69產(chǎn)權(quán)比率2.713.213.363.363.60表22020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股行業(yè)均值資產(chǎn)負(fù)債率（%）81.2888.8984.7365.77產(chǎn)權(quán)比率4.147.675.135.26通過表1我們可以知道，在2016年到2020年期間，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率沒有特別大的變動，一直保持著低速緩慢增長的態(tài)勢，維持在70%到80%之間，資產(chǎn)負(fù)債率代表的是一個企業(yè)負(fù)債的數(shù)額占全部資產(chǎn)的比重，資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)將要償還的債務(wù)比重越大，保利地產(chǎn)連續(xù)五年的高資產(chǎn)負(fù)債率表明其還債壓力很大，需要償還的債務(wù)一直都很多。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都通過提高資產(chǎn)負(fù)債率來獲取地成本的資金從而使公司運(yùn)轉(zhuǎn)起來，但是會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，如果管理不到位使資金鏈斷裂，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)。表2顯示通過對比其他三家大型房地產(chǎn)企業(yè)，萬科、綠地控股和新城控股，這三家在2020年的資產(chǎn)負(fù)債率都已經(jīng)超過80%，雖然保利地產(chǎn)此項指標(biāo)相對較低，和全行業(yè)平均值表相對比還是過高。產(chǎn)權(quán)比率指的是負(fù)債總額比所有者權(quán)益總額，也就是一單位資本所要承擔(dān)的債務(wù)的比例，這一財務(wù)指標(biāo)越小，說明企業(yè)所要承擔(dān)的債務(wù)就越少。通過保利地產(chǎn)近五年的數(shù)據(jù)可以知道，其產(chǎn)權(quán)比率近五年一直呈增長趨勢，2018年和2019年幾乎相等。和2020年產(chǎn)權(quán)比率的行業(yè)均值比起來，保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率還是低于均值的，2.債務(wù)結(jié)構(gòu)表32016至2020年保利地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)一覽表年份20162017201820192020流動負(fù)債比負(fù)債總額（%）71.6867.4467.4174.6276.34非流動負(fù)債比負(fù)債總額（%）28.3232.5632.5925.3823.66表42020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股流動負(fù)債比負(fù)債總額（%）86.7279.7385.87非流動負(fù)債比負(fù)債總額（%）13.2820.2714.13通過表3可以看出，在2016年到2020年保利地產(chǎn)的流動負(fù)債在負(fù)債總額的比重都很高，全部超過65%，在2017年和2018年有一個下降的趨勢，并且在2020年高達(dá)76.34%，這個數(shù)值相當(dāng)之高，但總體來說都是呈上升的，說明保利地產(chǎn)的債務(wù)壓力很大，在短期內(nèi)需要償還的資金很多，如果遇到緊急情況或者經(jīng)濟(jì)低迷時期，就有很大可能造成財務(wù)危機(jī)，致使資金鏈緊張甚至斷裂，又通過表4其他三家?guī)缀跬纫?guī)模的房地產(chǎn)公司的數(shù)值可以看出，短期債務(wù)壓力大幾乎成為房地產(chǎn)公司的一個共同點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個前期投入資金多，工期時間長并且回籠資金慢的行業(yè)，資金的快速流轉(zhuǎn)對其經(jīng)營來說是十分重要的，保利地產(chǎn)的流動負(fù)債比例過高，對其財務(wù)穩(wěn)定是十分不利的。3.股權(quán)集中度表52017至2021年保利地產(chǎn)股權(quán)集中度一覽表年份20172018201920202021最大股東持股比例38.0537.9337.8137.7037.69排名前五股東持股比例53.1350.2650.7253.6251.85表62021年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股最大股東持股比例27.6129.1360.96排名前五股東持股比例54.6380.6271.36通過表5有關(guān)保利地產(chǎn)股權(quán)集中度的數(shù)據(jù)可以看出，在2017年到2021年期間，保利地產(chǎn)的最大股東持股比例一直居高不下且都在35%以上，已經(jīng)超過所有股權(quán)的三分之一，再看排名前五的股東持股比例總和，連續(xù)五年都超多50%，股權(quán)集中度過高，這一數(shù)據(jù)說明保利地產(chǎn)的較少股東掌握了整個公司的控制權(quán)，如果他們聯(lián)合起來為了獲取利益做出損害公司的決定，公司的風(fēng)險就會大大增加。