房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)

2018房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無(wú)人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來(lái)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績(jī)和本錢的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成假設(shè)會(huì)得時(shí)，只說(shuō)一個(gè)知，已自有行在；只說(shuō)一個(gè)行，已自有知在前言是怎么計(jì)算出來(lái)的項(xiàng)目利潤(rùn)掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用樹(shù)立經(jīng)營(yíng)意識(shí)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報(bào)pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775根本知識(shí)11工程投資工程收入工程利潤(rùn)相關(guān)分析重點(diǎn)說(shuō)明012131601501根本知識(shí)測(cè)算意義測(cè)算思路測(cè)算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501根本知識(shí)測(cè)算必要性測(cè)算作用測(cè)算精度要求在工程的前期階段，對(duì)工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，根據(jù)測(cè)算結(jié)果影響投資決策。時(shí)機(jī)研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開(kāi)發(fā)工程和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)工程是否可行〔即匡算〕初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步方案的開(kāi)發(fā)工程和較確切的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)工程是否可行〔即概算〕可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開(kāi)發(fā)工程方案和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)工程是否可行〔即精算〕是籌集根本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在工程評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測(cè)算意義二、測(cè)算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入本錢實(shí)現(xiàn)收入投資方案稅收靜態(tài)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)利潤(rùn)融資方案收益根本知識(shí)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬本錢和投入節(jié)奏測(cè)算租、售方案模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的根本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為例三、測(cè)算假設(shè)根本知識(shí)工程投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501工程投資土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)0107管理費(fèi)用04前期工程費(fèi)其他費(fèi)用0208財(cái)務(wù)費(fèi)用05房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0309銷售費(fèi)用06

對(duì)于一般租售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，其投資本錢費(fèi)用由以下局部組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用〔建安工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)〕期間費(fèi)用〔管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等投資本錢費(fèi)用：工程投資估算：開(kāi)發(fā)工程土地費(fèi)用：指為取得開(kāi)發(fā)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)工程取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。出讓土地的土地出讓地價(jià)款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)股東投資入股土地的投資折價(jià)租用土地的土地租用費(fèi)提示：取得的只能是使用權(quán)〔如40年、50年、70年〕我國(guó)的土地所有權(quán)只有兩種：國(guó)家和集體一、土地費(fèi)用工程投資土地征收拆遷費(fèi)：分為農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷效勞費(fèi)等。土地出讓地價(jià)款：是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上加以適當(dāng)調(diào)整確定。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地租用費(fèi)：是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少工程開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。土地投資折價(jià)：房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)工程的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。一、土地費(fèi)用工程投資一、競(jìng)價(jià)購(gòu)置一般土地儲(chǔ)藏中心主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)〔公開(kāi)交易市價(jià)直接買即招、拍、掛〕序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)費(fèi)用合計(jì)(萬(wàn)元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費(fèi)用

35741.2

1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元4.0%1374.0地價(jià)款的4%1.3印花稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方式工程投資二、市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。市場(chǎng)比較法的根本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價(jià)格；PB――比較案例價(jià)格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)／比較案例宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)土地價(jià)格估算工程投資三、本錢逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。新開(kāi)發(fā)土地的一般地價(jià)公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益=本錢價(jià)格＋土地所有權(quán)收益即〔土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)〕*10%--30%的增值收益率集體土地征地費(fèi)用說(shuō)明土地補(bǔ)償費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)（見(jiàn)①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見(jiàn)②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說(shuō)明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等。購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)（見(jiàn)①）被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)土地費(fèi)用估算工程投資四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。根本公式如下：土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中：Ｋ=基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)〔樓面熟地價(jià)〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)〔樓面熟地價(jià)〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率〔當(dāng)宗地容積率<1時(shí)〕土地費(fèi)用估算：工程投資二、前期工程費(fèi)一般按建安工程費(fèi)的3%-6%最簡(jiǎn)單的方法主要包括開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出建安工程費(fèi)的3%左右工程總投資的1%～3%需工作量結(jié)合多為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右土地原有上蓋物、撤除費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)三通一平土地開(kāi)發(fā)費(fèi)工程投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注1節(jié)能評(píng)估及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2.7

2環(huán)境影響評(píng)估0.3

3交通影響評(píng)估0.9

4監(jiān)理費(fèi)45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算5勘察費(fèi)2.0

6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40市場(chǎng)均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費(fèi)3.0

