南寧農(nóng)院路項目（湖景高層豪宅）投標設計方案

廣西南寧農(nóng)院路

10

號地塊

概念規(guī)劃設計GUANGXINANNINGNONGYUANROADNO.10AREAARCHITECTURALDESIGNSCHEME2023

.01鳥瞰圖湖邊示范區(qū)（方案一）沿街示范區(qū)（方案二）住宅組團透視區(qū)位

印象廣西南寧青

日

五

悠山

影

象

然古

羅

回

懷塔

峰

環(huán)

古秀

云

保

望峨

靄

障

仙峨

靄

多

坡區(qū)位

印象半城綠樹半城樓四

滿季

城有

皆生

是機

綠區(qū)位

印象亙古亙今古典風雅都城與現(xiàn)代智能城市交融碰撞2021年我們遭遇什么樣的難題？我們擁有什么樣的資源？我們又能創(chuàng)造出什么樣的效益？區(qū)位

解讀我們遭遇什么樣的難題？宏觀維度：2021

年鋪天蓋地的樓市負面新聞：三道紅線、房價下跌、房企暴雷、新盤打折、土地流拍、地方限跌······多個負面消息集體發(fā)酵，促使整體產(chǎn)業(yè)鏈滋生“恐慌情緒”，房地產(chǎn)市場進一步冷凍，形成“負循環(huán)”。房企會不會暴雷業(yè)主繃緊神經(jīng)都在考量：房價會不會暴跌市場環(huán)境負能量，業(yè)主置業(yè)在猶豫！區(qū)位

解讀我們遭遇什么樣的難題？城市維度：為提升新建商品房的規(guī)劃品質，南寧房地產(chǎn)政策也產(chǎn)生了重大變化，各大銀行嚴格把控房貸、嚴查經(jīng)營貸、嚴查首付資金來源、房貸利率居高不下、房貸審批嚴格等，提高了貸款的難度，也導致購房門檻上升。帶來最直接的問題就是：市場成交量下滑！區(qū)位

解讀我們擁有什么樣的資源？政府出面控場穩(wěn)定局面！“限價”政策是難題也是利端，全國都在流拍，南寧操盤穩(wěn)健收官。沒有恐慌，業(yè)主置業(yè)不擔心！中鐵建品牌的力量！行業(yè)冷凍期，還能拿地的開發(fā)商實力不容小覷！業(yè)主選購很安心！地塊的先天資源優(yōu)勢！地塊四周規(guī)劃的教育醫(yī)療資源，軌道交通的便捷性以及濱水綠地資源非常豐沃

!

業(yè)主入住太開心！區(qū)位

解讀我們能創(chuàng)造這樣的效益！貨值恒定下，去化效率才是操盤溢價核心法則！挖掘產(chǎn)品賣點，讓樓盤

"

自己會說話

"!更具競爭力的產(chǎn)品領先智能的運營機制保質保量的成本控制01

前期

03戶型

05示范分析設計區(qū)SalescenterdesignBackgroundAnalysis

Apartmentlayoutdesign目錄02規(guī)劃

04立面

06總結設計Planninganddesign設計FacadedesignCostestSiummamtairoyn區(qū)位

坐標Nanning南寧市稻

香

湖稻

香

湖用地紅線100m

高層退界線稻香路Guangxi廣西基地用地面積：41646.87㎡武

警

總

隊

醫(yī)

院麗

園

小

區(qū)南寧，廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市、中國面向東盟十國國際大通道、內(nèi)陸市，國家“一帶一路”海上絲綢之路有機銜接的重要門戶區(qū)位

坐標興寧區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)南寧東站清廂快速路南寧站地鐵1號線青

秀

區(qū)江

南

區(qū)良慶區(qū)南寧吳圩國際機場項目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)廣西大學西側，屬于廣西大學商務圈范圍內(nèi)，距離南寧站月

3距離南寧高新區(qū)政府約

1.5KM，車程在

10

分鐘內(nèi)?，F(xiàn)狀

控規(guī)南寧，廣西壯族自治區(qū)首府，是北部灣城市群核心城市、中國面向東盟十國國際大通道、內(nèi)陸開放型經(jīng)濟高帶、西南出海綜合交通樞紐城市，國家“一帶一路”海上絲綢之路有機銜接的重要門戶城市。南寧地處亞熱帶、北回歸線以南，中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結合部，位于廣西的西南部。境內(nèi)景點有：青秀山、南湖公園、廣西藥用植物園等。SITE本項目周邊生活配套成熟，住宅用地相對較少，地塊居住價值優(yōu)。周邊生活配套成熟，住宅用地相對較少，地塊居住價值現(xiàn)狀

配套獅山公園廣西大學文廣西總隊醫(yī)院SITE4KM文廣西民族大學文西大附中文南寧師范大學第八人民醫(yī)院沃爾瑪百貨大樓商南寧動物園商文南寧三十七中南寧站第三人民醫(yī)院商匯百嘉4km

