大連現(xiàn)代高層+洋房+疊拼投標(biāo)方案

大

華

集

團(tuán)

-

大

連

泉

水

項(xiàng)

目

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DESIGN2.021.11L

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NDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN1

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0目錄項(xiàng)

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顧ProgrammerevwDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN1

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dDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

項(xiàng)

目

位

置CURRENT

ANALYSESY大連市遼寧省莊河市瓦房店市普蘭店區(qū)金州區(qū)甘井子區(qū)項(xiàng)目位置旅順口區(qū)沙河口區(qū)西崗區(qū)中山區(qū)基

地

分

析

丨

區(qū)

位

分

析CURRENT

ANALYSESY大連金洲灣國(guó)際機(jī)場(chǎng)（建設(shè)中）金州區(qū)JinZhou

Area樞紐新城Hub

New

Town大連北站南關(guān)嶺站SITE鉆石灣區(qū)域DiamondCove大連站國(guó)家森林公園大連市政府National

Forest

Park中心城區(qū)Central

Area旅順口區(qū)LvShunKouArea基地處在大連發(fā)展的樞紐新城的中心地帶，是大連發(fā)展南北發(fā)展，東西發(fā)展的咽喉之地。區(qū)位條件突出，未來發(fā)展可期。往金州區(qū)基

地

分

析

丨

交

通

分

析后鹽站CURRENT

ANALYSESY大連北站泉水東站泉水站中華路站2KM3KM中

華

路地鐵號(hào)線（建設(shè)中）基地北側(cè)交通通達(dá)性良好，到達(dá)大連北站車程約15分鐘；基地1KM內(nèi)有地鐵站通往大連市區(qū)，駕車通過東北快速路到達(dá)大連市區(qū)約40分鐘。鉆石灣區(qū)域往大連市區(qū)/機(jī)場(chǎng)車程約40分鐘南關(guān)嶺公園基

地

分

析

丨

周

邊

資

源CURRENT

ANALYSESY大連北站泉水小學(xué)博思小學(xué)歐式超市衛(wèi)生服務(wù)中心錦泉公園門診部瑞沃廣場(chǎng)

萬達(dá)影城錦泉小學(xué)東華小學(xué)衛(wèi)生服務(wù)中心博倫中學(xué)門診部泉水河公園門診部2KM3KM龍泉小學(xué)大連第十二中學(xué)礦坑公園基地北側(cè)緊鄰泉水河公園，西側(cè)多為居民區(qū)，基礎(chǔ)生活配套齊全，東面區(qū)域則尚待開發(fā)。鉆石灣區(qū)域基

地

分

析

丨

地

塊

現(xiàn)

況CURRENT

ANALYSESYB1地塊北側(cè)臨河，擁有自然最好的景觀視野。B1地塊與B5地塊，規(guī)劃道路，是人流主要來往方向。B7地塊南側(cè)近中華路為此地區(qū)連通東西交通的主要到道路。132B5B143214DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

上

位

規(guī)

劃CURRENT

ANALYSESY此泉水板塊區(qū)域規(guī)劃中，周圍大多為居住區(qū)，沿河部分計(jì)劃將來開展為沿河步行街及發(fā)展沿河商業(yè)，為地塊的發(fā)展提供了良好的商業(yè)環(huán)境。B1在此上位規(guī)劃中，地鐵五號(hào)線與公交車首末站的設(shè)置為此地塊帶來了便利快捷的城市公共交通。B5小南側(cè)B7地塊緊鄰中小學(xué)，也為未來地塊的發(fā)展增值營(yíng)造了良好的學(xué)區(qū)環(huán)境。PB7公交首末站小中華路站中地鐵站學(xué)校地塊位置城市綠帶DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

用

地

條

件CURRENT

ANALYSESYB1地塊B5地塊B7地塊用地性質(zhì)用地面積商住5000㎡2.98居住34900㎡2居住28300㎡1.8容積率建筑密度綠化率＜50％＞20％11700㎡14900㎡＜30％＞35％64900㎡69800㎡＜30％＞35％47300㎡住宅B1計(jì)容總面積50940㎡1530㎡租賃住房3150㎡配套建筑面積220㎡400㎡450㎡3190㎡430-560商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積2980㎡4500㎡B5規(guī)劃戶數(shù)690-900B1地塊建筑：【北側(cè)】低、多層建筑退讓：5M

高層建筑退讓：8M【南側(cè)】低、多層建筑退讓：8M

高層建筑退讓：10M【西側(cè)】低、多層建筑退讓：5M

高層建筑退讓：5M【東側(cè)】低、多層建筑退讓：8M

高層建筑退讓：10MB5地塊建筑：【北側(cè)】低、多層建筑退讓：8M【南側(cè)】低、多層建筑退讓：5M【西側(cè)】低、多層建筑退讓：5M【東側(cè)】低、多層建筑退讓：8M高層建筑退讓：10M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：5M高層建筑退讓：10MB7B7地塊建筑：高層建筑控制線低多層建筑控制線可出讓紅線【北側(cè)】低、多層建筑退讓：5M【南側(cè)】低、多層建筑退讓：5M【西側(cè)】低、多層建筑退讓：5M【東側(cè)】低、多層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：8M高層建筑退讓：10MDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨建筑高度解讀CURRENT

