建筑物安全使用

一、工程合理使用年限是指該工程設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。以主體結(jié)構(gòu)確定建筑耐久年限分為四級:1耐久年限100年以上的重要建筑和高層建筑;2耐久年限50-100年的一般性建筑;3耐久年限25-50年的次要建筑;4耐久年限15年以下的臨時性建筑。第四十九條涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的，不得施工。三、?房屋建筑工程質(zhì)量保修方法?第七條在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：〔一〕地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；〔三〕供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；〔四〕電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；〔五〕裝修工程為2年。第十七條以下情況不屬于本方法規(guī)定的保修范圍：〔一〕因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；〔二〕不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。四、怎樣才能在裝修中部破壞房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)？五、涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的工程裝修所謂建筑主體指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和根底等，是保證整個建筑物支承的主架結(jié)構(gòu)。承重結(jié)構(gòu)屬于建筑主體的一局部，也是支承建筑物的一個局部，指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給根底地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，均是保證建筑物平安的必備結(jié)構(gòu)，破壞了就有可能引起平安事故，造成人員傷亡和事故損失，因此，需要對涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程加強管理。?建筑法?規(guī)定：“涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的，不得施工。〞?建筑裝飾裝修管理規(guī)定?也規(guī)定，原有房屋裝飾裝修時，凡涉及改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，房屋平安鑒定單位要對裝飾裝修方案的使用平安進行審定。據(jù)此，涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動以及明顯加重荷載的裝修工程，首先必須有設(shè)計方案才能進行施工。建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的單位提出設(shè)計方案。建筑法規(guī)定委托原設(shè)計單位進行設(shè)計，主要考慮到原設(shè)計單位比較了解該建筑的主體和承重結(jié)構(gòu)，委托其設(shè)計便于保證其設(shè)計方案的質(zhì)量。委托具有相當資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，也是保證裝修工程的平安所必須的。嚴禁建設(shè)單位委托不具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位。

根據(jù)建筑法的規(guī)定，涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程沒有設(shè)計方案的，不得委托施工，建筑裝修企業(yè)不得接受施工。同時在有設(shè)計方案時，建筑裝修企業(yè)必須按照設(shè)計方案進行，不得擅自改變設(shè)計方案。六、什么是房屋的主體結(jié)構(gòu)從高院司法解釋可以看出，商品房的主體結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括房屋的地基根底工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等。地基根底工程中的地基，是指支承由根底傳遞的上部結(jié)構(gòu)負載的土體或巖體。為保證建筑工程的平安和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過大，否那么將會使建筑物遭到破壞，無法滿足使用要求。建筑物的根底工程，是指結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成局部。它是建筑物的重要組成局部。建筑物的根底可以按照根底埋置深度、建筑材料、根底變形特征和結(jié)構(gòu)形式進行分類。從以上可看出，建筑物的地基根底在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用，是影響商品房質(zhì)量的重要組成局部。關(guān)于屋面防水工程，是指建筑物的屋頂、墻壁以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻等均防止出現(xiàn)漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程，門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程，主要指電氣的線路、開關(guān)、電表的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程。

