輕松學(xué)習(xí)“銷售不動(dòng)產(chǎn)、租賃服務(wù)、建筑服務(wù)”營(yíng)改增政策

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!輕松學(xué)習(xí)“銷售不動(dòng)產(chǎn)、租賃服務(wù)、建筑服務(wù)”營(yíng)改增政策銷售不動(dòng)產(chǎn)

計(jì)稅辦法

銷售不動(dòng)產(chǎn)（不含開發(fā)產(chǎn)品）

房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品

試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)

試點(diǎn)后取得的不動(dòng)產(chǎn)

老項(xiàng)目

新項(xiàng)目

一般納稅人

1、可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按差額（自建全額）依5%計(jì)算，就地預(yù)交，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)（5%）。

2、適用一般計(jì)稅辦法的，按差額（自建全額）就地預(yù)交5%，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)11%

銷售試點(diǎn)后取得，應(yīng)適用一般計(jì)稅辦法，按差額（自建全額）就地預(yù)交5%，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)11%。

1、可選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%征收。在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳。

2、適用一般計(jì)稅辦法的，按全額依3%就地預(yù)交，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)（銷售額可扣除出讓金，稅率11%）。

適用一般計(jì)稅方法。以預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳，結(jié)轉(zhuǎn)收入（扣除土地出讓金）按11%申報(bào)。

小規(guī)模納稅人

差額（自建全額）征5%。就地預(yù)交（5%），機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)（5%）

適用5%的征收率，收到預(yù)收款按3%預(yù)征率預(yù)交

征收機(jī)構(gòu)

國(guó)稅委托地稅代征

國(guó)稅。除老項(xiàng)目一般計(jì)稅方法3%就地預(yù)交回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)外，老項(xiàng)目簡(jiǎn)易辦法、新項(xiàng)目一般計(jì)稅方法均機(jī)構(gòu)所在地預(yù)交、繳納。

注：

（1）上述小規(guī)模納稅人不含個(gè)體工商戶和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)。

（2）一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市，下同）銷售取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一省的不動(dòng)產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知不動(dòng)產(chǎn)所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

注意事項(xiàng)搜索

1、若A公司銷售試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易辦法，B購(gòu)入后再轉(zhuǎn)讓，仍需差額預(yù)交5%，機(jī)構(gòu)所在地按11%繳納。

2、上表過渡政策不適用于個(gè)人（含個(gè)體工商戶）。對(duì)于個(gè)人（含個(gè)體工商戶）銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納。優(yōu)惠政策如下：

（1）個(gè)人（含個(gè)體工商戶）銷售自建自用住房免征增值稅。

（2）個(gè)人（含個(gè)體工商戶）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

（3）個(gè)人（含個(gè)體工商戶）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、財(cái)稅[2016]36號(hào)文件未提及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)理解為一般企業(yè)看待。個(gè)人優(yōu)惠政策不適用于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)。

融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃、售后回租

一般納稅人

小規(guī)模納稅人

融資租賃

經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱行會(huì)部）批準(zhǔn)的試點(diǎn)納稅人從事融資租賃的，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除融資利息、車輛購(gòu)置稅后的余額為銷售額。

經(jīng)省級(jí)商務(wù)主管部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后實(shí)收資本仍未達(dá)到1.7億元的，不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

其中：有形動(dòng)產(chǎn)

經(jīng)行會(huì)部批準(zhǔn)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。

經(jīng)省級(jí)商務(wù)主管部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

不適用即征即退

一般納稅人試點(diǎn)（2013年8月1日）前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率3%。

3%

融資性售后回租

售后回租（包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）按照貸款服務(wù)征稅，稅率6%。經(jīng)行會(huì)部批準(zhǔn)的從事售后回租服務(wù)的納稅人以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金）扣除融資利息后的余額為銷售額。

經(jīng)省級(jí)商務(wù)主管部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后實(shí)收資本仍未達(dá)到1.7億元的，不得按照上述規(guī)定（指不得扣除融資利息）執(zhí)行。

其中：有形動(dòng)產(chǎn)

經(jīng)行會(huì)部批準(zhǔn)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，按照貸款服務(wù)征稅，稅率6%。對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。

省級(jí)商務(wù)主管部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日至2016年7月31日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

