DB2301-T 141-2023 物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估規(guī)范

ICS03.120

CCSA00

2301

黑龍江省哈爾濱市地方標(biāo)準(zhǔn)

DB2301/T141—2023

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估規(guī)范

2023-11-28發(fā)布2023-12-28實(shí)施

哈爾濱市市場監(jiān)督管理局??發(fā)布

DB2301/T141—2023

目次

前言..................................................................................II

1范圍................................................................................1

2規(guī)范性引用文件......................................................................1

3術(shù)語和定義..........................................................................1

4基本要求............................................................................2

5基本原則............................................................................2

6測算評(píng)估程序........................................................................2

7測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)........................................................4

8測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵..................................................6

9評(píng)估實(shí)施與控制......................................................................9

10評(píng)估報(bào)告..........................................................................12

11檔案管理..........................................................................12

12職業(yè)道德..........................................................................13

附錄A（資料性）住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表...........................................14

附錄B（資料性）住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表.......................................15

附錄C（資料性）物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估評(píng)估報(bào)告(參考文本)...........................17

參考文獻(xiàn)..............................................................................20

I

DB2301/T141—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。

本文件由哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出并歸口。

本文件起草單位：哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)、中國檢驗(yàn)認(rèn)證集團(tuán)黑龍江有限公司、中國質(zhì)量

認(rèn)證中心、黑龍江玖世物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黑龍江省龍和昌物業(yè)服

務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江興企企業(yè)管理咨詢有限公司、黑龍江友坤物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑

龍江鑫源房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司、黑龍江嶼麒企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司、黑龍江省晟杰物業(yè)服

務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司、黑龍江山水景行企業(yè)管理咨詢有限公司、哈爾濱眾途物業(yè)服務(wù)評(píng)估有限公司、哈

爾濱工業(yè)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司。

本文件主要起草人：孫墨萱、范鴻賓、王紅、林野、曲庭順、高俊峰、范英子、王彤、韓金龍、邰

忠奇、李歐航、曲占杰、張亮、李玉紅、朱小報(bào)、丁寶貴、張倩、王丹、徐麗娜、王美忱、陳柏任、王

宛迎、馬姸、張冰、徐晶。

II

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物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估的基本要求、基本原則、測算評(píng)估程序、測算評(píng)估物業(yè)服

務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)、測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵、評(píng)估實(shí)施與控制、評(píng)估報(bào)告、檔案管理和職

業(yè)道德要求。

本文件適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估。

2規(guī)范性引用文件

本文件沒有規(guī)范性引用文件。

3術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本文件。

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本

維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)行建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主共有部分及配套設(shè)施設(shè)備，維護(hù)共有區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和基本秩序

等所發(fā)生的服務(wù)成本總和。

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估

通過對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析、研判，結(jié)合影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用各種因素，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、測

算，得出物業(yè)項(xiàng)目在特定時(shí)間點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的行為。

測算評(píng)估項(xiàng)目

需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的具體物業(yè)項(xiàng)目。

測算評(píng)估時(shí)點(diǎn)

測算評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

同類參考項(xiàng)目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的物業(yè)項(xiàng)目。

測算評(píng)估結(jié)果

市場正常狀態(tài)下，依據(jù)評(píng)估項(xiàng)目選定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，測算其所需的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行

成本。

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測算評(píng)估報(bào)告

獨(dú)立、公平、客觀、準(zhǔn)確記述測算評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件。

4基本要求

測算評(píng)估方在物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估活動(dòng)中應(yīng)：

a)按約定完成委托事項(xiàng)，包括現(xiàn)場勘查、資料收集、編制運(yùn)行成本測算評(píng)估報(bào)告；

b)維護(hù)委托方和被測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)相關(guān)者的合法權(quán)益；

c)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，所編制的測算評(píng)估報(bào)告應(yīng)符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求；

d)保守代理測算評(píng)估業(yè)務(wù)中獲知的業(yè)主個(gè)人信息及商業(yè)秘密等。

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估活動(dòng)的委托方通常包括但不限于：

a)行政管理部門；

b)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)縣政府；

c)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)；

d)物業(yè)服務(wù)人。

測算評(píng)估應(yīng)確定影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的物業(yè)服務(wù)的范圍及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本

