現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃

現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃

一、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資

項(xiàng)目過程分析（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目程序的劃分通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以分為四個(gè)階段，即：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段Ⅰ前期工作階段Ⅱ建設(shè)階段Ⅲ租售階段ⅣⅠⅡⅣⅢ整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期（三）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要步驟

投資開發(fā)四個(gè)階段可細(xì)化為八個(gè)主要步驟，即：投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場營銷與物業(yè)管理（四）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過程的分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，應(yīng)從粗獷、經(jīng)驗(yàn)型向技術(shù)、精確型轉(zhuǎn)化。2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的前期，即在項(xiàng)目的策劃決策階段。3、四個(gè)階段的輕重排續(xù)由重到輕應(yīng)為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、當(dāng)然，項(xiàng)目進(jìn)展到任何一個(gè)階段均為關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

整體策劃理念（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體策劃的含義策劃是為一定的目標(biāo)服務(wù)的，應(yīng)完全服從目標(biāo)要求。策劃是建立在對(duì)有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎(chǔ)上的。策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整方案三個(gè)方面。（三）項(xiàng)目策劃與可研的區(qū)別項(xiàng)目投資項(xiàng)目策劃投資項(xiàng)目的可研內(nèi)容總體性、全局性的方案策劃項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上是否可行研究范圍從項(xiàng)目開始直至物業(yè)管理全過程項(xiàng)目立項(xiàng)之前地位整體性的是策劃過程中的一個(gè)步驟或一部分結(jié)果從多個(gè)方案中選擇科學(xué)的、合理的最優(yōu)方案僅僅回答是否可行,不一定是最優(yōu)的落實(shí)通常必須落實(shí)到計(jì)劃、予以實(shí)施并不一定落實(shí)到計(jì)劃，只是一個(gè)階段性工作（五）項(xiàng)目策劃的特性目的性超前性程序性創(chuàng)造性整體性現(xiàn)實(shí)可行性調(diào)適性

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

策劃分類與內(nèi)容（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃分類已有明確項(xiàng)目的全過程策劃還沒有明確項(xiàng)目的投資策劃單項(xiàng)策劃市場分析政策分析研究供給分析需求分析消費(fèi)者研究競爭對(duì)手研究對(duì)未來市場的預(yù)測目標(biāo)市場確定、產(chǎn)品定位1、市場細(xì)分，確定子市場（一個(gè)或若干個(gè)）2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目功能定位4、產(chǎn)品的研發(fā)5、產(chǎn)品功能的優(yōu)選與組合6、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目成本分析2、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)3、評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資收益率；內(nèi)部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。（2）分析方法：動(dòng)態(tài)的、現(xiàn)金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。開發(fā)過程策劃采用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、通過招投標(biāo)優(yōu)選工程承包、監(jiān)理單位。2、采取建設(shè)監(jiān)理方式對(duì)工程實(shí)施管理、控制。主要內(nèi)容有：成本、工期、質(zhì)量的控制；合同、信息管理；各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等。融資策劃

t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發(fā)建設(shè)期營銷期利潤0物業(yè)管理策劃1、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)策劃2、物業(yè)管理方式選擇3、物業(yè)管理合同準(zhǔn)備4、物管的特色服務(wù)5、物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等（三）還沒有明確項(xiàng)目的投資策劃這種情況往往是投資者還沒有明確項(xiàng)目時(shí)所進(jìn)行的策劃。主要內(nèi)容包括：1、投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇2、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇3、投資規(guī)模分析與選擇4、投資開發(fā)合作方式分析與選擇5、項(xiàng)目融資方式的分析與選擇6、開發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營方式分析與選擇（四）單項(xiàng)策劃根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)投資開發(fā)的某一階段進(jìn)行分析、策劃。例如：廣告策劃、融資策劃、營銷策劃等。謝謝3月-2510:19:0910