范圍內(nèi)內(nèi)中小學、商業(yè)、醫(yī)院、公園林立，能滿足居民各類生活需求，周邊生活配套成配套資源豐富現(xiàn)狀

周邊135246行健文理學院本案稻香湖12廣西大學職工集資樓36基地武警廣西總隊醫(yī)院45廣西大學東校園中區(qū)樓群麗園小區(qū)該地塊被廣西大學、武警醫(yī)院、麗園小區(qū)四面包圍成封閉區(qū)域。僅有一條穿市政規(guī)劃路近期政府沒有建設計劃，市政配套設施不到位。周邊無對本案日照不利影響?，F(xiàn)狀

四至稻香湖稻香湖南北大道路寬：40M道路等級：支路路寬：16M道路等級：支路廣西大學稻香路路寬：16M道路等級：支路基地廣西大學武警廣西總隊醫(yī)院麗園小區(qū)該地塊廣西大學、武警醫(yī)院、麗園小區(qū)四面包圍成封閉區(qū)域。僅有一條穿過市政規(guī)劃路近期政府沒有建設計劃，市政配套設施不到現(xiàn)狀

景觀稻

香

湖湖

景

滲

透稻

香

湖學校用地200M

視線無遮擋基地醫(yī)院用地限高

80M稻香湖位于本案北側及東側，最近處距離僅

60

米處，基地北側及東側與擁有非常好的視野延伸面，景觀資源豐富。前期分析

·

SWOT

分析S優(yōu)質區(qū)位品牌效應配套設施■占據(jù)西鄉(xiāng)塘老城區(qū)核心地段，發(fā)展?jié)摿κ恪！銎放蒲肫螅瑢Ｗ?yōu)質地段開發(fā)。優(yōu)勢strength■本案周邊發(fā)展成熟，配套齊全。W周邊現(xiàn)狀建筑

■本案地塊待拆遷建筑，影響開發(fā)進度。劣勢weakness市政設施規(guī)劃設計■

地塊封閉，路網(wǎng)不通。■

地塊規(guī)劃受周邊限制比較大。O機會發(fā)展?jié)摿?jīng)濟發(fā)展■隨著西鄉(xiāng)塘的發(fā)展成熟，配套均已兌現(xiàn)，商住氛圍將越來越濃厚。opportunity■區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，私營企業(yè)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)客群支撐較足，老城區(qū)人口密集。T挑戰(zhàn)紅海市場■南寧其他板塊有較多競品，產(chǎn)品同質化競爭較大，易分流本案客戶，庫存量較大。threats如何延續(xù)中鐵建品牌優(yōu)在瞬息萬變的市場下，為中鐵建創(chuàng)以不變應萬變項目品質提升，開發(fā)成本降低；品質極致花園尺度，打造南寧的“紐約中央公園”品質毗鄰廣西大學，打造“學府大宅”土木鋪淘寶店：https://520/品質標志性示范區(qū)，為本案“藝術賦能”01前期

03戶型

05示范分析設計BackgroundAnalysis

Apartmentlayoutdesign區(qū)Salescenterdesign02

規(guī)劃

04立面

06總結設計Planninganddesign設計FacadedesignCostestSiummamtairoyn規(guī)劃設計

設計條件一、規(guī)劃條件·

用地面積：41646.87㎡·

最大計容面積：187410.92㎡·容積率≤4.5·

密度：≤25%·

配套商業(yè)：≥5%~10%㎡·

建筑限高：100m用地紅線100m

高層退界線基地規(guī)劃設計

土地價值居住價值地塊東北側臨綠地和人工湖，居住價值最高。西側為醫(yī)院用地，北側為現(xiàn)狀住宅小區(qū)，居住價值相對較低。景觀價值北側東側臨湖有大片綠地，規(guī)劃學校視野開闊，景觀價值最高。西側為醫(yī)院用地，北側為現(xiàn)狀住宅小區(qū)，景觀價值較低。高低規(guī)劃設計

開口分析稻香湖廣西大學廣西大學武警廣西總隊醫(yī)院建議開口位置開口面麗園小區(qū)規(guī)劃設計

產(chǎn)品輸入條件戶配指標要求70

㎡297

戶100

㎡462

戶120

㎡297

戶140

㎡297

戶220

㎡160

戶50-70

戶型占比90-100

戶型占比120

戶型占比140

戶型占比200-220

戶型占比20%30%20%20%10%約

1513

戶，戶均面積：118

㎡規(guī)劃設計

量的測算項目建面構成計容建筑面積約：187410.92㎡若以

33

層滿鋪計算，大概需要

46

支腿。配套商業(yè)：9370.55㎡（任務書要求：配套商業(yè)面積占

5%）33F46x戶均面積：118

㎡商品房

:178040.37㎡破題怎樣的規(guī)劃產(chǎn)品設計策略，最大化提升項目品質？破題核心策略限高解讀

樓型解讀

間距解讀

朝向解讀層高與舒適度、貨量貢獻關系市場樓型研判與本案產(chǎn)品考量規(guī)范層面間距設計思路朝向對景觀資源的最大化挖掘破題核心策略：限高解讀DESIGNSTRATEGY220

