上海新江灣城D1地塊使用權(quán)土地價值評估報告

上海新江灣城D1地塊使用權(quán)土地價值評估報告上海新江灣城D1地塊土地價值評估評估結(jié)果報告評估項目名稱：上海新江灣城D1地塊項目評估報告委托評估方：某房地產(chǎn)開發(fā)商評估目的：本次評估的目的是為準(zhǔn)備投標(biāo)面積為59254m評估基準(zhǔn)日：2007年6月21日評估日期：２００７年６月２１日地價定義：評估對象地塊被淞滬路、殷行路、政澄路和國曉路圍合而成，地塊形狀方正，植被已鏟平成凈地，生態(tài)環(huán)境良好。宗地使用面積為59254m２土地用地性質(zhì)為住宅用地，國有土地使用權(quán)法定最高使用年限為50估價依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（三）其他資料1、《上海市土地利用總體規(guī)劃》2、《上海市土地資源》3、委托方提供的有關(guān)資料估價原則1.堅持全面考察，綜合分析的原則；2.堅持客觀、公正、科學(xué)、依法、誠信的原則；3.遵循合法原則；4.替代原則；5.估價時點(diǎn)原則。估價方法評估人員再認(rèn)真分析所掌握的資料，并進(jìn)行了實地勘察和必要的調(diào)查之后，根據(jù)評估標(biāo)的物的土點(diǎn)及實際情況，此次評估采用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。假設(shè)開發(fā)法：是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤從而求取估價對象價值的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法：所用公式：1、假設(shè)開發(fā)發(fā)的基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-投資者購買代開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法公式為：評估對象宗地價格=評估對象宗地所對應(yīng)的級別基準(zhǔn)地價*（1+/-評估對象宗地在n個因素條件下的修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*交易時間修正系數(shù)評估結(jié)果評估人員根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的規(guī)定，按照估價程序、估價目的、采用科學(xué)適用的估價方法，待估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)評估原則和程序，采用科學(xué)的評估方法，結(jié)合評估人員的評估經(jīng)驗，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細(xì)致的測算，確定該待估標(biāo)的物在評估時點(diǎn)２００７年６月２１日的市場價值為7.18億元，大寫人民幣：柒億壹仟捌佰萬，評估單價：12，117.33元，樓面地價為7，127.84元。十二、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1、委估宗地來源合法、權(quán)屬明確,并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價對象作為本報告評估設(shè)定用地，得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。4、委托方提供的資料屬實。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、此項估價是在估價基準(zhǔn)日2007年6月212、本報告估價結(jié)果只為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的時報告估價結(jié)果無效。3、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、評估結(jié)果有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。（三）資料來源說明1、土地利用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)的資料由估價人員實地調(diào)查而得。3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合委估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（四）其他需要說明的事項1、委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。上海新江灣城D1地塊土地估價技術(shù)報告第一部分：總述一、（略）本部分參見結(jié)果報告第二部分：估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述1、土地登記狀況該土地為上海市政府公開出讓國有土地（上海房地局滬告字2007第1號），用地性質(zhì)為住宅用地，位于上海市楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)，淞滬路東側(cè)，殷行路南側(cè)（上海房地局滬告字2007第1號），土地總面積為59254平方米，2、土地權(quán)利狀況委估宗地所有權(quán)屬于國家所有,該土地一級開發(fā)商為上海市城投公司。