ANALYSESYB1地塊：北側(cè)及西側(cè)應(yīng)泉水河的自然景觀資源，北側(cè)形成底層的沿街商業(yè)。B5地塊：貼線率：70%建筑高度B1控制沿街界面的建筑高度，減少對(duì)規(guī)劃道路的壓迫感，高層控制在小區(qū)中心內(nèi)核心區(qū)域?！?0M建筑高度建筑≤60M高度B5

≤80M建筑高度≤50MB7地塊：控制沿街界面的建筑高度，減少對(duì)規(guī)劃道路的壓迫感，高層集中在東側(cè)區(qū)域。B7高層建筑控制線低多層建筑控制線可出讓紅線DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨居住價(jià)值分析CURRENT

ANALYSESYB1地塊：地塊面積較小，考慮泉水河的景觀價(jià)值，北至南側(cè)圍合成底層商業(yè)的界面，小區(qū)內(nèi)部居住價(jià)值一般。B5地塊：B1地塊北側(cè)及東側(cè)鄰尺寸較大的規(guī)劃道路易受車流噪音干擾，居住價(jià)值一般，小區(qū)向內(nèi)圍聚的核心區(qū)域及鄰近泉水河西側(cè)居住價(jià)值高。B5B7地塊：B7地塊四側(cè)皆被規(guī)劃道路所圍合，小區(qū)內(nèi)部居住價(jià)值較高。南側(cè)及西側(cè)轉(zhuǎn)角鄰城市綠地規(guī)劃，居住價(jià)值次之。城市綠帶道路干擾居住價(jià)值高居住價(jià)值中居住價(jià)值次DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨地塊豎向分析CURRENT

ANALYSESYB1地塊：地塊南北高差約0.5M，場(chǎng)地較平整。B5地塊：6.700地塊南北高差約7M，東西高差8M，南北與東西向均有較大高差。B15.7007.200B510.000B7地塊：地塊南北高差約5M，東西高差6M，南北與東西向均有較大高差。13.00014.000B7用地整體趨勢(shì)呈南高北低，東高西低。19.000南北落差約12米東西落差約8米DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

優(yōu)

劣

勢(shì)

分

析SWOTS

優(yōu)勢(shì)

W

劣勢(shì)

O

機(jī)會(huì)

T

威脅1.地鐵、動(dòng)車海底隧道、光明路的延伸，通達(dá)性明朗的交通給此地區(qū)帶來變革。1.泉水板塊區(qū)域內(nèi)多老舊小區(qū)帶有負(fù)面印象。1.區(qū)域位于大連樞紐新城，是發(fā)展南北發(fā)展，東西發(fā)展的咽喉之地，投資價(jià)值高。1.區(qū)域內(nèi)地塊逐漸銷售，集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。2.項(xiàng)目西側(cè)的排水渠夏季多積水，易產(chǎn)生蚊蟲和異味。2.泉水未來土地供應(yīng)量較大。2.泉水板塊居住區(qū)域改善需求強(qiáng)烈。2.北側(cè)鄰近泉水河，擁有不錯(cuò)的景觀視野。3.區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)資源配備齊全。2.區(qū)域內(nèi)待開發(fā)土地陸續(xù)推售，一齊炒熱此地區(qū)熱度。2

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Y剛改二改品改（高層90+100）（洋房110）（125大洋房/4F疊墅）控總價(jià)跑流速3面寬主力產(chǎn)品高溢價(jià)提品質(zhì)控總價(jià)4面寬大面寬格局優(yōu)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力高贈(zèng)送本案定位剛需偏改善，高層90/100小戶型保流速，二改110洋房主力產(chǎn)品，戶型需保證市場(chǎng)絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，120以上戶型需提升品質(zhì)，但要嚴(yán)控總價(jià)，面積不宜過大。產(chǎn)

品

解

析P

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Y高層(90/100)產(chǎn)品選型：（控公攤、三面寬、品質(zhì)優(yōu)于競(jìng)品）T4產(chǎn)品中間套產(chǎn)品力弱T2類洋房產(chǎn)品12層以上，每3層增設(shè)消防連廊產(chǎn)品力強(qiáng)T6產(chǎn)品18F-T6需做雙樓梯，公攤偏大中間套產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱洋房(110)產(chǎn)品選型：（主力產(chǎn)品，控面積，控總價(jià)，高溢價(jià)，在?？傌浿档耐瑫r(shí)，保證主力產(chǎn)品的去化速度）5-10F花園北大堂11.9M地下室10.1M市場(chǎng)主流3面寬產(chǎn)品小面寬，大進(jìn)深產(chǎn)品平庸增加面寬，減小進(jìn)深保證大橫廳，提升溢價(jià)底層送地下室送花園，提升溢價(jià)產(chǎn)

