革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式-國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇

國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇打造廣州理新模式國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇引言2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域202320242024年6理行業(yè)發(fā)展若干措施（引行業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才在穗加速集聚，構(gòu)建特殊資產(chǎn)生態(tài)“特資十條”是地方政府中首份推動(dòng)特殊資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)逐步完善以大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)為核心的特殊在全國(guó)打響了特殊資產(chǎn)管理的廣州品牌。這不僅為廣州新產(chǎn)業(yè)升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。業(yè)改制或破產(chǎn)清算過程中的變現(xiàn)資產(chǎn)、一般工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的低效無(wú)效資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)困難或發(fā)展存在瓶頸的企產(chǎn)通常具有價(jià)格低于賬面價(jià)值的特點(diǎn)，其投資邏輯可歸納及主動(dòng)型資產(chǎn)管理增值。在打造特殊資產(chǎn)管理新模式的過程中，國(guó)有企業(yè)可以充分發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用。國(guó)有企業(yè)是中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)新等多方面做出了重要貢獻(xiàn)，發(fā)揮著調(diào)控資源、維護(hù)社會(huì)有效利用或者無(wú)法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的低效和無(wú)效資產(chǎn)，

包括國(guó)企非主業(yè)的閑置或收益率較低的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，也重要。出國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系的新范式，即針對(duì)國(guó)企經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)早提升。本書還明確了不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程。在及時(shí)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)調(diào)與市場(chǎng)盡調(diào)，作出不動(dòng)產(chǎn)盤活利用潛力與方向的診斷行性研究報(bào)告研判如何激活不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國(guó)有存量不通過構(gòu)建國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系的新范式，國(guó)企有望以品牌量發(fā)展步伐。1目錄企動(dòng)管理對(duì)國(guó)資國(guó)企改革的戰(zhàn)略意義 3場(chǎng)形下國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理面臨的挑戰(zhàn) 58風(fēng)握不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)方向的政策東風(fēng)與市場(chǎng)契機(jī) 17路定國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)盤活實(shí)施行動(dòng)方案 24模范式下的國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系 35州有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心介紹 432對(duì)國(guó)資國(guó)企改革的戰(zhàn)略意義對(duì)國(guó)資國(guó)企改革的戰(zhàn)略意義效率，對(duì)于國(guó)資國(guó)企改革具有戰(zhàn)略意義。的重要任務(wù)。深化國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理，推進(jìn)低效和無(wú)效資產(chǎn)處置、存量資產(chǎn)盤活，關(guān)系著國(guó)企資源當(dāng)前，為提高國(guó)有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)企正進(jìn)行改革深化提升行動(dòng)，處置低效、無(wú)效資產(chǎn)是改革不動(dòng)產(chǎn)管理不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)涵國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理是指對(duì)國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)（進(jìn)測(cè)國(guó)企存量物業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中可能出現(xiàn)的顯示或預(yù)示其

3 國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理對(duì)國(guó)資國(guó)企改革的戰(zhàn)略意義國(guó)企改革的時(shí)代背景國(guó)有資本與國(guó)有企業(yè)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，在推動(dòng)世界一流企業(yè)建設(shè)的過程中扮演著舉足輕重的角色。然而，無(wú)法有效利用或者無(wú)法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的低效和無(wú)效（

屆三中全會(huì)提出通過對(duì)國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整不動(dòng)產(chǎn)管理的重要性國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理契合國(guó)資國(guó)企改革的時(shí)代背景和要求，在提升國(guó)企效益和優(yōu)化資源配置等諸多方面具有重要作用為關(guān)鍵。閑置或低效利用的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃和利用，使其發(fā)揮有企業(yè)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是其在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。

第四，促進(jìn)國(guó)企產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過盤活閑置或低效的不動(dòng)產(chǎn)資源，國(guó)企可以將更多資源投入到核心業(yè)務(wù)和新興產(chǎn)業(yè)。這有助于國(guó)企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位，并推動(dòng)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)。第五，增強(qiáng)國(guó)企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。有效的不動(dòng)產(chǎn)管理可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使其在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持優(yōu)勢(shì)。通過優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)布局和功能，企業(yè)可以更好地滿足市場(chǎng)需求，提高客戶滿意度和市場(chǎng)占有率。國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理對(duì)國(guó)資國(guó)企改革的戰(zhàn)略意義 4方面的原因，也有不動(dòng)產(chǎn)本身和管理運(yùn)營(yíng)方面的原因，給國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理帶來(lái)了挑戰(zhàn)。方面的原因，也有不動(dòng)產(chǎn)本身和管理運(yùn)營(yíng)方面的原因，給國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理帶來(lái)了挑戰(zhàn)。低效、無(wú)效資產(chǎn)，這也是當(dāng)前國(guó)企改革行動(dòng)的改革重點(diǎn)之一。缺乏效益的國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上表國(guó)有企業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮支柱作用，在長(zhǎng)期的發(fā)展過程中積累、承接了大量不動(dòng)產(chǎn)，其中不乏國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理面臨的挑戰(zhàn)場(chǎng)新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)或者二級(jí)資質(zhì)的國(guó)企在其主要業(yè)務(wù)活部分國(guó)企由于缺乏專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理能力，其主業(yè)經(jīng)營(yíng)利分物業(yè)即使經(jīng)過原址改造和更新，也可能因?yàn)閰^(qū)位與業(yè)態(tài)面臨大量低效或者閑置利用資產(chǎn)的問題。國(guó)企名下集中了以廣州市為例，仲量聯(lián)行共統(tǒng)計(jì)13家廣州市屬非地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企及其控股子公司公開披露的195個(gè)項(xiàng)目物業(yè)樣本（除537.5的物業(yè)主要包括以下問題特點(diǎn)：