8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03%9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>累進(jìn)計(jì)算10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算11測(cè)繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測(cè)量）12測(cè)繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測(cè)）1.4房屋面積實(shí)測(cè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測(cè)等，暫按照10元/平米計(jì)算14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整二、前期工程費(fèi)工程投資三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)—根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)工程包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià)

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫(xiě)字樓酒店……2地下建筑建安費(fèi)視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫(kù)、人防）工程投資三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)—根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)計(jì)算說(shuō)明1道路工程平米按概算造價(jià)2室外供水工程（自來(lái)水）米

按概算造價(jià)3室外排污排水工程米

按概算造價(jià)4熱力工程米按概算造價(jià)5煤氣工程按概算造價(jià)6室外供電安裝工程米

按概算造價(jià)7綠化工程平米按概算造價(jià)8路燈安裝工程米

按概算造價(jià)工程投資三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)—公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。華南城舉例說(shuō)明：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價(jià)3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià)4居委會(huì)平方米按概算造價(jià)5單車棚平方米按概算造價(jià)6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià)工程投資特別說(shuō)明：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用含義：指直接組織、管理開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房〔板房〕攤銷等〔工程部門發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用〕及資本化利息。問(wèn)題：1、外聯(lián)發(fā)生的費(fèi)用；2、樣板房攤銷呢；3、銀行借款利息如何列支。目的：1、歸集分配、準(zhǔn)確核算單個(gè)工程的本錢收益；2、對(duì)企業(yè)所得稅〔結(jié)算調(diào)整毛利差環(huán)節(jié)〕及土地增值稅〔清算計(jì)算增值率環(huán)節(jié)〕有較好的籌劃。區(qū)別：管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用，區(qū)別還是比較大的，但如何劃分這兩項(xiàng)費(fèi)用，卻沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作中，通常以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用，企業(yè)行政管理部門〔總部〕為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。工程投資

四、管理費(fèi)用

管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門〔總部或行政管理部門華南城舉例：〕為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。提示：管理費(fèi)可按工程〔前期工程費(fèi)〕+〔房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)〕的3%～5%估算。注：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)假設(shè)干個(gè)房地產(chǎn)工程，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)工程間合理分?jǐn)偂９こ掏顿Y

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用

定義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。公司存款利息及理財(cái)收益抵減。假設(shè)單列開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，那么僅核算開(kāi)發(fā)前、工程竣工后及過(guò)程中非正常中斷連續(xù)超3個(gè)月。提示：利息的計(jì)算：可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；計(jì)算基數(shù)=〔一〕+〔二〕融資費(fèi)用：利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。工程投資六、銷售費(fèi)用

定義:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消消耗、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)、樣板房、售樓部攤銷等。廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見(jiàn)附表工程投資六、銷售費(fèi)用

工程投資類別計(jì)算基數(shù)（銷售額）標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)銷售

品推費(fèi)用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運(yùn)營(yíng)

品推費(fèi)用計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)凈增出租面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）維護(hù)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)上年租金收入5%凈增開(kāi)業(yè)面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）人力成本

日常費(fèi)用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）

七、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

房地產(chǎn)建造過(guò)程產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、初裝費(fèi)、建材開(kāi)展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。提示：可按建安工程費(fèi)的8-15%工程投資八、其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費(fèi)用2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4總承包管理費(fèi)5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建安費(fèi)用的2%-3%。工程投資

九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

定義：根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度提示：〔一〕~〔八〕各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。

土地本錢視具體情況而定是否參加當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算工程經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。工程投資十、小結(jié)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費(fèi)用(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)一土地費(fèi)用

二開(kāi)發(fā)成本總建筑面積萬(wàn)元

1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的15%3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的3-5%5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的8-15%6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米

據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用的3%三期間費(fèi)用

萬(wàn)元

1銷售費(fèi)用銷售收入萬(wàn)元

銷售收入的3-6%，2管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)成本的2-3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計(jì)算四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用萬(wàn)元

土地成本視具體情況而定五項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬(wàn)元

工程投資工程收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501工程收入的關(guān)鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售方案(含銷售、出租、自營(yíng)等方案)。租售方案的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。開(kāi)發(fā)方案：整個(gè)開(kāi)發(fā)期擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。租售價(jià)格：租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根底上確定租金單價(jià)或銷售單價(jià)。工程收入一、開(kāi)發(fā)方案

序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

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合計(jì)

整個(gè)開(kāi)發(fā)期數(shù)量擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量，即建什么樣的產(chǎn)品以及工程進(jìn)度。工程收入某工程案例一期開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計(jì)）696267工程收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個(gè)月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個(gè)月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某工程案例工程收入二、銷售方案

