都心名苑物業(yè)管理沙盤推演報(bào)告（卓越隊(duì)）

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

目錄

第一章：團(tuán)隊(duì)建設(shè)...........................................2

第二章：項(xiàng)目概況...........................................5

第三章：組織機(jī)構(gòu).........................................13

第四章：人力資源管理與培訓(xùn)...............................14

第五章：設(shè)備設(shè)施及房屋管理...............................24

第六章：安全管理.........................................61

第七章：消防管理.........................................79

第八章：客戶服務(wù).........................................92

第九章：環(huán)境管理.........................................131

第十章：檔案管理.........................................141

第十一章：風(fēng)險(xiǎn)管理.......................................144

第十二章：財(cái)務(wù)管理.......................................147

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第一章團(tuán)隊(duì)建設(shè)

第一節(jié):卓越文化

一、卓越精神

在現(xiàn)代企業(yè)管理中，卓越精神是卓越團(tuán)隊(duì)與人才的成功法則，關(guān)愛、和諧、成

長(zhǎng)，是卓越文化的理念。

卓越文化是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體，人的發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展密不可分，引導(dǎo)企業(yè)職工

把個(gè)人奮斗目標(biāo)融于企業(yè)整體目標(biāo)之中，追求企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)和整體意志的實(shí)現(xiàn)。卓越

精神是企業(yè)文化的核心，在整個(gè)企業(yè)文化中起著支配的地位。卓越精神是以價(jià)值觀念為

基礎(chǔ)，以價(jià)值目標(biāo)為動(dòng)力，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、管理制度、道德風(fēng)尚、團(tuán)體意識(shí)和企業(yè)形

象起著決定性的作用，體現(xiàn)了以求實(shí)為核心的價(jià)值觀念和真誠(chéng)守信、開拓奮進(jìn)的經(jīng)營(yíng)作

風(fēng)。

二、核心理念：

關(guān)愛和諧成長(zhǎng)

2Z2.N^^志：

四、團(tuán)隊(duì)口號(hào):

超越夢(mèng)想追求卓越

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第二節(jié)：團(tuán)隊(duì)成員及活動(dòng)剪影

一、團(tuán)隊(duì)成員

姓名性別職務(wù)現(xiàn)工作單位

廖慶展男總經(jīng)理深圳市安業(yè)物業(yè)管理有限公司

郭文珠女項(xiàng)目經(jīng)理深圳市美鵬物業(yè)管理有限公司

朱詩(shī)全男管理員深圳市新樂物業(yè)管理有限公司

王耿洪男主管深圳市南油（集團(tuán)）有限公司

樓蘭香女部門經(jīng)理義烏市俊和物業(yè)

李春曉男主任深圳市源興物業(yè)管理有限公司

陳漢中男部門經(jīng)理義烏市俊和物業(yè)

符協(xié)男基層人員海南富南物業(yè)管理有限公司

劉松男總經(jīng)理深圳市松安物業(yè)管理有限公司

馬小蘭女副總經(jīng)理深圳市友盛物業(yè)管理有限公司

唐軍男工程主管深圳市漢京物業(yè)服務(wù)有限公司

鄭贊釗男部門副經(jīng)理深圳市德誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司

鄭堅(jiān)偉男副總經(jīng)理深圳市聯(lián)洲物業(yè)管理有限公司

陳彩云男部門經(jīng)理深圳市萬(wàn)翔寶城投資開發(fā)有限公司

陳平男經(jīng)理深圳市開元國(guó)際物業(yè)管理有限公司

陸妙玉女部門經(jīng)理深圳市金貴治物業(yè)管理有限公司

郭郎郎男部門經(jīng)理深圳市金貴治物業(yè)管理有限公司

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第三節(jié)：工作計(jì)劃及人員分工

一、工作計(jì)劃

序號(hào)工作完成情況完成日期責(zé)任人

1項(xiàng)目考察11月3日全體組員

2方案初步設(shè)想11月3日廖慶展

4Logo、Logo貼紙、PPT底板制作11月4日鄭贊釗

5提交初稿11月5日全體組員

6完成整合方案11月6日廖慶展

7小組初審11月7日全體組員

8PPT制作11月7日鄭贊釗

9匯報(bào)預(yù)演11月9日全體組員

二、人員分工

序號(hào)姓名匯報(bào)內(nèi)容

1郭文珠團(tuán)隊(duì)建設(shè)（第一章）

2陳彩云項(xiàng)目概況和服務(wù)策劃（第二章）

3陳平組織架構(gòu)（第三章）

4鄭堅(jiān)偉人力資源培訓(xùn)（第四章）

5唐軍設(shè)施設(shè)備（第五章）

6鄭贊釗設(shè)施設(shè)備（第五章）

7劉松安全管理（第六章）

8王耿洪安全管理（第六章）

9朱詩(shī)全消防管理（第七章）

10馬小蘭客戶服務(wù)（第八章）

11廖慶展環(huán)境管理（第九章）

12陸妙玉檔案管理（第十章）

13郭郎郎風(fēng)險(xiǎn)管理（第十一章）

14李春曉經(jīng)營(yíng)管理（第十二章）

15符仞財(cái)務(wù)管理（第十二章）

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三、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)剪影