豪宅戶型50-140

剛需改善戶型㎡㎡3.1M層高3.0M層高女兒墻0.6m女兒墻0.6m33F99.95m32F99.75m33*3.0=99m32*3.1=99.2m室內(nèi)外高差0.15m室內(nèi)外高差0.15m3M

層高為底線，拔高頂配產(chǎn)品層高，保證其舒適度破題核心策略：樓型解讀DESIGNSTRATEGYT4T2T3T5T6通透性好獨梯入戶，品質高適用

140+

大戶型鼻子戶遮擋少通透性較好適用首改戶型品字塔樓通透性較好適用剛需首改戶型品字塔樓通透性較好適用剛需首改戶型品字塔樓適用剛需首改戶型根據(jù)南寧市場經(jīng)驗，T6

產(chǎn)品去化較慢傳統(tǒng)內(nèi)廊鼻子戶南北不通，且對翅膀戶遮擋大目前較少采用蝶形適用剛需首改戶型根據(jù)南寧市場經(jīng)驗，T6

產(chǎn)品去化較慢外廊戶型偽南北通戶型華南市場較少采用根據(jù)產(chǎn)品面積段及當?shù)厥袌銎?，合理選擇本案樓型破題核心策略：間距解讀DESIGNSTRATEGY用地東側極致排布用地西側極致排布30m34m建筑高度

80

米50m高層住宅高層住宅H=100MH=100M34m50m50m50m50m高層住宅高層住宅34mH=100MH=100ML<60mL>60m*

北側可做樓棟拼接，用地進深有限情況下，南側需控

60

米面寬50m根據(jù)規(guī)范，深掘東西側用地極致排布情況50m破題核心策略：間距解讀DESIGNSTRATEGY2021

年上半年報批通過項目*

法線錯開，間距控

13

米*

南側退地界可利用轉角度折減退距根據(jù)規(guī)范，探求對本案有利的條件破題核心策略：朝向解讀DESIGNSTRATEGY南北向南偏西PK東側南偏西角度對景觀資源利用更充分規(guī)劃設計

總圖推導南側四單元方案一方案二方案三方案四南側五單元1.

樓王優(yōu)選

T2

平層2.

我們要中央大花園及無敵景觀視野方案五方案六方案

1樓棟數(shù)最少規(guī)劃設計

總圖推導121森林Forest森林Forest廣西大學廣西大學武警小區(qū)武警小區(qū)11112麗園小區(qū)麗園小區(qū)逃離周邊城市喧囂，營造一片幽靜森林擁抱周邊琉璃千頃，怡湖光，建立一座半島綠洲建筑貼邊、臨角布置，留出中心大花園理想狀態(tài)做

10

個單元武警小區(qū)武警小區(qū)規(guī)劃設計

總圖推導1122T211*2=4*2=8廣西大學廣西大學1111T4111122麗園小區(qū)北側居中核心景觀位置布置樓王麗園小區(qū)1

24

3北側角位，景觀價值較好處，布置

T5*46武警小區(qū)武警小區(qū)T5*2=10121211廣西大學廣西大學1111T6*4=24111122麗園小區(qū)麗園小區(qū)腹地布置

T4

產(chǎn)品，規(guī)避對視東南西南布置

T6

產(chǎn)品規(guī)劃設計

總圖推導4

棟

T6

產(chǎn)品，根據(jù)當?shù)厥袌龇答仯琓6

產(chǎn)品去化較慢，市場接受度較低！T6T6T6T6我們需要優(yōu)化梯戶比，規(guī)避

T6

產(chǎn)品！規(guī)劃設計

總圖推導T2T2*2=4*2=8*2=4*3=8T4T4T6=T5+T4*4

*4

*1*46T5T5*2=10*6=10T6T6*4=24*0=0取消

T6

產(chǎn)品，將單元數(shù)從

10

棟增加到

11

棟10

棟11

棟規(guī)劃設計

總圖推導14

棟

T6

改為

T5,同時增加

1

棟

T42南側雙拼

T4

南移116m90m中央花園最大化優(yōu)化梯戶比，進一步提升中心大花園尺寸規(guī)劃設計

總圖推導3旋轉北側樓棟旋轉北側四棟樓，與東側北側景觀互動性更好，戶戶形成外湖內(nèi)園景觀體系。規(guī)劃設計

總圖推導樓王

220140120根據(jù)景觀價值，合理落位本案產(chǎn)品規(guī)劃設計

彩總方案一規(guī)劃設計

鳥瞰方案一規(guī)劃設計產(chǎn)品分布

-

方案一地塊戶型配比面積段7598套數(shù)2623844442641281482套型總面積1961937632套數(shù)比17.7%25.9%30.0%面積比11.0%21.1%31.1%20.7%16.1%100.0%甲方要求20.0%30.0%20.0%20.0%10.0%100.0%高層住宅12514022555500369602880017.8%8.6%合計178511100.0%規(guī)劃設計景觀利用