測算評(píng)估的主要依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)的范圍由物理范圍和責(zé)任范圍構(gòu)成，包括：

a)物理范圍包含建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有部位以外的共有部位和共有區(qū)域及附屬設(shè)施；

b)責(zé)任范圍包含法律法規(guī)和行政規(guī)范規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或服務(wù)人承擔(dān)的職責(zé)。

5基本原則

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：

a)合法性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；

b)相關(guān)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用；

c)對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)；

d)不重復(fù)原則。與其他成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算、按比例分擔(dān)，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算；

e)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者

社會(huì)公允水平；

f)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本費(fèi)用。

6測算評(píng)估程序

接受測算評(píng)估委托前的準(zhǔn)備

測算評(píng)估方在接受測算評(píng)估委托方的委托前，應(yīng)向委托方了解的內(nèi)容包括但不限于:

a)測算評(píng)估結(jié)果的使用目的；

b)測算評(píng)估活動(dòng)的時(shí)間要求；

c)測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、難度，包括物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域范圍，范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備

情況等；

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d)測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)法律文件、權(quán)屬法律文件等情況，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地、建

設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、權(quán)屬證明等；

e)了解測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目所需的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括正在實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目

f)及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主共同選擇或其他部門依法選擇尚未實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容

和標(biāo)準(zhǔn)；

g)了解業(yè)主情況，包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等情況，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意

見，對(duì)測算評(píng)估的意見，以及對(duì)測算評(píng)估的法律授權(quán)情況；

h)了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，包括是否有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況。

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估程序

6.2.1測算評(píng)估方與委托方簽訂物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估委托服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

a)評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目名稱；

b)委托方和受托方；

c)評(píng)估服務(wù)的形式、內(nèi)容和要求(包括評(píng)估準(zhǔn)則)；

d)委托方的協(xié)作事項(xiàng)；

e)保密責(zé)任；

f)評(píng)估費(fèi)用及支付方式；

g)違約責(zé)任。

6.2.2測算評(píng)估基本事項(xiàng)包括評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象，應(yīng)在與委托方進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情

況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

a)評(píng)估目的應(yīng)根據(jù)委托方合法、合規(guī)、真實(shí)、具體的測算評(píng)估需要及預(yù)期用途確定，對(duì)其表述

應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔；

b)評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)測算評(píng)估目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺詼y算評(píng)估和預(yù)測性

測評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足測算評(píng)估目的需要的情況下，可到周或旬、月、

季、半年、年等；

c)評(píng)估對(duì)象應(yīng)在委托方指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)測算評(píng)估目的依法確定，并

應(yīng)明確界定其建筑區(qū)劃范圍內(nèi)及其范圍內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備范圍，不應(yīng)遺漏或虛構(gòu)。

6.2.3評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

a)評(píng)估人員的組成；

b)擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道；

c)擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來源渠道；

d)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

6.2.4測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)地勘察應(yīng)符合下列規(guī)定：

a)應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位狀況和實(shí)際狀況；

b)應(yīng)拍攝反映測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充收集測算評(píng)估所需的關(guān)

于測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料；

c)應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)

真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

6.2.5物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的測算評(píng)估,應(yīng)基于委托人選定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及評(píng)估項(xiàng)

目的客觀資料和現(xiàn)場勘查所獲得的真實(shí)信息作為依據(jù)。由委托人提供的，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及

客觀資料，應(yīng)經(jīng)委托人確認(rèn)、簽字或蓋章，并作為評(píng)估報(bào)告的附件。適用時(shí)，還應(yīng)包括:

a)委托物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)方案；

b)適用的法律法規(guī)和行政規(guī)范；

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c)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.6在測算評(píng)估中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的測算評(píng)估問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)測算評(píng)估專家