品

解

析P

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Y125大戶型產(chǎn)品選型：5-10F4F（疊墅層數(shù)限制）5-10F3F露臺(tái)底躍產(chǎn)品地下室南花園地下室北大堂花園南花園(1f)北花園(頂層）地下室普通洋房常規(guī)疊墅底躍+平層常規(guī)洋房，底層贈(zèng)送，適合小洋房底部躍層，做足贈(zèng)送節(jié)省間距產(chǎn)品贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)明顯，面積段不宜過大，影響去化速度4面寬125大洋房底部拆分2+2但日照可計(jì)算到二層，節(jié)省間距結(jié)構(gòu)合理，戶型成立綜上所述，剛改高層小戶型90/100建議采用T2類洋房產(chǎn)品，增加競(jìng)爭(zhēng)力，通過加連廊滿足消防要求；主力產(chǎn)品110洋房，面積段偏小，結(jié)構(gòu)拘束較大，不適宜底部做躍層，建議常規(guī)打法，加面寬做橫廳，增加賣點(diǎn)125品改產(chǎn)品，建議局部布局疊墅或底躍產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)成立，提升大戶型的產(chǎn)品溢價(jià)能力產(chǎn)

品

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合

方

式用足限高+洋房最大化小高層+3面寬洋房小高層+3.5面寬洋房小高層+3.5面寬洋房+4F疊墅小高層+3.5面寬+125底躍洋房強(qiáng)

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Y綜合考量限高和周邊資源：1、高層宜布置在北側(cè)和西側(cè)，高層北側(cè)面寬用足，西側(cè)利用景觀資源，提升高層產(chǎn)品溢價(jià)；2、內(nèi)部土地資源最大化提供給洋房，提升總貨值；3、東北角價(jià)值最低布置公租房；4、商業(yè)結(jié)合南高北低的場(chǎng)地條件，局部做到地下；強(qiáng)

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Y高層產(chǎn)品排布01高層產(chǎn)品排布02北側(cè)T4+T6+公租房高層產(chǎn)品排布03北側(cè)T4分布100，西側(cè)用足限高做26F-t6大高層高層產(chǎn)品排布04北側(cè)2T4+公租房T4產(chǎn)品改T2拼接北側(cè)面寬未用足，T4中間套產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差，

北側(cè)面寬用足，T6和公租房拼接，用足限高，90小戶型做到26F大高，T4做100戶型，得房率可控，但同樣面臨北側(cè)面寬資源未用足，且考慮大高對(duì)北側(cè)住宅日照影響，需占用更大建筑間距和面寬資源，且T4產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差。根據(jù)大連當(dāng)?shù)氐南澜忉專?2層及以上T2住宅，每隔3層做一道消防連廊，即可滿足消防要求，在土地資源利用效率最高的條件下，將高層產(chǎn)品做到最優(yōu)。在相同土地資源條件下，高層全T4利用效土地利用效率較方案一增加，但是未解決T4中間套產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差的問題，且T6產(chǎn)品需雙樓梯核心筒，得房率低。率最低。強(qiáng)

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Y170M內(nèi)部洋房排布6F洋房5F洋房5F洋房5F洋房24.2M25.4M25.4M25.4M多層組合形式01常規(guī)洋房排布，3層5F洋房，一排6F洋房，北側(cè)利用倆層商業(yè)（一層地下，二層地上），滿足日照要求通過推導(dǎo)不同類型的洋房層數(shù)組合形式，得出如圖所示三種效率最高的方式，其中疊墅和底躍利用日照計(jì)算到二層房間的條件，將多層產(chǎn)品的量做到最大化。170M170M6F洋房（底躍）6F洋房（底躍）6F洋房6F洋房5F洋房5F洋房4F疊墅4F疊墅4F疊墅多層組合形式02多層組合形式03利用疊墅日照計(jì)算到2層窗臺(tái)，中間可排布三排4F疊墅，北側(cè)洋房與高層間距20m，距離偏小。洋房125考慮底躍，日照計(jì)算到二層窗臺(tái)，可排布三排6層洋房，洋房做到最大化。強(qiáng)

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Y方案一：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+4F疊墅（上疊：143；下疊：125）住宅貨值：20.04億強(qiáng)

排

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G

Y方案二：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+125洋房（底躍贈(zèng)送）住宅貨值：20.23億125底躍（贈(zèng)送南花園）127三層（南露臺(tái)贈(zèng)送）127標(biāo)準(zhǔn)層（獨(dú)立電梯入戶）127頂層（贈(zèng)送北花園）強(qiáng)

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Y方案三：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房住宅貨值：20.09億土木鋪淘寶店：https://520/強(qiáng)

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Y其他方案：方案共性：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱，貨值不高，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅貨值：19.90億住宅貨值：19.75億T4+3面寬110洋房T4+T6+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房住宅貨值：19.66億住宅貨值：19.58億T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房T4

26F-T6

3.5面寬110洋房++01強(qiáng)

