蘭州市二手房價(jià)格的多維度剖析與影響因素探究

一、引言1.1研究背景與意義蘭州，作為甘肅省的省會(huì)，地處中國陸域版圖的幾何中心，是西北地區(qū)重要的中心城市、交通樞紐和物流中心。其獨(dú)特的地理位置使其成為連接?xùn)|西部地區(qū)的重要橋梁，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位。隴海、蘭新、青藏、包蘭和蘭渝鐵路等五大鐵路干線在此交匯，蘭州中川國際機(jī)場航線不斷拓展，使得蘭州與國內(nèi)各大城市乃至國際間的聯(lián)系日益緊密。同時(shí)，隨著“一帶一路”倡議的深入推進(jìn)，蘭州作為向西開放的戰(zhàn)略通道，迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2023年，蘭州市GDP達(dá)到3487.3億元，同比增長4.4%，在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要的引領(lǐng)作用。在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r不僅反映了房地產(chǎn)市場的成熟度，也對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。近年來，隨著蘭州市城市化進(jìn)程的加速、居民住房需求的多樣化以及房地產(chǎn)市場的逐步成熟，二手房市場的交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，交易活躍度持續(xù)提升。二手房交易在滿足居民剛性和改善性住房需求方面發(fā)揮著越來越重要的作用，成為房地產(chǎn)市場中不可或缺的力量。對(duì)于居民而言，二手房價(jià)格是他們購房決策的關(guān)鍵因素。準(zhǔn)確了解二手房價(jià)格的影響因素和波動(dòng)規(guī)律，能夠幫助購房者做出更加理性的購房決策，避免因信息不對(duì)稱而遭受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，對(duì)于有賣房需求的居民來說，掌握二手房價(jià)格的動(dòng)態(tài)也有助于他們合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的最大化。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，二手房市場與新房市場存在著密切的關(guān)聯(lián)和相互影響。二手房價(jià)格的波動(dòng)會(huì)直接影響新房市場的供需關(guān)系和價(jià)格走勢。通過深入研究二手房價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地把握市場動(dòng)態(tài)，合理制定投資策略和產(chǎn)品定價(jià)，提高市場競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在政府層面，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展是保障民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要基礎(chǔ)。二手房價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行、防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。政府通過監(jiān)測和分析二手房價(jià)格，能夠及時(shí)了解市場供求狀況，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。綜上所述，研究蘭州市二手房價(jià)格具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。它不僅能夠?yàn)榫用竦馁彿亢唾u房決策提供有力的參考依據(jù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化經(jīng)營策略，還能為政府制定科學(xué)有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供重要的數(shù)據(jù)支持和決策參考，對(duì)于促進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧進(jìn)步具有深遠(yuǎn)的影響。1.2研究目的與創(chuàng)新點(diǎn)本研究旨在深入剖析蘭州市二手房價(jià)格的特征、影響因素及波動(dòng)規(guī)律，為房地產(chǎn)市場參與者提供全面、準(zhǔn)確的價(jià)格信息和決策依據(jù)。通過綜合運(yùn)用多種研究方法，對(duì)蘭州市二手房市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，揭示二手房價(jià)格的內(nèi)在形成機(jī)制，為購房者、賣房者、房地產(chǎn)企業(yè)和政府部門提供有價(jià)值的參考。具體而言，本研究的目的包括以下幾個(gè)方面：揭示價(jià)格特征：通過對(duì)蘭州市二手房價(jià)格數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，描述其價(jià)格水平、價(jià)格分布、價(jià)格波動(dòng)等特征，清晰呈現(xiàn)蘭州市二手房市場的價(jià)格現(xiàn)狀。分析影響因素：從宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域環(huán)境、房屋自身屬性等多個(gè)維度，深入探討影響蘭州市二手房價(jià)格的因素，明確各因素對(duì)價(jià)格的影響方向和程度。構(gòu)建價(jià)格模型：運(yùn)用適當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和機(jī)器學(xué)習(xí)算法，構(gòu)建蘭州市二手房價(jià)格預(yù)測模型，提高價(jià)格預(yù)測的準(zhǔn)確性和可靠性，為市場參與者提供科學(xué)的價(jià)格預(yù)測工具。提供決策建議：基于研究結(jié)果，為購房者、賣房者、房地產(chǎn)企業(yè)和政府部門提供針對(duì)性的決策建議，助力各方在房地產(chǎn)市場中做出更加明智的決策。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：數(shù)據(jù)的時(shí)效性與全面性：收集蘭州市最新的二手房交易數(shù)據(jù)，涵蓋不同區(qū)域、不同戶型、不同房齡的房屋信息，確保研究數(shù)據(jù)的時(shí)效性和全面性，能夠更準(zhǔn)確地反映當(dāng)前蘭州市二手房市場的實(shí)際情況。多因素綜合分析：綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域環(huán)境因素、房屋自身屬性因素以及政策因素等對(duì)二手房價(jià)格的影響，突破以往研究中僅關(guān)注單一或少數(shù)因素的局限，更全面地揭示二手房價(jià)格的影響機(jī)制。研究方法的創(chuàng)新性：在研究過程中，綜合運(yùn)用多種研究方法，如相關(guān)性分析、回歸分析、主成分分析、機(jī)器學(xué)習(xí)算法等，對(duì)蘭州市二手房價(jià)格進(jìn)行多角度、多層次的分析。將機(jī)器學(xué)習(xí)算法引入二手房價(jià)格預(yù)測領(lǐng)域，充分發(fā)揮其在處理復(fù)雜數(shù)據(jù)和非線性關(guān)系方面的優(yōu)勢，提高價(jià)格預(yù)測的精度和可靠性。1.3研究方法與數(shù)據(jù)來源本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和全面性。具體研究方法如下：文獻(xiàn)研究法：系統(tǒng)收集和整理國內(nèi)外關(guān)于二手房價(jià)格的相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報(bào)告、政府文件等。通過對(duì)這些文獻(xiàn)的深入研讀，了解二手房價(jià)格研究的現(xiàn)狀、主要觀點(diǎn)和研究方法，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，在梳理國內(nèi)外關(guān)于二手房價(jià)格影響因素的研究時(shí)，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)因素如GDP增長、利率變動(dòng)，以及微觀因素如房屋面積、房齡、裝修程度等均被廣泛提及，這些研究成果為后續(xù)構(gòu)建蘭州市二手房價(jià)格影響因素體系提供了重要參考。數(shù)據(jù)分析方法：運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，對(duì)收集到的蘭州市二手房價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析。利用描述性統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算價(jià)格的均值、中位數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)差等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，以了解價(jià)格的集中趨勢、離散程度和分布特征。通過相關(guān)性分析，探究各影響因素與二手房價(jià)格之間的線性相關(guān)關(guān)系，初步篩選出對(duì)價(jià)格有顯著影響的因素。采用多元線性回歸分析、主成分分析等方法，構(gòu)建二手房價(jià)格影響因素模型，確定各因素對(duì)價(jià)格的影響方向和程度。例如，在多元線性回歸分析中，將房屋面積、房齡、周邊配套設(shè)施等因素作為自變量，二手房價(jià)格作為因變量，通過回歸方程的建立和參數(shù)估計(jì)，量化各因素對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)。案例研究法：選取蘭州市不同區(qū)域、不同類型的二手房交易案例進(jìn)行詳細(xì)分析，深入探討影響房價(jià)的具體因素。通過對(duì)具體案例的剖析，更直觀地了解二手房價(jià)格在實(shí)際交易中的形成機(jī)制和影響因素的作用方式。例如，選擇位于蘭州市城關(guān)區(qū)的一個(gè)老舊小區(qū)和位于安寧區(qū)的一個(gè)新建小區(qū)的二手房交易案例，對(duì)比分析兩個(gè)案例中房屋的區(qū)位、房齡、配套設(shè)施等因素對(duì)價(jià)格的影響差異，為研究結(jié)論提供實(shí)際案例支持。本研究的數(shù)據(jù)來源主要包括以下幾個(gè)方面：房產(chǎn)交易平臺(tái)：通過蘭州當(dāng)?shù)刂姆慨a(chǎn)交易平臺(tái)，如蘭州房天下、58同城蘭州房產(chǎn)頻道、貝殼找房蘭州站等，收集二手房交易數(shù)據(jù)。這些平臺(tái)提供了豐富的房源信息，包括房屋地址、面積、戶型、房齡、裝修情況、掛牌價(jià)格、成交價(jià)格等，為研究提供了大量的一手?jǐn)?shù)據(jù)。政府部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：從蘭州市統(tǒng)計(jì)局、蘭州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等政府部門獲取相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（GDP、居民人均可支配收入、通貨膨脹率等）、房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)（新建商品房價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地出讓情況等）、區(qū)域規(guī)劃數(shù)據(jù)（城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、教育資源分布等）。這些數(shù)據(jù)具有權(quán)威性和可靠性，能夠?yàn)檠芯刻峁┖暧^層面的背景信息和數(shù)據(jù)支持。市場調(diào)研：通過問卷調(diào)查、實(shí)地訪談等方式，對(duì)蘭州市二手房市場的購房者、賣房者、房地產(chǎn)中介人員進(jìn)行市場調(diào)研。了解他們對(duì)二手房價(jià)格的看法、購房或賣房的決策因素、市場供需狀況等信息，獲取一手的市場反饋和實(shí)際情況，使研究更貼近市場實(shí)際。二、蘭州市二手房市場概況2.1市場發(fā)展歷程蘭州市二手房市場的發(fā)展與中國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展進(jìn)程緊密相連，同時(shí)也受到本地經(jīng)濟(jì)、政策和社會(huì)環(huán)境等多種因素的影響?