提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在測算評(píng)估報(bào)告中說明。

6.2.7測算評(píng)估報(bào)告在交付委托方前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載

審核意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。測算評(píng)估報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加測算的評(píng)估

人員簽名并加蓋測算評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，按有關(guān)規(guī)定和委托合同約定交付委托方。

6.2.8測算評(píng)估報(bào)告交付委托方后，不應(yīng)擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列測算評(píng)估資料：

a)測算評(píng)估報(bào)告；

b)測算評(píng)估委托書和測算評(píng)估委托合同；

c)測算評(píng)估所依據(jù)的委托方提供的資料；

d)測算評(píng)估項(xiàng)目來源和溝通情況記錄；

e)測算評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘記錄；

f)測算評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄；

g)測算評(píng)估中的不同意見記錄。

6.2.9測算評(píng)估方應(yīng)及時(shí)整理和保存測算評(píng)估資料，保存期限不應(yīng)少于3年。保存期限自測算評(píng)估報(bào)

告出具之日起計(jì)算。

7測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)

概述

由業(yè)主和使用人共同享有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)是測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容

7.2.1綜合服務(wù)

綜合服務(wù)包括下列內(nèi)容：

a)接待服務(wù)；

b)檔案服務(wù)；

c)服務(wù)費(fèi)收繳；

d)報(bào)修受理；

e)裝修管理服務(wù)；

f)投訴處理；

g)其他與業(yè)主的約定事項(xiàng)及增值服務(wù)。

7.2.2房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)

房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)包括下列內(nèi)容：

a)房屋管理；

b)共有部位維護(hù)；

c)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；

d)設(shè)施設(shè)備專業(yè)安全檢測。

7.2.3秩序維護(hù)與安全防范

秩序維護(hù)與安全防范包括下列內(nèi)容：

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a)出入口值崗；

b)共有區(qū)域安全巡視；

c)共有部位停車服務(wù)；

d)安全監(jiān)控；

e)突發(fā)公共事件應(yīng)急處置；

f)消防服務(wù)；

g)災(zāi)害預(yù)防。

7.2.4環(huán)境清潔

環(huán)境清潔包括下列內(nèi)容：

a)房屋共有部位、共有設(shè)施清潔；

b)庭院共有區(qū)域清掃、共有設(shè)施清潔；

c)共有垃圾桶和垃圾房分類服務(wù)與清運(yùn)；

d)共有部位和共有區(qū)域消殺滅害。

7.2.5共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)

共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)包括下列內(nèi)容：

a)修剪；

b)除雜草；

c)施肥；

d)灌、排水；

e)病蟲害防治；

f)災(zāi)后扶正、補(bǔ)種。

7.2.6清冰雪

清冰雪包括下列內(nèi)容：

a)行車道、人行道、室外樓梯踏步、庭院廣場冰雪清理；

b)積雪堆放及外運(yùn)；

c)屋面殘雪和冰錐、懸冰清理。

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

7.3.1數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括：

a)作業(yè)周期與頻次；

b)作業(yè)設(shè)備、工具和物料；

c)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或要求；

d)房屋、設(shè)施設(shè)備完好率；

e)其他特殊標(biāo)準(zhǔn)。

7.3.2人員標(biāo)準(zhǔn)

人員標(biāo)準(zhǔn)包括：

a)崗位配置與職責(zé)；

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b)人員數(shù)量、任職條件和專業(yè)能力；

c)人員流動(dòng)率要求。

7.3.3采購標(biāo)準(zhǔn)

采購標(biāo)準(zhǔn)包括：

a)專業(yè)外包項(xiàng)目的數(shù)量；

b)外包供應(yīng)方及物料采購供應(yīng)方的資質(zhì)或?qū)I(yè)等級(jí)；

c)服務(wù)質(zhì)量要求。

注：專業(yè)服務(wù)外包一般分為：國家特許經(jīng)營、檢測、產(chǎn)品和服務(wù)事項(xiàng)，如消防檢測、電梯維保等，另外還可包括綠

化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境清潔等部分市場優(yōu)化分工服務(wù)事項(xiàng)。