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第二章項(xiàng)目概況

第一節(jié)：小區(qū)信息

物業(yè)類型：普通商住公寓；建筑類別：高層；

所在區(qū)域：羅湖東門樓盤地址：翠園街與中興路交界東南

容積率：6.9%綠化率：20%

建筑年代：2006樓層狀況：共23層；

收費(fèi)面積：12600車位信息：46個(gè)

物業(yè)公司：深圳市***物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：惠州市***投資有限公司深圳分公司

占地面積：2021平方米建筑面積：14064平方米

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1、小區(qū)介紹

都心名苑其地理位置優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅，是質(zhì)量較高、配套完善的優(yōu)秀住宅

小區(qū)。項(xiàng)目以實(shí)用、舒適、分區(qū)合理為整體規(guī)劃原則，戶型選擇豐富，居住實(shí)用率高。

全面提升居住舒適度和生活品味的精品社區(qū)。

2、小區(qū)配套

公建配套:中餐廳;超市;茶餐廳；美容美發(fā)；

標(biāo)志建筑:鳳凰劇院

公園綠化:羅湖文化公園兒童公園人民公園

自然景觀:洪湖公園

就醫(yī)條件:鳳凰醫(yī)院

就學(xué)條件:翠園中學(xué)

商業(yè)環(huán)境:東門商圈華僑商場(chǎng)

第二節(jié)：服務(wù)策劃

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝

通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)。結(jié)合所轄物業(yè)的建

筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,

“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。把都心名苑建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴”的

園區(qū)，使都心名苑高品質(zhì)、高效率、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為物業(yè)管理行

業(yè)的一面旗幟。并以物業(yè)管理的品牌效應(yīng)助總公司的房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)銷售的

新賣點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的

管理方針。

一、一種模式

針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。在管理工作中將根據(jù)本

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物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴

做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。

采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。

追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

二、二項(xiàng)承諾

1.在一年內(nèi)做到物業(yè)公司收支平衡，略有盈余。

2.在兩年內(nèi)達(dá)到省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)或“安全文明小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，三

到五年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。

三、三個(gè)重點(diǎn)

1.完善服務(wù)、誠(chéng)信待人

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的

服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“用戶至上，服務(wù)第一”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為

業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立

良好的服務(wù)管理。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不

斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。

2.環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，

是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培

訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意

識(shí)，從而保證區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為園區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮

麗的風(fēng)景。

3.安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)

先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人

才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)

戶服務(wù)。在日常的管理中，派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管

理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,

發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。

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四、四項(xiàng)措施

1.根據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物

業(yè)管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)

地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理方式。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作

規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自

我、服務(wù)業(yè)戶的目的。

3.時(shí)刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)

性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)一一上崗一一再培訓(xùn)一一再上崗”的輪

回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

五、便民服務(wù)

為了滿足都心名苑小區(qū)內(nèi)的業(yè)主快樂生活，除提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還有特

別的菜單式服務(wù)：

a)查詢服務(wù)；

b)安全服務(wù)；

c)交通服務(wù)；

d)保潔服務(wù)；

e)綠化服務(wù)；

f)搬運(yùn)物品的服務(wù);

g)教育服務(wù)；

h）生活服務(wù)；

詳細(xì)內(nèi)容見下表：

服務(wù)類別服務(wù)內(nèi)容服務(wù)項(xiàng)目或標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1）定時(shí)叫醒免費(fèi)

2）電視節(jié)目查詢免費(fèi)

多一、查詢服務(wù)3）電話號(hào)碼查詢免費(fèi)

種4）郵政編碼查詢免費(fèi)

便

5）客班、輪班、航班查詢免費(fèi)

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民6）市內(nèi)公交線路查詢免費(fèi)

有7）天氣查詢免費(fèi)

償

8）協(xié)助燃?xì)獍踩褂脵z查免費(fèi)

月艮

9）義務(wù)、消防服務(wù)免費(fèi)

務(wù)

10）義務(wù)安全用電免費(fèi)

二、安全服務(wù)

11）家庭私人警衛(wèi)服務(wù)協(xié)商議價(jià)

12）婚禮保安禮儀安全服務(wù)協(xié)商議價(jià)

13）臨時(shí)保存小物件免費(fèi)

14）協(xié)助租賃汽車服務(wù)免費(fèi)

15）應(yīng)急用車服務(wù)免費(fèi)

三、交通服務(wù)

16）代叫出租客車、運(yùn)輸車服免費(fèi)

務(wù)

17）門窗玻璃清洗服務(wù)時(shí)價(jià)

18）家居清潔時(shí)價(jià)

19）油煙機(jī)清洗時(shí)價(jià)

四、保潔服務(wù)

20）洗車服務(wù)時(shí)價(jià)

21）空調(diào)清潔服務(wù)時(shí)價(jià)

22）衛(wèi)生間除味去污服務(wù)時(shí)價(jià)

23）綠色植物租賃時(shí)價(jià)

五、綠化服務(wù)

24）室內(nèi)綠化布置時(shí)價(jià)

25）搬家服務(wù)時(shí)價(jià)

六、搬運(yùn)物品的

26）搬運(yùn)裝修材料時(shí)價(jià)

服務(wù)

27）清理裝修建筑垃圾時(shí)價(jià)

