江蘇徐州孟莊地塊高層+洋房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

保利徐州孟莊83號(hào)E地塊項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)The

Planning

And

ArchitectureDesign

Of

xu

zhou叁2020.04目

錄CONTENTSPart

01

/

前期分析Part

02

/

規(guī)劃理念Part

03

/Part

04

/Part

05

/Part

06

/Part

07

/Part

08

/規(guī)劃策略規(guī)劃方案產(chǎn)品分析立面意向示范區(qū)專(zhuān)篇團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介徐

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tP

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E前

期徐州西站徐州東站徐州站徐州汽車(chē)客運(yùn)南站SITE區(qū)

位本項(xiàng)目位于泉山城南核心區(qū)，隸屬云龍湖板塊，距云龍湖風(fēng)景區(qū)1.8km,距泉山森林公園1.5km，景觀資源得天獨(dú)厚；臨近老礦大商圈，居住和文教氛圍濃厚，區(qū)位優(yōu)越；距市政府9.6km，徐州站5.7km，徐州東站12.3km，距礦業(yè)大學(xué)文昌校區(qū)約1.4km。市政府徐

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t01交

通

分

析CURRENT

SITUATION規(guī)劃地鐵站點(diǎn)規(guī)劃地鐵站點(diǎn)SITE城市次干道城市主干道地鐵站公交站交

通項(xiàng)目臨近三環(huán)南路、金山東路、泰山東路等主次干道，路網(wǎng)成熟，路況寬闊;項(xiàng)目臨近規(guī)劃3號(hào)線地鐵站，周邊多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，公共出行較為便利；徐

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t01景

觀

資

源CURRENT

SITUATION云龍公園徐州漢文化景區(qū)云龍湖風(fēng)景區(qū)3.0

kmSITE京杭運(yùn)河泉山森林公園新城區(qū)大龍湖景區(qū)圭山山體公園資

源項(xiàng)目周邊

景觀資源豐富，2公里范圍內(nèi)可達(dá)泉山森林公園；3公里范圍可達(dá)云龍湖風(fēng)景區(qū)、圭山山體公園；

4公里范圍內(nèi)可達(dá)云龍公園；5公里范圍可達(dá)徐州漢文化景區(qū)。徐

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t01周

邊

配

套CURRENT

SITUATION徐州市中醫(yī)院徐州市中心醫(yī)院徐州市第三十四中學(xué)3.0

kmSITE中國(guó)礦業(yè)大學(xué)徐州市第三十六中學(xué)大豐壹方城江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院大潤(rùn)發(fā)江蘇師范大學(xué)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基地周邊配套成熟教育購(gòu)物醫(yī)療配

套周?chē)?/p>

學(xué)校

配套齊全（徐州第三十四中學(xué)、徐州地三十六中學(xué)，江蘇師范大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)等）。商業(yè)配套豐富，3公里范圍內(nèi)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、大豐壹方城；徐州市中心醫(yī)院徐

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t01現(xiàn)

狀CURRENT

SITUATIONSITEN地塊方位角：南偏西32°用

地建筑限高：

≤54米視覺(jué)通廊建筑限高：≤24米總用地面積：78014㎡容積率：≤2.0計(jì)容建筑面積：156028㎡建筑密度：≤27%徐

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t01周

邊

現(xiàn)狀65地塊東側(cè)綠地理想城CURRENT

SITUATIONC、E地塊中間新泰路1SITE652344

孟莊E地塊南側(cè)道路231地塊北側(cè)學(xué)府路地塊西側(cè)泉泰佳苑孟莊E地塊內(nèi)部經(jīng)測(cè)算，基地南側(cè)已建住宅對(duì)本地塊住宅日照有影響。220m現(xiàn)

狀1、現(xiàn)狀：地塊為凈地，無(wú)建筑物，內(nèi)部堆積有建筑垃圾，無(wú)明顯不利因素；2、四至：地塊東至新泰路，南至風(fēng)華園北側(cè)道路，西至規(guī)劃道路，北至學(xué)府路。徐

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t01基

地

分析CURRENT

SITUATION優(yōu)勢(shì)&劣勢(shì)

機(jī)遇&挑戰(zhàn)

如何做到貨值最大化

如何在周邊眾多競(jìng)品

便利交通及高層影響

如何最大化利用景觀項(xiàng)目中脫穎而出

資源徐

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tPART

TWO規(guī)

