4.30前應(yīng)該安排的十項(xiàng)緊急工作-智慧源房地產(chǎn)營改增應(yīng)對(duì)策略之一

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!4.30前應(yīng)該安排的十項(xiàng)緊急工作——智慧源房地產(chǎn)營改增應(yīng)對(duì)策略之一為幫助我們的咨詢客戶應(yīng)對(duì)營改增，智慧源（深圳）管理顧問股份公司（股票代碼837079）特提醒大家4月30日前急的，必須做的十項(xiàng)工作，以幫助大家加強(qiáng)了解，做好準(zhǔn)備工作。

一、爭取認(rèn)定為老項(xiàng)目

營改增生效后，對(duì)于老項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)過渡性政策安排，可以選擇采用簡易計(jì)稅還是一般計(jì)稅，所以，2016年4月30日前，手中項(xiàng)目，能爭取認(rèn)定為老項(xiàng)目的，先盡力認(rèn)定為老項(xiàng)目，以取得選擇的主動(dòng)權(quán)。

1、公司在建、在售、在租項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)；

2、確認(rèn)該項(xiàng)目是否能辦理開工日期注明在2016年4月30日之前的施工許可證？能辦理到的盡力爭取拿到施工許可證；

3、如果拿不到施工證，則簽訂開工日期注明在2016年4月30日之前的總包合同?？偘贤M量包括內(nèi)容齊全，能包括樁基、主體、裝修、園林等等內(nèi)容最好，盡量不要切開簽；

4、在4月30號(hào)之前準(zhǔn)備齊全相關(guān)資料到將總包合同建委備案，如果建委備案來不及，則選擇先到國稅局備案；

5、施工前期規(guī)劃和準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒的項(xiàng)目，企業(yè)可以與總包商協(xié)商，在4月30日之前簽訂總包合同并舉行動(dòng)工儀式，同時(shí)，為順利實(shí)現(xiàn)老項(xiàng)目申報(bào)審批，企業(yè)需做好動(dòng)工儀式現(xiàn)場拍照記錄和先行支付給總包商部分前期工程費(fèi)用，收取發(fā)票及備份銀行流水記錄。

二、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行稅負(fù)測算

1、對(duì)項(xiàng)目涉及的上游建筑商、服務(wù)商、材料供應(yīng)商等進(jìn)行納稅身份統(tǒng)計(jì)與摸底，了解5月1日后他們可能提供的是什么類型的發(fā)票，以及稅率；

2、分別按簡易計(jì)稅、一般計(jì)稅2種不同方案對(duì)項(xiàng)目未來增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅進(jìn)行測算，比較稅后凈利的高低，做出正確的判斷。

三、領(lǐng)取營業(yè)稅發(fā)票

據(jù)智慧源掌握的國稅總局即將對(duì)外發(fā)布的政策，2016年5月1日營改增生效后，對(duì)于未使用完的營業(yè)稅發(fā)票，可以在6月30日繼續(xù)使用。因此，建議智慧源客戶在4月30日之前多領(lǐng)取幾本地稅營業(yè)稅發(fā)票。

四、向國稅局申請(qǐng)一般納稅人認(rèn)定

具體工作流程如下：

1、稅務(wù)登記

尚未辦理國稅稅務(wù)登記的，到國家稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳辦理國稅稅務(wù)登記。

2、增值稅一般納稅人資格登記

增值稅一般納稅人的條件：2015年度營業(yè)稅應(yīng)稅服務(wù)銷售額超過515萬元（含本數(shù)）的納稅人。

2016年4月28日前填寫《增值稅一般納稅人資格確認(rèn)書》，并到國稅主管機(jī)關(guān)文書受理窗口遞交《確認(rèn)書》。以確保營改增后所有增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額都能得到抵扣。

已登記為一般納稅人的試點(diǎn)納稅人，無需辦理確認(rèn)手續(xù)。

相關(guān)政策國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告

五、關(guān)于應(yīng)開未開、應(yīng)收未收發(fā)票問題

1、統(tǒng)計(jì)并編寫項(xiàng)目已取得發(fā)票、待開發(fā)票統(tǒng)計(jì)一覽表；

2、關(guān)于應(yīng)開未開發(fā)票，是否推遲到5月1日后開具問題，如果此售房款已收取，營業(yè)稅金已繳納，則即使在5月1日后開具，也只能開具增值稅普通發(fā)票（無須再重復(fù)繳納增值稅），所以，此類情況提前開具和推遲開票稅負(fù)相同；

