房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè) (一)

房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書

試行稿

上海XX（團(tuán)體）公司

目錄

1.土地投標(biāo)（商務(wù)）4

2.土地投標(biāo)（技能）6

3.土地狀況調(diào)研8

4.體例可行性研究陳訴10

5.創(chuàng)建大眾修建和住宅小區(qū)數(shù)據(jù)庫14

6.創(chuàng)建優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫15

7.體例設(shè)計(jì)任務(wù)書16

8.修建方案招標(biāo)19

9.籌劃方案報(bào)審22

10.申報(bào)籌劃立項(xiàng)24

11.申辦《建立用地籌劃許可證》25

12.體例房地產(chǎn)開發(fā)流程籌劃26

13.雙代號(hào)坐標(biāo)網(wǎng)絡(luò)籌劃［房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目治理通用典范）30

14.設(shè)計(jì)委托31

15.修建設(shè)計(jì)優(yōu)化33

16.日照闡發(fā)陳訴的體例和報(bào)送36

17.體例營(yíng)銷籌謀書38

18.選擇和確定營(yíng)銷署理40

19.召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)42

20.擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審43

21.委托現(xiàn)園地質(zhì)勘探46

22.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化49

23.三通一平跟蹤治理51

24.土地?fù)?dān)當(dāng)52

25.工程報(bào)建54

26.申辦《建立工程籌劃許可證》56

27.工程寧靜質(zhì)量報(bào)監(jiān)58

28.申領(lǐng)《施工許可證》60

29.投資監(jiān)理委托62

30.施工總承包招標(biāo)64

31.現(xiàn)場(chǎng)治理臺(tái)帳68

32.圖紙治理70

33.施T日記71

34.體例集會(huì)紀(jì)要72

35.施工圖內(nèi)審73

36.施工圖設(shè)計(jì)交底75

37.臨水、臨電配套77

38.申辦開工復(fù)驗(yàn)紅線79

39.施工技能方案優(yōu)化81

40.委托勘丈83

41.樓書及宣傳資料制作85

42.選擇首屆物業(yè)治理單位86

43.申辦《預(yù)售許可證》88

44.組織房展會(huì)90

45.商品房銷售條約的網(wǎng)上存案和登記91

46.商品房定金條約的網(wǎng)上存案93

47.體例工程預(yù)算94

48.體例項(xiàng)目籌劃書96

49.審核驗(yàn)工月報(bào)98

50.工程撥款100

51.甲方采購102

52.施工寧靜治理105

53.施工寧靜巡視108

54.施工圖修改110

55.工程例會(huì)112

56.現(xiàn)場(chǎng)簽證114

57.工程質(zhì)量事故處理懲罰116

58.索賠118

59.樣板引路和封樣驗(yàn)收122

60.隱蔽工程驗(yàn)收（土建）124

61.隱敝_1?程驗(yàn)收步伐（安裝）126

62.竣工存案制驗(yàn)收128

63.公建配套133

64.供電配套135

65.供水配套139

66.排水配套142

67.消防配套144

68.燃?xì)馀涮?47

69.環(huán)衛(wèi)配套149

70.衛(wèi)生防疫報(bào)批151

71.通信配套153

72.有線電視配套工程155

73.綠化配套157

74一郵政配套159

75.寧靜技能防備配套160

76.門牌報(bào)批162

77.申辦“使用粘土磚”審定163

78.結(jié)建民防工程建立治理164

79.工程竣工檔案體例驗(yàn)收和報(bào)送168

80.申辦籌劃驗(yàn)收172

81.公司內(nèi)部驗(yàn)收174

82.申辦入戶許可證175

83.申辦大產(chǎn)證177

84.體例工程決算179

85.物業(yè)移交和擔(dān)當(dāng)181

86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付183

87.代庖小產(chǎn)證185

88.項(xiàng)日總結(jié)186

89.項(xiàng)目資金治理188

90.項(xiàng)目貸款190

91.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng)192

92.本錢治理194

93.本錢核算201

94.課題組研究結(jié)果陳訴摘要206

95.課題組研究結(jié)果評(píng)審意見209

土地投標(biāo)（商務(wù)）

1.作業(yè)目的

土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技能標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包羅投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、

企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性陳訴等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)

中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否體例好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的要害。

2.作業(yè)依據(jù)

政府土地治理部分宣布的土地公然招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)籌劃，地域地形圖。

3.決策崗?fù)た偨?jīng)理：賣力土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師：賣力投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和爸事長(zhǎng)報(bào)告并商量決定投標(biāo)

報(bào)價(jià)。

協(xié)管崗?fù)た偣軒煟簩?duì)財(cái)政部提供信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性賣力，對(duì)籌資方案的可靠性賣力。

主辦崗?fù)ね恋亻_發(fā)：賣力向各相關(guān)崗?fù)ぬ岢鐾稑?biāo)書所需信息數(shù)據(jù)收集的具體要求，

并賣力定時(shí)匯總，體例商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技能標(biāo)的連貫性和一致性。

協(xié)辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀，本錢控制，本錢核算，融資管帳：按土地開發(fā)崗?fù)さ囊?，定時(shí)

提供書面的數(shù)據(jù)信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性賣力。

得到土地招標(biāo)檔和相關(guān)技能指標(biāo)要求。

5.1組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘

由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗?fù)そM織，由修建師，各協(xié)辦崗?fù)⒓樱ㄔ斠娮鳂I(yè)指導(dǎo)書

