T-LSSGB 002-2024 麗水市生態(tài)資產(chǎn)交易價格評估技術(shù)指南

ILSSGB麗水市生態(tài)資產(chǎn)交易價格評估技術(shù)指南I II 6 9本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工本文件由麗水市發(fā)展和改革委員會、麗水市自然資源和規(guī)劃局提出并歸本文件起草單位：中國科學(xué)院生態(tài)環(huán)境研究中心、中國（麗水）兩山學(xué)院、安永資產(chǎn)評估（上海）有限公司、麗水市大花園建設(shè)發(fā)展中心、麗水市為落實綠水青山就是金山銀山理念，完善生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)機制，參照《全民所有自然資源資產(chǎn)所有權(quán)委托代理機制試點方案》有關(guān)要求，深化麗水市生態(tài)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，健全國土空間用途管制制度，拓寬綠水青山轉(zhuǎn)本文件可為生態(tài)資產(chǎn)的權(quán)利交易、生態(tài)保護修復(fù)補償、經(jīng)營開發(fā)融資、1麗水市生態(tài)資產(chǎn)交易價格評估技術(shù)指南本文件規(guī)定了麗水市全民所有生態(tài)資產(chǎn)價格評估方法與成果要求，評估結(jié)果適用于全民所有生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、交易、投資融資、生態(tài)保護修復(fù)定價。麗水市集體所有生態(tài)資產(chǎn)價格評估可參照執(zhí)行。本文件適用于指導(dǎo)各機構(gòu)對生態(tài)資產(chǎn)價格評估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T42340-2023生態(tài)系統(tǒng)評估生態(tài)系統(tǒng)格局與質(zhì)量評價方法關(guān)于印發(fā)《生態(tài)產(chǎn)品總值核算規(guī)范（試行）》的通知（發(fā)改基礎(chǔ)〔2022〕481號）GB/T43677-2024生態(tài)系統(tǒng)評估陸地生態(tài)資產(chǎn)核算技術(shù)指南TD/T1061-2021自然資源價格評估通則GB/T18508-2014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T28406-2012農(nóng)用地估價規(guī)程LY/T2407-2015森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范T/CREVA1101-2021林地估價技術(shù)規(guī)范T/CREVA1102-2021草地估價技術(shù)規(guī)范GB/T18972-2017旅游資源分類、調(diào)查與評估DB3311/T139-2020生態(tài)產(chǎn)品價值核算指南HJ1173-2021全國生態(tài)狀況調(diào)查評估技術(shù)規(guī)范—生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評估環(huán)境經(jīng)濟核算體系─生態(tài)系統(tǒng)核算（聯(lián)合國統(tǒng)計委員會2021年3月11日印發(fā)）3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1自然資源naturalresources自然界存在的有用自然物，人類可以利用的、自然生成的物質(zhì)與能量，在一定的時間、地點條件下能夠產(chǎn)生經(jīng)濟價值，以提高人類當前和未來福利水平，是人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。3.2生態(tài)資產(chǎn)ecosystemassets生態(tài)資產(chǎn)是指能夠為經(jīng)濟活動和其他人類活動提供生態(tài)產(chǎn)品與服務(wù)的自然資源，是以生物和非生物組分及其相互作用為特征的特定生態(tài)系統(tǒng)的連續(xù)空間，具有明確權(quán)屬，為經(jīng)濟主體所擁有或控制的空間地域，包括森林、灌叢、草地、濕地、冰川、海洋等自然生態(tài)系統(tǒng)和農(nóng)田、城市綠地等人工生態(tài)系統(tǒng)，以及野生動植物資源。3.3生態(tài)資產(chǎn)價格valueofecosystemassets2生態(tài)資產(chǎn)的權(quán)利價值與所需生態(tài)保護修復(fù)補償價值之和。3.4生態(tài)保護修復(fù)補償價值costsofecosystemprotectionandrestorationcompensation為實現(xiàn)生態(tài)資產(chǎn)在使用中的生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標，所需付出的生態(tài)保護修復(fù)成本。3.5生態(tài)產(chǎn)品ecosystemproduct生態(tài)系統(tǒng)為經(jīng)濟活動和其他人類活動提供且被使用的貨物與服務(wù)貢獻，包括物質(zhì)產(chǎn)品、調(diào)節(jié)服務(wù)和文化服務(wù)三類。