中級經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)、第十章物業(yè)管理（一）

第十章物業(yè)管理

第一部分：木章真題考點總結(jié)

年度案例分析題考

單選題考點多選題考點

點

前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費

業(yè)主委員會、物業(yè)服業(yè)主大會、共同

2013年的收費原則、物業(yè)服務(wù)費用的交

務(wù)費的構(gòu)成（4分）管理杈（8分）

納和督促（2題）（5分）

業(yè)主大會、業(yè)主委員會（2題）、

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主大會、物業(yè)

2014年物業(yè)服務(wù)費的收費原則、物業(yè)服

構(gòu)成（4分）管理招標(biāo)（8分）

務(wù)合同（6分）

建筑物區(qū)分所有權(quán)（2題）、叱主

業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理招標(biāo)

2015年大會、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)

費（4分）（8分）

費（5分）

第二部分：本章主要考點解析

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)

2.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

3.業(yè)主大會

4.業(yè)主委員會

5.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則

6.物業(yè)管理招標(biāo)

7.物業(yè)服務(wù)合同

8.物業(yè)服務(wù)費的收費原則

9.物業(yè)服務(wù)費

10.物業(yè)服務(wù)費用的交納和督促

11.住宅專項維修資金的概念

12.住宅專項維修資金的交存

13.住宅專項維修資金的使用

【考點一】建筑物區(qū)分所有權(quán)

（一）專有部分的所有權(quán)

1.專有部分的認(rèn)定

專有部分是指構(gòu)造和使用上具有獨立性、能夠區(qū)分為所有權(quán)標(biāo)的的部分。

“獨立性”是專有部分的重要特征.

建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：

①具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分；

②具有使用上的獨立性,可以排他使用；

③能夠登運成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

2.專有部分所有權(quán)的行使

（1）業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（2）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。

（3）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)

利一并轉(zhuǎn)讓。

（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)楦鑿d餐廳

等經(jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

（二）共有部分的共有權(quán)

1.共有部分的界定

共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而用以共同所有、共同使用以及

共同管理的附屬建筑物。

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:

①建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分,

消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整幢建筑物的規(guī)劃

占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

2.共有部分共有權(quán)的行使

（1）不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供曖的情況下，不得以冬季不

在此居住為由，不交納暖氣費用。

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主所有。

（3）建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬。

《物權(quán)法》規(guī)定：

①建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方

式約定。

③占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

（4）業(yè)主對與專有部分相對應(yīng)的共有部分的利用。

業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有

部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

（5）侵害共有權(quán)的法律責(zé)任。

建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，

權(quán)利人請求排除妨害，恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

（三）共同管理權(quán)

（詳見后述相關(guān)考點）

【考點二】業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

（一）業(yè)主的概念及認(rèn)定

業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。

具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人；②基于房屋買

賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人；③取得建筑物

專有部分所有權(quán)的人。

（二）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

1.業(yè)主的權(quán)利

業(yè)主對其建筑物（房屋）專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對專有部分以外的共有

部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。

（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。

（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。

（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。

（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

2.業(yè)主的義務(wù)（聽話、交錢）

（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。

（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方

面的規(guī)章制度。

（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定。

（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

記憶要點:區(qū)別權(quán)利和義務(wù)，先記住義務(wù)“交錢、聽話”。

【考點三】業(yè)主大會

（一）業(yè)主大會的含義

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活

動中的合法權(quán)利，履行相關(guān)義務(wù)，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項的決策機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

（二）業(yè)主大會的籌備和成立

1.業(yè)主大會成立的條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%。

2.業(yè)主大會的籌備。提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備

組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委會代表組成,成員總數(shù)應(yīng)為單

數(shù)，業(yè)主代表不低于一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

3.首次業(yè)主大會會議的召開。業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組

織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

(三)業(yè)主共同決定的事項

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)制定和修改業(yè)管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(4)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

(5)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(6)籌集和使用專項維修資金；

(7)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(8)改變共有部分的用途；

(9)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

(10)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

(四)業(yè)主大會活動規(guī)則

1.定期會議和臨時會議。都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

當(dāng)出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(1)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；

(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人。

(1)業(yè)主代理人。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議.代理人在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍

內(nèi)行使代理權(quán)。只能代理事項，不能代理身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

3.業(yè)主大會的召開形式。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形

式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參

加。

4.業(yè)主大會決定事項的表決原則。

（1）業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有

部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

（2）共同決定的其他事項，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

同意。

記憶要點:2/3是兩種情況（錢和物）

業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑總面積：

①專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，未登記的按實測面積計算，未實測的，暫按

買賣合同記載的面積計算。

②建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

①業(yè)主總?cè)藬?shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已

出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

②總?cè)藬?shù)按照前項的統(tǒng)計總和計算.

5.業(yè)主大會決定的效力以及業(yè)主的司法、行政救濟(jì)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害

業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反

法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)

責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

【考點四】業(yè)主委員會

（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)

1.業(yè)主委員會的性質(zhì)：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至

11人單數(shù)組成，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。

2.業(yè)主委員會的職責(zé)：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。

（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。

（3）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施。

（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。

（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。

（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。

（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

（二）業(yè)主委員會的備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街

道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

（三）業(yè)主委員會委員的任期

業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年，可連選連任。

（四）業(yè)主委員會會議

經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)

委員出席方為有效，所做出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。每次業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書

面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔，業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)自決定之日起3日內(nèi)以書面形式

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費

由全體業(yè)主承擔(dān)?？梢杂蓸I(yè)主分?jǐn)?，也可以從共有部分?jīng)營所得收益中列支。

（六）業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得做出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

【考點五】物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則

1.公開原則。相關(guān)信息公開發(fā)々，接受監(jiān)督。

2.公平原則。公平原則是指要使所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相同的條件下參加投標(biāo)。

3.公正原則。公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評標(biāo)、驗標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)

則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)方都是一致的。

4.誠實信用原則。

具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）招標(biāo)方不得事先預(yù)定中標(biāo)單位，或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)

過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢。（2）招標(biāo)方不得違反規(guī)定拒絕與中

標(biāo)人簽訂合同。（3）投標(biāo)方不得與招標(biāo)方或其他投標(biāo)方串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者

他人的合法權(quán)益。（4）投標(biāo)方不得向招標(biāo)方或者