8測算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵

物業(yè)服務(wù)形式

根據(jù)業(yè)主選擇的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)形式，確定測算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行

成本構(gòu)成因素。物業(yè)服務(wù)形式分為業(yè)主自我服務(wù)、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)。

a)業(yè)主自我服務(wù)形式。建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的業(yè)主自行組織服務(wù)人員對(duì)房屋共有部分及其共有附屬

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。

b)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式。通過委托的方式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定內(nèi)容提供對(duì)房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，

對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成

8.2.1成本構(gòu)成因素

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成因素包括：

a)人員費(fèi)用；

b)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

c)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

d)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

e)秩序維護(hù)費(fèi)用；

f)清冰雪費(fèi)用；

g)辦公費(fèi)用；

h)管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

i)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

j)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；

k)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用；

l)法定稅費(fèi)。

8.2.2人員費(fèi)用

8.2.2.1業(yè)主自我服務(wù)管理人員及服務(wù)人員費(fèi)用，指組織各項(xiàng)服務(wù)工作籌備、策劃、管理、協(xié)調(diào)和服

務(wù)人員的報(bào)酬、補(bǔ)貼。

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8.2.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員及服務(wù)人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、

職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工

傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

8.2.3物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

指為保障物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用，發(fā)生的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修所需的費(fèi)

用，包含維修材料費(fèi)、工具器具使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、管道疏通費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)等，不

包括物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)，應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支

出的維修和更新、改造費(fèi)用。

8.2.4清潔衛(wèi)生費(fèi)用

指保持物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、清潔用料費(fèi)、垃圾清掃和收集費(fèi)等所

需費(fèi)用。

8.2.5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

指管理、養(yǎng)護(hù)共有綠化所需的修剪養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)植費(fèi)、病蟲害防治費(fèi)

等，不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

8.2.6秩序維護(hù)費(fèi)用

指維護(hù)物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防護(hù)用品費(fèi)、安全培訓(xùn)費(fèi)、應(yīng)急演練

費(fèi)、消防演練費(fèi)等。其中器材裝備不包括共有設(shè)備中已包括的監(jiān)控等技防設(shè)備。

8.2.7清冰雪費(fèi)用

指為保證雪后正常安全出行，清掃、外運(yùn)冰雪所需的工器具、耗品、積雪外運(yùn)等費(fèi)用。

8.2.8辦公費(fèi)用

8.2.8.1辦公費(fèi)用分為業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。

8.2.8.2業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用。指業(yè)主組織服務(wù)人員正常開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交

通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

8.2.8.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所

需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、服裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

8.2.9管理費(fèi)分?jǐn)?/p>

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)

按相應(yīng)比例承擔(dān)的分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用。

8.2.10固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

8.2.10.1固定資產(chǎn)折舊費(fèi)分為業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.2.10.2業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)

固定資產(chǎn)指開展服務(wù)所必須的、由全體業(yè)主擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資

產(chǎn)。

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8.2.10.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的固定資產(chǎn)的折舊金額，物業(yè)服務(wù)

固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的

資產(chǎn)。

8.2.11物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)

指購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以與保險(xiǎn)公司簽訂的

保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。

8.2.12其他費(fèi)用

8.2.12.1業(yè)主自我服務(wù)的，是指組織業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)所需的開支，及啟動(dòng)自我服務(wù)形式所

需的必要支出的鋪底費(fèi)用。

8.2.12.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，是指經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支

的費(fèi)用。

8.2.13法定稅費(fèi)

8.2.13.1業(yè)主自我服務(wù)形式，原則上不發(fā)生稅費(fèi)成本。

8.2.13.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式，遵照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》和《中華人民共和

國稅收征收管理辦法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行計(jì)算，計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。

成本要素測算依據(jù)

8.3.1管理人員和服務(wù)人員費(fèi)用：分為業(yè)主自我服務(wù)形式和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)兩種形式。物業(yè)服

