建筑工程設(shè)計階段成本優(yōu)化與控制

【Ⅰ】目標與措施基本原則【Ⅱ】設(shè)計管控關(guān)鍵路徑概念設(shè)計實施方案初步設(shè)計與施工圖【Ⅱ】啟示與建議一、規(guī)劃設(shè)計成本精細化管控目標與措施基本原則：全員全控基于客戶細分成本控制省錢等于賺錢成本控制不等于省錢合理規(guī)劃有效成本嚴格控制無效成本設(shè)計階段成本控制體系與專業(yè)平臺之一：成本規(guī)劃??確定盈利模式②可售比③產(chǎn)品附送率④停車率與停車方式⑤商業(yè)及業(yè)態(tài)⑥會所及配套⑦人防及分區(qū)設(shè)計階段成本控制體系與專業(yè)平臺之二：成本級配??建筑模塊②精裝模塊③景觀模塊④電梯模塊⑤智能化模塊設(shè)計階段成本控制體系與專業(yè)平臺之三：成本對標??標準層含鋼量②標準層混凝土含量③窗地比④地下室層高⑤地下停車面積⑥地下室鋼筋含量⑦景觀軟硬景比例【Ⅱ】規(guī)劃設(shè)計成本管控關(guān)鍵路徑概念設(shè)計實施方案初步設(shè)計與施工圖【設(shè)計前期】設(shè)計前期之權(quán)：各業(yè)務(wù)部門職責1設(shè)計部“1/2

主角”；但工作量繁重項目事務(wù)部財務(wù)部/成本部營銷部＋設(shè)計部項目部2

設(shè)計前期之事：核心工作核心：精準定位,產(chǎn)品決策設(shè)計任務(wù)：概念設(shè)計預(yù)測成本2設(shè)計前期之事：做好概念設(shè)計，提高決策效率在對土地認知的基礎(chǔ)上，通過多方案分析比較，確定1、指標產(chǎn)品定位指標2、方案確定規(guī)劃草案設(shè)計前期之事：多方案強排是決策、市場及成本測算的基礎(chǔ)2產(chǎn)品決策強排方案確定指標確定規(guī)劃結(jié)構(gòu)盈利模式項目定位目標客戶營銷策略預(yù)估成本預(yù)估利潤市場定位成本測算設(shè)計前期之人：主要工作三步驟1基礎(chǔ)分析2強排方案3做概念設(shè)計前提4兩大前提一、項目：土地規(guī)劃要點確定紅線；容積率；限高；退線；配套二、營銷：項目定位及戶型配比商業(yè)；產(chǎn)品類型及配比；住宅面積及配比；會所。。。兩個案例：分解強排方案盈利模式選擇如何提高概念設(shè)計效率精準定位；預(yù)測成本??

精準市場分析②

重視設(shè)計前提③

做好強排方案④

掌握基本盈利模式⑤

注意積累固化精準市場分析：1.1.競品選擇標準1標桿樓盤：3個“最”區(qū)位社區(qū)競爭樓盤：3個“同”戶型裝修競爭格局分析1.2細分市場的競爭格局：清晰市場及競爭事態(tài)精準定位總價及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩個分類要素競品分析表：明確；聚焦1.3主力產(chǎn)品信息分析競品名稱戶型面積單價總價銷售情況項目優(yōu)勢項目劣勢樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E提高概念設(shè)計效率之二：重視設(shè)計前提2土地要點項目定位政府政策如何提高概念設(shè)計效率??

精準市場分析②

重視設(shè)計前提③

做好強排方案④

掌握基本盈利模式⑤

注意積累固化強排方案三步法。目的精準定位。第一設(shè)想目標客戶步第二步

設(shè)計強排方案決策解決方案第三步兩個常用工具：

（1）Google★兩個常用工具：（2）草模強排方案注意事項1、不要輕易否定前期對宗地分析的結(jié)論2、強排方案的目的確定盈利模式如何提高概念設(shè)計效率??

精準市場分析②

重視設(shè)計前提③

做好強排方案④

掌握基本盈利模式⑤

注意積累固化秘訣：【掏干吃凈】【掏干挖凈】：兩個用足用足容積率！用足建筑密度！??

用足容積率：用足“高貨值”產(chǎn)品容積率②

用足建筑密度：用足溢價空間用足容積率常用模式案例分解??景觀資源最大化：②拉高拍低③豐富產(chǎn)品形態(tài)塑造高端形態(tài)用足建筑密度常用模式案例分解??錦上添花--贈綠規(guī)劃、底層挖掘②雪中送炭--底商寸土寸金③政策紅利--抬高車庫如何提高概念設(shè)計效率??

精準市場分析②

重視設(shè)計前提③

做好強排方案④

掌握基本盈利模式⑤

注意積累固化5注意積累固化--拿來主義“走出去！引進來！從“盈利模式”角度，對規(guī)劃模式：調(diào)研、認知、積累、固化案例分解【實施方案】實施方案之權(quán)：主要工作成果示意營銷部項目事務(wù)部設(shè)計部財務(wù)部/成本部項目部實施方案之事：規(guī)劃設(shè)計成果要求規(guī)劃方案道路地下室與停車景觀意向戶型與意向立面物業(yè)管理模式成本測算指標實施方案核心工作之一：方案深化一、規(guī)劃結(jié)構(gòu)深化規(guī)劃結(jié)構(gòu)物業(yè)模式二、主要產(chǎn)品確定立面風(fēng)格選擇精裝修級配確定景觀風(fēng)格初選案例分解實施方案核心工作之二：成本規(guī)劃??可售比②產(chǎn)品附送率③停車率與停車方式④商業(yè)及業(yè)態(tài)⑤會所及配套⑥人防及分區(qū)可售比：高容積率項目需評估測算1架空層：被遺忘的角落地下室：定時炸彈or地下黃金寸土寸金：會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分攤的走廊2

產(chǎn)品附加值怎么確定（哪種我們最合算？）1、綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關(guān)系確定贈送價值比例2、高地價一般采取高附加值、高售價策略低地價一般采取低附加值、平均售價策略停車率與車庫形式如何選擇：挖掘“地下黃金”3A.