-

方案一圖例：主臥客廳戶戶觀景：大戶型戶戶湖景園景小戶型戶戶園景是否可以進一步增加大戶型的觀湖戶數(shù)？規(guī)劃設計

總圖推導受限用地進深，東側極致排

4

排，建筑高度僅可為

80

米，限高未用足80M80M140

戶型80M80M1.大戶型

140

沿東側景觀極致排布2.形成

70m*137m

中心花園東側一線沿湖建筑高度未用足，景觀價值未用足；南北間距僅

30

米，過于壓抑；中心花園尺度感偏弱，我們需進一步優(yōu)化！規(guī)劃設計

總圖推導原方案原方案原方案旋轉

45°，景觀資源最大化滲透，同時法線錯開，建筑高度

100

米旋轉

45°，景觀資源最大化滲透100M將南側改為

5

個單元，釋放中央花園尺寸量增多，可由

T5

雙拼改為

T4

雙拼通過建筑旋轉，法線錯開，景觀最大化滲透；景觀視野開闊；中央花園最大化；規(guī)劃設計

總圖推導樓王

220140120根據(jù)景觀價值，合理落位本案產(chǎn)品規(guī)劃設計

彩總方案二規(guī)劃設計

鳥瞰方案二規(guī)劃設計產(chǎn)品分布

-

方案二地塊戶型配比面積段7398套數(shù)3225192643121281545套型總面積2359550862套數(shù)比20.8%33.6%17.1%面積比13.2%28.5%18.0%24.4%15.9%100.0%甲方要求20.0%30.0%20.0%20.0%10.0%100.0%高層住宅12214022232208436802841620.2%8.3%合計178761100.0%規(guī)劃設計景觀利用

-

方案二圖例：主臥客廳戶戶觀景：大戶型戶戶湖景園景小戶型戶戶園景思考是否可以進一步提升大戶型

140

的品質？規(guī)劃設計

總圖推導T4T2140140品質升級140T4，梯戶比高梯戶比入戶品質通透性T2，梯戶比低共用電梯，入戶品質一般獨梯入戶，入戶品質高南北通透，無遮擋受鼻子戶遮擋，通透性受影響對

140

產(chǎn)品再次進行品質升級規(guī)劃設計

總圖推導220

產(chǎn)品放置于樓王北側140

T2

產(chǎn)品放置于北側和東側㎡㎡7棟T51

24

36棟T2幼兒園用地將置換雙

T4

為

T5+T2(140),140T2

置入大花園T4+T5

產(chǎn)品放延邊排布位置規(guī)劃設計

總圖推導樓王

220140120根據(jù)景觀價值，合理落位本案產(chǎn)品規(guī)劃設計

彩總方案三規(guī)劃設計

鳥瞰方案三規(guī)劃設計產(chǎn)品分布

-

方案三地塊戶型配比面積段7598套數(shù)2924713622521281505套型總面積2187346158套數(shù)比19.4%31.3%24.1%面積比12.3%26.0%25.5%19.9%16.2%100.0%甲方要求20.0%30.0%20.0%20.0%10.0%100.0%高層住宅12514022545250352802880016.7%8.5%合計177361100.0%規(guī)劃設計景觀利用

-

方案三圖例：主臥客廳戶戶觀景：大戶型戶戶湖景園景小戶型戶戶園景規(guī)劃設計

方案對比方案1方案2方案3(T4+T5)

33F+(T2)

32F(T2+T5)

33F+(T2)

32F(T2)

32F+(T4+T5)33F1.大戶型品質升級：140

升級為獨梯入戶T2

產(chǎn)品2.

湖景最大化：賞湖戶型

458

套（占比

31%）3.

中央花園最大化：超尺度中央花園4.示范區(qū)設置東側湖邊1.樓棟數(shù)最少1.T4最大化2.

湖景最大化：賞湖戶型

458

套（占比

31%）3.中央花園最大化：超尺度中央花園4.示范區(qū)結合社區(qū)出入口臨東側道路2.

湖景最大化：賞湖戶型

491

套（占比

32%）3.

