《房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式理論分析》5100字

房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式理論分析綜述1.1“高周轉(zhuǎn)”模式概念界定高周轉(zhuǎn)模式是業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企都在采用的商業(yè)模式，其運(yùn)作邏輯基本相同，它是資金使用效率的一種表示，是指有限資產(chǎn)在持續(xù)周轉(zhuǎn)過程中獲取更高營業(yè)收入的能力。該模型的出現(xiàn)主要有三個(gè)原因：第一，與當(dāng)前政策一致的發(fā)展模式是需要一定規(guī)模的，企業(yè)可以選擇花費(fèi)更多的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模，也可以選擇花費(fèi)同樣的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模;第二，房企期望自身的利潤、估值、溢價(jià)更高一點(diǎn)，而市場在政府的調(diào)控下使得利潤率相差無幾，所以只能靠規(guī)模取勝，因此在這種情況下，高周轉(zhuǎn)是必要的。擴(kuò)大規(guī)模意味著擴(kuò)大利潤，這也是房企做高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)。從投資的角度來看，無法將投資行為評估指數(shù)與凈資產(chǎn)收益率區(qū)分開來。凈資產(chǎn)收益率(ROE)=銷售凈利潤率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益系數(shù)。在項(xiàng)目決策過程開始時(shí)，房地產(chǎn)的利潤率約為0-20%，該指標(biāo)可靠且難以突破。根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，一個(gè)項(xiàng)目的利潤率被設(shè)定在通常不超過20%的范圍內(nèi)，當(dāng)超過20%時(shí)，需要繳納的土增稅就會大大增加，從而帶來銷售收入的大幅增加，項(xiàng)目利潤增長卻不明顯，但是隨著銷售價(jià)格的上漲，銷售的速度肯定會放慢。因此一家企業(yè)要想獲得更高的收益，就很難僅靠利潤率達(dá)到預(yù)期。而通過努力完全可以提高周轉(zhuǎn)率這個(gè)指標(biāo)，只要企業(yè)比其他的開發(fā)商運(yùn)行得快，它就能保持銷售和利潤的快速增長，從而迅速占領(lǐng)市場。示例：A從拿地、開盤截止到現(xiàn)金流回正歷時(shí)12個(gè)月，B從拿地、開盤截止到現(xiàn)金流回正歷時(shí)6個(gè)月，之后用收回的資金重新開始拿地、開盤截止到現(xiàn)金流回正歷時(shí)6個(gè)月，花費(fèi)相同時(shí)間的情況下，A做了一個(gè)項(xiàng)目但B做了兩個(gè)項(xiàng)目。一年結(jié)束后，A單個(gè)項(xiàng)目獲取100萬元的盈利，B單個(gè)項(xiàng)目收回的價(jià)款雖比A低了10%，使單個(gè)項(xiàng)目僅有90萬元的盈利，但B公司共獲得了180萬元的總利潤。無論周轉(zhuǎn)率有多快，通常最多有兩個(gè)或三個(gè)項(xiàng)目可以同時(shí)運(yùn)行，且對投資回報(bào)率的貢獻(xiàn)度是有限的，因此可以關(guān)注權(quán)益系數(shù)即加財(cái)務(wù)杠桿，包括土地融資、開發(fā)貸、民間借貸跟投，并且當(dāng)企業(yè)有了良好的周轉(zhuǎn)率和權(quán)益系數(shù)，金融機(jī)構(gòu)的資源將會傾斜(貸款利率相對低)。其他行業(yè)也同樣可以借鑒地產(chǎn)公司高周轉(zhuǎn)的原理，在任何一個(gè)經(jīng)營考核體系中，凈資產(chǎn)收益率都是非常重要的一個(gè)指標(biāo)。1.2房地產(chǎn)經(jīng)營模式相關(guān)理論在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，處于成長階段的房企首先會聚焦于如何開發(fā)一個(gè)成功的項(xiàng)目，良好的開端才能為之后的戰(zhàn)略發(fā)展以及布局，提供管理（制度）、資金等多方位資源，即在經(jīng)營重點(diǎn)上更加注重于“開發(fā)”。圍繞此重點(diǎn)，企業(yè)的經(jīng)營核心通常側(cè)重于于項(xiàng)目的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和成本管理三個(gè)方面。