海南農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)之整體營(yíng)銷策劃報(bào)銷售推廣策略

海南農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)整體營(yíng)銷籌劃匯報(bào)

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前§

前期，我司對(duì)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)狀況進(jìn)行全面H勺理解和分析，基于忠于市場(chǎng)的原則，結(jié)合項(xiàng)目地塊詳細(xì)狀況，提交

了市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)、項(xiàng)目整體營(yíng)銷匯報(bào)。

本案將在以上工作的基礎(chǔ)匕結(jié)合貴方項(xiàng)目所提規(guī)定而展開。

由于開發(fā)進(jìn)程中波及諸多不可預(yù)見原因，后期商業(yè)、住宅的詳細(xì)工程時(shí)間未能確定，因此本方案在某些環(huán)節(jié)上未能

深化。嚴(yán)格意義上講，本方案是項(xiàng)目整體的營(yíng)銷戰(zhàn)略，其中對(duì)營(yíng)銷推廣定位、營(yíng)銷布署及方略、整體營(yíng)銷計(jì)劃進(jìn)行

重點(diǎn)講述,其他部分做了清晰的脈絡(luò)梳理。案中時(shí)間節(jié)點(diǎn)隨工程進(jìn)展的變化作對(duì)應(yīng)調(diào)整。

但愿貴司能以遵照商業(yè)地產(chǎn)H勺規(guī)律，去蕪存青H勺態(tài)度看待本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略。

第一部分:定位與規(guī)劃

思索：怎樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目日勺?

為海南中發(fā)地探索新

我們的目的:

1、打造一種高端的、標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)

目：

2、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)雙豐收：

做好項(xiàng)目定位是基礎(chǔ)!

多維立體定位體系

商業(yè)地產(chǎn)定位與住宅地產(chǎn)不一樣。住宅地產(chǎn)常用的SWOT分析并不合用于商業(yè)。尤其是三四線都市的大型商業(yè)地產(chǎn),

多是都市規(guī)劃中H勺重點(diǎn)項(xiàng)目，通過引導(dǎo)市場(chǎng)，以積極H勺姿態(tài)助力都市發(fā)展,強(qiáng)力推進(jìn)都市化進(jìn)程；而住宅地產(chǎn)雖

然也會(huì)為都市化進(jìn)程添磚加瓦，但更多的是以被動(dòng)的姿態(tài)迎合市場(chǎng)，因此,商業(yè)地產(chǎn)定位需要的不僅僅是扁平化

的靜態(tài)SWOT分析，更需要?jiǎng)討B(tài)的、縱橫交錯(cuò)H勺多維立體化定位方略。

笫一維定位根據(jù):

企業(yè)定位

企業(yè)的最終目日勺是為了實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。不一樣叫企業(yè)有不一樣的利益套現(xiàn)模式和不一樣口勺發(fā)展戰(zhàn)略思緒，

在不以便深入理解貴方企業(yè)戰(zhàn)略之前，百合田僅提供衡量企業(yè)定位的幾大思索方向，供貴方參照。明確企業(yè)定位

后，以判斷本方案的合用程度，以便我們雙方合力，將方案修止到最埋想、可執(zhí)行的狀態(tài)。

政府企業(yè)定位四佛論：

1、孫大圣I有造勢(shì)經(jīng)營(yíng)（斗戰(zhàn)勝佛：實(shí)力、能力，資源

整合力）

2、唐三敏的借勢(shì)經(jīng)營(yíng)（功德佛：功德與佶勢(shì)。）

3、沙和尚的稔健經(jīng)營(yíng)（金身羅漢：不受關(guān)注，但有立

錐之地）

4、豬八戒的甩手經(jīng)營(yíng)（凈壇使者：做起來輕松，成果

卻只能收拾剩菜殘羹）

百禾田提議：企業(yè)經(jīng)營(yíng)做三藏，項(xiàng)目運(yùn)行做大圣。

開發(fā)商立項(xiàng)三思索：

1、政府為何給咱金鑰匙？政績(jī)和都市經(jīng)濟(jì)

CR4人上口HbOTUIM?士r/rTUI5g.1;

企業(yè)定位分析流程:

企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)確定戰(zhàn)略方找出發(fā)展機(jī)會(huì)并確定機(jī)會(huì)與最終

制定實(shí)行計(jì)劃

寶港痔麗011

?理解和評(píng)估目前的業(yè)?理解行業(yè)/市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r?確定也許實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的多種發(fā)?根據(jù)影響的大小來排山戰(zhàn)略?確定故略實(shí)行啊資源及風(fēng)險(xiǎn)

務(wù)狀況展機(jī)會(huì)方案的優(yōu)先次序

?確定行業(yè)重要影響原因及關(guān)健?制定戰(zhàn)略實(shí)行計(jì)劃

?幽定企業(yè)關(guān)鍵能力成功原因?衡量各個(gè)機(jī)公對(duì)企業(yè)發(fā)展的?能力/差距分析

?制定企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)