中央花園最大化：超尺度中央花園4.示范區(qū)設置東側湖邊規(guī)劃設計

梯戶比對比方案1（11棟）方案2（12棟）方案

3（13

棟）方案

1方案

2方案

3T2:6

棟T5:7

棟T2:2

棟T4:3

棟T5:6

棟T2:2

棟T4:6

棟T5:4

棟T5T4T2規(guī)劃設計

花園尺度對比方案

1方案

2方案

3137M方案

1（示范區(qū)東側）全高層住宅

-T4（140+120+98

戶型）+T2（220)+T5(70+120)+T5(98+120+140)+T5(70+98+120+140)大尺度花園景觀方案

2（示范區(qū)東側）全高層住宅

-T4（120+98

戶型）+T4（140+98

戶型）+T4（140+120+98

戶型）+T2（220)+T5(70+120)+T5(70+98+120)+T5(70+98+120+140)超大尺度花園景觀方案

3-

洋房最大化（示范區(qū)東側）全高層住宅

-T2（140

戶型）+T2（220

戶型

)+T5(70+98+120)+T5(98+120)綠化景觀均衡分布，花園景觀尺度相對較小規(guī)劃設計

交通組織分析方案

1方案

2方案

3小區(qū)主要出入口小區(qū)次要出入口市政道路通過合理的流線組織，實現(xiàn)人車分流車行流線地庫出入口規(guī)劃設計

消防分析方案

1方案

2方案

3消防出入口消防流線市政道路消防登高場地規(guī)劃設計

景觀分析方案

1方案

2方案

3中心景觀外圍綠化帶景觀節(jié)點景觀軸線外部滲透景觀規(guī)劃設計

配套設施位置分析方案

1方案

2方案

3方案一商業(yè)：7300

平米，占比

3.9%方案二商業(yè)：7000

平米，占比

3.7%方案三商業(yè)：8400

平米，占比

4.5%養(yǎng)老用房衛(wèi)生服務站公廁位置分析文化活動用房物業(yè)管理用房社區(qū)管理用房商業(yè)1.

東邊靠近規(guī)劃路，所以設置商業(yè)能讓商業(yè)價值最大化2.

南側有機動車往來，配套用房設于南側，可有效減少噪音影響規(guī)劃設計

配套設施位置分析方案

1方案

2方案

378.7578.7578.7578.7578.7578.7578.7578.1078.7578.1078.7578.0078.7578.7578.1078.7578.6078.6078.6078.6078.0078.7578.6078.7578.1078.7578.6078.6078.7578.0078.7578.6078.6078.6078.1078.7578.1078.6078.7578.7578.7578.7578.7578.1078.6078.1078.0078.0078.1078.00規(guī)劃設計

地庫設計南寧市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定本地塊屬于舊區(qū)劃分范圍基地■本地塊屬于舊區(qū)劃分范圍，機動車停車位配建指標舊區(qū)采用中間值，按

0.9

輛

/100

平方米計算停車位。規(guī)劃設計

地庫設計方案

1方案

2方案

3地下一層平面圖地下一層平面圖地下一層平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖地下二層平面圖規(guī)劃設計值地下車庫總面積：47627規(guī)劃設計值地下車庫總面積：47898規(guī)劃設計值地下車庫總面積：47569㎡㎡㎡總車位：1483

輛（預留

51

輛）總車位：1489

輛（預留

57

輛）總車位：1454

輛（預留

22

輛）單車位：32.1單車位：32.2單車位：32.7㎡㎡㎡規(guī)劃設計

日照分析方案

1方案

2方案

3三方案日照均滿足當?shù)匾髤^(qū)位

坐標BACKHOME歸家每一次回家都是一場心靈的旅途社區(qū)入口第一級空間55禮儀會所節(jié)點景觀第二級空間第三級空間413235中心花園入戶大堂第四級空間第五級空間44555社區(qū)入口禮儀會所節(jié)點景觀中心花園入戶大堂儀式感讓生活從“將就”變成“講究”歸家之路尊崇感星級主入口標志性入口，迎接業(yè)主到達功能完善的社區(qū)玄關將社區(qū)入口升級為“社區(qū)玄關”歸家之路智慧門禁出入

0

接觸無雨落客雨天打車更方便精致化空間便民服務物流交換更有序訪客等候服務更貼心裝卸緩沖區(qū)儀式感中央公園景觀序列歸家之路復合的空間結構高品質調(diào)性迎接業(yè)主回家移步異景四季不同綠色健康社區(qū)交際多元化景觀營造宅間景觀宅間景觀宅間景觀宅間景觀中心園景宅間景觀宅間景觀中心花園宅間景觀宅間景觀中心園景地上活動空間全齡生活社區(qū)定制打造沉浸式全齡互動場所健康營造集智慧

+

健康

+

全齡于一體智慧社區(qū)兒童樂園兒童樂園健身場地健身場地針對不同年齡段的人群設置不同活動空間，提供專屬活動場地，減少互相干擾地上活動空間全齡生活社區(qū)定制打造全齡四季慢跑道健康營造集智慧

