房屋管理系統(tǒng)操作手冊(cè)

房屋管理手冊(cè)

廣州市國(guó)土資源與房屋管理局

新版房屋管理系統(tǒng)操作手冊(cè)

V房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〉

廣州華南資訊科技有限公司

二。。八年八月

說明：本頁內(nèi)容僅對(duì)內(nèi)使用,不對(duì)外提供。

更新歷史

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吳忱2008年8月1日V1.0初次編寫本文

目錄

第一章引言......................................................................5

1.1編寫目的..................................................................5

1.2適用對(duì)象..................................................................5

1.3系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境..............................................................5

第二章系統(tǒng)簡(jiǎn)介..................................................................6

2.1概述......................................................................6

2.2系統(tǒng)使用前的準(zhǔn)備工作......................................................7

2.3系統(tǒng)基本操作..............................................................7

2.3.1如何登陸房屋管理系統(tǒng).............................7

2.3.2系統(tǒng)操作界面簡(jiǎn)介.................................8

2.3.3系統(tǒng)菜單簡(jiǎn)介...............................................................8

第三章操作指南.................................................................10

3.1案件網(wǎng)上申請(qǐng)及案件受理前的準(zhǔn)備工作.......................................10

3.1.1如何進(jìn)行案件申請(qǐng)?..........................................................10

3.1.2如何找回未填寫完畢的案件？.....................................10

3.1.3如何撤銷已提交案件？...........................................II

3.1.4如何重新提交被退回的案件？.....................................II

3.1.5如何明白案件是否己受理還是辦結(jié)？...............................11

3.1.6案件提交以后前往窗口交件還需做什么準(zhǔn)備工作？...................12

3.2項(xiàng)目概況及資質(zhì)證書管理....................................................12

3.2.1開發(fā)商信息備案...........................................................13

業(yè)務(wù)須知.................................13

操作指引.................................13

3.2.2開發(fā)商資質(zhì)證書…一................................-..........................14

業(yè)務(wù)須知...................................14

操作指引....................................14

3.23國(guó)有土地證及用地批準(zhǔn)書...........................15

業(yè)務(wù)須知...............................................................15

操作指引....................................16

3.2.4土地出讓合同.....................................17

3.2.4.1業(yè)務(wù)須知...................................17

3.2A.2操作指引...................................17

3.2.5建設(shè)工程規(guī)劃許可證...............................20

業(yè)務(wù)須知.......................................20

操作指引....................................20

3.2.6工程施工許可證…一.................................22

業(yè)務(wù)須知...................................22

操作指引...................................22

3.2.7工程施工合同....................................23

業(yè)務(wù)須知....................................23

操作指引...............................................................24

3.2.8規(guī)劃驗(yàn)收合格證...............................................................24

業(yè)務(wù)須知....................................24

328.2操作指引....................................25

3.2.9項(xiàng)目概況申報(bào).........................................26

業(yè)務(wù)須知...................................26

操作指引......................................27

3.2.10項(xiàng)目規(guī)劃變更.............................................................34

業(yè)務(wù)須知...................................34

操作指引...................................35

3.3預(yù)售許可證管理...........................................................36

3.3.1預(yù)售證核發(fā)......................................36

業(yè)務(wù)須知....................................36

操作指引....................................37

3.3.2預(yù)售證變更......................................40

3.3.2.1業(yè)務(wù)須知..................................................................40

33.2.2操作指引....................................41

3.4預(yù)售款監(jiān)控管理...........................................................43

3.4.1預(yù)售款劃撥......................................43

業(yè)務(wù)須知...................................43

操作指引....................................44

3.4.2監(jiān)控帳戶變更、注銷...............................47

業(yè)務(wù)須知...................................47

操作指引.....,................................47

3.5在建工程抵押（含涂銷、轉(zhuǎn)移、變更等）.....................................47

3.5.1在建工程抵押權(quán)設(shè)定登記...........................47

業(yè)務(wù)須知....................................47

3.5.I.2操作指引.................................-..........................48

3.5.2在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記......................................................53

