金堂水城商會大廈招商運營策略建議

金堂·水城商會大廈招商運營策略建議第一局部工程背景及定位宏觀分析微觀區(qū)域分析第二局部工程業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃后車流動線規(guī)劃后人流動線第三局部招商方案招商策略租金策略招商方案媒體配合第四局部問題交流目錄工程背景及定位宏觀分析成都在全國經(jīng)濟開展中的地位一、成都簡介成都市，簡稱“蓉〞，別稱“錦官〞，自古被譽為“天府之國〞，位于四川省中部，是中西部地區(qū)重要的中心城市。成都市還是西南地區(qū)科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通信樞紐，全國率先建立社會主義市場經(jīng)濟體制試點城市、金融對外開放城市、行政副省級城市。2003年?中國城市開展報告?成都綜合實力位列第九位。先后榮獲“國家園林城市〞“中國最正確旅游城市〞稱號；并被?財富?中文版評為“中國最正確商務(wù)城市〞成都在全國經(jīng)濟開展中的地位成都未來建設(shè)目標世界現(xiàn)代田園城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗區(qū)成都在全國經(jīng)濟開展中的地位成都市居民消費狀況分析成都市居民消費狀況分析1、消費性指出是成都市居民日常生活指出的最主要局部，到達人均12850元，到達人均支出額的47%2、食品支出和生活消費支出分別排在消費支出的二三位，占人均總支出額的19%和17%〔以上數(shù)據(jù)來源于成都市2021年統(tǒng)計年鑒〕成都市居民消費狀況分析總結(jié)成都市居民消費能力較強，且日常生活的主要支出是用于消費，此結(jié)論即符合統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同時符合成都市居民的根本生活習慣和消費習慣宏觀分析總結(jié)微觀分析一、郫縣城市定位及遠景規(guī)劃二、郫縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、郫縣餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)狀四、工程所處區(qū)域的環(huán)境概述五、工程競品分析六、工程根本情況分析郫縣城市定位及遠景規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)〔以效勞業(yè)為主體〕打造創(chuàng)意設(shè)計業(yè)休閑業(yè)成都創(chuàng)意休閑副中心郫縣城市定位及遠景規(guī)劃郫縣經(jīng)濟指標全縣幅員面積：437.5平方公里總?cè)丝冢?0萬人全年地區(qū)生產(chǎn)總值：188.74億元〔2021年〕人均年可支配收入：16955元郫縣城市定位及遠景規(guī)劃1、老成灌路路程：13.6km車程：約30分鐘2、成灌快鐵路程：15km車程：15分鐘3、繞城高速路程:15km車程：20分鐘4、IT大道路程：20km路程：25分鐘成都-郫縣郫縣-都江堰1、老成灌路路程：28km車程：40分鐘2、成灌快鐵路程：28km車程：15分鐘郫縣-溫江郫溫路路程：13km車程：25分鐘郫縣郫縣城市定位及遠景規(guī)劃交通——城市成長的血脈1、根據(jù)政府規(guī)劃，2021～2021年，郫縣將新建道路81公里，改擴建公路111.6公里，完善交通配套設(shè)施，形成“一軌一快二高四干八網(wǎng)化〞的現(xiàn)代化路網(wǎng)新格局。2、成灌快鐵與5月12日正式投入運營，郫縣正式納入成都15分鐘生活圈3、本工程正臨南北大道、緊接地鐵2號線郫縣西站、近鄰成灌快鐵，位于〞15分鐘城市經(jīng)濟圈“核心區(qū)域郫縣城市定位及遠景規(guī)劃城市化推進——提升區(qū)域價值的源動力根據(jù)城市空間規(guī)劃，成都市政府將郫縣分為“一心〔郫縣組團城市分中心〕、三片〔郫筒紅光、高新西區(qū)〕、多區(qū)〔各組團的功能片區(qū)〕〞，其中主要以犀浦鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)三大主力市場板塊為開展方向。工程所處區(qū)域位于郫縣城市空間規(guī)劃中的城市開展片區(qū)，未來的長期持續(xù)開展，將使區(qū)域價值不斷提升；郫縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析一、規(guī)劃商業(yè)體量根據(jù)郫縣商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃〔2007-2021〕數(shù)據(jù)說明郫縣現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積約為39萬余方，人均僅0.7㎡，在人均占有量上較為滯后。郫縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析郫縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、主要街區(qū)餐飲休閑業(yè)態(tài)租金