+

健康

+

全齡于一體智慧社區(qū)沖刺節(jié)點慢跑起步休息飲水起跑

/

終點慢走調(diào)息移步異景四季不同軟硬景搭配、營造景觀趣味性景觀營造巷道空間宅間景觀空間櫻花漫道楓林巷道楓林巷道宅間景觀空間宅間巷道宅間景觀空間移步異景四季不同功能性小品，逸趣休閑景觀營造休憩觀景意境景墻娛樂休閑儀式感品質門頭拔高調(diào)性歸家之路住宅入戶尊貴大氣的住宅建筑入戶立面，是業(yè)主們身份的象征儀式感地上雙大堂營造尊貴歸家之路地下地上雙大堂，是業(yè)主們的心靈港灣儀式感泛大堂完善功能歸家之路大堂等候區(qū)等候區(qū)寵物驛站休息間泛大堂信奶間門禁系統(tǒng)嬰兒車停放高品質生活離不開健康系統(tǒng)為您的居家生活保駕護航健康營造【健康科技】新風系統(tǒng)除霾新風，配置殺菌模塊檢測系統(tǒng)檢測小區(qū)空氣質量，定時凈化凈水系統(tǒng)清凈飲水，排水無憂綠色節(jié)能認證降低能耗可持續(xù)發(fā)展降噪系統(tǒng)除霾新風，配置殺菌模塊全智管理系統(tǒng)智能黑科技，為您生活保駕護航智能享受電子巡更系統(tǒng)人防有效管理系統(tǒng)——電子巡更系統(tǒng)，系統(tǒng)方案力求對住宅、周界和重要部位都能巡檢到。簡歷起安防的第三道防線。高速

WIFI公共空間的全方位覆蓋，提供實時網(wǎng)絡接入，體驗高速網(wǎng)絡帶來的便捷生活。植物二維碼二維碼裝置可鑲嵌在地面鋪裝及綠籬植物內(nèi)，通過掃描控制相應的環(huán)境設施，獲取相應的信息，形成人與環(huán)境的良性互動。背景音樂每天的活動高峰期，開放背景音樂，營造快樂浪漫的休閑活動時光。智能顯示屏根據(jù)室外溫度、濕度變化顯示不同的內(nèi)容，與業(yè)主互動。不同功能去的

LED

屏有不同的顯示內(nèi)容。比如：時間、溫度、濕度。人性化系統(tǒng)社區(qū)細節(jié)打造，關懷全齡業(yè)主人性細節(jié)人性化社區(qū)節(jié)點設計滅蟲器400mm

寬坐凳400mm

寬坐凳入戶大堂嬰兒車位寵物栓設計充分考慮人性化的無障礙通行道路，針對性為嬰兒車、行李箱、輪椅、老人、孕婦、盲人進行全程無障礙通行設計，一站入戶，自由行走不受束縛。01前期

03

戶型

05示范分析設計區(qū)SalescenterdesignBackgroundAnalysis

Apartmentlayoutdesign目錄02規(guī)劃

04立面

06總結設計Planninganddesign設計FacadedesignCostestSiummamtairoyn客群描摹90%10%目標：首置

剛改

再改目標：終極特點：去化快

高周轉特點：高投入

高溢價側重點：資源有限的前提下，抓住側重點：除了滿足基本需求，挖掘消費者的核心需求。高端客戶的定制需求。產(chǎn)品定位客群關注度客群關注度★★★★★★★★★★居室數(shù)附贈率南北通透客廳尺度主臥尺度次臥尺度全明居室數(shù)附贈率南北通透客廳尺度主臥尺度次臥尺度全明★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★品質三房90-120

㎡品質兩房50-70

㎡30%+20%20%首置首改人群，對空間居室數(shù)及附加功能有一定的要求強調(diào)功能及附贈，針對剛需人群★★★★★★★★★★★★★★朝向朝向景觀景觀高層客群關注度客群關注度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★居室數(shù)附贈率南北通透客廳尺度主臥尺度次臥尺度全明居室數(shù)附贈率南北通透客廳尺度主臥尺度次臥尺度全明★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★尊貴五房200-220

㎡輕奢四房10%20%140

㎡塔尖客群，強調(diào)體驗感及舒適度首改再改人群，對空間舒適度及附加功能要求較高朝向朝向景觀景觀產(chǎn)品設計策略1234精準對標

精研規(guī)范IP

融入成本控制結構方正超越競品

極致附贈

引領市場競品分析奧園

瀚林譽江府陽光城檀悅洋浦星奧園瀚林譽江府（在售）產(chǎn)品：58

平

-130

平

2

居

-4

居梯戶比：T5/T4建筑類別：塔樓容積率：4.50陽光城檀悅（在售）產(chǎn)品：42

平

-143

平

1

居

-4

居梯戶比：T4建筑類別：塔樓容積率：2.50洋浦星（在售）產(chǎn)品：74

平

-143

平

1

居

-4

居梯戶比：T5/T4建筑類別：塔樓

/

板樓容積率：4.50建發(fā)鼎華北大瓏廷中國鐵建安吉山語城龍湖春江天越中國鐵建安吉山語城（在售）產(chǎn)品：99

平

-178

平

3

居

-5

居梯戶比：T4/T2建筑類別：塔樓

/

板樓容積率：3.00龍湖春江天越（在售）產(chǎn)品：88

平

-109

平

3

居

-4

居梯戶比：T5/T4建筑類別：塔樓

/

板塔結合容積率：4.00建發(fā)鼎華北大瓏廷（在售）產(chǎn)品：73

平

-169

平

2

居

-5

居梯戶比：T6/T4建筑類別：塔樓容積率：5.20競品分析50-8090-100110-130130-140140㎡以上㎡㎡㎡㎡70

㎡（T5-2

房

2

廳

1

衛(wèi)）99

㎡（T5-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）116

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）130

㎡（T5-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）奧園瀚林譽江府陽光城檀悅中國鐵建安吉山語城96