3.6假設(shè)開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用利息、利潤及相關(guān)稅費等，以價格余額來估算待估生態(tài)資產(chǎn)價格的方法。3.7收益法incomeapproach收益法是指將生態(tài)資產(chǎn)未來各期正常年收益，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，從而估算待估生態(tài)資產(chǎn)價格的方法。3.8市場比較法marketcomparisonapproach依據(jù)市場上與生態(tài)資產(chǎn)價格實現(xiàn)項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預(yù)期收益的方法。3.9成本法costapproach根據(jù)建設(shè)生態(tài)資產(chǎn)價值實現(xiàn)項目時的投資成本，或更新重置成本、或復(fù)原重置成本測算生態(tài)資產(chǎn)價值實現(xiàn)項目可預(yù)期收益的方法，以及為了維持特定的生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需開展的生態(tài)保護修復(fù)成本。3.10影子工程法shadowproject影子工程法又稱替代工程法，是一種工程替代的方法，項目假設(shè)采用某項實際效果相近但實際上并未進行的工程，以該工程建造成本替代待評估項目經(jīng)濟價值的方法。4工作原則4.1堅持生態(tài)優(yōu)先，合理規(guī)劃利用嚴守生態(tài)保護紅線和生態(tài)安全邊界，合理規(guī)劃生態(tài)資產(chǎn)的利用，科學(xué)劃定生態(tài)資產(chǎn)評估對象。4.2強化防控風險，面向保值增值加強對資產(chǎn)利用條件的分析，強化各類風險防控，促進生態(tài)資產(chǎn)價值的保值增值，實現(xiàn)各類生態(tài)管控目標。4.3遵循市場規(guī)則，促進社會參與3堅持市場價值導(dǎo)向，參照各行業(yè)投融資評價規(guī)范，提現(xiàn)利益相關(guān)方訴求，提升生態(tài)資產(chǎn)價格評價結(jié)果在市場各方和金融領(lǐng)域的認可度，促進社會參與。4.4顯化生態(tài)價值，落實保護受益重視生態(tài)資產(chǎn)價值形成中的生態(tài)保護修復(fù)的貢獻，進一步顯化生態(tài)產(chǎn)品與服務(wù)的價值，使評估結(jié)果能夠在生態(tài)保護修復(fù)、生態(tài)補償中應(yīng)用，促進保護者受益。5工作流程5.1明確評估對象及空間范圍清晰確認受評估的生態(tài)資產(chǎn)出讓年限，及具體位置、界線。根據(jù)生態(tài)資產(chǎn)確權(quán)、生態(tài)調(diào)查等結(jié)果，結(jié)合遙感、GPS等技術(shù)手段，以圖斑為最小單元，明確評估范圍內(nèi)不同生態(tài)資產(chǎn)類型、面積與分布，繪制生態(tài)資產(chǎn)分布圖。5.2編制生態(tài)資產(chǎn)清單結(jié)合生態(tài)資產(chǎn)現(xiàn)狀，依據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)政策文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件、法定數(shù)據(jù)，具體界定資產(chǎn)類型、范圍、權(quán)屬、經(jīng)營規(guī)劃及資產(chǎn)現(xiàn)狀等，梳理生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的輔助要素，形成評估區(qū)域內(nèi)生態(tài)資產(chǎn)清單。5.3編制可開發(fā)產(chǎn)品（權(quán)利）清單結(jié)合生態(tài)資產(chǎn)現(xiàn)狀，按照功能屬性，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)可開發(fā)產(chǎn)品的使用權(quán)、類別、數(shù)量、分布、規(guī)模等信息，并梳理評估區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)的輔助要素，形成可開發(fā)產(chǎn)品（使用權(quán)）清單（見附錄A）。5.4明確生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利利用條件根據(jù)權(quán)利所對應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營模式，以及當?shù)氐淖匀毁Y源利用和生態(tài)環(huán)境保護等方面的要求，明確產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)（生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利）利用條件。5.5評估生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值根據(jù)權(quán)利所對應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營模式選用適宜的核算方法測算得出（詳見附錄B），權(quán)利價值中應(yīng)扣除不可變現(xiàn)價值部分。