隨著規(guī)模集聚和項(xiàng)目數(shù)量的增多，僅專注于單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)策略已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的絆腳石。如果想在在市場上立足，房地產(chǎn)公司需要改變他們的經(jīng)營思路，從經(jīng)營的本質(zhì)出發(fā)來思考企業(yè)發(fā)展，利潤率最高的經(jīng)營未必是最佳經(jīng)營，而是在最短的時(shí)間內(nèi)用最少的成本來賺取最大的收益。房地產(chǎn)有三種典型的經(jīng)營模式，如圖2-1所示：RROE20%=銷售凈利潤率7%*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.29*高杠桿8現(xiàn)金流型ROE20%=銷售凈利潤率21%*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.25*低杠桿1.5利潤型ROE20%=銷售凈利潤率14%*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.27*中杠桿5.5均衡型ROE=銷售凈利潤率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)++++++++圖2-1房地產(chǎn)典型經(jīng)營模式示意圖Fig.2-1Schematicdiagramoftypicalbusinessmodelofrealestate第一種典型的經(jīng)營模式是現(xiàn)金流型。以A企為例，其實(shí)現(xiàn)20%的ROE，整體銷售凈利率并不高(僅有7%)，在行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與財(cái)務(wù)杠桿均處于高水平。從經(jīng)營結(jié)果來看，A企的復(fù)合增長率在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，但利潤率并不占有優(yōu)勢，采用這種經(jīng)營模式的房企被稱為“現(xiàn)金流型房企”。第二種典型的經(jīng)營模式是利潤型。以B企為例，其同樣實(shí)現(xiàn)20%的ROE，但與A企有相反的路徑，整體銷售凈利率高達(dá)21%，在行業(yè)內(nèi)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿均處于較低水平。從經(jīng)營結(jié)果來看，B企的在利潤率上占有很大優(yōu)勢，但是擴(kuò)張速度相對緩慢，采用這種經(jīng)營模式的房企被稱為“利潤型房企”。第三種典型的經(jīng)營模式是利潤與現(xiàn)金流均衡型。以C企為例，其同樣實(shí)現(xiàn)20%的ROE，銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿的表現(xiàn)均介于A企和B企之間，即有較均衡的利潤率和周轉(zhuǎn)速度，采用這種經(jīng)營模式的房企被稱為"均衡型房企"。采用不同經(jīng)營模式的上述三類房企追求的經(jīng)營目標(biāo)是不同的。對于現(xiàn)金流型房地產(chǎn)公司最看重的是規(guī)模，通過加快速度來增大體量;利潤型房地產(chǎn)公司更看重的是優(yōu)化經(jīng)營，通過穩(wěn)定的經(jīng)營和精細(xì)化的管理達(dá)到利潤最大化，從而追求有質(zhì)量的增長;均衡型房地產(chǎn)公司的經(jīng)營目標(biāo)會兩者兼顧，采用均衡速度來開展經(jīng)營，或者前期追求項(xiàng)目投入以使現(xiàn)金流快速回正，后期放緩速度、穩(wěn)步銷售并追求溢價(jià)。企業(yè)的基本經(jīng)營邏輯主要是圍繞現(xiàn)金流和利潤兩個(gè)方面展開，如圖2-2所示。房地產(chǎn)現(xiàn)金流曲線如圖2-3所示：基本經(jīng)營邏輯基本經(jīng)營邏輯利潤現(xiàn)金流資金供給管控：地價(jià)，建設(shè)規(guī)劃去化及支付因素：現(xiàn)金流回正與資金峰值管控：費(fèi)用、成本指標(biāo)管理因素：支出最小化利潤現(xiàn)金流資金供給管控：地價(jià)，建設(shè)規(guī)劃去化及支付因素：現(xiàn)金流回正與資金峰值管控：費(fèi)用、成本指標(biāo)管理因素：支出最小化管控：營收（價(jià)格管控）因素：貨量（存貨）最大化管控：規(guī)模與實(shí)踐因素：現(xiàn)金流回正現(xiàn)金流貢獻(xiàn)圖2-2基本經(jīng)營邏輯圖Fig.2-2Basicbusinesslogicdiagram拿地拿地交付開盤時(shí)間自有資金需求峰值經(jīng)營性現(xiàn)金流資金需求峰值外部融資經(jīng)營性現(xiàn)金流回正資金經(jīng)營性現(xiàn)金流累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流累計(jì)凈現(xiàn)金流注：數(shù)據(jù)來自《大運(yùn)營》圖2-3房地產(chǎn)現(xiàn)金流曲線圖Fig.2-3Realestatecashflowcurve當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流可以解釋為是當(dāng)前項(xiàng)目期間凈現(xiàn)金的數(shù)值。