㎡（T4-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）125

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）143

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）陽光城檀悅基地龍湖春江天越75

㎡（T5-2

房

2

廳

1

衛(wèi)）99

㎡（T4-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）118

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）135

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）143

㎡（T4-5

房

2

廳

2

衛(wèi)）奧園

瀚林譽江府洋浦星洋浦星建發(fā)鼎華北大瓏廷陽光城檀悅奧園

瀚林譽江府73

㎡（T6-2

房

2

廳

1

衛(wèi)）98

㎡（T4-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）115

㎡（T4-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）138

㎡（T4-5

房

2

廳

2

衛(wèi)）169

㎡（T4-5

房

2

廳

3

衛(wèi)）建發(fā)鼎華北大瓏廷洋浦星建發(fā)鼎華北大瓏廷99

㎡（T4-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）125

㎡（T4-4

房

2

廳

2

衛(wèi)）中國鐵建安吉山語城中國鐵建安吉山語城龍湖春江天越96

㎡（T5-3

房

2

廳

2

衛(wèi)）龍湖春江天越競品分析戶型面積段

50-170

㎡主力戶型為三居、四居競品樓盤以

T4、T5

較多產(chǎn)品

結構規(guī)劃

特點排布方式多以行列式布局，競品容積率低的有

2.50，較高為

5.20競品樓盤中大中庭景觀與小型景觀旗鼓相當各競品樓盤都優(yōu)先考慮良好的順應紅線的良好采光朝向，都盡可能創(chuàng)造景觀空間秩序朝向

景觀戶型

特點部分競品考慮南北向布局50-70

平

多用兩面寬、2

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型90-100

平

多用三面寬、3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型110-130

平

多用四面寬、4

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型130-140

平

多用四面寬、4

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型140

平以上多用五面寬、5

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型項目戶型配置奧園瀚林譽江府陽光城檀悅洋浦星建發(fā)鼎華北大瓏廷中國鐵建安吉山語城龍湖春江天越面積房型面積96房型面積75房型面積73房型面積99房型面積房型7099二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)五室二廳三衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳三衛(wèi)8996三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)1251439998125169116130118135143115138169104109均價梯戶比綠化率11000/

㎡12000/

㎡12000/

㎡11000/

㎡11000/

㎡10000/

㎡一梯四戶

/

一梯五戶一梯四戶一梯四戶

/

一梯五戶一梯四戶

/

一梯六戶一梯四戶

/

一梯二戶一梯四戶

/

一梯五戶35%35%25%25%35%35%競品分析競品總結周邊樓盤競品以高層為主總價120W~440W+在售樓盤50~170

㎡高層基本無現(xiàn)房，去化快在售現(xiàn)房多為公寓及洋房產(chǎn)品，去化慢產(chǎn)品力超越

極致附贈精研規(guī)范極致附贈21.陽臺三面臨空開敞≥

1500mm≥

600mm綠化陽臺綠化陽臺面積

S套型建筑面積面積

A≤

20%室內(nèi)綠化陽臺≥

1200mm三面臨空開敞非五象新區(qū)綠化陽臺審圖要求：1.綠化陽臺與相鄰外墻的間距≥

1.5

米；2.綠化陽臺與相鄰建筑構件（飄窗、空調(diào)隔板等）的間距≥0.6

米；3.綠化陽臺與綠化陽臺的間距≥

1.2

米。以上尺寸均嚴控精研規(guī)范極致附贈22.

飄窗《南寧市建筑工程規(guī)劃指引》室內(nèi)室內(nèi)≥

1000mm≥

3300mm＜

3300mmIP

融入引領市場3空中院子定制需求IP

融入引領市場3百變空間多樣體驗IP

融入引領市場3方廳洄游奢華體驗IP

融入引領市場3環(huán)幕景觀全景公區(qū)IP

融入引領市場3社交廚房多重交流IP

融入引領市場3寬境陽臺室內(nèi)延展

MAX產(chǎn)品成本控制4結構方正，節(jié)省造價可售面積建安成本分析成本控制≠降低配置成本控制≠廉價材料140

㎡

+140

㎡

+98

㎡

+98

㎡標準層示意圖在建造成本中

,

主體工程

(

含防水

)

