房地產(chǎn)法律法規(guī)專題知識講座

建設與房地產(chǎn)法制講座

主講:楊建武2021年11月25日第一局部：建設與房地產(chǎn)法概況第二局部：城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三局部：房屋拆遷條例第四局部：商品房銷售條例第五局部：物業(yè)管理條例第一局部：法制建設概況一、我國法制建設概況二、全國建設系統(tǒng)法制建設概況三、我省建設法制概況四、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系五、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理法制建設未來的任務一、我國法制建設概況二、全國建設系統(tǒng)法制建設概況三、我省建設法制概況〔一〕出臺建設類地方性法規(guī)十五件包括?山東省實施城市規(guī)劃法方法?、?山東省建筑市場管理條例?、?山東省城市房屋拆遷管理條例?、?山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?、?山東省城市建設管理條例?、?山東省燃氣管理條例?等。〔二〕出臺省政府規(guī)章〔省長令〕二十一件包括?山東省實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例方法?、?山東省開展新型墻體材料與建筑節(jié)能管理方法?、?山東省建筑平安生產(chǎn)管理方法?等。四、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

〔一〕憲法〔二〕根本法：民法〔主要涉及物權法合同法〕〔三〕專業(yè)法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法城市建設法〔缺〕建筑法住宅法〔缺〕城市房地產(chǎn)管理法〔正在修改〕土地管理法注：開發(fā)條例的上位法不能理解成僅是房地產(chǎn)法開發(fā)條例行政處分的設定超出了房地產(chǎn)法的規(guī)定范圍

?憲法??物權法??合同法??規(guī)劃法??建設法?〔缺〕?建筑法??住宅法?〔缺〕?房地產(chǎn)管理法??土地管理法??開發(fā)經(jīng)營條例??征地條例??拆遷條例??商品房銷售條例??權屬登記條例??土地登記條例??交易管理條例??物業(yè)管理條例?

★04年憲法修正案〔2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過2004年3月14日全國人民代表大會公告公布施行〕第二十條憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。〞修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。〞

五、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理法制建設未來的任務

第二局部：城鄉(xiāng)規(guī)劃法解讀一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的立法背景二、城市規(guī)劃法修改的主要內容三、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的根本內容一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的立法背景

〔一〕解決城鄉(xiāng)規(guī)劃二元管理制度〔二〕與憲法和相關法律相銜接〔三〕完善規(guī)劃編制與實施制度〔四〕適應城市化進程開展的需要〔五〕建立健全監(jiān)督機制〔六〕強化法律責任〔一〕解決城鄉(xiāng)規(guī)劃二元管理制度

目前各層次城鄉(xiāng)規(guī)劃法制概況目前城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體制概況存在的矛盾與問題〔機構、職責、程序、規(guī)劃許可證書〕〔二〕與憲法和相關法律相銜接

與憲法相銜接與物權法相銜接〔物、物權債權、建筑物區(qū)分所有權、車庫車位、分層出讓等〕與土地管理法相銜接與其他法律法規(guī)相銜接〔三〕完善規(guī)劃編制與實施制度

城市化快速推進過程中存在八種不良傾向和現(xiàn)象：(1)勞民傷財?shù)男蜗蠊こ?2)急功近利的規(guī)劃調整(3)寅吃卯糧的圈地運動(4)脆弱資源的過度開發(fā)(5)盲目布局的根底設施(6)雜亂無章的城郊用地(7)任意肢解的城鄉(xiāng)規(guī)劃(8)屢禁不止的違法建筑〔四〕適應城市化進程開展的需要

新形勢下城鄉(xiāng)規(guī)劃變革的表達一是城市規(guī)劃的功能從限制大城市的擴張轉向引導、調控和促進大、中、小各類城市協(xié)調健康開展。二是規(guī)劃編制和實施的重點從確定開發(fā)建設工程轉向各類資源保護利用和空間管制。三是規(guī)劃調控目標從明確城市性質、規(guī)模和功能定位轉向控制合理的環(huán)境容量和科學的建設標準。四是規(guī)劃調控和管理的范圍要從局限于城市規(guī)劃區(qū)之內甚至是建成區(qū)范圍轉向城鄉(xiāng)一體化協(xié)調開展。五是規(guī)劃編制、審批和調整的過程要從行政手段為主轉向依法治理、社會監(jiān)督、全民參與。六是規(guī)劃的實施機制要從政府為主導轉向利用市場機制、調動各類經(jīng)濟主體建設、管理和開展城市的積極性。當前城市規(guī)劃工作主要任務〔一〕明確指導思想，貫徹“四個堅持〞第一，堅持以經(jīng)濟建設為中心；第二，堅持為最廣闊群眾效勞；第三，堅持可持續(xù)開展戰(zhàn)略；第四，堅持實事求是，講求實效，量力而行。〔二〕強化城鄉(xiāng)規(guī)劃的綜合調控作用〔三〕嚴格城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、調整和審批程序〔四〕進一步發(fā)揮近期建設規(guī)劃對建設工程的調控作用〔五〕明確和落實規(guī)劃的強制性內容〔六〕強調對不可再生資源的保護〔七〕切實加強城鄉(xiāng)結合部的規(guī)劃管理〔八〕明確規(guī)定規(guī)劃行政行為的責任及其監(jiān)督追究制度〔九〕健全各級規(guī)劃機構設置和落實經(jīng)費〔十〕要進一步完善正常性建設工程的審批程序，提高辦事效率〔十一〕全面提高“兩證一書〞的覆蓋面〔十二〕積極探索，大膽創(chuàng)新，改革規(guī)劃編制管理體制〔五〕建立健全監(jiān)督機制

1、人大監(jiān)督2、政府監(jiān)督3、行政機關內部層級監(jiān)督4、社會監(jiān)督5、利害關系人監(jiān)督〔六〕強化法律責任1、內容增加2、涉及主體廣泛3、行政處分力度逐漸加大4、行政強制撤除措施二、城市規(guī)劃法修改的主要內容〔一〕確立城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃制度〔二〕注重保護自然和歷史文化遺產(chǎn)〔三〕科學規(guī)劃編制審批制度〔四〕嚴格規(guī)劃修改制度〔五〕健全規(guī)劃許可實施程序〔六〕完善監(jiān)督機制〔七〕實行嚴厲的行政強制措施未及標準和調整的內容〔一〕體制〔二〕與物權法的銜接〔三〕規(guī)劃管理全覆蓋〔四〕強制性內容缺憾三、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的根本內容

引言城鄉(xiāng)規(guī)劃管理立法概況第一章城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的指導思想、原那么和管理體制第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定第三章城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施第四章城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改第五章監(jiān)督檢查第六章法律責任第七章附那么

引言：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理立法概況一、城市規(guī)劃管理立法概況二、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃管理立法概況三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)一立法

第一章城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的指導思想、

原那么、要求和管理體制一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的指導思想和立法目的二、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的原那么三、城鄉(xiāng)規(guī)劃制定的要求四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的管理體制二、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的原那么