在這個(gè)概念中的“當(dāng)期”指的是當(dāng)天、當(dāng)月、當(dāng)季或當(dāng)年。假設(shè)當(dāng)期為當(dāng)月，則經(jīng)營性現(xiàn)金流是用來說明這個(gè)月的經(jīng)營收支情況，這個(gè)情況的影響因素包含了這個(gè)月支付的工程款、費(fèi)用和這個(gè)月的銷售回款，并且現(xiàn)金流出就是主要反映了在進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的過程中所需要支出的各項(xiàng)成本以及費(fèi)用，包括但不只是地價(jià)、前期開發(fā)成本、設(shè)計(jì)費(fèi)等，在開盤前，當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，這是因?yàn)楫?dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流都是流出并沒有流入。而開盤后，由于出現(xiàn)了銷售回款流入，所以當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流在開盤后的一段時(shí)間內(nèi)(不一定是整個(gè)銷售周期)即使有一些支出，當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流也處于一個(gè)盈余的狀態(tài)，反映為正數(shù)在一段時(shí)間內(nèi)。由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)營特性，許多的成本都是在竣工結(jié)算后才進(jìn)行支付，所以后期竣工階段的當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流則會是負(fù)數(shù)。累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流可以解釋為是從項(xiàng)目起始點(diǎn)（通常以確定土地合同作為起始點(diǎn)）開始，把每個(gè)月的經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)行累加，這樣可以來確定資金峰值和經(jīng)營現(xiàn)金流回正時(shí)間，它的影響因素包含了地價(jià)和前期工程費(fèi)用、開發(fā)推盤節(jié)奏、開盤時(shí)間和開盤去化情況等。從圖2-3中我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流在項(xiàng)目開盤前一直是處于一個(gè)負(fù)數(shù)的狀態(tài)，開盤后變?yōu)檎龜?shù)。開盤前累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流是當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流的疊加，等同于開盤之前全部項(xiàng)目支出的合計(jì)，這時(shí)體現(xiàn)為紅色曲線時(shí)間軸下方最低點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)是項(xiàng)目最大的資金需求量，可以稱作“資金需求峰值”，以現(xiàn)金流角度來看也同樣是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最大點(diǎn)。事實(shí)上，資金需求峰值又意味著房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)金融屬性中的第一個(gè)要素—資金需求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作周期長，所需要投資的數(shù)額又非常之巨大，現(xiàn)金流從另一個(gè)角度來說是一個(gè)企業(yè)生存和不斷發(fā)展不可缺少的“血液”。圖2-3中的紅色曲線在時(shí)間軸的上方有一個(gè)最高點(diǎn)，這個(gè)最高點(diǎn)被叫做“現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值”?