《土地狀況視察》）。其中營(yíng)銷籌謀重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)視察，完成市場(chǎng)闡

發(fā)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)物定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有須要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)

可擺設(shè)營(yíng)銷籌謀崗?fù)の袑I(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范疇內(nèi)

的門路交通、修建朝向、市政及公建配套狀況、都會(huì)建立籌劃等情況進(jìn)行詳細(xì)視察，開

端確定籌劃設(shè)計(jì)方案的技能指標(biāo)。

5.2投標(biāo)準(zhǔn)備集會(huì)

總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗?fù)づe行投標(biāo)準(zhǔn)備集會(huì)，按投標(biāo)期限制訂事情籌劃并部署任

務(wù)，各崗?fù)っ鞔_責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的檔經(jīng)木部分主管審核后匯總到本主

辦崗?fù)?。本主辦崗?fù)?yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。

5.3各崗?fù)へ?zé)任和分工

營(yíng)銷籌謀：賣力體例可行性陳訴。憑據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)寧靜均售價(jià)預(yù)測(cè)；

研究客戶和產(chǎn)物的定位，據(jù)此對(duì)籌劃方案（技能標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交開端營(yíng)銷方案、

銷售本錢和資金回籠籌劃C

土地開發(fā)：向各實(shí)力部分催辦其部分和崗?fù)べu力提交的投標(biāo)文件數(shù)據(jù)，憑據(jù)招標(biāo)文件劃

定的格式體例商務(wù)標(biāo)。

賣力匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，體例項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算書，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)

價(jià)范疇，并對(duì)土地投標(biāo)代價(jià)作敏感性闡發(fā)。

通過種種途徑了解競(jìng)標(biāo)敵手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，實(shí)時(shí)回

饋給各賣力部分。

向土建立計(jì)治理崗?fù)ご咿k技能標(biāo)。

本錢控制：賣力體例現(xiàn)場(chǎng)建立本錢。

本錢核算：賣力體例內(nèi)部治理本錢和稅費(fèi)。

融資管帳：實(shí)力提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)品級(jí)、存款證明）等方面的文字質(zhì)料,。

公司辦公室：賣力提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年

開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；賣力投標(biāo)檔封面、封底和內(nèi)容排

版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；賣力種種需提交的投標(biāo)文件的蓋印、存盤。

總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗?fù)ふ硖峤坏耐稑?biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)報(bào)

告和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封檔。

5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）檔內(nèi)容：

投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)包管金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)

績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性

研究陳訴等。

投標(biāo)檔應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存盤。

5.5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗?fù)ぃ?yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日

將投標(biāo)檔裝入指定文件袋，騎縫蓋印，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。

投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通東西。被委托人必須密切存眷評(píng)標(biāo)歷程，實(shí)

時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

5.6投標(biāo)事情全歷程的保密規(guī)律：

所有參加投標(biāo)的崗?fù)と藛T，其小我私家盤算機(jī)必須設(shè)置開秘密碼，收集和編寫的文件

數(shù)據(jù)必須會(huì)合在?個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。

5.6.2文件數(shù)據(jù)向本主辦崗?fù)R總時(shí)應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，木經(jīng)授權(quán)禁絕打印和復(fù)

制。

各崗?fù)?duì)自用盤算機(jī)內(nèi)的投標(biāo)信息負(fù)包管密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)負(fù)包管密費(fèi)任。

土地投標(biāo)（技能）

土地投標(biāo)的技能標(biāo)部分即為征集籌劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作

為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的底To

從政府土地治理部分取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。

3.決策崗?fù)た偨?jīng)理：賣力土地投標(biāo)書（技能）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗?fù)た傂藿◣煟翰渴鸨咀鳂I(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選集會(huì)，向總經(jīng)理推薦首選方案。

主辦崗?fù)ね两⒂?jì)治理：定時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作'也。

4.緊前事情條件

已獲悉政府宣布的土地公然招標(biāo)信息，并已治理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的籌劃參數(shù)。

5.作業(yè)描述

5.1體例事情進(jìn)度籌劃

因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，事情量又十分巨大，并且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須

從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗?fù)ぞ蛻?yīng)立即與土地開發(fā)崗?fù)ひ黄饐?dòng)“土地投標(biāo)”事情

步伐，確定其中各事件的分工和事情截止期限，注意進(jìn)度籌劃應(yīng)比投標(biāo)截止口期提早1至2

天，留有一定的時(shí)間余地，

5.2委托看法方案設(shè)計(jì)

主辦崗?fù){據(jù)項(xiàng)目的范圍和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇2至3名分屬差別設(shè)計(jì)單位

的符合人選，并通過選中的設(shè)訂師與其注冊(cè)的設(shè)訂單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)“師提供地

形圖復(fù)印件和籌劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊大家的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)。

5.3編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿

詳見作業(yè)指導(dǎo)書《體例設(shè)計(jì)任務(wù)書》。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在看法方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其

中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位相同。

必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)檔中的籌劃結(jié)果要求和文本格式。通常的要求為：

5.4.1籌劃設(shè)計(jì)結(jié)果:

A3文本格式的籌劃說明書和圖紙，與投標(biāo)檔綜合裝訂成冊(cè)。

5.4.2籌劃內(nèi)容與深度

籌劃說明書：包羅現(xiàn)狀條件闡發(fā)，籌劃總體構(gòu)思，籌劃總體結(jié)構(gòu)，主要空間組織和

景觀特色，門路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總

用地面積、總修建面積、住宅修建面積、公建修建面積、容積率、修建密度、綠地率、

會(huì)合綠地率等還可憑據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)發(fā)起一語道破的物業(yè)名稱。