通過表6對比其他三家同規(guī)模的房地產(chǎn)公司，萬科和新城控股的最大股東持股比例雖然比保利地產(chǎn)的稍低，排名前五股東的持股比例卻很高，綠地控股的此指標(biāo)甚至高達(dá)80.62%，新城控股的這兩個指標(biāo)都比保利地產(chǎn)的高出很多，說明股權(quán)集中度高也是房地產(chǎn)企業(yè)的一大問題。（二）財務(wù)狀況分析1.盈利能力表72016至2020年保利地產(chǎn)盈利能力一覽表年份20162017201820192020銷售凈利率（%）11.0313.4013.4415.9216.47總資產(chǎn)凈利率（%）3.923.383.394.003.51凈資產(chǎn)收益率（%）13.9214.6115.5017.9216.06表82020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股行業(yè)均值銷售凈利率（%）14.154.6411.32-12.57總資產(chǎn)凈利率（%）3.291.663.290.11凈資產(chǎn)收益率（%）18.2420.7220.973.29通過表7關(guān)于保利地產(chǎn)盈利能力的有關(guān)指標(biāo)數(shù)值可以分析，從2016年到2020年，保利地產(chǎn)的銷售凈利率是逐年上升的，并且增長速度比較平穩(wěn)，平均每年增長1%，再看總資產(chǎn)凈利率和凈資產(chǎn)收益率，雖然這兩個數(shù)值沒有明顯的變化趨勢，但總體是很穩(wěn)定的，每年的數(shù)值與近五年的均值變化不是很大。表8關(guān)于其他三大房地產(chǎn)盈利能力和行業(yè)均值的數(shù)據(jù)顯示，2020年保利地產(chǎn)的銷售凈利率和總資產(chǎn)凈利率相比較高，凈資產(chǎn)收益率雖和其他三個相比偏低，但也相差不多，和行業(yè)平均數(shù)據(jù)相比起來，保利地產(chǎn)2020年的銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率和凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)均值都要要高得多，總體看來，保利地產(chǎn)的盈利能力較好，未來發(fā)展態(tài)勢也較為可觀。2.償債能力表92016至2020年保利地產(chǎn)償債能力一覽表年份20162017201820192020流動比率1.741.781.721.561.51速動比率0.530.570.660.590.53表102020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股行業(yè)均值流動比率11.84速動比率0.410.490.390.85流動比率指的是一個企業(yè)在短期債務(wù)到期之前，可用的流動資產(chǎn)變成現(xiàn)金用來償還負(fù)債的能力，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，流動比率越高，說明企業(yè)能夠變現(xiàn)資產(chǎn)的能力就越強(qiáng)，代表該企業(yè)就有能力去按期償還短期債務(wù)，從而使公司資金安全運(yùn)轉(zhuǎn)，表9的數(shù)據(jù)顯示，近五年內(nèi)保利地產(chǎn)的流動比率呈下降的態(tài)勢，速動比率在2018年到2020年則一直下降，和行業(yè)均值相比也相對較低，說明近幾年來保利地產(chǎn)在短期債務(wù)償還這方面的壓力越來越大，如果資金周轉(zhuǎn)不順利，就會造成財務(wù)風(fēng)險。通過表10對比2020年關(guān)于其他三家房地產(chǎn)公司的情況，保利地產(chǎn)的流動比率比其他三家公司的數(shù)值偏高一些，但速動比率與其他幾乎持平，相較于速動比率來說2020年保利地產(chǎn)還是要偏低一些。3.