目

.理由充足的企業(yè)發(fā)?改善方案的衡址原則?實(shí)現(xiàn)企業(yè)增長(zhǎng)的候選方?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略?實(shí)行計(jì)劃

展延景田向案

第二維定位根據(jù)：

項(xiàng)目的都市職能

黃杓翔：易居中國(guó)副總經(jīng)理

操盤名言：政府單位往往是決定這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)

最終的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商能力再?gòu)?qiáng)，在中國(guó)這個(gè)環(huán)

境旦面你沒有強(qiáng)調(diào)正常的關(guān)系，有諸多日勺許可

證你是拿不到H勺，諸多的配合政府一起做的招

商二作是拿不到膚I。甚至政府可以提供H勺所謂

的綠色通道你也是拿不到的，這個(gè)東西是爭(zhēng)取

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的不一樣是什么？假如說住宅的誕生是為了“人人有居，人優(yōu)其居”，可到達(dá)環(huán)境

效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合，政府更多地從民生、保障等角度上考慮問題：那么商業(yè)地產(chǎn)口勺誕生則是為都市服務(wù)口勺，

政府對(duì)它的關(guān)注更多地是從它的職能上考慮。

尤其是三四線都市，規(guī)模較大日勺商業(yè)地產(chǎn)不僅承擔(dān)著以便居民生活、提高經(jīng)濟(jì)效益的責(zé)任，有的還被政府寄

予“助力都市發(fā)展、打造都市品牌“的厚望。雖然有種理論認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)，不是功德，也不是政

績(jī)，因此，還是要按照商業(yè)的規(guī)律來做。不過，中國(guó)無數(shù)成功的商人早已證明，官商聯(lián)盟才是最佳H勺企業(yè)運(yùn)行模

式。

省政舟的政策

?扶持中部農(nóng)民，三年內(nèi)使收入與全省水平看齊.

?鼓勵(lì)各地發(fā)展特色，從政策到資金、招商引資全面支持

?五年想劃，重在頭三年。

_______________________________________________________

**經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段-進(jìn)入高速“政府應(yīng)對(duì)戰(zhàn)珞：三點(diǎn)四區(qū)五戰(zhàn)略**政府詳加應(yīng)對(duì)

①三個(gè)由點(diǎn)：突出生態(tài)和民族兩大特色，狠抓基礎(chǔ)

1、兩段三步走,說十劃2：抓三.

①**已經(jīng)完畢縣城品牌打造及數(shù)項(xiàng)

設(shè)施、特色經(jīng)濟(jì)、生態(tài)保護(hù)三個(gè)重點(diǎn)2、明倚**發(fā)展定位，海南中郃生態(tài)經(jīng)濟(jì)

民生工程.下步的重點(diǎn)已從2023區(qū)、海口經(jīng)濟(jì)圈、兩條高速公路（海口到

②四大區(qū)域：，構(gòu)致生態(tài)旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生

年的居民保障及文化教育工作轉(zhuǎn)到瓊中.洋浦到萬寧）、兩個(gè)結(jié)合部（中部

態(tài)文化區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)四大區(qū)域。生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)與?！苯?jīng)濟(jì)圈東西部中心都

2023的經(jīng)濟(jì)建設(shè)

市時(shí)結(jié)合都）

替代威脅-低

?中部六縣中，五指山走觀念轉(zhuǎn)變的路子，保亭和定安縣走的是文化旅游路姨；其中保手口勺新三農(nóng)政策也很有新意；白沙黎族自治縣與**思緒相

仇，以深加工帶種植，但其主推產(chǎn)品為耐藥，綠茶、竹子等：只有**完全貼合省政府耕神：加大力度培育扶掙農(nóng)民專業(yè)合作社；以楓葉牌告

**名特優(yōu)產(chǎn)品匯集之城，**的都市名片

第三維定位根據(jù)：

項(xiàng)目日勺地段職能定位

李嘉誠(chéng)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限企業(yè)董事局主席

兼總經(jīng)理、華人首富，亞洲投資界超人

投資名言：

決定房地產(chǎn)價(jià)值的原因，第一是地段,

萬寧市:

:合計(jì)約

#####縣域位置：**主城區(qū)向東北區(qū)發(fā)展的咽喉；功能定位為*冬綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工區(qū)

本案緊臨屯昌城區(qū)兩條交通主動(dòng)脈，前往屯昌老城區(qū)僅需五至十

項(xiàng)目交通

分鐘車程。目前通過海榆中線可在一個(gè)半小時(shí)內(nèi)到達(dá)?？谑?，未

來海屯高速建成通車后，車程將縮短為四十分鐘。

對(duì)外交通

>海榆中線貫穿全境,街道橫穿東西，縣城商也會(huì)海

口僅so公里,是海南中部at大的物流、信息流中心

>海中高速通車后，電昌到海口僅需40分鐘車程

對(duì)內(nèi)交通

A緊臨昌盛路，環(huán)東二咯、中山路、北干路，

距惠城區(qū)僅淪里，距海海電高速入口1公里

**縣所處區(qū)域位置：?？诮?jīng)濟(jì)圈，海南中部

#####縣域位置：*水主城區(qū)向東北區(qū)發(fā)展區(qū)I咽喉；功能定位為**綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工區(qū)