業(yè)務(wù)須知...............................................................53

操作指引....................................54

3.5.3在建工程抵押權(quán)變更登記...........................58

業(yè)務(wù)須知...................................58

操作指引...................................59

3.5.4在建工程抵押權(quán)注銷登記...........................62

業(yè)務(wù)須知................................62

操作指引..............................................................63

3.6網(wǎng)上簽約與合同模板管理等......................................................67

3.6.1合同模板管理................................................................67

業(yè)務(wù)須知...............................................................67

操作指引....................................67

3.6.2網(wǎng)上簽約《期房合同》.............................68

業(yè)務(wù)須知...................................68

操作指引...................................69

3.6.3網(wǎng)上簽約（現(xiàn)房合同）.............................75

業(yè)務(wù)須知..…-................................75

操作指引...................................75

3.6.4修改合同........................................76

業(yè)務(wù)須知...................................76

操作指引.....-................................76

3.6.5重新打印正式合同................................-..........................76

業(yè)務(wù)須知....................................76

操作指引....................................76

3.7合同預(yù)告登記及商品房買賣合同退房手續(xù)等......................................77

3.7.1預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記...............................77

業(yè)務(wù)須知....................................77

操作指引...................................78

3.7.2預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記.........................81

業(yè)務(wù)須知....................................81

操作指引...................................81

3.73預(yù)購(gòu)商品房注銷登記...............................84

業(yè)務(wù)須知...................................84

操作指引...................................85

3.7.4商品房買賣合同退房登記...........................87

業(yè)務(wù)須知....................................87

操作指引....................................-..........................88

3.8初始登記及過戶.................................................................88

3.8.1初始登記（也稱大確權(quán)）......................................................88

業(yè)務(wù)須知.................................88

操作指引（僅初始登記）......................89

3.8.2過戶...........94

業(yè)務(wù)須知...................................94

操作指引（增量房轉(zhuǎn)移登記）..................95

操作指引（征收補(bǔ)償?shù)怯洠?...................98

操作指引（單方面申請(qǐng)繕證登記）..............98

第四章常見問題解答...........................................................100

第五章附件....................................................................101

第一章引言

1.1編寫目的

為確保廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠更好的使用新版廣州市房屋管理系統(tǒng)，本手冊(cè)將使用圖

文結(jié)合的方式逐一進(jìn)行說明。

新版廣州市房屋管理系統(tǒng)是廣州市國(guó)土資源與房屋管理同在2005年7月投入使用的房

屋管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)完善的一套網(wǎng)上業(yè)務(wù)申報(bào)系統(tǒng)，它要緊為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)

行商品房網(wǎng)上交易與有關(guān)房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)等多個(gè)方面，提供一個(gè)業(yè)務(wù)申報(bào)與審核的網(wǎng)上

操作平臺(tái)，同時(shí)也進(jìn)一步規(guī)范了商品房交易市場(chǎng)的管理。

1.2適用對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)代理等公司中，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售、現(xiàn)售與房地產(chǎn)交易登記業(yè)

務(wù)的有關(guān)從業(yè)人員。

1.3系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境

為確保您能夠順利使用本系統(tǒng)，請(qǐng)參照下列要求配置系統(tǒng)溶行環(huán)境：

—網(wǎng)絡(luò)環(huán)境：

單機(jī)連接至互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)帶寬不低于？？

——硬件環(huán)境：(不低于下列配置)

CPU：IGHzRAM：5I2M硬盤：20G

—軟件環(huán)境：

操作系統(tǒng)：Windows98/2OOO/XP等。

瀏覽器：InternetExplorer6.()以上。

—其他要求：

IE瀏覽器設(shè)置要求：？？？

第二章系統(tǒng)簡(jiǎn)介

2.1概述

新版房屋管理系統(tǒng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分要緊是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行網(wǎng)上業(yè)

