通融地產(chǎn)集團(tuán)投資管理制度

通融地產(chǎn)集團(tuán)投資管理制度第一章總則目的:

為了規(guī)范本公司項目投資運作和管理，保證投資資金的安全和有效增值，實現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。范圍本規(guī)定適用本公司及屬下各單位在進(jìn)行各項目投資時，均須遵守本制度。部門職責(zé)本公司項目投資管理的職能部門為公司投資管理部，其職責(zé)集團(tuán)經(jīng)營模式的運行、控制投資規(guī)劃與目標(biāo)的管理投資信息的收集、分析與歸口管理投資項目的可行性研究項目投資業(yè)務(wù)操作非地產(chǎn)投資項目的管理投資項目的風(fēng)險控制.投資項目信息管理、各投資項目的選擇應(yīng)以本公司的戰(zhàn)略方針和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，綜合考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)方向及產(chǎn)業(yè)間的結(jié)構(gòu)平衡，以實現(xiàn)投資組合的最優(yōu)化。信息可多渠道收集,,分為土地招投標(biāo)信息,不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息,股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息,資產(chǎn)拍賣信息..項目信息分為地產(chǎn)(住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),教育地產(chǎn),旅游地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn)等)和非地產(chǎn).(高科技項目投資,證券投資,貿(mào)易投資等)各投資項目的選擇均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性,項目初步分析內(nèi)容包括：１、市場狀況分析；２、投資回報率；３、投資風(fēng)險（政治風(fēng)險、匯率風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、購買力風(fēng)險）；４、投資流動性；５、投資占用時間；６、投資管理難度；７、稅收優(yōu)惠條件；８、對實際資產(chǎn)和經(jīng)營控制的能力；９、投資的預(yù)期成本；10、投資項目的籌資能力；11、投資的外部環(huán)境及社會法律約束4.4凡合作投資項目在人事、資金、技術(shù)、管理、生產(chǎn)、銷售、原料等方面無控制權(quán)的，原則上不予考慮。由公司進(jìn)行的必要股權(quán)投資可不在此例?？尚行匝芯抗芾?.1投資項目依所掌握的有關(guān)資料并進(jìn)行初步實地考察和調(diào)查研究后，集團(tuán)投資管理部和投資評審委員會對初步分析的認(rèn)定,由投資管理部提出項目建議，并由投資管理部負(fù)責(zé),集團(tuán)技術(shù)管理部,合約預(yù)算部,財務(wù)部,集團(tuán)法務(wù)和下屬房地產(chǎn)公司共同編制可行性報告及實施方案5.2可行性研究報告內(nèi)容要求完整性,科學(xué)性,準(zhǔn)確性和可行性.5.3可行性研究報告的具體內(nèi)容:概況1.項目概況()2.項目開發(fā)企業(yè)概況項目規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃總體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃項目的配套項目環(huán)境,衛(wèi)生,安全項目市場分析和市場定位1.市場分析2.市場定位項目投資估算項目資金籌集財務(wù)與效益分析項目的開發(fā)計劃項目風(fēng)險分析1.項目風(fēng)險分析2.項目風(fēng)險回避項目建設(shè)組織管理項目營銷計劃結(jié)論5.4投資管理部對可行性研究報告進(jìn)行審核后,上報集團(tuán)評審委員會.第四章項目評估管理項目投資的決策由集團(tuán)評審委員會審定.評審委員會由技術(shù),預(yù)算,財務(wù),營銷和法務(wù)組成,具體人員由集團(tuán)董事長確認(rèn).投資管理部負(fù)責(zé)對投資項目進(jìn)行提報和介紹.評審委員會根據(jù)可行性報告對項目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，財務(wù)預(yù)算的可行性及項目規(guī)模、時機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核。必要時，可指派專人對項目再次進(jìn)行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強(qiáng)對項目的深入認(rèn)識和了解，確保項目投資的可靠和可行。評審委員會的每位成員都要從技術(shù)和專業(yè)的角度對投資項目提出個人的意見.評審委員會對投資項目經(jīng)過評審應(yīng)提交審定意見書,若可行就上報董事長審定確認(rèn).否則將有關(guān)資料編入備選項目存檔第五章地產(chǎn)項目投資管理7.1投資地產(chǎn)項目確認(rèn)后，凡確定為公司直接實施的項目由公司董事長或授權(quán)委托人組建項目實施小組對外項目合同談判和簽署經(jīng)濟(jì)合同書及辦理相關(guān)手續(xù)；其他任何人未經(jīng)授權(quán)所簽定之合同，均視無效。7.2屬于公司全資地產(chǎn)項目，由董事長委派項目總經(jīng)理及組織業(yè)務(wù)班子，進(jìn)行項目的實施工作，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，制定員工責(zé)任制、生產(chǎn)經(jīng)營計劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運作措施等。同時認(rèn)真執(zhí)行本公司有關(guān)投資管理、資金使用以及合同管理等規(guī)定，建立和健全項目財務(wù)管理制度。財務(wù)主管由公司總部委派，對本公司負(fù)責(zé)，并接受本公司的財務(wù)檢查，同時每月應(yīng)以報表形式將本月經(jīng)營運作情況上報公司總部。