28）搬運(yùn)大件物品時(shí)價(jià)

七、教育服務(wù)29）少兒生存、軍事訓(xùn)練免費(fèi)

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30）兒童托管協(xié)商議價(jià)

31）室內(nèi)消毒服務(wù)時(shí)價(jià)

32）聊天服務(wù)協(xié)商議價(jià)

33）代管空房和家具協(xié)商議價(jià)

多34）上門送飲用水服務(wù)免費(fèi)（水費(fèi)除外）

種35）超市代購(gòu)、陪購(gòu)物品協(xié)商議價(jià)

便36）跑腿服務(wù)協(xié)商議價(jià)

八、生活服務(wù)

民

37）代筆服務(wù)協(xié)商議價(jià)

有

38）上門交收洗衣服務(wù)免費(fèi)（洗衣費(fèi)除

償

外）

月艮

務(wù)39）上門代發(fā)快遞（收發(fā)郵件）免費(fèi)

服務(wù)

40）代交雜費(fèi)服務(wù)時(shí)價(jià)

41）更換燈管、燈泡時(shí)價(jià)

42）維修、更換門鎖時(shí)價(jià)

43）家用電器維修時(shí)價(jià)

44）空調(diào)維修更換時(shí)價(jià)

45）疏通下水管時(shí)價(jià)

46）重新安裝插座時(shí)價(jià)

九、維修服務(wù)

47）音響線路布置時(shí)價(jià)

48）室內(nèi)供電線路維修時(shí)價(jià)

49）掛鏡、像框時(shí)價(jià)

50）維修、更換水閥及軟管時(shí)價(jià)

51）維修水盆、水箱配件時(shí)價(jià)

52）維修浴缸更換時(shí)價(jià)

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53）組織各類展覽活動(dòng)免費(fèi)

54）舉辦各類棋類比賽免費(fèi)

55）雨天提供雨傘外接服務(wù)免費(fèi)

56）組織各種節(jié)日活動(dòng)免費(fèi)

57）社區(qū)業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)免費(fèi)

十、組織各類文

58）組織社會(huì)公益活動(dòng)免費(fèi)

體活動(dòng)的服務(wù)

59）組織社區(qū)活動(dòng)小組免費(fèi)

60）建立老年人活動(dòng)組織、開免費(fèi)

辦老年課堂

61）邀請(qǐng)有關(guān)小型演出等進(jìn)社免費(fèi)

區(qū)服務(wù)

H^一、房屋保養(yǎng)62）建立私家物業(yè)管理檔案免費(fèi)

服務(wù)63）居家設(shè)施設(shè)備維修記錄協(xié)商議價(jià)

64）建立業(yè)主健康檔案協(xié)商議價(jià)

65）宣傳醫(yī)護(hù)常識(shí)免費(fèi)

十二、醫(yī)療服務(wù)

66）代為聯(lián)系醫(yī)院（醫(yī)療綠色免費(fèi)

通道）

67）代看護(hù)病人時(shí)價(jià)

68）代人熬藥時(shí)價(jià)

69）合同編寫服務(wù)協(xié)商議價(jià)

70）提供傳真服務(wù)時(shí)價(jià)

71）提供復(fù)印服務(wù)時(shí)價(jià)

十三、商務(wù)服務(wù)

72）代打字服務(wù)時(shí)價(jià)

73）代辦電子郵件服務(wù)免費(fèi)

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74）代辦行李托運(yùn)協(xié)商議價(jià)

75）代設(shè)立電子信箱服務(wù)免費(fèi)

76）安裝窗簾時(shí)價(jià)

十四、家居裝飾

77）提供鮮花、禮品服務(wù)時(shí)價(jià)

服務(wù)

78）室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、裝修服務(wù)協(xié)商議價(jià)

第三章組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合

理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理按“直線制”設(shè)

定組織架構(gòu)，物業(yè)公司設(shè)管理中心一個(gè)，下設(shè)秩序維護(hù)部、客服部、環(huán)境部、工程部四

個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本

物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

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1、管理處：面向全體業(yè)主、客戶接受電話咨詢、求助、投訴，接待業(yè)主來(lái)訪。協(xié)調(diào)指

導(dǎo)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費(fèi)用收取工作。負(fù)責(zé)培訓(xùn)、質(zhì)量監(jiān)督、收集資料、社

區(qū)文化和協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)關(guān)系等事務(wù)。

2、秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)治安、消防和道路交通車輛的管理，同時(shí)履行

義務(wù)消防員的職責(zé)，協(xié)助管理員工作。

3、財(cái)務(wù)人員：、嚴(yán)格按照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，有收費(fèi)許可證；經(jīng)

營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)，經(jīng)雙方協(xié)商議定，符合協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)帳目公開，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，

查詢方便，接受監(jiān)督；各項(xiàng)費(fèi)用收繳率90%以上。

4、客服部：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客戶講明收

費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單；以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù);

完成客人所需服務(wù)后，填寫《管理中心費(fèi)用收據(jù)單》。

5、環(huán)境部：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔、保潔和生活垃圾清運(yùn)工作，保證小區(qū)

舒適、

整潔，達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

6、工程部：電梯、水泵、消防等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，完好無(wú)損；供水、供電、照明、