營運(yùn)能力表112016至2020年保利地產(chǎn)營運(yùn)能力一覽表年份20162017201820192020存貨周轉(zhuǎn)率0.370.270.290.290.25應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率65.1184.41100.76122.53113.18總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.350.21表122020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股行業(yè)均值存貨周轉(zhuǎn)率0.310.560.4411.83應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率168.304.78356.65190.51總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.230.360.290.24表11顯示近五年來，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率呈明顯下降態(tài)勢，存貨周轉(zhuǎn)率指的是銷售貨物的成本與平均存貨余額的比值，反映的是一個企業(yè)在存貨周轉(zhuǎn)方面的速度，存貨周轉(zhuǎn)率越高，就說明企業(yè)能夠做到持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，并且可以順利回收資金進(jìn)行再生產(chǎn)再銷售，提高資金利用率。保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)速度逐漸變慢，就會造成資金不能及時回收再生產(chǎn)，也會影響按時償還短期債務(wù)，對比表12其他三個企業(yè)也有同樣的問題，并且和存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)均值11.83相比四家企業(yè)此指標(biāo)的數(shù)值都很低。保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在五年內(nèi)在不斷上升，且對比其他三個企業(yè)來說，比萬科和新城控股來說要低但比綠地控股來說要高很多，這個上升的趨勢能夠說明保利地產(chǎn)存貨回收的速度加快，降低了壞賬的風(fēng)險，同時也節(jié)省了很多回收賬款的費(fèi)用，但與行業(yè)均值相比保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還是相對較低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為平穩(wěn)，和行業(yè)均值或者其他三個企業(yè)相比來說也幾乎持平。4.成長能力表132016至2020年保利地產(chǎn)成長能力一覽表年份20162017201820192020主營業(yè)務(wù)收入增長率25.38-5.4632.9521.293.04凈利潤增長率1.4615.2532.8943.616.64凈資產(chǎn)增長率21.5833.9917.8623.0716.17總資產(chǎn)增長率15.8948.8221.5422.0621.12表142020年有關(guān)對比數(shù)據(jù)萬科綠地控股新城控股行業(yè)均值主營業(yè)務(wù)收入增長率13.926.5369.4633.06凈利潤增長率7.550.8823.52--凈資產(chǎn)增長率29.2918.1732.62--總資產(chǎn)增長率8.0421.9616.37--通過表13的數(shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入增長率近五年沒有明顯的變化趨勢，但2020這一年的數(shù)值和之前相比有了很大幅度的下降，很大程度受疫情的影響，這一年的營業(yè)收入很低，對比表14三個其他房地產(chǎn)公司都較低，說明保利地產(chǎn)要多關(guān)注自身的營業(yè)收入降低的成因，凈利潤增長率在2020年有了一個大幅度的下滑，比上一年下滑了將近40%，2020年萬科和綠地控股的凈利潤增長率同樣也很低，相比來說新城控股稍高一些，同樣凈資產(chǎn)增長率近五年趨勢不穩(wěn)定且在2020年降到近五年最低，并且比其他三家房地產(chǎn)企業(yè)都要低，2020年保利地產(chǎn)總資產(chǎn)增長率和綠地控股相當(dāng)。對比2020年保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入增長率和行業(yè)均值，保利地產(chǎn)此項指標(biāo)數(shù)值明顯很低?？傮w來說，雖然疫情對經(jīng)濟(jì)的波動以及對房地產(chǎn)市場的影響很大，保利地產(chǎn)的銷售和利潤也受到很大影響，但在疫情常態(tài)化下，還是要積極的面對這個問題，找出自身導(dǎo)致利潤變化的原因，才能在下一年有所提高。四、保利地產(chǎn)基于資產(chǎn)負(fù)債率過高存在的問題（一）保利地產(chǎn)存在的主觀問題1.資產(chǎn)負(fù)債率水平較高通過上文中對保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率的逐年分析可知道，近五年來，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率的變化趨勢為逐年上升，在最近一兩年的數(shù)據(jù)顯示，甚至接近80%，這個過高的資產(chǎn)負(fù)債率雖然能使該企業(yè)能夠更好的運(yùn)用財務(wù)杠桿，通過較低的成本較為簡單的方式來籌集資金，使公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，但也使自身承受著很大的財務(wù)風(fēng)險，如果管理不善，就很容易造成資金鏈斷裂，使得企業(yè)會有很大的償債壓力。