務(wù)申報(bào)、網(wǎng)上簽約售樓與房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本管理三部分內(nèi)容。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房所需要經(jīng)歷的各個(gè)開發(fā)階段，大致可分為四個(gè)階段；項(xiàng)

目申報(bào)階段、預(yù)售階段、增量房階段與存量房階段（詳見下圖）。下面我們將對(duì)每個(gè)階段中

的業(yè)務(wù)逐一講解其網(wǎng)上申請(qǐng)時(shí)的注意事項(xiàng)。

填報(bào)項(xiàng)目糜本

信息及樓也表項(xiàng)

房

目

地

申

產(chǎn)

開回遷房審核

報(bào)

發(fā)

階

企

業(yè)

段

直管房審核

在建I.程抵押預(yù)

售

階

段

網(wǎng)上簽約

在5t「租收押

司

法

執(zhí)

增

行

量

房

存

二手房交易持證抵押變史注記箸量

房

圖3-2-1房地產(chǎn)開發(fā)階段示意圖

2.2系統(tǒng)使用前的準(zhǔn)備工作

在使用本系統(tǒng)前，請(qǐng)用戶做好如下準(zhǔn)備工作：

第一步辦理電子密鑰。企業(yè)在使用本系統(tǒng)之前，應(yīng)提早前往廣東省電子商務(wù)中心

辦理電子密鑰。

第二步開通系統(tǒng)帳戶。持已辦理的電子密鑰，前往廣州市房管局信息中心辦理房

屋管埋系統(tǒng)用戶及組織機(jī)構(gòu)的注冊(cè)手續(xù)。

上述兩步具體辦理流程詳見：《？？？》

2.3系統(tǒng)基本操作

2.3.1如何登陸房屋管理系統(tǒng)

操作步驟；

?首先，插入電子密鑰（Key）至電腦USB口。（關(guān)于電子密鑰的辦理方法請(qǐng)參見”

?打開正瀏覽器，并在地址欄中輸入系統(tǒng)網(wǎng)址，見下圖2/。

?房屋管理系統(tǒng)登陸界面（見圖2-2）,輸入用戶名、密螞，點(diǎn)擊［登錄］即可。

說明：用戶成功登陸系統(tǒng)后，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)用戶的權(quán)限來限制用戶的操作范圍。

魚&(Q)▼［啟］htM〃Q4c4aho.Q0工pi*到住樓

2005-06-09注動(dòng)公

告：

房屋巖理東線入口一商品房交易信息戰(zhàn)計(jì)

缶

用戶

親地區(qū)簽約套數(shù)簽約面積均價(jià)成交金額

叫

密

類

配全市000

統(tǒng)計(jì)R期：2005-C

、C晉錄X取消

圖2/陽光家緣網(wǎng)站的系統(tǒng)入口

圖2-2房屋管理系統(tǒng)登陸界面

2.3.2系統(tǒng)操作界面簡(jiǎn)介

通常情況下，本系統(tǒng)的操作界面要緊是由下列三個(gè)區(qū)域構(gòu)成：（見下圖）

?系統(tǒng)功能菜單區(qū)（上方）：合同管理、網(wǎng)上申請(qǐng)、管理、組織選擇。點(diǎn)擊不一

致的功能菜單項(xiàng)，打開不一致的業(yè)務(wù)菜單列表。

?系統(tǒng)業(yè)務(wù)菜單區(qū)（左邊）：根據(jù)所選的功能菜單項(xiàng)的不一致，顯示不一致的業(yè)

務(wù)菜單列表。

?業(yè)務(wù)操作區(qū)（右邊）：本區(qū)是使用者進(jìn)行查詢、顯示或者錄入信息等具體操作

事務(wù)的區(qū)域。

855退出

1?9-＞案件育&-＞案何申謫

W案?jìng)髦星?事事堂名總關(guān)

偉"看玄仔

W力日筑正受更

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的目管理

網(wǎng)上丟約

圖2-3系統(tǒng)界面概述

2.3.3系統(tǒng)菜單簡(jiǎn)介

用戶成功登陸系統(tǒng)后，具有全部權(quán)限的用戶則能夠看到如下菜單內(nèi)容。特別說明：假如

使用者在實(shí)際操作過程中無法看到下述內(nèi)容中的部分菜單，是由于用戶未獲得相應(yīng)的授權(quán)所

司型的。.