劃挖掘地塊價(jià)值的最大化充分利用地塊的特性找到地塊的內(nèi)在價(jià)值規(guī)劃組合換取溢價(jià)設(shè)計(jì)理念獲得最大限度的溢價(jià)空間產(chǎn)品創(chuàng)新獲得溢價(jià)注重品質(zhì)提升價(jià)值在規(guī)劃、建筑層面控制造價(jià)豎向、房型、地庫(kù)、立面在源頭上找到切入點(diǎn)徐州樓盤(pán)相對(duì)屬于提升階段，精神層面支持較少，有很大的提規(guī)劃層面產(chǎn)品層面KEYWORDSKEYWORDS品質(zhì)感

戶型創(chuàng)新尊貴禮儀品質(zhì)生活相同產(chǎn)品更多功能扎根主城量身打造

輕奢品質(zhì)社區(qū)●PART

THREE規(guī)

劃03難

點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)1—南側(cè)高層間距DESIGN

ANALYSIS基地40米間距控制線40米

40米40米40米南側(cè)高層間距控制線基地南側(cè)的綠地理想城，最后面一排高層高度接近百米，根據(jù)規(guī)范高層北面的被遮擋建筑間距至少控40米以上；徐

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點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)2—南側(cè)高層日照DESIGN

ANALYSIS基地88米不足大寒日2小時(shí)區(qū)域不足大寒日2小時(shí)區(qū)域基地南側(cè)的綠地理想城，高層區(qū)域?qū)ξ覀兓卮嬖诤車(chē)?yán)重的日照影響,根據(jù)規(guī)范使用正版日照軟件測(cè)算下來(lái),大寒日2小時(shí)日照線,離用地最遠(yuǎn)點(diǎn)接近88米;徐

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點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)3—北側(cè)18班幼兒園DESIGN

ANALYSIS18班18班幼兒園用地幼兒園用地基地18班幼兒園用地根據(jù)E地塊的監(jiān)管協(xié)議，基地北側(cè)需建設(shè)一座18班幼兒園，應(yīng)與孟莊E地塊主體項(xiàng)目一期同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用；徐

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點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)4—視線走廊DESIGN

ANALYSIS視覺(jué)走廊區(qū)域建筑限高≤24米限高54m建筑限高≤54米限高24m視覺(jué)走廊區(qū)域限高24米其它區(qū)域限高54米根據(jù)出讓條件，基地內(nèi)有塊視覺(jué)走廊控制范圍，視覺(jué)走廊內(nèi)建筑限高小于等于24米，基地限高小于等于54米；徐

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點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)5—商業(yè)選址DESIGN

ANALYSIS23213大寒日2小時(shí)控制線土地利用率高可結(jié)合洋房景觀軸任務(wù)書(shū)條件要求根據(jù)出讓條件要求，項(xiàng)目需配建不低于10000㎡商業(yè)，其中包括不低4000㎡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)要求內(nèi)街形式布局，沿街集中布置；提高土地利用率公建部分應(yīng)布置在日照受影響區(qū)域；徐

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t03難

點(diǎn)

梳理關(guān)鍵點(diǎn)提煉DESIGN

ANALYSIS

南側(cè)高層間距

南側(cè)高層日照

北側(cè)18班幼兒園

視線走廊

公建選址重重限制條件下，本地塊如何去做？03難

點(diǎn)

梳理DESIGN

ANALYSIS徐州云龍湖片區(qū)提升階段，配套成熟度板塊內(nèi)在售項(xiàng)目少，庫(kù)存少，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松本項(xiàng)目定位為——?jiǎng)傂韪纳祁?lèi)樓盤(pán)在追求產(chǎn)品舒適度前提下，控總價(jià)、拉貨值，保證開(kāi)發(fā)安全性強(qiáng)

排03強(qiáng)

排

推導(dǎo)DESIGN

ANALYSIS商業(yè)及售樓處放沿東側(cè)布局

嘗試一：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：29.45億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：27.66億

商業(yè)貨值：1.80億洋房占比：32.0%商業(yè)沿東側(cè)布局，對(duì)用地面寬擠壓過(guò)大，導(dǎo)致存在大量三面寬洋房產(chǎn)品，且洋房貨值不高03強(qiáng)