籌劃總平面圖：包羅小區(qū)住宅修建結(jié)構(gòu)、公建與市政設(shè)施設(shè)置、修建層數(shù)、修建間

距、綠化結(jié)構(gòu)（會(huì)合綠地面積）、門路結(jié)構(gòu)、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反

應(yīng)、比例尺、指北針、日照闡發(fā)等。

小區(qū)公建立施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范疇內(nèi)按

《都會(huì)居住區(qū)大眾辦事設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區(qū)配置。

表達(dá)籌劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，修建單體效果圖等。

5.5內(nèi)部評(píng)選

一侯方案數(shù)據(jù)收全，本主辦崗?fù)ち⒓唇M織內(nèi)部評(píng)選，集會(huì)由總修建師主持，由本主辦崗

亭組織會(huì)務(wù)，包羅確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營(yíng)銷籌謀為主），分發(fā)集會(huì)通知,

落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路，由總修建師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢條約，如是格式化條約，應(yīng)在專項(xiàng)說明中增補(bǔ)

保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對(duì)方提出要求，還可答應(yīng)同意將對(duì)方作為甲方推薦單位

參加籌劃方案招投標(biāo)。

5.7內(nèi)部審核

本主辦崗?fù)?duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)查對(duì)是否切合土地招標(biāo)書的要求，包羅籌劃參數(shù)，匿名

要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)明問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止口期前

修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位相同，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。

5.8資料移交

在投標(biāo)截止口期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開發(fā)崗?fù)?，作為技能?biāo)并入土地投標(biāo)

檔。

5.9保密責(zé)任

本主辦崗?fù)ぐね稑?biāo)方案的保密責(zé)任。歷程中的往來檔和方案結(jié)果均需妥善保密保管，

復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無保存代價(jià)的數(shù)據(jù)隨時(shí)破壞銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)

人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容，一旦杳實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗?fù)さ呢?zé)

任。

土地狀況調(diào)研

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和體例土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。

公司年度開發(fā)籌劃，土地招標(biāo)書，地域地形圖，地域管線圖。

3.主管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外情況情況，糾正調(diào)研陳訴中的錯(cuò)誤。

協(xié)管崗?fù)た傂藿◣?，總工程師：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外情況情況及地質(zhì)情況。

主辦崗?fù)ね恋亻_發(fā)：賣力現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的組織事情，體例調(diào)研陳訴。

協(xié)辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外情況情況。

已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。

5.作業(yè)要求

踏勘現(xiàn)場(chǎng)需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所差別，本崗?fù)た蓱{據(jù)需要組織差別的專業(yè)人員，

從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。

踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須體例調(diào)研陳訴，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以

是cod電子相冊(cè)文件。陳訴經(jīng)多次踏勘得到不停增補(bǔ)直至包羅以下全部?jī)?nèi)容，在修建方案招

投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。

本作業(yè)形成的調(diào)研陳訴的體例質(zhì)量擔(dān)當(dāng)總經(jīng)濟(jì)師的杳抄和評(píng)價(jià)。

6.作業(yè)描述：

調(diào)研外部情況：

生活情況：包羅地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等結(jié)構(gòu)情況。評(píng)估是否有拾遺

補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。

能源情況：包羅供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。

市政情況：包羅周邊門路級(jí)別，有否拓路籌劃；雨水和排污管徑，有否改革籌劃，與本地塊

最理想的接口位置。

修建情況：特別注意地塊南北兩側(cè)原有修建的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相

互影響。周邊修建的氣勢(shì)派頭，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)貼近籌劃紅線的區(qū)外修建還需視察具制

作年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的掩護(hù)性修建。

6.1.5地質(zhì)水文情況：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記錄，是否存在高本錢

的地基處理懲罰可能性。

調(diào)研內(nèi)部情況：

地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或園地平整情況，有否需要保存的大樹、古樹、水面、修建。

如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。

對(duì)付根本平坦的地塊須粗估園地現(xiàn)狀與周邊主要門路的標(biāo)高差。對(duì)付坡地起伏的地塊須向

本地測(cè)繪部分申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。

空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的排擠線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。

6.2.4地下障礙物：比較地域管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬家或改道的管線。

本小區(qū)比力理想的收支口位置。

對(duì)付流經(jīng)本地塊的河道，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢水平，常年的水位，探詢有沒

有淹澇的歷史記錄。

體例可行性研究陳訴

1.作業(yè)目的

項(xiàng)目可行性研究定時(shí)間和要求的差別分為開端可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目開端

可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技能性事情之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依

據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的

項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。已往籌劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究陳訴在某種意義上只是投資

決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究陳訴必須真正體現(xiàn)市

場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業(yè)要求

為包管可行性研究陳訴的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好體例前的準(zhǔn)備事情，占有充實(shí)信息數(shù)據(jù)，進(jìn)

行科學(xué)闡發(fā)比選論證，做到體例依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式范例、附表附件齊全。

陳訴的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，陳訴深度能滿足投資決策和體例開端設(shè)計(jì)方案的需

要。

3.主管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師：組建事情小組，批準(zhǔn)事情籌劃，組織優(yōu)化和修改陳訴，審定陳訴。

協(xié)管崗?fù)た傂藿◣?，總工程師，總管帳師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見,