#郴##職能推測(cè)

#####地段定位：

1、強(qiáng)力吸引周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射整個(gè)?？诮?jīng)濟(jì)圈.海南中部農(nóng)產(chǎn)品物流園，**農(nóng)產(chǎn)集

2、具有某種功能，變化**縣人民購(gòu)物習(xí)慣，把

原本結(jié)節(jié)于中部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)延伸到東北部來.

第四維定位根據(jù)：

項(xiàng)目日勺行業(yè)職能定位

女人選男人就象客戶選商業(yè)地

產(chǎn)，做著看似理性的夢(mèng)：帥帥

的白馬王子帶給她夢(mèng)想中的一

切；客戶選商業(yè)地產(chǎn)也如此：

看著漂亮，聽著好聽，買了有

面子，穩(wěn)嫌不賠，保值增

進(jìn)入空壘-低（中）

?政府支持度高

?K需貴太南派的科學(xué)技術(shù)

?無法律上限制

行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)-

供應(yīng)力量-強(qiáng)客戶力量-商

?*，與?？诼?lián)手建設(shè)大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)

?人民生活水平提高，對(duì)精致農(nóng)業(yè)

?各地農(nóng)產(chǎn)品資源各有特色，如東北、山東多以糧食為主

園區(qū)，深加工產(chǎn)品、物流助力發(fā)

及特色農(nóng)副產(chǎn)品關(guān)注增強(qiáng)，消費(fèi)

打；安微、江蘇各具特色產(chǎn)品

展.1逐年增長(zhǎng)。

***縣涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)村小額

?國(guó)際形勢(shì)上看，中國(guó)品牌地位已

?目前除雙匯外，尚未出現(xiàn)一家全國(guó)性的內(nèi)蔬果品牌企

信用貸款名列全省第二，充足調(diào)

11穩(wěn)步樹立，大國(guó)形象、外交政策

動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性B="??_A*-r*l-V*-4-r=w?-**..Z

風(fēng)險(xiǎn)

?結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，大力發(fā)

樹用##行業(yè)職能推測(cè)

#####行業(yè)職能定位：

充入**?農(nóng)業(yè)一體化產(chǎn)業(yè)璉,中“培

林色化、產(chǎn)地型、多業(yè)種衰產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)城.

訓(xùn)"?"信息"銷售""物溫”環(huán)

第五維定位根據(jù)：

項(xiàng)目日勺客戶職能

我要好多好多錢我要好多好多錢我要好多好多錢

我要一動(dòng)不動(dòng)就好多錢我要沒有風(fēng)險(xiǎn)就來錢最佳能得到政府支持，能讓

最佳今天一千明天兩最佳這邊出錢那邊就能掙我這輩子，不，下輩子都不

T.后A㈤

客戶天生愛做夢(mèng)，考慮春夏與秋冬

客戶1D

夢(mèng)的前景應(yīng)當(dāng)非常美好、夢(mèng)的現(xiàn)實(shí)狀況應(yīng)當(dāng)沒有風(fēng)險(xiǎn)，夢(mèng)的延續(xù)應(yīng)當(dāng)不成

“為客造夢(mèng)”定位三原則：遠(yuǎn)近結(jié)全、虛實(shí)結(jié)合、內(nèi)外結(jié)合。

虛實(shí)結(jié)合

遠(yuǎn)近結(jié)合內(nèi)外結(jié)合

內(nèi)吸**縣城之財(cái)形象要虛，規(guī)劃要實(shí)

近期經(jīng)濟(jì)收益和遠(yuǎn)期運(yùn)營(yíng)利好

近期規(guī)劃和遠(yuǎn)期利益外納海南中部之財(cái)概念要虛，理念要實(shí)

近期憂患政策和遠(yuǎn)期光明前景

對(duì)外宣傳風(fēng)格要高口號(hào)要虛，數(shù)據(jù)要實(shí)

#####客戶取能定位:

#####最終定位:

企主定位：海南中部農(nóng)產(chǎn)品交易城

業(yè)

定

位

決#####功能:

助力都市、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化、物流、

商業(yè)地產(chǎn)

崛起三定律構(gòu)建#####【內(nèi)品牌圈

因此：1、要注意業(yè)態(tài)組合時(shí)

I向人氣問題，加入酒店公寓1、集合中部各縣特色農(nóng)產(chǎn)品，通過認(rèn)證中心、

住七等建筑業(yè)態(tài)。體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心及各合作社的入駐、通

過農(nóng)產(chǎn)品深加工、半加工、原生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品塑

2、商業(yè)的后進(jìn)性，注定了商

業(yè)的引導(dǎo)性，必然要高于既造出產(chǎn)地化、科技化、多品種的中部農(nóng)貿(mào)城

在序小，tlb*曲1柳初1一片H卡千品牌

I、成立綜合服務(wù)區(qū),重要針對(duì)**縣及

周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供服務(wù)：

2、在展銷區(qū)成立體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中

日用家居小闞

名特欣致農(nóng)產(chǎn)品基題,二

n?trii

名特優(yōu)精致衣產(chǎn)品壬題街.?名特優(yōu)精致農(nóng)產(chǎn)品主題街'

埴下?■平■?