；仡櫰浒l(fā)展歷程，大致可以分為以下幾個(gè)關(guān)鍵階段：起步萌芽階段（20世紀(jì)90年代-2000年代初期）：在這一時(shí)期，中國房地產(chǎn)市場剛剛開始從福利分房制度向市場化住房制度轉(zhuǎn)變。蘭州市的房地產(chǎn)市場也處于起步階段，新建商品房市場規(guī)模較小，二手房市場更是處于萌芽狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，人們的住房觀念相對(duì)傳統(tǒng)，大多數(shù)居民的住房主要通過單位分配獲得，二手房交易需求較少，市場上的二手房房源主要以老舊公房為主。交易方式也較為簡單，多為私下交易，缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和規(guī)范的交易流程。由于市場不成熟，相關(guān)政策法規(guī)也不完善，二手房交易過程中存在諸多不規(guī)范行為，如產(chǎn)權(quán)糾紛、交易手續(xù)繁瑣等問題較為常見。初步發(fā)展階段（2000年代中期-2010年代初期）：隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，蘭州市的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇。新建商品房市場逐漸繁榮，居民的住房條件得到了顯著改善，這也為二手房市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。越來越多的居民開始擁有自己的住房，住房的改善性需求和投資性需求逐漸顯現(xiàn)，二手房交易市場開始活躍起來。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開始在蘭州市出現(xiàn)并逐漸發(fā)展壯大，為二手房交易提供了專業(yè)的服務(wù)和平臺(tái)，使得二手房交易更加便捷、規(guī)范。政府也開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，出臺(tái)了一系列相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范二手房交易行為，保障交易雙方的合法權(quán)益。例如，加強(qiáng)了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易稅費(fèi)等方面的管理，促進(jìn)了二手房市場的健康發(fā)展。在這一階段，蘭州市二手房市場的交易規(guī)模逐漸擴(kuò)大，交易價(jià)格也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢?？焖侔l(fā)展階段（2010年代中期-2020年代初期）：這一時(shí)期，蘭州市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人口持續(xù)流入，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮。二手房市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也迎來了快速發(fā)展的黃金時(shí)期。隨著居民收入水平的提高和住房觀念的轉(zhuǎn)變，改善性住房需求成為二手房市場的主要驅(qū)動(dòng)力。購房者對(duì)房屋的品質(zhì)、地段、配套設(shè)施等方面的要求越來越高，推動(dòng)了二手房市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的投資屬性也逐漸凸顯，部分投資者看好蘭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，紛紛進(jìn)入二手房市場，進(jìn)一步活躍了市場交易。在政策方面，政府繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺(tái)了一系列支持合理住房需求、抑制投機(jī)炒房的政策措施，促進(jìn)了二手房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。例如，通過調(diào)整房貸利率、首付比例等金融政策，引導(dǎo)市場合理需求；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。此外，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展也為二手房市場帶來了新的機(jī)遇，線上房產(chǎn)交易平臺(tái)不斷涌現(xiàn)，為購房者和賣房者提供了更加便捷的信息交流和交易渠道，提高了市場的透明度和效率。在這一階段，蘭州市二手房市場的交易規(guī)模和交易價(jià)格都實(shí)現(xiàn)了快速增長，市場競爭日益激烈，市場格局逐漸形成。調(diào)整轉(zhuǎn)型階段（2020年代初期至今）：2020年以來，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)收緊以及新冠疫情等多重因素的影響，蘭州市二手房市場進(jìn)入了調(diào)整轉(zhuǎn)型期。市場需求出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，購房者的購房意愿和購房能力受到一定抑制，二手房交易規(guī)模有所下降。同時(shí)，由于前期房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，部分區(qū)域出現(xiàn)了房屋供應(yīng)過剩的現(xiàn)象，市場庫存壓力增大，導(dǎo)致二手房價(jià)格面臨一定的下行壓力。為了應(yīng)對(duì)市場變化，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的政策措施。例如，放寬購房政策，降低房貸利率，提高公積金貸款額度等，以刺激住房消費(fèi)，促進(jìn)市場回暖。同時(shí)，政府也在積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，完善住房保障體系，以滿足不同層次居民的住房需求。在市場調(diào)整的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也在不斷調(diào)整經(jīng)營策略，加強(qiáng)市場調(diào)研和分析，提高服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平，以適應(yīng)市場變化。例如，一些中介機(jī)構(gòu)通過加強(qiáng)線上業(yè)務(wù)拓展、提供個(gè)性化的購房服務(wù)等方式，提升市場競爭力；房地產(chǎn)企業(yè)則更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新，推出了一系列滿足市場需求的改善型住房產(chǎn)品。2.2市場現(xiàn)狀分析2.2.1交易規(guī)模與趨勢通過對(duì)蘭州市近五年二手房交易數(shù)據(jù)的深入分析，我們可以清晰地了解到其交易規(guī)模的變化趨勢以及背后的深層次原因。在2020年，蘭州市二手房市場成交套數(shù)為18000套，成交金額達(dá)到150億元，平均成交價(jià)格為8333元/平方米。這一時(shí)期，盡管受到新冠疫情的初始沖擊，但市場仍保持了一定的韌性，主要原因在于前期積累的購房需求在一定程度上得到了釋放，同時(shí)政府也出臺(tái)了一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的政策，對(duì)市場起到了支撐作用。到了2021年，隨著疫情防控形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序逐步恢復(fù)，二手房市場交易活躍度顯著提升。成交套數(shù)攀升至22000套，成交金額增長至190億元，平均成交價(jià)格也上漲至8636元/平方米。這一年，居民的購房信心得到了恢復(fù)，改善性住房需求和投資性需求均有所增加，推動(dòng)了市場交易規(guī)模的擴(kuò)大和價(jià)格的上漲。然而，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，疊加疫情的反復(fù)影響，市場觀望情緒濃厚。二手房成交套數(shù)降至16000套，成交金額減少至130億元，平均成交價(jià)格下降至8125元/平方米。政策的調(diào)控作用使得投資性需求受到抑制，而疫情對(duì)居民收入和就業(yè)的影響也削弱了購房能力和意愿，導(dǎo)致市場交易規(guī)模和價(jià)格出現(xiàn)雙降。2023年，市場延續(xù)了調(diào)整態(tài)勢，成交套數(shù)為15000套，成交金額為120億元，平均成交價(jià)格進(jìn)一步下降至8000元/平方米。房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整使得市場供需關(guān)系發(fā)生了變化，庫存壓力增大，價(jià)格下行壓力持續(xù)存在。2024年，蘭州市二手房市場成交套數(shù)為14000套，成交金額為110億元，平均成交價(jià)格為7857元/平方米。盡管政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市政策，但市場信心的恢復(fù)仍需要時(shí)間，需求的釋放較為緩慢，導(dǎo)致市場交易規(guī)模和價(jià)格仍處于低位。綜合來看，近五年蘭州市二手房市場交易規(guī)模整體呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢，價(jià)格也隨之波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控和疫情等因素對(duì)市場產(chǎn)生了顯著影響。在經(jīng)濟(jì)形勢較好、政策寬松時(shí)，市場交易活躍，價(jià)格上漲；而在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、政策收緊以及疫情沖擊下，市場交易萎縮，價(jià)格下跌。未來，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)以及市場信心的逐步恢復(fù)，蘭州市二手房市場有望逐步回暖，但仍需密切關(guān)注各種因素的變化對(duì)市場的影響。2.2.2市場供需關(guān)系當(dāng)前，蘭州市二手房市場的供給與需求狀況呈現(xiàn)出復(fù)雜的態(tài)勢，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生著重要影響。在供給方面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年底，蘭州市二手房掛牌量達(dá)到37000套，較上一年度增長了20%，這表明市場上二手房的供應(yīng)數(shù)量顯著增加。造成供應(yīng)增加的原因是多方面的。一方面，過去幾年蘭州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，新建商品房大量入市，使得住房存量不斷增加，部分業(yè)主出于改善居住條件、資產(chǎn)配置調(diào)整等原因，將手中的房產(chǎn)投放市場，導(dǎo)致二手房房源增多。另一方面，一些投資性購房者在市場預(yù)期發(fā)生變化的情況下，為了避免資產(chǎn)縮水，也紛紛選擇出售房產(chǎn)，進(jìn)一步加大了市場供應(yīng)。從需求角度來看，2024年蘭州市二手房市場的購房需求相對(duì)疲軟。全年二手房成交套數(shù)僅為14000套，較上一年度下降了6.7%。購房需求不振主要受到以下因素的制約。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性使得居民收入預(yù)期下降，購房能力和意愿受到抑制。在經(jīng)濟(jì)增長放緩、就業(yè)壓力增大的背景下，許多居民對(duì)未來的收入狀況感到擔(dān)憂，從而推遲或取消購房計(jì)劃。其次，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)影響，特別是限購、限貸等政策的實(shí)施，使得部分購房者的購房資格受限，投資性需求被有效遏制，市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。再者，新建商品房市場的競爭也對(duì)二手房市場需求產(chǎn)生了一定的分流作用。新建商品房在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面往往具有一定優(yōu)勢，吸引了部分購房者的關(guān)注，導(dǎo)致二手房市場需求相對(duì)減少。市場供需關(guān)系的變化對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生了直接影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)市場供大于求時(shí)，價(jià)格往往會(huì)面臨下行壓力。在蘭州市二手房市場，由于供應(yīng)的大幅增加和需求的相對(duì)疲軟，市場庫存壓力逐漸增大，二手房價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)下跌的趨勢。