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Y通過不同產(chǎn)品方案的組合嘗試，得出三版產(chǎn)品和貨值最優(yōu)的組合形式。住宅貨值：20.04億T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅（上140，下120）02住宅貨值：20.23億住宅貨值：19.90億T4+3面寬110洋房住宅貨值：19.75億T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房T4+T6+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房03住宅貨值：20.09億住宅貨值：19.66億住宅貨值：19.58億T2高層+全3.5面寬110洋房T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房T4+26F-T6+3.5面寬110洋房強(qiáng)

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YT2高層點(diǎn)位02B7地塊周邊景觀資源較差，東側(cè)20米限高，地塊整體偏狹長(zhǎng)；如按照營(yíng)銷公租房點(diǎn)位定位全洋房，110產(chǎn)品只能做到3面寬，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較差建議首要滿足產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，110洋房做3.5面寬，125品改戶型建議選用疊墅或底躍洋房形式，利用贈(zèng)送提升大戶型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部局部出現(xiàn)T2-17F高層小戶型補(bǔ)足差量，增加B7組合的更多可能性。T2高層點(diǎn)位01強(qiáng)

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Y方案一：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+4F疊墅（上疊：143；下疊：125）住宅貨值：15.15億強(qiáng)

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Y方案二：18F-T2高層+113-3.5面寬洋房+125洋房（底躍贈(zèng)送）住宅貨值：15.22億125底躍（贈(zèng)送南花園）127三層（南露臺(tái)贈(zèng)送）127標(biāo)準(zhǔn)層（獨(dú)立電梯入戶）127頂層（贈(zèng)送北花園）強(qiáng)

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Y方案三：18F-T2高層+113-3.5面寬洋+125底躍產(chǎn)品最大化住宅貨值：15.29億125底躍（贈(zèng)送南花園）127三層（南露臺(tái)贈(zèng)送）127標(biāo)準(zhǔn)層（獨(dú)立電梯入戶）127頂層（贈(zèng)送北花園）強(qiáng)

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T

R

A

T

E

G

Y其他方案：常規(guī)產(chǎn)品排布，未充分挖掘產(chǎn)品的溢價(jià)能力，產(chǎn)品和貨值間未到達(dá)最優(yōu)住宅貨值：15.05億住宅貨值：14.77億住宅貨值：14.78億3面寬110洋房+4面寬125洋房90-T2高層+4F疊墅（上140，下120）90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房110+125洋房均為常規(guī)洋房，3面寬110洋房作為主力產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，難以支撐疊墅最大化，未拉高地塊總貨值，反而帶來地庫開挖成本的增加常規(guī)洋房排布，125大洋房產(chǎn)品常規(guī)，沒有足夠的溢價(jià)能力強(qiáng)

排

推

導(dǎo)

|

B

7

地

塊P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y住宅貨值：14.78億住宅貨值：15.05億3面寬110洋房+4面寬125洋房住宅貨值：14.77億90-T2高層+4F疊墅（上140，下120）90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125洋房通過不同產(chǎn)品的組合嘗試，得出如下三版產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)和貨值最優(yōu)的組合形式。住宅貨值：15.15億住宅貨值：15.22億住宅貨值：15.29億90-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房90-T2高層+3.5面寬110洋房+4面寬125底躍洋房（底躍最大化）打

造

居

住

空

間

高

品

質(zhì)我們通過不同產(chǎn)品方案的組合嘗試，保證產(chǎn)品和貨值最優(yōu)的前提下，力保高品質(zhì)的居住空間，得出三版不同的方案組合形式：極致院落品質(zhì)更好溢價(jià)更多吸引力更強(qiáng)方案一：高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅方案二：高層+3.5面寬110洋房+125底躍洋房方案三：高層+B5-全110洋房+B7-125底躍最大化打

造

居

住

空

間

高

品

質(zhì)方案一：高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅空

間

形

態(tài)

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標(biāo)

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN戶

型

分

布

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型4F疊墅戶型（下疊：120，上疊：140）T2-130戶型公租房流

線

分

析

及

日

照

分

析

|

方

案

一P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y小區(qū)出入口地下車庫出入口結(jié)論：經(jīng)過日照分析，本項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)卮蠛?小時(shí)的日照要求人行流線城市道路方案二：高層+3.5面寬110洋房+125底躍洋房空

間

形

態(tài)

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標(biāo)

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN戶

型

分

布

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型T2-125洋房戶型（底躍120，平層125）T2-108戶型公租房流

線

分

析

及

日

照

分

析

|

方

案

二P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y結(jié)論：經(jīng)過日照分析，本項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)卮蠛?小時(shí)的日照要求小區(qū)出入口地下車庫出入口城市道路方案三：高層+B5-全110洋房+B7-125底躍最大化空

間

形

態(tài)

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y總

圖

指

標(biāo)

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YN流

線

分

析

及

戶

型

分

布

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

YT2-90/100戶型T2-113洋房戶型T2-125洋房戶型（底躍120，平層125）T4-110+130戶型公租房日

照

分

析

|

方

案

三P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y結(jié)論：經(jīng)過日照分析，本項(xiàng)目滿足當(dāng)?shù)卮蠛?小時(shí)的日照要求小區(qū)出入口地下車庫出入口城市道路總