通訊等設(shè)備齊全、工作正常；公共配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途現(xiàn)象。

第四章人力資源管理與培訓(xùn)

第一節(jié)人員配置

要求體現(xiàn)一職多能，人盡其材的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建精干高效隊(duì)伍，消除冗員現(xiàn)象。做到職

責(zé)分明，從建制上全員配合，物業(yè)公司各部門之間工作緊密協(xié)調(diào)。管理方針為：人性服

務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。

物業(yè)管理處合計(jì)：17人

1、管理處主任（1人）：

2、秩序維護(hù)部（10人）：

（1）設(shè)1名秩序維護(hù)班長(zhǎng)

（2）設(shè)9名秩序維護(hù)員

保安崗位人員設(shè)置明細(xì):

0?例從都此克物業(yè)?現(xiàn)沙盤推演報(bào)告

崗位位置崗位名稱人數(shù)

道閘崗固定崗3人

監(jiān)控室、消防監(jiān)控中心固定崗3人

1-23層商業(yè)、樓層、停車場(chǎng)巡邏崗3人

機(jī)動(dòng)崗機(jī)動(dòng)崗1人

合計(jì)10人

3,客服部（1人）

（1）設(shè)財(cái)務(wù)和客服1人

4、環(huán)境部（4人）:

（1）設(shè)1名環(huán)境領(lǐng)班（負(fù)責(zé)外圍、地庫(kù)的清潔）

（2）設(shè)住宅2名保潔員（負(fù)責(zé)住宅樓層1—23層公共區(qū)域清潔）

（3）設(shè)綠化、消殺1名

5、工程部（1人）

（1）設(shè)工程維修員1名

第二節(jié)、各崗位員工素質(zhì)要求

1、管理處主任：

大專以上文化程度，45歲以下，持有物業(yè)管理上崗證書，有三年以上物業(yè)管理工作

經(jīng)驗(yàn)，公正廉潔，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織及協(xié)調(diào)能力。

2、秩序維護(hù)部班長(zhǎng)：

高中以上文化程度，45歲以下，有3年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)

驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工

作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。

3、環(huán)境部領(lǐng)班：

高中以上文化程度，要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作，有大型酒店或?qū)懽珠g保

潔管理工作經(jīng)驗(yàn)。

4、客服管理員：

中專以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證，服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動(dòng)、認(rèn)真

負(fù)責(zé)。

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

5、維修工（水電、土建）：

男性，年齡45歲以下，高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健

康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。

6、秩序維護(hù)員：

男性，初中以上文化，30歲以下，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作

認(rèn)真負(fù)責(zé)。

7、保潔員：

初中以上文化，50歲以下，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞，經(jīng)

專業(yè)技能培訓(xùn)后上崗

第三節(jié)、各部門員工崗位職責(zé)：

（一）物業(yè)處主任崗位職責(zé)

1.全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系，

完成公司的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.制定各部門年度、季度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)

和監(jiān)督。

3.負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保公司

員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5.負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。

6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工

作。

7、熟悉小區(qū)物業(yè)詳細(xì)情況，了解各種物業(yè)管理法規(guī)、文件及規(guī)定內(nèi)容，并在實(shí)際管理

服務(wù)中運(yùn)用自如。

8、對(duì)公眾區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事故及時(shí)向經(jīng)理報(bào)告，組織安排維修事宜,拍照記錄在案。

9、建立健全各種報(bào)表及住戶檔案，保證各種住戶信息資料、檔案準(zhǔn)確、規(guī)范、完整。

10、認(rèn)真監(jiān)督檢查交、驗(yàn)房和裝修管理的工作。

11、合理安排本部門員工的日常工作，使其工作安排合理飽滿，并隨時(shí)檢查督導(dǎo)。

12、處理住戶投訴，落實(shí)跟進(jìn)住戶每一投訴，直到問(wèn)題得到及時(shí)圓滿解決。重大問(wèn)題上

報(bào)總部并記錄在案。

13、每月按時(shí)呈交月報(bào)，每日查看部門記事簿。

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

14、定期走訪住戶，與住戶保持良好工作關(guān)系。

15、不斷吸取更新物業(yè)管理知識(shí)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

16、不時(shí)檢查所屬員工之儀表、儀容、工作紀(jì)律，確保公司形象及高效率工作。

17、積極向上級(jí)提合理化建議，改進(jìn)管理服務(wù)工作。

18、認(rèn)真完成公司其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

（二）客服部文員崗位職責(zé)：

1、執(zhí)行聽寫文書工作，處理所有收發(fā)信件，備忘錄及其存檔工作。

2、保持管理中心衛(wèi)生清潔、環(huán)境幽雅整齊，負(fù)責(zé)辦公設(shè)備的管理工作。

3、按時(shí)發(fā)送各類通知，處理有關(guān)業(yè)戶資料及文件檔案負(fù)責(zé)檔案的管理工作。

4、協(xié)助接待業(yè)主、租戶的投訴，將投訴轉(zhuǎn)往相關(guān)部門或上報(bào)，并跟進(jìn)處理情況。

5、打印有關(guān)文件、報(bào)告并將有關(guān)資料存入電腦。

6、認(rèn)真做好住戶出入證、車輛證的登記工作，并保存好全部資料。

7、做好管理中心日常辦公物品的統(tǒng)計(jì)工作。

8、對(duì)管理中心所需文具進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上報(bào)，并做好分發(fā)登記手續(xù)。