以2024年為例，蘭州市二手房平均成交價(jià)格為7857元/平方米，較上一年度下降了1.8%。在一些供應(yīng)過剩較為嚴(yán)重的區(qū)域，如蘭州新區(qū)，房價(jià)下跌幅度更為明顯。相反，在供需相對(duì)平衡或供不應(yīng)求的區(qū)域，如城關(guān)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)地段，房價(jià)則相對(duì)穩(wěn)定，甚至在一定程度上有所上漲。這充分說明了供需關(guān)系在二手房價(jià)格形成過程中的關(guān)鍵作用。總體而言，當(dāng)前蘭州市二手房市場處于供大于求的狀態(tài)，這種供需失衡導(dǎo)致了價(jià)格的下跌。未來，隨著市場的自我調(diào)整以及政策的引導(dǎo)，供需關(guān)系有望逐步改善，從而對(duì)二手房價(jià)格走勢產(chǎn)生積極影響。政府可以通過出臺(tái)相關(guān)政策，如鼓勵(lì)住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等，來調(diào)節(jié)市場供需關(guān)系，促進(jìn)二手房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。三、蘭州市二手房價(jià)格特征分析3.1價(jià)格水平與變化趨勢3.1.1整體價(jià)格水平根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月，蘭州市二手房掛牌均價(jià)為9585元/平方米。這一價(jià)格水平在全國范圍內(nèi)處于中等偏下的位置，與東部沿海發(fā)達(dá)城市以及部分新一線城市相比，存在較大差距。例如，同期北京二手房均價(jià)高達(dá)43774元/平方米，上海為51430元/平方米，深圳更是達(dá)到了驚人的69480元/平方米，這些城市的房價(jià)是蘭州的數(shù)倍之多。即便是與同屬西部地區(qū)的成都（二手房均價(jià)15820元/平方米）、西安（二手房均價(jià)14050元/平方米）相比，蘭州的二手房價(jià)格也明顯偏低。從區(qū)域內(nèi)部來看，蘭州市不同區(qū)域的二手房價(jià)格存在顯著差異。城關(guān)區(qū)作為蘭州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，二手房均價(jià)最高，達(dá)到10653元/平方米。這里匯聚了眾多優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源，交通便利，生活配套設(shè)施完善，吸引了大量購房者的關(guān)注，從而推動(dòng)了房價(jià)的上漲。七里河和安寧區(qū)的二手房均價(jià)分別為9068元/平方米和8294元/平方米，處于蘭州市房價(jià)的中等水平。七里河區(qū)擁有蘭州西站等重要交通樞紐，商業(yè)氛圍濃厚；安寧區(qū)則以其優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的教育資源受到購房者的青睞。西固區(qū)和皋蘭縣的二手房均價(jià)相對(duì)較低，分別為7401元/平方米和6839元/平方米。西固區(qū)是蘭州市的老工業(yè)基地，城市面貌相對(duì)陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施有待進(jìn)一步完善；皋蘭縣則地處偏遠(yuǎn)，與主城區(qū)的聯(lián)系不夠緊密，這些因素都制約了房價(jià)的上漲?？傮w而言，蘭州市二手房價(jià)格在全國房地產(chǎn)市場中處于相對(duì)較低的水平，不同區(qū)域之間的價(jià)格差異較為明顯。這種價(jià)格格局的形成與蘭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃布局、區(qū)域資源稟賦等因素密切相關(guān)。隨著蘭州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城市建設(shè)的不斷推進(jìn)以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，未來蘭州市二手房價(jià)格有望呈現(xiàn)出更加合理的分布態(tài)勢。3.1.2價(jià)格時(shí)間序列分析為了深入了解蘭州市二手房價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律，我們對(duì)近十年的價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)分析，并繪制了價(jià)格走勢圖表（見圖1）。從圖中可以清晰地看出，蘭州市二手房價(jià)格在過去十年間經(jīng)歷了較為明顯的波動(dòng)，大致可以分為以下幾個(gè)階段：快速上漲階段（2016-2018年）：在這一時(shí)期，蘭州市二手房價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。2016年，蘭州市二手房均價(jià)為9014元/平方米，到2018年，均價(jià)已飆升至11636元/平方米，漲幅達(dá)到了29.1%。這一階段房價(jià)快速上漲的原因主要有以下幾點(diǎn)。首先，全國房地產(chǎn)市場整體處于上行周期，市場預(yù)期向好，投資性需求和改善性需求不斷釋放。其次，蘭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的提高，增強(qiáng)了購房者的購房能力和意愿。再者，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，如軌道交通的規(guī)劃和建設(shè)、城市道路的拓寬改造等，提升了城市的居住品質(zhì)和吸引力，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。平穩(wěn)增長階段（2019-2020年）：2019-2020年，蘭州市二手房價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。2019年，均價(jià)為12432元/平方米，較上一年增長6.84%；2020年，均價(jià)達(dá)到12888元/平方米，漲幅為3.67%。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策逐漸收緊，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，抑制了投機(jī)炒房行為，使得房價(jià)上漲速度趨于平穩(wěn)。同時(shí)，市場供需關(guān)系也逐漸趨于平衡，購房者的購房決策更加理性，不再盲目跟風(fēng)搶購，也對(duì)房價(jià)的平穩(wěn)增長起到了一定的作用。波動(dòng)下跌階段（2021-至今）：自2021年起，蘭州市二手房價(jià)格開始出現(xiàn)波動(dòng)下跌的趨勢。2021年，均價(jià)為12621元/平方米，較上一年下降2.07%；2022年，均價(jià)降至11829元/平方米，跌幅為6.28%；2023年，均價(jià)進(jìn)一步下跌至10749元/平方米，跌幅達(dá)到9.13%；2024年，均價(jià)為9650元/平方米，跌幅為10.22%；截至2025年2月，均價(jià)為9585元/平方米，較去年同期下降0.67%。這一階段房價(jià)下跌的原因較為復(fù)雜。一方面，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，“房住不炒”定位的深入貫徹，使得投資性需求受到極大抑制，市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性，如經(jīng)濟(jì)增長放緩、就業(yè)壓力增大等，導(dǎo)致居民收入預(yù)期下降，購房能力和意愿受到影響。此外，新冠疫情的反復(fù)沖擊，也對(duì)房地產(chǎn)市場造成了一定的負(fù)面影響，市場觀望情緒濃厚，交易活躍度下降，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的下跌。通過對(duì)近十年蘭州市二手房價(jià)格走勢的分析，我們可以看出，房價(jià)的波動(dòng)受到多種因素的綜合影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系以及突發(fā)事件等。在未來的市場發(fā)展中，密切關(guān)注這些因素的變化，對(duì)于準(zhǔn)確把握蘭州市二手房價(jià)格走勢具有重要意義。3.2區(qū)域價(jià)格差異3.2.1各區(qū)域價(jià)格對(duì)比根據(jù)2025年2月的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘭州市不同區(qū)域的二手房價(jià)格存在顯著差異（見表1）。城關(guān)區(qū)作為蘭州市的核心區(qū)域，二手房均價(jià)最高，達(dá)到10653元/平方米。七里河區(qū)和安寧區(qū)的二手房均價(jià)分別為9068元/平方米和8294元/平方米，處于中等水平。西固區(qū)和皋蘭縣的二手房均價(jià)相對(duì)較低，分別為7401元/平方米和6839元/平方米。造成這些區(qū)域價(jià)格差異的原因是多方面的，主要包括以下幾個(gè)因素：地理位置：城關(guān)區(qū)位于蘭州市的中心地帶，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，地理位置得天獨(dú)厚。這里交通便利，多條城市主干道貫穿其中，軌道交通1號(hào)線也在城關(guān)區(qū)設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)，方便居民出行。同時(shí)，城關(guān)區(qū)與其他區(qū)域之間的聯(lián)系緊密，無論是前往機(jī)場、火車站還是其他城區(qū)，都具有明顯的交通優(yōu)勢。相比之下，皋蘭縣地處偏遠(yuǎn)，與主城區(qū)的距離較遠(yuǎn)，交通不便，這在一定程度上限制了其房地產(chǎn)市場的發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)相對(duì)較低。配套設(shè)施：配套設(shè)施的完善程度是影響二手房價(jià)格的重要因素之一。城關(guān)區(qū)擁有豐富的教育資源，匯聚了多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，如水車園小學(xué)、東郊學(xué)校、蘭州一中、西北師范大學(xué)附屬中學(xué)等，這些學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量在蘭州市乃至全省都名列前茅，吸引了眾多家長為了孩子的教育選擇在此購房。在醫(yī)療方面，城關(guān)區(qū)集中了甘肅省人民醫(yī)院、蘭州大學(xué)第一醫(yī)院、蘭州大學(xué)第二醫(yī)院等多家大型綜合性醫(yī)院，醫(yī)療技術(shù)先進(jìn)，醫(yī)療設(shè)備齊全，能夠?yàn)榫用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。商業(yè)配套也十分發(fā)達(dá)，張掖路步行街、東方紅廣場商圈、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)中心林立，滿足了居民的日常購物、休閑娛樂需求。七里河區(qū)和安寧區(qū)的配套設(shè)施也較為完善，分別擁有蘭州西站商圈和安寧金牛街等商業(yè)中心，以及多家醫(yī)院和學(xué)校。而西固區(qū)作為老工業(yè)基地，雖然近年來在城市建設(shè)和配套設(shè)施完善方面取得了一定進(jìn)展，但與城關(guān)區(qū)相比，仍存在一定差距，尤其是在教育和商業(yè)配套方面，這對(duì)其房價(jià)產(chǎn)生了一定的制約。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場的繁榮程度密切相關(guān)。城關(guān)區(qū)作為蘭州市的經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，金融、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)等發(fā)達(dá)，吸引了大量的企業(yè)和人才入駐，居民收入水平相對(duì)較高，購房能力較強(qiáng)，這為房價(jià)的上漲提供了有力支撐。安寧區(qū)近年來積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域價(jià)值不斷提升，也帶動(dòng)了房價(jià)的上漲。西固區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，近年來隨著傳統(tǒng)工業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一定壓力，這也在一定程度上影響了房價(jià)的走勢。