協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。

主辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀：制訂事情籌劃，分派任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

協(xié)辦崗?fù)ぃ菏虑樾〗M成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行視察研究和編寫陳訴章節(jié)，并憑

據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。

4.緊前事情條件

開端可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)視察，己取得相關(guān)土地技能指標(biāo)；

深度可行性研究：已得到土地使用權(quán)，已有明確的地域控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技能指

標(biāo)。

5.作業(yè)描述

總經(jīng)濟(jì)師組建事情小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部分，并根本牢固。有特殊要求

的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。

本主辦崗?fù)ぶ朴喪虑榛I劃，明確可行性研究事情的范疇，重點(diǎn)，深度，陳訴提綱，章節(jié)

分工，進(jìn)度擺設(shè)，用度預(yù)算等。事情籌劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，部署擺設(shè)落實(shí)。

各成員憑據(jù)專業(yè)分工視察研究收集資料，須要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地視察和市場(chǎng)視察。

小組團(tuán)體討論，議題為：

市場(chǎng)研究。包羅闡發(fā)市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等.

項(xiàng)目闡發(fā)和項(xiàng)目發(fā)起。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行闡發(fā)，闡發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提

出項(xiàng)目的建立范圍、產(chǎn)物定位、籌劃方案、進(jìn)度籌劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比力論證

優(yōu)化后，提出推薦方案。

經(jīng)濟(jì)技能評(píng)價(jià)。對(duì)■推薦方案進(jìn)行財(cái)政評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能

力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不敷以支持項(xiàng)目方案創(chuàng)建時(shí)，可對(duì)原設(shè)汁方案進(jìn)行調(diào)解或重新設(shè)計(jì)。

編寫研究陳訴。經(jīng)過技能經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗?fù)f(xié)

調(diào)綜合匯總，體例陳訴初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式陳訴。

開端可行性研究陳訴內(nèi)容：

市場(chǎng)闡發(fā)

整體市場(chǎng)闡發(fā)

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供給量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面枳、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

細(xì)分市場(chǎng)闡發(fā)

物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總修建面積；

總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開發(fā)商、承建商、籌劃修建設(shè)計(jì)公司、租售署理公司、告白公司。

法例政策闡發(fā)

開發(fā)建立法例、專業(yè)辦事法例；

籌劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，都會(huì)建立信息：

其它經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

項(xiàng)目闡發(fā)

項(xiàng)日根本情況

地塊位置、四至、籌劃指標(biāo)（總占地面積、建立用地面積、總修建面積、用地性質(zhì)、容

積率、綠化率、修建密度、修建高度、商業(yè)/居住/辦公及其它功效面積要求、車位數(shù)、主要

收支口等）。

項(xiàng)目周邊情況

主要門路、景觀（河道、山巒、人文修建、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、

教誨、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)闡發(fā)（SWO.「闡發(fā)）

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)敵手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、時(shí)機(jī)（T）o

項(xiàng)目生長(zhǎng)前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、代價(jià)走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

項(xiàng)目開發(fā)發(fā)起與評(píng)價(jià)

項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）;

客戶定位（主要客戶東西）；

代價(jià)定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)

項(xiàng)目開發(fā)范圍和產(chǎn)物類型

整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)物類型（商業(yè)/居住/辦公/其它）。

項(xiàng)目籌劃及修建構(gòu)思

修建氣勢(shì)派頭、修建棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶修建面積；

小區(qū)總體籌劃結(jié)構(gòu)、景觀綠化、車位擺設(shè)、會(huì)所等隸屬設(shè)施.

項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求.

項(xiàng)目財(cái)政闡發(fā)

修建總本錢、市場(chǎng)總代價(jià)（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)代價(jià)）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、本錢利

潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)政內(nèi)部收益率、投資接納期等。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)與敏感性闡發(fā)

風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)、主要指標(biāo)的敏感性闡發(fā)。

項(xiàng)目研究結(jié)論和發(fā)起。

附件（包羅附圖和附表）。

深度可行性研究陳訴內(nèi)容：

總論

項(xiàng)目開發(fā)配景，建立范圍與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技能經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

項(xiàng)目區(qū)位闡發(fā)

項(xiàng)FI地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊修建物與情況條件，都管帳劃或區(qū)域性籌劃要求，交

通條件，大眾配套設(shè)施等。

產(chǎn)物供需闡發(fā)

市場(chǎng)現(xiàn)狀視察，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和代價(jià)預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)。

修建方案選擇

修建設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體籌劃方案，修是方案比選。

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建立工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。

投資估算與資金籌措

建立總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案闡發(fā)。

財(cái)政評(píng)價(jià)

財(cái)政評(píng)價(jià)底子數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與本錢用度估算，財(cái)政評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力闡

發(fā)，償債能力闡發(fā)，不確定性闡發(fā)，財(cái)政評(píng)價(jià)結(jié)論。

風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)

項(xiàng)Fl主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)水平闡發(fā)，防備風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

結(jié)論與發(fā)起

附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資籌劃表;

財(cái)政評(píng)價(jià)報(bào)表（包羅營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總本錢用度估算表，財(cái)政現(xiàn)金流量表，利

潤(rùn)及利潤(rùn)分派表，借款送還籌劃表）。

附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗輿圖，管線圖，總平面方案等。

附件

土地出讓條約、項(xiàng)目發(fā)起書（或開端可行性研究陳訴）的批復(fù)文件、籌劃治理部分對(duì)籌

劃方案的批復(fù)文件。

創(chuàng)建大眾修建和住宅小區(qū)數(shù)據(jù)庫

為充實(shí)了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和生長(zhǎng)趨勢(shì)，為提高太崗?fù)ぴO(shè)計(jì)治理的專業(yè)水平，吸收和