1、因地制宜原那么。縣級以上地方人民政府應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會開展的實際，在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃中合理確定城市、鎮(zhèn)的開展規(guī)模、步驟和建設標準。

縣級以上地方人民政府根據(jù)本地農(nóng)村經(jīng)濟社會開展水平，按照因地制宜、切實可行的原那么，確定應當制定鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的區(qū)域。在確定區(qū)域內的鄉(xiāng)、村莊，應當依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內的鄉(xiāng)、村莊建設應當符合規(guī)劃要求?？h級以上地方人民政府鼓勵、指導前款規(guī)定以外的區(qū)域的鄉(xiāng)、村莊制定和實施鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。

2、統(tǒng)籌協(xié)調原那么。制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應當遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約開展和先規(guī)劃后建設的原那么，改善生態(tài)環(huán)境，促進資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口開展、國防建設、防災減災和公共衛(wèi)生、公共平安的需要。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會開展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。

三、城鄉(xiāng)規(guī)劃制定的要求

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三條規(guī)定：城市和鎮(zhèn)應當依照本法制定城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃?？h級以上地方人民政府根據(jù)本地農(nóng)村經(jīng)濟社會開展水平，按照因地制宜、切實可行的原那么，確定應當制定鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的區(qū)域?？h級以上地方人民政府鼓勵指導前款規(guī)定以外的區(qū)域的鄉(xiāng)、村莊制定和實施鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的含義二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的編制和審批三、城鎮(zhèn)詳細規(guī)劃的編制、審批和備案四、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制和審批五、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制活動的管理六、對規(guī)劃審批機關的管理要求

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的含義

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和開展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會開展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的需要劃定。

4、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內容和期限。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的開展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。

規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、根底設施和公共效勞設施用地、水源地和水系、根本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應當對城市更長遠的開展作出預測性安排。四、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制和審批

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，報上一級人民政府審批。村莊規(guī)劃在報送審批前，應當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論同意。

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當從農(nóng)村實際出發(fā)，尊重村民意愿，表達地方和農(nóng)村特色。

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的內容應當包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農(nóng)村生產(chǎn)、生活效勞設施、公益事業(yè)等各項建設的用地布局、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護、防災減災等的具體安排。鄉(xiāng)規(guī)劃還應當包括本行政區(qū)域內的村莊開展布局。

2、對規(guī)劃編制機關的管理。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當委托具有相應資質等級的單位承擔城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。

縣級以上地方人民政府有關主管部門應當根據(jù)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要，及時提供有關根底資料。

城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。

組織編制機關應當充分考慮專家和公眾的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由。

六、對規(guī)劃審批機關的管理要求

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃批準前，審批機關應當組織專家和有關部門進行審查。

第三章城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施

一、根本原那么和要求二、規(guī)劃行政許可管理

一、根本原那么和要求

1、根本原那么。地方各級政府應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會開展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有方案、分步驟地組織實施城鄉(xiāng)規(guī)劃。

城市的建設和開展，應當優(yōu)先安排根底設施以及公共效勞設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟社會開展、村民生產(chǎn)與生活的需要。

鎮(zhèn)的建設和開展，應當結合農(nóng)村經(jīng)濟社會開展和產(chǎn)業(yè)結構調整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、播送電視等根底設施和學校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共效勞設施的建設，為周邊農(nóng)村提供效勞。

鄉(xiāng)、村莊的建設和開展，應當因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導村民合理進行建設，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件。

二、規(guī)劃行政許可管理

1、選址意見書核發(fā)。

按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設工程，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設工程不需要申請選址意見書。

2、建設用地規(guī)劃許可。

〔1〕劃撥地。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設工程，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

〔2〕出讓地。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設工程，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設工程的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件；占用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。

3、建設工程規(guī)劃許可。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設工程，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。5、對規(guī)劃許可的限制。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。

建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。

第四章城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改一、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃實施情況的評估和報告制度二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的修改三、控制性詳細規(guī)劃的修改四、鄉(xiāng)村規(guī)劃的修改五、近期建設規(guī)劃的修改六、修建性詳細規(guī)劃和建設工程設計方案總平面圖的修改七、規(guī)劃信賴利益保護

2、修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內容的，應領先向原審批機關提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。3、修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應當依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報批。

三、控制性詳細規(guī)劃的修改

修改控制性詳細規(guī)劃的，組織編制機關應當對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經(jīng)原審批機關同意后，方可編制修改方案。

修改后的控制性詳細規(guī)劃，應當依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報批。

控制性詳細規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內容的，應領先修改總體規(guī)劃。

四、鄉(xiāng)村規(guī)劃的修改

修改鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的，應當依照本法第二十二條規(guī)定的審批程序報批五、近期建設規(guī)劃的修改

城市、縣、鎮(zhèn)人民政府修改近期建設規(guī)劃的，應當將修改后的近期建設規(guī)劃報總體規(guī)劃審批機關備案。

六、修建性詳細規(guī)劃和建設工程設計方案總平面圖的修改

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。七、規(guī)劃信賴利益保護

在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

第五章監(jiān)督檢查

一、監(jiān)督檢查的責任主體和內容二、人民政府向人大報告規(guī)劃實施情況制度三、規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督檢查權四、對規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督

三、規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督檢查權

縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施情況進行監(jiān)督檢查，有權采取以下措施：

〔一〕要求有關單位和人員提供與監(jiān)督事項有關的文件、資料，并進行復制；

〔二〕要求有關單位和人員就監(jiān)督事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進入現(xiàn)場進行勘測；

〔三〕責令有關單位和人員停止違反有關城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法規(guī)的行為。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的工作人員履行前款規(guī)定的監(jiān)督檢查職責，應當出示執(zhí)法證件。被監(jiān)督檢查的單位和人員應當予以配合，不得阻礙和阻撓依法進行的監(jiān)督檢查活動。

監(jiān)督檢查情況和處理結果應當依法公開，供公眾查閱和監(jiān)督。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在查處違反本法規(guī)定的行為時，發(fā)現(xiàn)國家機關工作人員依法應當給予行政處分的，應當向其任免機關或者監(jiān)察機關提出處分建議。

四、對規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督

依照本法規(guī)定應當給予行政處分，而有關城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不給予行政處分的，上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權責令其作出行政處分決定或者建議有關人民政府責令其給予行政處分。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違反本法規(guī)定作出行政許可的，上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權責令其撤銷或者直接撤銷該行政許可。因撤銷行政許可給當事人合法權益造成損失的，應當依法給予賠償。

第六章法律責任一、規(guī)劃編制、審批、修改的行政責任二、規(guī)劃行政主管部門的行政責任三、政府有關部門的行政責任四、違反規(guī)劃編制資質管理的法律責任五、違反規(guī)劃許可建設的法律責任六、不按規(guī)定報送竣工驗收資料的法律責任七、對違法建設的強制措施八、刑事責任一、規(guī)劃編制、審批、修改的行政責任

對依法應當編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評；對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分。二、規(guī)劃行政主管部門的行政責任

鎮(zhèn)人民政府或者縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有以下行為之一的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機關依據(jù)職權責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