案件管理

——案件申請(qǐng)：各項(xiàng)商品房預(yù)售、房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)的網(wǎng)上申請(qǐng)入口。

—待處理案件：在此能夠看到未正式提交的案件、被退回修改的案件與已提交

但未正式受理的案件。

——己受理案件：在此能夠看到已經(jīng)被正式受理的案件記錄。

—已辦結(jié)案件：在此能夠看到已經(jīng)辦結(jié)的案件記錄。

?項(xiàng)目管理

——開發(fā)商信息備案：在此保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息，如：地址、工商營(yíng)業(yè)

執(zhí)照等信息。

—開發(fā)商資質(zhì)證書：在此新增、修改、刪除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資質(zhì)證書記錄。

—國(guó)有土地證：在此新增、修改、刪除國(guó)有土地證汜錄。

——用地批準(zhǔn)書：在此新增、修改、刪除用地批準(zhǔn)書氾錄。

——土地出讓合同：在此新增、修改、刪除土地出讓合同記錄。

——建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在此新增、修改、刪除建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄。

—工程施工合同：在此新增、修改、刪除工程施工合同記錄。

—竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證：在此新增、修改、刪除竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證記錄。

——項(xiàng)目概況：可在此查看本企業(yè)名卜所有已經(jīng)通過房管局審核的項(xiàng)目概況記錄。

網(wǎng)上簽約：

——網(wǎng)上簽約：在此進(jìn)入網(wǎng)上樓盤明細(xì)表后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約（含預(yù)售、現(xiàn)售商品

房買賣合同）。

——重新打印正式合同：在此進(jìn)入后，輸入合同編號(hào)、購(gòu)房密碼后可重新打印正式

合同。

—模板管理：在此能夠新增、修改、刪除網(wǎng)上簽約時(shí)所需要的預(yù)定制模版。

——合同查詢：在此能夠通過合同編號(hào)，快速查詢正式合同。

一一退出：退出房屋首埋系統(tǒng)，回到系統(tǒng)登錄界而。

第三章操作指南

3.1案件網(wǎng)上申請(qǐng)及案件受理前的準(zhǔn)備工作

3.1.1如何進(jìn)行案件申請(qǐng)?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的網(wǎng)上申請(qǐng)的操作入口統(tǒng)一在：案件管理一一案件申請(qǐng)。（詳見圖

3-1-1）o

圖3-1-1

3.1.2如何找回未填寫完畢的案件?

當(dāng)用戶在進(jìn)行案件申請(qǐng)的過程中中途退出案件，但是案件信息還未全部填寫，用戶能夠

通過“案件管理一一待處理案件”中的“未樨交案件”找回該案件，詳見圖3-1-2。

同時(shí)，用戶能夠在此刪除未提交的案件，注意：此處刪除案件后將不能再找回案件了。

苜員退出

案件管理05->案件60->

V寓件中清濟(jì)透弄案金生*11文案件

-符處理案件

一?已如霎徉

，未費(fèi)交案件

NP號(hào)業(yè)務(wù)和芟房3耳位強(qiáng)時(shí)日

V對(duì)外發(fā)函AMA

LMPO90仍00026現(xiàn)色任旗發(fā)柯云978號(hào)《"拓地址）許宴集

取目管理

巴XP0906500024J1目暇況串指-濟(jì)*通200&-<??6

「XP0905500023曬海從得量甘裝圮-”萬杰2008-005

3的理

巴MP80S00022Q目酸中報(bào)-"萬本2006-0>-05

常用鏈盤匚HT8CM8821項(xiàng)8眩訪iYV￡20?8伙

『XP0904500020理日眼應(yīng)B措-許宴儀2008-OXX

E2XP09M500019Q日版妙播許宴集2oce-oxx

XP090450001811目序猊字指****20C?-OWM

?JI工示R日記錄共n?I頁m±KTJTMW貝1呻I

圖3-1-2

3.1.3如何撤銷已提交案件?