由于2020年開始疫情的爆發(fā)，各行業(yè)都受到國家經(jīng)濟(jì)低迷的影響，隨著各地政府出臺的穩(wěn)定樓房市場的政策，在2020年一整年房地產(chǎn)行業(yè)整體都在低迷狀態(tài)，在2021年疫情穩(wěn)定沒有大范圍新增的情況下，我國經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也有所回升，但貨幣政策相較于之前明顯緊縮，所以各行各業(yè)的壓力仍然很大，如果保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，在同樣數(shù)值的情況下，面臨的壓力可能更大，承擔(dān)的風(fēng)險可能更高。2.債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理流動負(fù)債也就是短期負(fù)債，流動負(fù)債比率應(yīng)該為多少沒有一個恰當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，但對于一般正常經(jīng)營的企業(yè)，流動負(fù)債占總體負(fù)債的比例通常在30%到70%之間屬于一個合理的范圍，如果房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債率上升，也就是意味著它的資金成本降低了，所以保利地產(chǎn)也將其作為自己一個重要的融資手段，在2020年，保利地產(chǎn)的流動負(fù)債率相比之前有所上升，已經(jīng)達(dá)到了76.34%，剩余占比為非流動負(fù)債的占比，兩者相比較有較大的差距，這種落差很大的負(fù)債結(jié)構(gòu)會使得保利地產(chǎn)的資本構(gòu)成很不平衡，影響整體的平穩(wěn)運(yùn)行，保利地產(chǎn)之所有會這樣分配流動負(fù)債和非流動負(fù)債，是因為高的流動負(fù)債比率會使企業(yè)在融資時節(jié)省資金，能夠在短期內(nèi)提高自己的營業(yè)收入，但是當(dāng)企業(yè)運(yùn)行一定程度以后，面臨清償債務(wù)時，高的流動負(fù)債率無疑對其來說是一個大的難題，給企業(yè)帶來很大的償債壓力，稍有不慎，資不抵債，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終陷入債務(wù)危機(jī)。3.股權(quán)集中度較高在我國上市的房地產(chǎn)公司中，存在著一個普遍現(xiàn)象那就是一股獨(dú)大，如果有幾個大的股東聯(lián)手，那就擁有了控制權(quán)，在這種情況之下，他們極有可能按照自己的想法，維護(hù)自己的利益，做出有損保利地產(chǎn)利益的決定，具體到保利地產(chǎn)這一上市公司，其最大的股東一直以38%左右的控股比例保持著在該公司的絕對控股地位，權(quán)力可謂是一股獨(dú)大，綜合前五位大股東的持股比例，合計已經(jīng)超過50%，股權(quán)集中度來說相對較高，這樣會造成少數(shù)股東決定幾乎所有重大事情的現(xiàn)象，導(dǎo)致保利地產(chǎn)在決策方面的不公平，也為大股東提供了為了謀求自己利益而腐敗的機(jī)會，同時也不利于公司的其他股東參與公司的管理。4.融資結(jié)構(gòu)和渠道不合理企業(yè)在面臨融資時，最佳的融資方式應(yīng)該選擇首先去企業(yè)內(nèi)部融資，也就是利用企業(yè)的內(nèi)部資金即未分配利潤籌集企業(yè)項目所需要的資金，然后選擇融資成本相對較低的債務(wù)融資，最后可以選擇股權(quán)融資，但是在上文中分析保利地產(chǎn)的營運(yùn)能力時，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于下降趨勢，近五年有較大的差別，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是代表企業(yè)是否充分高效率運(yùn)用資金的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，保利地產(chǎn)不斷下降的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以反映出該上市公司并沒有充分利用企業(yè)資金。并且保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率也在逐年下降，從這一指標(biāo)可以看出該企業(yè)的營運(yùn)管理能力也出現(xiàn)了一定的問題，保利地產(chǎn)不能將自己的存貨快速變現(xiàn)。