三、政府有關部門的行政責任

縣級以上政府有關部門有以下行為之一的，由本級人民政府或者上級政府有關部門責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

〔一〕對未依法取得選址意見書的建設工程核發(fā)建設工程批準文件的；

〔二〕未依法在國有土地使用權出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件的；

〔三〕對未依法取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位劃撥國有土地使用權的。四、違反規(guī)劃編制資質管理的法律責任

1、規(guī)劃編制機關的責任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關委托不具有相應資質等級的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評；對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分。

2、規(guī)劃編制單位的責任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位有以下行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期改正，處合同約定的規(guī)劃編制費一倍以上二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機關降低資質等級或者撤消資質證書；造成損失的，依法承擔賠償責任：〔一〕超越資質等級許可的范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的；〔二〕違反國家有關標準編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的。

未依法取得資質證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由縣級以上地方政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止違法行為，依照前款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由原發(fā)證機關撤消資質證書，依照本條第一款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位取得資質證書后，不再符合相應的資質條件的，由原發(fā)證機關責令限期改正；逾期不改正的，降低資質等級或者撤消資質證書。

五、違反規(guī)劃許可建設的法律責任

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期撤除，不能撤除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以撤除。

建設單位或者個人有以下行為之一的，由所在地城市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期撤除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款:〔一〕未經(jīng)批準進行臨時建設的；〔二〕未按照批準內容進行臨時建設的；〔三〕臨時建筑、構筑物超過批準期限不撤除的。

第七章附那么第三局部?山東省城市房屋拆遷管理條例?一、?房屋拆遷條例?修改的背景二、?房屋拆遷條例?制定修改的目的三、?房屋拆遷條例?修改的指導思想四、?房屋拆遷條例?修改的主要內容五、城市房屋拆遷的特點六、?房屋拆遷條例?的效力七、拆遷人與被拆遷人八、拆遷人與被拆遷人的權利與義務九、房屋拆遷主管部門及管理十、房屋拆遷許可條件十一、房屋拆遷行政許可的受理審查與決定十二、房屋拆遷行政裁決十三、強制拆遷十四、房屋拆遷資金監(jiān)管十五、拆遷補償與安置十六、拆遷評估一、?房屋拆遷條例?修改的背景

〔三〕近幾年來，國家針對城市房屋拆遷管理工作中存在的一些突出問題，先后出臺了一系列規(guī)定，如控制拆遷規(guī)模、嚴格拆遷評估的方式與標準、標準拆遷糾紛裁決程序等，都需要進行充實和細化?！菜摹澄沂≡诜课莶疬w管理工作實踐中遇到的不少問題，如拆遷聽證的組織、評估糾紛的處理、補償安置資金的監(jiān)管等，都迫切需要加以完善和標準?！参濉澄沂≡趯嶋H工作中積累的一些好經(jīng)驗和好做法，如先安置后拆遷、優(yōu)先建設安置房、嚴格聽證程序、增強工作透明度、增加補償標準和安置面積、切實解決困難家庭的住房問題、嚴禁野蠻粗暴拆遷等，也需要通過立法的形式加以提升和穩(wěn)固。二、?房屋拆遷條例?制定修改的目的本條較原省條例所作主要修改：1、將“保障城市建設順利進行〞改為“保障建設工程順利進行〞。2、將“維護拆遷當事人的合法權益〞提到更高層次，列“保障建設工程順利進行〞之前?！惨弧臣訌姵鞘蟹课莶疬w管理房屋為不動產(chǎn)，是人類賴以生存和開展不可缺少的物質資料。城市房屋拆遷，是城市建設過程中的重要環(huán)節(jié)，既與城市的開展密切相關，又涉及到廣闊人民群眾的切身利益，屬于社會關注的熱點。?條例?調整兩種法律關系，一種是拆遷當事人之間平等民事主體之間的民事法律關系，一種是政府部門與拆遷當事人之間的行政關系。加強對城市房屋拆遷管理，主要表達在兩方面：其一，進一步標準拆遷的行政管理，明確管理職責和管理程序。?條例?第八條關于拆遷方案管理的規(guī)定，第十條關于拆遷許可證審批條件和程序的規(guī)定，第十四條關于延期拆遷審批的規(guī)定，第十五條關于拆遷資格的規(guī)定，第十八條關于拆遷裁決的規(guī)定，第十九條關于強制拆遷程序的規(guī)定等，都是標準行政管理的具體規(guī)定，旨在標準拆遷當事人及拆遷管理部門的行為。其二，充實和完善法律責任，加大對違法行為的處分力度。?條例?針對各項禁止性規(guī)定設定了相應的法律責任條款，明確了處分種類和幅度，增強了可操作性，有利于切實維護?條例?的實施和法規(guī)的嚴肅性?！捕尘S護拆遷當事人的合法權益維護拆遷當事人的合法權益，是促進拆遷活動和諧有序進行的需要，是?條例?立法的根本立足點和落腳點，也是拆遷的根本宗旨之一。?條例?側重了對被拆遷人的權益保護。對于絕大多數(shù)被拆遷人來說，房屋是其安身立命的根本,如果被拆遷人的合法權益得不到保障，其根本生存條件就會動搖，會打擊被拆遷人的積極性，影響工程建設，甚至影響社會穩(wěn)定?；谏鲜隹紤]，與原條例不同，本?條例?把“維護拆遷當事人的合法權益〞提到“保障建設工程順利進行〞之前，以表達該內容的重要性。拆遷活動主要是一種民事活動。拆遷關系不同于一般的平等主體間的民事關系主要表達在，明確和約束拆遷當事人權利義務關系的合同，即拆遷補償安置協(xié)議，不完全是按照?民法通那么?所確定的平等自愿的原那么來訂立的，在拆遷活動中拆遷人處于主動地位，被拆遷人處于被動地位，一旦拆遷人的拆遷申請獲得政府許可，被拆拆遷人就失去了按照自我真實意思選擇是否接受的權利，當被拆遷人拒絕訂立拆遷補償安置協(xié)議時，政府或拆遷主管部門會以行政裁決的形式促成拆遷。這是其他商品交易，包括不動產(chǎn)交易所不具備的特點。正是因為被拆遷人失去了靠“自愿原那么〞這一法律武器維護自身合法權益的時機，本?條例?第二十六條作出提高被拆遷人獲得拆遷補償標準的規(guī)定，第二十八設定住房困難戶最低補償安置保障的規(guī)定，這些規(guī)定也是基于上述法律思考所作出的。