9、每日認(rèn)真填寫《管理中心記錄簿》。

10、做好員工考勤記錄工作，按時(shí)上報(bào)公司。

11、與住戶保持良好的工作關(guān)系。

12、完成管理中心主任交付的其他工作。

（三）工程部人員崗位職責(zé)：

1、熟悉物業(yè)小區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向。

2、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)供水、供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設(shè)施的維修工作。

3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住戶的報(bào)修要求承諾及時(shí)修理

4、積極為住戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴。

5,工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故

的發(fā)生。工作前在維修范圍內(nèi)擺放適當(dāng)?shù)木媾?，完工后立即將警告牌撤離現(xiàn)場(chǎng)。

6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，并請(qǐng)住戶在維修單上簽字。

7、發(fā)現(xiàn)重大疑難問(wèn)題要立即向上級(jí)報(bào)告，并采取相應(yīng)的措施。

8、遇停水、停電、等情況時(shí)采取緊急措施，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并向有關(guān)單位（個(gè)人）發(fā)出

通知。

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

9、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)，并做好相關(guān)的維護(hù)和保養(yǎng)記錄。

10、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

11＞完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

（四）秩序維護(hù)部班長(zhǎng)崗位職責(zé)：

1、熟知項(xiàng)目的各項(xiàng)安全管理規(guī)定和制度。

2、巡視現(xiàn)場(chǎng)、檢查重點(diǎn)、要害部位，組織做好閉店清場(chǎng)工作。

3、協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理發(fā)生各類治安案件。

4、對(duì)員工進(jìn)行安全知識(shí)及防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故的培訓(xùn)工作。

5、指導(dǎo)各部治安專干做好安全防范工作。

6、處理、解決值班期間一切事務(wù)。

7、監(jiān)督檢查秩序維護(hù)日常工作盡職情況，組織講評(píng)考核。

8、做好本部門會(huì)議精神的傳達(dá)、落實(shí)工作。

9、做好對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督、檢查管理工作。

10、貫徹國(guó)家消防政策、法規(guī)，接受消防機(jī)關(guān)的檢查、指導(dǎo)、培訓(xùn)。

11、健全現(xiàn)代城消防制度、防火計(jì)劃并督導(dǎo)檢查、考評(píng)。

12、加強(qiáng)對(duì)員工防火培訓(xùn)和消防演練工作。

13、組織消防員進(jìn)行防火檢查，處理隱患。

14、處理火情事故，調(diào)查火災(zāi)原因。

15、動(dòng)火證簽發(fā)、施工材料的審核、檢查。

16、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶裝修施工手續(xù)的簽發(fā)、檢查施工現(xiàn)場(chǎng)。

17、組織做好消防演習(xí)工作。

18、組織檢查消防設(shè)施、器材。

19、處理值班期間發(fā)生一切事務(wù)。

20、上級(jí)安排消防方面的其他工作。

（五）監(jiān)控室人員崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)衛(wèi)生及設(shè)備表面清潔工作。

2、負(fù)責(zé)監(jiān)控室物品的看護(hù)、保管及錄像資料的保存。

3、熟知現(xiàn)代城消防設(shè)施、設(shè)備性能。

4、做好各類報(bào)警（火警、紅外線報(bào)警）區(qū)域的勘查工作，處理現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。

5、做好發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視器畫面監(jiān)視錄像工作。

0?例從都此克物業(yè)?現(xiàn)沙盤推演報(bào)告

6、做好誤報(bào)警區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析工作。

7、做好監(jiān)控室各類信息轉(zhuǎn)報(bào)工作。

8、做好各類鑰匙的保管工作。

（六）秩序維護(hù)崗位職責(zé)：

1、做好現(xiàn)代城巡視檢查、管理工作。

2、嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)定做好防火、防盜、防洪、防破壞工作。

3、做好夜間巡場(chǎng)檢查工作。

4、嚴(yán)格遵守巡視時(shí)間、路線巡視，維護(hù)營(yíng)業(yè)秩序。

5、看護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，防止有人故意破壞。

6、檢查重點(diǎn)、要害部位，保證安全。

7、協(xié)助檢查滅火器、消防栓及其他器材。

8、做好開、閉店開、鎖門工作。

9、檢查施工現(xiàn)場(chǎng)證件、材料。

10、禁止衣衫不整者、寵物、醉酒者、精神病患者進(jìn)入現(xiàn)代城，發(fā)現(xiàn)清除。

11＞做好電扶梯準(zhǔn)時(shí)的開、關(guān)工作。

12、做好大型活動(dòng)保障工作。

（七）保潔部領(lǐng)班崗位職責(zé)：

1、督導(dǎo)保潔員工綠化、消殺按操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)做好綠化、消殺及保潔工作。

2、每日檢查各區(qū)域、各清潔任務(wù)的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處要及時(shí)組織清潔返工。

3、經(jīng)常在區(qū)內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應(yīng)及時(shí)調(diào)配人員、予以徹底清掃。