征收率3%，不適用即征即退

2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)售后回租合同，合同到期前可繼續(xù)按有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅（17%）。經(jīng)行會(huì)部批準(zhǔn)的，2016年4月30日前簽訂的合同，到期前可以選擇按以下方法之一計(jì)算銷售額：

（1）全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除本金（不得開專票可以開普票）及融資利息；

（2）全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除融資利息。

經(jīng)省級(jí)商務(wù)主管部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日-2016年7月31日實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后實(shí)收資本仍未達(dá)到1.7億元的，不得按照上述規(guī)定執(zhí)行（指銷售額不得扣除融資利息）。

經(jīng)營(yíng)性租賃

有形動(dòng)產(chǎn)

按租賃服務(wù)征稅，稅率17%。1、對(duì)2013年8月1日試點(diǎn)前取得的有形動(dòng)產(chǎn)（含自制）為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，延續(xù)執(zhí)行原政策，即可選擇按簡(jiǎn)易辦法征稅。2、在2013年8月1日試點(diǎn)前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同，財(cái)稅[2013]106號(hào)明確為繼續(xù)執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅政策，2016年5月1日后，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征3%。

3%征收率。

不動(dòng)產(chǎn)

參見《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃》

注：增值稅實(shí)際稅負(fù)，是指納稅人當(dāng)期提供應(yīng)稅服務(wù)實(shí)際繳納的增值稅額占納稅人當(dāng)期提供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的比例。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對(duì)不是說有了證，就有了一切。有證書知識(shí)比別人多了一個(gè)選擇。會(huì)計(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，必須力求總結(jié)和應(yīng)用相關(guān)技巧，使之更加便于理解和掌握。學(xué)習(xí)時(shí)應(yīng)充分利用知識(shí)的關(guān)聯(lián)性，通過分析實(shí)質(zhì)，找出核心要點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃

計(jì)稅辦法

出租試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)

出租試點(diǎn)后取得的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人

1、可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。

2、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前（施工許可證注明的開工日期）開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按3%征收。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按3%就地預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)（11%）。

小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法就地預(yù)交，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。

其他個(gè)人

其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)人

個(gè)人（含個(gè)體工商戶）出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

征收機(jī)構(gòu)

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)由國(guó)稅委托地稅代征，其余由國(guó)稅征收

備注：

一般納稅人跨省出租取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一省的不動(dòng)產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知不動(dòng)產(chǎn)所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

注：

（1）融資性售后回租，有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金部分，不得開具增值稅專用發(fā)票，只可開具普通發(fā)票。

（2）計(jì)算當(dāng)期銷售額時(shí)可以扣除的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金，無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。

（3）售后回租業(yè)務(wù)中承租人出售資產(chǎn)的行為，不征增值稅。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)）

（4）出租的有形動(dòng)產(chǎn)在境外使用免征增值稅。

建筑服務(wù)

一般納稅人

小規(guī)模納稅人

清包工建筑服務(wù)

可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（差額征3%）

跨縣（市）提供建筑服務(wù)差額就地預(yù)交3%，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)3%

甲供工程（全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由發(fā)包方提供）

可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（差額征3%）

包工包料建筑服務(wù)

老項(xiàng)目

可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法（差額征3%），跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按差額3%就地預(yù)交，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)3%。

跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算銷項(xiàng)稅。按差額就地預(yù)交2%，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)11%。

新項(xiàng)目

按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。跨縣（市）提供建筑服務(wù)，差額就地預(yù)交2%，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)11%。

注：

（1）建筑工程老項(xiàng)目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（2）含稅銷售額是指提供建筑服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。差額是取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除分包款。

（3）其他個(gè)人提供建筑服務(wù)在建筑服務(wù)發(fā)生地繳納增值稅。

（4）一般納稅人跨省提供建筑服務(wù)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一省的，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

（5）預(yù)繳稅款憑完稅憑證以在當(dāng)期應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

注意事項(xiàng)

1、提供建筑服務(wù)，收到預(yù)收賬款的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收賬款的當(dāng)天。

2、納稅人一旦選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

3、境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)免征增值稅。

4、納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)納稅額，分別預(yù)繳。

5、提供導(dǎo)地建筑服務(wù)應(yīng)預(yù)繳未預(yù)繳，由原地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法