同時，?條例?對被拆遷人權益的保護還表達在：第七條關于對違法拆遷的投訴規(guī)定、第十條關于要求拆遷單位提供房源證明和資金證明的規(guī)定、第十一條關于拆遷管理部門通過舉行聽證會等方式聽取對拆遷方案等問題的意見的規(guī)定、第二十三條關于拆遷資金監(jiān)管的規(guī)定、第二十八條關于安置房標準的規(guī)定、第三十一條關于住宅房屋就地安置的規(guī)定、第三十四條關于“住改非〞補償標準的規(guī)定、第四十二條關于停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)營性補助費的規(guī)定、第四十五、四十六條關于拆遷評估機構的選擇與確定的規(guī)定、第五十條關于評估爭議解決的規(guī)定等?！踩潮Ｕ辖ㄔO工程順利進行城市房屋拆遷與建設工程緊密相關，是建設工程實施的根底和前提，如果拆遷不能按方案完成建設工程就無法展開，建設工程的進程就會受到不利影響。建設工程一經(jīng)有關部門批準建設，就說明其符合城市規(guī)劃和城市開展的要求，無論是政府的市政建設、公益事業(yè)工程，還是開發(fā)商業(yè)工程，對城市經(jīng)濟的開展和城市面貌的改善都有積極的作用，從長遠利益和整體利益來說，是符合城市廣闊群眾利益的?，F(xiàn)實中也確實存在因個別被拆遷人無理阻撓導致整個建設工程長期拖延，造成巨大財產(chǎn)損失的情況，有的還造成大批回遷第五條被拆遷人義務規(guī)定、第十三條拆遷范圍確定后的行為限制規(guī)定、第十八條拆遷裁決規(guī)定、第十九條強制拆遷的規(guī)定等?！菜摹持贫ǖ胤叫苑ㄒ?guī)，增加其可操作性既要符合國家立法的原那么，又要充分表達地方特色，增加可操作性。注:城市建設拆遷與城市房屋拆遷〔一〕“以人為本，和諧拆遷〞是這次修訂的主線，貫穿?條例?始終，這也是貫徹落實中央十六大精神，建立和諧社會的具體表達。這幾年的拆遷實踐告訴我們：不實行和諧拆遷不行，強制拆遷能造成群眾大規(guī)模上訪。這幾年拆遷工作極不和諧，成為社會極不安定因素條例灌輸了以人為本思想，強化科學開展觀，充分尊重民意，盡量防止野蠻拆遷，為此，條例對野蠻拆遷進行了限制和處分?！捕匙畲笙薅汝P心、重視、維護被拆遷人利益，三、?房屋拆遷條例?修改的指導思想調換〔安置〕，強化了安置房建設，實行安置優(yōu)先的原那么，確保被拆遷人有房住，確保原有產(chǎn)權房屋面積不減少，原有產(chǎn)權關系不便，是這次修訂的著力點。實踐證明：單純實行貨幣補償行不通，拿錢走人，讓老百姓到市場上購房，只能造成房價的不斷上漲，從而造成被拆遷人買不上房，無處安身，甚至有的因拆遷而致貧。這也是近幾年被拆遷人上訪的直接原因。扭轉這種被動局面的根本方法，就是實行房屋產(chǎn)權調換，到達“兩個確保〞。〔五〕關注被拆遷的弱勢群體，是這次修訂的側重點。這次修訂實行了兩個最低保底措施：〔1〕最低貨幣補償價格標準限制保底?！?〕最低戶型標準限制保底。

〔六〕實行完全的、開放的市場化拆遷模式，是這次修訂的根本方向和目標。有兩個明顯特點：〔1〕這次修訂后，拆遷補償安置完全與市場接軌，不存在任何人為干預因素?！?〕拆遷的問題只能通過拆遷來解決，不準推向政府，不準推向社會。具體表達在兩個方面：一是補償價格按同地段市場價格評估確定。二是產(chǎn)權調換的安置房屋就是拆遷區(qū)域新建的安置房。政府不得用經(jīng)濟適用房來安置拆遷人，拆遷人也不能購置經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房用于拆遷安置的做法必須停止，專項用于低收入家庭購置。四、?房屋拆遷條例?修改的主要內容二是提高了城市規(guī)劃區(qū)范圍內房屋拆遷補償?shù)臉藴?。拆遷補償標準偏低是造成近年來拆遷上訪的重要因素，為了化解拆遷矛盾，各地都進行了大膽的探索，普遍適當提高了拆遷補償標準，較好地保護了被拆遷人的合法權益，促進了城市建設工程的順利進行，適當調整拆遷補償標準，既是拆遷工作的實際需要，又是被拆遷群眾的迫切要求。?條例?對房屋拆遷補償標準作了新的規(guī)定：“拆遷房屋實行貨幣補償?shù)?。貨幣補償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。〞最大特點在于，被拆遷的房屋以同區(qū)位新建普通商品房作為參照物進行評估，可保持一個合理的價差，實際上提高了拆遷補償標準。同時對被拆遷的房屋進行評估，充分考慮了各項因素，比簡單的拆一還一，更科學、合理。更具可操作性。三是健全了拆遷補償最低的住房保障制度。?條例?對最低住房保障制度作出了明確規(guī)定：“被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積的，拆遷人應當按照國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積標準對被拆遷人進行貨幣補償或者提供用于產(chǎn)權調換的安置房屋。國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積內增加面積所需的費用，由拆遷人承擔〞。主要目的：就是要確保被拆遷人中住房困難戶不因拆遷而失去最根本的住房條件，通過拆遷使他們的住房條件得到改善和提高，使他們享受到改革和開展帶來的成果。

四是強化了拆遷安置房的建設與供給。拆遷安置房源短缺、安置滯后是近幾年拆遷工作的突出矛盾，為解決這一問題，從2004年起，全省按照“先補償安置后實施拆遷〞的工作思路，狠抓了拆遷安置房建設，加大了拆遷安置房建設及供給力度，2005年，全省拆遷安置房施工房屋面積731萬平方米，竣工423萬平方米，安置355萬平方米；2006年，全省拆遷安置房施工房屋面積538萬平方米，竣工253萬平方米，安置237萬平方米，較好地扭轉了拆遷安置房緊缺、安置滯后的局面。?條例?在修訂中一是強化了拆遷安置房屋年度方案管理；二是增加了拆遷許可條件，規(guī)定拆遷人在申領拆遷許可證時，要提供包括拆遷安置用房平面設計圖等內容在內的拆遷方案；三是設定了就地安置的條件，規(guī)定拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設的、被拆遷人要求就地實行房屋產(chǎn)權調換安置且按照批準的建設工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權調換安置要求的，拆遷人應當對被拆遷人實行就地安置。五是增設了關于房屋拆遷評估的規(guī)定。當前在拆遷評估實際操作過程中存在拆遷當事人權利不對等、評估機構隨意壓價、拆遷評估標準偏低、救濟渠道不完善等問題，有的嚴重侵害了被拆遷人的合法權益，?條例?參照建設部?城市房屋拆遷估價指導意見?對房屋拆遷評估進行了標準。內容包括：拆遷評估機構和評估人員的資質要求、拆遷評估機構名錄的公布、拆遷評估機構的選定程序、拆遷評估的主要方法、拆遷評估應當遵循的根本原那么和要求、拆遷評估結果的公布與征求意見、對拆遷評估結果存在異議的解決途徑等。

