某商務(wù)旅游酒店建設(shè)項目可行性研究報告

4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.2項目銷售回款計劃24.3資金來源與運(yùn)用分析4.4銷售利潤5.2項目不確定性分析6.1可行性研究結(jié)論3第一部分項目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。1.1.1項目名稱安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安徽億棟大酒店1.1.2開發(fā)公司安徽億棟置業(yè)投資有限公司1.1.3研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)》《阜陽市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》19994《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《阜陽市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《阜陽市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《阜陽房地產(chǎn)市場分析》2008《阜陽市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.4項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容阜陽市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297m2(不包括地下車庫),配套面積：11741.76m2,客房面積：11590.56m2,主體占地面積7000平方米。51.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2010-2011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2010-2011年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；■考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運(yùn)營條件基本成熟；6第二部分市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是太和縣迅速崛起的一個工業(yè)區(qū).自改革開放以來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá)135萬平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，使這塊熱土為商全國界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造置業(yè)的底成本優(yōu)勢。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南7連穎泉區(qū)，東靠利辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。東南經(jīng)鳳臺、淮南去合肥200公里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州307公里。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河210公里。縣境南北長52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣國土面積1822平方公里，人口162.7萬。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(1995年被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū))和太和縣工業(yè)園區(qū)(全省重點工業(yè)園區(qū)),經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積平方公里，截止目前已開發(fā)面積平方公28.74.5里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)以先進(jìn)的開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)40多家。2010年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工業(yè)增加值3.5億，經(jīng)營(銷售)收入18億元，稅收4500萬元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)2.2市場宏觀背景2.2.1阜陽市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持8各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。4、社會消費品零售總額累計增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場物價微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2阜陽市歷年酒店經(jīng)營情況分析1、2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的2、2008年9月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在9月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。92.2.3阜陽市2009年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析進(jìn)入2009年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”:從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；5、經(jīng)過2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場分析太和位于阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城。距阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城范圍。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是阜陽市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運(yùn)輸也十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。3、投資導(dǎo)向根據(jù)安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)劃，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項目(1)改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目(2)新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目(3)資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目(4)市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目(5)倉儲運(yùn)輸項目(6)旅游觀光農(nóng)業(yè)項目(7)房地產(chǎn)開發(fā)項目(8)供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明開發(fā)區(qū)的雛型。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為外商競相投資的“黃金寶2.3.2安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)酒店市場分析1、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；2、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)■建筑面積：30297m2(不包括地下車庫)■配套面積：11741.76m2■客房面積：11590.56m2■其他面積：6964.68m2■層數(shù)共11層1-3層：商業(yè)配套4層：設(shè)備層6-10層：酒店客房11層：辦公■客房總數(shù)：176間標(biāo)準(zhǔn)客房：80套；高級客房：60套豪華客房：20套；豪華套房：14套總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：■休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多；3、緊鄰105與308公路，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2.1SWOT分析1、項目位于安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基2、大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開工、進(jìn)一步緩解交通壓力，3、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境5、外資企業(yè)多，消費能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略(強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略)1、強(qiáng)化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項目太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略(化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險)1、項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項目評價太和安徽億棟大酒店項目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個阜陽房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的酒店項目。從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，安徽億棟大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及阜陽經(jīng)濟(jì)特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4市場定位及項目評估：3.4.1市場定位太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，太和房地產(chǎn)都是阜陽房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項目評估在整個太和市場中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、2、能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理3.5項目定位安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高11層，總投資1.1億元。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評估意見綜合3.4.2項目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價格定位1、由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8%;a——項目的年凈收益價格求取1、本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限2、本項目作為酒店的凈收益a(根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計)=210元/套/天入住率(參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計)=50%總套數(shù)(根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù))=372套年收益租金a=365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率=365×210×372×50%=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1-1/(1+r)n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S=20215.19m2產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價=V/S=7052.27元/m21、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)講也是合理的，但該價格是按資本化率(投資回報率)8%來計算的，2、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)4000元/m2(±2%)本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/m2。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位6000元/m2(±5%)4.2項目銷售回款計劃4.3資金來源和運(yùn)用分析5.1贏利能力分析年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天(分淡、旺季)免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天(分淡、旺季)免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。定回報模式比較切合實際。5.1.2本項目固定經(jīng)營成本分析：1、阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%;B、員工費用主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為240萬元；C、維修費用主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%;管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%;I、大修費用為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備注比例金額(萬)能源費用水、電、燃油等能源耗費工資保險福利經(jīng)營管理費用維修、管理、物料消耗等合計注：上述指標(biāo)為整個酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營所需費用。1、根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%,客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%;2、從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經(jīng)營管理費用高出4個百分點，使總成本率達(dá)到68%,因此3、如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項目的當(dāng)務(wù)之急，在努5.1.4本項目經(jīng)營測算1、按照行業(yè)平均成本率50%,入住率45%測算：經(jīng)營測算表(一)類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實收房價(元/間/實際客房月收入(元)其他營業(yè)收入月經(jīng)營成本(元)按行業(yè)平均成本50%計算月預(yù)期收益(元)回報方式一月按揭供款(元)銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報方式二7%固定回報(元)銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為按7%固定回報，每月還款為825453.59元預(yù)期贏余(元)(1)酒店現(xiàn)有實際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為372間(不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房);根據(jù)372套房面積計算，實際可銷售面積為20215.19平米；(2)根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計算。2、按照項目實際成本率68%,入住率45%測算：經(jīng)營測算表(二)類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量(間)月出租率(%)實收房價(元/間/實際客房月收入(元)其他營業(yè)收入月經(jīng)營成本(元)按項目實際成本率68%計算月預(yù)期收益(元)回報方式一月按揭供款(元)銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330按七成20年按揭，每月供款為655909元預(yù)期贏余(元)回報方式二7%固定回報(元)銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330按7%固定回報，每月還款為825454元預(yù)期贏余(元)從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。5.1.5本項目收益測算分析1、按照項目成本率50%計算經(jīng)營收益：按照4.1.4本項目經(jīng)營測算所得如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤(萬元)元約845928元免月供7%回報元約1057410元免月供7%回報元約1268892元免月供7%回報元約1480374元免月供7%回報元約1691856元免月供77%回報元約1903338元免月供97%回報42、按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤(萬元)元約1015114元免月供7%回報2元約1268892元免月供7%回報元約1522670元免月供7%回報元約1776449元免月供7%回報元約2030227元免月供7%回報元約2284006元免月供7%回報3、按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤(萬元)元約1150462元免月供57%回報0元約1438078元免月供7%回報2元約1725693元免月供7%回報元約2013309元免月供7%回報元約2300924元免月供7%回報元約2588540元免月供7%回報針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。ABC認(rèn)為：項目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大?？臻g仍然很大。5.2項目不確定性分析本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算，結(jié)果如下：敏感性分析基本方案凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期(年)當(dāng)經(jīng)營收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期(年)當(dāng)經(jīng)營成本上升5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期(年)當(dāng)售價收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期(年)1、本項目的經(jīng)營成本、經(jīng)營收入及銷售收入三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對項目效益的影響較大，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵；2、項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。測算過程詳見附表6:《敏感性分析表》。5.3社會效益和影響分析1、完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程該項目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程；2、增加財政稅收該項目的銷售預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅利近千萬元；3、提升品牌形象該項目的推出將極大提升太和投資股份有限公司和安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府的品牌形象。6.1可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2009-2010年產(chǎn)■項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的■酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■在2011-2012年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的■考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展6.2項目主要問題的解決辦法和建議6.2.1如