北京中體奧林匹克花園疊拼入市策略報告

中體奧林匹克花園2021年疊拼入市策略報告1目錄1、市場------------------------------------------32、市調(diào)------------------------------------------93、客戶-----------------------------------------204、產(chǎn)品-----------------------------------------305、下一階段策略---------------------------------356、解決之道-------------------------------------427、無理由退房-----------------------------------468、推廣-----------------------------------------519、平面表現(xiàn)-------------------------------------572—市場—3金九銀十

截至10月30日，9、10兩個月商品住宅銷售20219套，同比去年下降33.6%。其中10月成交量更是繼續(xù)下挫，截至10月30日，商品住宅銷售8854套，同比去年下降31.17%，環(huán)比9月份下降17.96%。4從緊縮到放松

29日，中國人民銀行宣布下調(diào)存貸款基準利率。自9月15日央行4年來首次宣布下調(diào)貸款基準利率以來，央行在短短一個半月時間內(nèi)已經(jīng)三次宣布下調(diào)利率。

5結(jié)語6地塊鳥瞰圖7聯(lián)排疊拼自身的品質(zhì)老客戶加大暗折增強品牌的影響力度熱銷疊拼帶動聯(lián)排的銷售回籠現(xiàn)金流8—市調(diào)—9市調(diào)—湯House指標建筑面積15萬平方米容積率0.8綠化率31%物業(yè)費

1.90元/平方米·月車位下：小院停車；上：公共停車產(chǎn)品類型建筑類別板樓、聯(lián)排、疊拼別墅面積140-200平層無花園有地下室有房源還有3棟疊拼，3棟聯(lián)排未售層數(shù)4價格報價12000套總價168-240價值教育小湯山中學(xué)，小學(xué)，雙興苑幼兒園醫(yī)療小湯山鎮(zhèn)醫(yī)院，小湯山療養(yǎng)院，六和腎病醫(yī)院等，其中小湯山療養(yǎng)院為三級醫(yī)院，醫(yī)保定點醫(yī)院備注上疊送閣樓，下疊送花園10市調(diào)—園墅指標建筑面積10.00萬平方米在售二期容積率0.86綠化率31%物業(yè)費3.68元/平方米·月車位北側(cè)停車，送車位產(chǎn)品類型建筑類別雙拼、聯(lián)排、疊拼面積190-210平層無地下室有（算面積）花園公共花園層數(shù)4層價格報價11000套總價209-231折扣情況一次性付款98折,銀行按揭99折購買力收入20000以上存款100萬以上外籍人士投資客有車族三口之家三代同住四世同堂價值醫(yī)療北大國際醫(yī)院教育北京大學(xué)法學(xué)院、北京農(nóng)學(xué)院、華北電力大學(xué)、昌平區(qū)實驗小學(xué)商業(yè)中關(guān)村國際商城、加油站11市調(diào)—龍城花園指標建筑面積45944.5平方米（五期）在售五期容積率1.24綠化率35%物業(yè)費3.28元/月·平方米車位地下停車，不送車位產(chǎn)品類型建筑類別疊拼花園洋房面積180-280平層有地下室有（算面積）花園有層數(shù)5、6房源2棟未開盤，在售5套價格報價13000套總價234-364價值醫(yī)療北大國際醫(yī)院教育華北電力大學(xué)，北京農(nóng)學(xué)院、英才幼兒園龍城園商業(yè)美廉美超市，京客隆超市，酒店備注可進北大附小，贈送復(fù)式空調(diào)12市調(diào)—百旺杏林灣指標建筑面積49萬平方米容積率1.17綠化率36%物業(yè)費花園洋房2.1元/平方米/月;疊拼2.5元/月/平米車位送車位建筑類別普通住宅別墅花園洋房產(chǎn)品類型面積200以上平層有地下室無花園公共花園層數(shù)5房源6棟在售，另有6棟現(xiàn)房報價14500價格套總價290以上醫(yī)療中關(guān)村國際醫(yī)院價值教育規(guī)劃社區(qū)又幼兒園、學(xué)校商業(yè)社區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施、中關(guān)村國際商城13市調(diào)—北辰香麓指標建筑面積32.8萬平方米容積率1.49物業(yè)費4.75元/平方米·月車位買地下車位產(chǎn)品類型建筑類別聯(lián)排，疊拼面積210-350平層有（獨立單元）地下室無花園20-30平米層數(shù)4、5、6、8房源6棟，17日開始認購價格報價13600套總價285-476價值醫(yī)療規(guī)劃海淀國際醫(yī)療中心教育