15年以上的老舊項(xiàng)目占總數(shù)的比重約六42%。州市屬國(guó)企辦公樓物業(yè)主要分布在老城區(qū)且體量較小，分1萬(wàn)-5萬(wàn)平方米之間。國(guó)企商業(yè)零售物業(yè)中小面積項(xiàng)目占絕對(duì)多數(shù)，大型單一商1,000平方米以下的小型商業(yè)零售項(xiàng)目多是街鋪形態(tài)，主要零散分布在城市各類住宅物業(yè)裙樓中。.1市屬國(guó)企物業(yè)情況整體項(xiàng)目樓齡整體項(xiàng)目樓齡以項(xiàng)目數(shù)計(jì)58.5%15年以上26.2%10-15年6.7% 5-10年8.7% 5年以下整體項(xiàng)目類型整體項(xiàng)目類型以項(xiàng)目數(shù)計(jì)26.7%辦公樓9.2% 工業(yè)廠房5.6% 酒店公寓4.6% 綜合1.0% 醫(yī)療衛(wèi)健11.8%產(chǎn)業(yè)辦公41.0%商業(yè)零售辦公樓區(qū)位特征辦公樓區(qū)位特征以項(xiàng)目數(shù)計(jì)21.2%CBD3.8% 新興商務(wù)區(qū)7.7% 老城區(qū)居民區(qū)7.7% 工業(yè)區(qū)59.6%老城區(qū)綜合社區(qū)商業(yè)零售項(xiàng)目體量商業(yè)零售項(xiàng)目體量1.3%以項(xiàng)目數(shù)計(jì)3.8% 510萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米以上5.0%1.3%7.5% 15千平方米51萬(wàn)平方米7.5% 13萬(wàn)平方米35萬(wàn)平方米73.8%1千平方米以下資料來(lái)源：仲量聯(lián)行市場(chǎng)新形勢(shì)下國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理面臨的挑戰(zhàn) 6不動(dòng)產(chǎn)問題的成因企不動(dòng)產(chǎn)本身及國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)方面也存在不足。多的現(xiàn)實(shí)。一、國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)的歷史遺留問題缺失的必然選擇，但時(shí)至如今卻已成為國(guó)企的沉重負(fù)擔(dān)。第二，國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰早期國(guó)企的資產(chǎn)通常由政展時(shí)期相關(guān)的政策變化頻繁，導(dǎo)致國(guó)企在不動(dòng)產(chǎn)管理上缺的問題。二、國(guó)企物業(yè)自身存在問題物業(yè)不僅在外觀上顯得過時(shí)，而且在功能上也無(wú)法與新建和設(shè)施設(shè)備不僅增加了維護(hù)和運(yùn)營(yíng)成本，還可能存在安全這些老舊物業(yè)的維護(hù)成本不斷增加，給國(guó)企帶來(lái)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。商業(yè)活力逐漸減弱，老城區(qū)的物業(yè)逐漸失去了原有的優(yōu)配套設(shè)施也難以滿足現(xiàn)代企業(yè)和消費(fèi)者的需求，難以吸引

性和適應(yīng)性。三、國(guó)企物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)方面存在問題素質(zhì)和管理水平直接影響到物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效果和市場(chǎng)表現(xiàn)，缺乏專業(yè)管理能力的團(tuán)隊(duì)難以有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和客戶理培訓(xùn)和現(xiàn)代化的管理工具，使得物業(yè)管理工作效率低對(duì)于國(guó)企而言標(biāo)準(zhǔn)流程和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升期且系統(tǒng)地對(duì)旗下物業(yè)進(jìn)行分析科學(xué)的經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估，這

通過搭建“兩資”預(yù)警防范機(jī)制，國(guó)企可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：主定期檢視物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)提供了定量的標(biāo)準(zhǔn)，這有助于非理能力。摸家底建兩預(yù)警防范機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程 8建立預(yù)警防范機(jī)制建立預(yù)警防范機(jī)制由于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)受到軟硬件水平、所處區(qū)位、市主的判斷和決策帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)，而以財(cái)務(wù)指標(biāo)的視角評(píng)價(jià)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益是一種相對(duì)直觀的方法。因此，我們建一、財(cái)務(wù)視角設(shè)定運(yùn)營(yíng)效益的目標(biāo)以財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益，一般可以設(shè)置三個(gè)層次。第一層次是基礎(chǔ)目標(biāo)，指項(xiàng)目總現(xiàn)金流量?jī)纛~1為正，即業(yè)主不需要持續(xù)額外投入現(xiàn)金維持項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)成本及償還利息?？偓F(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的可能原因包括物業(yè)在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)效益的突破。第二層次是拓展目標(biāo)，指項(xiàng)目利潤(rùn)總額2為正，即利潤(rùn)可以覆蓋各種成本和費(fèi)用，包括資產(chǎn)的折舊和攤銷。利潤(rùn)總額為負(fù)意味著該物業(yè)的盈利能力完全喪失，哪怕現(xiàn)

在目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)拓展目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第三層次是進(jìn)階目標(biāo)，指利潤(rùn)總額可以滿足業(yè)主的投資收益率3要求。投資收益率是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域衡量物業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的重要指資收益率要求受到前期投資成本等其他諸多因素的影響，除了考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)方的專業(yè)能力與運(yùn)營(yíng)策略之外，也受到整體消費(fèi)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等外部因素的影響。因此，在目目甚至即使達(dá)成百分之百的出租率也不一定滿足此目標(biāo)。上市公司不動(dòng)產(chǎn)策略的主要目標(biāo)是提高項(xiàng)目的公允價(jià)值，暫不在本書的討論范圍內(nèi)。1總現(xiàn)金流量?jī)纛~=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2利潤(rùn)總額=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+投資收益+補(bǔ)貼收入+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出3投資收益率=凈營(yíng)業(yè)收入/項(xiàng)目總投資革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式——國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇三個(gè)層次目標(biāo).1經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的三個(gè)層次目標(biāo)資料來(lái)源：仲量聯(lián)行

第三層次利潤(rùn)總額滿足投資收益率要求利潤(rùn)總額滿足總正額為正除了上文從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益響不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的因素紛繁復(fù)雜，其中出租率與租金最①出租率4持續(xù)同比下滑導(dǎo)致出租率下滑的原因有很多，包括市場(chǎng)整體需求走弱、分成短期出租率下滑和長(zhǎng)期出租率走低、空置去化周期逐

②平均有效租金5持續(xù)同比下降平均有效租金的下降的原因分為外部因素和內(nèi)部因素。內(nèi)影響以收益法計(jì)算的物業(yè)公允價(jià)值。4出租率=已租賃面積/可租賃面積5平均有效租金=/已租賃面積12-年均免租月數(shù)/12摸家底建兩預(yù)警防范機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程 10“兩資”預(yù)警防范機(jī)制的具體運(yùn)作模式第三節(jié)“兩資”預(yù)警防范機(jī)制的具體運(yùn)作模式一、“兩資”預(yù)警防范機(jī)制的適用范圍由于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜性速推進(jìn)主力租戶進(jìn)駐為主，并給予較大力度的租金優(yōu)惠。爬坡期即項(xiàng)目初步積累一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)后的成長(zhǎng)階段，隨著市場(chǎng)反饋逐步調(diào)整運(yùn)營(yíng)方向和策略，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收通過賬務(wù)分割獲得單個(gè)項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)信息。的多種物業(yè)業(yè)態(tài)。