序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

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合計(jì)

在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。工程收入40一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬(wàn)平米）23個(gè)月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬(wàn)平米）21個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期〔普通住宅900戶,辦公3.8萬(wàn)平米〕18個(gè)月某工程案例工程收入序號(hào)類型預(yù)測(cè)銷售均價(jià)（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價(jià)格估算工程收入定義：根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過(guò)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程：①搜集交易實(shí)例，②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，③建立價(jià)格可比根底，④比較實(shí)例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價(jià)格估算—市場(chǎng)比較法〔適用于具有交易性的物業(yè)，價(jià)格受外部環(huán)境影響波動(dòng)較大〕PD——待估物業(yè)價(jià)格；PB——比較案例價(jià)格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)工程收入工程收入概念：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，是從未來(lái)的角度評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。適用：酒店、公寓、寫(xiě)字樓等投資性物業(yè)。公式：房地產(chǎn)的價(jià)格=預(yù)期凈收益/報(bào)酬率或資本化率。說(shuō)明：實(shí)際操作過(guò)程中，測(cè)算凈收益要包括土地使用權(quán)的價(jià)值和地上建筑物的價(jià)值，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)年限、空置率、殘值率等復(fù)雜因素，同時(shí)報(bào)酬率或資本化率確實(shí)定還要考慮凈現(xiàn)值因素，在此僅了解概念，不作解讀。44三、價(jià)格估算——收益法工程收入定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成工程的金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得本錢；②開(kāi)發(fā)本錢；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。根本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得本錢+開(kāi)發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)〔開(kāi)發(fā)商期望平均利潤(rùn)〕45三、價(jià)格估算—本錢法〔適用于新開(kāi)樓盤，無(wú)參照物且受政策影響波動(dòng)不大〕工程收入序號(hào)類型2011年每年銷售均價(jià)（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價(jià)格估算及預(yù)測(cè)表注：寫(xiě)字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。工程收入四、租售收入經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入〔以上統(tǒng)稱租售收入〕和自營(yíng)收入。序號(hào)類型項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1住宅銷售收入（萬(wàn)元）

銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬(wàn)元）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(工程竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對(duì)年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入方案。租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。工程收入住宅（一期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)456088467133361400398020洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(jià)(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(jià)(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)425740002076821806某工程案例工程收入序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%增值稅額3教育費(fèi)附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目7契稅4%土地取得價(jià)值8印花稅0.5‰土地取得價(jià)值9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤(rùn)131415