中央民族歌舞藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、中關(guān)村文化教育基地商業(yè)

家具店嘉事堂藥店京百利發(fā)綜合超市備注錯層（一層半）疊拼，平層價格高于疊拼；9月21日開始在北青推廣14市調(diào)—北潞尚界指標建筑面積總建筑面積：121291.61平米住宅建筑面積：90400平米，商業(yè)面積：4100平米在售五期容積率1.19綠化率30%物業(yè)費1.50元/平方米·月車位送車位產(chǎn)品類型建筑類別板樓,疊拼別墅,多層面積160平層有地下室有房源目前在售為平層樓座，3棟層數(shù)4、5價格報價9800套總價156客群購買力月入4000以上存款20萬以上工薪階層低收入家庭二人世界三口之家價值醫(yī)療房山紅十字會、良鄉(xiāng)醫(yī)院北潞園社區(qū)服務(wù)站、嘉事堂藥店、康輝藥店、博祥大藥房同濟醫(yī)院門診、北潞園小區(qū)衛(wèi)生站、房山第一醫(yī)院教育區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、北潞小學(xué)，且周邊分布著北潞中學(xué)、良鄉(xiāng)二中、良鄉(xiāng)三中以及良鄉(xiāng)大學(xué)城，其中北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、中國政法大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)等院校都已進駐大學(xué)城內(nèi)商業(yè)華冠超市、點點超市、福景樂超市、宏達超市、便民蔬菜超市、北潞園社區(qū)超市備注平層價格低于疊拼15市調(diào)—靠山居藝墅指標建筑面積80000平方米容積率0.6綠化率47%物業(yè)費2.25元/平方米·月車位花園停車產(chǎn)品類型建筑類別聯(lián)排、疊拼、雙拼面積160-190平層無花園有地下室有房源現(xiàn)房，1棟層數(shù)4價格報價10500套總價168-199折扣情況9折價值醫(yī)療社區(qū)內(nèi)醫(yī)療教育社區(qū)內(nèi)幼兒園商業(yè)社區(qū)內(nèi)會所、物美大場賣場、物美超市、恒源商廈、恒源超市、恒興小商品市場、天河水洗衣中心、肯德基、天外天、洪滿天、翠滿樓備注上疊送露臺，下疊送花園。轉(zhuǎn)現(xiàn)未取得銷售許可證16市調(diào)—天恒樂活城指標建筑面積20萬平方米容積率1.8綠化率36%物業(yè)費疊拼別墅2.3元/平方米/月;聯(lián)排別墅2.8元/平方米/月車位半地下停車，送車位產(chǎn)品類型建筑類別板樓、多層洋房、聯(lián)排、疊拼面積170-190平層無花園有地下室有房源在售3棟層數(shù)4價格報價8500套總價144-161折扣情況一次性付款95折,商業(yè)貸款97折價值醫(yī)療良鄉(xiāng)醫(yī)院、房山中醫(yī)院、婦幼保健院、大紫草塢衛(wèi)生院、星城醫(yī)院備注上疊贈送一層車位和儲物間，送露臺1718結(jié)語我司根本上把北京市場上現(xiàn)售的一些疊拼工程到實地看了一遍，銷售價格在8500—13600元/平米。市場在售的工程根本上都屬于有價無量的狀態(tài)，銷售賣場冷清，監(jiān)控數(shù)據(jù)遲遲無法更新。在區(qū)域上對本案最有參考意義的三個工程分別是天恒樂活城：8500元、靠山居：9500元、北潞尚界：9800元。從產(chǎn)品的附加值上來看，本案帶電梯成為唯一的一個突出特性。19—客戶—201、已成交客戶分析21工作職務(wù)：公務(wù)員〔6人〕一般職員〔22人〕中層管理人員〔34人〕高層管理人員〔11人〕私企業(yè)主〔6人〕退休〔2人〕22居住區(qū)域：宣武〔7人〕西城〔9人〕石景山〔4人〕海淀〔48人〕豐臺〔41人〕東城〔4人〕崇文〔5人〕朝陽〔5人〕大興〔17人〕房山〔4人〕懷柔〔4人〕其他〔5人〕23工作區(qū)域：麗都商圈〔2人〕國貿(mào)商圈〔8人〕中關(guān)村商圈〔18他〕CBD〔2人〕西單〔3人〕金融街商圈〔16人〕公主墳〔7人〕亞運村商圈〔6人〕安定門商圈〔1人〕朝陽門商圈〔9人〕上地商圈〔3人〕其他〔22人〕2425購置原因：地理位置及交通〔18人〕周邊環(huán)境〔20人〕價格〔10人〕社區(qū)規(guī)模及規(guī)劃〔12人〕建筑風格〔20人〕戶型〔46人〕建筑質(zhì)量〔16人〕園林景觀〔28人〕升值潛力〔14人〕開發(fā)商實力及信譽〔17人〕物業(yè)管理〔9人〕社區(qū)配套〔7人〕居住人群〔9人〕樓盤知名度〔24人〕262、疊拼客戶工程戶型面積為180～190平米，設(shè)定單價8500元/㎡。工程戶型總價150～160萬。首付60萬-64萬，每月還款額在6793元～7300元。家庭年收入在27萬～40萬元以上。？27疊拼客戶解析：追求有天或有地的類別墅生活方式；絕大多數(shù)客戶他們都有奧運情節(jié)或運動健康情節(jié)；國企中體品牌成為他們購置提供了信心保障；認可城市邊緣化的生活方式、有親近自然的內(nèi)心需求；時間本錢勝過交通本錢，自駕車作為家庭的主要交通工具；具有前瞻的眼光，認同區(qū)域未來的開展前景；絕大局部客戶屬于金字塔的中級向上那局部人群，對產(chǎn)品細節(jié)非常挑剔；無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的第一居所；大局部客戶都早就具有置業(yè)能力，在看奧林匹克花園之前并沒有碰到讓他們心動的房子；理性、內(nèi)斂、注重產(chǎn)品內(nèi)涵和居住的實體感受；28結(jié)語一個具有濃厚的西部情結(jié)，對生活和居住品質(zhì)/精益求精的知本階層。29—產(chǎn)品—3031環(huán)境： 3大森林公園環(huán)繞，暢想自然夢想；；傳統(tǒng)京西南板塊生態(tài)修養(yǎng)帶，城市綠肺提供每天的清風和鮮氧；社區(qū)景觀帶：以“顯山露水，依山就勢，錯落有致〞作為規(guī)劃設(shè)計的原那么性理念，三期社區(qū)中心規(guī)劃一條山澗小溪，立意取自?桃花源記?，伴隨山澗涓涓，恍然如世外仙境，仁者樂山，智者樂水，在此渾然天成。獨有奧林匹克景觀大道，記載名人足跡與奧林匹克榮耀歷史；社區(qū)商業(yè)街完整配套，便利生活唾手可得；32交通：1、緊鄰西五環(huán)，鄰京石高速，永定河畔，10余條公交線路，四通八達；規(guī)劃中的地鐵14號線也將經(jīng)過此地；2、距六里橋缺乏10公里，直接輻射北京麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園；區(qū)域：京西南傳統(tǒng)生態(tài)修養(yǎng)帶；金融街西花園。33性價比：1、稀缺城市坡地別墅；2、金牌別墅社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受；3、150萬即可擁有五環(huán)邊的城市別墅；品牌開發(fā)商實力巨獻：中體產(chǎn)業(yè)集團，奧林匹克花園全國第29個工程〔全國共56個〕，金牌別墅社區(qū)；品牌開發(fā)商實力巨獻。34—下一階段策略—35疊拼入市目標

疊拼全盤實現(xiàn)均價8500元/平米總銷售金額2.07億元2021年底，完成全盤50%的體量即65套，通過我們深化研討，我們認為完成52套比較合理！

3611蓄客期24％32套20％26套30％40套10％12套11月11日完成70％共90套完成30％共40套平均來客20組/天8800元/㎡8300元/㎡7600元/㎡10300元/㎡15％20套7200元/㎡疊拼銷售方案37三期A地塊疊拼產(chǎn)品5棟130套總建面26718.78平方米地上建面2467.46平方米；地下建面2251.32平方米。推盤方案38疊拼產(chǎn)品位于三期A地塊的最北部，共5棟樓，建筑面積26718.78平方米，其中地上面積24467.46平方米，地下2251.32平方米。5棟樓號分別為1＃、2＃、3＃、4＃和7＃，共130套；其中1＃樓為6層5個單元樓座；2＃為6層4個單元樓座；3、7＃樓為5層4個單元樓座，內(nèi)有大平層戶型；4＃樓為6層6個單元樓座。地下室在2＃、3＃和7＃內(nèi)，共2251.32平方米，其中局部房屋一層可直接進入地下室，絕大局部通過公共通道進入地下室。地下室目前存在分配問題和銷售方式問題。1＃和4＃沒有地下室。1＃和2＃為南入戶，3＃、4＃和7＃為北入戶。產(chǎn)品解讀39我司建議首次開盤推出1#、4#，共66套。推盤方案14237401、1#和4#為6層的多單元樓棟，無地下室和花園，在疊拼房源中相對附加值較??；首次推盤以低價入市為原那么，應(yīng)選擇相對較差的房源。2、1#和4#沒有地下室，不涉及到地下室分配問題，防止了在未明確地下室分配和銷售方式的情況下，影響銷售進度。3、1#和4#不存在重新規(guī)劃花園的可能性，在未確定重新規(guī)劃設(shè)計花園前，也不會影響正常銷售。推盤理由41—解決之道—42客戶購置信心購置價格無理由退房推出具有市場震撼性的價格內(nèi)部7200元/㎡起對外7600元/㎡起43銷售策略44疊拼別墅正常銷售+無理由退房在疊拼銷售過程中推出兩張價格表，一張為正常銷售，按照現(xiàn)有的合同文本簽約。另外一張為可以增加無理由退房補充協(xié)議，此價格表價格高于正常銷售價格表5%。正常銷售選擇按照現(xiàn)有合同文本簽約，正常銷售，銷售價格低于無理由退房價格5%。無理由退房銷售選擇無理由退房銷售，銷售價格高于正常簽約銷售價格5%。簽訂無理由退房協(xié)議。45—無理由退房—46中體奧林匹克花園“無理由退房〞活動須知活動對象：自本活動發(fā)布之日起購置中體奧林匹克花園疊拼戶型的購房者活動期限：2021年1月26日前活動內(nèi)容：凡在活動期間購置中體奧林匹克花園疊拼戶型的購房者可享有與北京創(chuàng)世愿景房地產(chǎn)開發(fā)簽訂?無理由退房協(xié)議?的權(quán)利。在本活動約定日期內(nèi)購房者可以隨時提出退房，無論何種原因，開發(fā)商按照雙方簽訂協(xié)議約定解除購房