二、利用機(jī)制識(shí)別潛在“兩資”針對(duì)國(guó)企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的最終目標(biāo)革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式——國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇

“兩資”預(yù)警防范機(jī)制步驟一步驟一步驟二步驟三綠燈是開始 黃燈否是金否是想黃燈出租率≥50%否率總現(xiàn)金流 一級(jí)黃燈總現(xiàn)金0量風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行信號(hào)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)輸出利潤(rùn)總額≥0資料來(lái)源：仲量聯(lián)行第三階段中出租率標(biāo)準(zhǔn)取值的50%摸家底建兩預(yù)警防范機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程 12得尤為重要。和靈活的分析方式，從而綜合分析黃燈項(xiàng)目的主要問題，.3產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程

即是否主要由自身的制約條件影響經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，亦或主要受到市場(chǎng)發(fā)展空間有限的影響。在此基礎(chǔ)上，國(guó)企得以直觀地認(rèn)識(shí)到黃燈項(xiàng)目的具體問題和提升空間，從而為下一步物業(yè)提升方案的制定打下基礎(chǔ)。專業(yè)的可行性研究報(bào)告作為決策依據(jù)。預(yù)警機(jī)制診斷評(píng)估解決方案方案落地預(yù)警機(jī)制診斷評(píng)估解決方案方案落地識(shí)別結(jié)果識(shí)別結(jié)果初步構(gòu)想提高軟硬件項(xiàng)目盡調(diào)黃燈 雖然利潤(rùn)總額硬件現(xiàn)狀軟件現(xiàn)狀情景一：功能升級(jí)與流為正財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目主要問經(jīng)營(yíng)指標(biāo)題是自身的降本增效，制約條件提升經(jīng)營(yíng)能力黃燈 雖然總現(xiàn)金流仍較為理想具備新業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Γ簢?guó)有存量不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盤活一級(jí) 總現(xiàn)金流為，市場(chǎng)供需分析新業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研主動(dòng)求變，激活國(guó)企存黃燈 出租率亦相當(dāng)市場(chǎng)前景展望低迷區(qū)位分析情景二：量資產(chǎn)價(jià)值與周邊競(jìng)品競(jìng)項(xiàng)目主要問市場(chǎng)盡調(diào)……爭(zhēng)力分析題是市場(chǎng)發(fā)展空間有限不具備新業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Γ嚎剂縿冸x與清退可行性研究報(bào)告革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式——國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇一、項(xiàng)目盡調(diào)項(xiàng)目盡調(diào)主要詳細(xì)分析了物業(yè)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，包括產(chǎn)品特其中部分可參考研究?jī)?nèi)容如下，具體細(xì)則需要根據(jù)實(shí)務(wù)性①硬件現(xiàn)狀評(píng)估物業(yè)硬件設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)、能耗和可持續(xù)性，分析硬件是否需要翻修以維持使用效能，從建筑結(jié)構(gòu)和消防要求等維度研究改造成其他產(chǎn)品業(yè)態(tài)的可行性等。②軟件現(xiàn)狀評(píng)估運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理的現(xiàn)狀和優(yōu)化空間，具體包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置和人員配置是否合理，管理系統(tǒng)是否科學(xué)，企業(yè)服務(wù)、人員培訓(xùn)是否完善等。③財(cái)務(wù)指標(biāo)由專業(yè)人員進(jìn)行客觀分析。④經(jīng)營(yíng)指標(biāo)除了出租率和租金兩大基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)外，還應(yīng)考慮換租列影響短期和長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的關(guān)鍵因素。二、市場(chǎng)盡調(diào)市場(chǎng)盡調(diào)即針對(duì)市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)，研究特定片區(qū)的特定商業(yè)

營(yíng)收益的增長(zhǎng)。市場(chǎng)盡調(diào)常見的內(nèi)容包括市場(chǎng)供需分析、①市場(chǎng)供需分析分析經(jīng)濟(jì)層面和政策層面等宏觀因素，需求特征、產(chǎn)業(yè)發(fā)市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。②市場(chǎng)前景展望分析市場(chǎng)發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀，疊加行業(yè)政策背景研討，評(píng)價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，作出行業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè)。③區(qū)位分析分析項(xiàng)目在城市與區(qū)域規(guī)劃、人口統(tǒng)計(jì)分析、通達(dá)性分析，以及項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展特定業(yè)態(tài)相對(duì)于其他區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和不足。④項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析來(lái)供應(yīng)等。三、老舊辦公物業(yè)價(jià)值提升模擬案例升方向。據(jù)廣州市屬非房地產(chǎn)國(guó)企及其控股子公司公開披露信息利用這些物業(yè)成為了值得思考的問題。摸家底建兩預(yù)警防范機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程 14.4市屬國(guó)企存量辦公樓項(xiàng)目地理分布NN辦公樓項(xiàng)目 廣州行政區(qū) 廣州行政區(qū)分界線.5市屬國(guó)企存量辦公樓項(xiàng)目情況區(qū)位特征交通通達(dá)度區(qū)位特征交通通達(dá)度21.2%CBD以項(xiàng)目數(shù)計(jì)3.8% 新興商務(wù)區(qū)7.7%7.7% 老城區(qū)居民區(qū)工業(yè)區(qū)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)82.7%臨近市內(nèi)交通樞紐13.5%市內(nèi)交通較便捷59.6%老城區(qū)綜合社區(qū)3.8% 交通不便捷周邊商業(yè)配套項(xiàng)目樓齡以項(xiàng)目數(shù)計(jì)44.2%中端以上商業(yè)配套13.5%商業(yè)街區(qū)配套40.4%社區(qū)配套1.9% 無(wú)配套以項(xiàng)目數(shù)計(jì)48%29%12%12%10-15年15年以上5-10年5年以下資料來(lái)源：仲量聯(lián)行假設(shè)物業(yè)A為上述辦公樓物業(yè)中的一個(gè)項(xiàng)目，且目前其經(jīng)識(shí)別為黃燈項(xiàng)目。物業(yè)A的因素。物業(yè)A的市場(chǎng)盡調(diào)報(bào)告結(jié)果顯示，當(dāng)下辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激A所處區(qū)位并非核心商A同時(shí)受到自身的制約條件以及市場(chǎng)發(fā)展空間有限影響，因此需要進(jìn)行新業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)A