土地使用權(quán)取得時間：2007年6月，批準(zhǔn)使用年限為50年，剩余使用年限為50年。他項權(quán)利狀況：未抵押，未查封。3、土地利用狀況評估設(shè)定土地開發(fā)程度為紅線外“五通”（通路、供水、供電、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地平整。二、地價影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況（1）地理位置楊浦區(qū)位于上海中心城區(qū)東北部。東、南隔黃浦江與浦東新區(qū)相望，并有楊浦大橋、大連路隧道、翔殷路隧道及輪渡相通；西以大連路、密云路、逸仙路與虹口區(qū)相鄰；北以新江灣城與寶山區(qū)相接。（2）自然環(huán)境新江灣城生態(tài)環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，集中公共景觀綠化面積占總用地20%以上，約90萬平方米，加上小區(qū)中的綠化，新江灣城總綠化面積將達(dá)50%左右。水系面積占新江灣城總用地面積的8.7%左右，約40萬平方米。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃居住建筑面積毛密度0.6萬平方米/公頃，住宅建筑面積凈密度為1.1萬平方米/公頃。9.45平方公里的整體范圍內(nèi)規(guī)劃總居住人口8—10萬人，居住人口密度每平方公里萬人左右，居住舒適度高。（3）氣候、水文地處低緯度，陽光充足、雨量充沛，水熱同季，屬亞熱帶氣候。平均降雨量1881.8毫米，年平均相對濕度77%，年平均日照2051.1小時。水質(zhì)良好。（4）資源狀況區(qū)域內(nèi)植物種類達(dá)237種，哺乳動物有水獺、小靈貓等9種，鳥類有鳴禽和涉禽兩大類114種，兩棲、爬行動物17種，魚類18種，昆蟲14目122科352種。（5）行政區(qū)劃上海城市新一輪發(fā)展主軸將沿黃浦江南北展開，新江灣城正處于這一發(fā)展主軸之上。同時，新江灣城毗鄰五角場城市副中心并還是其重要組成部分。新江灣城不是楊浦區(qū)的新江灣城，而是上海市的新江灣城。優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和高起點(diǎn)的建設(shè)規(guī)劃、毗鄰和融合于五角場城市副中心的地位，并結(jié)合上海市黃浦江南北兩岸開發(fā)的主旋律，意味著新江灣城巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（1）房地產(chǎn)制度上海市土地使用制度實行土地有償使用制度和出讓使用制度并存，對出讓的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅實行公開拍賣，對需掛牌的土地一律實行抵押，對閑置的土地市政府逐漸進(jìn)行收回儲備，嚴(yán)格審批和控制新的建設(shè)用地的供給。為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，市政府嚴(yán)格執(zhí)行中央有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)市場稅費(fèi)的文件精神，減輕了企業(yè)和個人購買房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。（2）房地產(chǎn)市場狀況A．上海市房地產(chǎn)市場狀況截至2007年6月7日，本年度全市商品住宅（一手房）累計銷售面積（成交量）已達(dá)996萬。其中，成交分布以套數(shù)計，內(nèi)環(huán)以內(nèi)占11％、內(nèi)外環(huán)間37％、外環(huán)外52％；商品住宅均價內(nèi)環(huán)以內(nèi)18170元/平米、內(nèi)外環(huán)間9780元/平米、外環(huán)外6350元/平米，加權(quán)平均，全市整體商品住宅均價8919元/平米。短短5月內(nèi)，比06年全年均價上漲高達(dá)26.7％（此前提基礎(chǔ)是市統(tǒng)計局公布的歷年均價與網(wǎng)上房地產(chǎn)現(xiàn)時點(diǎn)顯示均價統(tǒng)計口徑一致，具可比性）。房地產(chǎn)開發(fā)投資每年保持15％左右的高速增長，增長幅度基本與GDP增長同步；占固定資產(chǎn)投資額比重基本維持在30％－40％區(qū)間內(nèi)，為拉動上海經(jīng)濟(jì)增長的主要力量之一。住宅用地出讓面積逐年下降，05年零供應(yīng)，06年也僅供應(yīng)616萬（可建面積），遠(yuǎn)低于歷史水平，土地供應(yīng)不足。歷年商品住宅新開工面積/施工面積平均為0.35，06年僅為0.26，也側(cè)面反映和印證上海新增土地供應(yīng)不足的現(xiàn)實。上海土地供應(yīng)短缺的局面在未來2年內(nèi)難以有較大改變。因此，預(yù)計未來幾年商品住宅新增供應(yīng)將不斷減少。歷年累計供應(yīng)量14758萬，而累計成交量14341萬，兩者差值417萬，以此推算，截至06年底，上海全市累計存量商品住宅（一手房，已批售但尚未售出）為417萬，一手房“庫存”有限，空置較少，去化良好。