保利地產(chǎn)通過借貸來融資的比例較大，很容易使自己陷入財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中。（二）保利地產(chǎn)存在的客觀問題1.不理性投資者占比較高散戶投資者作為我國股票市場的重要組成部分，占比很高數(shù)量很多，但絕大多數(shù)都缺乏理財方面的專業(yè)知識，很容易形成盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象，不能仔細(xì)分析想要投資的公司真實的經(jīng)營狀況，只能靠著聽取別人建議或者通過在網(wǎng)上推薦購買股票，這樣就很容易造成散戶小股東只看到了眼前的利益但沒有看清長遠(yuǎn)利益，這樣的不理性投資行為積攢起來，很容易給資本市場造成危機(jī)。2.巨大的債券市場規(guī)模我國債券市場的規(guī)模很大，在世界范圍內(nèi)位居第三，負(fù)債水平非常高，但我國的債券市場正在發(fā)展中階段，各項的制度都還不夠完善，致使很多上市公司的籌資行為還有很多投資者的投資行為都很不規(guī)范，所以當(dāng)上市公司在面臨融資時，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，都會首先選擇負(fù)債融資，長期以往，就會使很多房地產(chǎn)上市公司將其作為主要融資方式，保利地產(chǎn)也不意外，所以償債壓力非常的大。五、保利地產(chǎn)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)降低資產(chǎn)負(fù)債率的對策（一）調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)從上文敘述中可以看出保利地產(chǎn)的流動負(fù)債比率和非流動負(fù)債比率差距很大，造成比例失調(diào)，保利地產(chǎn)的流動負(fù)債較多，雖然該企業(yè)能夠以較低的資金成本獲得較多的融資，但同時也承擔(dān)了很高的財務(wù)風(fēng)險。面對這種現(xiàn)狀，保利地產(chǎn)必須要保證資金穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定才能持續(xù)成長，這樣才能降低財務(wù)方面的風(fēng)險，避免發(fā)生資不抵債的現(xiàn)象。因此保利地產(chǎn)要積極調(diào)整自身的資本結(jié)構(gòu)，平衡流動和非流動負(fù)債比率，將企業(yè)的負(fù)債控制在可以運(yùn)行的最優(yōu)區(qū)間，同時也要提高自身償還債務(wù)的能力。通過上文對盈利能力的分析，可以看出保利地產(chǎn)屬于盈利情況相對穩(wěn)定的上市公司，但如果內(nèi)部管理出現(xiàn)問題，此項指標(biāo)將會不再穩(wěn)定，盈利能力下降了，那么財務(wù)風(fēng)險就隨之提高了，所以保利地產(chǎn)作為上市的房地產(chǎn)公司，一定要抓住內(nèi)部管理能力，提高運(yùn)營的效率和質(zhì)量，為承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險做好保障。（二）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)在上文分析保利地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出，此上市公司存在高度的股權(quán)集中現(xiàn)象，前五名大股東的占股比例幾乎將近百分之五十，又因為大股東擁有對公司管理的決策權(quán)，所以在無人專門監(jiān)管和監(jiān)督的情況下，這些擁有較大股權(quán)的股東們很容易聯(lián)合起來，為謀求自身利益做出損害公司的決策，不僅使公司的效益受損，還侵害了分散股東的利益。針對這個問題，保利地產(chǎn)必須要優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，首先要做到股權(quán)分散，還可以制定股權(quán)激勵政策，針對高級管理人員和員工，加強(qiáng)其對公司的擁有感、管理感，從而提高企業(yè)的運(yùn)行效率，最終實現(xiàn)雙贏。優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，豐富融資渠道在企業(yè)融資的方式中，主要包括企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資，企業(yè)要想要穩(wěn)定健康發(fā)展，就注意應(yīng)該把內(nèi)部融資作為自己主要的融資渠道，提高其在整體融資中的占比，以保利地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該提高自己的內(nèi)生動力，管理好高管、員工、股東之間的利益關(guān)系，實現(xiàn)雙贏，增強(qiáng)盈利的能力。