房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)章帥14課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院主講人：章帥目錄CONTENTS一、房地產(chǎn)泡沫的概述二、房地產(chǎn)泡沫的特征三、房地產(chǎn)過熱的誘因第八章

房地產(chǎn)周期循環(huán)與泡沫

8.8房地產(chǎn)泡沫四、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別和聯(lián)系一、房地產(chǎn)泡沫的概述所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價格脫離實際基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。波動不具有周期性，突然上漲與下跌。泡沫不是一般物價的上漲，而是資產(chǎn)價格的上漲。作為泡沫的載體，往往具有稀缺性的特點，在短期內(nèi)不易達(dá)到供求平衡，很容易成為投機(jī)的對象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等等一系列原因，房地產(chǎn)成為最常見的泡沫載體之一。一、房地產(chǎn)泡沫的概述——泡沫成因投機(jī)是泡沫形成的主要原因，當(dāng)市場以投機(jī)需求占主導(dǎo)時，投機(jī)需求的膨脹將直接誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生大量投機(jī)行為的存在人們在做出決策時常受到從眾心理等影響，使最終的決策偏離最大化。非理性行為只有當(dāng)投機(jī)者具有相同的資本運(yùn)動方向，或形成了對未來價格變動的一致預(yù)期，泡沫則可能發(fā)生市場預(yù)期的一致性土地資源的有限性造成了許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處土地的稀缺性資金支持使房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件金融機(jī)構(gòu)過度放貸二、房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫01供給與需求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)高于供求量，價格高位運(yùn)行02投機(jī)交易行為嚴(yán)重03房地產(chǎn)價格波動幅度大，無先后連續(xù)性和穩(wěn)定的周期與頻率03貨幣供應(yīng)量在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)劇烈變動扮演重要角色三、房地產(chǎn)過熱的誘因當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金的下降的情況。房地產(chǎn)過熱：開發(fā)商對市場預(yù)測偏差開發(fā)商之間博弈和非理性行為開發(fā)資金的易得性對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)。開發(fā)商都想的到有限的土地資源，非理性的行為往往導(dǎo)致過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，使得開發(fā)商在投資決策時缺乏審慎的考慮。四、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別和聯(lián)系反映不同層面的市場指標(biāo)區(qū)別房地產(chǎn)過熱反映了市場供求關(guān)系房地產(chǎn)泡沫反映了市場價格和實際價格之間的關(guān)系嚴(yán)重程度和危害性不同房地產(chǎn)泡沫比房地產(chǎn)過熱嚴(yán)重程度更高，危害更大所處的階段不同投機(jī)泡沫存在于房地產(chǎn)循環(huán)周期的上升階段房地產(chǎn)過熱一般存在于循環(huán)的下降階段市場參與者的參與動機(jī)不同房地產(chǎn)過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的，期望獲得長期收益房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為投資者對短期資本收益的追逐四、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別和聯(lián)系聯(lián)系如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)行為沒有得到有效抑制，市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高，那么房地產(chǎn)開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就大，且投機(jī)行為容易迅速蔓延，在