務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員在同一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)工作時(shí)，人工費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。

a)業(yè)主自我服務(wù)形式：按照用工形式、性質(zhì)、勞動(dòng)水平，結(jié)合勞動(dòng)市場價(jià)格以用工報(bào)酬或補(bǔ)貼

形式計(jì)算。

b)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式：人員工資、保險(xiǎn)、公積金、經(jīng)費(fèi)等按國家、地方政府有關(guān)規(guī)定

計(jì)取，人員工資應(yīng)與當(dāng)?shù)毓べY標(biāo)準(zhǔn)相符，參考當(dāng)?shù)貙?shí)際工資水平，不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部

門頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

8.3.2能源動(dòng)力單價(jià)：水、電、熱、氣依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求計(jì)價(jià)。

8.3.3材料物料單價(jià)：有造價(jià)信息價(jià)格按造價(jià)信息價(jià)格計(jì)價(jià)，無造價(jià)信息價(jià)格可進(jìn)行市場調(diào)研比價(jià)，

以經(jīng)濟(jì)合理、安全實(shí)用、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的采購原則計(jì)價(jià)，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價(jià)值。

8.3.4辦公用品、消耗品單價(jià)：可進(jìn)行市場調(diào)研比選，以實(shí)用適用、質(zhì)量可靠、有利于工作、大眾品、

價(jià)格合理的采購原則計(jì)價(jià)，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價(jià)值。

8.3.5專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用按照外包合同價(jià)格或金額確定

計(jì)入，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允平均水平。

8.3.6管理費(fèi)用分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)，同時(shí)管理服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)共同服務(wù)

多個(gè)項(xiàng)目的管理人員費(fèi)用、管理費(fèi)用、共同使用消耗的相關(guān)辦公費(fèi)用，按多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)

收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和

物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?/p>

8.3.7固定資產(chǎn)計(jì)提折舊分?jǐn)偅悍譃檎叟f費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偤桶错?xiàng)目分?jǐn)們深悺?/p>

a)折舊費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偅簽闃I(yè)主服務(wù)，使用年限在一年以上的資產(chǎn)，采用年限平均法按月分

攤折舊費(fèi)。折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定，固定資產(chǎn)殘值率按3%~5%計(jì)算；

個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。月折舊費(fèi)=固定資產(chǎn)凈值

/折舊年限/12個(gè)月。

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b)按項(xiàng)目分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)僅從事物業(yè)服務(wù)，多個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目共同使用的固定資產(chǎn)，折舊

費(fèi)應(yīng)按多項(xiàng)目服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

8.3.8法定稅費(fèi)計(jì)入物業(yè)成本總額。

8.3.9同一住宅小區(qū)內(nèi)、具有多種業(yè)態(tài)的應(yīng)先根據(jù)不同業(yè)態(tài)的專有面積比例對(duì)共有部位、共有設(shè)施設(shè)

備發(fā)生的成本費(fèi)用分?jǐn)?，然后再進(jìn)行相同業(yè)態(tài)下費(fèi)用分?jǐn)?。各自特有的，非共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所

發(fā)生的費(fèi)用，各自承擔(dān)不應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

8.3.10成本核算周期按12個(gè)月計(jì)算。

8.3.11在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，本地相關(guān)成本規(guī)定發(fā)生調(diào)整時(shí)，物業(yè)服務(wù)相關(guān)成本要素隨之適時(shí)調(diào)整，并按

調(diào)整后的成本核算各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。

9評(píng)估實(shí)施與控制

評(píng)估輸入

9.1.1根據(jù)相關(guān)資料,參考附錄A確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的物理信息和數(shù)據(jù)。適用時(shí)可包括：

a)總占地面積、容積率；

b)總建筑面積、可收費(fèi)建筑面積；

c)綠化率、集中綠地面積，如：樹、灌木品種及數(shù)量；

d)主、輔出入口性質(zhì)與數(shù)量；

e)建筑分布狀況,如：門棟號(hào)、樓層(區(qū)分多層、小高層、高層)、戶數(shù)、單棟建筑面積等；

f)道路和場地分布狀況，如:機(jī)動(dòng)車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場、地下車庫(區(qū)