A作為養(yǎng)老公寓業(yè)態(tài)的市場(chǎng)盡調(diào)報(bào)告顯示，由于其位于土地資源稀缺的城市中心區(qū)域，臨近交通樞紐，交A空間。A還需要針對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行可行性研究升級(jí)方案落地。摸家底建兩預(yù)警防范機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程 16強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)管理。強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)管理。產(chǎn)升級(jí)方向，最終制定提升方案與推動(dòng)方案落地，從而切實(shí)改善不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)和盈利能力，來(lái)提升方向具有基本認(rèn)識(shí)。在此基礎(chǔ)上，國(guó)企需要結(jié)合對(duì)政策傾向和市場(chǎng)趨勢(shì)的理解，把握不動(dòng)通過建立“兩資”預(yù)警防范機(jī)制，深化項(xiàng)目研究和市場(chǎng)研究，國(guó)企能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值和未的政策東風(fēng)與市場(chǎng)契機(jī)利好賦能國(guó)企存量不動(dòng)產(chǎn)盤活一、不動(dòng)產(chǎn)端政策不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)改造提供了良好的政策環(huán)境。政府政策主要包括：合服務(wù)中心和公辦托育服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。REITsPPP合作、改擴(kuò)建等盤活方式。通過提供稅收優(yōu)惠和鼓勵(lì)社會(huì)資本

參與等措施推動(dòng)REITs的發(fā)展。通過政府和社會(huì)資本合作（PPP化投融資渠道。二、消費(fèi)端政策不動(dòng)產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要載體，不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)改造有利于更體量。消費(fèi)者熱情。.1出臺(tái)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和消費(fèi)的部分政策

不動(dòng)產(chǎn)端的引導(dǎo)政策和消費(fèi)端的促進(jìn)政策相互促進(jìn)，繼續(xù)市場(chǎng)的新形勢(shì)。濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。不動(dòng)產(chǎn)端不動(dòng)產(chǎn)端發(fā)布主體發(fā)布時(shí)間政策主要內(nèi)容中國(guó)人民銀行2024年9月《關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障房國(guó)家發(fā)展改革委2024年7月關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REI項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年3月進(jìn)建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新工作實(shí)施熱設(shè)施國(guó)家國(guó)家衛(wèi)生健政部、2024年3月“老服務(wù)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)化的居家社區(qū)養(yǎng)務(wù)中心和公辦托育服務(wù)網(wǎng)絡(luò)總局2024年1月《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》拓，寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資總局2022年11月好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作量房地產(chǎn)開國(guó)務(wù)院2022年5月《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》倉(cāng)儲(chǔ)物園區(qū)、綜合ETsP養(yǎng)老托國(guó)務(wù)院2020年7月《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》支持引導(dǎo)老舊小區(qū)改造委2020年4月（REITs）礎(chǔ)重點(diǎn)區(qū)REITs資料來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)公開信息整理消費(fèi)端消費(fèi)端發(fā)布主體發(fā)布時(shí)間政策主要內(nèi)容工業(yè)和信息化部2024年9月《關(guān)于分級(jí)打造中國(guó)消費(fèi)名品方陣的通知》打造和傳播消費(fèi)名品國(guó)家金融監(jiān)督管理總局2024年9月持大規(guī)模設(shè)備更新和費(fèi)信貸便國(guó)務(wù)院2024年8月《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》服類新牌務(wù)國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部2024年7月持大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新?lián)Q用舊舊新能力國(guó)家發(fā)展改革委等5部門2024年6月《關(guān)于打造消費(fèi)新場(chǎng)景培育消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)的措施》景新健，積極發(fā)展育幼消費(fèi)商務(wù)部2024年4月（2024-2026新發(fā)展煥打等主題促銷圍繞醫(yī)療康養(yǎng)等商務(wù)部等14部門2024年3月《推動(dòng)消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》國(guó)家發(fā)展改革委2023年8月《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》康進(jìn)文娛體居會(huì)展消，國(guó)務(wù)院2022年4月于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意游務(wù)資料來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)公開信息整理消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的新機(jī)遇一、消費(fèi)需求多元化激活新型商業(yè)市場(chǎng)需求中國(guó)人口結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)隨著社會(huì)發(fā)展而發(fā)生深刻改變，相應(yīng)提供了新的增量需求和發(fā)展方向。①人口特征新變化隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和醫(yī)療衛(wèi)生條件進(jìn)步，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)正迎來(lái)前所未有的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。202360歲及以上老年人口達(dá)321%203560歲及以上老年人口將突破4302020年總和生育率為1.

20103.1至2020年便已縮小至2.6人。2000年人戶分離人口6為1.442010年上升至2.612020年更是上升至4.931,7002000年至2020年共增加4.43城市繁榮經(jīng)貿(mào)的人口基礎(chǔ)。.2老年人口和家庭戶均規(guī)模情況 .3人戶分離人口和城鎮(zhèn)人口情況人口（萬(wàn)）30,00025,00020,00015,00010,000

戶均規(guī)模（人）54.543.532.521.510.5

人口（億）1086420 1982 1990 2000 2010 2020

02000 2010 202060歲以上人口數(shù) 65歲以上人口數(shù) 家庭戶平均規(guī)模 人戶分離人口 城鎮(zhèn)人口資料來(lái)源中國(guó)人口普查年國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào) 資料來(lái)源全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)6人戶分離人口是指居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口。②消費(fèi)需求多元化受人口基本面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，中國(guó)整體消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)策施行.4消費(fèi)市場(chǎng)日趨多元化

在收入預(yù)期變化和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的作用，消費(fèi)的務(wù)實(shí)性普的關(guān)注度和消費(fèi)熱情不斷提升，消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出多元化的需求特征。收入特征收入特征人口特征20202020年中國(guó)總和生育率約1.3少子化周歲及以上人口占總預(yù)20%人測(cè)2025年中國(guó)60老齡化趨勢(shì)2000-2020年均增加人戶分離人口約1,700萬(wàn)流動(dòng)人口多25.42000-2020年均增加人戶分離人口約1,700萬(wàn)流動(dòng)人口多25.4%2020年單人戶占家庭戶比重家庭小型化消費(fèi)多元化銀發(fā)經(jīng)濟(jì)休閑文旅等