商品住宅供應(yīng)和成交量在04年達(dá)到高峰，雙雙突破3000萬；05年受宏觀調(diào)控影響，雙雙回落，成交量回落幅度高達(dá)46％，供需比上升至1.44；06年，供應(yīng)仍繼續(xù)下降，而成交量開始回升，供需比為1.02，市場態(tài)勢回暖好轉(zhuǎn)。歷年市場平均供求關(guān)系為1.05，供求基本平衡。06年商品住宅成交量2147萬，同比增幅高達(dá)19.7％，且該年為經(jīng)歷過宏觀調(diào)控洗禮后的一年，可認(rèn)為反應(yīng)上海市場真實的剛性需求；07年截至6月7日，累計成交量以達(dá)996萬，按此趨勢，保守估計全年成交將突破2500萬，增幅在16％以上。隨著上海經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市化加速和人口不斷導(dǎo)入，預(yù)計未來需求將以不低于15％的增幅不斷增長。據(jù)上分析得到：上海未來商品住宅需求旺盛，增長勢頭強(qiáng)勁；與此同時，未來商品住宅新增供應(yīng)受土地供應(yīng)客觀限制而相對有限，且有不斷降低之勢，而存量商品住宅也較為有限?；诖?，可以預(yù)計：上海未來2、3年內(nèi)商品住宅市場將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，且這種狀態(tài)有不斷加劇之勢。商品住宅銷售均價5年年均復(fù)合增長率為12.7％，其中04年價格飆升25.4％，隨后受宏觀調(diào)控影響，漲幅回落并趨于平緩，06年全市均價漲幅為5.1％，市場回歸理性和健康。而到07年6月初，全市均價攀升至8919元/平米，短短5月內(nèi)，比06年全年均價上漲高達(dá)26.7％，上漲態(tài)勢明顯。上海商品住宅供不應(yīng)求的態(tài)勢及受世博會影響，決定了上海未來幾年的銷售均價將持續(xù)快速增長。B．楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域需求強(qiáng)勁，除05年受調(diào)控影響有所波動外，其它各年供需比均低于1，出于供不應(yīng)求狀態(tài)；政府宏觀調(diào)控是導(dǎo)致區(qū)域05年供需雙降的主要原因；楊浦作為上海中心城區(qū)之一，具較為典型的需大于供的城市土地格局，其老城區(qū)部分（內(nèi)環(huán)內(nèi)）土地供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)能力有限，其商品住宅需求明顯受制于供應(yīng)，或者說是供應(yīng)在牽引需求；隨著區(qū)內(nèi)五角場城市副中心的崛起，地鐵八號線年底通車，十號線2010年通車，將進(jìn)一步改善區(qū)域現(xiàn)有城市面貌和交通狀況，導(dǎo)入更多的外區(qū)人口。預(yù)期楊浦區(qū)市場需求在未來幾年內(nèi)將會明顯增加。③產(chǎn)業(yè)政策國家宏觀政策調(diào)控不確定。④城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)楊浦區(qū)十一五期間的總體發(fā)展規(guī)劃可概括為“一心、一城、一江、三區(qū)”。一心：即五角場城市副中心；一城：即新江灣城；一江：指黃浦江北岸，建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地（上海知識產(chǎn)業(yè)園）；三區(qū)：即建設(shè)復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等若干國家級大學(xué)科技園特色區(qū)、大連路—控江路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚區(qū)和臨江都市型產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)。⑤城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r楊浦區(qū)2006年實現(xiàn)GDP472億元，同比增長12％。楊浦區(qū)為上海傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)有國有大中型企業(yè)100余家。區(qū)內(nèi)的五角場為上海四大城市副中心之一，目前正在崛起和日趨成熟，區(qū)內(nèi)大型的生態(tài)居住區(qū)和大學(xué)科技園區(qū)新江灣城也已在開發(fā)建設(shè)中。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況新江灣城位于上海中心城區(qū)東北面，地處原江灣機(jī)場用地，與五角場城市副中心一線相連并部分融合。1996年機(jī)場遷建，其騰出來作為上海城市建設(shè)發(fā)展用地，規(guī)劃建設(shè)新江灣城，規(guī)劃范圍東起閘殷路，南至政立路、西達(dá)逸仙路，北抵軍工路2、交通條件淞滬路：主干道；通過此路至五角場城市副中心（五角場環(huán)島）約2公里路程。從五角場通過四平路（主干道）可直達(dá)市中心人民廣場和外灘，通過中環(huán)線翔殷路隧道至浦東外高橋保稅區(qū)，通過黃興路連接內(nèi)環(huán)線跨過楊浦大橋通往浦東陸家嘴金融區(qū)和浦東機(jī)場。殷行路：次干道；通過此路通往新江灣城東部中原地區(qū)，至中原路軌道8號線約2公里路程。