一層商業(yè)業(yè)態(tài)

美食休閑文化廣場(chǎng)

名特優(yōu)精致農(nóng)產(chǎn)品主題街

-------------------------------------------

二層商業(yè)業(yè)態(tài)

業(yè)種配比闡明:

一層左區(qū)為“農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)”。輻射圈為虹縣城及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經(jīng)營(yíng)形式為批零兼營(yíng)。業(yè)種含

農(nóng)具農(nóng)資、牲禽配送,糧油干貨、大陸蔬菜、肉豆制品、海鮮水產(chǎn)等。因當(dāng)?shù)刈畛墒斓氖袌?chǎng)是

中心市場(chǎng),通過數(shù)年的市場(chǎng)調(diào)整目前的業(yè)種配比最值得參照,故一層左區(qū)下沉區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易

區(qū)業(yè)種配例如下:蔬果35%,肉類16%、蛋類豆制品：14%,熟食1%,日用副食品：

13%：

“廣告不可信，沒有廣告鬼才信！”

這句俗語闡明了推廣對(duì)于營(yíng)銷H勺重要性，想起楊白勞的故事：舊社會(huì)把人變成鬼，新社會(huì)把鬼變成人。不由讓人

感慨，推廣真正是“新社會(huì)”的新力量。由于，它能把“鬼”變成“人”，何況區(qū)區(qū)小商鋪呢？

世上最難的兩件事，一是把自己的思想裝進(jìn)他人腦袋里（推廣），二是把他人日勺錢裝進(jìn)自己口袋里（營(yíng)銷）。兩

件難力做好并不難，只而要先把第一件難羿做好，第二件就順埋成章了。

說究竟，營(yíng)銷的前提就是項(xiàng)目日勺品牌塑造。而品牌日勺塑造又“提前于營(yíng)銷、同步于推廣，與整個(gè)營(yíng)

銷推廣階段無縫融合?！?/p>

因此,我們首先確定的是營(yíng)銷布署及方略

第二部分:營(yíng)銷方略

一、推貨方略

(-)總推貨方略：滾動(dòng)開發(fā)滾動(dòng)推貨，分期分批，小量即推。

可以迅速回籠資金

有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

最迅速度搶占市場(chǎng)份額

使?jié)L動(dòng)開發(fā)得以延續(xù)

媒體預(yù)算難以控制

推廣費(fèi)用偏高

不易形成清晰的J品牌形象

易引起市場(chǎng)倦怠感。

此方略適合都市偏小,項(xiàng)目品牌形象突出，品牌內(nèi)涵淺.品牌外延小、體量小的項(xiàng)目.

推貨方略一：先商業(yè)后住宅，先外街后內(nèi)場(chǎng)，先借勢(shì)再造勢(shì)然后做市抬市。

推貨方略二：產(chǎn)品推售先易后荒，“易時(shí)蓄勢(shì)，難時(shí)渠成”

推貨方略三：把各主題商、業(yè)街與單獨(dú)攤位交叉推，防止給市場(chǎng)留下業(yè)態(tài)過丁單一日勺卬象。

推貨方略四：產(chǎn)品推售時(shí)盡量先推可聚人氣、彰顯性強(qiáng)的部分。

推貨方略五：供貨量不適宜太少，尤其是一期推盤。既防止推廣費(fèi)的揮霍，又可有效聚焦人氣促成口碑增進(jìn)銷

售。

（二）項(xiàng)目推貨分案名提議

案名產(chǎn)品范圍

總體案名：#####

整個(gè)項(xiàng)目

①三區(qū)：

②鮮貨肉類批零專區(qū)一層的三個(gè)農(nóng)產(chǎn)批售專區(qū)

③瓜菜果品批售專區(qū)（攤位或店鋪）

③茶葉干貨批售專區(qū)

一托三或一拖四產(chǎn)品

①兩主題街：

②中部精品農(nóng)產(chǎn)主題街（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）

③生態(tài)農(nóng)產(chǎn)主題街

（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）

二層的一托三或一拖四產(chǎn)

一廣場(chǎng):美食休閑廣場(chǎng)

品（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）

住宅:農(nóng)博國(guó)際/海島之心

1-7#小高層670戶

二、價(jià)格方略

定價(jià)方略：低開高走；詳細(xì)漲價(jià)措施：糧據(jù)市場(chǎng)狀況靈活掌握J(rèn)