兒童經(jīng)濟(jì)教育輔導(dǎo)等

住房租賃中大型城市流動(dòng)人口對(duì)租房質(zhì)量和服務(wù)要求提高

消費(fèi)觀念性價(jià)比消費(fèi)、情緒消費(fèi)、健康消費(fèi)、國(guó)潮消費(fèi)等資料來(lái)源：全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心，世界銀行，麥肯錫，仲量聯(lián)行二、商業(yè)物業(yè)需求呈現(xiàn)新熱點(diǎn)①長(zhǎng)租公寓城市由于聚集了大量流動(dòng)人口和青年人口，疊加初婚初育長(zhǎng)租公寓平均出租率均達(dá)到較高水平，尤其是廣深兩地在2024年上半年平均出租率分別高達(dá)98%和96公寓、相寓等品牌披露2023年已開業(yè)房源整體出租率均在95%以上，華潤(rùn)有巢、中海整體出租率也非常接近95%。②有限服務(wù)型酒店B&住宿+早乘著疫情后商務(wù)活動(dòng)重啟與旅游市場(chǎng)火爆的東風(fēng)，有限服的設(shè)施、居住環(huán)境與服務(wù)的各個(gè)檔次的有限服務(wù)型酒店集團(tuán)、首旅酒店和亞朵酒店四家酒店行業(yè)代表性企業(yè)為2023年度該四家酒店集團(tuán)的有限服務(wù)型業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅.5國(guó)內(nèi)代表性酒店企業(yè)快速擴(kuò)張2022產(chǎn)品23產(chǎn)同比增長(zhǎng)率1,330,3611,539,08015.7%集團(tuán)。資料來(lái)源：各企業(yè)2023年年報(bào)

③消費(fèi)醫(yī)療費(fèi)醫(yī)療類機(jī)構(gòu)在重點(diǎn)城市已基本完成布局，并通過市場(chǎng)下沉進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間。以健康檢查市場(chǎng)為例，健康檢查板塊目前主要由醫(yī)院和其他專業(yè)醫(yī)療部門主導(dǎo)，隨著商業(yè)化醫(yī)療體系的進(jìn)一步發(fā)展，體檢中心及專業(yè)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)將擁有更加廣闊的發(fā)展前景。.6非公辦?？漆t(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速2021年 10年復(fù)合年 21據(jù) 10年復(fù)合總量 均增長(zhǎng)率（單位億元）均增長(zhǎng)口腔醫(yī)院89119.3%386.5120.53%美容醫(yī)院52419.3%201.6633.71%眼科醫(yī)院1,15017.5%431.7723.37%康復(fù)醫(yī)院69213.5%230.4622.87%資料來(lái)源：中國(guó)衛(wèi)生健康統(tǒng)計(jì)年鑒除了上述業(yè)態(tài)以外，月子中心、活力老人養(yǎng)老公寓等高附加值服務(wù)業(yè)在一線及二線頭部城市也呈現(xiàn)較大的發(fā)展空間。隨著人口結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步演化與消費(fèi)者理念不斷更新，其市場(chǎng)滲透率有望逐步提升，成長(zhǎng)為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。與挑戰(zhàn)并存，大有可為存量不動(dòng)產(chǎn)23 盤活實(shí)施行動(dòng)方案盤活實(shí)施行動(dòng)方案為黃燈的國(guó)企存量不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)賦予了想象空間與可能性。的產(chǎn)品定位與整體市場(chǎng)供求趨勢(shì)及項(xiàng)目周邊的需求偏離，難以僅通過升級(jí)項(xiàng)目硬件改善經(jīng)營(yíng)情況，且具備一定改造條件的不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)與降本增效軟硬件品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)與降本增效我們認(rèn)為，功能升級(jí)與降本增效是國(guó)企存量物業(yè)在原物業(yè)業(yè)態(tài)精耕細(xì)作和最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)之間的關(guān)鍵階段目標(biāo)。一、功能升級(jí)功能升級(jí)包括硬件和軟件層面的功能升級(jí)。對(duì)于不同物業(yè)物業(yè)業(yè)主需根據(jù)自身項(xiàng)目資質(zhì)和特點(diǎn)、市場(chǎng)競(jìng)品的產(chǎn)品水區(qū)位及配套 硬件設(shè)施 職場(chǎng)配置 多維服務(wù)區(qū)位及配套 硬件設(shè)施 職場(chǎng)配置 多維服務(wù)

5.1能的升級(jí)路徑。硬性需求靠近行政單位機(jī)關(guān)具備政策優(yōu)勢(shì)交通便利高效的電梯配置高質(zhì)量的空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊安防級(jí)別高合規(guī)的辦公室面積劃分充足且高質(zhì)量的會(huì)議室設(shè)置涉密機(jī)房及檔案柜專門的黨建展示區(qū)域良好的采光照明職工食堂專業(yè)的安保團(tuán)隊(duì)良好的安全運(yùn)營(yíng)管理充足的停車位功能升級(jí)多樣的員工居住配套怡人的綠化景觀洗手間廁格配比高以傳感器為代表的物聯(lián)網(wǎng)空間利用效率檢測(cè)設(shè)備管理系統(tǒng)優(yōu)化的空間功能設(shè)計(jì)辦公資產(chǎn)數(shù)字化管理平臺(tái)專業(yè)的辦公空間使用效率評(píng)估醒目的企業(yè)標(biāo)識(shí)或冠名權(quán)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所配套資料來(lái)源：仲量聯(lián)行二、降本增效國(guó)企通過對(duì)存量物業(yè)精耕細(xì)作，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理降本增效的主要方式有兩類：.2產(chǎn)服務(wù)采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)

也可以通過借助市場(chǎng)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)，精準(zhǔn)優(yōu)化最終實(shí)現(xiàn)降本增效。 敏捷性能夠快速應(yīng)對(duì)突發(fā)需求

提高效率簡(jiǎn)化內(nèi)部流程

專注于戰(zhàn)略目標(biāo)采用第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)解決方案來(lái)管理部分業(yè)務(wù)活動(dòng) 專家資源共享豐富的專家資源資料來(lái)源：仲量聯(lián)行

成本優(yōu)化減少資本支出和運(yùn)營(yíng)支出

提高效益按需調(diào)整服務(wù)，控制運(yùn)營(yíng)成本

風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)化流程管控，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制價(jià)值再發(fā)現(xiàn)。一、新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的選址特征的要求。