軌道交通10號線：外高橋至虹橋機(jī)場，在新江灣城區(qū)內(nèi)與淞滬路重合，緊靠本地塊并設(shè)站點(diǎn)（殷行站)，在建，2010年通車。軌道交通8號線：開魯路至濟(jì)陽路（世博會區(qū)），與中原路重合，距地塊約2公里，在建，2007年通車。另周邊還有閘殷路、殷高路、軍工路三條城市主干道。目前，上述幾條公路已均建好，并已建好公交站點(diǎn)（尚未開通），交通網(wǎng)絡(luò)已很完善發(fā)達(dá)。而軌道8號線07年即將通車，10號線在建，2010年通車，等10號線通車后，本項目的交通將非常發(fā)達(dá)和便捷，地塊價值更加顯現(xiàn)。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件南面2公里處五角場城市副中心完善成熟的配套（學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等）體育中心和文化中心，已建好復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)，已建好，即將入駐開學(xué)中福幼兒園和上音附中，規(guī)劃建F區(qū)知識商務(wù)中心，90萬平米，規(guī)劃有商業(yè)、商辦、酒店、SOHO等漢斯商業(yè)地塊（C5地塊）：規(guī)劃有商業(yè)、酒店、辦公等，將開建合生地塊C1地塊（新江灣城1號作品）：占面17.7萬，容積率1.6；04年底珠江投資以總價15.9億元中標(biāo)，樓面價5617元/平米。華潤地塊C2地塊（橡樹灣）：占面14.4萬，容積率1.6；06年底華潤以總價15.4億元中標(biāo)，樓面價6684元/平米。雍景苑（上海夢想）東森花園、建德公寓4、環(huán)境條件周圍成片生態(tài)濕地、綠地和河流淞滬路、殷行路兩側(cè)綠化景觀帶和生態(tài)河新江灣城公園自然花園江灣天地都市村莊黃浦江5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況目前，五角場城市副中心正在崛起和日漸成熟，區(qū)域核心—五角場環(huán)島周圍的商圈和交通網(wǎng)絡(luò)已基本成型，萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)旗艦相繼開業(yè)，西門子公司華東總部及其研發(fā)中心等知名跨國公司紛紛落戶，城市副中心初具規(guī)模，城區(qū)功能不斷增強(qiáng)。未來隨著五角場地區(qū)大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通樞紐中心規(guī)劃新建，其將成為未來“知識楊浦”的標(biāo)志性地區(qū)；成為現(xiàn)代商業(yè)態(tài)齊全、綜合功能積聚、科技創(chuàng)新特色明顯的上海市東北部地區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心和公共活動中心；成為北片的金融、信息、高科技、物流、交通的中心和樞紐，成為上海北片經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中樞。五角場作為上海城市副中心，作為上海城市建設(shè)“一軸兩翼”的北翼，其發(fā)展?jié)摿σ岩鸶鞣綇V泛關(guān)注。徐家匯作為南翼，早已成型起飛。現(xiàn)在越來越多的人相信，作為后起之秀，五角場比肩徐家匯只是個時間問題。6、規(guī)則限制待估宗地所在區(qū)域土地利用性質(zhì)為住宅用地，以住宅用地為主，從有關(guān)部門調(diào)查得知該區(qū)域規(guī)劃限制條件為：容積率：1.7，建筑密度：≤25%，綠化率：≥35％，集中綠地率≥15％，高層布置于西側(cè)，限高40 套型建筑面積90平米以下住房面積占住宅總建筑面積的最低比例不得小于70％； 須在簽訂土地出讓合同之日起6個月內(nèi)動工建設(shè)，動工后48個月內(nèi)竣工。（三）個別因素委估宗地位于上海市楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)，淞滬路東側(cè)，殷行路南側(cè)，土地面積為59254平方米，評估設(shè)定用途為住宅，宗地四面面臨路，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件一般，地勢坡度平坦，城市規(guī)劃對委估宗地所在的區(qū)域有一定限制，宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”（通路、供水、供電、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地為凈地。第三部分：土地估價一、估價原則1、最有效利用原則地價是以該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的。本次評估設(shè)定委估宗地獲得最有效利用。2、替代原則土地價格與市場價格的替代原則原理相同也同樣遵循替代規(guī)律即同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會互相影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。3、預(yù)期收益原則土地的價格是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。