5.6明確生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價值管理要求，為該生態(tài)資產(chǎn)在經(jīng)營開發(fā)期內(nèi)設(shè)置合理管控目標。5.7評估所需生態(tài)保護修復(fù)補償價值根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標，評估生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)過程中可能對實現(xiàn)管控目標的影響，以及達成該目標所需生態(tài)保護修復(fù)價值（詳見附錄B）。5.8評估生態(tài)資產(chǎn)價格為生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值與所需生態(tài)保護修復(fù)價值之和（詳見附錄B）。45.9解析生態(tài)資產(chǎn)價格中的生態(tài)貢獻在生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值中剔除人類勞動和人工設(shè)施所貢獻的價值（詳見附錄B）。5.10編制生態(tài)資產(chǎn)評估報告根據(jù)上述評估過程將成果匯編為評估報告，格式參照附錄D。圖1.生態(tài)資產(chǎn)價格評估工作流程5附錄A（資料性）生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)類型（權(quán)利清單）2、“農(nóng)林牧漁+旅游”項目中提供的物質(zhì)產(chǎn)品，如養(yǎng)魚體驗、垂進行流域水權(quán)交易、取水權(quán)交易、灌溉用水其他由生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)出可被人類利用的農(nóng)林牧依托優(yōu)美自然風光、古村落文化等適度開展旅游景點項目，打其他生態(tài)權(quán)益類產(chǎn)品和生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)對特定地域單元內(nèi)生6（規(guī)范性）生態(tài)資產(chǎn)價格評估方法B.1生態(tài)資產(chǎn)價格評估開展生態(tài)資產(chǎn)價格評估，按照公式(Ⅰ)核算。式中：V—生態(tài)資產(chǎn)價格；P—生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值，當有多種生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利時，為各類生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值之和；P'—實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需生態(tài)保護修復(fù)工作的投入。B.2生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值核算B.2.1概述生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值，按公式(Ⅱ)進行核算。式中：P—生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值；G—生態(tài)資產(chǎn)項目開發(fā)總收益；C—開發(fā)生態(tài)資產(chǎn)項目成本；R—開發(fā)者合理利潤或運營利潤。B.2.2生態(tài)資產(chǎn)項目開發(fā)總收益核算B.2.2.1概述式中：G—生態(tài)資產(chǎn)項目開發(fā)總收益；Gt—生態(tài)資產(chǎn)所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品的總價值，根據(jù)項目開發(fā)類型可選擇成本法、市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、影子工程法；Gu—生態(tài)資產(chǎn)所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品中不可變現(xiàn)的部分的總價值。B.2.2.2成本法式中：V—待估生態(tài)資產(chǎn)的價值；C—主要包括初級生產(chǎn)資料取得成本、開發(fā)建設(shè)成本、期間運營成本等；T—稅費（規(guī)費R—利息、投資利潤、增值收益等。本方法適用于精深加工類物質(zhì)產(chǎn)品項目價值量核算。B.2.2.3假設(shè)開發(fā)法7根據(jù)整體賦能確定的用益物權(quán)權(quán)能，在預(yù)計開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤及相關(guān)稅費等，以價格余額來估算待估生態(tài)資產(chǎn)價格的方法。式中：V－待估生態(tài)資產(chǎn)價值；A－總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總價格；B－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C－開發(fā)者合理利潤或運營利潤?？傞_發(fā)價值或開發(fā)完成后的生態(tài)資產(chǎn)總價格可采用市場比較法或收益法等評估方法測算。本方法適用于物質(zhì)供給類、休閑游憩類、旅游康養(yǎng)類項目價值量核算。