價(jià)格模式：四種模式助力資金回籠

1.售后返租（用于產(chǎn)權(quán)式攤位銷售。）每年8-10%詳細(xì)比例和商鋪位置有關(guān)。位置好的商鋪返租低，位置差點(diǎn)的

商鋪返租高.反租期為3年.返租方式針對(duì)投資者.（財(cái)富英雄生財(cái)計(jì)劃）

2.以租代售故意購(gòu)置商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)地的商家先租用商鋪，按月交租金。在三年內(nèi)假如租戶決定購(gòu)置該商鋪，發(fā)

展商按租用時(shí)議定價(jià)格發(fā)售，之前所交的租金總額充抵房款。這個(gè)計(jì)劃適合于外街商鋪和產(chǎn)權(quán)攤位的銷售。（幸

福菜商投資計(jì)劃、時(shí)尚主婦投資計(jì)劃）

3、升值銷售。開發(fā)商承諾一定期期內(nèi)該項(xiàng)目升值多少，假如做不到，加上同期銀行利息全額退購(gòu)房款，這個(gè)計(jì)劃

很適合在一期開盤時(shí)運(yùn)用。好處如下：①體現(xiàn)出開發(fā)商的信心，也給市場(chǎng)信心；②可預(yù)見性高。如：向客戶承

諾一年后商鋪升值15%,若客戶一年后來問，根據(jù)目前市場(chǎng)情景，價(jià)格上漲15%完全不成問題。③可迅速回籠資

金；

④一年后可傳口碑，且也是實(shí)例，愈加可以堅(jiān)定投資者的信心。（“誠(chéng)實(shí)人”投資“劃）

以上幾種價(jià)格方略，視不一樣推廣階段和產(chǎn)品有選擇運(yùn)用，和品牌計(jì)劃一起增進(jìn)項(xiàng)目銷售。

三、品牌方略：

“品”牌？就是比一般的牌子要多張出三個(gè)嘴巴來。也即，品牌，是吹出來的。

“三個(gè)口”分別是媒體、活動(dòng)、包裝。運(yùn)用這三張嘴，從三個(gè)不一樣維度說出品牌應(yīng)當(dāng)說的話。最終形成穩(wěn)定

的、有識(shí)別性口勺、對(duì)目的客戶有磁性吸引力I向品牌形象。

品牌總方略：**品牌、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌齊塑，短期密投，新聞公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷三結(jié)合

執(zhí)行方略：賣點(diǎn)梳理、推廣定位、炒作+包裝+事件營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷。

成本原則：小成本大回報(bào)。重要運(yùn)用超低成本的新聞、低成本的DM單張、效果明顯的戶外大牌、能引起人脈傳播

和口碑傳播的活動(dòng)、千人成本較低的網(wǎng)絡(luò)、精確客戶的短信群發(fā)來推進(jìn)項(xiàng)目銷售。

新目原則：小事大新聞，大事系列新聞，沒事生事也要搞新聞；

媒體方略：媒體能說的話最多也最有殺傷力和影響力，運(yùn)用媒體既可以秒殺A類客戶，也可以“吸殺”B類目的

客戶。媒體，就是一種“縱橫家”，一張嘴既可以讓你和客戶交好，也可以讓你和客戶翻臉。

別忘了“媒婆”和“媒體”都姓“媒”°因此除了一張?zhí)羧C四的嘴同樣，他們還都很費(fèi)錢。

怎樣運(yùn)用媒體不被她吸血或者反咬一口？除了理解媒體后為她分工定位，別無他法。

媒體組合：長(zhǎng)短組合、動(dòng)靜組合、軟硬組合、新舊組合。長(zhǎng)期有效媒體傳短效信息，短效媒體樹品牌形象，軟文

硬打，硬廣軟訴。

媒體定位：電視、黨報(bào)類樹形象，以新聞為主，硬廣為輔；市民報(bào)、雜志、網(wǎng)絡(luò)軟硬均可；車身、戶外廣告引起

注目度，飛字、短信、DM短效信息傳達(dá)；展會(huì)、巡展：樹形象傳信息。

媒體投放方略

各媒體的投放要點(diǎn)（一期）：

以戶外、展會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為重要宣傳點(diǎn),輔助報(bào)紙、短信、雜志

投放投放要點(diǎn)及備注月均總量比

戶外按一年合計(jì)在前期投放25%

市中心、高速入口、機(jī)場(chǎng)附近等地方

現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)為費(fèi)用包括外展點(diǎn)與展廳的推介20%

展會(huì)參與海南春秋兩季房展會(huì)、海南冬交會(huì)、異地房展會(huì)等15%

一般以《南國(guó)特區(qū)報(bào)》和《南國(guó)都市報(bào)》為主.