借鑒同行業(yè)的名貴經(jīng)驗(yàn)和樂成案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的歷程中，本崗?fù)?/p>

的思路得以拓展，視野得以寬廣，闡發(fā)判斷能力得以提高。

2.主管崗?fù)た傂藿◣煟簩?shí)力本作業(yè)事情質(zhì)量的查抄和評(píng)價(jià)。

主辦崗?fù)ぴO(shè)計(jì)治理：賣力按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好數(shù)據(jù)庫的信息收集和使用。

協(xié)辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀：將業(yè)務(wù)打仗或房展會(huì)上收集的圖片數(shù)據(jù)提供給主辦崗?fù)ぁ?/p>

3.作業(yè)設(shè)備

本崗?fù)ろ毰鋫浔P算機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)經(jīng)。

制作電子相冊(cè)，隨時(shí)增補(bǔ)，不停積聚。

加載公司局域網(wǎng)共享平臺(tái)，供公司其它業(yè)務(wù)人員調(diào)用。

本作業(yè)的事情質(zhì)量擔(dān)當(dāng)總修建師的查抄和評(píng)價(jià)。

售樓處，房展會(huì)，畫冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，海內(nèi)外考察。

5.2電子相冊(cè)制作要領(lǐng)

按以下分類制身分冊(cè)：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，

小品雕塑，優(yōu)秀歷史修建，優(yōu)秀小區(qū)籌劃，室內(nèi)裝修。

每幢修建須包羅正面效果圖、平面部署圖及地點(diǎn)、修建名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位、扼要評(píng)

論等說明。

5.2.3凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊(cè)。

來自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊(cè)。

說明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，修建名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插

入頁面符合的部位。

創(chuàng)建優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫

人的因索是最要害和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)結(jié)果來源「具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具

備精湛技能的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到符合的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和

積聚來自種種管道的信息，創(chuàng)建動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。這是公司的一項(xiàng)日常的，根本

的信息治理事情。

2.主管崗?fù)た傂藿◣煟嘿u力本作業(yè)事情質(zhì)量的查抄和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。

主辦崗?fù)ぴO(shè)計(jì)治理:實(shí)力按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的創(chuàng)建和使用.

分首選信息庫和備用信息庫兩類0首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備

用庫內(nèi)增補(bǔ)。

3.2信息庫以電子相冊(cè)的格式制作和調(diào)用。

要求本崗?fù)づc首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和情感上的聯(lián)系，了解他們近期的

設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)內(nèi)容，也包羅上門請(qǐng)教咨詢，協(xié)助他們解決公司范疇內(nèi)能夠提供的種種資助，接納

差別的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛，須要時(shí)可向總修建師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。

4.作業(yè)描述

4.1收集資料：本崗?fù)?yīng)把參加種種房展會(huì)看成自己的業(yè)務(wù)事情，體貼媒體對(duì)種種優(yōu)秀修建

的評(píng)論，注意種種優(yōu)秀修建和設(shè)計(jì)師的評(píng)比運(yùn)動(dòng)，查閱新出書的修建刊物和書籍，經(jīng)常性地

到網(wǎng)上收索，從種種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師小我私家信息和他們的作品樣本。

4.2制作要領(lǐng)：一人一個(gè)文件FI錄，每個(gè)文件的首頁是小我私家信息數(shù)據(jù)，其余是優(yōu)表作品

的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。

小我私家數(shù)據(jù)以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)增補(bǔ)。

表格形式由主辦崗?fù)ぷ孕性O(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包羅以下信息：姓名、性別、出生年'目前的注

冊(cè)單位和注冊(cè)品級(jí)、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱呼、事情經(jīng)歷、擅長(zhǎng)專業(yè)、業(yè)余喜好、性格特征、公

關(guān)途徑、代表性作品和論著等。

體例設(shè)計(jì)任務(wù)書

不管接納哪種方法委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)

理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏寓目法清晰，斑部要

求朦朧，指針體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書肯定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，制止大量

的徒勞無益的返工和修改,加速深化和優(yōu)化的歷程。樂成的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求

明確又有遼闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

市場(chǎng)調(diào)研陳訴，土地狀況調(diào)研陳訴和選址意見書批復(fù)。

3.決策崗?fù)た偨?jīng)理：賣力最后審查和簽發(fā)。

主管崗?fù)た傂藿◣煟簲M定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。

協(xié)管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師，總工程師：會(huì)簽草稿，提出修改意見。

主辦崗?fù)ぴO(shè)計(jì)治理；起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總修建師的意見修改。

協(xié)辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀：提供市場(chǎng)調(diào)研陳訴，和主辦崗?fù)ぱ芯坑懻撌袌?chǎng)定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。

4.緊前事情條件：市場(chǎng)調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方法取得土地使用權(quán)。

介紹現(xiàn)園地理情況，包羅地點(diǎn)、面積、界址、地形、地貌、需避讓的修建、構(gòu)作物、河道、

名貴樹木等。

介紹場(chǎng)外的情況情況，包羅門路河道、周邊修建的體量和高度、用途和風(fēng)采、人文景觀等。

分階段實(shí)施轉(zhuǎn)動(dòng)開發(fā)的大至區(qū)域范疇。

籌劃和修建風(fēng)采趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主的種

市場(chǎng)定位：包羅修建標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向C

籌劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包羅綜合容積率、種種用途修建的比例、修建籠罩率、修建限高、綠化