分人防區(qū)域)等數(shù)量及面積(長度)；

g)景觀分布,如：河流(區(qū)分內(nèi)河或外河)、湖泊、水渠，樓亭、雕塑、電子牌等；

h)共有配套設(shè)施設(shè)備，如：配電站、水泵房、垃圾房、門衛(wèi)室、物業(yè)用房、社區(qū)用房、業(yè)主委

員會(huì)用房、停車庫（位）等；

i)其他共有區(qū)域。

注：人防區(qū)域用作停車庫的,可計(jì)算停車設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本。

9.1.2根據(jù)相關(guān)資料，參考附錄B確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的共有設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)。適用時(shí)可包括：

a)供配電設(shè)備及附屬設(shè)施；

b)給排水設(shè)備及附屬設(shè)施；

c)消防、安防設(shè)備及附屬設(shè)施；

d)通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及附屬設(shè)施；

e)其它構(gòu)筑物配套設(shè)施或設(shè)備。

9.1.3評(píng)估委托方提供的物業(yè)服務(wù)相關(guān)要求，包括：服務(wù)的范圍以及內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)(見7.1和7.2)。

測算評(píng)估

9.2.1成本構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)與管理的直接成本和間接成本。符合8.2.1物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本要

素要求，確定各項(xiàng)費(fèi)用。

9.2.2人員配置

根據(jù)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測算評(píng)估輸入，應(yīng)確定：

a)物業(yè)項(xiàng)目的組織架構(gòu)及部門和崗位職責(zé)；

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b)崗位和人員數(shù)量；

c)各崗位人員任職標(biāo)準(zhǔn)，一般可包括：健康狀況、資歷條件和技能條件；

d)小區(qū)如存在多層、高層、商業(yè)等多種性質(zhì)的混合房屋建筑時(shí)，應(yīng)根據(jù)局部共有設(shè)施設(shè)備的配

置與使用性質(zhì)、共有區(qū)域服務(wù)與服務(wù)要求，增配該局部共有區(qū)域的相應(yīng)崗位和人員。

9.2.3人員成本

根據(jù)業(yè)主確定的服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配置崗位及人員，確定相關(guān)人員的成本。

9.2.4成本核算

根據(jù)評(píng)估參數(shù)相關(guān)內(nèi)容和成本構(gòu)成要素(見8.2.1)形成物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本核算明細(xì)和成本匯總

表（見表1）。

表1住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本匯總表

支出成本

序號(hào)科目名稱總成本占比

元/月元/年

1人員費(fèi)用○○○

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常

2○○○

運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用

3清潔衛(wèi)生費(fèi)用○○○

4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用○○○

5秩序維護(hù)費(fèi)用○○○

6清冰雪費(fèi)用○○○

7辦公費(fèi)用○○○

8管理費(fèi)分?jǐn)偂稹稹?/p>

9固定資產(chǎn)折舊費(fèi)○○○

共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

10○○○

保險(xiǎn)費(fèi)

11經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用○○○

12法定稅費(fèi)○○○

13合計(jì)○○○

注：表內(nèi)“○”根據(jù)實(shí)際情況填寫。

9.2.4.1通常情況下,成本測算評(píng)估明細(xì)表宜計(jì)入下列服務(wù)項(xiàng)目的單項(xiàng)金額：

a)綜合服務(wù)；

b)共有區(qū)域保潔服務(wù);

c)共有區(qū)域秩序維護(hù);

d)共有區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù);

e)共有區(qū)域清冰雪;

f)共有部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，其中二級(jí)科目包括：

1)供水系統(tǒng)；

2)排水系統(tǒng)；

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3)共有照明；

4)消防系統(tǒng)；

5)避雷設(shè)施；

6)弱電系統(tǒng)；

7)升降系統(tǒng)；

8)其他設(shè)施。

9.2.4.2住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額按公式（1）、（2）計(jì)算,物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本按公式（3）計(jì)算。

························································(1)

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