東大街：20－85元/㎡?月西大街：18－60元/㎡?月南大街：16－78元/㎡?月北大街：30－70元/㎡?月

郫縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析郫縣現(xiàn)有餐飲工程租賃狀況1、租金價格較低，一環(huán)內(nèi)租金價格一層約70元/㎡左右，但價格差異較大，最低一層租金價格為20元/㎡。2、由于設(shè)計理念落后，大多數(shù)為住宅底商或廣場周圍商業(yè)體量都較小，代表樓盤為金色港灣和鵑城帝景，普遍涉及二層的商業(yè)在交通組織和人流動線上都存在問題以致二層租賃狀況較差。3、1000㎡以上餐飲，多采取一二層整合租賃的方式，租金價格較低，18元/㎡-30元/㎡不等。郫縣餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)狀郫縣餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)狀五、居民餐飲娛樂消費需求現(xiàn)有居民對餐飲需求主要以人均消費50-100元為主。而目前郫縣的餐飲配套的人均消費主要還是在人均50元以下的消費水平，無法滿足消費者需求。郫縣餐飲業(yè)態(tài)現(xiàn)狀六、郫縣目前餐飲休閑業(yè)空白點在針對郫縣消費者的抽樣調(diào)查中，普遍認為郫縣目前的餐飲休閑業(yè)存在的主要空白點為：中高檔餐飲和KTV一類娛樂配套。另外普遍反映郫縣目前的餐飲娛樂配套擋次太低。工程區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域樓盤分布工程競品分析工程名稱：四季豪庭占地面積：64畝總建面：20.8萬方商業(yè)面積：1.65萬方商業(yè)形態(tài)：三層住宅底商圍合內(nèi)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨為主，少量餐飲娛樂配套商業(yè)呈現(xiàn)時間：3年左右住宅入住時間：2021年1月〔1308戶〕工程競品分析工程名稱：恒創(chuàng)蜀都廣場占地面積：75000㎡建筑面積：150000㎡商業(yè)面積：61615㎡商業(yè)形態(tài)：四層獨立商業(yè)體+三層底商業(yè)態(tài)規(guī)劃：商場百貨、電影院商業(yè)呈現(xiàn)時間：10年底-11年初住宅入住時間：2021年12月工程競品分析工程名稱：中鐵瑞景茗城占地面積：30015㎡建筑面積：150000㎡商業(yè)形態(tài)：住宅底商，歐亞風情街業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨，風情街商業(yè)呈現(xiàn)時間：2021年底住宅入住時間：1期2021年4月：1200戶2期2021年底：1200戶工程競品分析工程名稱：中信蜀都總占地面積：7343畝目前在建工程：中信未來城在建工程占地面積：75929㎡在建工程建筑面積：385297.96㎡在建工程住宅總戶數(shù)：3002套商業(yè)形態(tài)：以打造一座城的高度和視野，商業(yè)局部將會是多元化、規(guī)?；摹Ｄ壳熬唧w規(guī)劃和業(yè)態(tài)未知。住宅入住時間：2021年底工程競品分析工程名稱：置信郫縣逸都花園占地面積：183998㎡建筑面積：約100萬㎡商業(yè)面積：約8萬㎡商業(yè)形態(tài)：三大主題商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型超市、星級影院、百貨餐飲娛樂于一體的綜合體。商業(yè)呈現(xiàn)時間：目前推出時間未定1期住宅入住時間：2021年下半年〔約1200多戶〕工程競品分析工程名稱：舜苑·一里陽光占地面積：136667.35㎡建筑面積：500000㎡商業(yè)體量：約10000方商業(yè)形態(tài)：社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)規(guī)劃:以生活配套為主，餐飲娛樂業(yè)態(tài)體量規(guī)模有限商業(yè)呈現(xiàn)時間：2021年住宅入住時間：1期2021年4月2期2021年底總戶數(shù)：截止目前約2400戶工程競品分析工程區(qū)域人口導入成長性分析項目及周邊競聘樓盤人口成長導入情況項目名稱總戶數(shù)交房時間入住戶數(shù)（根據(jù)成都房管局最新調(diào)查，三環(huán)外入住率不足80%，介于項目的地理位置、及區(qū)位環(huán)境，預計初期入住率為60%）入住人數(shù)（以成都市平均家庭規(guī)模每戶3.08人計）新天地杰郡450預計2011年底270832四季豪庭13082012年1月7852418中鐵瑞景茗城1期12232010年底7342261