4、協(xié)調(diào)原則土地總是地處于一定的自然和社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，若土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度發(fā)揮，因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。5、多種評估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適宜的方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)委估宗地的實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價方法進(jìn)行評估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地價格。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，本次估價采用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。1、假設(shè)開發(fā)法（1）確定最佳開發(fā)利用方式。通過調(diào)查研究，確定該土地最佳開發(fā)利用方式如下：用途為商業(yè)、居住混合用途；建筑容積率為1.7；建筑覆蓋率為65%；建筑總面積為99993平方米，其中小高層公寓部分，9F大戶型面積共28440平方米，12F拼接大戶型總面積為39594平方米，12F90平米兩房總面積為27459平方米，商業(yè)用地總面積為4500平方米。（2）預(yù)計開發(fā)期。預(yù)計該房地產(chǎn)的開發(fā)期為2年，即2007年10月開工，到2009年9月全部完工，并投入使用。預(yù)計開發(fā)完成后的樓價。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，截至2007年6月7日，上海市商品住宅均價內(nèi)環(huán)以內(nèi)18170元/平米、內(nèi)外環(huán)間9780元/平米、外環(huán)外6350元/平米。同時，鑒于本項目的全市屬性和具有打造高端公寓的先天條件，我們放眼于上海全市的高端公寓市場。上海高端公寓界定價位為：單價18000-以上，總價350萬-以上的公寓，且主要分布在內(nèi)環(huán)線內(nèi)及內(nèi)中環(huán)線。綜合定位因素和本D1地塊處于中外環(huán)線之間，所以評估點(diǎn)基準(zhǔn)地價定位12000元/平米。比較周邊可比競爭項目，合生江灣國際公寓是唯一處于江灣城綠化帶內(nèi)的項目，價格最高，去化也最快，總建面積28萬平方米，容積率1.5，規(guī)劃約36幢11-18層的小高層和高層住宅及沿街商業(yè)用房組成。房型以二房為主（60%左右）。案場報價：15000－16000元/平米。華潤橡樹灣、漢斯項目兩個項目預(yù)計分別于今年10月、明年5月推出市場，與本項目地塊銷售周期完全重合，且兩項目現(xiàn)實點(diǎn)價格預(yù)期已在1.6萬元以上。鑒于本項目發(fā)展策略為與區(qū)域市場差異化競爭，針對于高端客戶群體，高收入同時對生活質(zhì)量要求高，而楊浦區(qū)高端產(chǎn)品處于市場空白，所以本項目建立的公寓群可以成為新江灣城頂級豪宅，價格也會相對競爭項目較高，平均價格上升為19000元/平米。從2001年到2006年，上海市GDP總量、人均GDP和居民人均可支配收入三指標(biāo)均以超過10％的增幅高速增長。上海未來商品住宅需求旺盛，增長勢頭強(qiáng)勁；與此同時，未來商品住宅新增供應(yīng)受土地供應(yīng)客觀限制而相對有限，且有不斷降低之勢，而存量商品住宅也較為有限。基于此，可以預(yù)計：上海未來2、3年內(nèi)商品住宅市場將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，且這種狀態(tài)有不斷加劇之勢。另外就新江灣城區(qū)域需求方面，保守估計，07年的需求量增幅將達(dá)到42％以上，08、09年需求增幅將分別保持不低于40％、30％的增長。商品住宅銷售均價5年年均復(fù)合增長率為12.7％，其中04年價格飆升25.4％，隨后受宏觀調(diào)控影響，漲幅回落并趨于平緩，06年全市均價漲幅為5.1％，市場回歸理性和健康。而到07年6月初，全市均價攀升至8919元/平米，短短5月內(nèi)，比06年全年均價上漲高達(dá)26.7％，上漲態(tài)勢明顯。上海商品住宅供不應(yīng)求的態(tài)勢及受世博會影響，決定了上海未來幾年的銷售均價將持續(xù)快速增長。由供不應(yīng)求的市場驅(qū)動預(yù)測2008年房價會上漲16%，2009年繼續(xù)上漲18%，即08年平均房價達(dá)到19000*（1+16%）=22040元/平米，09年達(dá)到22040*（1+18%）=26007元/平米。以下為項目分期銷售進(jìn)度安排：本項目商鋪現(xiàn)時點(diǎn)的綜合平均銷售單價為26027元/㎡，預(yù)計2009年第二季度開盤時點(diǎn)單層沿街商鋪銷售單價為39178元/㎡，所有商鋪的綜合銷售單價為31864元/㎡預(yù)計2009年第二季度（2009年5月）開始銷售，銷售周期為5個月，2009年第二季度銷售60％，第三季度銷售40％項目層數(shù)規(guī)模（㎡）銷售單價（元/㎡）現(xiàn)時點(diǎn)開盤均價(2009年5月)可售商業(yè)配套單層沿街商鋪1F10003200039178兩層獨(dú)棟商鋪1F175030400372192F17501824022331兩層均價2432029775可售商業(yè)綜合均價45002602731864估計開發(fā)成本及開發(fā)商利潤。