16

1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費(fèi)估算目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：工程收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費(fèi)10企業(yè)所得稅稅費(fèi)表工程收入五、稅費(fèi)估算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)本錢等支出后的增值局部，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。預(yù)征：土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，到達(dá)清算條件后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過(guò)20%免征土地增值稅。經(jīng)測(cè)算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納清算方法〔步驟〕：計(jì)算增值額：增值額=收入額—扣除工程金額計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除工程金額確定適用稅率：依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除工程*速算扣除系數(shù)工程收入速算公式增值額未超過(guò)扣除工程金額50％：土地增值稅稅額=增值額×30％增值額超過(guò)扣除工程金額50％，未超過(guò)100％的：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除工程金額×5％增值額超過(guò)扣除工程金額100％，未超過(guò)200％的：土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除工程金額×15％增值額超過(guò)扣除工程金額200％：土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除工程金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除工程=費(fèi)用〔1+10%〕+本錢〔1+20%〕項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項(xiàng)目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例工程收入稅種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬(wàn)元）稅率稅額（萬(wàn)元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項(xiàng)）城市建設(shè)維護(hù)稅增值稅額482337%3376.31教育費(fèi)附加增值稅額482333%1446.99地方教育費(fèi)附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購(gòu)銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費(fèi)銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)108131.7125.0%27032.93合計(jì)某某工程案例工程收入關(guān)于個(gè)人所得稅納稅人義務(wù)人：既包括居民納稅義務(wù)人〔在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿1年的個(gè)人〕，也包括非居民納稅義務(wù)人〔在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人〕。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)，必須就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的全部所得繳納個(gè)人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，繳納個(gè)人所得稅。征稅機(jī)關(guān)：國(guó)稅〔銀行系統(tǒng)代征的個(gè)人利息方面所得稅〕；地稅〔包括機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶等超過(guò)個(gè)人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)的所有個(gè)人〕。征收范圍：工資、薪金所得等十一項(xiàng)。工資、薪金所得，是指?jìng)€(gè)人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與職或受雇有關(guān)的其他所得。這就是說(shuō)，個(gè)人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開(kāi)支渠道或以現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券等形式支付的，都是工資、薪金所得工程的課稅對(duì)象。稅率：適用7級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。該稅率按個(gè)人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級(jí)距，最高一級(jí)為45%，最低一級(jí)為3%，共7級(jí)。工程收入關(guān)于個(gè)人所得稅計(jì)算方法：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月〔2011年9月1日起正式執(zhí)行〕〔工資、薪金所得適用〕應(yīng)納稅所得額=扣除五險(xiǎn)一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)如：張三、根本工資10000元，傭金3000元、住房補(bǔ)貼2000元、伙食補(bǔ)貼〔固定進(jìn)工資表，區(qū)別于誤餐補(bǔ)貼〕300元、補(bǔ)貼200元，扣事假工資1200元，個(gè)人承擔(dān)五險(xiǎn)一金〔個(gè)人約占23%，單位約占43.5%〕即2300元。應(yīng)納稅所得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅額=8500*20%〔稅率〕-555〔速算扣除〕=1145元納稅方法：?jiǎn)挝淮鄞U、個(gè)人可以查詢并取得納稅證明，年所得12萬(wàn)以上〔含〕在納稅年度終了向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)〔公司代辦，匯算清繳〕工程收入關(guān)于“營(yíng)改增”1、定義：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅〔以下簡(jiǎn)稱營(yíng)改增〕是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅工程改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者效勞的增值局部納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。營(yíng)業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴(yán)重〔每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比方買一件衣服〕，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅，允許抵扣，將消除重復(fù)征稅的弊端，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)〔但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響〕2、區(qū)別：征稅范圍不同：但凡銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供勞務(wù)(不包括加工修理修配)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的交營(yíng)業(yè)稅，但凡銷售動(dòng)產(chǎn)、提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅。計(jì)稅依據(jù)不同：增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。所以在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)領(lǐng)先將含稅收入換算成不含稅收入〔如住房銷售合同金額為110萬(wàn)元，那么實(shí)際銷售額為100萬(wàn)元，按100萬(wàn)元繳納銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的差〕，即計(jì)算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營(yíng)業(yè)稅那么是直接用收入乘以稅率即可〔即按110萬(wàn)元乘5%的稅率〕。工程收入關(guān)于“營(yíng)改增”3、房地產(chǎn)行業(yè)：財(cái)政部通知：2016年5月1日起，新老過(guò)渡：房地產(chǎn)老工程，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)工程，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，也可以參考新工程的征繳模式，要求報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。新工程以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。4、具體規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人〔稅率為11%，但可抵扣，一般計(jì)稅〕與小規(guī)模納稅人〔征收率為5%，不可抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)稅〕兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額缺乏抵扣時(shí)其缺乏局部可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅5、本卷須知：簽訂經(jīng)濟(jì)合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購(gòu)合同等。取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗(yàn)收單等真實(shí)性、合理性。單位名稱、開(kāi)戶行、賬號(hào)、稅號(hào)發(fā)票管理：領(lǐng)用、開(kāi)具、注銷；收取、驗(yàn)證、抵扣。工程收入工程利潤(rùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤(rùn)總額＝租售收入－土地本錢—房屋開(kāi)發(fā)本錢－開(kāi)發(fā)費(fèi)用〔銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕-其他費(fèi)用-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用－各項(xiàng)稅金〔經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等〕凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額+〔營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出〕-企業(yè)所得稅一、根本概念—利潤(rùn)工程利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是整個(gè)工程的全生命周期的經(jīng)營(yíng)成果，賬面利潤(rùn)是會(huì)計(jì)分期的經(jīng)營(yíng)成果直接成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本)成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用)銷售利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（總租售收入）工程利潤(rùn)貨幣時(shí)間價(jià)值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值〔今年的100元不等于明年的100元〕。貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。從數(shù)量上看，貨幣時(shí)間價(jià)值是在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率〔某行業(yè)在社會(huì)上的平均獲利水平〕。企業(yè)在投資某一工程時(shí)，至少要取得社會(huì)平均的利潤(rùn)率。復(fù)利〔把利息計(jì)入本金計(jì)算〕現(xiàn)值：指未來(lái)一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值〔未來(lái)的錢相當(dāng)于現(xiàn)在的錢？〕。P＝F×〔1＋i〕－n復(fù)利終值計(jì)算指一筆收支經(jīng)過(guò)假設(shè)干期后再到期時(shí)的金額〔現(xiàn)在的錢相當(dāng)于未來(lái)的錢〕:F＝P×〔1＋i〕n年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少〔121元〕一、根本概念—資金價(jià)值工程利潤(rùn)