3、如果合同已簽，但售房款尚未收取，營業(yè)稅金未產(chǎn)生繳納義務(wù)，則推遲到5月1日后開具增值稅發(fā)票，因含稅收入換算成不含稅收入，可以降低稅負(fù)；

4、關(guān)于應(yīng)收未收發(fā)票，如果屬老項(xiàng)目的，將來我方采取簡易計(jì)稅的，則提前收取和推遲收取，對(duì)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)相同；

5、關(guān)于應(yīng)收未收發(fā)票，如果屬老項(xiàng)目的，將來我方采取一般計(jì)稅，或?qū)傩马?xiàng)目的，則理論上推遲到5月1日后收取增值稅專用發(fā)票，對(duì)我方有利。

需要提醒的是，上游希望推遲到5月1日后開具，以降低他們的稅負(fù)。但會(huì)因?qū)贍I業(yè)稅納稅義務(wù)，存在著營業(yè)稅漏報(bào)問題，面臨地稅局徹查風(fēng)險(xiǎn)，而一旦徹查，由于存在欺騙行為，那么這些開具的發(fā)票均會(huì)視為無效，地稅會(huì)進(jìn)行稅收追繳及罰款，同時(shí)，此前交付于國稅的增值稅稅收金額，有可能難以退還，從而導(dǎo)致開具的增值稅票在貴司不可以抵扣。

六、會(huì)計(jì)核算調(diào)整、購置稅控機(jī)和增值稅IT系統(tǒng)

1、調(diào)整會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)核算體系；

2、聯(lián)系IT專業(yè)機(jī)構(gòu)購買、安裝稅控設(shè)備，專用發(fā)票打印設(shè)備，安裝增值稅申報(bào)、認(rèn)證軟件。

七、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)

營改增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)及建筑企業(yè)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財(cái)務(wù)等各個(gè)部門，所以建議企業(yè)要對(duì)采購，銷售，工程，財(cái)務(wù)等各個(gè)部門進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作和溝通；

八、營改增后續(xù)新政策的不斷追縱學(xué)習(xí)和培訓(xùn)

此次營改增政策出臺(tái)匆忙，很多實(shí)務(wù)操作性問題有待明確，后續(xù)還將有一系列文件陸續(xù)發(fā)布，企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)員工進(jìn)行知識(shí)培訓(xùn)，持續(xù)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，共同討論和理解消化。

九、調(diào)整投資模型、成本模型、銷售定價(jià)模型

將含稅收入換算成不含稅收入，將含稅成本、費(fèi)用換算成不含稅成本、費(fèi)用。剔除原建安工程報(bào)價(jià)中包含的營業(yè)稅金、剔除土地增值稅計(jì)算中包含的流轉(zhuǎn)稅金等等。

十、與總包商、供應(yīng)商、服務(wù)商就服務(wù)合同展開談判

1、因受營改增的影響，雙方須對(duì)原合同涉及利益進(jìn)行不同方向的談判；

2、對(duì)原合同條款涉稅事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，確認(rèn)原合同金額為含稅金額還是不含稅金額、對(duì)方須提供正規(guī)增值稅專用發(fā)票、稅率為多少點(diǎn)、提供發(fā)票的時(shí)間等等。

營改增中長期應(yīng)對(duì)工作包括收購上游公司、贏利模式調(diào)整、拿地合作模式調(diào)整，銷售方案調(diào)整、出租房產(chǎn)運(yùn)營模式調(diào)整、各項(xiàng)合同修改、材料是否甲供、供應(yīng)商更換、增值稅發(fā)票管理調(diào)整、定價(jià)模型重新設(shè)計(jì)等等，智慧源將在后續(xù)提供進(jìn)一步的咨詢。

智慧源（深圳）管理顧問股份公司

李明俊

2016年4月15日

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都