率、會(huì)合綠化率等。

住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包羅戶型面積控制范疇，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。

大眾修建設(shè)計(jì)指標(biāo)：包羅修建占地和高度的控制范疇，功效，經(jīng)營(yíng)方法，辦事范疇等。

樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包羅區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的照舊永久性的等。

設(shè)計(jì)深度要求：分看法性方案設(shè)計(jì)，修建方案設(shè)計(jì)和開端方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。注明除

切合范例劃定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。

作品表達(dá)方法：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的結(jié)果，包羅文本、模型、展板、電子文件等形式及

規(guī)格。

完成期限：注意盡量給于富足的時(shí)間，一般情況下不得少于30~40個(gè)事情日，催得太急，方

案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。

在設(shè)計(jì)歷程中，甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面增補(bǔ)，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地

賜與經(jīng)濟(jì)賠償和延長(zhǎng)設(shè)計(jì)時(shí)限。

當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，憑據(jù)修建方案的審批意見，同

時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化發(fā)起，增補(bǔ)完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。

本地籌劃部分出具的籌劃選址意見書。

標(biāo)有籌劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)

上都會(huì)坐標(biāo)（其時(shí)如無此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。

8.當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)書編進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)書時(shí)，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以

大略。

修建方案招標(biāo)

1.作業(yè)目的

為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)技能進(jìn)步，群策群力地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)結(jié)果，樹立公司長(zhǎng)期的品

牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的籌劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。

2.作業(yè)依據(jù)：

修建工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)治理步伐（中華人民共和國建立部2000年第82號(hào)）。

上海市建立工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)治理暫行步伐。

上海市建立工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)治理暫行步伐實(shí)施細(xì)則。

3.主管崗?fù)た傂藿◣煟簩?shí)力招標(biāo)全歷程事情，組建立計(jì)招標(biāo)事情小組，推薦評(píng)標(biāo)小組的專

家，決策前征求總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的意見。

主辦崗?fù)ふ袠?biāo)事情小組成員：憑據(jù)組長(zhǎng)的指令包袱招標(biāo)具體事務(wù)。

4.緊前事情條件

己通過拍賣或招投標(biāo)等形式得到土地。市場(chǎng)調(diào)研陳訴正式成文，修建性詳細(xì)籌劃已獲批

準(zhǔn)。

（即下圖）

方耍設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)作業(yè)同給圖

附B般

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6.作業(yè)描述

本項(xiàng)事情可以委托設(shè)計(jì)招投標(biāo)署理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實(shí)施；可以公然

招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。但不管是公然照舊邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以

下簡(jiǎn)稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和治理。

總修建師擔(dān)當(dāng)組長(zhǎng)，并由其指定四名相關(guān)崗?fù)ど系娜藛T為兼職組員，具體分工由組長(zhǎng)擺設(shè)。

人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練包袱公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)事情。

招標(biāo)事情小組的主要事情內(nèi)容是：

體例設(shè)計(jì)招標(biāo)書，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)設(shè)招辦審批；

擔(dān)當(dāng)投標(biāo)人的報(bào)名，賣力資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)設(shè)招辦存案：

發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書，收取投標(biāo)包管金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，解釋和答疑，擔(dān)當(dāng)和保管投

標(biāo)文件與模型；

組織開標(biāo)集會(huì)：

對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理懲罰后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審；

填報(bào)建立工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人；

治理簽訂設(shè)計(jì)委托條約；

向未中標(biāo)人返回投標(biāo)包管金和投標(biāo)書體例賠償金；

向設(shè)招辦繳納招標(biāo)治理費(fèi)：

寫招標(biāo)事情綜合陳訴，報(bào)設(shè)招辦存案；

整理招標(biāo)事情資料，移交公司檔案室。

向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建立工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。

待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)宣布招標(biāo)信息，內(nèi)容包羅：項(xiàng)目名稱、所在、界址、

用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指針、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)

名的起止日期、報(bào)名所在、聯(lián)系方法等。

經(jīng)組長(zhǎng)簽字后報(bào)設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才氣發(fā)給投標(biāo)人，

設(shè)計(jì)招標(biāo)書至少應(yīng)包羅以下內(nèi)容：

設(shè)計(jì)任務(wù)書：在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書的底子上憑據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)解完

善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《體例設(shè)計(jì)任務(wù)書》）。

投標(biāo)須知：包羅投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的檔必須加

蓋修建師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的檔必須匿名。

投標(biāo)檔送達(dá)截止時(shí)間（要盡量賜與比力充裕的時(shí)間）。

答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等運(yùn)動(dòng)的日程擺設(shè)。

未中標(biāo)方案的賠償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不

但獨(dú)賠償，其用度納入設(shè)計(jì)條約內(nèi)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分接納未中標(biāo)方案內(nèi)

容，投標(biāo)人在取得一定賠償后應(yīng)于同意。賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。

擬簽條約的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托條約中的投標(biāo)人主要答

應(yīng)：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方法、設(shè)計(jì)周期、辦事標(biāo)準(zhǔn)等。

公然招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請(qǐng)

招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書。

憑據(jù)招標(biāo)通告或邀請(qǐng)書中劃定的時(shí)間和所在，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投