六是對城市規(guī)劃區(qū)集體土地房屋拆遷作出了相應規(guī)定。近年來，城市規(guī)劃區(qū)范圍內集體土地房屋拆遷量日益增大，拆遷矛盾急劇上升，拆遷上訪大量增加，標準集體土地上房屋拆遷已成為不能回避的重大問題。?條例?對城市規(guī)劃區(qū)集體土地房屋拆遷作出了如下規(guī)定：“因城市建設需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內的集體土地，應當依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地房屋的補償安置標準應當和同一區(qū)位國有土地房屋拆遷補償安置標準相一致。〞五、城市房屋拆遷的特點六、?房屋拆遷條例?的效力?條例?第二條規(guī)定：在本省城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。?條例?的適用范圍也就是?條例?的效力范圍，包括?條例?的空間效力、對人的效力和時間效力。關于?條例?的時間效力，第六章作出了規(guī)定。在此,僅就?條例?的空間效力和對人的效力進行說明。該條較原省條例所作主要修改：〔二〕對人的效力對人的效力，也是對行為的效力。凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷活動的一切單位和個人，都必須遵守本?條例?。這里所稱的人，不僅包括自然人，也包括法人和其他組織；這里所稱“房屋拆遷〞包括房屋拆遷的全過程，不能僅理解為房屋撤除，甚至在特定的情況下，被拆遷房屋并不一定要撤除。原條例限定的房屋拆遷的概念“因實施城市建設需要撤除房屋及其附屬設施的〞并不準確。另外房屋作為一個完整概念已經(jīng)包括房屋本身及其附屬設施，房屋為主物，附屬設施為從物，在法律或者合同沒有相反規(guī)定時，從物和主物權利主體是一致的，在法規(guī)總那么中特別列出房屋附屬設施沒有必要。

七、拆遷人與被拆遷人

?條例?第三條規(guī)定：本條例所稱拆遷當事人，包括拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。〔一〕拆遷人1、拆遷人是指已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的單位，這個概念包含兩個要素：一是取得房屋拆遷許可證。關于房屋拆遷許可證，?條例?第十條中作了規(guī)定，是房屋拆遷管理部門頒發(fā)的用以證明拆遷人有權實施房屋拆遷活動的行政許可證明。二是應當是單位。單位包括法人和非法人組織，?條例?之所以將原條例中“個人〞去掉,不將其作為拆遷人，主要考慮到，在實踐中，由于受經(jīng)濟和社會等因素影響，涉及拆遷的建設工程客觀上都是由法人或其他組織實施的，對個人作為拆遷人作出規(guī)定沒有實際意義。2、?條例?第十五條中，對房屋拆遷管理部門作為拆遷人加以禁止。具體內容將在該條釋義闡述。3、實踐中，拆遷人主要有以下四種：一是開發(fā)企業(yè)；二是經(jīng)批準自行建房的國家機關、企事業(yè)單位；三是城建部門；四是土地儲藏中心。

〔二〕被拆遷人1、被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，簡單說就是房屋權屬證書載明的產(chǎn)權人。把“使用人〞排除在被拆遷人之外是對原條例的一項較大的修改。從房屋產(chǎn)權和維護管理來說，房屋所有人和使用人之間只是一種房屋租賃關系，房屋使用人處于次要和附屬地位，在未得到產(chǎn)權人授權和許可的情況下，使用人無權對房屋行使處分權和受益權。?條例?將被拆遷人界定為房屋所有人既是現(xiàn)實的需要，也理順了法律關系，表達了保護產(chǎn)權人合法權益的根本原那么。2、雖然房屋使用人不是被拆遷人，但是對房屋承租人的權益也要充分保護。如?條例?第十六條有關拆遷公有出租住宅房屋，拆遷人應與被拆遷人及房屋承租人訂立書面補償安置協(xié)議的規(guī)定；第三十三條關于拆遷出租房屋，被拆遷人與承租人達不成解除租賃關系協(xié)議，實行產(chǎn)權調換，由原承租人承租的規(guī)定等。3、?條例?還刪除了原條例對房屋所有人的附注解釋，即“〔包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人〕〞。八、拆遷人與被拆遷人的權利與義務

〔一〕拆遷人的權利和義務拆遷人的義務主要有：1、應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置。2、依法取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。3、在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

4、補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。5、對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費等。6、非住宅屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予補償。拆遷人的權利主要有：1、可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷?！驳急仨毴〉觅Y格〕2、拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁被拆遷人的義務主要是在搬遷期限內完成搬遷，將房屋交給拆遷人撤除或遷移。1、獲得安置補償?shù)臋嗬?、獲得搬遷補償費等。3、非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應當獲得適當補償。4、有權參加與決定評估機構，對評估結果不服可以申請復估和專家鑒定。5、與拆遷人不能達成協(xié)議時，可以申請房屋拆遷管理部門裁決。6、對拆遷管理部門的裁決不服的，有權申請復議或向人民法院起訴。九、房屋拆遷主管部門及管理省建設行政主管部門，負責對全省城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?！捕车胤匠鞘蟹课莶疬w主管部門是設區(qū)的市、縣〔市〕城市房屋拆遷管理部門。就目前各市的情況看，房屋拆遷管理部門并不統(tǒng)一，局部市的城市房屋拆遷管理部門是建設行政主管部門，具體工作由建設行政主管部門所屬的拆遷管理辦公室承擔；局部市的城市房屋拆遷管理部門是房地產(chǎn)管理部門。機構的設置和職能的劃分不是立法需要解決的問題，確定那個部門為城市房屋拆遷管理部門是當?shù)爻鞘腥嗣裾穆殭?，建設或者房地產(chǎn)部門，一旦被確定為城市房屋拆遷管理部門，均應依本?條例?規(guī)定履行相關行政許可、監(jiān)督管理、行政處分等權力，同時承擔相應的法定責任?！踩承枰⒁獾氖牵O區(qū)的市的區(qū)一級部門沒有城市房屋拆遷管理權，不能作為城市房屋拆遷管理部門來獨立行使行政許可、行政處分等職權。區(qū)的有關部門可以按照上級部門的要求，配合開展城市房屋拆遷管理的日常事務工作。作出這一規(guī)定主要是出于在一個城市中由一個部門統(tǒng)一房屋拆遷管理工作，標準拆遷行為的考慮。〔四〕由于城市房屋拆遷管理工作涉及面較廣，政府許多部門的管理工作都與之有關，如開展改革部門對拆遷〔5〕對拆遷補償?shù)恼{解裁決；〔6〕對拆遷的強制執(zhí)行；〔7〕建設工程轉讓的批準；〔8〕拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督；〔9〕拆遷檔案的管理；〔10〕拆遷產(chǎn)權不明確房屋的補償安置方案的審批；〔11〕可以對拆遷違法行為的查處；〔12〕拆遷主管機關對拆遷單位的資格進行認定和管理。十、房屋拆遷許可條件

?條例?第十條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申領房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地設區(qū)的市、縣〔市〕房屋拆遷管理部門提交以下材料：〔一〕建設工程批準文件；〔二〕建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖；〔三〕國有土地使用權批準文件；〔四〕拆遷方案和拆遷方案；