，F(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值是一個(gè)項(xiàng)目可以提供現(xiàn)金流的最大值，它意味著房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)金融屬性中的第二個(gè)要素——現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正之后，提供的額外的可以供其他項(xiàng)目投入的資金為這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流提供?，F(xiàn)金流貢獻(xiàn)額度的最大值可以被稱作現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值。這個(gè)峰值與資金需求峰值成反比，與現(xiàn)金流回正時(shí)間成反比;現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間與現(xiàn)金流回正時(shí)間成反比。土地費(fèi)和貨值之比被稱作是地貨比。一般來說，地貨比越小，其含義是杠桿效應(yīng)越大，現(xiàn)金流回正越輕松，這樣就說明了為什么快周轉(zhuǎn)企業(yè)更注重于在地價(jià)比較便宜并且具備快速去化條件的三、四線城市布局。地貨比也許由于城市而有些許不同，但杠桿效應(yīng)卻在不同發(fā)展速度的城市都發(fā)揮作用。資金需求峰值與項(xiàng)目總貨值之比被稱作是資金需求峰值比。資金需求峰值比越大，現(xiàn)金流回正越困難;資金需求峰值比越小，現(xiàn)金流回正越輕松。資金需求峰值比與資金需求峰值(房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)投入資金的最大值)成正比，與項(xiàng)目總貨值成反比，綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以用減少資金需求峰值和增加項(xiàng)目總貨值的方法來削弱資金需求峰值比。當(dāng)累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流出和累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流入相等時(shí)，則這個(gè)項(xiàng)目的銷售回款足夠覆蓋前期所有的項(xiàng)目支出時(shí)，這就是項(xiàng)目現(xiàn)金流回正的臨界點(diǎn)。加快現(xiàn)金流回正可以從時(shí)間和規(guī)模兩個(gè)角度進(jìn)行判斷。從一個(gè)角度來講，資金需求量越大，現(xiàn)金流占用時(shí)間越長，從而資金的壓力就越大。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上就是金融服務(wù)，而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊預(yù)售制決定了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式和其他行業(yè)會產(chǎn)生很大的差異。房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中，不管是在定位還是操盤上的大原則就是堅(jiān)持流動性大于安全性，安全性覆蓋盈利性。拿地和開發(fā)都會產(chǎn)生一個(gè)資金需求，而預(yù)售回款則會提供現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，這個(gè)可以用來作為新項(xiàng)目的投資。其中，資金需求量越大，資金需求越久，現(xiàn)金流回正時(shí)間越遲，資金壓力就越大。從另一個(gè)角度來講，現(xiàn)金流貢獻(xiàn)量越大，現(xiàn)金流回正越快，就更加可以幫助到規(guī)模及利潤擴(kuò)張。項(xiàng)目的開盤時(shí)間提前，現(xiàn)金流回正速度會加速現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值上升，并且貢獻(xiàn)時(shí)間也會變多，因此加快現(xiàn)金流回正可以提高現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。所以大量房地產(chǎn)企業(yè)會用各種各樣方法去優(yōu)化開發(fā)路徑，縮短開盤時(shí)間。當(dāng)然，這還需要各專業(yè)條線的支持與配合，例如通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提前決策或降低決策點(diǎn)，通過管理標(biāo)準(zhǔn)化提高決策效率及通過前置工作策劃縮短工作周期等。而影響現(xiàn)金流回正的時(shí)間因素主要表現(xiàn)在開工和開盤這兩大節(jié)點(diǎn)見圖2-4。