4、配合管理中心主管、擬定清潔管理的實(shí)施方案。

5、對(duì)一些專用清潔、綠化、消殺設(shè)備進(jìn)行使用指導(dǎo)，隨時(shí)檢查和保養(yǎng)清潔設(shè)備。

6、定期檢查人員的考勤，做好各項(xiàng)工作的監(jiān)督、檢查、評(píng)比；

7、監(jiān)督檢查項(xiàng)目?jī)?nèi)公共區(qū)域清潔工作。

8、定期對(duì)部門員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和考核；

9、在保證工作質(zhì)量的前提下，積極控制清潔、綠化、消殺用物料之消耗、降低成本。

10、接收主管領(lǐng)導(dǎo)，帶領(lǐng)下屬有序地完成各項(xiàng)清潔任務(wù)。

11、監(jiān)督下屬的工作情況，檢查工作人員的到崗情況，查看是否全勤，合理安排人員工

作。

12、遵守公司制定的管理細(xì)則，工作時(shí)儀表整潔，佩帶員工證，統(tǒng)一著裝上崗，樹立良

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

好形象。

13、以身作則保質(zhì)保量地完成本人所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃工作。

14、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守工作崗位，按照清潔、綠化、消殺程序搞好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、綠化、

消殺。

15、發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作，以禮相待。

16、掌握各種保潔、綠化、消殺設(shè)備的正確用法，合理使用。

17、完成上級(jí)交付的其他工作。

（八）保潔員、綠化、消殺崗位職責(zé)：

1、遵守《員工守則》，統(tǒng)一著裝，按時(shí)上崗。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)技巧的學(xué)習(xí)，掌握操作規(guī)程，提高效率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3、聽從保潔、綠化、消殺班長(zhǎng)的安排，保證質(zhì)量地搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔、綠化、

消殺衛(wèi)生工作。

4、勤巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并及時(shí)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)，聽取指示。

5、嚴(yán)格按照清潔程序搞好區(qū)內(nèi)清潔，不準(zhǔn)隨意打擾住戶的日常生活。

6、緊密配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運(yùn)工作。

7、要愛護(hù)公物，及時(shí)報(bào)告設(shè)施、設(shè)備損壞情況。

8、及時(shí)上報(bào)住戶的各種投訴與問(wèn)訊，并給住戶以滿意答復(fù)，完成公司交付的其他工作。

第四節(jié)員工培訓(xùn)管理

企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的原則，建立新型管理機(jī)制，各崗位競(jìng)爭(zhēng)上崗，實(shí)行考核，倡

導(dǎo)危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，堅(jiān)持持續(xù)有效地員工培訓(xùn)與考核，培訓(xùn)是管理之根本，是提高

員工素質(zhì)，確保管理質(zhì)量的重要因素。進(jìn)駐前的強(qiáng)化培訓(xùn)和在職員工的培訓(xùn)相結(jié)合，管

理維修人員100%持證上崗，同時(shí)輔以考核措施，使員工在服務(wù)觀念，專業(yè)技能和基礎(chǔ)知

識(shí)方面打好基礎(chǔ)。再推行目標(biāo)管理，把總目標(biāo)分解到班組，使班組到員工個(gè)人明確自己

的分項(xiàng)目標(biāo)，共同參與管理，人人肩上有指標(biāo)，使總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

1、培訓(xùn)目的

通過(guò)系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn)，使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)

上，致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，

熱愛本職工作，從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)

伍。

0?例從都此克物業(yè)?現(xiàn)沙盤推演報(bào)告

2、培訓(xùn)項(xiàng)目

1）入職培訓(xùn)。

時(shí)間要求：入職當(dāng)天，共2課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容：

a）公司簡(jiǎn)介

b）物業(yè)概況

c）公司人事及福利政策（包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、

發(fā)放時(shí)間及享受各類節(jié)假日福利待遇等）

d）《員工手冊(cè)》

e）公司紀(jì)律要求及規(guī)章制度（包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服

和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等）

培訓(xùn)方式：介紹、答疑

培訓(xùn)人：各部門班長(zhǎng)

考試考核：一周后由主任以提問(wèn)方式進(jìn)行考核

2）上崗培訓(xùn)：

時(shí)間要求：三個(gè)月試用期，共12課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容：

a）公司企業(yè)文化

b）物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

d）物業(yè)管理基本法規(guī)

e）操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)

f）本部門工作手冊(cè)

g）如何處理業(yè)主投訴

h）安全、消防常識(shí)

培訓(xùn)方式：集中授課（4人以上）、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)（4人以下）

培訓(xùn)人：公司相關(guān)培訓(xùn)教員

考試考核：入職三個(gè)月后，對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書面考試，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)

正考核綜合鑒定，決定去留。

3）在職培訓(xùn)：

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

（1）管理層及管理中心員工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求：全年，共28課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容：

a）、服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

b）、物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c）、發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

d）、工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧

e）、酒店式物業(yè)管理特色服務(wù)的內(nèi)容

f）、物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)

g）、各工作崗位的職責(zé)和操作流程

h）、現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式

培訓(xùn)方法：集中授課

培訓(xùn)人：公司主任、培訓(xùn)教員

考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。

（2）維修人員在職培訓(xùn)：

時(shí)間要求：全年共32課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容：

a）、服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

b）、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

c）、機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

d）、維修工作技巧及緊急事故的處理方法

e）、消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

f）、物業(yè)管理法規(guī)

g）、物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

培訓(xùn)方法：集中授課。

培訓(xùn)人：工程部班長(zhǎng)