圖

回

顧C(jī)URRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅17F-T2高層+3.5面寬110洋房+125四面寬底躍洋房

17F高層+B5-全3.5面寬110洋房+B7-125四面寬底躍最大化總貨值：42.77億總貨值：：43.05億總貨值：42.96億貨

值

對(duì)

比CURRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高層+3.5面寬110洋房+4F疊墅17F-T2高層+3.5面寬110洋房+125四面寬底躍洋房

17F高層+B5-全3.5面寬110洋房+B7-125四面寬底躍最大化總貨值：42.77億總貨值：：43.05億總貨值：42.96億3

.

0示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)SITER

E

S

E

A

R

C

HDV

AAN

HK

EU

AN

I

NGG

RB

OO

UH

UPAI

S

QH

UU

RA

ONA

DS

HR

EUS

I

D

EPN

OC

IRA

LJ

EP

RC

OTJ

E

CD

T

E

DSE

SI

IGA

N方

案

推

導(dǎo)

|

用

地

現(xiàn)

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H場(chǎng)地道路現(xiàn)狀濱河步道連續(xù)貫通現(xiàn)狀道路最近到此處B1地塊有著豐富的景觀資源和未來發(fā)展?jié)摿1區(qū)用地面積≈5000㎡6.70入?？?0.007.2017.00DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導(dǎo)

|

定

量

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H場(chǎng)地平、筑高度與住宅商業(yè)層數(shù)關(guān)系推算：設(shè)計(jì)條件輸入用地面積商業(yè)面積5000298011700220結(jié)論——

(

方向一)三棟17層T2，戶均130

;

(方向二)：一棟25層T4戶型127住宅面積配套面積總面積嘗試方向小高住宅總面積11700住宅層數(shù)18單元數(shù)戶均162.5114.7121.9130.0112.5121.9127.2住宅層高3商業(yè)層數(shù)與高度高度54466644400149002.9815011700173.053.053.053.053.053.0551.8553.653.958011700161F(4.8)2F(4.5+3.7)0容積率117001170015停車數(shù)26地上停車地下停車地庫面積15大高11700241F(4.8)2F(4.8+3.8)78.879.5513511700234320130+110+110+130130+130130+130130+130DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導(dǎo)

|

北

廳

產(chǎn)

品

視

野

與

接

受

度S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H130三面寬端廳和北廳比選北廳視野6450059400DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方案推導(dǎo)|總圖、地庫、產(chǎn)品、商業(yè)分布、貨值S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H2F商業(yè)方案一130+110+110+130130+130130+130130+1302F商業(yè)方案二DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN設(shè)計(jì)思考難點(diǎn)羅列：1.雙層普通車位排布艱難，如做機(jī)械車位兩層沒有必要，則以兩層普通車庫為主，如還不夠，局部機(jī)械車位。2.地庫少開挖節(jié)省成本，在允許不計(jì)容范圍內(nèi)盡可能多抬地庫1.5米或2米。通過周邊商業(yè)包圍地庫做半地下車庫。3.如抬高地庫消防登高場(chǎng)地在北側(cè)，消防高度可不計(jì)底商對(duì)貨值與戶均有利。4.如果示范區(qū)放地塊內(nèi)，對(duì)施工工期以及范圍受限，兩層普通車庫是否能做足？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN設(shè)計(jì)思考以上是基于B1地塊常規(guī)思路(一棟高層+售樓處)得出兩個(gè)解法，是否還有別的可能？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN用

地

分

析

|

售

樓

處

選

址S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H32售樓處選址分析位置1：位于B5地塊北側(cè)結(jié)合社區(qū)大堂，現(xiàn)場(chǎng)工期不支1撐。位置2：（基地上）B1地塊北側(cè)沿街商鋪用做售樓處。位置3：（公園里）B1地塊對(duì)面河濱公園做臨建售樓處。DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

導(dǎo)

|

用

地

現(xiàn)

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H萬科售樓處綠城售樓處40M大華售樓處DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

強(qiáng)

排

羅

列S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H強(qiáng)排邏輯方案一方案二用地尺寸分析疊墅+大高3.5面寬11F洋房DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

強(qiáng)

排

羅

列S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H146

10F108

10F+98

16F優(yōu)點(diǎn)：南高北低都可看景缺點(diǎn)：貨值不是最大108

10F+100

17F優(yōu)點(diǎn)：貨值最大優(yōu)點(diǎn)：層數(shù)低單價(jià)高缺點(diǎn)：140三面寬品質(zhì)低缺點(diǎn)：南低北高后排看景遮擋DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

總

圖S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H方案一方案二方案三（售樓處基地內(nèi)）（售樓處基地內(nèi)）（售樓處公園里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅2F2F商業(yè)商業(yè)2F商業(yè)北側(cè)商業(yè)（前期售樓處）：1208㎡北側(cè)商業(yè)（前期售樓處）：1208㎡北側(cè)商業(yè)：1361.16㎡南側(cè)商業(yè)：1618.84㎡1F