2期12002012年底7202218中信未來城30022012年底18015547置信逸都花園12002012年底11043400舜苑一里陽光1期7762008年4676722期3242009年底1956013期3062012年初184567恒創(chuàng)蜀都廣場

967

2012年底

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1787工程區(qū)域人口導入成長性分析工程區(qū)域人口導入成長性分析人口導入成長分析總結(jié)：1、目前區(qū)域內(nèi)固定居住人口量較小2、區(qū)域內(nèi)居住人口隨周邊各樓盤交房進度逐步增加3、到2021年底區(qū)域內(nèi)入住人口量會出現(xiàn)躍升，到達較大值。4、本工程餐飲城的成長期為2021年-2021年，2021年區(qū)域商業(yè)氣氛形成后，進入成熟期。工程根本情況分析工程名稱：蜀都新天地占地面積：26666㎡建筑面積：80000㎡商業(yè)形態(tài)：四層獨立商業(yè)體業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲娛樂配套基地商業(yè)呈現(xiàn)時間：2021年10月住宅入住時間：2021年底總戶數(shù)：450戶工程根本情況分析總結(jié)：1、地理位置：工程位于郫縣政府著力打造的東南新城的中心地帶，完善的配套便利的交通使該區(qū)域勢必成為綜合性的宜居社區(qū)。2、區(qū)域規(guī)劃：工程是區(qū)域內(nèi)唯一規(guī)劃為獨立的餐飲綜合體。3、現(xiàn)狀比較：工程是目前郫縣體量最大，檔次最高的餐飲娛樂配套基地。4、自然環(huán)境：工程毗鄰沱江河，獨享得天獨厚的自然資源，并將斥資2000萬對河岸進行美化。5、競爭環(huán)境：工程是目前區(qū)域內(nèi)最早呈現(xiàn)的商業(yè)綜合體。工程定位〔SWOT分析〕優(yōu)勢劣勢機會威脅SWOT片區(qū)規(guī)劃得利政府重點打造中信蜀都新城帶來的區(qū)域形象改觀地鐵、快鐵通車帶來區(qū)域價值迅速升值郫縣現(xiàn)有餐飲娛樂配套檔次較低郫縣目前發(fā)展處于起步階段，商家持觀望態(tài)度郫縣目前商業(yè)租金水平偏低新城區(qū)需要較長的成長期郫縣居民消費習慣局限于老城區(qū)，形成商業(yè)氛圍尚待時日業(yè)態(tài)規(guī)劃僅限于餐飲娛樂開發(fā)商在郫縣當?shù)剡€未建立品牌效應(yīng)住宅體量較小，人流支撐較弱最完善、檔次最高餐飲娛樂配套區(qū)域內(nèi)最早呈現(xiàn)商業(yè)毗鄰沱江河交通配套齊備SWOT分析：工程定位〔消費客群定位〕主力客群根底客群次要客群郫縣、現(xiàn)代工業(yè)港客群紅光、犀浦、高新西區(qū)客群成都西北門及旅游需求客群工程定位〔消費客群定位〕1、區(qū)域內(nèi)餐飲消費客群主要立足于郫縣2、優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，形成集群化的餐飲娛樂消費綜合體，吸引紅光、犀浦、高新西區(qū)二圈層客戶3、特色化的餐飲娛樂消費，吸引局部成都西北門客群消費4、快鐵開通后拉動旅游業(yè)開展，帶來局部旅游消費客群工程定位〔商家定位〕工程整體定位西部新城餐飲娛樂中心領(lǐng)跑者工程業(yè)態(tài)規(guī)劃工程業(yè)態(tài)規(guī)劃一、業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么二、業(yè)態(tài)規(guī)劃三、規(guī)劃后車流動線四、規(guī)劃后人流動線業(yè)態(tài)規(guī)劃的原那么1、符合工程郫縣餐飲娛樂配套引領(lǐng)者的整體定位2、保證在重要商業(yè)節(jié)點對主力商家的引入，以提升工程整體品質(zhì)3、符合居民消費習慣及需求，并搶占市場空白點4、符合工程人流車流動線，保證后期成功運營5、為物業(yè)增值創(chuàng)造有利條件6、為后期呈現(xiàn)的夜總會及星級酒店價值提升打好根底業(yè)態(tài)規(guī)劃示意蜀都新天地業(yè)態(tài)規(guī)劃圖業(yè)態(tài)規(guī)劃說明業(yè)態(tài)規(guī)劃的核心思想：1、整合業(yè)態(tài)，整合業(yè)態(tài)間的促進作用。2、分區(qū)域布排3、保障主力店面積4、盡量保證招商單位組合的靈活性。

5、為保障價值最大化，一樓局部廚房劃分為營業(yè)面積業(yè)態(tài)規(guī)劃說明招商方案招商方案一、招商策略二、租金策略三、招商方案四、媒體配合招商策略總體策略：定向招商經(jīng)過多年的商業(yè)地產(chǎn)實踐，我們認為“定向招商〞是最現(xiàn)實可行的商業(yè)招商策略。所謂“定向招商〞即在確定目標商家后，采取一對一的效勞策略，同目標商家決策層進行全方位的有效溝通，從而提高達成合作共識的效率。這也是改“坐銷〞為“行銷〞的營銷方式，減少不必要的廣告投入，實現(xiàn)真正的高效運作。招商方式1、品牌帶動效應(yīng)通過對主力商家的重點突破，帶動其它商家的入駐2、集群影響效應(yīng)通過開展產(chǎn)品品鑒會等形式，組織成批量商家聚集，通過商家與商家之間的交流及影響促進招商節(jié)奏在面上鋪開到達突破。〔利用公司聯(lián)商會優(yōu)勢〕3、坐銷引進通過前期主力商家的引入及批量商家的進入配合媒體推廣抓住主動到訪客戶進行招商的收尾工作。4、政府聯(lián)動利用政府資源爭取稅收等優(yōu)惠擴大工程影響力主要要點租金策略為了盡快讓商家進駐工程、提升工程的人氣，我們建議品牌商家租金價格宜以較低價的方式進入，然后再慢慢的拉高；并為商家設(shè)置一定的免租期，最終目的是實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。遞增標準建議：1、第1-2年這是的工程營業(yè)初期，是經(jīng)營起動階段，不管品牌商家還是輔助商家，必然都有一定的經(jīng)營難度，需要共同進行市場培育，工程才能逐步做旺，建議第1—2年的商鋪租金不作遞增。2、2021年開始經(jīng)過2年的市場培育，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，工程品牌確實立，區(qū)域人口的增長，工程進入成熟期。建議商鋪租金從第3年開始遞增，在年租金標準上建議每年遞增5%，第5年開始根據(jù)商業(yè)市場的開展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。租金策略租金策略租金策略工程目前租金=本錢套內(nèi)租金*70%+市場套內(nèi)租金30%工程14年平均租金=71.5*70%+50*30%=65.5元/㎡·月租金策略由于工程處于起步階段租金，為吸引商家入駐，可大幅低于14年平均租金水平進行招租。主要依據(jù)為目前的市場價格。一樓平均租金：65元/月二樓平均租金：45元/月三四樓及廚房平均租金：30元/月招商方案6月1日—7月完成招商根底性工作、工程