考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。

（3）保安人員在職培訓(xùn)：

時(shí)間要求：全年，共32課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容：

0?例從都此克物業(yè)?現(xiàn)沙盤推演報(bào)告

a）、服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

b）、物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c）、安全保衛(wèi)工作知識(shí)

d）、物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)

e）、發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

f）、工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧

g）、專業(yè)技能培訓(xùn)

h）、模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)

培訓(xùn)方法：集中授課或訓(xùn)練

培訓(xùn)人：秩序維護(hù)班長(zhǎng)

考試考核：專業(yè)技能考核每季度一次，消防演習(xí)每半年一次，書面知識(shí)考試

年終進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

（4）保潔員/綠化工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求：全年，共26課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容：

a）、服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí)

b）、物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c）、清潔用具和清洗用品的使用方法

d）、綠化工具和除草、施肥的操作方式

e）、花草的修剪及病蟲害的防治

f）、各崗位職責(zé)

g）、各崗位工作流程

h）、安全知識(shí)

培訓(xùn)方法：集中授課

培訓(xùn)人：保潔班長(zhǎng)

考試考核：年終書面考試，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

4、外派培訓(xùn)：

選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培

訓(xùn)取證。

其外培項(xiàng)目：

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

a）物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班

b）部門經(jīng)理培訓(xùn)班

c）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班

d）IS09000內(nèi)審員培訓(xùn)

e）消防上崗資格培訓(xùn)

5、培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

1、新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工，培訓(xùn)

不少于26課時(shí)，（每課時(shí)為1小時(shí)）。

2、在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓(xùn)不少于32小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。

3、在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少28小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。

4、員工轉(zhuǎn)崗，必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)12小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。

5、凡書面考試不合格者，給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不合格者勸退，年度考核鑒定不

合格者辭退。

6、管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。

7、為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，各類員工的培訓(xùn)合格率為100%o

第五章設(shè)備、設(shè)施及房屋管理

第一節(jié)設(shè)備、設(shè)施制度

都心名苑是集住宅與商業(yè)為一體的綜合型商住小區(qū)，確保居民供電、給排水、電梯、

消防各系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的主要工作。

1、都心名苑管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公共設(shè)備、設(shè)施整改、維修、保養(yǎng)的年度計(jì)劃的審批。

工程部、各職能部門對(duì)公共設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)、更新計(jì)劃的審核、監(jiān)督管理、驗(yàn)

收和設(shè)備、設(shè)施的完好率統(tǒng)計(jì)工作。

2、工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)備、設(shè)施的日常管理，運(yùn)行記錄、保養(yǎng)、維修、月計(jì)劃年度

計(jì)劃申報(bào)及對(duì)分包方監(jiān)督檢查，填寫設(shè)備運(yùn)行率月報(bào)表和設(shè)備年度完好率評(píng)定表審定后

張貼設(shè)備完好標(biāo)識(shí)。

3、工程部供水、供電、供冷、消防設(shè)備、電梯由分包方與物業(yè)管理公司簽定的維

修、保養(yǎng)合同規(guī)定實(shí)施維修、保養(yǎng)工作，工程技術(shù)部根據(jù)合同條款監(jiān)督落實(shí)，工程部對(duì)

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

專業(yè)維修部門及供方的業(yè)務(wù)，按合同條款和作業(yè)指導(dǎo)書要求實(shí)施對(duì)公共設(shè)備、設(shè)施的維

修、保養(yǎng)，指導(dǎo)工作。

4、工程部制定都心名苑設(shè)備、土建、整改計(jì)劃表，編寫設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備到人管理,

公共設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維修所需零配件的購(gòu)置按采購(gòu)及供方控制程序進(jìn)行。

5、工程部根據(jù)各種設(shè)備的維修、保養(yǎng)記錄，每月底將情況登錄設(shè)備臺(tái)帳進(jìn)行審核,

工程部年底制訂下年度公共設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，填寫都心名苑設(shè)備、土建整

改計(jì)劃表報(bào)分管經(jīng)理審批。

6、公共設(shè)備、設(shè)施維修更換工程項(xiàng)目，工程部填寫工程審批表，提出維修立項(xiàng)申

請(qǐng)，按照公司有關(guān)規(guī)定選擇施工單位，由選定的施工單位報(bào)施工方案及預(yù)算書，按審批

程序完成后，由工程部監(jiān)督實(shí)施各專項(xiàng)工程要簽訂施工合同，填寫項(xiàng)目施工質(zhì)量檢測(cè)情

況記錄，工程完工后填寫工程審批表中的驗(yàn)收意見欄，職能部門對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)并

填寫驗(yàn)收意見。

7、公共設(shè)備故障填寫設(shè)備設(shè)施故障（隱患）處理報(bào)告單，經(jīng)管理處經(jīng)理審批同意

后進(jìn)行維修、更換，工程部負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)備、設(shè)施重大故障的分析，提出整改、更換、