640㎡+2F

568㎡1F

640㎡+2F

568㎡南側(cè)商業(yè)：1772㎡南側(cè)商業(yè)：1772㎡商業(yè)總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億商業(yè)總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億商業(yè)總量：2980㎡

貨值：1.1936億住宅總量：11700㎡

貨值：3.627億總貨值：4.82億DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

成

|

地

庫

方

案S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H方案一方案二方案三（售樓處基地內(nèi)）（售樓處基地內(nèi)）（售樓處公園里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅地庫出入口停車數(shù)：停車數(shù)：停車數(shù)：>地下一層66+地下二層69+地面15>一層地庫面積：2780㎡>二層地庫面積：2780㎡>總地庫面積：5560㎡>地下一層66+地下二層68+地面16>一層地庫面積：2880㎡>二層地庫面積：2880㎡>總地庫面積：5760㎡>地下一層63+地下二層67+地面20>一層地庫面積：2930㎡>二層地庫面積：2730㎡>總地庫面積：5660㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN公

基園

地里

上方

案

推

導(dǎo)

|

用

地

現(xiàn)

狀

分

析S

I

T

ER

E

S

E

A

R

C

H萬科售樓處綠城售樓處40M大華售樓處DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER方

案

一PLAN1濱

河

步

道

的

網(wǎng)

紅

驛

站DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER上海濱江徐匯店上海最熱門商業(yè)之一/成熟的品牌吸引力

聚焦消費(fèi)力/濱江步道的節(jié)點(diǎn)驛站

天然人流匯集/借助環(huán)境資源打造網(wǎng)紅建筑形成良好商業(yè)傳播力DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

概

念|D

E

D

U

C

I

N

G+雙線聯(lián)動(dòng)以示范區(qū)帶動(dòng)城市濱江線打造，為商業(yè)街成型造勢(shì)，最終形成濱江商業(yè)街雙線人氣聯(lián)動(dòng)DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN123456波光碼頭小廣場(chǎng)停車場(chǎng)入口水景瞭望平臺(tái)56l臨時(shí)樣板房濱河步道23146NDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN濱河步道流線人行流線車行流線人行出入口車行出入口DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

一

|

平

面

展

示PLAN總

售

樓

處

總

面

積

：

9

8

0

㎡一

層二

層

及

二

層

夾

層屋

頂

層590㎡390㎡錯(cuò)疊大面積活動(dòng)平臺(tái)，沉浸體驗(yàn)濱河全景DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

二PLAN2公

園

里

的

美

術(shù)

館

，

遙

望

海

的

礁

石DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

三PLAN3航

海

之

都

，

輪

港

之

夜DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN以

商

業(yè)

街

龍

頭

思

維

打

造

示

范

區(qū)方

案

四EXCLUSIVERESOURCEPLAN4+商業(yè)兼容直接以商業(yè)形式兼容打造示范區(qū)，后期直接投入商業(yè)使用DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN總建筑面積：1208㎡1F2F建筑面積640㎡建筑面積：568㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN其

他

常

規(guī)

意

向OTHERSDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN售

樓

處

回

顧C(jī)URRENT

ANALYSESY公園里

IN01020304基地上

ONDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN4

.

0產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)productd

e

s

i

g

nDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

市

場(chǎng)

分

析MARKET

ANALYSESY項(xiàng)目名開發(fā)商容積率售價(jià)萬科泉水泉水A3泉水綠城萬科2.0-30000-綠城泉水A3星光照瀾悅合山海塵林間金地保利遠(yuǎn)洋保利龍湖1.81.82.01.39260002700032000350000.6KM錦麟玖璽新希望相鄰區(qū)域鉆石灣大型房企入駐，本案區(qū)域未來將承接鉆石灣房?jī)r(jià)及客源。5KM萬科與綠城泉水與本案處于同一板塊，客群重疊，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。金地保利·星光照瀾遠(yuǎn)洋保利·悅合山海6KM新希望·錦麟玖璽龍湖·塵林間產(chǎn)

品

專

篇

|

競(jìng)

品

分

析P

L

A

N

S

T

R

A

T

E

G

Y泉水A3星光照瀾悅合山海塵林間錦麟玖璽總建：總建：9.66萬㎡容積率：1.8總建：15.93萬㎡容積率：1.8總建：5.83萬㎡容積率：

2.0總建：7.60萬㎡容積率：

1.39業(yè)態(tài)：洋房；疊拼面積段：容積率：2.0業(yè)態(tài)：高層；小高層面積段：業(yè)態(tài)：高層；小高層面積段：業(yè)態(tài)：高層；小高層面積段：業(yè)態(tài)：洋房；小高層；疊拼面積段：25-26高層T6T4：86㎡，105

