現(xiàn)代都市-傳統(tǒng)中式住宅投標方案

123456技術(shù)圖紙項目背景規(guī)劃策略方案一方案二產(chǎn)品設計立面策劃極限尺度公園庭院深深深幾許PART

1項目背景PROJECT

LPCATION萬達廣場長春站萬達廣場長春西站萬達廣場市政府萬達廣場凈月潭SITE新立湖

項目基地位于吉林省長春市凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的定位為長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與旅游文化產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)，以科技、金融、文化第三產(chǎn)業(yè)為核心3構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系，區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，人口數(shù)量與質(zhì)量雙重提高。LOCATION

RESOURCES輕軌四號線丙五十一路公交站丁三十街生態(tài)大街臨河街新城乙一路新城丙六路SITE新城乙二路新城乙二路輕軌站新城乙三路

基地四周除東側(cè)現(xiàn)狀生態(tài)大街之外，其余道路均為待建規(guī)劃路。

基地東北側(cè)現(xiàn)有347路公交站。4

規(guī)劃中的長春輕軌四號線終點站位于地塊西南側(cè)，交通非常便利。SURROUNDINGLANDSCAPE

RESOURCES生態(tài)大街凈月潭國家森林公園SITE生態(tài)大街新立湖國家水利風景區(qū)

項目基地東北側(cè)8.2km為凈月譚國家森林公園，南側(cè)3.3km為新立湖國家水利風景區(qū)，均具有很高的景觀價值。

項目基地東側(cè)的生態(tài)大道兩側(cè)綠化面積充足，為本案帶來豐富的景觀資源。5PERIPHERAL

FACILITIES規(guī)劃萬達酒店群規(guī)劃小學規(guī)劃萬達茂規(guī)劃中學規(guī)劃影視基地配套商業(yè)設施規(guī)劃中學規(guī)劃小學規(guī)劃中學規(guī)劃小學SITE

項目基地北側(cè)2km內(nèi)規(guī)劃有長春萬達茂和萬達酒店群，東側(cè)有配套商業(yè)設施群，可以滿足絕大部分商業(yè)資源需求。

項目基地東側(cè)2km內(nèi)規(guī)劃有多所中小學，且擬引進長春市排名前三的學校，教育資源極佳。

項目基地附近醫(yī)療設施較為缺乏，日常就診及高級醫(yī)療的便利性不足。6區(qū)域競品分布MARKETANALYSIS華潤崑崙御保利和光塵樾中海閱麓山華潤崑崙御中海閱麓山SITE保利和光塵樾

周邊競品均處凈月片區(qū)，為近期開售、開發(fā)規(guī)模較大、容積率相近的品牌房企；

周邊競品與本案產(chǎn)品存在一定的競爭。

均為有部分小高層產(chǎn)品。PART

2規(guī)劃策略PLANNING

CONDITIONS

規(guī)劃指標：輕軌站?

總用地面積：A8地塊:117941㎡

(176.91畝）A9地塊:87215㎡

(130.82畝）?

容積率：高壓供電線路新

城

丙

六

路A8地塊:地上≥1.8且≤2.23；地下≤0.87A9地塊:地上≥1.8且≤2.25；地下≤0.93?

建筑密度：≤20%16m28mA8地塊28mA9地塊45班中學54班小學?

綠化率：≥35%臨河街202m269m生態(tài)西街?

用地性質(zhì)：二類居住用地?

建筑限高：≥36m且≤80m；配套用房無下限?

停車位指標：建筑控制線建筑山墻控制線戶建筑面積≤90㎡0.8輛/戶綠化帶控制線用地紅線90㎡＜戶建筑面積≤144㎡

1.2輛/戶144㎡＜戶建筑面積≤200㎡

1.5輛/戶輕軌站戶建筑面積＞200㎡?

商業(yè)占比：5%2.0輛/戶20mSWOT

ANALYSIS優(yōu)勢劣勢周邊：西側(cè)臨近高壓走廊、輕軌，東側(cè)臨近學校區(qū)位：凈月開發(fā)區(qū)，環(huán)境優(yōu)質(zhì)配套：萬達茂、酒店等大型商業(yè)配套，周邊規(guī)劃有多所中小學校商業(yè)：相對較長的商業(yè)街動線體量：項目體量巨大，規(guī)模效應顯著品牌：萬達——中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭羊S

WO

T機遇挑戰(zhàn)高容積率：是否有可能規(guī)劃部分小高層產(chǎn)品，避免產(chǎn)品類型單一周邊：短時間內(nèi)周邊配套不成熟交通：規(guī)劃中的輕軌站緊鄰首開區(qū)配套：有機會引進優(yōu)質(zhì)教育資源10居住價值分析ANALYSIS

OF

RESIDENTIAL

VALUENOISENOISENOISE居住價值較高居住價值一般居住價值較低11TYOPOLOGY

CHOICE獨單元T4戶型T6戶型邊戶過多浪費土地中戶更多雙單元T4戶型對規(guī)劃形態(tài)更有利同長春公司營銷咨詢，客戶對T6產(chǎn)品無抗性寬度過大12PART

3

方案一極限尺度公園13方案一總平面圖GENERALL

AYOUT全26層14方案一技術(shù)指標ECONOMICINDEX地塊八經(jīng)濟技術(shù)指標面積地塊九經(jīng)濟技術(shù)指標面積全地塊經(jīng)濟技術(shù)指標面積類別單位備注類別單位備注類別單位備注總用地面積總建筑面積117941

㎡總用地面積總建筑面積87215

㎡總用地面積總建筑面積205156

㎡599030

㎡459242

㎡432595

㎡22912

㎡

5%343000

㎡263008

㎡247764

㎡13100

㎡

5%256030

㎡196234

㎡184831

㎡9812

㎡

5%地上計容建筑面積住宅地上計容建筑面積住宅地上計容建筑面積住宅配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)其中

物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房地下不計容建筑面積1052

㎡

千分之4655

㎡

30㎡/百戶437

㎡

20㎡/百戶79992

㎡13150

㎡66842

㎡2.2316%2498

輛其中

物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房地下不計容建筑面積785

㎡

千分之4484

㎡

30㎡/百戶322

㎡

20㎡/百戶59796

㎡9812

㎡49984

㎡2.2516%1873

輛其中

物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房地下不計容建筑面積1837

㎡

千分之41139

㎡

30㎡/百戶759

㎡

20㎡/百戶139788

㎡22962

㎡116826

㎡2.24人防地下室面積非人防地下室面積人防地下室面積非人防地下室面積人防地下室面積非人防地下室面積其中其中其中容積率建筑密度總停車位容積率建筑密度總停車位容積率建筑密度總停車位16%4371

輛地面停車位地下停車位328

輛

13%2170

輛地面停車位地下停車位251

輛

13%1622

輛地面停車位地下停車位579

輛

13%3792

輛其中其中其中方案一鳥瞰圖BIRD'S-EYEVIEW16方案一功能及戶型分布FUNCTIONANDHOUSEHOLDDISTRIBUTION8#地9#地綜合計算8952083262420824%38%29%10%31262454613019%39%34%8%83222%38%31%9%1101251431456117033817方案一住宅空間尺度分析SPATIAL

SCALEANALYSIS

OFRESIDENTIAL

BUILDINGS50m68m66m65m65m76m68m70m60m64m65m68m307m300m66m77m88m95m88m75m18方案一空間結(jié)構(gòu)與層次SPACE

ANALYSIS1.城市客廳3.中心景觀21354454.組團景觀32.社區(qū)大堂215.入戶大堂19方案一景觀分析圖LANDSCAPE

ANALYSIS活力園親子園康養(yǎng)園20生態(tài)園方案一交通分析圖TRAFFICANALYSIS地面停車579輛住宅車行流線住宅人行流線商業(yè)車行流線地面停車位21經(jīng)過反復嘗試，本項目有條件采用部分小高層產(chǎn)品但層數(shù)的降低、密度增加，帶來空間尺度的縮減我們?nèi)绾卧谙鄬|(zhì)的尺度下做出豐富的空間感受？22PART

4

方案二庭院深深深幾許23TYPOLOGY

CHOICE不論是皇族貴胄，還是尋常百姓院落是中國人最傳統(tǒng)的居住空間24空間生成S

PATIAL

GENERATION上部住宅還原現(xiàn)代都市生活底層空間映射傳統(tǒng)中式空間結(jié)構(gòu)25方案二總平面圖GENERALL

AYOUT26方案二技術(shù)指標ECONOMICINDEX地塊八經(jīng)濟技術(shù)指標面積地塊九經(jīng)濟技術(shù)指標面積全地塊經(jīng)濟技術(shù)指標面積類別單位備注類別單位備注類別單位備注總用地面積總建筑面積地上計容建筑面積小高層117941

㎡總用地面積總建筑面積地上計容建筑面積小高層87215

㎡總用地面積總建筑面積地上計容建筑面積小高層205156

㎡600298

㎡459242

㎡103372342770

㎡263008

㎡40670

㎡257528

㎡196234

㎡62702高層配套商業(yè)物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房207032

㎡13150

㎡

5%1052

㎡

千分之4662

㎡

30㎡/百戶442

㎡

20㎡/百戶79762

㎡

38㎡/輛15500

㎡高層配套商業(yè)物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房122129

㎡9812

㎡

5%785

㎡

千分之4484

㎡

30㎡/百戶322

㎡

20㎡/百戶61294

㎡

38㎡/輛10360

㎡高層配套商業(yè)物業(yè)服務用房社區(qū)服務用房養(yǎng)老服務用房329161

㎡22962

㎡

5%1837

㎡

千分之41146

㎡

30㎡/百戶764

㎡

20㎡/百戶141056

㎡25860

㎡其中其中其中地下不計容建筑面積人防地下室面積地下不計容建筑面積人防地下室面積地下不計容建筑面積人防地下室面積其中其中其中非人防地下室面積容積率64262

㎡非人防地下室面積容積率50934

㎡非人防地下室面積容積率115196

㎡2.242.232.25建筑密度總停車位17%2519

輛建筑密度總停車位17%1868

輛建筑密度總停車位17%4387

輛地面停車位地下停車位420

輛

17%2099

輛地面停車位地下停車位255

輛

14%1613

輛地面停車位地下停車位675

輛

15%3712

輛其中其中其中方案二鳥瞰圖BIRD'S-EYEVIEW28全地塊鳥瞰圖BIRD'S-EYEVIEW29方案二沿街透視PERSPECTIVE30功能及戶型分布FUNCTIONANDHOUSEHOLDDISTRIBUTION8#地9#地綜合計算8954091856019024%42%25%9%32459453016420%37%33%10%86423%40%29%9%1101251431512109035431PERSPECTIVE32PERSPECTIVE33方案二住宅空間尺度分析SPATIAL

SCALEANALYSIS

OFRESIDENTIAL

BUILDINGS66m67m74m85m68m78m78m70m62m78m66m82m64m65m62m74m34空間結(jié)構(gòu)與層次SPACE

ANALYSIS1.城市客廳3.社區(qū)會所554.社區(qū)街巷323

21664

555564562.社區(qū)大堂5556.入戶大堂5.組團景觀35空SPACE

ANALYSIS36空間結(jié)構(gòu)與層次SPACE

ANALYSIS3738空SPACE

ANALYSIS39空間結(jié)構(gòu)與層次SPACE

ANALYSIS40組圖景觀分析圖LANDSCAPE

ANALYSIS活力園親子園康養(yǎng)園41生態(tài)園ENTRANCELOBBY42UNDERGROUND

LOBBY43COMMERCIALDESIGN城市級配套中心萬達廣場1KM區(qū)域級配套中心44商業(yè)規(guī)劃COMMERCIALDESIGN一層平面二層平面45COMMERCIALDESIGN46利用學校策略SCHOOL&RESIDENTAIL辦公教學區(qū)居住區(qū)日常教學使用非教學時間使用共享校園:教學時間師生專用；非教學時間社區(qū)居民共享，提高設施利用率。47交通分析圖TRAFFICANALYSIS地面停車675輛住宅車行流線住宅人行流線商業(yè)車行流線地面停車位48地庫BASEMENTPARING地下建筑面積141056㎡停車3712輛地庫出入口地庫出入口地庫出入口地庫出入口地庫出入口地庫出入口BASEMENTPARING全高層方案小高層方案超大尺度中央景觀空間豐富天際線變化豐富貨值高50PART

5產(chǎn)品設計戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISB1B1125㎡（T2）標準層戶型編號戶型類型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積陽臺占比公攤率實際可售面積B1三室二廳二衛(wèi)122.6294.3710.5328.258.58%23.04%127.892.2652戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS125㎡（T2）首層53戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS125㎡（T2）頂層54戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISA1A1143㎡（T2）標準層戶型編號戶型類型建筑面積套內(nèi)面積陽臺面積公攤面積陽臺占比公攤率實際可售面積A1四室二廳二衛(wèi)134.46104.3710.8530.098.07%22.38%139.893.6755戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143㎡（T2）首層56戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143㎡（T2）頂層57戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISC1B3C1

B3110+125㎡（T4）標準層戶型編號戶型類型三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)建筑面積120.51套內(nèi)面積90.48陽臺面積10.36公攤面積30.03陽臺占比8.60%公攤率24.92%24.92%實際可售面B3C1122.58113.492.16581.87111.5383.749.6427.798.65%戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+125㎡（T4）首層59戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+125㎡（T2）頂層60戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISA2B2B2A2143+125㎡（T4）標準層戶型編號戶型類型建筑面積套內(nèi)面積110.23陽臺面積10.57公攤面積32.18陽臺占比7.42%公攤率實際可售面A2B2四室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)142.40122.5422.60%22.60%143.58124.833.75612.0794.8511.1627.699.10%戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143+125㎡（T4）首層62戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS143+125㎡（T4）頂層63戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISC2

D1D2

D2C2D1110+89+89㎡（T6）標準層戶型編號戶型類型三室二廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)建筑面積111.0291.61套內(nèi)面積84.46陽臺面積9.79公攤面積26.56陽臺占比公攤率實C1D1D28.82%6.80%6.08%23.92%23.92%23.92%113.4792.4691.592.091.731.736469.706.2321.9291.1669.355.5421.81戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+89+89㎡（T6）首層65戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+89+89㎡（T6）頂層66戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSISB4

C3C3

C3C3

B4110+110+125㎡（T6）標準層戶型編號戶型類型三室二廳二衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)建筑面積118.59套內(nèi)面積90.79陽臺面積10.36公攤面積27.81陽臺占比8.73%公攤率23.45%23.45%實B4D1119.34110.132.161.8767109.3883.749.6425.658.82%戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+110+125㎡（T6）首層68戶型分析HOUSEHOLDTYPE

ANALYSIS110+110+125㎡（T6）頂層69PART

6立面策劃SWOT

ANALYSIS符合萬達設計標準符合長春地域性格符合定位客群審美符合立面發(fā)展趨勢營造多樣城市風貌SWOT

ANALYSIS底商立面標準住宅立面標準住宅及底商立面需符合萬達設計標準、材料標準等72SWOT

ANALYSIS全部地塊采用一種立面風格審美單調(diào)乏味量大等于廉價不利風貌協(xié)調(diào)現(xiàn)代系大都會系新典雅系采用多種相近的立面組合新亞洲系符合多元審美稀少等于珍貴風貌協(xié)調(diào)靈活用地面積：112.96公頃（約1694.5畝）建筑面積：248.52萬平方米共計12個地塊采用多種相近風格的立面，形成多樣的城市新風貌73SWOT

ANALYSIS東方底特律東方好萊塢現(xiàn)代化先鋒園林城市長春一汽長春電影制片廠第一輛“解放”北國春城融入長春地域特色，符合長春地域性格作為老工業(yè)基地，長春人更沉穩(wěn)厚重74SWOT

ANALYSIS35-45歲三口之家30-35歲新婚燕爾25-30歲單

普遍高等教育

審美更為多元

思想更為開放

愿為品質(zhì)買單符合定位主力客群的審美特征75SWOT

ANALYSIS大都會現(xiàn)代風格新典雅新現(xiàn)代系大都會系新典雅系奠定項目高端形象包容的現(xiàn)代時尚高端形象再提升獨立匹配長春城市風格、結(jié)合萬達品牌形象、遴選當下主流風格，76CITYINTERFACE大都會

源自紐約，線條洗練又保持了古典建筑的經(jīng)典元素，符合萬達的立面設計標準；

開窗比例易控，符合長春地域氣候特征，落地性強；

高貴典雅形象，符合萬達品牌形象，主力客群接受度高。城市界面沿街底商77CITYINTERFACE新中式

簡練整潔的線條組織，以中國傳統(tǒng)建筑的橫向三段式統(tǒng)籌整體的比例關(guān)系，符合萬達的立面設計標準；

穩(wěn)重大氣的中式韻味，更符合中國人的主流審美，更能體現(xiàn)本土的雍容華貴。城市界面沿街底商78CITYINTERFACE現(xiàn)代風格

北側(cè)與萬達茂形成呼應，現(xiàn)代時尚的；

立面簡潔干凈，符合極簡的年輕化審美趨勢；

風格包容性強，適合在一期高端定位基礎(chǔ)上，增加產(chǎn)品對更廣泛客群的適應性。城市界面沿街底商79CITYINTERFACE新典雅

強調(diào)豎向線條及節(jié)奏感，造型硬朗挺拔而不瑣碎，符合極簡主義審美；

高貴典雅的氣質(zhì)，有利于對項目高端形象的再度提升。城市界面沿街底商80CITYINTERFACE新亞洲

將現(xiàn)代簡約與亞洲地域特色相雜糅，多具備較大的挑檐，具備東方審美的高貴氣質(zhì)；

豎向同為三段式，立面簡潔大氣，有少量符號化裝飾，符合萬達的立面設計標準；

位于城市綠化帶東側(cè)，自成一組，較為獨立。城市界面沿街底商81通過相近風格的合理搭配形成即表情豐富，又和諧統(tǒng)一的城市形象82PART

7技術(shù)圖紙全區(qū)總平面圖MASTERPLAN84方案一消防分析圖FIREENGINESANALYSIS85方案二消防分析圖FIREENGINESANALYSIS86立剖面圖ELEVATION@SECTION小高層125立面87立剖面圖ELEVATION@SECTION小高層143立面88立剖面圖ELEVATION@SECTION110+125

T4立面89立剖面圖ELEVATION@SECTION89+110

T6立面90立剖面圖ELEVATION@SECTION110+125

T6立面91立剖面圖ELEVATION@SECTION商業(yè)街立面92立剖面圖ELEVATION@SECTION商業(yè)街立面93立剖面圖ELEVATION@SECTION小高層剖面高層剖面94方案一日照分析SUNSHINEANALYSIS依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，對平面和立面進行日照分析，該工程建成后，住宅單體按照大寒日上午8：00-16：00，8個小時時間段為有效時間段，幼兒園、托老所按照冬至日9：00-15：00時，6個小時時間段為有效時間，計算得出結(jié)果如下：（1）依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，允許百分之一戶數(shù)日照不足2H，且所有窗戶均滿足2H日照為該戶滿足大寒日2H日照標準。（2）方案二滿足《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，8#地塊有20戶不滿足2H日照，9#地塊有12戶不滿足2H日照，均符合《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》標準。（3）此結(jié)果經(jīng)過眾智日照測算圖例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h957-8h方案二大寒日2H日照等時線圖方案二日照分析SUNSHINEANALYSIS依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，對平面和立面進行日照分析，該工程建成后，住宅單體按照大寒日上午8：00-16：00，8個小時時間段為有效時間段，幼兒園、托老所按照冬至日9：00-15：00時，6個小時時間段為有效時間，計算得出結(jié)果如下：（1）依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，允許百分之一戶數(shù)日照不足2H，且所有窗戶均滿足2H日照為該戶滿足大寒日2H日照標準。（2）方案二滿足《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，8#地塊有9戶不滿足2H日照，9#地塊有13戶不滿足2H日照，均符合《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》標準。（3）此結(jié)果經(jīng)過眾智日照測算圖例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h967-8h方案二大寒日2H日照等時線圖全地塊日照分析SUNSHINEANALYSIS依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，對平面和立面進行日照分析，該工程建成后，住宅單體按照大寒日上午8：00-16：00，8個小時時間段為有效時間段，幼兒園、托老所按照冬至日9：00-15：00時，6個小時時間段為有效時間，計算得出結(jié)果如下：（1）依據(jù)《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，允許百分之一戶數(shù)日照不足2H，且所有窗戶均滿足2H日照為該戶滿足大寒日2H日照標準。（2）全方案均滿足《長春市建筑日照分析管理規(guī)定》，所有地塊日照不足2h戶數(shù)均不足百分之一。圖例0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h977-8h方案二大寒日2H日照等時線圖日照分析報告SUNSHINEANALYSIS98日照分析報告SUNSHINEANALYSIS99日照分析報告SUNSHINEANALYSIS100日照分析報告SUNSHINEANALYSIS101日照分析報告SUNSHINEANALYSIS102日照分析報告SUNSHINEANALYSIS103日照分析報告SUNSHINEANALYSIS104日照分析報告SUNSHINEANALYSIS105日照分析報告SUNSHINEANALYSIS106日照分析報告SUNSHINEANALYSIS107日照分析報告SUNSHINEANALYSIS108日照分析報告SUNSHIN