排

推導(dǎo)DESIGN

ANALYSIS商業(yè)沿南側(cè)日照影響區(qū)域布局

嘗試二：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：29.54億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：27.74億

商業(yè)貨值：1.80億洋房占比：33.1%商業(yè)沿南側(cè)布局，提高土地利用率，可做四面寬洋房產(chǎn)品，貨值有所提升03強(qiáng)

排

推導(dǎo)DESIGN

ANALYSIS商業(yè)沿南側(cè)日照影響區(qū)域布局

嘗試三：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：30.39億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：28.59億

商業(yè)貨值：1.8億洋房占比：47.08%商業(yè)沿南側(cè)布局，洋房面積段下調(diào)控總價(jià)，局部三面寬洋房產(chǎn)品，洋房貨值最大化03強(qiáng)

排

推導(dǎo)DESIGN

ANALYSIS

嘗試四：

T4

18F+T2

18F+高層

高層

全四面寬洋房8F售樓處及商業(yè)沿南側(cè)日照影響區(qū)域布局總貨值：29.79億

住宅總量：140768㎡

住宅貨值：27.54億

商業(yè)貨值：2.25億洋房占比：34.7%125高層做四面寬T2產(chǎn)品，洋房130以上全四面寬產(chǎn)品，需商業(yè)補(bǔ)1500㎡，貨值有所提升03強(qiáng)

排

推導(dǎo)DESIGN

ANALYSIS

嘗試五：

27F+高層

全四面寬洋房8F商業(yè)沿南側(cè)日照影響區(qū)域布局總貨值：30.48億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：28.68億

商業(yè)貨值：1.8億洋房占比：48.12%突破54米限高，洋房量最大化，130以上全四面寬產(chǎn)品，接近極致貨值方

案

生

成DESIGN

ANALYSIS方案一——分區(qū)明確、產(chǎn)品較優(yōu)方案二——貨值最大、產(chǎn)品適中總貨值：29.54億

住宅貨值：27.74億

洋房占比：33.1%

建筑密度：22.79%總貨值：30.39億

住宅貨值：28.59億

洋房占比：47.08%

建筑密度：25.27%方案三——貨值適中、產(chǎn)品最優(yōu)方案四——突破限高、極致貨值總貨值：29.79億

住宅貨值：27.54億

洋房占比：34.7%

建筑密度：23.27%總貨值：30.48億

住宅貨值：28.68億

洋房占比：48.12%

建筑密度：25.67%PART

FOUR規(guī)

劃04總

平

面圖DESIGN

ANALYSIS方案一

全T4高層，沿街洋房三面寬布局N18班幼兒園徐

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一DESIGN

ANALYSIS徐

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一DESIGN

ANALYSIS徐

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t方案一孟莊E地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指DESIGN

ANALYSIS單位面積780142.0002036421560289749644800142296606740001006790041535535580020020040100總用地面積（國(guó)土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米容積率總建筑面積地上計(jì)容面積中高層（18F）住宅商業(yè)多層（8F）小計(jì)商鋪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小計(jì)物業(yè)用房健身用房（設(shè)施）社區(qū)服務(wù)用房養(yǎng)老用房開(kāi)閉所、配電室消防控制室、監(jiān)控室生活水泵房、消防泵房金融郵電配套門(mén)衛(wèi)、警務(wù)室衛(wèi)生服務(wù)站微型消防站150505025垃圾站電信機(jī)房有線電視機(jī)房小計(jì)非計(jì)容面積253665476141832814967512311483435404074——40749.00%1221123人防地下車(chē)庫(kù)普通地下車(chē)庫(kù)地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)地下儲(chǔ)藏室地下地上小計(jì)地上保溫層面積地上架空層面積小計(jì)人防面積占比（人防/總建筑面積）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地上停車(chē)位輛輛輛輛輛地下停車(chē)位1098556542人防車(chē)位非人防車(chē)位綠地率建筑基底占地面積建筑密度非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地上非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地下非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量30.00%1660622.79%291973平方米輛輛輛284611843789總戶數(shù)戶人居住人數(shù)地上可售/總建筑面積地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)比例72.9%10.0%徐

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t04戶

型

分布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產(chǎn)品種類(lèi)