當(dāng)用戶發(fā)現(xiàn)已經(jīng)提交的案件存在問題想見案件撤回修改，則能夠通過“案件管理一一待

處理案件”的“已提交案件”找回該案件，詳見圖3-1-3。

用戶選中需要撤回的案件記錄，點(diǎn)擊［撤銷］即可，撤銷成功的案件能夠在“未提交案件”

中找到。

吠H刀

苜矣退出

案件管逛首支->案件付理->於受理案件

W翼仰中清案.gaIu11I_

W伸如理靠件

W已受伸,已登交未受腹的案件

V已力結(jié)箕件

W對(duì)外發(fā)函口案件一號(hào)業(yè)務(wù)12颯人擺交時(shí)間+?伏京?，?書

每員工示20條記摩共有o條記錄1頁當(dāng)時(shí)■第1頁上頁下到題列第頁0對(duì)

明目管理

合砥理??

常用鏈接

圖3-1-3

3.1.4如何重新提交被退回的案件？

當(dāng)案件已正式受理審核，但被局內(nèi)工作人員退回修改，則能夠通過“案件管理一一待處

理案件”的“被退問案件”找到該案件，詳見圖3-1-4。

快廢方式：

伏瑞-苜負(fù)退出

案件管理而變->宴件管理->帶幺■富件

??神電逼

?伶處理案件

W已受理案件，已受理■他回案外

W已力結(jié)案件

v對(duì)外發(fā)86業(yè)務(wù)芟身窠伸環(huán)節(jié)NP號(hào)累M號(hào)關(guān)健信急被返由理

wjjis?條目共有o務(wù)記豪1頁1頁上頁下頁頁「瑜定］

項(xiàng)目管理

臺(tái)向管理

常用帕B

圖3-1-4

3.1.5如何明白案件是否已受理還是辦結(jié)？

用戶能夠通過“案件管理一一己受理案件”與“案件管理一一已辦結(jié)案件”看到案件是

否已經(jīng)受理或者辦結(jié)，詳見圖3J-5與圖3/-6。

快It方宜：

*T苜蕤退出

案件管理苗變->案件->已分站上件

W索樸申普,讀?入直徹條件充詢|

管處理案件

V冥忡翁號(hào)|IG號(hào)|

W已受理案件

w已加8案件

?京竹為襄

W前外及否

項(xiàng)目管理案NP>業(yè)別慢翹隊(duì)案件狀蠢

24,0935000183XSO8I6陋沿以層出甘曼記訐寞注20C6-O9-O4結(jié)案

合同管理F10S09M500017MPOO<Wa>15MluKKX匹20g6<H精富

30904600016EBO0814履日揭說申界許-簽2Q0ee<M婚-

常用房接so共有3條81頁sn?M1頁上頁下頁踞m頁「一，1_

圖3-1-5

首負(fù)退出

我件管理若交->案件管&->已受，案忤

W案件中清—m人疊電條件L重■

W物處短累種

突性m號(hào)1

w必受建鮮

W已辦結(jié)案件

「重付列夫

_w對(duì)外發(fā)函

項(xiàng)目曾理I莖杵借號(hào)HP#會(huì)務(wù)沖免提交人提殳時(shí)間零杵在亳

MM*20條曲共有0條2京1頁^n?Mt文上更下頁I0JM頁I&W］

臺(tái)間管理

常用展接

圖3-1-6

3.1.6案件提交以后前往窗口交件還需做什么準(zhǔn)備工作？

關(guān)于所有的網(wǎng)上申請(qǐng)的案件，在前往窗口交件之前都務(wù)必先打印出《網(wǎng)上預(yù)受理回

執(zhí)》，該材料是網(wǎng)上申請(qǐng)案件在案件受理時(shí)的必備材料。

關(guān)于每個(gè)業(yè)務(wù)種類在奚件受理時(shí)所需的材料清單，請(qǐng)咨詢？？？？？？？？？？

3.2項(xiàng)目概況及資質(zhì)證書管理

項(xiàng)目概況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用本系統(tǒng)的基礎(chǔ)，所謂［項(xiàng)目概況］要緊包含如卜.內(nèi)