標(biāo)包管金，包管金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)通告或招標(biāo)書中明確。

踏勘和答疑：

招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。

投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)檔和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會(huì)的方

法解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件自己未表述明確的斑問），同時(shí)梏解答以書面方法通知

所有購買招標(biāo)檔的投標(biāo)人，該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)檔的組成部分。

評(píng)標(biāo)小組通常由7?11人組成，通常的比例是籌劃、修建專業(yè)的專家3?4名，營(yíng)銷籌謀專

家2?3名，結(jié)構(gòu)專家和修建經(jīng)濟(jì)專家各1?2名，其中包羅本公司的三總師。專家由招標(biāo)小

組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦批準(zhǔn)。

評(píng)標(biāo)小組的主要事情內(nèi)容是：

在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的步伐；

賣力評(píng)標(biāo)，匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果；

憑據(jù)評(píng)標(biāo)決標(biāo)的步伐推薦或決定中標(biāo)方案。

評(píng)標(biāo)小組人員名單不公然，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)運(yùn)動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。

開標(biāo)集會(huì)由招標(biāo)小組的組長(zhǎng)主持，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全歷程監(jiān)督。

投標(biāo)檔有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理：

未按招標(biāo)檔要求浴封的。

在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓

名的。

在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊(cè)修建師簽字的，或注冊(cè)修建師受聘單位與

投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。

招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。

集會(huì)所在由招標(biāo)小組擺設(shè)落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。集會(huì)由全體評(píng)委推舉的組長(zhǎng)主持。

先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無滋擾的恃況下討論評(píng)議，憑據(jù)技能先法、適

用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和情況效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)辦事等方面的答應(yīng)綜合考慮

擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前三名即作

為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。

評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評(píng)標(biāo)陳訴。評(píng)標(biāo)陳訴由全體評(píng)委簽字。

評(píng)標(biāo)小組提出書面評(píng)標(biāo)陳訴后，招標(biāo)事情小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。

招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案，

排名第?的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行條約，可以確定排名第二

的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

中標(biāo)通知書由招標(biāo)小組發(fā)出。

6.12退標(biāo)：

招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書同期發(fā)出未中標(biāo)通知書，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)包管

金和支付賠償金。

6.13陳訴：

招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之口起十五口內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面陳訴。陳

訴至少應(yīng)包羅下列內(nèi)容：

招標(biāo)范疇；

招標(biāo)方法和宣布招標(biāo)通告的媒介：

招標(biāo)檔中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和要領(lǐng)、擬訂條約的主要條款等內(nèi)容；

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)陳訴；

中標(biāo)結(jié)果。

6.14簽訂條約：

自中標(biāo)通知書發(fā)出之口起三十口內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)憑據(jù)招標(biāo)檔和中標(biāo)人的投標(biāo)

檔訂立設(shè)計(jì)條約。

籌劃方案報(bào)審

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施都管帳劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和辦事的職能作用，使都會(huì)和地域的控制性

籌劃設(shè)計(jì)理念和籌劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部分

的批準(zhǔn)。因籌劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)龐大，重復(fù)多，在公司內(nèi)部乂需要差別崗?fù)ぴ诮?jīng)辦

時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗?fù)な孪茸龊贸鋵?shí)準(zhǔn)備,一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審

步伐。制止將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到要害路線上去。

中華人民共和國都管帳劃法；上海市都管帳劃條例：上海市都管帳劃治理技能劃定；得

到中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)籌劃與批文、土地協(xié)議。

總修建師：實(shí)力籌劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審歷程中處理懲罰主辦崗?fù)そ鉀Q不了的協(xié)調(diào)問

題。

主辦崗?fù)な拷⒂?jì)治理；賣力收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。

籌劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)解。

主辦崗?fù)さ交I劃部分領(lǐng)取《建立工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列槽（帶*號(hào)的為

必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)退卻還）：

批準(zhǔn)的建立項(xiàng)目可行性研究陳訴或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

市測(cè)繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖，應(yīng)有設(shè)“單位用WO.3mm的墨線筆

標(biāo)明的下列內(nèi)容：修建基地用地界限，修建物外輪廓及層數(shù)，新建修建物與基地用地界限，

門路籌劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰修建物間距尺寸。

*5.1.31/50（）或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份，圖紙須加蓋修建設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案

出圖章和注冊(cè)修建師印章，且切合國度和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

修建設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋修建設(shè)計(jì)方案出圖章和注

冊(cè)修建師印章，且切合國度和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)都管帳劃部分批準(zhǔn)的《建立項(xiàng)目選址怠見書的通知》及附圖（復(fù)印件各?份）。

《建立項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它檔、圖紙等。

5.2第二次送審及以后各次送審所需的檔、圖紙以都管帳劃部分前次審核意見要求為準(zhǔn)。

籌劃部分組織召開由籌劃專家、籌劃歸口的職能部分參加的籌劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、消

防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等治理部分的意見，以《修建工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》賜與

批復(fù)。并附蓋有“上海市都管帳劃治理局籌劃治理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）籌劃

治理業(yè)務(wù)專用章”的審定設(shè)計(jì)方案。

籌劃部分認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。

5.5核發(fā)“修建工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批更的時(shí)限為每次審核各為30個(gè)事情口。

接籌劃部分總窗口領(lǐng)證通知后，持籌劃部分發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）治理領(lǐng)證

手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包羅《建立工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。

5.7本主辦崗?fù)ひ罁?jù)《建立工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

的治理。

申報(bào)籌劃立項(xiàng)