面積區(qū)間高層套數(shù)建筑面積

套數(shù)配比

面積配比業(yè)態(tài)合計(jì)981081251421271622162883601281286421168311044522418176162561036814229618%24%30%11%11%5%15%22%32%13%11%7%10.0%20.0%

9749630.0%10.0%洋房合計(jì)25.0%

448005.0%1184100%100%100%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)徐

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號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)B

A

O

L

I

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Z

H

O

U

Q

I

N

C

H

U

N

L

U

P

r

o

j

e

c

t04方

案

一DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)B

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c

t04流

線

分析DESIGN

ANALYSIS城市道路車(chē)行道路人行道路地下車(chē)庫(kù)出入口徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)04消

防

分析DESIGN

ANALYSIS城市道路消防車(chē)道徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

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項(xiàng)

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方

案

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c

t04配

套

分析DESIGN

ANALYSIS售樓部農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

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c

t04景

觀

分析DESIGN

ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)B

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c

t方04總

平

面圖DESIGN

ANALYSIS方案二

130㎡面積段洋房三面寬布局，洋房最多，貨值最大版布局！N18班幼兒園徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

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t04方

案

二DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

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t04方

案

二DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

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號(hào)

E

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

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t04方

案

二DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

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號(hào)

E

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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t方案二孟莊E地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指DESIGN

ANALYSIS總用地面積（國(guó)土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米780142.000容積率總建筑面積20274315602876816654801422966084400010084900地上計(jì)容面積中高層（18F）多層（8F）小計(jì)住宅商業(yè)商鋪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小計(jì)物業(yè)用房健身用房（設(shè)施）平方米415社區(qū)服務(wù)用房養(yǎng)老用房開(kāi)閉所、配電室平方米平方米平方米347347800消防控制室、監(jiān)控室平方米200生活水泵房、消防泵房平方米200配套金融郵電門(mén)衛(wèi)、警務(wù)室衛(wèi)生服務(wù)站微型消防站垃圾站電信機(jī)房有線電視機(jī)房小計(jì)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253648467151824714167非計(jì)容面積人防地下車(chē)庫(kù)普通地下車(chē)庫(kù)地下地上地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)平方米5123地下儲(chǔ)藏室小計(jì)平方米平方米1187542660地上保溫層面積平方米4055地上架空層面積小計(jì)平方米平方米——40559.00%11921201072556人防面積占比（人防/總建筑面積）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地上停車(chē)位輛輛輛輛輛地下停車(chē)位人防車(chē)位非人防車(chē)位516綠地率建筑基底占地面積建筑密度30.00%1854625.27%291973平方米非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地上非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地下非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量總戶數(shù)輛輛輛戶人28461156369973.2%10.0%居住人數(shù)徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)地上可售/總建筑面積地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)比例BA

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t04戶

型

分布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產(chǎn)品種類(lèi)

面積區(qū)間高層套數(shù)建筑面積

套數(shù)配比

面積配比

業(yè)態(tài)合計(jì)9810812714212916218014434432176401555243624454416%12%30%3%12%11%

7681631%3%洋房合計(jì)39264505681036814229634%6%36%

654807%1156100%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

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c

t04方

案

二DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

計(jì)B

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t方04總

平

面圖DESIGN

ANALYSIS方案三

125㎡高層戶型T2布置，增大T4高層戶型面積段，洋房全四面寬布局N18班幼兒園徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

計(jì)B

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t04方

案

三DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

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8

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號(hào)

E

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

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t04方

案

三DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

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號(hào)

E

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

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t04方

案

三DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

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號(hào)

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項(xiàng)

目

概

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方

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t04經(jīng)

濟(jì)

指DESIGN

ANALYSIS單位面積總用地面積（國(guó)土出讓面積）平方米78014容積率總建筑面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米2.00020378215602893752485441422966065400010065900地上計(jì)容面積中高層（18F）多層（8F）住宅商業(yè)小計(jì)商鋪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小計(jì)物業(yè)用房健身用房（設(shè)施）社區(qū)服務(wù)用房養(yǎng)老用房415356356800開(kāi)閉所、配電室消防控制室、監(jiān)控室平方米200生活水泵房、消防泵房

平方米200配套金融郵電門(mén)衛(wèi)、警務(wù)室衛(wèi)生服務(wù)站微型消防站垃圾站電信機(jī)房有線電視機(jī)房小計(jì)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253668477541834015096512311875436814073——40739.00%非計(jì)容面積人防地下車(chē)庫(kù)普通地下車(chē)庫(kù)地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)地下儲(chǔ)藏室小計(jì)地上保溫層面積地上架空層面積小計(jì)地下地上人防面積占比（人防/總建筑面積）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位輛1225地上停車(chē)位地下停車(chē)位輛輛輛輛1231102556人防車(chē)位非人防車(chē)位546綠地率建筑基底占地面積30.00%1699823.29%平方米建筑密度非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地上非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地下非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量總戶數(shù)居住人數(shù)輛2919輛輛戶人73284611883802徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

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t04戶

型

分布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產(chǎn)品種類(lèi)

面積區(qū)間高層套數(shù)建筑面積

套數(shù)配比

面積配比

業(yè)態(tài)合計(jì)98117127142132162324324188112208323175237908240921590427456518427%27%16%9%22%27%

9375217%11%洋房合計(jì)18%3%19%

485444%1188142296100%高層125㎡高層117㎡高層98㎡洋房132㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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c

t04方

案

三DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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計(jì)B

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t方04總

平

面圖DESIGN

ANALYSIS方案四

高層突破限高至80m，洋房全四面寬，商業(yè)單街布局！N18班幼兒園徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

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t04方

案

四DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

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號(hào)

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項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

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t04方

案

四DESIGN

ANALYSIS徐

州

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概

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t04方

案

四DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

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號(hào)

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tE方案四孟莊

地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)04單位面積780142.00020147415602869752725441422966108400010108900415335經(jīng)

濟(jì)

指標(biāo)總用地面積（國(guó)土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米DESIGN

ANALYSIS容積率總建筑面積地上計(jì)容面積中高層（18F）多層（8F）小計(jì)住宅商業(yè)商鋪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小計(jì)物業(yè)用房健身用房（設(shè)施）社區(qū)服務(wù)用房養(yǎng)老用房335800開(kāi)閉所、配電室消防控制室、監(jiān)控室平方米平方米200200生活水泵房、消防泵房配套金融郵電門(mén)衛(wèi)、警務(wù)室衛(wèi)生服務(wù)站微型消防站垃圾站電信機(jī)房有線電視機(jī)房小計(jì)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253624454461813313013512313423413914055——40559.00%1152116非計(jì)容面積地下人防地下車(chē)庫(kù)普通地下車(chē)庫(kù)地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)地下儲(chǔ)藏室小計(jì)地上保溫層面積地上架空層面積小計(jì)地上人防面積占比（人防/總建筑面積）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地上停車(chē)位輛輛輛輛輛地下停車(chē)位1036556480人防車(chē)位非人防車(chē)位綠地率建筑基底占地面積建筑密度30.00%1854625.67%29187228461116357173.7%10.0%平方米非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地上非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量地下非機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量總戶數(shù)輛輛輛戶人居住人數(shù)地上可售/總建筑面積地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)比例徐

州

孟

莊

8

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號(hào)

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t04戶

型

分布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產(chǎn)品種類(lèi)

面積區(qū)間高層套數(shù)建筑面積

套數(shù)配比

面積配比

業(yè)態(tài)合計(jì)98107127142132162542702701122721281106529228890342901590435904207361410165%24%24%10%25%12%100%4%20%

6847224%11%洋房合計(jì)25%

7254415%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)徐

州

孟

莊

8

3

號(hào)

E

地

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項(xiàng)

目

概

念

方

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設(shè)

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t方

案

回

顧DESIGN

ANALYSIS方案一方案二NNN方案三方案四NPART

FIVE產(chǎn)

品05競(jìng)

品

分析DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介主力戶型圖綠地理想城悅湖公館建筑面積：26.7萬(wàn)㎡售價(jià)：高層1.6萬(wàn)元/㎡洋房1.8萬(wàn)元/㎡1、雙寬景觀陽(yáng)臺(tái)2、南向三面寬3、北臥無(wú)飄窗4、148洋房三面寬裝修情況：精裝主力面積段：98-176㎡3室2廳2衛(wèi)-117㎡3室2廳2衛(wèi)-124㎡室

廳

衛(wèi)4

2

2

-148㎡中海鉑悅府建筑面積：4.5萬(wàn)㎡售價(jià)：高層1..8萬(wàn)元/㎡裝修情況：毛坯1、洋房四面寬2、雙寬景觀陽(yáng)臺(tái)3、高層戶型均為三面寬主力面積段：120-150㎡3室2廳2衛(wèi)-122㎡室