前期費(fèi)用總為1581萬，建安工程成本為34598萬，開發(fā)間接費(fèi)為545萬，同時還需另外繳費(fèi)大市政配套費(fèi)，單獨(dú)按規(guī)劃可建面積290元/平米以及按規(guī)劃可建設(shè)面積繳付30元/平米的軌道交通建設(shè)費(fèi)。營業(yè)稅率為5.55%，所得稅為25%，2007年下半年三年期年利息率平均為7.3%，2008年兩年期利息率平均為6.4%，2009年一年期平均利息率為5.5%下面為各期開發(fā)費(fèi)用的投入占總投入的比重：2007年2008年2009年前期費(fèi)用8510.538253490.2213810.24075建安工程成本26470.0765152920.442166590.4815開發(fā)間接費(fèi)00500.0918014950.908199待估土地價格預(yù)算擬采用傳統(tǒng)計息方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式分別估算地價，設(shè)地價為V（萬元）第一，傳統(tǒng)計息方式總樓價=1.9*99993+26027*0.45=201698.85萬元總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)用=1581+34598+545=36724萬元總利息=地價款利息+開發(fā)成本利息=V*7.3%*3+（851+2647）*7.3%*2.5+（349+15292+50）*6.4%*1.5+（381+16659+495）*5.5%*0.5=0.219V+2626.93萬元總銷售費(fèi)用=營業(yè)費(fèi)用+公司管理費(fèi)=6114+5095=11208萬元總銷售稅費(fèi)=樓價*營業(yè)稅=201698.85*5.55%=11194.29萬元開發(fā)商利潤=直接投資資本*25%=（V+36724）*0.25=0.25V+9181萬元V=201698.85-36724-(0.219V+2626.93)-11208-11194.29-0.25V-9181-0.03V得V=272737.26萬元第二，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法根據(jù)房地產(chǎn)市場無風(fēng)險收益率以及一般地產(chǎn)商要求的投資收益率，年折現(xiàn)率取15%。計算的基準(zhǔn)時間為該土地的出售時間樓價=((1.9*99993)/1.15^2)*(29%/1.15+71%/1.15^2)+26027*0.45/1.15^2=122345.29萬元總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)=（851+2647）/1.15^0.5+(349+15292+50)/1.15^1.5+（381+16659+495）/1.15^2.5=28374.67萬元總銷售費(fèi)用=2227/1.15^1+8167/1.5^2+814/1.15^3=8647.675萬元總銷售稅費(fèi)=樓價*營業(yè)稅=201698.85*5.55%=11194.29萬元地價V=122345.29-28374.67-8647.675-11194.29=74128.655萬元單位地價=74128.655/59254=12510元/平方米樓面地價=單位地價/容積率=12510/1.7=7359元/平方米上述兩種計算結(jié)果相差272737.26-74128.655=198608.345萬元，造成該差異的主要原因在于傳統(tǒng)計息方式未考慮資金的時間價值，因此此地塊的估值以現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法計算的結(jié)果為主。2、基準(zhǔn)地價修正法上海市基準(zhǔn)地價表（基準(zhǔn)日2003年6月30日）用途

級別商業(yè)辦公住宅工業(yè)

設(shè)定容積率

設(shè)定容積率

設(shè)定容積率

設(shè)定容積率1122603.582003.5

29920620062002.5

375003.045503.0455042002.045280330033002.02100539602.324002.324001.811001.562175150015001.5530

1.0712691.29401.29401.0295891070070025096001.05101.05100.81951037037037015011灘涂待定本次評估宗地位于上海市區(qū)，故決定采用上海市基準(zhǔn)地價體系。該基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2003年6月30日。評估以《上海市基準(zhǔn)地價表》，四級住宅用地樓面地價，其樓面地價為3300元/平方米。期日修正的確定基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2003年6月30日，而評估基準(zhǔn)日為2007年6月21日，因此將對從03年至07年間的房地產(chǎn)漲幅進(jìn)行測算，得到修正系數(shù)為127