七、案例原告XX訴稱，原、被告于2021年2月13日簽訂了房屋租賃合同，原告將位于上海市XX室房屋出租給被告作房屋正常居住使用，但合同訂立后，被告卻將三室二廳的房屋分割成10個房間作員工宿舍，嚴重破壞了房屋原有結(jié)構(gòu)并且對周圍環(huán)境造成影響，干擾了相鄰業(yè)主的正常生活，對公共平安造成隱患。為此，物業(yè)、派出所、居委會屢次找原告反映情況，原告屢次向被告交涉無果，故訴請解除雙方間租賃合同，被告返還XX室房屋并恢復(fù)房屋原有結(jié)構(gòu)及設(shè)施。原告為證明其主張，向本院提供如下證據(jù)：1、2021年2月13日房屋租賃合同，證明雙方間租賃關(guān)系；2、上海市商品房預(yù)售合同及附件，證明原告系涉案房屋權(quán)利人以及物業(yè)關(guān)于房屋使用的相關(guān)規(guī)定；3、2021年1月5日物業(yè)整改通知，證明被告使用中破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)，物業(yè)要求整改；4、2021年11月居委會限期整改通知書，證明因被告存在群租等現(xiàn)象給周邊環(huán)境造成嚴重影響，居委會限期整改；5、2021年11月3日高橋派出所限期整改通知書，證明內(nèi)容同證據(jù)4；6、室內(nèi)照片11張，證明被告裝修中嚴重破壞房屋原有結(jié)構(gòu)并存在群租現(xiàn)象；7、房屋租賃合同，證明被告將房屋局部轉(zhuǎn)租他人。被告XX公司辯稱，被告的裝修是對房屋進行了分割，未破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，且裝修得到原告的認可，原告要求被告搬離的目的是為了出賣房屋，被告未存在違約，要求繼續(xù)履行合同。被告未向本院提供證據(jù)。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)1-2、5-6真實性無異議，對證據(jù)3、4表示無法確認，對證據(jù)7合同蓋章無異議，但對合同是否履行表示不清楚。本院審查后認為，原告提供的證據(jù)1-2、5-6，被告對真實性無異議，本院予以認定，證據(jù)3、4，被告雖表示無法確認，但該兩份證據(jù)記載內(nèi)容與證據(jù)5相印證，本院予以確認，證據(jù)7原告旨在證明被告有轉(zhuǎn)租行為，被告雖對合同的履行情況表示不清楚，但對存在轉(zhuǎn)租的事實予以確認，故對證明內(nèi)容本院予以確認。根據(jù)認定的證據(jù)及當事人的當庭陳述，本院確認如下案件事實：原告XX與案外人陳宇于2021年購得上海市XX室房屋，2021年2月13日，XX為出租方(甲方)，XX公司為承租方(乙方)，訂立?租賃合同?，合同約定甲方將上述房屋出租給乙方居住使用，房屋面積為130平方米，租賃期限為五年，自2021年3月1日起至2021年2月29日止，租金為每月人民幣(以下幣種相同)1600元，乙方同意支付給甲方保證金共計1600元。合同對乙方的權(quán)利和義務(wù)中約定，甲方同意乙方對該房屋在不損壞主體結(jié)構(gòu)的根底上進行裝修、添附，可以用輕鋼龍骨石膏板隔墻分隔；租賃期限內(nèi)，甲方同意乙方將房屋全部或者局部租給第三人，但是前提是在本合同約定的租賃期限內(nèi)；乙方應(yīng)按本合同的約定使用承租的房屋，不應(yīng)存放危險物品，如因此發(fā)生損害，乙方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。合同另對其他事項作了約定。合同訂立后，XX交付了系爭房屋于XX公司。房屋原有結(jié)構(gòu)為三室兩廳兩衛(wèi)，XX公司承租后將其中兩個臥室分隔為四個臥室，大客廳分隔為兩個臥室，小客廳圍成臥室，廚房及其中一個衛(wèi)生間分別改為臥室使用，即系爭房屋現(xiàn)分隔為十個臥室，并分別給公司員工作

宿舍使用或轉(zhuǎn)租他人。本院認為，原、被告間訂立的?租賃合同?，系當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，屬有效合同，當事人均應(yīng)恪守。現(xiàn)被告在履行租賃合同中，將房屋原有結(jié)構(gòu)三室兩廳兩衛(wèi)，改建成為十居室的房屋，并存在群租現(xiàn)象，嚴重損壞了租賃房屋的原有結(jié)構(gòu)及房屋的使用性質(zhì)，并且從整改通知反映，被告對租賃物的使用又疏于管理，致使租賃物的使用嚴重干擾了相鄰業(yè)主的正常生活及存在明顯消防隱患等不平安因素。被告辯稱合同約定其可在不損壞主體結(jié)構(gòu)的根底上進行裝修和添附，可以用輕鋼龍骨石膏板隔墻分隔，故其行為未違反合同約定且其分割裝修的行為事先得到原告同意。對此，本院認為，合同約定的裝修和添附應(yīng)當是在附合租賃物一般使用性質(zhì)下的裝修和添附，現(xiàn)被告的使用行為已明顯超出該范