廳

衛(wèi)4

2

2

-1484室2廳2衛(wèi)-133㎡㎡綠地理想城悅山公館建筑面積：64萬(wàn)㎡售價(jià)：洋房1.75萬(wàn)元/㎡裝修情況：毛坯1、高層均為三面寬2、洋房面積段大，與本案競(jìng)爭(zhēng)弱主力面積段：115-175㎡3室2廳2衛(wèi)-122㎡3室2廳2衛(wèi)-116㎡徐

州

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項(xiàng)

目

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS我們的策略規(guī)劃形態(tài)定制產(chǎn)品全線升級(jí)的各級(jí)配功能空間更精細(xì)的體驗(yàn)根據(jù)總圖規(guī)劃的空間形態(tài)，組合產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成功升級(jí)各功能空間尺度，額外有效的使用空間精細(xì)化研發(fā)產(chǎn)品，相同面積段打造最優(yōu)體驗(yàn)，全方面擊垮競(jìng)品定制升級(jí)精細(xì)徐

州

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項(xiàng)

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS高層產(chǎn)品05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS中間套戶型優(yōu)化升級(jí)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11.匹配套型面積，優(yōu)化衛(wèi)生間與書(shū)房2標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)化2.南向?qū)捑半p陽(yáng)臺(tái)，不輸競(jìng)品徐

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孟

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS95+112高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積8.61陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）EE'H三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)小計(jì)72.9372.9380.8480.84307.54388.084.3054.3054.5454.54517.777.23577.23585.38585.385325.24405.7896.3696.368.619.099.09109.53109.530.8015H'本層建筑面積17.7405.78徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS95+124㎡高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）95㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

124㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積8.61陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）EE'G三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)小計(jì)72.9372.9395.7395.73337.32418.814.3054.3055.095.0918.7918.7977.23577.235100.82100.82356.11437.694.9194.918.6110.1810.18123.89123.890.8138G'本層建筑面積437.60徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS105+124㎡高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積9.09陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）FF'G三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)小計(jì)80.6380.6395.7395.73352.724.5454.5455.095.0919.2785.17585.175100.82100.82371.99總計(jì)104.00104.00123.10123.109.0910.1810.18G'0.8190本層建筑面積434.9219.27454.19454.19徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS127㎡高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積9.34陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）JJ'四室二廳二衛(wèi)92.5592.55185.14.674.679.3497.2297.22194.44總計(jì)125.23125.23四室二廳二衛(wèi)小計(jì)9.340.7763本層建筑面積241.129.34250.46250.46徐

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品

策略DESIGN

ANALYSIS洋房產(chǎn)品05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS127㎡三面寬洋房四房?jī)蓮d兩衛(wèi)北向雙飄窗洄游空間2

南北通透十字廳布局3+1靈活可變空間13戶型特點(diǎn)4徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS127㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積6.86陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）BB'四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)小計(jì)111.53111.53223.063.433.436.86114.96114.96229.92總計(jì)127.10127.106.860.8905本層建筑面積251.346.86258.2258.20徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS132㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積11.53陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）AA'四室二廳二衛(wèi)101.74101.74203.485.7655.76511.53107.505107.505215.01總計(jì)131.28131.28四室二廳二衛(wèi)小計(jì)11.530.8316本層建筑面積247.0311.53258.56258.56徐

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t05產(chǎn)

品

策略DESIGN

ANALYSIS140㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積11.82陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）CC'四室二廳二衛(wèi)108.86108.86217.725.915.9111.82114.77114.77229.54總計(jì)136.67136.67四室二廳二衛(wèi)小計(jì)11.820.8398本層建筑面積261.5111.82273.33273.33徐

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品

策略DESIGN

ANALYSIS160㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)套內(nèi)建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號(hào)房型小計(jì)套內(nèi)使用+套內(nèi)墻體陽(yáng)臺(tái)投影面積19.82陽(yáng)臺(tái)面積(計(jì)1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機(jī)房層等公攤面積)(標(biāo)準(zhǔn)層）DD'四室二廳二衛(wèi)121.89121.89243.789.919.9119.82131.8131.8263.6總計(jì)156.30156.30四室二廳二衛(wèi)小計(jì)19.820.8433本層建筑面積292.7719.82312.59312.59徐

