房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的增值稅稅務(wù)處理

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的增值稅稅務(wù)處理編者按：一般地，納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間；先開(kāi)具發(fā)票的，以開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)務(wù)中，常常發(fā)生房產(chǎn)的預(yù)售收入，也應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅能否抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅留抵額，現(xiàn)與大家試探討如下。由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請(qǐng)海涵，并敬請(qǐng)指正。

我們知道：納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間；先開(kāi)具發(fā)票的，以開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房地開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)，預(yù)繳的增值稅能否抵扣其留抵額呢？

不能。預(yù)繳增值稅時(shí)，其應(yīng)稅行為的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間并未發(fā)生，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)等文件的規(guī)定，預(yù)繳的增值稅必須待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，才能抵減留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

案例：北京吉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2017年10月預(yù)售2017年7月開(kāi)工尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入1110萬(wàn)元，銷(xiāo)售完工房地產(chǎn)項(xiàng)目收入2220萬(wàn)。本月有留抵進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元。銷(xiāo)售時(shí)采用一般計(jì)稅方法，稅率11%，預(yù)征率3%。

一、預(yù)售收入

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款11,100,000.00

貸：預(yù)收賬款11,100,000.00

借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅300,000.00

稅金及附加36,000.00

貸：銀行存款336,000.00

稅務(wù)處理：

預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬(wàn)元）。由于預(yù)售尚未開(kāi)發(fā)完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目未產(chǎn)生納稅義務(wù)，當(dāng)月不能結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額。只有等該房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生，才能抵扣本月的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

二、銷(xiāo)售收入

會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款22,000,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入20,000,000.00

應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2,200,000.00

稅務(wù)處理：

銷(xiāo)售完工房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬(wàn)元）。抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅額=220-200=20（萬(wàn)元）。

三、繳納增值稅

會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅200,000.00

稅金及附加24,000.00

貸：銀行存款224,000.00

稅務(wù)處理：

2017年11月申報(bào)期內(nèi)繳納增值稅50萬(wàn)元。附加稅費(fèi)=50*12%=6.00（萬(wàn)元），其中，預(yù)售收入應(yīng)繳附加稅費(fèi)3.60萬(wàn)元，完工產(chǎn)品銷(xiāo)售收入應(yīng)繳附加稅費(fèi)2.40萬(wàn)元。

四、預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)

預(yù)售房開(kāi)發(fā)完畢，結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品。

會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款11,100,000.00

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10,000,000.00

應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）1,100,000.00

借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅300,000.00

貸：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅300,000.00

稅務(wù)處理：

未來(lái)預(yù)售的房產(chǎn)項(xiàng)目完工、移交，產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅30萬(wàn)元。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)），一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。確定銷(xiāo)項(xiàng)稅額110（=1110/1.11*11%）萬(wàn)元。

納稅申報(bào)時(shí)，申報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)稅額80（=110-30）萬(wàn)元，可抵扣當(dāng)期留抵進(jìn)項(xiàng)稅額。

參考文件：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）。

思考：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入如何開(kāi)具發(fā)票。請(qǐng)說(shuō)明你的觀點(diǎn)和理由。

小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書(shū)就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證