容：項(xiàng)目基本信息、開發(fā)商信息及資質(zhì)證書、國(guó)土證信息、土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許

可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收合格證與樓盤明細(xì)表等8類信息.

只有在完成項(xiàng)目概況申報(bào)業(yè)務(wù)審核后，才能夠開始后續(xù)業(yè)務(wù)的辦理，如：在建工程抵押、

預(yù)售證申請(qǐng)、網(wǎng)上簽約售樓、初始登記等。同時(shí)，為避免后續(xù)業(yè)務(wù)的辦理過程中出現(xiàn)不必要

的錯(cuò)誤，請(qǐng)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)業(yè)務(wù)特別重視，務(wù)必嚴(yán)格按照系統(tǒng)要求錄入每項(xiàng)數(shù)據(jù)。

3.2.1開發(fā)商信息備案

3.2.1.1業(yè)務(wù)須知

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在注冊(cè)系統(tǒng)用戶后，在開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)之前務(wù)必先應(yīng)該錄入房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)的基本信息，其中要緊包含：企業(yè)名稱、法人代表、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息等。

注意事項(xiàng)：

I.該部分信息將會(huì)被項(xiàng)目概況、預(yù)售證、網(wǎng)上簽約等多項(xiàng)業(yè)務(wù)調(diào)用，請(qǐng)用戶務(wù)必認(rèn)真

填寫.

3.2.1.2操作指引

操作入口：項(xiàng)目管理一一開發(fā)商信息備案

操作步賽:

圖3-2-1

第一步在界面（圖3-2-1）中填寫所有數(shù)據(jù)項(xiàng)，然后點(diǎn)擊［儲(chǔ)存］。

第二步在界面（圖3-2-1）中點(diǎn)擊［編輯法定代表人］,彈出窗口（如：圖3-2-2）,填寫

相應(yīng)的數(shù)據(jù)［儲(chǔ)存］即可。

3.2.2開發(fā)商資質(zhì)證書

業(yè)務(wù)須知

開發(fā)商資質(zhì)證書是每個(gè)企業(yè)錄入一份資質(zhì)記錄，當(dāng)企業(yè)年檢時(shí)獲取了新的資質(zhì)證書需要

前往房管局中請(qǐng)更新證書。

注意事項(xiàng)：

1、推斷標(biāo)準(zhǔn)：證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”的，則表示該證書記錄已經(jīng)隨項(xiàng)目概況

通過房管局審核。

2、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時(shí)，則不能夠進(jìn)行修改或者刪除；證書記錄的有效

狀態(tài)為“無效”時(shí)，則能夠進(jìn)行修改或者刪除。

3、證書記錄的有效狀態(tài)為“有效”時(shí)，如需要修改證書信息，則需要直接前往房管局

（部門：？？？）申清修改。

4、同一證書記錄能夠在多個(gè)項(xiàng)目概況中被引用。

X2.2.2操作指引

操作入口：項(xiàng)目管理——開發(fā)資質(zhì)證書

操作步驟：

圖3-2-3

圖3-2-4

新增證書:

在界面（圖3-2?3）點(diǎn)擊［新增］進(jìn)入界面（圖3-2-4）,錄入所有數(shù)據(jù)項(xiàng)后點(diǎn)擊［儲(chǔ)存］

即可。

修改證書：

在（圖3-2-3）中，選中需要修改的記錄，點(diǎn)擊［修改］后