22F高層T4：80㎡，95㎡22F高層T4：80㎡，95㎡6-10F洋房：108㎡15F小高層T6：96㎡10F洋房T：116㎡疊拼:127㎡洋房：75m2，77m2，105m2，134m2疊拼:134m2㎡6-10F洋房：108㎡11-15F小高T2:115㎡,125㎡售價(jià)：高層27000元/㎡；小高33000元/㎡售價(jià)：高層27000元/㎡；洋

售價(jià)：高層27000元/㎡；洋房29000元/㎡

房29000元/㎡售價(jià)：

小高層29000元/㎡；

售價(jià)：35000元/㎡洋房：335000元/㎡疊拼：600萬/套結(jié)論:此地區(qū)以【

高層/洋房/小高層】業(yè)態(tài)為主

小高層為主力

均價(jià)約30000元/㎡競(jìng)

品

分

析

丨

綠

城

泉

水C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

A

N

A

L

Y

S

I

S對(duì)標(biāo)價(jià)值：同一板塊，距離本案0.6km板塊主力競(jìng)品，客戶存在高度重疊，目前調(diào)研規(guī)劃三種戶型，小高層T2，高層T6，T4，貫通陽臺(tái)，一衛(wèi)產(chǎn)品占比高占地面積總建面積-㎡-㎡容積率戶數(shù)2.0-86㎡（高層）105㎡（高層）戶配情況表戶型A面積（㎡）86居室戶型配比21%二房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)B10516%C11558%D1255%競(jìng)品分析丨遠(yuǎn)洋保利·悅和山海C

O

M

P

E

T

I

T

I

V

E

P

R

O

D

U

C

T

A

N

A

L

Y

S

I

S對(duì)標(biāo)價(jià)值：周邊板塊，距離本案4.6km剛改為主的目標(biāo)客戶重疊度較高、高層為T4，洋房為T2，兩衛(wèi)產(chǎn)品居多，產(chǎn)品附加值不高占地面積總建面積85454㎡容積率戶數(shù)1.80153940㎡560898㎡（洋房）120㎡（洋房）戶配情況表戶型面積（㎡）79(高層）居室戶型配比23%ABCDE二房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)105（高層）115（高層）98（洋房）120（洋房）21%14%14%17%86（下）130（中）139（上）F疊拼各4%競(jìng)

品

分

析

丨

龍

湖

·

塵

林

間COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS對(duì)標(biāo)價(jià)值：周邊板塊，距離本案6.1km剛改為主的目標(biāo)客戶重疊度較高、普宅只有兩種戶型96和116，高層為T6，洋房為T2，有貫通陽臺(tái)和飄窗占地面積總建面積58300㎡容積率戶數(shù)2.0149815㎡514127㎡（下疊）142㎡（上疊）戶配情況表戶型面積（㎡）96(小高層）116（洋房）居室戶型配比35%ABC三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)37%142（上疊）127（下疊）各14%產(chǎn)

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Y產(chǎn)品面積（㎡）周邊競(jìng)品100以下100-110110-120120以上綠城86㎡（高層）105㎡（高層）115㎡（高層）星光照瀾80㎡（高層）

95㎡（洋房）108㎡（洋房）105㎡（高層）悅和山海塵林間萬科120㎡（洋房）115㎡（高層）98㎡（洋房）

79㎡（高層）137㎡（疊拼）96㎡（高層）116㎡（洋房）127㎡（下疊）142㎡（上疊）94㎡（高層）118㎡（洋房）結(jié)論:周邊競(jìng)品以剛需產(chǎn)品為主，主力戶型區(qū)間集中在70-120㎡，產(chǎn)品多為兩面寬一衛(wèi)和三面寬兩衛(wèi)。產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積6F洋房

,112戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積計(jì)容戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一層9070167.35

147.90%產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N方廳設(shè)計(jì)“方廳”加入“方廳”的設(shè)計(jì)，家庭成員處在同一視線區(qū)域，日?；顒?dòng)在中心區(qū)域進(jìn)行多元融合，實(shí)現(xiàn)全家庭共享功能。那種親密的連接感，是傳統(tǒng)客廳無法比擬的。產(chǎn)品專篇|創(chuàng)新戶型平面S

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N6F洋房

,112戶型一層平面首層取消書房改為下地下室樓梯，客廳空間更加開闊一層贈(zèng)送南院70㎡地下贈(zèng)送視地庫情況可調(diào)整戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積計(jì)容戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一層9070167.35

147.90%產(chǎn)品專篇|創(chuàng)新戶型平面S

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N上疊贈(zèng)送庭院下疊贈(zèng)送庭院6F

,125(疊墅+平層

)首層平面頂層贈(zèng)送北院50㎡頂層入戶獨(dú)立侯梯廳頂層贈(zèng)送北院下疊贈(zèng)送南院獨(dú)立入戶下疊邊套南院55㎡地下室全贈(zèng)送下疊中間套南院55㎡大面積贈(zèng)送院子，上疊和下疊的每一位住戶都可以擁有自己的一方庭院，提升入戶品質(zhì)感。戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三層洋房125標(biāo)準(zhǔn)層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產(chǎn)品專篇|創(chuàng)新戶型平面S