約占總成本的

40%-51%,而外立面裝飾僅占

4%-6%,

因此整齊的柱網(wǎng)和結構是成本控制的第一要素。Productdisplay產(chǎn)品展示經(jīng)典戶型PRODUCT220

㎡（T2）戶型展示豪華雙套房、超大觀景陽臺7410064+1

房

2

廳

3

衛(wèi)1獨立玄關，步入式衣帽間中西廚設計1523456723LDK

一體化設計7可分可合的超大方廳設計全景大邊廳，公區(qū)洄游270°觀景視野4豪華雙套房10500綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）270°觀景尊享環(huán)幕景觀，全景視野豪華雙套房適奢豪華五件套主臥38004000闊景邊廳適娛73

㎡豪華廳室220

㎡（T2）戶型展示7200超大方廳設計、超大觀景陽臺624+1

房

2

廳

3

衛(wèi)1獨立玄關32347中西廚設計1LDK

一體化設計可分可合的超大方廳設計75

三面寬南向超大觀景陽臺4（2.4M

進深）6270°北向觀景綠化陽臺57豪華雙套房綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）10400140

㎡（T2）戶型展示豪華主臥套房、可分可合超大方廳370063+1

房

2

廳

2

衛(wèi)31獨立玄關12234LDK

一體化設計南北通透74可分可合的超大方廳設計5

8.1M

南向超大觀景陽臺（2.1M

進深）6270°北向觀景綠化陽臺57豪華主臥套8100綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）140

㎡（T4/T5）戶型展示一體化設計、豪華主臥套5700537004+1

房

2

廳

3

衛(wèi)641獨立玄關234中西廚設計1LDK

一體化設計可分可合的超大方廳設計2

375

雙面寬超大觀景綠化陽臺（2.4M

進深）62.8M

進深可變綠化陽臺7豪華主臥套綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）140

㎡競品

PK本項目產(chǎn)品優(yōu)勢超大進深陽臺可變綠化陽臺可變

+1

房中西廚設計房型結構：4+1

房

2

廳

2

衛(wèi)房型結構：4

房

2

廳

2

衛(wèi)本案

?140

㎡陽光城禪悅

?143

㎡房型

觀景資源

配置更方整，更優(yōu)，更豪華120

㎡（T5）戶型展示客餐廚通廳、公區(qū)洄游13+1

房

2

廳

2

衛(wèi)261獨立玄關32800234567開放式廚房設計LDK

一體化設計4可分可合的超大方廳設計雙面寬超大觀景綠化陽臺752.8M

進深可變綠化陽臺豪華主臥套5300綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）120

㎡（T4）戶型展示豪華主臥套、53+1

房

2

廳

2

衛(wèi)461獨立玄關71234567中西廚設計LDK3LDK

一體化設計可分可合的超大方廳雙面寬超大觀景綠化陽臺一2體化設2.8M

進深可變綠化陽臺豪華主臥套計綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）120

㎡競品

PK本項目產(chǎn)品優(yōu)勢超大進深陽臺可變綠化陽臺可變

+1

房中西廚設計房型結構：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)房型結構：4

房

2

廳

2

衛(wèi)本案

?120

㎡洋浦星

?118

㎡房型

觀景資源

配置更方整，更優(yōu)，更豪華98

㎡（T4/T5）戶型展示豪華主臥套、28001232+1

房

2

廳

2

衛(wèi)61獨立玄關7開放式廚房設計LDK

一體化設計可變“X"

空間設計雙面寬觀景綠化陽臺234567LDK4一體5化設2.8M

進深可變綠化陽臺豪華主臥套計綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）98

㎡競品

PK本項目產(chǎn)品優(yōu)勢公衛(wèi)干濕分離舒適餐廳尺度可變

+1

房超大進深陽臺房型結構：2+1

房

2

廳

2

衛(wèi)房型結構：3

房

2

廳

2

衛(wèi)本案

?98

㎡中國鐵建安吉山語城

?99

㎡尺度

觀景資源

空間利用率更怡人，更優(yōu)，更高70

㎡（T5）戶型展示綠化陽臺、客餐廚通廳422

房

2

廳

1

衛(wèi)1獨立玄關234公衛(wèi)干濕分離3LDK

一體化設計12.6M

進深可變綠化陽臺綠化陽臺（生活陽臺）綠化陽臺（可變空間）220

㎡（T2）戶型展示AA戶型4+1

房

2

廳

3

衛(wèi)4+1

房

2

廳

3

衛(wèi)套內(nèi)面積195.49195.49綠化陽臺面積37.29建筑面積228.68228.68得房率綠化陽臺占比16.31%AA84.56%37.2916.31%220

㎡（T2）戶型展示AA戶型4+1

房

2

廳

3

衛(wèi)4+1

房

2

廳

3

衛(wèi)套內(nèi)面積188.51188.51綠化陽臺面積43.20建筑面積224.33224.33得房率綠化陽臺占比19.26%AA84.03%43.2019.26%140

㎡（T2）戶型展示BB戶型3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)套內(nèi)面積106.52106.52綠化陽臺面積28.07建筑面積139.43139.43得房率綠化陽臺占比19.92%BB75.58%28.0719.92%140+140+