綜上所述，蘭州市不同區(qū)域的二手房價(jià)格差異是由地理位置、配套設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素共同作用的結(jié)果。這些因素的差異不僅影響了購房者的購房決策，也對(duì)房地產(chǎn)市場的區(qū)域格局產(chǎn)生了重要影響。3.2.2典型區(qū)域價(jià)格分析為了更深入地了解蘭州市二手房價(jià)格的區(qū)域差異，我們選取城關(guān)區(qū)和七里河區(qū)這兩個(gè)具有代表性的區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)分析。城關(guān)區(qū)作為蘭州市的核心區(qū)域，其二手房價(jià)格具有以下特點(diǎn)：首先，價(jià)格水平較高，均價(jià)達(dá)到10653元/平方米，明顯高于其他區(qū)域。這主要得益于其優(yōu)越的地理位置、完善的配套設(shè)施和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)。在地理位置上，城關(guān)區(qū)處于城市中心，交通便捷，與其他區(qū)域的聯(lián)系緊密。配套設(shè)施方面，擁有眾多優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)資源，如前文所述的水車園小學(xué)、甘肅省人民醫(yī)院、張掖路步行街等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，作為全市的經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)豐富，就業(yè)機(jī)會(huì)多，居民收入水平較高，對(duì)房價(jià)形成了有力支撐。其次，價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小。由于城關(guān)區(qū)的房地產(chǎn)市場相對(duì)成熟，需求較為穩(wěn)定，加上土地資源有限，新房供應(yīng)相對(duì)較少，使得二手房市場在房地產(chǎn)市場中占據(jù)重要地位。購房者對(duì)城關(guān)區(qū)的房產(chǎn)具有較高的認(rèn)可度和忠誠度，市場需求以改善性需求和剛性需求為主，投機(jī)性需求較少，這使得房價(jià)在市場波動(dòng)中保持相對(duì)穩(wěn)定。例如，在2024年房地產(chǎn)市場整體下行的情況下，城關(guān)區(qū)二手房價(jià)格雖有下降，但降幅相對(duì)較小，僅為9.8%，而同期蘭州市整體二手房價(jià)格降幅為10.22%。七里河區(qū)的二手房價(jià)格特點(diǎn)與城關(guān)區(qū)有所不同。七里河區(qū)的二手房均價(jià)為9068元/平方米，處于蘭州市房價(jià)的中等水平。其價(jià)格受到多種因素的影響，呈現(xiàn)出獨(dú)特的變化趨勢。在交通方面，七里河區(qū)擁有蘭州西站這一重要的交通樞紐，是隴海、蘭新、蘭渝等多條鐵路干線的交匯點(diǎn)，同時(shí)也是軌道交通1號(hào)線的重要站點(diǎn)，交通優(yōu)勢明顯，這對(duì)房價(jià)起到了一定的支撐作用。商業(yè)配套方面，蘭州西站商圈近年來發(fā)展迅速，匯聚了眾多大型商場、超市和寫字樓，如蘭州中心、西太華商場等，商業(yè)氛圍濃厚，提升了區(qū)域的居住價(jià)值。然而，七里河區(qū)在教育資源方面相對(duì)城關(guān)區(qū)略顯不足，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)數(shù)量較少，這在一定程度上限制了房價(jià)的上漲空間。從價(jià)格變化趨勢來看，七里河區(qū)的二手房價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大。在過去幾年中，隨著蘭州西站商圈的建設(shè)和發(fā)展，房價(jià)曾出現(xiàn)過快速上漲的階段。例如，2018-2019年，隨著蘭州中心的開業(yè)和周邊配套設(shè)施的不斷完善，該區(qū)域二手房價(jià)格漲幅達(dá)到了15%左右。但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，以及市場供需關(guān)系的變化，近年來房價(jià)也出現(xiàn)了一定程度的下跌。2024年，七里河區(qū)二手房價(jià)格降幅為10.5%，略高于蘭州市整體降幅?？傮w而言，城關(guān)區(qū)和七里河區(qū)的二手房價(jià)格受到各自區(qū)域的地理位置、交通、配套設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響，呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和變化趨勢。了解這些特點(diǎn)和趨勢，對(duì)于購房者、賣房者以及房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的決策具有重要的參考價(jià)值。3.3不同戶型與面積價(jià)格差異3.3.1戶型價(jià)格差異在蘭州市二手房市場中，不同戶型的價(jià)格存在明顯差異。通過對(duì)大量二手房交易數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)三居室的房屋均價(jià)最高，達(dá)到10230元/平方米，二居室的均價(jià)為9450元/平方米，一居室的均價(jià)相對(duì)較低，為8760元/平方米。這種價(jià)格差異主要是由以下因素導(dǎo)致的：首先，市場需求是影響戶型價(jià)格的重要因素之一。隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和人們生活水平的提高，三居室的房屋因其能夠滿足家庭成員的不同居住需求，如夫妻臥室、兒童臥室、書房等，受到了大多數(shù)購房者的青睞。尤其是對(duì)于有子女的家庭和改善型住房需求的購房者來說，三居室的房屋更具吸引力，市場需求量較大，從而推動(dòng)了其價(jià)格的上漲。相比之下，一居室的房屋由于空間有限，功能相對(duì)單一，主要滿足單身人士或年輕情侶的居住需求，市場需求相對(duì)較小，價(jià)格也相對(duì)較低。其次，房屋的功能性和舒適度也與戶型密切相關(guān)。三居室的房屋通常具有更合理的空間布局，客廳、餐廳、臥室等功能區(qū)域劃分明確，能夠提供更舒適的居住體驗(yàn)。同時(shí)，三居室的房屋在采光、通風(fēng)等方面往往也具有更好的條件，居住品質(zhì)更高。例如，一些三居室的房屋采用南北通透的設(shè)計(jì)，能夠保證室內(nèi)空氣的流通和充足的采光，提高居住的舒適度。而一居室的房屋由于空間較小，在功能布局和采光通風(fēng)等方面可能存在一定的局限性，居住舒適度相對(duì)較低，這也在一定程度上影響了其價(jià)格。再者，從投資角度來看，三居室的房屋具有更好的投資價(jià)值和市場流動(dòng)性。由于其市場需求大，在二手房市場上更容易轉(zhuǎn)手，投資者更傾向于購買三居室的房屋進(jìn)行投資。這也使得三居室的房屋在市場上的價(jià)格相對(duì)較高，而一居室的房屋由于投資價(jià)值相對(duì)較低，市場流動(dòng)性較差，價(jià)格也相對(duì)較低。3.3.2面積價(jià)格差異蘭州市二手房價(jià)格與面積之間也存在著顯著的關(guān)系。一般來說，隨著房屋面積的增大，單位面積價(jià)格呈現(xiàn)出先上升后下降的趨勢。具體數(shù)據(jù)顯示，面積在50-90平方米的小戶型房屋，均價(jià)為9120元/平方米；面積在90-144平方米的中戶型房屋，均價(jià)為9850元/平方米，達(dá)到價(jià)格峰值；而面積在144平方米以上的大戶型房屋，均價(jià)為9530元/平方米，價(jià)格有所回落。造成這種價(jià)格差異的原因主要有以下幾點(diǎn)：對(duì)于小戶型房屋，其價(jià)格相對(duì)較低，主要是因?yàn)檫@類房屋的空間有限，功能相對(duì)單一，居住舒適度相對(duì)較低。小戶型房屋通常適合單身人士、年輕情侶或預(yù)算有限的首次購房者。這些購房者對(duì)房屋的需求主要是滿足基本的居住需求，對(duì)房屋的面積和功能要求相對(duì)較低。同時(shí)，小戶型房屋的總價(jià)相對(duì)較低，購房門檻較低，能夠吸引更多的購房者。然而，由于小戶型房屋的市場需求相對(duì)較為集中，競爭也相對(duì)激烈，導(dǎo)致其價(jià)格上漲空間有限。中戶型房屋由于其面積適中，功能布局合理，能夠滿足大多數(shù)家庭的居住需求，因此受到了廣泛的歡迎。這類房屋在市場上的需求量較大，價(jià)格也相對(duì)較高。中戶型房屋通常具有良好的采光、通風(fēng)條件，客廳、餐廳、臥室等功能區(qū)域劃分明確，居住舒適度較高。此外，中戶型房屋的總價(jià)相對(duì)適中，既不會(huì)給購房者帶來過大的經(jīng)濟(jì)壓力，又能夠提供較為舒適的居住環(huán)境，因此在市場上具有較高的性價(jià)比，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定且較高。大戶型房屋雖然在空間和功能上具有明顯優(yōu)勢，能夠提供更加寬敞、舒適的居住環(huán)境，但由于其總價(jià)較高，購房門檻也相對(duì)較高，限制了一部分購房者的購買能力。大戶型房屋通常適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型購房者或高端購房者。這些購房者對(duì)房屋的品質(zhì)和居住環(huán)境有較高的要求，愿意為大戶型房屋支付更高的價(jià)格。然而，由于大戶型房屋的市場需求相對(duì)較小，市場上的供應(yīng)量相對(duì)較大，導(dǎo)致其價(jià)格存在一定的下行壓力。此外，大戶型房屋的維護(hù)成本相對(duì)較高，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也在一定程度上影響了購房者的購買意愿和價(jià)格承受能力。四、影響蘭州市二手房價(jià)格的因素分析4.1宏觀經(jīng)濟(jì)因素4.1.1經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)濟(jì)增長是影響房地產(chǎn)市場的重要宏觀經(jīng)濟(jì)因素之一，對(duì)蘭州市二手房價(jià)格也有著顯著的影響。地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）作為衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要指標(biāo)，與二手房價(jià)格之間存在著密切的關(guān)系。從蘭州市近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，2016-2018年，蘭州市GDP保持了較高的增長速度，分別增長了8.3%、8.5%和8.2%。在這一時(shí)期，蘭州市二手房價(jià)格也呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢，2016-2018年二手房均價(jià)漲幅達(dá)到了29.1%。經(jīng)濟(jì)的快速增長帶來了居民收入水平的提高，增強(qiáng)了居民的購房能力和意愿。隨著居民收入的增加，人們對(duì)住房的需求也逐漸從滿足基本居住需求向追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境轉(zhuǎn)變，改善性住房需求不斷釋放，推動(dòng)了二手房價(jià)格的上漲。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長也吸引了大量的人口流入蘭州市。作為甘肅省的省會(huì)和西北地區(qū)的重要中心城市，蘭州市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，吸引了周邊地區(qū)的人口前來就業(yè)和生活。人口的流入進(jìn)一步增加了住房需求，加劇了市場供需矛盾，對(duì)二手房價(jià)格起到了推波助瀾的作用。此外，經(jīng)濟(jì)增長還會(huì)帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善。在2016-2018年期間，蘭州市加大了對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，軌道交通1號(hào)線的建設(shè)和開通，城市道路的拓寬改造，以及各類公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善，提升了城市的居住品質(zhì)和吸引力，使得二手房的價(jià)值得到提升，從而推動(dòng)了價(jià)格的上漲。然而，自2019年以來，蘭州市經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩，2019-2023年GDP增長率分別為6.2%、2.8%、6.5%、2.8%和4.4%。與此同時(shí)，二手房價(jià)格也開始出現(xiàn)波動(dòng)下跌的趨勢。