（詳見第二章第一節(jié)營(yíng)性物業(yè)較多位于城市人口聚集的老城區(qū)，軌道交通通達(dá)要求。廣州國(guó)企存量物業(yè)樣本消費(fèi)醫(yī)療7、月子中心有限服務(wù)型酒店廣州國(guó)企存量物業(yè)樣本消費(fèi)醫(yī)療7、月子中心有限服務(wù)型酒店長(zhǎng)租公寓軟件區(qū)位選擇領(lǐng)公寓臨近產(chǎn)業(yè)園靠近商務(wù)區(qū)或旅游景區(qū)居民區(qū)等人口聚集區(qū)域人口聚集的老城區(qū)城市交通配套臨近軌道交通站點(diǎn)利性高便捷公共交通以上臨近市內(nèi)交成商業(yè)配套豐富生活配套選擇教育機(jī)要的考慮因素醫(yī)院其它醫(yī)療設(shè)施或生活配套有豐富商業(yè)或鄰避設(shè)施8與居民住房一致與居民住房一致避開污染工業(yè)區(qū)源硬件總規(guī)模一般不小于2,000平方米一般80-100間根據(jù)需求制定較1萬(wàn)平房間面積使用面積一般不小于15平方米基礎(chǔ)房型不小于20平方米根據(jù)需求制定類型看條符他條件平面布局及其消防與居民住房一致參照旅館建筑防火要求參考衛(wèi)健委及消防規(guī)范消防合規(guī)化改造便利設(shè)施設(shè)備等基礎(chǔ)源適合的電梯道及其管醫(yī)療設(shè)施布置的層高目具管道等設(shè)施的加裝空間其他公區(qū)的空間宜改為大堂、公區(qū)的空定規(guī)模的停車場(chǎng)行動(dòng)不便的客備一定規(guī)模的停車場(chǎng)大分整棟物業(yè)配備停車共性：位于人口聚集區(qū)、交通通達(dá)度高、商業(yè)配套豐富，具備建筑、消防、設(shè)施設(shè)備改造安裝條件78指3km范圍以內(nèi)可能對(duì)鄰近居民帶來(lái)不良影響的公共設(shè)施。二、與新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的合作模式新型消費(fèi)業(yè)態(tài)大多通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出管理和品牌的模式業(yè)參與經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)租公寓有限服務(wù)酒店口腔、眼科醫(yī)院、美容院、體檢中心模式長(zhǎng)租公寓有限服務(wù)酒店口腔、眼科醫(yī)院、美容院、體檢中心模式業(yè)主引入運(yùn)營(yíng)業(yè)主引入品牌方主引入品牌方主引入品牌方主引入品牌方與公立醫(yī)院合作角色物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)自持物業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)自持物業(yè)鏈條運(yùn)運(yùn)營(yíng)租維常運(yùn)營(yíng)和設(shè)施、營(yíng)主負(fù)責(zé)運(yùn)持供品牌無(wú)需運(yùn)營(yíng)業(yè)出租，醫(yī)主派隊(duì)運(yùn)營(yíng)方利租金收益益提取管理主獲得剩余利潤(rùn)其他服費(fèi)和租金收益配經(jīng)營(yíng)收益同分風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)方完全承擔(dān)理費(fèi)影響管理費(fèi)（影響管業(yè)主完全承擔(dān)運(yùn)營(yíng)方完全承擔(dān)定分別資合同份額開要商成本裝修改造費(fèi)（基礎(chǔ)+和裝修改造改造費(fèi)和營(yíng)等運(yùn)營(yíng)成本改造費(fèi)、維護(hù)費(fèi)管造費(fèi)方資物業(yè)抵押貸款或物業(yè)抵押貸款物業(yè)/押貸款物業(yè)/押貸款物業(yè)抵押貸款或府抵押貸款或物方式券營(yíng)收益證；或出資產(chǎn)證券化合約復(fù)根據(jù)出營(yíng)產(chǎn)資產(chǎn)出售股權(quán)合資合同或?qū)Ρ茸顡?dān)風(fēng)，管，收益上限更高享助運(yùn)營(yíng)管共最擔(dān)風(fēng)，院背共享收益資料來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)市場(chǎng)信息整理

主能更好地監(jiān)控和優(yōu)化自有資產(chǎn)的利用效率，對(duì)市場(chǎng)變化再利用。三、改造升級(jí)煥新不動(dòng)產(chǎn)的綜合價(jià)值多種改造模式的選擇以及技術(shù)上的可行性，為國(guó)企存量物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和無(wú)限的可能性。.5型消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)國(guó)企存量不動(dòng)產(chǎn)改造

借助創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念與改造策略，老舊物業(yè)得以重獲新REITs等金融工具的運(yùn)用，可以有效提升資產(chǎn)退出時(shí)的收益率，從而打通資產(chǎn)市場(chǎng)中的供應(yīng)、需求與金融之間的良性互動(dòng)與循環(huán)。/規(guī)模和穩(wěn)定增來(lái)收入的收益國(guó)企與民營(yíng)運(yùn)營(yíng)方合作面臨合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)新業(yè)務(wù)可能需要較長(zhǎng)的培育期成本合作方的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力和前景存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)舊物增加物業(yè)特色改造技術(shù)可行性滿足所有新業(yè)層可能無(wú)法技術(shù)限制性普惠養(yǎng)老專項(xiàng)抵住房貸款計(jì)劃或較短優(yōu)勢(shì)企存量物關(guān)部一系列政策發(fā)布了一系列鼓勵(lì)國(guó)物業(yè)改造政策支持大宗交易引入戰(zhàn)略投資者REITs等資產(chǎn)證券化方式退出方式原址改造并引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商原址改造并自營(yíng)改造模式資料來(lái)源：仲量聯(lián)行可行性研究一個(gè)規(guī)范的投資可行性研究包括以下模塊：1基礎(chǔ)信息1主要包括項(xiàng)目地址、占地面積、容積率、建筑面積、用地類型、土地年限、是否可售等。2區(qū)位分析23市場(chǎng)分析3包括城市整體市場(chǎng)格局、項(xiàng)目周邊競(jìng)品等，其中要求一手和二手?jǐn)?shù)據(jù)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)實(shí)地調(diào)研獲取客觀的信息和數(shù)據(jù)。4項(xiàng)目定位4通過分析物業(yè)條件、政策支持和客戶定位等，判斷擬打造的產(chǎn)品類型，擬引入的產(chǎn)業(yè)資源等。

設(shè)計(jì)方案5本差異較大則需說明原因。56運(yùn)營(yíng)方案6（如有的進(jìn)度析里對(duì)競(jìng)品的分析。7經(jīng)濟(jì)測(cè)算7基于以上全部分析內(nèi)容，轉(zhuǎn)化為測(cè)算關(guān)鍵假設(shè)（（的投資指標(biāo)相對(duì)比后進(jìn)行投資決策。分析

革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式——國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇一、提高軟硬件品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)和降本增效的案例①老舊商務(wù)樓宇改造升級(jí)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效益提升的表現(xiàn)。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目為省級(jí)國(guó)企A在90年代建成的老城區(qū)地標(biāo)A決定對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造。A參考現(xiàn)代寫字樓設(shè)置，對(duì)大廈幕墻和大堂進(jìn)行了提升改造。大堂方面，通過將首效果和意義：通過升級(jí)改造，本項(xiàng)目不僅獲得了近100%的租戶滿意率，更實(shí)現(xiàn)了租金和出租率的雙提升。②舊寫字樓升級(jí)配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)明顯改善內(nèi)容提要：某省級(jí)國(guó)企B自有老舊租賃型寫字樓提質(zhì)改造，切實(shí)改善了項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。90年代末期，位處某一線城市公共交表現(xiàn)下降。