報(bào)紙一般在周四、周五投放,炒作廣告在周一投放15%

一般在周四、周五投放，炒作廣告在周一投放

物料戶型、看板、圍墻、現(xiàn)場(chǎng)包裝、前期物料比重較大10%

短信重要針對(duì)全球通、有乍一族、二次置業(yè)以上的業(yè)主3%

雜志重要是針對(duì)海南的專業(yè)地產(chǎn)雜志5%

電臺(tái)在交通臺(tái)、音樂臺(tái)播放,.市要為有車?族2%

其他DM直投、網(wǎng)頁等其他5%

注:一?期廣告費(fèi)用的安排

四、活動(dòng)營(yíng)銷

活動(dòng)可以塑造品牌增進(jìn)銷售，易促成人脈成交。

和媒體比起來，活動(dòng)更象不擅言談的大家閨秀。她可以把自己展現(xiàn)給你，卻無法把自己的思想亳無障礙地體現(xiàn)出

來o

他往往受媒體H勺制約?；蛘呤艿綒g迎，或者得到誤解。

a）怎樣防止這些尷尬的出現(xiàn)？這就需要我們懂得活動(dòng)營(yíng)銷的某些原則了：

b）必須有媒體緊密配合

c）任何與品牌提高或銷售無關(guān)的活動(dòng)均不考慮

d）有活動(dòng)，必促銷，有活動(dòng)，必形象。

e）大事熱炒、小事大炒，借勢(shì)就炒。低成本運(yùn)作，高姿態(tài)、高頻率出現(xiàn)。

本案運(yùn)用活動(dòng)營(yíng)銷時(shí)重要抓住小朋友和老人，以感性H勺、公益性質(zhì)活動(dòng)為主；運(yùn)用事件營(yíng)銷時(shí)則重要針著政府和

有關(guān)專家、學(xué)者，或者時(shí)事、新聞等以理性的分析打動(dòng)目的客戶。

活動(dòng)營(yíng)銷配合銷售方略，將使銷售方略事半功倍。

即招用到的活動(dòng)營(yíng)銷有：項(xiàng)目一期尸盤活動(dòng)。“九九重陽百子鬧，百果百菜送百老”同步向各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)DM,做

問卷調(diào)查，摸清有多少人故意向到這里買鋪，最喜歡的是哪種價(jià)格模式。“群仲#萬元調(diào)查資金，征集有心賺銀

人”

“誠(chéng)實(shí)人，跟我走”采用升值銷售價(jià)格模式或者是時(shí)尚主婦：寧江口水飛，不讓.銀子飛時(shí)以租代售模式，吸引客

戶關(guān)注，誘發(fā)客戶購(gòu)置。

五、現(xiàn)場(chǎng)包裝方略

“人靠衣裳馬靠鞍”，“最怕錦衣偏夜行”這兩句話闡明了包裝的兩個(gè)作用，一種是包裝后外人看后對(duì)被包裝過目勺

物品產(chǎn)生的“羨慕嫉妒又愛又恨”（買得起的就愛，買不起H勺就恨）：另一種是自己包裝后，提高了自信，假如沒

人看到，自己會(huì)“懊惱憤怒悔”這也闡明了人類H勺虛榮心?；蛘哒f叫“幸福H勺比較級(jí)”，只有比他人好了，才能產(chǎn)

生愉悅感。

因此,項(xiàng)目的包裝尤其重要。無論是對(duì)客戶的虛空心還是對(duì)我們自己的J信心。

項(xiàng)目包裝包括:售樓部包裝、工地包裝（圍墻、樣板鋪區(qū)）、商業(yè)氣氛營(yíng)造

項(xiàng)目的包裝：以“商”帶“住”為主體方略

（-）售樓部包裝

＞售樓部主題一定要體現(xiàn)項(xiàng)目特色（百果園），體現(xiàn)生態(tài)綠色大自然；

提議室內(nèi)構(gòu)造需要一定的中空挑高設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間的氣度。

提議室內(nèi)構(gòu)造需要一定的中空挑高設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間的氣度。

售樓部室內(nèi)裝修需具有相稱的品質(zhì)基礎(chǔ)，規(guī)定專業(yè)的I設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與設(shè)計(jì)。接待區(qū)、展示區(qū)、洽淡辨別區(qū)明確，各

區(qū)之間又通透相連，顯出開敞大氣風(fēng)格

（二）工地包裝包括（圍墻包裝、施工現(xiàn)場(chǎng)包裝）

（三）樣板街及樣板鋪打造：次入口處設(shè)一排品牌鋪,其他部分用檔板隔開

樣板鋪

樣板街區(qū)，

樣板鋪

（四）商業(yè)氣氛營(yíng)造（物氣氛、景氣氛、人氣氛）

總方略

廣告位、羅馬旗、引硬鋪、小品、綠化、商家統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一

導(dǎo)系統(tǒng)、店鋪招牌風(fēng)亮化、休閑帶……胸牌.、統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)時(shí)