7.3、屬于投資地產(chǎn)項目控股的，按全資投資項目進(jìn)行組織實施；非控股的，則本著加快資金回收的原則，委派業(yè)務(wù)人員積極參與合作，展開工作，并通過董事會施加公司意圖和監(jiān)控其經(jīng)營管理，確保利益如期回收。7.4項目運作管理原則由集團(tuán)公司采取投資總量控制(投資成本控制),財務(wù)監(jiān)督、業(yè)績考核的管理方式進(jìn)行管理.第六章非地產(chǎn)項目管理8.1投資非地產(chǎn)項目確認(rèn)后，凡確定為公司直接實施的項目由公司董事長或授權(quán)委托人組建項目實施小組對外項目合同談判和簽署經(jīng)濟(jì)合同書及辦理相關(guān)手續(xù)；其他任何人未經(jīng)授權(quán)所簽定之合同，均視無效。8.2屬于公司全資非地產(chǎn)項目，由董事長委派項目總經(jīng)理及組織業(yè)務(wù)班子，進(jìn)行項目的實施工作，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，制定員工責(zé)任制、生產(chǎn)經(jīng)營計劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運作措施等。同時認(rèn)真執(zhí)行本公司有關(guān)投資管理、資金使用以及合同管理等規(guī)定，建立和健全項目財務(wù)管理制度。財務(wù)主管由公司總部委派，對本公司負(fù)責(zé)，并接受本公司的財務(wù)檢查，同時每月應(yīng)以報表形式將本月經(jīng)營運作情況上報公司總部。

8.3、屬于投資非地產(chǎn)項目控股的，按全資投資項目進(jìn)行組織實施；非控股的，則本著加快資金回收的原則，委派業(yè)務(wù)人員積極參與合作，展開工作，并通過董事會施加公司意圖和監(jiān)控其經(jīng)營管理，確保利益如期回收。

8.4

項目的運作管理原則上由集團(tuán)分管副總經(jīng)理和集團(tuán)投資部和及項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)。并由集團(tuán)公司采取總量控制、財務(wù)監(jiān)督、業(yè)績考核的管理方式進(jìn)行管理，項目總經(jīng)理對集團(tuán)分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，副總經(jīng)理對總經(jīng)理(董事長)負(fù)責(zé)。

8.5

各項目在完成工商注冊登記及辦理完相關(guān)法定手續(xù)成為獨立法人進(jìn)入正常運作后，屬公司全資項目或控股項目，納入集團(tuán)公司全資及控股企業(yè)的統(tǒng)一管理；同時接受集團(tuán)公司各職能部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和指導(dǎo)性管理。協(xié)調(diào)及指導(dǎo)性管理的內(nèi)容包括：合并會計報表，財務(wù)監(jiān)督控制；年度經(jīng)濟(jì)責(zé)任目標(biāo)的落實、檢查和考核；企業(yè)管理考評；經(jīng)營班子的任免；例行或?qū)ｍ棇徲嫷取?/p>

8.6

凡公司持股及合作開發(fā)項目未列入會計報表合并的，應(yīng)通過委派業(yè)務(wù)人員以投資者或股東身份積極參與合作和開展工作，并通過被投資企業(yè)的董事會及股東會貫徹公司意圖，掌握了解被投資企業(yè)經(jīng)營情況，維護(hù)公司權(quán)益；委派的業(yè)務(wù)人員應(yīng)于每季度（最長不超過半年）向公司公司遞交被投資企業(yè)資產(chǎn)及經(jīng)營情況的書面報告，年度應(yīng)隨附董事會及股東大會相關(guān)資料。因故無委派人員的，由公司投資部代表公司按上述要求進(jìn)行必要的跟蹤管理。

8.7

公司全資及控股項目的綜合協(xié)調(diào)管理的牽頭部門為集團(tuán)投資管理部；持股及合作企業(yè)（未列入合并會計報表部分）的綜合協(xié)調(diào)管理的牽頭部門為集團(tuán)投資管理部。

8.8

對于貿(mào)易及證券投資項目則采用專門的投資程序和保障、監(jiān)控制度，具體辦法另定

8.9投資項目的變更，包括發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報集團(tuán)公司審批核準(zhǔn)。

8.10

投資項目變更，由項目總經(jīng)理書面報告變更理由，按報批程序及權(quán)限報送集團(tuán)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定，重大的變更應(yīng)參照立項程序予以確認(rèn)。

8.11

項目總經(jīng)理在實施項目運作期內(nèi)因工作變動，應(yīng)主動做好善后工作，如屬公司內(nèi)部調(diào)動，則須向繼任人交接清楚方能離崗。屬個人卸任或離職，必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，違者，所造成之后果，應(yīng)追究其個人責(zé)任。

8.12投資項目的中止或結(jié)束，項目總經(jīng)理及相應(yīng)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時總結(jié)清理，并以書面報告公司公司。屬全資及控股項目，由公司企管部負(fù)責(zé)匯總整理，經(jīng)公司統(tǒng)一審定后責(zé)成有關(guān)部門辦理相關(guān)清理手續(xù)；屬持股或合作項目由投資部負(fù)責(zé)匯總整理經(jīng)公司統(tǒng)一審定后，責(zé)成有關(guān)部門辦理相關(guān)清理手續(xù)。如有待決問題，項目總經(jīng)理必須負(fù)責(zé)徹底清潔，不得久拖推諉。第七章時間節(jié)點9.1投資管理部項目信息收集原則上,每月十五日,三十日向董事長提交簡報,對收集的投資項目做初步的分析.9.2可行性研究報告的編制工作在三十工作日完成,包含調(diào)研,數(shù)據(jù)收集,編制工作.成果審核.項目評審要求在十個工作日,評審委員會提交評審意見書.審定確認(rèn)的項目要求三十個工作日完成合同的談判工作.10獎懲10.1投資管理部未按規(guī)定時限，完成以上應(yīng)作的工作，依據(jù)考核制度予以罰款。否則予以獎勵,11附則11.1本制度由投資管理部制訂，總裁批準(zhǔn)，修改亦