〔五〕產(chǎn)權調換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷方案應當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、開工拆遷和完成拆遷的具體時間等內容；拆遷方案應當包括被拆遷房屋及其附屬物的根本情況、補償安置費用概算、拆遷安置用房平面設計圖、臨時過渡方式和期限以及被拆遷房屋面積低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積的補償安置方法等內容。1、房屋拆遷許可證但凡拆遷房屋的單位，只有取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。換言之,沒有取得房屋拆遷許可證的單位或個人不得實施?條例?所規(guī)定的城市房屋拆遷行為，如有違反將需承擔相應的法律責任。房屋拆遷許可證是一項行政許可，?行政許可法?規(guī)定，對六類事項可以設定行政許可，房屋拆遷許可證屬于其中“直接涉及生態(tài)環(huán)境保護以及直接關系人身健康、生命財產(chǎn)平安等特定活動，需要按照法定條件予以批準的事項〞。這項行政許可具有行政許可的四項根本特征:〔1〕行政許可的前提是法律一般禁止。這里講的一般禁止是指不經(jīng)個別批準，便不能從事?條例?第二條規(guī)定的需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷活動。

〔2〕行政許可是授益性行政行為。拆遷許可賦予申請人拆遷他人房屋的權利。〔3〕行政許可是依申請的行政行為。要獲得拆遷許可證，申請人必須提出申請，通過審批程序。〔4〕行政許可是要式行政行為。獲得許可應取得行政許可決定、證明文件，房屋拆遷許可的書面形式就是房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷許可的實施機關3、申領房屋拆遷許可證需要提交的材料本條第二款規(guī)定拆遷申請需提交五個方面的材料：〔1〕建設工程批準文件〔2〕建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖〔3〕國有土地使用權批準文件〔4〕拆遷方案和拆遷方案〔5〕產(chǎn)權調換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明4、拆遷方案與拆遷方案的內容5、關于政府土地儲藏機構作為拆遷人的問題?條例?在修訂過程中，不可防止地遇到政府土地儲藏機構作為拆遷人時依法拆遷的條件問題。在土地儲藏過程中，涉及的房屋拆遷問題必定由土地儲藏機構完成，即土地儲藏機構充當了拆遷人。但是，在未來該宗土地的使用權人和建設單位尚未確定的十一、房屋拆遷行政許可的受理審查與決定?條例?第十一條規(guī)定：房屋拆遷管理部門收到申請材料后，應當按照國家有關行政許可的法律規(guī)定對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。房屋拆遷管理部門對申請事項進行審查時，應當通過舉行聽證會等方式聽取申請人和申請拆遷范圍內有關單位,個人對拆遷方案等問題的意見。這是關于城市房屋拆遷行政許可受理、審查與決定的規(guī)定。〔一〕受理1、房屋拆遷管理部門應當將法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的有關行政許可的事項、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目錄和申請書示范文本等在辦公場所公示。2、申請人要求行政機關對公示內容予以說明、解釋的，行政機關應當說明、解釋，提供準確、可靠的信息。3、房屋拆遷管理部門對申請人提出的行政許可申請，應當根據(jù)以下情況分別作出處理：

〔1〕申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；〔2〕申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理；〔3〕申請事項屬于本單位職權范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照本行政機關的要求提交全部補正申請材料的，應當受理行政許可申請。4、房屋拆遷管理部門受理或者不予受理行政許可申請，應當出具加蓋本單位專用印章和注明日期的書面憑證。〔二〕審查∶形式審查和實質性審查1、行政機關對行政許可申請進行審查時，發(fā)現(xiàn)行政許可事項直接關系他人重大利益的，應當告知該利害關系人。申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯，行政機關應當聽取申請人、利害關系人的意見。2、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實施行政許可應當聽證的事項，或者行政機關認為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機關應當向社會公告，并舉行聽證。3、?條例?規(guī)定，房屋拆遷管理部門對申請事項進行審查時，應當通過舉行聽證會等方式聽取申請申請拆遷范圍內有關單位、個人對拆遷方案等問題的意見。這里的“申請拆遷范圍內有關單位、個人〞都屬于?行政許可法?所稱“利害關系人〞，而“對拆遷方案等問題的意見〞就是請他們對拆遷許可事項進行的“陳述和申辯〞，所以，聽取申請拆遷范圍內有關單位、個人對拆遷方案等問題的意見，是拆遷管理部門實施拆遷許可過程中必須的工作程序，是?行政許可法?的明確要求。至于是否采取聽證會的形式，那么要由房屋拆遷管理部門根據(jù)具體工程情況，以及其對當事人及公共利益的影響程度來自行決定。4、在立法調研的過程中，許多拆遷管理部門的人員不同意在拆遷許可環(huán)節(jié)設置聽證程序，理由是，拆遷工程已經(jīng)取得立項、規(guī)劃、土地等批準手續(xù)，且在這些環(huán)節(jié)有些已經(jīng)進行了聽證，作為拆遷管理部門在其申請材料齊全的情況下，只能準予許可，不可能不予許可，故聽證也失去意義。這種理解是片面的，每個機關實施許可的內容是不同的，聽證的角度也是不一致的，規(guī)劃部門要把握的是是否符合城市規(guī)劃法規(guī)要求，土地部門把握的是是否符合土地管理法規(guī)要求，而房屋拆遷管理部門所重點審查的是該工程是否符合拆遷管理法規(guī)要求，特別是其拆遷計．拆遷方案是否科學、合理，拆遷安置房源及補償安置資金的落實是聽證的重點，而這些是其他部門所無法代替審查的。聽證按照以下程序進行：〔1〕行政機關應當于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關系人，必要時予以公告；〔2〕聽證應當公開舉行；〔3〕行政機關應當指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請人、利害關系人認為主持人與該行政許可事項有直接利害關系的，有權申請回避；〔4〕舉行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應當提供審查意見的證據(jù)、理由，申請人、利害關系人可以提出證據(jù)，并進行申辯和質證；〔5〕聽證應當制作筆錄，聽證筆錄應當交聽證參加人確認無誤后簽字或者蓋章。5、房屋拆遷管理部門應當根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定。“根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定〞并不是說只要當事人不同意，就應記錄在聽證筆錄中，就不能作出準予許可的決定。這種理解是片面的，應當說，行政機關應當根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定，指的是行政機關作出決定只能以聽證筆錄記載的，經(jīng)過當事人質證辯論為當事人所了解的事實和理由為依據(jù)，不能以筆錄以外，當事人未了解和未論證的事實作出許可決定。不管當事人持何種觀點，行政機關均有權依職權和相關事實與證據(jù)作出認為正確的許可決定。〔三〕決定1、房屋拆遷管理部門對行政許可申請進行審查后，應當在三十日內按照規(guī)定程序作出行政許可決定。申請人的申請符合法定條件、標準的，房屋拆遷管理部門應當依法作出準予行政許可的書面決定。2、房屋拆遷管理部門依法作出不予行政許可的書面決定的，應當說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。3、房屋拆遷管理部門作出準予行政許可的決定，應當向申請人頒發(fā)加蓋本單位印章的房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門作出的準予行政許可決定，應當予以公開，公眾有權查閱。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起十五日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。

實施房屋拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理方法由省建設行政主管部門制定。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