營銷定位各種產(chǎn)品車位配置比例B.

規(guī)劃要點：數(shù)量測算C.

停車方式地上/地下比例架空？半地下？地下？4

商業(yè)及業(yè)態(tài)商業(yè)面積與位置業(yè)態(tài)：租or售；主力店餐飲？層高：4.5？5？商業(yè)地下室應(yīng)用5

會所及配套：之一【削減龍?zhí)住吭摯蟮拇笤撔〉男栏窨刂莆锕苡梅?、垃圾站、居委會等配套建筑面積會所配置、架空層設(shè)置要和項目定位一致人防：底層、集中布置原則6人防地下室面積、等級及布置方式充分考慮報建及分區(qū)充分利用人防規(guī)范：2000平米防護單元實施方案核心工作之三：成本級配??建筑模塊②精裝模塊③景觀模塊④電梯模塊⑤智能化模塊成本級配5個控制模塊：整合、集成。產(chǎn)品決策標準案例說明成本級配5個控制模塊：整合、集成。產(chǎn)品決策標準標準化產(chǎn)品線整合為成本及配實施提供標準平臺案例說明產(chǎn)品線整合【施工圖】擴初及施工圖核心工作之一：成本對標??標準層含鋼量②標準層混凝土含量③窗地比④地下室層高⑤地下停車面積⑥地下室鋼筋含量⑦景觀軟硬景比例成本對標實施控制要求:技術(shù)審控前置，全過程控制方案報建前：地下室范圍、剖面、結(jié)構(gòu)方案和上部結(jié)構(gòu)可行性確定擴初完成前：地下室實施方案（含基礎(chǔ)形式）要確定，上部結(jié)構(gòu)方案確定基坑、樁/地下室施工前：基礎(chǔ)方案確定（地下室達到施工圖深度）施工圖完成前

：配筋估算、對標測算完成，不事后算賬成本對標七部法1、地下室范圍與剖面范圍剖面出入口人防2、上部結(jié)構(gòu)可行性體型高度轉(zhuǎn)換3、地下室結(jié)構(gòu)方案選擇頂板底板層高4、地下室停車效率柱網(wǎng)布車設(shè)備房輪廓線5、選擇上部結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)形式墻柱布置荷載取值6、確定基礎(chǔ)方案樁+防水板筏板規(guī)避三保險基礎(chǔ)7、指標估算比例直徑配筋率案例分解地下車庫建筑設(shè)計控制與優(yōu)化明確地下室控制條件詳規(guī)階段明確特殊情況需及時溝通（4個控制條件）檢查落實控制條件的落實初步方案階段檢查5大類優(yōu)化要點施工圖優(yōu)化擴初及施工圖核心工作之二：質(zhì)量控制??

合同管理與限額設(shè)計②

合作方評估③

圖紙質(zhì)量控制1限額設(shè)計A、經(jīng)濟技術(shù)指標（成本對標7指標）~設(shè)計合同控制指標產(chǎn)品類型地下室標準層鋼筋含量混凝土含量鋼筋含量混凝土含量（kg/m2）（m3/m2）（kg/m2）（m3/m2）聯(lián)排THLTH密TH山地疊TH寬景洋房多層9~11層小高層16

18層高層33層高層1限額設(shè)計B、設(shè)計合同注意計費面積定義計容建筑面積or

總建筑面積？架空層？地下室？1限額設(shè)計C、注意設(shè)計周期、以及過程審控節(jié)點約定合作方管理評估--施工圖質(zhì)量后續(xù)評估2經(jīng)濟指標（成本）考核和變更評估（質(zhì)量）擴初及施工圖核心工作之二：質(zhì)量控制??

限額設(shè)計②

合作方評估③

圖紙質(zhì)量控制完善專業(yè)平臺，奠定規(guī)劃設(shè)計專業(yè)基礎(chǔ)及保障《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》：是明確設(shè)計要求及原則；不是規(guī)范摘抄案例分解施工圖指導(dǎo)書要點注意：確認施工圖指導(dǎo)書三個問題是否到達各設(shè)計師手中？各專業(yè)的反饋意見？是否在施工圖中執(zhí)行了？解決方案－－思路強化施工圖設(shè)計院質(zhì)量控制按要求審圖甲方“審”審圖結(jié)果，并進行評估統(tǒng)一

審圖工具設(shè)計院質(zhì)量控制跨部門聯(lián)合審圖細分??階段審圖要點優(yōu)化的施工圖解決方案－－??個階段審圖方案設(shè)計圖地下室/主體結(jié)構(gòu)與戶型施工圖5階段審圖裝修施工圖景觀工程施工圖門窗百葉欄桿施工圖施工圖管理之設(shè)計審控要點技術(shù)審控前置，全過程控制將被動的施工圖審控前置于“方案、地下室、基礎(chǔ)、擴初”把技術(shù)問題在方案階段解決控制重點：技術(shù)方案合理、土建成本優(yōu)化施工圖管理：明確職責，強化管理強化施工圖設(shè)計院質(zhì)量控制要點：

1、合同條款2、審圖時間3、明確要求審圖目的是