一、根本概念——現(xiàn)金流量〔經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)〕現(xiàn)金流量指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值指未來(lái)資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額工程利潤(rùn)

一、根本概念——現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，工程利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益工程利潤(rùn)

一、根本概念—經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤(rùn)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

工程利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：〔1〕核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體工程分析評(píng)估?！?〕經(jīng)過(guò)對(duì)局部工程的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過(guò)30%。因此對(duì)一般多層工程內(nèi)部收益率暫定為25%?！?〕經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。一、根本概念—指標(biāo)參考萬(wàn)科核心指標(biāo)的根本要求〔參考〕工程利潤(rùn)內(nèi)部收益率投資收益能承擔(dān)貨幣貶值、通貨膨脹能力，即抗風(fēng)險(xiǎn)能力≥25%銷售凈利率≥9%一、根本概念——資金使用方案

序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1土地費(fèi)用

2前期費(fèi)用

3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4建安工程費(fèi)

5配套設(shè)施費(fèi)用

6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

7其他費(fèi)用

8銷售費(fèi)用

9管理費(fèi)用

10財(cái)務(wù)費(fèi)用

11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

合計(jì)

房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用方案。編制資金使用方案，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況工程利潤(rùn)一、根本概念——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目行次本期金額本年累計(jì)金額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2

向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資金凈增加額3

收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金4

收到的稅費(fèi)返還5

收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金6

現(xiàn)金流入小計(jì)7

購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金8

客戶貸款及墊款凈增加額9

存放銀行款項(xiàng)凈增加額10

支付手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金11

支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金12

支付的各項(xiàng)稅費(fèi)13

支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金14

現(xiàn)金流出小計(jì)15

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量16

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量17

收回投資所收到的現(xiàn)金18

取得投資收益所收到的現(xiàn)金19

處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額20

處置子公司和其他營(yíng)業(yè)單位所收到的現(xiàn)金21

收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22

現(xiàn)金流入小計(jì)23

購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金24

工程利潤(rùn)一、根本概念——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目行次本期金額本年累計(jì)金額投資所支付的現(xiàn)金25

取得子公司及其他單位所支付的現(xiàn)金26

支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金27

現(xiàn)金流出小計(jì)28

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量29

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量30

吸收投資所收到的現(xiàn)金31

其中：子公司吸收少數(shù)股東權(quán)益性投資收到的現(xiàn)金32

借款所收到的現(xiàn)金33

收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金34

現(xiàn)金流入小計(jì)35

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金36

分配股利、利潤(rùn)或利息所支付的現(xiàn)金37

其中：子公司支付少數(shù)股東的股利38

支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金39

現(xiàn)金流出小計(jì)40

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量41

匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響42

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額43

加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額44

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額45

補(bǔ)充資料：46

將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量47

工程利潤(rùn)二、核心指標(biāo)——內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡(jiǎn)單說(shuō)就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估工程盈利性的根本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資工程，將一無(wú)所獲。內(nèi)部收益率表達(dá)了工程本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是工程內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。工程利潤(rùn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資工程的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定工程在財(cái)務(wù)上是否可行。FIRR＞i，項(xiàng)目盈利FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡FIRR＜i，項(xiàng)目虧損FIRR＞ic，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平FIRR=ic，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平FIRR＜ic，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平FIRR不同期貸款利率i比較反映工程的盈虧狀況：FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映工程不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況工程利潤(rùn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算〔插值法，了解即可〕其公式為：公式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。工程利潤(rùn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算〔Excel函數(shù)法，了解即可〕IRR〔X:Y〕工程利潤(rùn)二、核心指標(biāo)—銷售凈利率銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅用銷售凈利率意義以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比方，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將根本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于本錢；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率那么須特別明確，如總投資是“總本錢”還是“總本錢+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤(rùn)。工程利潤(rùn)二、核心指標(biāo)—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，即計(jì)算開(kāi)發(fā)期每年的凈現(xiàn)金流，再折現(xiàn)到起點(diǎn)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中：FNPV表示工程在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；Ic表示基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV大于等于0，說(shuō)明該工程的獲利能力到達(dá)或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，那么工程不可接受。

