房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)狀況調(diào)整課件

工程造價(jià)專業(yè)群成功入選“雙高”計(jì)劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔房地產(chǎn)估價(jià)主講—趙鳳市場(chǎng)比較法--市場(chǎng)狀況調(diào)整思政課堂第十四條:1)選用比較法估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實(shí)例，并選取符合要求的不少于三個(gè)可比實(shí)例。

2)交易情況修正是指在將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格?！墩憬型恋厣戏课菡魇展纼r(jià)技術(shù)指引》（試行）2、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌3種情況。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行市場(chǎng)狀況的調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況的調(diào)整。市場(chǎng)狀況調(diào)整采用百分率法，公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定。假設(shè)從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲，為＋T%；下跌，為－T%），則：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）＝在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（100±T/100）＝在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格1±T%或（100±T）/100是市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法有價(jià)格指數(shù)調(diào)整法或價(jià)格變動(dòng)率調(diào)整法。市場(chǎng)狀況調(diào)整價(jià)格指數(shù)調(diào)整法價(jià)格變動(dòng)率調(diào)整法定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)逐期遞增或遞減價(jià)格變動(dòng)率期內(nèi)平均上升或下降價(jià)格變動(dòng)率市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法（1）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。定基價(jià)格指數(shù)：以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)。房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)體系中，較多的采用定基價(jià)格指數(shù)。環(huán)比價(jià)格指數(shù)：以上一時(shí)期作為基