取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.主管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師：督促查抄主辦崗?fù)さ淖鳂I(yè)。

主辦崗?fù)ね恋亻_發(fā)：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。

3.緊前事情條件

籌劃方案已經(jīng)由籌劃主管部分批準(zhǔn)。

籌劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗?fù)べu力項(xiàng)目發(fā)起書的體例組織事情。項(xiàng)目發(fā)起書可自行體例也可

經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司體例。項(xiàng)目發(fā)起書的主要內(nèi)容如下：

項(xiàng)目表面：建立所在、內(nèi)容、范圍的設(shè)想；

建立條件介紹；

投資估算和資金籌措設(shè)想，送還貸款測(cè)算；

項(xiàng)目建立進(jìn)度籌劃：

經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益預(yù)計(jì)；

結(jié)論。

項(xiàng)目發(fā)起書經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)生長(zhǎng)與革新委員會(huì)向上海市生長(zhǎng)與革新委員會(huì)申報(bào)。住

宅、商辦樓項(xiàng)目由都會(huì)生長(zhǎng)處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)生長(zhǎng)處審批。

本主辦崗?fù)?yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部分做好項(xiàng)目的審批論證事情。

項(xiàng)日發(fā)起書經(jīng)市生.長(zhǎng)與革新委員會(huì)批準(zhǔn)后，項(xiàng)FI即己立項(xiàng)。

商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，本主辦崗?fù)?yīng)填寫《**年牢固資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》,

申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資籌劃。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級(jí)主管部

分或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市生長(zhǎng)與革新委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市根本建立投資籌劃并分

批下達(dá)。

申辦《建立用地籌劃許可證》

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施都管帳劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和辦事的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

必須分階段地得到政府部分的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗?fù)な孪茸龊贸鋵?shí)準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即

進(jìn)入申辦步伐。制止將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到要害路線上去。

籌劃治理部分張榜宣布的《建立用地籌劃許可證》申辦步伐。

總經(jīng)濟(jì)師：在申辦歷程中處理懲罰主辦崗?fù)そ鉀Q不了的協(xié)調(diào)問題。

主辦崗?fù)ね恋亻_發(fā)：賣力收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。

已取得籌劃部分對(duì)籌劃設(shè)計(jì)方案的批友

主辦崗?fù)さ交I劃部分領(lǐng)取《建立.用地籌劃許可證申請(qǐng)表》填報(bào)，并同時(shí)附送下列檔；（帶*

號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)退卻還）。

批準(zhǔn)的建立項(xiàng)目可行性研究陳訴或有關(guān)籌劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

籌劃部分核發(fā)的《建立項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。

《修建工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。

市測(cè)繪院提供的1/500或1/100（）地形圖六份，地形圖上應(yīng)用赤色鉛筆標(biāo)明用職位置地界。

凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建立工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓條約”文本

（副本）及附圖各一份（原件）。

5.2籌劃部分對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗?fù)こ只I劃局發(fā)放的“一書二

證”聯(lián)系卡（IC卡）治理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包羅《建立用地籌劃許可證》及附圖；《建立

用地籌劃許可證的通知》。

5.3核發(fā)《建立用地籌劃許可證》的時(shí)限為40個(gè)事情日。

5.4本崗?fù){《建立用抱籌劃許可證》向上海市衡宇土地資源治理局申請(qǐng)治理《建立用地

批準(zhǔn)書》。

體例房地產(chǎn)開發(fā)流程籌劃

一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)籌劃無論在項(xiàng)目治理的前期論證階段，照舊在實(shí)施歷程中和后期的評(píng)估

考核中都有著不可替代的大綱性的職位和作用。只有綱舉才氣目張，才氣使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)

節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地事情，到達(dá)預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前

鋒線和調(diào)解陳跡的網(wǎng)絡(luò)籌劃圖就是一份名貴的原始數(shù)據(jù)，它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度治理作出

評(píng)價(jià)，也可以查驗(yàn)原籌劃體例的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的籌劃治理提供依據(jù)。

2.決策崗?fù)た偨?jīng)理：賣力批準(zhǔn)籌劃和批準(zhǔn)籌劃調(diào)解。

主管崗?fù)た偨?jīng)濟(jì)師:在與總修建師和總工程師協(xié)商?致的前提下賣力落實(shí)在項(xiàng)目前期籌

謀階段的籌劃體例，優(yōu)化，歷程杳抄和調(diào)解。

總工程師:在與總修建師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下賣力落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階

段的籌劃體例，優(yōu)化，歷程查抄和調(diào)解。

協(xié)管崗?fù)た傂藿◣?，總管帳師；分別向主管總師提供分管范畸內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)解意見。

主辦崗?fù)I(yíng)銷籌謀:賣力在標(biāo)準(zhǔn)流程籌劃的底子上按本項(xiàng)目的本性特點(diǎn)體例雙代號(hào)坐標(biāo)

網(wǎng)絡(luò)籌劃，并憑據(jù)各總師的意見修改完善。

項(xiàng)目經(jīng)理：在籌劃實(shí)施歷程中，憑據(jù)具體情況提出調(diào)解意見，經(jīng)各總師批示

后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

憑據(jù)公司通用的雙代號(hào)坐標(biāo)網(wǎng)絡(luò)籌劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土

地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交優(yōu)界限為籌劃方案定稿之后。定期查抄

和調(diào)解的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)查抄調(diào)解。

事情要素

事件的