〔一〕增加了拆遷人將委托拆遷合同報拆遷管理部門備案的規(guī)定。〔二〕增加了被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務的規(guī)定。〔三〕將需要取得拆遷資格證明的范圍由原省條例規(guī)定的“受委托拆遷的單位〞增加到所有“實施房屋拆遷的單位〞?！菜摹吃黾恿恕胺课莶疬w管理部門不得作為拆遷人〞的規(guī)定。十二、房屋拆遷行政裁決

?條例?第十八條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門進行調解，調解不成的，進行裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府進行調解，調解不成的，進行裁決。

房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自收到申請之日起七日內，以書面形式作出受理或者不予受理的決定；決定不予受理的，還應當說明理由。達不成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)或者拆遷面積超過三分之一的，或者同級人民政府在決定受理裁決申請前，應當進行聽證。

決定受理的，房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自決定受理之日起三十日內作出裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房的，復議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，但法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的除外。本條較原條例所作主要修改：1、規(guī)定調解作為裁決前必須的程序。2、增加了聽證等行政裁決受理程序的規(guī)定。3、增加了行政裁決作出期限的規(guī)定。

〔一〕拆遷行政裁決1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門進行調解，調解不成的，進行裁決。從民事法律的角度看，當事人意思表示一致是協(xié)議成立的必須條件，但是，由于種種原因，當事人可能對補償方式、補償金額、安置房、搬遷期限等事項有不同看法，從而達不成拆遷補償安置協(xié)議，在一般平等民事主體之間的合同關系而言，房屋拆遷管理部門至此便告合同無法簽訂，更談不上履行。然而，如前所述，拆遷關系有著不同于一般的平等主體間的民事關系的特殊性，明確和約束拆遷當事人權利義務關系的拆遷補償安置協(xié)議，不完全是按照?民法通那么?所確定的平等自愿的原那么來訂立的，當被拆遷人拒絕訂立拆遷補償安置協(xié)議時，政府或拆遷管理部門會以行政裁決的形式促成拆遷。2、拆遷行政裁決的內容主要是?條例?第十六條所規(guī)定的拆遷補償方式和補償金額、安置地點和安置面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等內容，其作用相當于代替拆遷補償安置協(xié)議，規(guī)定拆遷人、被拆遷人、承租人各自的權利義務。建設部?城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程?〔建住房[2005]200號〕對拆遷行政裁決的程序、標準等相關事項作出了明確規(guī)定。3、原條例規(guī)定拆遷當事人達不成協(xié)議，由拆遷管理部門調解或者作出裁決。這里的調解與裁決是選擇關系，拆遷管理部門不經(jīng)調解直接進行裁決也不違法。?條例?對此作了調整：房屋拆遷管理部門進行調解，調解不成的，進行裁決。這樣一來，調解成了裁決前必經(jīng)的程序，目的是加大調解工作力度，防止工作簡單粗糙帶來的不必要的裁決工作量和有可能的后遺癥。4、房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府進行調解，調解不成的，進行裁決。如前所述，房屋拆遷管理部門不能作拆遷人，但作為一個存在于社會的單位，它無法決定自己不作被拆遷人。一旦這種情況發(fā)生，如果還是由房屋拆遷管理部門進行裁決，不可防止會引發(fā)不公或者猜忌，由同級人民政府進行調解和裁決，目的也是為了保證裁決的公正性。

〔二〕拆遷行政裁決的受理和作出1、拆遷行政裁決的受理2、拆遷行政裁決的作出〔三〕不服拆遷行政裁決的救濟徐徑1、行政復議2、行政訴訟〔四〕復議、訴訟期間拆遷行政裁決的執(zhí)行1、作出不停止行政裁決執(zhí)行的決定應當十分慎重，因為一旦裁決被行政復議機關或人民法院認定為違法或者不適當，之前所進行的執(zhí)行行為便失去了合法依據(jù)，可能會引起行政糾紛與賠償，且由于拆遷行為的特殊性決定了其一旦執(zhí)行將難以執(zhí)行回轉，遺留問題很難解決，對管理部門的形象和權威也會造成重大損害。2、為防止濫用該執(zhí)行權限，防止造成被拆遷人無家可歸、無以為生的極端后果，?條例?規(guī)定了在復議、訴訟期間不停止拆遷行政裁決執(zhí)行的先決條件：拆遷人依照?條例?規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房。這里所說“已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房〞不能狹義地理解為補償款已經(jīng)過付或者安置房、周轉房已經(jīng)交付，只要拆遷人提供了隨時可以履行交付的條件，即應當視為到達“已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房〞的條件，因為被拆遷人在自己提出的條件未得到滿足的情況下，往往會拒不接受補償款和安置房、周轉房，其責任不在拆遷人。十三、強制拆遷?條例?第十九條規(guī)定：拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。本條較原條例所作的主要修改：1、增加了“拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務〞的內容作為強制拆遷的前提。

信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內容，進行聽證。3、房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。4、未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。5、拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量平安標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。6、房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，應當提交以下資料：〔1〕行政強制拆遷申請書；〔2〕裁決調解記錄和裁決書；〔3〕被拆遷人不同意拆遷的理由；〔4〕被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；〔5〕為被拆遷人提供的安置用房、周轉用房權屬證明或者補償資金證明；〔6〕被拆遷人拒絕接收補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；〔7〕市縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。7、依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷，房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，發(fā)動被拆遷人自行搬遷。行政強制拆遷應當嚴格依法進行。8、強制拆遷時，應當組織街道辦事處〔居委會〕、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人?！捕乘痉◤娭撇疬w1、最高人民法院關于執(zhí)行?行政訴訟法?假設干問題的解釋〔法釋［2000］8號〕規(guī)定：法律、法規(guī)規(guī)定既可以由行政機關依法強制執(zhí)行，也可以申請人民法院

強制執(zhí)行，行政機關申請人民法院強制執(zhí)行的，人民法院可以依法受理。

行政機關申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。司法強制拆遷的優(yōu)勢是權威性強，后遺癥少。2、行政機關申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應當提交申請執(zhí)行書、據(jù)以執(zhí)行的行政法律文書、證明該具體行政行為合法的材料和被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況以及其他必須提交的材料。3、人民法院受理行政機關申請執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應當在30日內由行政審判庭組成合議庭對具體行政行為的合法性進行審查，并就是否準予強制執(zhí)行作出裁定;需要采取強制執(zhí)行措施的，由本院負責強制執(zhí)行非訴行政行為的機構執(zhí)行。4、行政強遷和司法強遷都有一個共同的前提即是“拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務〞也就是說拆遷人已經(jīng)按照拆遷行政裁決的規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房。5、行政強遷和司法強遷各有其優(yōu)勢。

〔三〕強制拆遷時的證據(jù)保全1、實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。2、公證處應派兩名以上公證人員參與整個證據(jù)保全活動。3、實施強制拆遷房屋證據(jù)保全時，公證機關應通知被拆遷人到場。十四、房屋拆遷資金監(jiān)管?條例?第二十三條規(guī)定：拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金必須足額到位，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機構應當共同簽訂協(xié)議，實行專戶儲存、?？顚Ｓ?。拆遷補償安置資金的使用，由房屋拆遷管理部門出具資金用途的說明后，金融機構方可撥付。