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N6F

,125(疊墅+平層

)二層平面半贈(zèng)送面積挑空贈(zèng)送戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三層洋房125標(biāo)準(zhǔn)層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產(chǎn)品專篇|創(chuàng)新戶型平面（注：僅3F有露臺(tái)）S

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N全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積6F

,125(疊墅+平層

)標(biāo)準(zhǔn)層平面露臺(tái)全贈(zèng)送面積方廳設(shè)計(jì)戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率下疊邊套下疊中間套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.99871055550174.43

149.05%147.43

128.68%洋房125三層洋房125標(biāo)準(zhǔn)層洋房125頂層81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%產(chǎn)品專篇|創(chuàng)新戶型平面S

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N下疊邊套贈(zèng)送下疊中間套贈(zèng)送6F

,125(疊墅+平層

)地下贈(zèng)送平面下疊邊套贈(zèng)送：

下疊中間套贈(zèng)送：下疊中間套贈(zèng)送：下疊邊套贈(zèng)送：98㎡

98㎡98㎡98㎡地下贈(zèng)送視地庫情況可調(diào)整產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積4F疊墅

,（下疊120/上疊140）首層\二層平面挑空贈(zèng)送上疊贈(zèng)送北院50㎡獨(dú)立侯梯廳獨(dú)立入戶下疊贈(zèng)送南院70㎡戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積計(jì)容戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率下疊120上疊140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積挑空贈(zèng)送4F

,疊墅（下疊120/上疊140）三層\四層平面戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積計(jì)容戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率下疊120上疊140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N下疊贈(zèng)送地下室上疊贈(zèng)送地下室4F疊墅

,（下疊120/上疊140）地下贈(zèng)送平面上疊贈(zèng)送地下室45㎡上疊贈(zèng)送地下室78㎡上疊贈(zèng)送地下室45㎡上疊贈(zèng)送地下室78㎡上疊贈(zèng)送地下室45㎡上疊贈(zèng)送地下室78㎡上疊贈(zèng)送地下室45㎡上疊贈(zèng)送地下室78㎡產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積安全連廊效果示意17F

小高,90戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面根據(jù)大連當(dāng)?shù)貙張D，17層以下可做一個(gè)電梯，只需一處連廊連接戶型面積套型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積69.61/2陽臺(tái)面積計(jì)容戶型面積92.42得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率小高90069.622.8275.31%5.4005.45.84%產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積B1地塊（方案一）

15F小高

,130戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積98.811/2陽臺(tái)面積套型面積98.81計(jì)容戶型面積134.53得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率小高130035.7273.45%60064.46%產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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N全贈(zèng)送面積B1地塊（方案二）

24F大高

,110/130戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型面積贈(zèng)送面積公攤面積（含大堂+機(jī)房）地上贈(zèng)送面積（凸窗、1/2陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空）地下贈(zèng)送面積（5.2m層高）編號(hào)套內(nèi)面積1/2陽臺(tái)面積套型面積計(jì)容戶型面積得房率院子贈(zèng)送

總贈(zèng)送面積贈(zèng)送率大高110大高13079.50079.5110.47132.3630.9737.11680000685.43%6.04%71.96%95.2595.25產(chǎn)品專篇|標(biāo)準(zhǔn)戶型平面S

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NB5地塊公租房位置B7地塊公租房位置B5

B7地塊

公租房戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面B5地塊公租房（16F）合計(jì)51戶

3150㎡B7地塊公租房（6F）合計(jì)36戶

1530㎡產(chǎn)

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S疊墅產(chǎn)品對(duì)比本案下疊120/上疊140龍

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127㎡/上疊142㎡四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)VS1.上下疊住戶均享有獨(dú)立庭院，獨(dú)立電梯1.戶型整體尺度舒適，空間結(jié)構(gòu)清晰。2.挑空贈(zèng)送，地下室贈(zèng)送，露臺(tái)飄窗贈(zèng)送齊全3.同等面積多出一個(gè)房間，功能性更強(qiáng)2.客廳尺度過大，下層缺少一件房，不適應(yīng)三胎時(shí)代DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN產(chǎn)

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S110㎡戶型產(chǎn)品對(duì)比本案113㎡綠城

A3A4115㎡萬科

118㎡三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)VSVS1.3.5面寬，3+1房1.4面寬朝南，大橫廳設(shè)計(jì)，空間舒適2.獨(dú)立私屬侯梯廳1.戶型結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，空間體驗(yàn)感一般2.無獨(dú)立侯梯廳2.超大方廳設(shè)計(jì)，空間自由靈動(dòng)3.獨(dú)立私屬侯梯廳3.只有三房，功能性欠佳。3.只有三房，功能性欠佳DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN產(chǎn)

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S90㎡戶型產(chǎn)品對(duì)比本案90㎡萬科泉水項(xiàng)目

94㎡綠城泉水項(xiàng)目

86㎡三室兩廳1.5衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)VSVS1.南北不通透1.三面寬1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能性更佳2.豎廳設(shè)計(jì)，空間舒適，