手間和電梯系統(tǒng)進(jìn)行了全面升級(jí)等。金水平即使在疫情期間也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力良好。③國(guó)企辦公樓引入專業(yè)物管服務(wù)，運(yùn)營(yíng)效益全方位提升內(nèi)容提要：由某市屬國(guó)企C持有的一處建成時(shí)間超十五年的寫字樓借助專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。企CC在2010年正式引入某專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)作為物業(yè)顧問，持續(xù)為其提供管理服務(wù)。C的充分認(rèn)可。全方位運(yùn)營(yíng)成果及效益的提升，其中包括但不限于租戶粘領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)等。建路徑制定國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)盤活實(shí)施行動(dòng)方案 32二、主動(dòng)求變以適應(yīng)市場(chǎng)新需求的案例①老舊廠區(qū)改造成多業(yè)態(tài)綜合園區(qū)，租金大幅上漲D在成功改造盤活老舊廠區(qū)的同時(shí)保留了了可觀的租金收益增長(zhǎng)。期開始主要用于生產(chǎn)手電筒等生活消費(fèi)品。直到90年代末D性決策，最終在保留原有建筑的歷史風(fēng)貌和特征的同時(shí)，95倍。②老舊紡織機(jī)械廠變身城市中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)濟(jì)效益可觀E將某老舊紡織業(yè)生產(chǎn)基地改造升級(jí)成了業(yè)發(fā)展及人口就業(yè)帶來(lái)助力。20世紀(jì)50年90年代政府鼓勵(lì)實(shí)施2000發(fā)展逐步脫軌的困境。

E0.過80%E以紡織服裝業(yè)服務(wù)為切入點(diǎn)，效果和意義：升級(jí)改造后的園區(qū)取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。從開園初期至2024年，園區(qū)租金實(shí)現(xiàn)了5倍左右的增長(zhǎng)，就業(yè)人數(shù)亦較改造前增加近3成。9③國(guó)企攜手專業(yè)品牌，盤活存量商辦物業(yè)打造品質(zhì)公寓存量物業(yè)盤活新模式提供了重要的案例范本。（的相關(guān)試行政策F主動(dòng)探索其自用辦公樓的改造可能隨著樓齡老化使用效能降低。F最終與某專業(yè)長(zhǎng)租公寓F積④品牌酒店投資助力，國(guó)有存量不動(dòng)產(chǎn)煥新力支持。主某國(guó)企G認(rèn)為該物業(yè)宜將樓內(nèi)數(shù)層空間改造為酒店以匹配市場(chǎng)需求。G最終與一家知名連鎖酒店品牌達(dá)成合作，將部分樓層以10年以上82%+業(yè)提供了重要的參考。六章六章模式下的國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系新范式一、國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系業(yè)務(wù)架構(gòu)概述國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理是指對(duì)國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)（進(jìn)企如何通過業(yè)務(wù)功能的調(diào)整升級(jí)盤活國(guó)企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)中既包括相對(duì)具象的業(yè)務(wù)功能和業(yè)務(wù)流程，也涵蓋了企業(yè)

確保其不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的有序運(yùn)作。國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理體系業(yè)務(wù)架構(gòu)包含三大模塊：企業(yè)戰(zhàn)略、二、非地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)析國(guó)有企業(yè)大部分是集團(tuán)化管理型公司，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要集中在下屬的產(chǎn)通過重組整合由下屬資管或物管公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，而此類主管單位向上受集團(tuán)總部的管理。集團(tuán)管理層對(duì)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理設(shè)定了業(yè)務(wù)考核目標(biāo)，主管單位依此逐漸暴露出了一些明顯的弊端。①定位和戰(zhàn)略不清晰而限制了業(yè)務(wù)發(fā)展的廣度和深度。②業(yè)務(wù)功能設(shè)置不全流程的結(jié)合。③專業(yè)能力有待提升在組織架構(gòu)設(shè)計(jì)方面的不足也直接影響了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部門人員配置和僅導(dǎo)致了基礎(chǔ)管理人員的技能儲(chǔ)備不足，還使得專項(xiàng)培訓(xùn)和技能提升的關(guān)鍵因素。管理業(yè)務(wù)架構(gòu)略為導(dǎo)向的國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)架構(gòu)一、非地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境與國(guó)企加快實(shí)現(xiàn)“兩資”盤活利①品牌化品牌化是企業(yè)提升不動(dòng)產(chǎn)管理價(jià)值的關(guān)鍵途徑。通過塑造而進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的知名度和商業(yè)價(jià)值。為了實(shí)現(xiàn)②市場(chǎng)化市場(chǎng)化是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理發(fā)展的重要方向。通過深入了解市場(chǎng)需求和行業(yè)動(dòng)態(tài)，企業(yè)可以更加精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)機(jī)遇，制定出符合市場(chǎng)需求的經(jīng)營(yíng)策略和管理模式。同時(shí)，積

極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)外企業(yè)的合作與交流，有助于企業(yè)不斷提升自身在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的商業(yè)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)。③合規(guī)化合規(guī)化是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理穩(wěn)健發(fā)展的基石。一方面，在日加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控和合規(guī)意識(shí)培訓(xùn)，建立完善的合規(guī)管理規(guī)的大前提下明確管理的職責(zé)和權(quán)限，通過全面加強(qiáng)管理關(guān)鍵所在。二、搭建戰(zhàn)略導(dǎo)向的非地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)架構(gòu)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作和合規(guī)化管理，研判市場(chǎng)趨勢(shì)、對(duì)接市場(chǎng)加強(qiáng)國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理的效率和競(jìng)爭(zhēng)力，且充分滿足國(guó)資委的監(jiān)管要求。.1

以業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，不僅界定了業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的范圍，更凸顯了最核心與至關(guān)重要的業(yè)務(wù)模塊。在這樣的架構(gòu)下，國(guó)企能夠精準(zhǔn)把握自身不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的命脈，確保各項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)得以高效執(zhí)行，并積極尋求外部協(xié)作，充分挖掘不動(dòng)產(chǎn)潛力?？傮w總體品牌化市場(chǎng)化合規(guī)化業(yè)務(wù)功能實(shí)管理和盤活利用效動(dòng)產(chǎn)國(guó)滿足國(guó)資委要求業(yè)務(wù)流程國(guó)管理方式方法體，統(tǒng)組織架構(gòu)設(shè)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管控資料來(lái)源：仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)功能設(shè)置一、增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)條線涵蓋基本業(yè)務(wù)功能：①戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展的業(yè)務(wù)目標(biāo)是提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力，推進(jìn)各項(xiàng)定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和考核指標(biāo)。②產(chǎn)品產(chǎn)品的業(yè)務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌化和核心價(jià)值萃取。該業(yè)③開發(fā)投資開發(fā)投資的業(yè)務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合價(jià)值最優(yōu)化及高行性研究報(bào)告模板和投資測(cè)算表；項(xiàng)目投決，即進(jìn)行立項(xiàng)