被拆遷人有權要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明。金融機構出具虛假拆遷補償安置資金存款證明的，應當依法承擔法律責任。本條較原條例所作主要修改：1、細化了監(jiān)管方式；2、增加了“金融機構出具虛假拆遷補償安置資金存款證明的，應當依法承擔法律責任〞的內容?！惨弧?條例?規(guī)定，金融機構出具的拆遷補償安置資金證明是拆遷人申領拆遷許可證時必須提交的材料。房屋拆遷管理部門對拆遷人的拆遷補償安置資金進行監(jiān)管，屬于作出行政許可后對申請人實施行政許可情況的監(jiān)督檢查，是為了保證拆遷資金及時到位，防止拆遷人抽逃拆遷資金，有效保護被拆遷人的合法權益，遏制盲目拆遷造成的不良后果，維護社會穩(wěn)定?！捕撤课莶疬w管理部門、拆遷人和金融機構三方共同簽訂協(xié)議，目的是建立起三方互相監(jiān)督、互相制約的資金使用監(jiān)督制度。拆遷管理部門在審查拆遷人用款要求時，應特別注意按照補償安置工作進度分期分批出具同意用款的資金用途說明書，防止大批資金失去監(jiān)管，并應對支出資金的使用情況進行追蹤了解，不能使監(jiān)管流于形式?！踩?條例?賦予被拆遷人要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明的權利，同時，等于明確了拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機構向被拆遷人出具的拆遷補償安置資金存款證明的義務。這一規(guī)定保障了被拆遷人的知情權、監(jiān)督權，也在客觀上消除了被拆遷人的思想顧慮，有利于拆遷工作順利進行?！菜摹?條例?明確金融機構出具虛假拆遷補償安置資金存款證明的，應當依法承擔法律責任，符合有關金融法規(guī)規(guī)定，是對金融機構的一個警示，防止其與拆遷人串通，逃避行政監(jiān)管，損害被拆遷人利益情況發(fā)生。十五、拆遷補償與安置〔一〕關于拆遷補償方式〔二〕關于被拆遷房屋和安置房屋的面積計算和認定〔三〕關于拆遷最低住房保障問題〔四〕關于非營利公益性事業(yè)房屋的拆遷補償〔五〕關于出租房屋拆遷補償安置〔六〕關于非住宅房屋營業(yè)用房和“住改非〞補償安置〔七〕關于違章、臨時建筑的補償〔八〕關于存在產(chǎn)權債務糾紛、產(chǎn)權不明和設有抵押權房屋的補償〔九〕關于拆遷補償安置中涉及的幾個費用〔一〕關于拆遷補償方式1.貨幣補償2.房屋產(chǎn)權調換3.拆遷補償方式由被拆遷人選擇1.貨幣補償〔?條例?第26條〕〔1〕貨幣補償?shù)母拍睢?〕區(qū)位的概念〔3〕新建普通商品房的概念〔4〕貨幣補償?shù)挠嬎銟藴省?〕貨幣補償?shù)牟僮鞒绦颉?〕拆遷房屋的最低貨幣補償標準〔7〕評估定價不是拆遷補償?shù)奈ㄒ槐亟?jīng)程序2.房屋產(chǎn)權調換〔房屋安置〕〔?條例?第27條〕〔1〕房屋產(chǎn)權調換的概念〔2〕房屋產(chǎn)權調換的操作程序〔3〕被拆遷房屋實行產(chǎn)權調換的地點〔?條例?第31條〕A.對被拆遷房屋實行產(chǎn)權調換地點確定原那么B.對被拆遷人要求回遷就地安置的規(guī)定C.對被拆遷人實行異地安置的規(guī)定

〔二〕關于被拆遷房屋和安置房屋的面積計算和認定〔?條例?第29條〕1.被拆遷房屋和安置房屋的面積計算〔1〕房屋建筑面積的概念〔2〕房屋使用面積的概念〔3〕統(tǒng)一面積內涵2.被拆遷房屋建筑面積認定〔三〕關于拆遷最低住房保障問題〔?條例?第28條〕1.拆遷最低住房保障原因分析2.享受最低住房面積保障時具備的條件〔1〕被拆遷人只有一套住宅房屋〔2〕該房屋面積低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設計最低套型面積3.增加面積費用的承擔〔四〕關于非營利公益性事業(yè)房屋的拆遷補償〔?條例?第32條〕1.非營利公益事業(yè)的概念2.公益事業(yè)的認定3.非營利公益事業(yè)房屋的補償范圍4.公益事業(yè)用房的貨幣補償5.非營利公益事業(yè)房屋附屬物補償時，注意與非公益事業(yè)房屋附屬物的補償?shù)膮^(qū)別〔五〕關于出租房屋拆遷補償安置

〔?條例?第33條〕1.關于解除租賃協(xié)議的處理方式2.對解除租賃關系達不成協(xié)議的處理方式3.應當注意的問題〔六〕關于非住宅房屋營業(yè)用房和“住改非〞補償安置〔?條例?第34條〕1.非住宅房屋營業(yè)用房認定及補償2.“住改非〞認定及補償〔七〕關于違章、臨時建筑補償?shù)难a償〔?條例?第35條〕1.違章建筑2.臨時建筑〔八〕關于存在產(chǎn)權債務糾紛、產(chǎn)權不明和設有抵押權房屋的補償?條例?第36條、第37條、第38條〕1.存在產(chǎn)權、債務糾紛房屋的補償2.產(chǎn)權不明房屋的補償3.設有抵押權房屋的補償1.存在產(chǎn)權、債務糾紛房屋的補償

〔?條例?第36條〕〔1〕產(chǎn)權、債務糾紛房屋的概念〔2〕操作程序2.產(chǎn)權不明房屋的補償

〔?條例?第37條〕〔1〕產(chǎn)權不明房屋的概念〔2〕操作程序3.設有抵押權房屋的補償

〔?條例?第38條〕

〔1〕設有抵押權房屋的概念〔2〕操作程序〔3〕需要說明的問題〔九〕關于拆遷補償安置中涉及的幾個費用1.搬遷補助費2.臨時安置補助費3.經(jīng)營性補助費4.搬遷補助費、臨時安置補助費、經(jīng)營性補助費標準1.搬遷補助費〔?條例?第39條〕〔1〕搬遷補助費的概念〔2〕支付搬遷補助費的原因2.臨時安置補助費〔?條例?第40條、第41條〕

〔1〕臨時安置補助費的概念〔2〕需支付臨時安置補助費的情形A.選擇貨幣補償且自行尋找安置用房B.被拆遷人或者房屋承租人自行過渡C.因拆遷人的責任延長過渡期限〔3〕拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費3.經(jīng)營性補助費〔?條例?第42條〕4.搬遷補助費、臨時安置補助費、經(jīng)營性補助費標準〔?條例?第43條〕十六、拆遷