工程利潤(rùn)Excel函數(shù)法〔了解即可〕工程利潤(rùn)二、核心指標(biāo)—投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期Pd=〔dynamicinvestmentpay-backperiod〕是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，工程以凈收益來(lái)抵償全部投資〔包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金〕所需的時(shí)間，是反映工程投資回收能力的重要指標(biāo)。〔以投資工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。即：動(dòng)態(tài)投資回收期是工程從投資開(kāi)始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間。)Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]工程利潤(rùn)Excel函數(shù)法〔了解即可〕工程利潤(rùn)

三、參考指標(biāo)—總投資回報(bào)率

總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了工程總體投資回報(bào)水平，但并不是該工程實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。工程開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小?？偼顿Y回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%項(xiàng)目總投資=總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用工程利潤(rùn)三、參考指標(biāo)—地價(jià)支付貼現(xiàn)比地價(jià)支付貼現(xiàn)比=各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額本指標(biāo)反映地價(jià)支付的快慢。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該工程的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%〔依據(jù)同前〕工程利潤(rùn)萬(wàn)科城市花園工程：年度第1年第2年第3年第4年合計(jì)函數(shù)地價(jià)支出計(jì)劃

5,000

7,000

8,000

8,000

28,000地價(jià)支付現(xiàn)值

5,000

6,364

6,611

6,010

23,985地價(jià)支付貼現(xiàn)比

0.857工程利潤(rùn)啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)工程啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開(kāi)發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最頂峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入新工程必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。

三、參考指標(biāo)—啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)=工程凈利潤(rùn)/啟動(dòng)資金工程利潤(rùn)銷售毛利率%=工程利潤(rùn)/銷售收入×100%〔工程利潤(rùn)=銷售收入-開(kāi)發(fā)本錢-營(yíng)業(yè)稅及附加〕銷售毛利率的意義在于表達(dá)了工程的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率

三、參考指標(biāo)—銷售毛利率

工程利潤(rùn)資金峰值的界定：資金峰值指在工程開(kāi)發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值比例=資金峰值/工程總投資資金峰值是對(duì)工程而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了工程資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

三、參考指標(biāo)—資金峰值比例

工程利潤(rùn)資金峰值比例=資金峰值/工程總投資=15000〔前兩年現(xiàn)金凈流量之和〕/〔28000+59500〕=17%年度第1年第2年第3年第4年合計(jì)函數(shù)投資計(jì)劃：地價(jià)支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500銷售面積10151035銷售回款21,00043,65047,850112,500現(xiàn)金凈流量-14,000-1,00013,65026,35025,000現(xiàn)金流出現(xiàn)值14,00020,00024,79216,15374,945現(xiàn)金流入現(xiàn)值

-19,09136,07235,95091,113凈現(xiàn)值-14,000-90911,28019,79716,168現(xiàn)值指數(shù)1.22內(nèi)部收益率IRR46.73%工程利潤(rùn)

三、參考指標(biāo)——獲利指數(shù)〔現(xiàn)值指數(shù)〕

計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率?！踩f(wàn)科：按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求將貼現(xiàn)率為10%〕?，F(xiàn)值指數(shù)＞1，說(shuō)明收益超過(guò)本錢，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，工程可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1，說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，工程不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，那么現(xiàn)值指數(shù)=1現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。將每期的現(xiàn)金流入和流出貼現(xiàn)，再匯總產(chǎn)生比值獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值工程利潤(rùn)年度第1年第2年第3年第4年合計(jì)函數(shù)投資計(jì)劃：地價(jià)支出

10,000

5,000

5,000

8,000

28,000其他支出

4,000

17,000

25,000

13,500

59,500銷售面積

10

15

10

35銷售回款

21,000

43,650

47,850

112,500現(xiàn)金凈流量

-14,000

-1,000

13,650

26,350

25,000現(xiàn)金流出現(xiàn)值

14,000

20,000

24,792

16,153

74,945現(xiàn)金流入現(xiàn)值

-

19,091

36,072

35,950

91,113現(xiàn)值指數(shù)

1.22內(nèi)部收益率IRR46.73%工程利潤(rùn)相關(guān)分析e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501一、盈虧平衡分析〔本、量、利分析〕盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資工程產(chǎn)品本錢、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資工程而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)(BreakEvenPoint，BEP)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總本錢費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出工程方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的根本方法是建立本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。相關(guān)分析線性盈虧平衡分析的根本公式：年銷售收入方程：B＝P×