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X立

面立面意向Facade

Motion文脈+交融+隱喻新中式——高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion單元入口立面意向Facade

Motion單元入口立面意向Facade

Motion小區(qū)入口立面意向Facade

Motion官家氣度小區(qū)入口立面意向Facade

Motion售樓部立面意向Facade

MotionPART

SEVEN示

范

區(qū)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-選址NO.1北側(cè)NO.2東側(cè)

推薦度：?推薦度：?規(guī)劃道路優(yōu)點(diǎn)：1.臨近人流來(lái)向,招示型好。2.選址位于視線通廊范圍內(nèi)，空間感受良好。優(yōu)點(diǎn)：1.臨近人流來(lái)向,招示型好。2.選址位于視線通廊范圍內(nèi)，空間感受良好。3.售樓部位于洋房區(qū)軸線上。1.缺點(diǎn)：

占用洋房區(qū)用地。缺點(diǎn)：占用洋房區(qū)用地。2.標(biāo)準(zhǔn)化售樓部面寬超過(guò)樓間距，售樓部軸線被住宅打斷學(xué)府路NO.3南側(cè)

推薦度：?優(yōu)點(diǎn)：充分利用南側(cè)高層造成的日照陰影區(qū)缺點(diǎn)：1.展示性較差。規(guī)劃道路2.南側(cè)樓盤(pán)施工造成周邊環(huán)境較差。07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-總圖樣板房區(qū)景觀前場(chǎng)售樓部停車(chē)場(chǎng)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-空間布局入口廣場(chǎng)精神空間樣板房后場(chǎng)景觀水景社區(qū)大堂樹(shù)池規(guī)劃道路樣板房回車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)后場(chǎng)景觀后場(chǎng)景觀后廣場(chǎng)樣板房07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-流線入口廣場(chǎng)樣板房樣板房水景廣場(chǎng)售樓部精神堡壘后廣場(chǎng)停車(chē)區(qū)樣板房看房流線車(chē)行流線07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)入口廣場(chǎng)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)水景廣場(chǎng)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)售樓處07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)前廣場(chǎng)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)水景07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)連廊07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)室外休閑07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)兒童游樂(lè)07示

范

區(qū)DESIGN

ANALYSIS徐

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ANALYSIS徐

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ANALYSIS徐

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ANALYSIS徐

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ANALYSIS徐

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項(xiàng)

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案方

案

回

顧DESIGN

ANALYSIS方案一——分區(qū)明確、產(chǎn)品較優(yōu)方案二——貨值最大、產(chǎn)品適中方案三——貨值適中、產(chǎn)品最優(yōu)方案四——突破限高、極致貨值PART

EIGHT團(tuán)

隊(duì)要求全現(xiàn)房銷(xiāo)售

、自持住宅部分高達(dá)

36%

辦公商業(yè)全部自持、地鐵線貫穿整個(gè)地塊杭城首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目地鐵與居住區(qū)無(wú)縫銜接，打造地上地下雙歸家動(dòng)線杭州保利

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天匯P

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I建筑面積：

20.8萬(wàn)㎡項(xiàng)目地點(diǎn)：

浙江·杭州建設(shè)時(shí)間：

2018年發(fā)

展

商

：

保利集團(tuán)Building

Area:20,8307

㎡Construction

Site:

HANGZHOU

ZHEJIANGConstruction

Time:

2018Developer:

POLY中山遠(yuǎn)洋保利

·領(lǐng)秀山SINO-OCEAN

POLY

LEADER

MOUNTAIN建筑面積：21.1萬(wàn)

㎡項(xiàng)目地點(diǎn)：廣東

·中山建設(shè)時(shí)間：

2018年發(fā)

展

商

：

遠(yuǎn)洋、保利Building

Area:21,100

㎡Construction

Site:

ZHONGSHAN

GUANGDONGConstruction

Time:

2018Developer:

SINO-OCEAN.

POLY中山遠(yuǎn)洋保利

·領(lǐng)秀山SINO-OCEAN

POLY

LEADER

MOUNTAIN建筑面積：21.1萬(wàn)

㎡項(xiàng)目地點(diǎn)：廣東

·中山建設(shè)時(shí)