維修的處理方案、措施報(bào)公司分管經(jīng)理審批。

8、客戶因營(yíng)業(yè)的需要，增加用電、用水量須填寫用電、用水增容計(jì)量更換申請(qǐng)表,

經(jīng)工程部審批后更換。

第二節(jié)主要設(shè)施、設(shè)備介紹

主要設(shè)備系統(tǒng)有供配電、給排水、消防系統(tǒng)、電梯等，設(shè)施、設(shè)備齊全。

1、供配電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜1套，型號(hào)為ZSL,干式變壓器2臺(tái)800KVA,型號(hào)

為SCB8-800/10,低壓配電柜14臺(tái)（包括進(jìn)線柜和計(jì)量柜），柴油發(fā)電機(jī)1臺(tái)，

400KVA/320KW,配套帶應(yīng)急起動(dòng)箱及各低壓小配電箱。

2、給排水系統(tǒng)：采用變頻供水系統(tǒng)，地下室和天面有2個(gè)水池（包括1個(gè)消防水

池），11KW生活水泵2臺(tái)，地下室污水泵4臺(tái)，地下室隔油池1個(gè)，花糞池1個(gè)。

3、電梯系統(tǒng)：垂直電梯3臺(tái)，手扶電梯8臺(tái)，貨梯1臺(tái)。廣州日立牌子。

4、消防系統(tǒng)：消防報(bào)警主機(jī)牌子：泛海三江1臺(tái)，加壓風(fēng)機(jī)8臺(tái)，排煙風(fēng)機(jī)11

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

臺(tái)，消火栓水泵2臺(tái)，消火栓加壓水泵2臺(tái)，噴淋水泵2臺(tái)，噴淋加壓水泵2臺(tái)，氣體

滅火系統(tǒng)，防火卷簾門等煙感探頭各相關(guān)報(bào)警模塊。

2號(hào)低壓配電房消防報(bào)警控制主機(jī)

空調(diào)主機(jī)房冷水機(jī)組氣體滅火系統(tǒng)

生活水泵房生活水泵房

0?除《亮物業(yè)，現(xiàn)涉ffit演報(bào)告

第三節(jié)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理規(guī)定及維修保養(yǎng)規(guī)定

一、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定

㈠目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)施良好運(yùn)行。

（二）巡視監(jiān)控

i.配電值班人員每二小時(shí)巡視一次高壓開關(guān)柜、變壓器、配電柜、電容柜并按規(guī)

定巡查強(qiáng)電井配電設(shè)備。班員應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每

次所到巡視點(diǎn)的時(shí)間記錄在《配電運(yùn)行記錄表》、《強(qiáng)電井巡查表》上。

2.巡視內(nèi)容

a.變壓器運(yùn)行是否超溫；

b.有無(wú)異常響聲或氣味；

c.各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；

d.單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行；

e.各種接頭是否有過(guò)熱或燒傷痕跡；

f.防小動(dòng)物設(shè)施是否完好；

g.接地線有無(wú)銹蝕或松動(dòng)；

h.各種臨時(shí)用電接駁情況；

i.各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；

j.安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置。

3.對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，值班員應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，整改時(shí)應(yīng)嚴(yán)格

遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)定》和《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定》的

相關(guān)規(guī)定。

（三）異常情況處置

1.觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，保持頭腦冷靜，盡快使觸電者

脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。

0?例從都此克物業(yè)?現(xiàn)沙盤推演報(bào)告

a.拉開電源開關(guān)，撥去插頭或熔斷器；

b.用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線；

c.用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源；防止觸電者在斷電后

跌倒；

d.如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，

密切注意其癥狀變化；

e.如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與

褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行

人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；

f.如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立

即進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕

到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。

2.配電柜自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘的處置

a.判斷跳閘原因（短路或過(guò)載）；

b.查清楚負(fù)載種類及分布情況；

c.對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位，排除故障；

d.如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。

3.變配電房發(fā)生火災(zāi)按《應(yīng)急處理程序》處理。

4.變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置

a.視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；

b.堵住漏水源；

c.如果漏水較大，應(yīng)立即通知經(jīng)理，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

d.漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

e.排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理；

f.確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），送電試運(yùn)行，如無(wú)異常情況

出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。

5.“市電”停時(shí)，且發(fā)電機(jī)發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)急措施:

0卓越隊(duì)都心名克物生普遢沙盤推演報(bào)告

a.電梯困人按《電梯困人救援規(guī)定》進(jìn)行救援工作；

b.如有突發(fā)性火災(zāi)，則用滅火器及水進(jìn)行撲救。

（四）“市電”停時(shí)，值班員應(yīng)按《柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)定》進(jìn)行巡視監(jiān)控。

（五）變配電室管理按《變配電室管理制度》執(zhí)行。

（六）交接班要求按公司《交接班制度》執(zhí)行。

（七）配電值班人員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記

錄在《配電運(yùn)行記錄表》內(nèi)。記錄整理成冊(cè)后存檔，保存期為兩年。

二、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定

㈠目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好。

（二）高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部分外部附件

的維修保養(yǎng)由配電技工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電技工負(fù)責(zé)，強(qiáng)電維

修技工配合。

（三）低壓配電柜維修保養(yǎng)

1.低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年對(duì)低壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由維修

工負(fù)責(zé)進(jìn)行并記錄在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

2.低壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)：每年兩次對(duì)低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔。