項(xiàng)目定位報(bào)告

XX項(xiàng)目定位報(bào)告2019年X月內(nèi)部資料注意保密基本情況產(chǎn)品定位及方案預(yù)算指標(biāo)及經(jīng)營思路xx項(xiàng)目定位報(bào)告主要內(nèi)容如有集中商業(yè)或商業(yè)體量超過1萬方需單獨(dú)提供商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目基本情況地鐵x號(hào)線地鐵x號(hào)線距離xx中心xxKm地塊位于xxx，距xxx直線距離x里……（說明項(xiàng)目區(qū)位情況，距離主要商業(yè)中心距離情況）項(xiàng)目區(qū)位情況（項(xiàng)目區(qū)位示意）項(xiàng)目基本情況內(nèi)容描述價(jià)值位置xx區(qū)分析地塊區(qū)位四至xx路南、xx路東分析地塊周邊入住小區(qū)情況規(guī)模住宅：xxxxx方商業(yè)：xxxxx方分析地塊自身?xiàng)l件地形比較xx（是否方正、是否有特殊情況）是否利于項(xiàng)目規(guī)劃周邊配套、商業(yè)、居住小區(qū)等等照片周邊配套主干道xx路、xxx街未來規(guī)劃情況公交/軌道車次xx、夜xx路、xx路未來規(guī)劃情況距離火車站xx站xxKm，xx北站/xx站xxKm未來規(guī)劃情況距離核心商圈xx街（xxKm)、xx廣場(chǎng)（xxKm）未來規(guī)劃情況教育xx小學(xué)，xx中學(xué)等等未來規(guī)劃情況醫(yī)院xx醫(yī)院（xxKm）未來規(guī)劃情況xxxx醫(yī)院xxxx廣場(chǎng)xxx小學(xué)

分析配套、交通等，說清楚項(xiàng)目周邊情況不利于或有利于開工建設(shè)的的因素說明

分析項(xiàng)目不利于或者有利于開工的因素，配相應(yīng)照片，是否影響首開區(qū)域照片+說明照片+說明…………地塊基本情況-周邊項(xiàng)目及土地出讓情況周邊新近出讓土地情況地塊/項(xiàng)目（出讓時(shí)間）建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)預(yù)計(jì)最低售價(jià)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度結(jié)合周邊情況，以及本項(xiàng)目拿地的價(jià)格，如樓板價(jià)等，對(duì)比周邊項(xiàng)目土地價(jià)格，我項(xiàng)目應(yīng)該如何定位才合理？如土地溢價(jià)高如何考慮經(jīng)營策略周邊在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目

總建筑面積（萬）

建筑形態(tài)

主力戶型面積（平）

樓面地價(jià)（元/平）

三年價(jià)格說明備注

2019年2019年2019年元/平方米元/平方米元/平方米

地塊基本情況-規(guī)劃設(shè)計(jì)條件此處說明本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，及其對(duì)產(chǎn)品定位的影響說明地塊具體情況產(chǎn)品標(biāo)書內(nèi)的詳細(xì)指標(biāo)，如配套用房規(guī)定，車位規(guī)定等等項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)限制地塊位置編號(hào)面積（㎡）用途出讓年限容積率限高其他xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx標(biāo)書詳細(xì)情況xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx小結(jié)地塊自身情況的結(jié)論，距離城區(qū)距離，商業(yè)中心距離等等地塊周邊配套情況的

周邊在售項(xiàng)目及近期出讓土地的情況總結(jié)，及對(duì)本地塊定位的影響

地塊規(guī)劃指標(biāo)對(duì)定位的影響………………第二部分：產(chǎn)品定位及方案項(xiàng)目整體定位

客戶定位哪些區(qū)域

產(chǎn)品以剛需還是改善為主

價(jià)格定位，處于市場(chǎng)什么區(qū)位

……12多方案貨值比對(duì)方案一（拿地前）總銷售面積:xxxx總銷：xxxx

產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收入產(chǎn)品一

……

分析對(duì)比方案二（R=??）總銷售面積:xxxx總銷：xxxx

產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收入產(chǎn)品一

……

方案二（R=??）總銷售面積:xxxx總銷：xxxx

產(chǎn)品面積銷售單價(jià)總收入產(chǎn)品一

……

產(chǎn)品定位-住宅說明建筑類型面積戶型面積配比套數(shù)配比總價(jià)范圍目標(biāo)客戶群鋼城新苑133㎡三室本項(xiàng)目105㎡三室本項(xiàng)目115㎡三室戶型評(píng)價(jià)舒適型三室通透性一般廚房設(shè)計(jì)較小，實(shí)用性欠佳戶型評(píng)價(jià)緊湊型三室通透性欠佳東向轉(zhuǎn)角陽臺(tái)設(shè)計(jì)，觀景效果佳主臥贈(zèng)送飄窗，提升產(chǎn)品附加值戶型評(píng)價(jià)實(shí)用型三室南北雙向陽臺(tái)，通透性、采光效果俱佳戶型方正，功能布局合理南向臥贈(zèng)送飄窗，提升產(chǎn)品附加值三室戶型對(duì)比：本項(xiàng)目三室戶型面積區(qū)間目前客戶接受度高，且較鋼城新苑大三室戶型方正、浪費(fèi)面積小住宅戶型，競(jìng)品差異化比較，圖示及說明

產(chǎn)品定位-商業(yè)類型樓層面積面寬/進(jìn)深套數(shù)配比單價(jià)總價(jià)范圍目標(biāo)客戶群類型一1F2F……類型二……產(chǎn)品定位-地下車位或機(jī)械車位說明如有機(jī)械車位，說明處置方式產(chǎn)品配比銷售價(jià)格預(yù)計(jì)銷售率備注別墅高層商業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（毛坯）分項(xiàng)說明備注外立面材質(zhì)

門窗

電梯

入戶大堂

地?zé)?、新風(fēng)，空調(diào)等

安防

景觀標(biāo)準(zhǔn)

智能化

……

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（精裝修）

裝修標(biāo)準(zhǔn)：xxxx元/平分項(xiàng)品牌及大致標(biāo)準(zhǔn)廚房

衛(wèi)生間

地板

設(shè)備

家具

墻面

……

第三部分：預(yù)算指標(biāo)及經(jīng)營思路項(xiàng)目整理經(jīng)營思路

（結(jié)合年度預(yù)算、現(xiàn)金流目標(biāo)、利潤目標(biāo)、土地屬性、產(chǎn)品屬性等方面說明項(xiàng)目整體經(jīng)營思路）

21拿地前后各產(chǎn)品方案（面積）跟蹤比對(duì)

高層多層商業(yè)別墅地下車位儲(chǔ)藏間……拿地前面積

拿地后

定位

差異說明：拿地前后各產(chǎn)品價(jià)格跟蹤比對(duì)階段總貨值項(xiàng)目整體利潤率拿地前

拿地后

定位

高層多層商業(yè)別墅地下車位儲(chǔ)藏間……拿地前價(jià)格

拿地后

定位

拿地前銷售預(yù)算產(chǎn)品銷售指標(biāo)2019年2019年2019年2019年高層住宅銷售面積銷售金額別墅銷售面積銷售金額商鋪銷售面積銷售金額車位銷售面積銷售金額合計(jì)銷售面積銷售金額拿地后銷售預(yù)算（原則上不允許低于拿地前，有偏差說明原因）產(chǎn)品銷售指標(biāo)2019年2019年2019年2019年高層住宅銷售面積銷售金額別墅銷售面積銷售金額商鋪銷售面積銷售金額車位銷售面積銷售金額合計(jì)銷售面積銷售金額闡述方案及說明（方案主要思路、標(biāo)注地下室范圍及思路）分期說明，銷售計(jì)劃（整體銷售計(jì)劃，分期情況）（每棟樓預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積、單價(jià)、貨值等等）結(jié)合推售計(jì)劃闡述價(jià)格實(shí)現(xiàn)路線，先后推出產(chǎn)品邏輯，商業(yè)推售時(shí)間，價(jià)格漲幅情況等推售計(jì)劃說明推售節(jié)奏推出時(shí)間產(chǎn)品類型層數(shù)棟數(shù)可售面積（㎡）建議均價(jià)（元/㎡）推出總貨值預(yù)計(jì)銷售率預(yù)計(jì)銷售貨值（萬元）樓棟號(hào)首次開盤2019-3-22高層17+1、26454797.79780090%3846810#、11#、13#、14#首次加推2019-6-28高層25、33358648.33800080%404768#、9#、12#底商、沿街商業(yè)2/8697.621800080%12525西地塊部分住宅底商及沿街商業(yè)第二次加推2019-10-1高層24、33359523.56850080%407141#、2#、3#底商、沿街商業(yè)2/8398.441800080%11795東地塊部分住宅底商及沿街商業(yè)第三次加推2019-5-1高層24、26463078.88915080%461744#-7#商業(yè)加推2019-6-22底商、庭院式商業(yè)2、單層/底商4271.66庭院式商業(yè)3481.56180001500080%10329橫支6號(hào)路底商、庭院式商業(yè)整盤住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)8384元/平米說明：首次開盤當(dāng)年總可售貨值，銷售率，銷售貨值，與年度預(yù)算對(duì)比情況；歸還全部股東借款時(shí)間，精確到月重點(diǎn)說明當(dāng)年分期與預(yù)算說明2019年推盤計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品樓棟套數(shù)面積單價(jià)總貨值首次開盤產(chǎn)品一

產(chǎn)品二

產(chǎn)品三

第一次加推

……

說明：………………工程分期，說明與銷售邏輯是否一致明確首期開工范圍及各樓棟的預(yù)售時(shí)間表格說明首期推出的產(chǎn)品及組合，建筑形態(tài)、戶型面積配比等每棟樓預(yù)售時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、面積、單價(jià)、總貨值首期開工范圍售樓處（高層樣板房位于售樓處二樓）示范區(qū)示范區(qū)規(guī)劃（售樓處，樣板房等）示范區(qū)規(guī)劃明確位置及動(dòng)線（需圖示）示范區(qū)規(guī)劃售樓處樣板房要求說明裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置套數(shù)示范區(qū)規(guī)劃多層樣板房?jī)商?，裝修標(biāo)準(zhǔn)xxxx高層樣板房?jī)商祝b修標(biāo)準(zhǔn)xxxx按總部要求在提交定位報(bào)告時(shí)一并提交項(xiàng)開發(fā)運(yùn)營計(jì)劃（excel文件插入定位報(bào)告中，模板見附件一）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)序號(hào)集團(tuán)住宅