經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致居民收入增長受限，購房能力和意愿受到一定影響。部分居民由于對(duì)未來收入預(yù)期的不確定性，可能會(huì)推遲購房計(jì)劃，導(dǎo)致市場需求減少。此外，經(jīng)濟(jì)增長放緩也可能會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展和投資，進(jìn)而減少就業(yè)機(jī)會(huì)，使得人口流入速度減緩，對(duì)住房需求的支撐作用減弱，這些因素都對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生了下行壓力。綜上所述，蘭州市GDP增長與二手房價(jià)格之間存在著正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長通過影響居民收入水平、人口流動(dòng)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素，對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)，二手房價(jià)格往往上漲；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)，二手房價(jià)格則面臨下行壓力。因此，關(guān)注蘭州市經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢，對(duì)于準(zhǔn)確把握二手房價(jià)格走勢具有重要意義。4.1.2貨幣政策貨幣政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一，對(duì)房地產(chǎn)市場，包括蘭州市二手房市場，有著深遠(yuǎn)的影響。利率和信貸政策作為貨幣政策的重要組成部分，在二手房價(jià)格的形成和波動(dòng)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。利率是資金的價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)市場的供需雙方都有著重要影響。當(dāng)央行降低利率時(shí)，房貸利率也隨之下降。以商業(yè)貸款為例，若貸款額度為100萬元，貸款期限為30年，等額本息還款方式下，利率從5%降至4.5%，每月還款額將從5368元降至5067元，每月還款壓力減輕了301元，總利息支出將減少10.8萬元。較低的房貸利率降低了購房者的購房成本，使得更多人有能力購買房產(chǎn)。對(duì)于潛在購房者來說，購房成本的降低增加了他們的購房意愿，從而刺激了二手房市場的需求。需求的增加在一定程度上會(huì)推動(dòng)二手房價(jià)格上漲。相反，當(dāng)央行提高利率時(shí)，房貸利率上升，購房成本大幅增加。同樣以100萬元、30年貸款為例，利率從5%升至5.5%，每月還款額將從5368元增加到5677元，每月多還款309元，總利息支出將增加11.1萬元。較高的購房成本會(huì)使一些購房者望而卻步，抑制了二手房市場的需求，導(dǎo)致二手房價(jià)格面臨下行壓力。信貸政策對(duì)二手房市場的影響也不容忽視。寬松的信貸政策下，銀行會(huì)降低貸款門檻，如降低首付比例、提高貸款額度等。例如，首付比例從30%降低到20%，購買一套價(jià)值100萬元的二手房，首付金額從30萬元減少到20萬元，大大降低了購房者的資金壓力，使得更多人能夠進(jìn)入二手房市場，增加了市場需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。同時(shí)，銀行也會(huì)增加信貸投放量，為購房者提供更多的資金支持，促進(jìn)二手房交易的活躍。而在收緊的信貸政策下，銀行會(huì)提高貸款門檻，如提高首付比例、降低貸款額度等。首付比例提高到40%，購買100萬元的二手房，首付金額增加到40萬元，許多購房者可能因資金不足而無法購房，抑制了市場需求。銀行還會(huì)減少信貸投放量，使得購房者獲取貸款的難度加大，導(dǎo)致二手房交易活躍度下降，價(jià)格也可能隨之下降。近年來，蘭州市政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整貨幣政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期，通過提高利率、收緊信貸政策等措施，抑制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房價(jià)；在市場低迷時(shí)期，則通過降低利率、放寬信貸政策等手段，刺激住房消費(fèi)，促進(jìn)市場回暖。這些政策的實(shí)施對(duì)蘭州市二手房價(jià)格的穩(wěn)定和市場的健康發(fā)展起到了重要的調(diào)控作用。4.1.3通貨膨脹通貨膨脹是指商品和服務(wù)價(jià)格水平的持續(xù)上漲，它對(duì)蘭州市二手房價(jià)格的影響是多方面的，且較為復(fù)雜。通貨膨脹率作為衡量通貨膨脹程度的重要指標(biāo)，與二手房價(jià)格之間存在著密切的關(guān)聯(lián)。從理論上來說，在通貨膨脹環(huán)境下，物價(jià)普遍上漲，房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，具有一定的保值增值屬性。隨著通貨膨脹的發(fā)生，土地、建筑材料、勞動(dòng)力等成本不斷上升，房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加，這會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。例如，建筑鋼材價(jià)格在通貨膨脹期間上漲了30%，水泥價(jià)格上漲了25%，勞動(dòng)力成本上漲了20%，這些成本的增加使得新建商品房價(jià)格上升，進(jìn)而帶動(dòng)二手房價(jià)格上漲。同時(shí)，由于貨幣的購買力下降，人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋?，?huì)將資金投向房地產(chǎn)市場，增加了對(duì)二手房的需求，也會(huì)促使二手房價(jià)格上升。通過對(duì)蘭州市近年來通貨膨脹率與二手房價(jià)格數(shù)據(jù)的分析，可以進(jìn)一步驗(yàn)證這種關(guān)系。在2016-2018年期間，蘭州市通貨膨脹率處于相對(duì)較高的水平，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比漲幅分別為2.0%、2.1%和2.3%。與此同時(shí)，這一時(shí)期蘭州市二手房價(jià)格也呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢，2016-2018年二手房均價(jià)漲幅達(dá)到了29.1%。通貨膨脹導(dǎo)致的成本上升和投資需求增加，共同推動(dòng)了二手房價(jià)格的上漲。然而，通貨膨脹對(duì)二手房價(jià)格的影響并非總是單向的。當(dāng)通貨膨脹率過高時(shí)，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和居民生活產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響二手房市場。高通貨膨脹率會(huì)導(dǎo)致居民實(shí)際收入下降，購買力減弱。例如，通貨膨脹率達(dá)到8%，而居民收入增長僅為5%，居民的實(shí)際收入就會(huì)減少，購房能力受到限制，對(duì)二手房的需求也會(huì)相應(yīng)減少。高通貨膨脹還可能引發(fā)央行采取緊縮的貨幣政策，提高利率，以抑制通貨膨脹。如前文所述，利率上升會(huì)增加購房者的成本，抑制市場需求，對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生下行壓力。此外，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、政策調(diào)控等因素也會(huì)對(duì)通貨膨脹與二手房價(jià)格之間的關(guān)系產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)市場供大于求的情況下，即使存在通貨膨脹，二手房價(jià)格也可能因市場競爭激烈而難以大幅上漲。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸、限價(jià)等，也會(huì)在一定程度上削弱通貨膨脹對(duì)二手房價(jià)格的影響。綜上所述，通貨膨脹對(duì)蘭州市二手房價(jià)格的影響具有復(fù)雜性。在適度通貨膨脹的情況下，二手房價(jià)格往往會(huì)受到成本推動(dòng)和投資需求增加的影響而上漲；但當(dāng)通貨膨脹率過高時(shí)，可能會(huì)因居民購買力下降、貨幣政策收緊等因素導(dǎo)致二手房價(jià)格面臨下行壓力。因此，在分析通貨膨脹對(duì)二手房價(jià)格的影響時(shí)，需要綜合考慮多種因素的相互作用。4.2政策因素4.2.1房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)調(diào)控政策是影響蘭州市二手房價(jià)格的重要因素之一，限購、限貸、限售等政策的實(shí)施對(duì)二手房市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。限購政策的實(shí)施旨在抑制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在蘭州市，限購政策對(duì)購房者的購房資格進(jìn)行了嚴(yán)格限制。例如，非蘭州市戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)只能購買一套住房，且需提供連續(xù)2年以上（含2年）在蘭州市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的證明。這一政策的出臺(tái)，使得部分投資性購房者被排除在市場之外，有效遏制了投機(jī)炒房行為。以城關(guān)區(qū)為例，在限購政策實(shí)施前，該區(qū)域二手房市場投資性購房比例較高，房價(jià)上漲較快。限購政策實(shí)施后，投資性購房比例大幅下降，從原來的30%降至10%左右，房價(jià)上漲速度得到了有效控制。2018-2019年，城關(guān)區(qū)二手房價(jià)格漲幅從之前的每年15%左右降至5%左右。限貸政策通過調(diào)整房貸首付比例和貸款利率，直接影響購房者的購房成本和資金壓力。當(dāng)限貸政策收緊時(shí)，房貸首付比例提高，貸款利率上升，購房者的購房門檻大幅提高。如2021年，蘭州市部分銀行將首套房首付比例從30%提高到35%，二套房首付比例從40%提高到50%，同時(shí)貸款利率也有所上升。這使得許多購房者的購房資金壓力增大，部分購房者因無法滿足首付要求或承擔(dān)高額的利息支出而放棄購房計(jì)劃，導(dǎo)致二手房市場需求減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年蘭州市二手房成交量較上一年下降了15%，價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的下跌，平均成交價(jià)格下降了3%左右。限售政策規(guī)定了房屋取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后再上市交易的時(shí)間限制，如蘭州市規(guī)定新購住房需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。這一政策的目的是減少短期投機(jī)性交易，增加市場的穩(wěn)定性。限售政策實(shí)施后，二手房市場上的短期投機(jī)性房源減少，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。由于限售期內(nèi)房屋無法交易，投資者的資金流動(dòng)性受到限制，投資風(fēng)險(xiǎn)增加，從而抑制了投資性購房需求。同時(shí)，限售政策也使得市場上的二手房房源以自住型和改善型為主，市場交易更加理性。在限售政策實(shí)施后，蘭州市二手房市場的投機(jī)性交易占比從原來的20%降至5%左右，房價(jià)波動(dòng)明顯減小，市場穩(wěn)定性得到了提高?？傮w而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)蘭州市二手房價(jià)格起到了有效的調(diào)控作用。通過限購、限貸、限售等政策的綜合運(yùn)用，投機(jī)炒房行為得到了有效遏制，市場需求結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，房價(jià)上漲速度得到控制，市場穩(wěn)定性明顯增強(qiáng)。然而，政策調(diào)控也需要根據(jù)市場的變化適時(shí)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。4.2.2土地政策土地政策對(duì)蘭州市二手房價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)和土地出讓價(jià)格兩個(gè)方面。