格、遮陽設(shè)置（另附方案）小品要

物氣氛景氣氛人氣氛

六、品牌方略

項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理及推廣語:

地段優(yōu)勢(shì)一海南之中，四方財(cái)富匯集點(diǎn)

規(guī)模優(yōu)勢(shì)——海南中部最大規(guī)模農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心、**最大新城區(qū)小型都市綜合體

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——全新建筑形態(tài)、全新業(yè)態(tài)組合、全新購(gòu)物體驗(yàn)

功能主題優(yōu)勢(shì)一一

1.唯一的產(chǎn)地型、生態(tài)型、特色化農(nóng)產(chǎn)品交易城

2.海南首個(gè)精品農(nóng)產(chǎn)品配送基地

3、中部最大的一站式農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng).

休閑主題優(yōu)勢(shì)——一站式消費(fèi)體驗(yàn)休閑商業(yè)

產(chǎn)業(yè)璉功能優(yōu)勢(shì)-一**農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化璉條中的一環(huán)，享有此條璉上的政府扶持和政策支持

資源共享優(yōu)勢(shì)——合作社引進(jìn)、大型工業(yè)廠家引進(jìn)、共同分享客源，吸引更多客源，逐漸擴(kuò)大市場(chǎng)

全業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)——批零、美食、休閑、娛樂、商務(wù)、住宅

第三部分：營(yíng)銷推廣計(jì)劃

一、推廣主題定位璉主推廣語（用于一期、腆入LOGO；

海南中部農(nóng)產(chǎn)品基地（海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城）

■海南中部首席綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城（定位）開盤前推廣主題集中亮相

■**之喉.財(cái)富新都（地段）（項(xiàng)目圍墻廣告語、DM單廣告語、各新聞引用廣告語）

####札緊跟政府，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)

■以農(nóng)貿(mào)城建時(shí)尚城（都市）

2023**重點(diǎn)工程、省政府指定產(chǎn)業(yè)城

■#####.**縣城新名片……

2、#*###,依付*歸稱霸海南

■農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)一體化模型城（行業(yè)）

海南中部最天農(nóng)貿(mào)城、海南首個(gè)精品農(nóng)產(chǎn)品配送基地

海南中部首席綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城3、#####,掌控未來，變化**

■休閑商業(yè)體驗(yàn)城（業(yè)態(tài)）

**大型都市綜合體

■**財(cái)富動(dòng)車組（投資）

有享有沒承擔(dān)有錢嫌沒風(fēng)險(xiǎn)的聚寶城

動(dòng)態(tài)亮相語

動(dòng)態(tài)亮相語

（開盤前的新聞炒作，按新聞運(yùn)用原則）

（開盤前的硬廣或DM,按成本原則）

1、國(guó)內(nèi)首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化體驗(yàn)城，即將亮相

1、卵特#財(cái)富計(jì)劃：誠(chéng)實(shí)人，跟我走（升值銷售）

二、全案品牌塑造計(jì)劃

時(shí)間推廣方向應(yīng)用闡釋品牌階段營(yíng)第階段

國(guó)人1.海南中儲(chǔ)揀合農(nóng)產(chǎn)品交幅城（主定高調(diào)亮相，板而形象，女要應(yīng)用戲體為對(duì)外媒體，品牌導(dǎo)入第一階段：I

期位）通過財(cái)都市標(biāo)合體概念的引用,更全面理解項(xiàng)目前您,理性傳播.有助AM\MYJOB盍水期

2.**大型都市捺合體〈規(guī)劃）商業(yè)形象打造.綜合體的概念,讓受眾對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)理解,不再局限于農(nóng)

（農(nóng)貿(mào)也時(shí)尚,造城渙印象）貿(mào)巾場(chǎng)。

通過對(duì)都市綜合體概念啊引用.更全面理解項(xiàng)目前猊.理性傳播.育的

曲業(yè)形象打造,綜合體的概念?讓受眾對(duì)項(xiàng)目的理解.不再局限于農(nóng)

貿(mào)市場(chǎng)。

■期

2023.10-12，海南中部媒合農(nóng)產(chǎn)品交易城1融續(xù)使用.2加入.視媒體視時(shí)機(jī)與1或并列或電令.要點(diǎn)：屈調(diào)1導(dǎo)入第二階段：

品

精2、tw稿：多種財(cái)富多種鋪為2帶來的財(cái)富，加入價(jià)格模式，如時(shí)尚主婦投貨L劃等等，對(duì)市場(chǎng)影我能做什么

產(chǎn)

農(nóng)

（投資）成打動(dòng)力,配合開盤?另,網(wǎng)明商業(yè)街主題的劃分,讓市場(chǎng)看到明確財(cái)開盤期

遐

主

富方向.