外部融資主要包括債務(wù)融資以及股權(quán)融資等。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，在融資的過程當(dāng)中一定注意要控制債務(wù)融資的比例，增強(qiáng)內(nèi)部融資的占比，增強(qiáng)內(nèi)生動力，這樣不僅可以有更多的自由使用資金，還可以避免公司陷入財務(wù)風(fēng)險，在同行業(yè)中具有更大的競爭力。目前根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢，融資渠道是豐富多元的，所以保利地產(chǎn)要開拓籌集資金的方式，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)存貨管理，提高資金周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)行業(yè)中，儲備土地作為重要存貨影響度是非常大的，但是房地產(chǎn)企業(yè)從購入土地到出售房屋會經(jīng)過很長的一個時間段，并且不能保證能夠順利售出，風(fēng)險程度也不能確定，要想保證存貨能夠快速周轉(zhuǎn)，保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司就必須要建立完善的存貨周轉(zhuǎn)制度，促使項目加快進(jìn)行，從而加快存活的周轉(zhuǎn)，提高資金回收的速度，加快償還債務(wù)的進(jìn)度，降低資產(chǎn)負(fù)債率。六、結(jié)論（一）研究結(jié)果在我國的經(jīng)濟(jì)市場當(dāng)中，不管是房地產(chǎn)行業(yè)、零售業(yè)還是其他行業(yè)，能夠正確認(rèn)識自身的財務(wù)狀況、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)都是十分重要的，不僅會影響企業(yè)的直接利益，更會對未來的發(fā)展產(chǎn)生產(chǎn)生巨大的影響。本文選擇保利地產(chǎn)為研究對象，針對房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題進(jìn)行分析研究并且提出解決方案，通過研究近幾年的論文梳理了文獻(xiàn)中的思路，運(yùn)用保利地產(chǎn)近五年的各項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，指出了這一現(xiàn)象的有關(guān)問題，并且根據(jù)目前疫情對經(jīng)濟(jì)影響的常態(tài)化情況，提出了具有針對性的建議。本文從分析保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)指出作為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)狀，并且分析了作為密集型行業(yè)為何會有這一現(xiàn)象，并與其他三家公司做了同年數(shù)據(jù)的對比說明這一現(xiàn)狀在房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍性。通過分析債務(wù)結(jié)構(gòu)得出保利地產(chǎn)存在流動負(fù)債占負(fù)債總額份額較高的問題，說明短期內(nèi)到期的債務(wù)壓力很大，如果不能妥善改善會造成財務(wù)危機(jī)，同時還指出了股權(quán)集中度過高以及融資方式不夠多元的問題。同時也從四個方面分析了保利地產(chǎn)的現(xiàn)狀和能力，針對現(xiàn)狀反映出來的問題提出了調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)存貨管理并且提高資金周轉(zhuǎn)率等措施。通過以上優(yōu)化的措施，爭取幫助保利地產(chǎn)在維持現(xiàn)狀平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實現(xiàn)自身價值。（二）研究不足與展望因為專業(yè)知識以及水平有限，本文在研究的內(nèi)容以及所運(yùn)用的方法上都有很多不足之處，總結(jié)一下大概有這樣幾點(diǎn)，首先本文所運(yùn)用的數(shù)據(jù)主要來自新浪財經(jīng)給出的財務(wù)數(shù)據(jù)以及公司的年報，并且很多2021年的財務(wù)數(shù)據(jù)尚未公布，無法獲取到具體準(zhǔn)確的財務(wù)指標(biāo)，大部分都采用了2016年至2020年的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，因為上市問題，僅選用了三家A股上市的房地產(chǎn)公司作為對比對象，很多行業(yè)平均值無法獲得，數(shù)據(jù)還是具有一些限制和片面性，在分析結(jié)果上還不夠精準(zhǔn)。其次雖然都是規(guī)模差不多的上市公司，但還是具有一些差距，不能僅