B.2.2.4市場比較法根據(jù)替代原理，將待估生態(tài)資產(chǎn)與近期市場上已經(jīng)發(fā)生交易的類似交易案例進行比較，并對類似交易案例的成交價格進行適當修正，以此估算待估生態(tài)資產(chǎn)價格的方法。t式中：V—待估生態(tài)資產(chǎn)價值；VO—類似交易案例價格；KC—交易情況修正系數(shù)；Kt—交易基準日修正系數(shù)；Kn—自然因素修正系數(shù)；Ke—社會經(jīng)濟因素修正系數(shù)；KS—特殊因素修正系數(shù)；KY—使用年期修正系數(shù)。本方法適用于物質(zhì)供給類、文化服務(wù)類下自然景觀服務(wù)中商業(yè)房地產(chǎn)銷售價格核算、調(diào)節(jié)服務(wù)中二氧化碳調(diào)節(jié)服務(wù)價值量核算。B.2.2.5收益法式中：V—待估生態(tài)資產(chǎn)的價值；n—生態(tài)資產(chǎn)使用年期；at—待估生態(tài)資產(chǎn)第t年凈收益；r—折現(xiàn)率。本方法適用于文化服務(wù)類產(chǎn)品價值量核算。B.2.2.6影子工程法式中：V—待估生態(tài)資產(chǎn)的價值；Q—擬采用影子工程法平衡的實物量；C—工程費用（有時需要考慮工程造價、運營成本以及折舊率）。本方法適用于水源涵養(yǎng)、減少泥沙淤積、面源削減、洪水調(diào)蓄、空氣凈化、水質(zhì)凈化、噪聲消減、防風固沙等調(diào)節(jié)服務(wù)價值量核算B.3實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需生態(tài)修復(fù)工作價值8?'(Ⅸ)式中：?'—實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需生態(tài)修復(fù)工作價值；e—待修復(fù)的生態(tài)系統(tǒng)類型數(shù)；Rm.—第m類生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)產(chǎn)品價值在管控目標下在項目期內(nèi)產(chǎn)生的調(diào)節(jié)服務(wù)總價值；Rm.2—項目開發(fā)后，第m類生態(tài)系統(tǒng)納入管控的生態(tài)產(chǎn)品價值在項目期內(nèi)產(chǎn)生的調(diào)節(jié)服務(wù)總價值；n—生態(tài)資產(chǎn)使用年期；n'—生態(tài)修復(fù)過程中的建設(shè)年期；cm—第m類生態(tài)系統(tǒng)單位面積生態(tài)修復(fù)成本；sm—第m類生態(tài)系統(tǒng)納入管控的生態(tài)產(chǎn)品修復(fù)期內(nèi)單位面積總調(diào)節(jié)服務(wù)價值。各類生態(tài)產(chǎn)品價值的評估方法可參照《生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)總值核算規(guī)范（試行）》。B.4生態(tài)貢獻價值核算?式中：E—生態(tài)貢獻價值；?—生態(tài)資產(chǎn)權(quán)利價值；h—人類勞動和人工設(shè)施所貢獻的價值。9（資料性）評估報告參考提綱C.1主要內(nèi)容評估報告應(yīng)包括標題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件。C.2聲明的內(nèi)容評估報告聲明應(yīng)包括：評估人員恪守獨立、客觀和公正的原則，遵守有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)標準的規(guī)定，并承擔相應(yīng)的責任；提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；其他需要聲明的內(nèi)容。C.3報告摘要的內(nèi)容應(yīng)提供評估目的、評估對象及范圍、價值類型、評估基準日、評估實施過程、評估方法、評估結(jié)論、報告使用有效期：特別事項說明等。C.4報告正文評估報告正文應(yīng)當包括：委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型和定義、評估基準日期、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告出具日期、評估人員簽名和評估機構(gòu)印章。C.5報告使用者評估報告使用者包括評估委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。C.6載明的評估目的評估報告載明的評估目的應(yīng)唯一，表述應(yīng)明確、清晰。C.7評估對象和評估范圍評估報告中應(yīng)載明評估對象和評估范圍，應(yīng)具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等。C.8價值類型及其定義評估報告應(yīng)明確價值類型及其定義，應(yīng)說明選擇價值類型的理由。C.9評估基準日評估報告應(yīng)載明評估基準日，應(yīng)與業(yè)務(wù)約定的評估基準日保持一致。評估報告應(yīng)說明選取評估基準日時重點考慮的因素。評估基準日可以是現(xiàn)在的時點，也可以是過去或者將來的時點。C.10評估依據(jù)評估報告應(yīng)說明評估遵循的法律依據(jù)、標準與準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。C.11評估方法評估報告應(yīng)說明所選用的評估方法及其理由。C.12