街

2023.1-2023.32.mw：兌計(jì)菜藍(lán)子？不如買個(gè)菜攤一期少許鐐控.推出產(chǎn)權(quán)筒鋪.臨近春節(jié),以“菜藍(lán)子”為宣傳要點(diǎn).品牌深化?階段：

子。（投資）從投資和產(chǎn)品安全、后期管理上面宣傳，視狀況制造新聞話期,#111我能怎么做？我準(zhǔn)生持繪蓄客期，

3.SXXSS：關(guān)數(shù)您的菜監(jiān)于（股務(wù)現(xiàn)“關(guān)左柒他子，條到新聞”和衛(wèi)生局、農(nóng)業(yè)同等單位聯(lián)手.怎么做？明侑咯什

我/怎么做?？我準(zhǔn)備怎

攤位念）公益活動(dòng)，費(fèi)助食1a安全有關(guān)部門辦公設(shè)備,或與醫(yī)院聯(lián)手,開展義診

3.?????：關(guān)愛您的菜籃子（服務(wù)理公益活動(dòng)：贊助管呂安全有關(guān)能門辦公設(shè)備，或與醫(yī)院聯(lián)手，開展義診么做？

念）公益活動(dòng)：贊助食品安全有關(guān)部門辦公設(shè)先，成與國(guó)院聯(lián)手，開收義診

生態(tài)2023.7-2025.10**財(cái)富動(dòng)車殂（投資）促楂活動(dòng)：u膽時(shí)生態(tài)產(chǎn)品體驗(yàn)中心向憒全城品牌拓展一階段：

農(nóng)產(chǎn)

形象活動(dòng)：百果千疏千本書（農(nóng)科類圖并免責(zé)給送.）我增長(zhǎng)了什么，超過你持銷期，蓄

砧生

公益：贊的六一小朋友活動(dòng)的想望.（第二、三期客,老帶新政

區(qū)街

生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品主超街推出.EJ步招儲(chǔ)業(yè)績(jī)出來,從招商的成績(jī)闡明.此階產(chǎn)品交厲、招商已出成出籠.

段,大里超市必須引迸，信正|市堅(jiān)定投資者信心，能發(fā)市場(chǎng)博憬.生態(tài)果》自公銷售，暗

產(chǎn)品體驗(yàn)中心推出.（燉果藐笆餡、純果蔬美容,凡能回答出十個(gè)項(xiàng)目我增長(zhǎng)了什么，超過你開.

問題的.均可以享仃三折優(yōu)惠.）的想象.（第二、三期自外銷售，暗

聲品交房、招商已出成開.

果,

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2023.10-202$.1#的冷只保證兩點(diǎn)：《產(chǎn)業(yè)一體化的再綱走偏峰：挺好的導(dǎo)■?公關(guān)危機(jī)先以某一戶人家到電視臺(tái)透新聞，品牌維護(hù):

葉

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次宣傳）說是從EU買的菜吃后身體小送，再先以記者采訪的形式，運(yùn)用電視由單向傳播轉(zhuǎn)為巾場(chǎng)積

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你家的菜.今天早上剛從地里灼慶.新網(wǎng)報(bào)道的形式,全程追蹤,從菜農(nóng)種菜到工廠加工.再到物流運(yùn)到極理解.讓市場(chǎng)中認(rèn)知蓄客、暗箱明

您訂的年貨,我們72小時(shí)內(nèi)送到.8SJSS.提上推位.通過幾蟲檢杳.向市場(chǎng)證明舞《?啊質(zhì)垠和科學(xué)流到承認(rèn).（此階段必須開

您訂的年貨,我們72小時(shí)內(nèi)送到，程，已進(jìn)入運(yùn)行期,構(gòu)建出

完整叼運(yùn)行流程.）

由單向傳播轉(zhuǎn)為市場(chǎng)積

極理解”讓市場(chǎng)由認(rèn)知

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完整的運(yùn)行流程.)

2023.2-202工5海島之心公潞：以商博商.從投資、睛住雙"宣傳.詳細(xì)分析工”=啊質(zhì)家需求及商務(wù)配套取務(wù).品牌更新1廷族理性，

建筑風(fēng)格及技術(shù)參數(shù)輔助.以“未出賣.先出租”力宣傳點(diǎn),給市場(chǎng)導(dǎo)硬調(diào)、煽動(dòng)為主的商業(yè)蓄室，控的明

致比公寓受市場(chǎng)熱捧的衣相.宣傳.依附，布部品牌

公或進(jìn)行宣傳。苜冬，控銷明

71?

住宅2023.6-202-.9犍王出街，農(nóng)牌收官！用時(shí)眼，少許強(qiáng)調(diào)*設(shè).髀熟市場(chǎng)，以客帶客。易銷易推，品牌延續(xù)：杜絕魚面新

底商誰是珀終一對(duì)“搶錢夫妻”？仙明梢暗開.

誰是效終一對(duì)“搶錢去妾”？

三、一期詳細(xì)銷售方案

主題分項(xiàng)細(xì)項(xiàng)2023年2023年

時(shí)間7-8月8月一9月H1212-3月