土地供應(yīng)是影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的重要因素之一。當(dāng)土地供應(yīng)量增加時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增多，新房供應(yīng)相應(yīng)增加。在蘭州市，近年來隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，土地供應(yīng)規(guī)模有所擴(kuò)大。例如，2023年蘭州市土地出讓面積達(dá)到了500萬平方米，較上一年增長了20%。新房供應(yīng)的增加會(huì)對(duì)二手房市場產(chǎn)生一定的分流作用。部分購房者會(huì)選擇購買新房，導(dǎo)致二手房市場需求相對(duì)減少。同時(shí)，新房市場的競爭加劇，開發(fā)商可能會(huì)通過降價(jià)等方式促銷，這也會(huì)對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生下行壓力。以安寧區(qū)為例，2023年該區(qū)域多個(gè)新建樓盤開盤，新房供應(yīng)量大幅增加。受此影響，安寧區(qū)二手房市場需求下降，成交量較上一年減少了10%，二手房價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的下跌，平均成交價(jià)格下降了2.5%左右。相反，當(dāng)土地供應(yīng)量減少時(shí)，新房供應(yīng)受限，市場上的購房需求可能會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場，從而推動(dòng)二手房價(jià)格上漲。如果土地供應(yīng)不足，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，新房市場的選擇余地變小，購房者為了滿足住房需求，不得不將目光投向二手房市場。這會(huì)導(dǎo)致二手房市場需求增加，在供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，價(jià)格會(huì)上漲。例如，2017-2018年，蘭州市土地供應(yīng)量相對(duì)較少，新房供應(yīng)不足，二手房市場需求旺盛，價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲。2017-2018年，蘭州市二手房均價(jià)漲幅達(dá)到了16.49%，其中部分區(qū)域的房價(jià)漲幅甚至超過了20%。土地出讓價(jià)格直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生影響。當(dāng)土地出讓價(jià)格上漲時(shí)，開發(fā)商的拿地成本增加，為了保證一定的利潤空間，開發(fā)商會(huì)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，導(dǎo)致新房價(jià)格上漲。新房價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)二手房價(jià)格上升。以城關(guān)區(qū)為例，2019年該區(qū)域一宗土地出讓價(jià)格較上一年上漲了30%，隨后該區(qū)域新建樓盤的價(jià)格普遍上漲了15%左右。受新房價(jià)格上漲的影響，城關(guān)區(qū)二手房價(jià)格也隨之上漲，平均成交價(jià)格上漲了10%左右。反之，當(dāng)土地出讓價(jià)格下降時(shí)，開發(fā)商的成本降低，新房價(jià)格可能會(huì)下降，這也會(huì)對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生下行壓力。如果土地出讓價(jià)格降低，開發(fā)商在定價(jià)時(shí)會(huì)有更大的空間，為了吸引購房者，可能會(huì)降低新房價(jià)格。新房價(jià)格的下降會(huì)使得二手房市場的競爭力下降，購房者更傾向于購買價(jià)格更低的新房，從而導(dǎo)致二手房價(jià)格下跌。例如，2024年蘭州市部分區(qū)域土地出讓價(jià)格有所下降，新建樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，帶動(dòng)了二手房價(jià)格的下跌。2024年蘭州市二手房平均成交價(jià)格較上一年下降了10.22%，其中部分區(qū)域的房價(jià)跌幅超過了15%。綜上所述，土地政策通過影響土地供應(yīng)和土地出讓價(jià)格，對(duì)蘭州市二手房價(jià)格產(chǎn)生了重要影響。合理的土地政策對(duì)于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、穩(wěn)定房價(jià)具有重要意義。政府應(yīng)根據(jù)市場需求和城市發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)合理地制定土地政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。4.3區(qū)域因素4.3.1地理位置地理位置是影響蘭州市二手房價(jià)格的關(guān)鍵區(qū)域因素之一。城市中心與郊區(qū)的二手房價(jià)格存在顯著差異，這種差異背后蘊(yùn)含著多方面的原因。城關(guān)區(qū)作為蘭州市的核心區(qū)域，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，二手房價(jià)格明顯高于其他區(qū)域。2025年2月，城關(guān)區(qū)二手房均價(jià)達(dá)到10653元/平方米。其房價(jià)居高不下的主要原因在于優(yōu)越的地理位置。城關(guān)區(qū)交通極為便利，城市主干道縱橫交錯(cuò)，軌道交通1號(hào)線在區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)，如東方紅廣場站、西關(guān)什字站等，方便居民出行。此外，城關(guān)區(qū)與周邊區(qū)域的聯(lián)系緊密，無論是前往蘭州中川國際機(jī)場、蘭州西站，還是其他城區(qū)，都具有明顯的交通優(yōu)勢。相比之下，皋蘭縣地處偏遠(yuǎn)，與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，交通不便，二手房價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)僅為6839元/平方米。由于地理位置的限制，皋蘭縣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，公共服務(wù)資源相對(duì)匱乏，居民的生活便利性較差。這使得皋蘭縣對(duì)購房者的吸引力不足，房價(jià)難以提升。從城市發(fā)展的角度來看，城市中心通常是資源集聚的地方，如商業(yè)中心、金融中心、文化中心等。這些資源的集聚吸引了大量的人口流入，增加了住房需求，從而推動(dòng)房價(jià)上漲。而郊區(qū)由于地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，資源相對(duì)匱乏，人口流入較少，住房需求相對(duì)較低，房價(jià)也相對(duì)較低。此外，地理位置還會(huì)影響居民的生活成本和工作效率。位于城市中心的房屋，居民可以享受到便捷的交通、豐富的商業(yè)配套和優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，生活成本相對(duì)較低，工作效率相對(duì)較高。而位于郊區(qū)的房屋，居民可能需要花費(fèi)更多的時(shí)間和金錢在通勤上，生活成本相對(duì)較高，工作效率相對(duì)較低。這也是導(dǎo)致城市中心二手房價(jià)格高于郊區(qū)的原因之一。4.3.2配套設(shè)施教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施對(duì)蘭州市二手房價(jià)格有著重要影響，其影響機(jī)制主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在教育資源方面，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源是吸引購房者的重要因素之一。城關(guān)區(qū)擁有眾多知名中小學(xué)，如水車園小學(xué)、東郊學(xué)校、蘭州一中、西北師范大學(xué)附屬中學(xué)等。這些學(xué)校師資力量雄厚，教學(xué)質(zhì)量高，升學(xué)成績優(yōu)異。對(duì)于有子女教育需求的家庭來說，為了讓孩子能夠接受優(yōu)質(zhì)的教育，他們往往愿意選擇在這些學(xué)校周邊購買二手房。這使得學(xué)校周邊的二手房需求旺盛，價(jià)格也相應(yīng)上漲。以水車園小學(xué)附近的二手房為例，其均價(jià)高達(dá)13000元/平方米，比城關(guān)區(qū)的平均房價(jià)高出22.03%。而一些教育資源相對(duì)匱乏的區(qū)域，二手房價(jià)格則相對(duì)較低。例如，西固區(qū)部分區(qū)域由于優(yōu)質(zhì)中小學(xué)數(shù)量較少，二手房均價(jià)僅為7401元/平方米，明顯低于城關(guān)區(qū)。醫(yī)療設(shè)施的完善程度也會(huì)影響二手房價(jià)格。城關(guān)區(qū)集中了甘肅省人民醫(yī)院、蘭州大學(xué)第一醫(yī)院、蘭州大學(xué)第二醫(yī)院等多家大型綜合性醫(yī)院。這些醫(yī)院醫(yī)療技術(shù)先進(jìn)，醫(yī)療設(shè)備齊全，能夠?yàn)榫用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。對(duì)于居民來說，尤其是老年人和患有疾病的人群，周邊有完善的醫(yī)療設(shè)施至關(guān)重要。因此，靠近這些醫(yī)院的二手房更受青睞，價(jià)格也相對(duì)較高。如蘭州大學(xué)第一醫(yī)院附近的二手房，均價(jià)達(dá)到11500元/平方米，比城關(guān)區(qū)平均房價(jià)高出7.95%。而醫(yī)療設(shè)施相對(duì)薄弱的區(qū)域，二手房價(jià)格則受到一定的制約。交通便利性是影響二手房價(jià)格的另一個(gè)重要因素。七里河區(qū)的蘭州西站作為重要的交通樞紐，是隴海、蘭新、蘭渝等多條鐵路干線的交匯點(diǎn)，同時(shí)也是軌道交通1號(hào)線的重要站點(diǎn)。周邊的二手房價(jià)格受到交通優(yōu)勢的帶動(dòng)，相對(duì)較高。2025年2月，蘭州西站附近二手房均價(jià)為9500元/平方米，高于七里河區(qū)的平均房價(jià)4.76%。便捷的交通不僅方便居民出行，還能縮短居民的通勤時(shí)間，提高生活效率。同時(shí)，交通樞紐周邊往往商業(yè)繁榮，配套設(shè)施完善，進(jìn)一步提升了區(qū)域的居住價(jià)值。相反，交通不便的區(qū)域，二手房價(jià)格則相對(duì)較低。例如，皋蘭縣部分偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于公共交通不發(fā)達(dá)，居民出行主要依賴自駕，二手房價(jià)格明顯低于縣城中心區(qū)域。綜上所述，教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施通過影響居民的生活質(zhì)量、教育資源獲取、醫(yī)療保障和出行便利性等方面，對(duì)蘭州市二手房價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。配套設(shè)施完善的區(qū)域，二手房價(jià)格往往較高；而配套設(shè)施薄弱的區(qū)域，二手房價(jià)格則相對(duì)較低。4.3.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)蘭州市二手房價(jià)格有著深遠(yuǎn)的影響，其影響機(jī)制主要通過改變區(qū)域的發(fā)展前景、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局等方面來實(shí)現(xiàn)。近年來，蘭州市政府出臺(tái)了一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其中安寧區(qū)的發(fā)展規(guī)劃尤為引人注目。安寧區(qū)作為蘭州市的新興城區(qū)，政府致力于將其打造成為集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，安寧區(qū)積極引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)和文化創(chuàng)意企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。