開工開工1開工2開盤2現(xiàn)金流回正2現(xiàn)金流回正1拿地交付開盤1時(shí)間資金現(xiàn)金流回正周期2現(xiàn)金流回正周期1注：數(shù)據(jù)來自《大運(yùn)營》圖2-4影響現(xiàn)金流回正的因素：開工、開盤Fig.2-4Factorsaffectingthereturnofpositivecashflow:startingandopening另一方面，隨著近年來各城市地價(jià)的不斷攀升，地價(jià)成為影響前期資金需求量的最重要的因素。項(xiàng)目地價(jià)占總貨值的比例越來越高，資金需求峰值占總貨值的比例也越來越高，使得開盤前的資金需求量越來越大。根據(jù)資金需求量和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的反比關(guān)系，會進(jìn)一步縮小現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的金額，甚至導(dǎo)致沒有現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，因此通過現(xiàn)金流貢獻(xiàn)來擴(kuò)大規(guī)模會面臨更大的挑戰(zhàn)。若要實(shí)現(xiàn)累計(jì)回款大于累計(jì)支出、覆蓋資金需求峰值并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就需要關(guān)注地價(jià)、建設(shè)與銷售計(jì)劃及支付計(jì)劃三大因素如圖2-5所示：地價(jià)高低地價(jià)高低規(guī)模維度影響現(xiàn)金流回正的三大因素建設(shè)與銷售計(jì)劃支付計(jì)劃圖2-5規(guī)模維度影響現(xiàn)金流回正的三大因素Fig.2-5Threefactorsinfluencingthereturnofpositivecashflowfromscaledimension現(xiàn)金流貢獻(xiàn)是企業(yè)經(jīng)營杠桿的一種表現(xiàn)形式，主要源于銷售回款只有當(dāng)銷售回款能夠覆蓋項(xiàng)目前期投入時(shí)，多余的銷售回款才能夠貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。得益于房地產(chǎn)業(yè)特有的產(chǎn)品預(yù)售制，即資金回籠先于產(chǎn)品的交付，房企的經(jīng)營杠桿實(shí)際上借助了客戶的資金杠桿。不同于金融機(jī)構(gòu)杠桿，客戶的資金杠桿沒有使用成本且使用期限不確定，這使得如果項(xiàng)目現(xiàn)金流回正前資金需求量是確定的，那么經(jīng)營性現(xiàn)金流回正越快，客戶資金量越大，則資金使用期限越長，資金可使用量越大。綜上可知，要從時(shí)間和規(guī)模兩個(gè)維度來分析影響現(xiàn)金流回正的因素:時(shí)間維度要求搶開盤時(shí)間，越早開盤則現(xiàn)金流回正越快;規(guī)模維度要求累計(jì)回款大于或等于累計(jì)前期投入，而累計(jì)回款過慢、資金峰值過大則會影響現(xiàn)金流回正，具體體現(xiàn)在地價(jià)、建設(shè)與銷售計(jì)劃和支付計(jì)劃三大因素上，并在銷售策略中重點(diǎn)明確首開貨量比、去化率和回款率這三大指標(biāo)。了解影響現(xiàn)金流回正的主要因素，對明確企業(yè)經(jīng)營模式和項(xiàng)目經(jīng)營定位有著重要的指導(dǎo)作用。1.3“高周轉(zhuǎn)”模式管理體系上一節(jié)介紹了房地產(chǎn)典型的經(jīng)營模式，對于想要進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展的企業(yè)，高周轉(zhuǎn)是他的必經(jīng)之路，在極致高周轉(zhuǎn)模式之下，即使是行業(yè)翹楚的企業(yè)仍然頻發(fā)工程問題，資本的血性和項(xiàng)目的科學(xué)性是矛盾的，拔苗助長必然埋藏伏筆。融資前置融資前置團(tuán)隊(duì)前置招采前置報(bào)建前置設(shè)計(jì)前置施工標(biāo)準(zhǔn)化把控成本進(jìn)度結(jié)算營銷策劃前置快速去化加速回款拿地-開工開工-開盤開盤-現(xiàn)金流回正圖2-6“高周轉(zhuǎn)”管理體系Fig.2-6"Highturnover"managementsystem但是就算是最極致的高周轉(zhuǎn)，也不可能做到每個(gè)環(huán)節(jié)都快，在追求高周轉(zhuǎn)的時(shí)候，各條線如何建立高周轉(zhuǎn)意識，在高周轉(zhuǎn)的整體戰(zhàn)略下應(yīng)該如何分工，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。首先從拿地到開工，房企之間80%的差距已經(jīng)拉開，標(biāo)桿房企之所以對于開工時(shí)間的要求如此極致，一是因?yàn)殚_