④工程管理工程管理的業(yè)務(wù)目標(biāo)是確保高效、合規(guī)的物業(yè)改造運(yùn)營(yíng)。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和項(xiàng)目實(shí)施管理，整合供應(yīng)鏈并管理供應(yīng)商，確保物業(yè)改造運(yùn)營(yíng)的高效和合規(guī)。⑤運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)目標(biāo)是以市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。該業(yè)⑥企業(yè)融資企業(yè)融資的業(yè)務(wù)目標(biāo)是拓展融資渠道，保障企業(yè)發(fā)展。該.2產(chǎn)管理專業(yè)條線及基本職能不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)條線業(yè)務(wù)功能戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略發(fā)展略略戰(zhàn)略執(zhí)行營(yíng)計(jì)產(chǎn)各推進(jìn)各項(xiàng)工作落地產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化明確設(shè)計(jì)和成牌理念。品牌化開發(fā)投資可行性研究報(bào)明確劃項(xiàng)目投資結(jié)估與管控投資價(jià)值最大化險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程管理供責(zé)確保高效、合規(guī)的物業(yè)改造運(yùn)營(yíng)防范風(fēng)發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)調(diào)進(jìn)各物業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，化銷管增值場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值企業(yè)融資資資效提高資本利用資料來(lái)源：仲量聯(lián)行二、建立完備的制度規(guī)范完成組織架構(gòu)的確立及專業(yè)隊(duì)伍的搭建之后，國(guó)企在不動(dòng)程應(yīng)明確股東對(duì)董事會(huì)的授權(quán)范圍，以及董事會(huì)對(duì)管理層的治理機(jī)制。（為抓手確立項(xiàng)目各環(huán)節(jié)評(píng)審和決策

再次，國(guó)企需要建立一套完善的員工績(jī)效考核與追責(zé)辦求索提升專業(yè)能力一、持續(xù)升級(jí)管理與服務(wù)在國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)程中，內(nèi)部專業(yè)技術(shù)能力的提升顯得尤為重要。這種提升并非單一層面的進(jìn)步，而是涵蓋了資管技術(shù)和知識(shí)更新、工作規(guī)范與流程細(xì)化、業(yè)務(wù)指導(dǎo)加強(qiáng)，以及資管信息化平臺(tái)建設(shè)和服務(wù)創(chuàng)新等多個(gè)維度的綜合發(fā)展。企業(yè)需要積極推進(jìn)人才培養(yǎng)和培訓(xùn)體系，及時(shí)引進(jìn)和應(yīng)用最后，服務(wù)創(chuàng)新是國(guó)企在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉。國(guó)企應(yīng)該建立完善的反饋機(jī)制，及時(shí)收集和分析員工在實(shí)踐過程中遇到的問題和建議，以便對(duì)管理流程和服務(wù)模式進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化和改進(jìn)，滿足客戶日益多樣化的需求。

二、積極吸收行業(yè)領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)對(duì)于非地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)企而言，在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域面臨專業(yè)程度不足的挑戰(zhàn)時(shí)，積極吸收行業(yè)領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重動(dòng)產(chǎn)管理行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。通過及時(shí)捕捉和吸納先可以選擇性地引入第三方機(jī)構(gòu)的針對(duì)性服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)通革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇系由大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)聯(lián)合業(yè)界知名服務(wù)商共建的專業(yè)不動(dòng)

國(guó)有物業(yè)出租平臺(tái)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)管理賦能的閉環(huán)生態(tài)圈，共同助力國(guó)有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)，加快盤活我市存量不賦能生態(tài)圈廣州交易集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)管理賦能生態(tài)圈43 附錄革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式——國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇中心圍繞無(wú)法有效利用或者無(wú)法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的國(guó)有

和不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃服務(wù)。招商管理物業(yè)管理物管提升全管運(yùn)營(yíng)商管培訓(xùn)01 04 09體系搭建產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)務(wù)規(guī)劃招商管理物業(yè)管理物管提升全管運(yùn)營(yíng)商管培訓(xùn)01 04 09體系搭建產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)務(wù)規(guī)劃1819交易評(píng)估大宗交易債務(wù)咨詢股權(quán)咨詢外資引入可行分析資產(chǎn)提升工程管理承接查驗(yàn)物業(yè)盡調(diào)市場(chǎng)盡調(diào)價(jià)值評(píng)估1分析1分析服務(wù)斷2進(jìn)階化服務(wù)中心服務(wù)體系3煥新服務(wù)造 4顧問服務(wù)行5規(guī)劃服務(wù)略1302構(gòu)構(gòu)司構(gòu)構(gòu)司構(gòu)構(gòu)司證金基私司托所所所構(gòu)司流程梳理需求服務(wù)委托方案設(shè)計(jì)資源導(dǎo)入監(jiān)督實(shí)施廣州國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心服務(wù)體系盤活中心從官方層面發(fā)揮全流程監(jiān)督見證作用，通過市場(chǎng)

力不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)高質(zhì)量發(fā)展。司 司 司診斷分析計(jì) 理 公筑 司 司 司診斷分析計(jì) 理 公筑 程 中心資源庫(kù)17081612072015110603141005附錄 44革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)篇一不動(dòng)產(chǎn)診斷分析服務(wù) 二運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)階化服務(wù)盤活中心可通過物業(yè)盡調(diào)和市場(chǎng)盡調(diào)，對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)和分析不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中遇到的經(jīng)營(yíng)問題和市場(chǎng)問題，將不動(dòng)針對(duì)性的對(duì)策。

善不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和提高國(guó)企利潤(rùn)的目標(biāo)。成功案例介紹：成功案例介紹： ①?gòu)V州國(guó)際金融中心①越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合包含五十多處物業(yè)，包括廣州環(huán)TOD為越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合提供年度估更好地掌握旗下投資性物業(yè)地經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，并有的放矢地進(jìn)②越秀房托及商管旗下項(xiàng)目組合26公寓及酒店項(xiàng)目。從2020年開始提供機(jī)電技術(shù)顧問服務(wù)，對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)