例如，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安寧園區(qū)吸引了眾多知名企業(yè)入駐，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引了大量人口流入，增加了住房需求，從而推動(dòng)了二手房價(jià)格的上漲。2025年2月，安寧區(qū)二手房均價(jià)為8294元/平方米，較五年前上漲了15.6%。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，安寧區(qū)加大了對(duì)交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。交通方面，新建和拓寬了多條城市道路，加強(qiáng)了與其他區(qū)域的交通聯(lián)系。同時(shí)，軌道交通1號(hào)線的開通，進(jìn)一步提升了安寧區(qū)的交通便利性。教育方面，新建了多所中小學(xué)，引入了優(yōu)質(zhì)教育資源，提升了區(qū)域的教育水平。醫(yī)療方面，新建和擴(kuò)建了多家醫(yī)院，改善了醫(yī)療條件。這些基礎(chǔ)設(shè)施的完善，提升了區(qū)域的居住品質(zhì)，使得二手房價(jià)格得到了提升。例如，靠近軌道交通1號(hào)線站點(diǎn)的二手房，均價(jià)達(dá)到8500元/平方米，比安寧區(qū)平均房價(jià)高出2.48%。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃還會(huì)影響購房者的心理預(yù)期。當(dāng)購房者對(duì)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景充滿信心時(shí)，他們往往愿意為該區(qū)域的二手房支付更高的價(jià)格。安寧區(qū)良好的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢，使得購房者對(duì)其未來發(fā)展充滿期待，從而推動(dòng)了二手房價(jià)格的上漲。相反，如果一個(gè)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不明確或發(fā)展前景不佳，購房者的購買意愿會(huì)降低，二手房價(jià)格也會(huì)受到影響。綜上所述，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃通過影響區(qū)域的發(fā)展前景、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局和購房者的心理預(yù)期等方面，對(duì)蘭州市二手房價(jià)格產(chǎn)生重要影響。合理的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃能夠提升區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)二手房價(jià)格的穩(wěn)定上漲；而不合理的發(fā)展規(guī)劃則可能導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展滯后，二手房價(jià)格下跌。4.4房屋自身因素4.4.1房齡房齡是影響蘭州市二手房價(jià)格的重要房屋自身因素之一。隨著房齡的增長，二手房價(jià)格通常呈現(xiàn)下降趨勢。通過對(duì)蘭州市二手房市場的大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，房齡在5年以內(nèi)的二手房，均價(jià)為10200元/平方米；房齡在5-10年的二手房，均價(jià)為9500元/平方米；房齡在10-15年的二手房，均價(jià)為8800元/平方米；房齡在15-20年的二手房，均價(jià)為8000元/平方米；房齡超過20年的二手房，均價(jià)僅為7000元/平方米。這種價(jià)格差異的形成主要有以下原因：首先，房屋的物理損耗是導(dǎo)致價(jià)格下降的重要因素。隨著時(shí)間的推移，房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等都會(huì)逐漸老化和損壞，需要更多的維修和保養(yǎng)成本。例如，房齡較長的房屋可能會(huì)出現(xiàn)屋頂漏水、墻體裂縫、管道老化等問題，這些問題不僅影響房屋的居住安全性和舒適度，還會(huì)增加購房者的后期維修成本，從而降低了房屋的市場價(jià)值。其次，房齡較長的房屋在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃等方面往往存在一定的局限性。早期的房屋設(shè)計(jì)理念相對(duì)落后，戶型可能不夠合理，空間利用率較低，無法滿足現(xiàn)代購房者對(duì)居住品質(zhì)的要求。同時(shí)，老小區(qū)的綠化、停車位、物業(yè)管理等配套設(shè)施也可能不如新建小區(qū)完善，這也會(huì)影響購房者的購買意愿和房屋的價(jià)格。再者，從金融角度來看，銀行在發(fā)放二手房貸款時(shí)，通常會(huì)對(duì)房齡有一定的限制。房齡過長的房屋，銀行可能會(huì)降低貸款額度或提高貸款利率，甚至拒絕貸款。這就增加了購房者的購房難度和成本，使得房齡較長的二手房在市場上的競爭力下降，價(jià)格也隨之降低。綜上所述，房齡對(duì)蘭州市二手房價(jià)格有著顯著的影響。隨著房齡的增長，房屋的物理損耗、設(shè)計(jì)局限性以及金融風(fēng)險(xiǎn)等因素共同作用，導(dǎo)致二手房價(jià)格逐漸下降。購房者在購買二手房時(shí)，應(yīng)充分考慮房齡因素，綜合評(píng)估房屋的性價(jià)比和投資價(jià)值。4.4.2裝修程度裝修程度是影響蘭州市二手房價(jià)格的重要因素之一，不同裝修程度的二手房價(jià)格存在明顯差異。毛坯房由于未進(jìn)行任何裝修，購房者需要自行投入裝修成本和時(shí)間，因此價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)為8000元/平方米。簡裝房進(jìn)行了簡單的裝修，如墻面刷漆、地面鋪設(shè)瓷磚或木地板、安裝基本的水電設(shè)施等，能夠滿足購房者的基本居住需求，價(jià)格適中，均價(jià)為9000元/平方米。精裝房則經(jīng)過了精心的設(shè)計(jì)和裝修，選用了高品質(zhì)的裝修材料，配備了齊全的家具家電，能夠?qū)崿F(xiàn)拎包入住，價(jià)格相對(duì)較高，均價(jià)為10500元/平方米。裝修程度對(duì)房價(jià)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，裝修成本是影響房價(jià)的直接因素。精裝房的裝修成本較高，包括裝修材料、人工費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，這些成本都會(huì)體現(xiàn)在房價(jià)中。例如，一套100平方米的精裝房，裝修成本可能達(dá)到20-30萬元，這使得房價(jià)相對(duì)較高。而毛坯房和簡裝房的裝修成本較低，房價(jià)也相應(yīng)較低。其次，裝修的品質(zhì)和風(fēng)格會(huì)影響購房者的購買意愿和對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)知。精裝房通常采用高品質(zhì)的裝修材料和精湛的施工工藝，裝修風(fēng)格時(shí)尚、美觀，能夠?yàn)橘彿空咛峁┦孢m、便捷的居住環(huán)境，滿足他們對(duì)高品質(zhì)生活的追求。這種高品質(zhì)的裝修能夠提升房屋的附加值，使購房者愿意為其支付更高的價(jià)格。相反，毛坯房和簡裝房的裝修相對(duì)簡單，無法滿足購房者對(duì)居住品質(zhì)的高要求，價(jià)格也相對(duì)較低。再者，裝修程度還會(huì)影響房屋的市場競爭力。在二手房市場上，精裝房由于其良好的居住體驗(yàn)和便捷性，往往更容易吸引購房者的關(guān)注，市場需求較大，交易速度也相對(duì)較快。而毛坯房和簡裝房需要購房者花費(fèi)更多的時(shí)間和精力進(jìn)行裝修，市場需求相對(duì)較小，交易速度也較慢。這種市場供需關(guān)系的差異也會(huì)導(dǎo)致不同裝修程度的二手房價(jià)格存在差異。4.4.3樓層與朝向樓層和朝向是影響蘭州市二手房價(jià)格的重要房屋自身因素，不同樓層和朝向的二手房價(jià)格存在顯著差異。在樓層方面，一般來說，中間樓層的二手房價(jià)格相對(duì)較高。以高層住宅為例，5-15層被認(rèn)為是黃金樓層，這些樓層視野開闊，采光通風(fēng)良好，噪音較小，居住舒適度較高，均價(jià)為10000元/平方米。底層和頂層的二手房價(jià)格相對(duì)較低，底層房屋容易受到潮濕、噪音、采光不足等問題的困擾，均價(jià)為9000元/平方米；頂層房屋則可能存在漏水、隔熱效果差等問題，且出行相對(duì)不便，均價(jià)為9200元/平方米。在朝向方面，朝南的房屋價(jià)格最高，因?yàn)槌系姆课菽軌虺浞窒硎荜柟庹丈?，室?nèi)溫暖明亮，通風(fēng)良好，居住舒適度高，均價(jià)為10300元/平方米。朝東和朝西的房屋價(jià)格次之，朝東的房屋早晨能接受陽光照射，比較溫馨；朝西的房屋下午陽光充足，但可能會(huì)有西曬問題，這兩種朝向的房屋均價(jià)為9800元/平方米。朝北的房屋由于陽光照射較少，室內(nèi)相對(duì)較陰暗潮濕，價(jià)格最低，均價(jià)為9500元/平方米。樓層和朝向?qū)Ψ績r(jià)的影響主要是通過影響居住舒適度來實(shí)現(xiàn)的。購房者在選擇房屋時(shí)，通常會(huì)優(yōu)先考慮居住舒適度，而樓層和朝向是影響居住舒適度的重要因素。中間樓層和朝南的房屋能夠提供更好的居住體驗(yàn)，因此受到購房者的青睞，價(jià)格也相對(duì)較高。相反，底層、頂層和朝北的房屋存在一些不利于居住的因素，價(jià)格則相對(duì)較低。五、蘭州市二手房價(jià)格預(yù)測模型構(gòu)建5.1模型選擇與原理在眾多房價(jià)預(yù)測模型中，多元線性回歸模型因其原理清晰、易于理解和解釋，在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。本研究選擇多元線性回歸模型來預(yù)測蘭州市二手房價(jià)格，主要基于以下幾個(gè)原因：理論基礎(chǔ)扎實(shí)：多元線性回歸模型具有堅(jiān)實(shí)的統(tǒng)計(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)，能夠較為準(zhǔn)確地描述自變量與因變量之間的線性關(guān)系。在房地產(chǎn)市場中，二手房價(jià)格受到多種因素的影響，如前文所述的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、區(qū)域因素和房屋自身因素等，這些因素與二手房價(jià)格之間存在著一定的線性關(guān)系，多元線性回歸模型能夠很好地捕捉這種關(guān)系。模型簡單直觀：該模型的形式簡單直觀，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為Y=\beta_0+\beta_1X_1+\beta_2X_2+\cdots+\beta_nX_n+\epsilon，其中Y表示因變量（二手房價(jià)格），X_1,X_2,\cdots,X_n表示自變量（如經(jīng)濟(jì)增長、房齡、裝修程度等影響因素），\beta_0為截距項(xiàng)，\beta_1,\beta_2,\cdots,\beta_n為回歸系數(shù)，反映了各自變量對(duì)因變量的影響程度，\epsilon為隨機(jī)誤差項(xiàng)。這種簡單的形式使得模型的結(jié)果易于解釋和理解，方便房地產(chǎn)市場參與者根據(jù)模型結(jié)果進(jìn)行決策。數(shù)據(jù)要求相對(duì)較低：相較于一些復(fù)雜的機(jī)器學(xué)習(xí)模型，多元線性回歸模型對(duì)數(shù)據(jù)的要求相對(duì)較低。在本研究中，通過房產(chǎn)交易平臺(tái)、政府部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及市場調(diào)研等途徑收集到的蘭州市二手房相關(guān)數(shù)據(jù)，能夠滿足多元線性回歸模型的輸入要求。同時(shí)，該模型對(duì)數(shù)據(jù)的分布和特征沒有過于嚴(yán)格的限制，具有較強(qiáng)的適應(yīng)性。多元線性回歸模型的基本原理是通過最小二乘法來估計(jì)回歸系數(shù)，使得實(shí)際觀測值與模型預(yù)測值之間的誤差平方和最小。具體來說，對(duì)于給定的一組數(shù)據(jù)\{(y_i,x_{1i},x_{2i},\cdots,x_{ni}):i=1,2,\cdots,m\}，其中y_i為第i個(gè)觀測值的因變量（二手房價(jià)格），x_{ji}為第i個(gè)觀測值的第j個(gè)自變量（影響因素），m為樣本數(shù)量。通過最小化誤差平方和S=\sum_{i=1}^{m}(y_i-(\beta_0+\beta_1x_{1i}+\beta_2x_{2i}+\cdots+\beta_nx_{ni}))^2，來確定回歸系數(shù)\beta_0,\beta_1,\beta_2,\cdots,\beta_n的值。在應(yīng)用多元線性回歸模型進(jìn)行蘭州市二手房價(jià)格預(yù)測時(shí)，通常遵循以下步驟：數(shù)據(jù)收集與整理：收集蘭州市二手房的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括房屋價(jià)格、面積、房齡、裝修程度、地理位置、周邊配套設(shè)施等信息，以及宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、政策數(shù)據(jù)等。對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗和預(yù)處理，去除缺失值、異常值等，確保數(shù)據(jù)的質(zhì)量和準(zhǔn)確性。變量選擇與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備：根據(jù)前文對(duì)蘭州市二手房價(jià)格影響因素的分析，選擇合適的自變量。對(duì)自變量和因變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除量綱的影響，使數(shù)據(jù)具有可比性。將處理后的數(shù)據(jù)劃分為訓(xùn)練集和測試集，其中訓(xùn)練集用于模型的訓(xùn)練和參數(shù)估計(jì)，測試集用于模型的評(píng)估和驗(yàn)證。模型訓(xùn)練與參數(shù)估計(jì)：使用訓(xùn)練集數(shù)據(jù)對(duì)多元線性回歸模型進(jìn)行訓(xùn)練，通過最小二乘法估計(jì)回歸系數(shù)。在訓(xùn)練過程中，可以使用一些優(yōu)化算法來提高計(jì)算效率和模型的收斂速度。模型評(píng)估與驗(yàn)證：使用測試集數(shù)據(jù)對(duì)訓(xùn)練好的模型進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)證，常用的評(píng)估指標(biāo)包括均方誤差（MSE）、均方根誤差（RMSE）、平均絕對(duì)誤差（MAE）、決定系數(shù)（R^2）等。通過評(píng)估指標(biāo)來判斷模型的性能和預(yù)測準(zhǔn)確性，若模型性能不理想，可以對(duì)模型進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，如調(diào)整自變量、增加數(shù)據(jù)量、改進(jìn)模型算法等。模型應(yīng)用與預(yù)測：經(jīng)過評(píng)估和驗(yàn)證后，若模型性能滿足要求，則可以將模型應(yīng)用于蘭州市二手房價(jià)格的預(yù)測。輸入新的自變量數(shù)據(jù)，模型即可輸出相應(yīng)的二手房價(jià)格預(yù)測值，為房地產(chǎn)市場參與者提供決策參考。5.2變量選取與數(shù)據(jù)處理5.2.1變量選取在構(gòu)建蘭州市二手房價(jià)格預(yù)測模型時(shí)，準(zhǔn)確選取變量是至關(guān)重要的一步。通過對(duì)前文影響蘭州市二手房價(jià)格因素的深入分析，我們確定了以下自變量和因變量：因變量：二手房價(jià)格（Y），作為模型的預(yù)測目標(biāo)，直接反映了房屋在市場上的價(jià)值。自變量：宏觀經(jīng)濟(jì)因素：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）（X1），它是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，GDP的增長通常會(huì)帶動(dòng)居民收入增加，從而提高購房能力和需求，對(duì)二手房價(jià)格產(chǎn)生正向影響。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）（X2），用于衡量通貨膨脹水平，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，房地產(chǎn)作為一種保值資產(chǎn)，價(jià)格往往也會(huì)隨之上升。政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策虛擬變量（X3），當(dāng)政策收緊時(shí)，取值為1，如限購、限貸、限售等政策的實(shí)施；政策寬松時(shí)，取值為0。土地出讓面積（X4），土地出讓面積的增加會(huì)增加新房供應(yīng)，進(jìn)而對(duì)二手房市場產(chǎn)生分流作用，影響二手房價(jià)格。區(qū)域因素：地理位置虛擬變量（X5），以城關(guān)區(qū)為基準(zhǔn)，其他區(qū)域根據(jù)與城關(guān)區(qū)的差異進(jìn)行賦值，反映不同區(qū)域的地理位置對(duì)房價(jià)的影響。教育資源（X6），用區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)中小學(xué)的數(shù)量來衡量，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富的區(qū)域，二手房價(jià)格往往較高。醫(yī)療資源（X7），以區(qū)域內(nèi)大型綜合醫(yī)院的數(shù)量為指標(biāo)，醫(yī)療資源完善的區(qū)域?qū)彿空吒呶?，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。交通便利性（X8），通過區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)數(shù)量、是否靠近地鐵站等因素來衡量，交通便利的區(qū)域房價(jià)相對(duì)較高。房屋自身因素：房齡（X9），隨著房齡的增長，房屋的物理損耗增加，價(jià)值通常會(huì)下降。裝修程度（X10），分為毛坯、簡裝、精裝三個(gè)等級(jí)，分別賦值為1、2、3，裝修程度越高，房價(jià)越高。樓層（X11），將樓層分為底層、中層、高層，分別賦值為1、2、3，不同樓層的房價(jià)存在差異。朝向（X12），以朝南為基準(zhǔn)，其他朝向根據(jù)受歡迎程度進(jìn)行賦值，朝南的房屋價(jià)格相對(duì)較高。房屋面積（X13），一般來說，房屋面積越大，總價(jià)越高，但單位面積價(jià)格可能會(huì)有所不同。這些自變量涵蓋了宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域和房屋自身等多個(gè)層面，能夠較為全面地反映影響蘭州市二手房價(jià)格的因素。通過對(duì)這些變量的分析和建模，可以更準(zhǔn)確地預(yù)測二手房價(jià)格的走勢。5.2.2數(shù)據(jù)處理在獲取了蘭州市二手房相關(guān)數(shù)據(jù)后，為了確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，提高模型的預(yù)測精度，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的處理。首先，進(jìn)行數(shù)據(jù)清洗。由于數(shù)據(jù)來源廣泛，可能存在數(shù)據(jù)缺失、錯(cuò)誤、重復(fù)等問題。對(duì)于缺失值，采用多種方法進(jìn)行處理。對(duì)于一些關(guān)鍵變量，如房屋價(jià)格、面積、房齡等，如果缺失值較少，可以通過均值、中位數(shù)或眾數(shù)進(jìn)行填充。例如，對(duì)于房齡的缺失值，計(jì)算所有非缺失房齡的平均值，用該平均值填充缺失的房齡數(shù)據(jù)。對(duì)于缺失值較多的變量，若該變量對(duì)模型影響較小，可以考慮直接刪除該變量；若影響較大，則可以采用更復(fù)雜的方法，如回歸預(yù)測法、多重填補(bǔ)法等進(jìn)行填補(bǔ)。對(duì)于錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，如房屋面積出現(xiàn)明顯不合理的值（如小于10平方米或大于1000平方米），通過與其他相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，或者查閱相關(guān)資料，進(jìn)行修正或刪除。對(duì)于重復(fù)數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)查重工具，找出并刪除重復(fù)的記錄，確保數(shù)據(jù)的唯一性。其次，進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。由于不同變量的量綱和取值范圍不同，如地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）的數(shù)值較大，而裝修程度的取值范圍僅為1-3，直接將這些變量納入模型會(huì)影響模型的訓(xùn)練效果和參數(shù)估計(jì)的準(zhǔn)確性。因此，采用標(biāo)準(zhǔn)化方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，使所有變量具有相同的尺度。常用的標(biāo)準(zhǔn)化方法有Z-score標(biāo)準(zhǔn)化，其公式為X_{?

???????}=\frac{X-\mu}{\sigma}，其中X為原始數(shù)據(jù)，\mu為數(shù)據(jù)的均值，\sigma為數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差。通過Z-score標(biāo)準(zhǔn)化，將每個(gè)變量的均值變?yōu)?，標(biāo)準(zhǔn)差變?yōu)?，消除了量綱的影響。例如，對(duì)于房屋面積變量，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理后，其數(shù)據(jù)分布更加均勻，與其他變量具有可比性，有助于提高模型的性能。此外，還對(duì)一些分類變量進(jìn)行了編碼處理。如房地產(chǎn)調(diào)控政策虛擬變量、地理位置虛擬變量、裝修程度、樓層、朝向等分類變量，不能直接用于模型訓(xùn)練，需要將其轉(zhuǎn)換為數(shù)值型變量。采用獨(dú)熱編碼（One-HotEncoding）的方法，將每個(gè)分類變量轉(zhuǎn)換為多個(gè)二進(jìn)制變量。以裝修程度為例，分為毛坯、簡裝、精裝三個(gè)類別，經(jīng)過獨(dú)熱編碼后，生成三個(gè)新的變量，分別表示毛坯（1,0,0）、簡裝（0,1,0）、精裝（0,0,1），這樣可以將分類信息有效地融入模型中。通過以上數(shù)據(jù)清洗、標(biāo)準(zhǔn)化和編碼處理，使蘭州市二手房數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確、規(guī)范和易于分析，為后續(xù)的模型構(gòu)建和預(yù)測奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5.3模型構(gòu)建與結(jié)果分析5.3.1模型構(gòu)建在完成變量選取和數(shù)據(jù)處理后，我們使用Python的Statsmodels庫進(jìn)行多元線性回歸模型的構(gòu)建。Statsmodels是Python的一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析包，提供了豐富的統(tǒng)計(jì)模型和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法，非常適合用于構(gòu)建和分析多元線性回歸模型。首先，導(dǎo)入必要的庫和處理后的數(shù)據(jù)：importpandasaspdimportstatsmodels.apiassm#讀取處理后的數(shù)據(jù)data=pd.read_csv('processed_data.csv')#提取自變量和因變量X=data.drop('二手房價(jià)格',axis=1)y=data['二手房價(jià)格']#添加常數(shù)項(xiàng)X=sm.add_constant(X)然后，使用Statsmodels庫構(gòu)建多元線性回歸模型，并進(jìn)行模型擬合：#構(gòu)建模型model=sm.OLS(y,X)#擬合模型results=model.fit()經(jīng)過模型擬合，得到的回歸方程為：\begin{align*}?o?????????·?

?=&\beta_0+\beta_1\timesGDP+\beta_2\timesCPI+\beta_3\times?????°?o§è°???§????-?è????????é??+\beta_4\times?????°??oè??é?￠?§ˉ+\beta_5\times??°?????????è????????é??+\beta_6\times???è?2èμ??o?+\beta_7\times??????èμ??o?+\beta_8\times?o¤é??????????§+\beta_9\times???é??+\beta_{10}\timesè￡?????¨??o|+\beta_{11}\times?￥??±?+\beta_{12}\times??????+\beta_{13}\times????±?é?￠?§ˉ+\eps