DB11 T 107-1998 商品房面積測量方法

I隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房改革的深化，商品房作為一種特殊商品進入流通領(lǐng)域。商品房面積計量問題已成了社會關(guān)注、群眾關(guān)心的熱點問題，迫切要求規(guī)范商品房市場的計量行為。由于目前沒有商品房測量的國家標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行的商品房面積計算規(guī)范不盡完善，為了保證北京地區(qū)商品房的公平交易，切實維護消費者和商品房銷售商的合法權(quán)益，標(biāo)準(zhǔn)的制定過程中，引用了有關(guān)的國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。本標(biāo)準(zhǔn)由北京市技術(shù)監(jiān)督局提出。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：北京市計量科學(xué)研究所崔振霄 4測量要求 5測量項目與測量設(shè)備 6測量準(zhǔn)備 8測量結(jié)果的處理 附錄A:商品房建筑面積計算(標(biāo)準(zhǔn)的附錄) 附錄B:共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?標(biāo)準(zhǔn)的附錄) 附錄C:非矩形房屋建筑面積計算(標(biāo)準(zhǔn)的附錄) 附錄D:房屋面積測量草圖(標(biāo)準(zhǔn)的附錄) 1本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了商品房面積的測量要求、測量項目、測量設(shè)備、測量方法和測量結(jié)果的本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市商品房交易中各類房屋建筑面積和使用面積的測量。下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。本標(biāo)準(zhǔn)出版時，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最CH5001-91房產(chǎn)測量規(guī)范建設(shè)部建房(1995)517號商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則GBJ96-86住宅建筑設(shè)計規(guī)范國家經(jīng)委(1982)經(jīng)基設(shè)字(58)號建筑面積計算規(guī)則建標(biāo)〔1995〕736號建筑面積計算規(guī)則3.1銷售面積3.1.1商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟拇蓖夤灿薪ㄖ娣e之和。(地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除)。3.1.2商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。3.2整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的建套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積之和。3.4套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積是指戶內(nèi)全部可供使用的凈面積，按房屋的內(nèi)墻線計算。3.5套內(nèi)墻體面積商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用兩種。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3.6陽臺建筑面積陽臺建筑面積是指陽臺地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)陽臺面積是指套內(nèi)各陽臺3.7共有建筑面積共有建筑面積是指幢內(nèi)各產(chǎn)權(quán)戶共有部位房屋建筑面積與為各產(chǎn)權(quán)戶共有的幢外房屋共有建筑面積按幢進行計算，分戶進行分?jǐn)傆嬎恪１本┦屑夹g(shù)監(jiān)督局1998-09-30批準(zhǔn)1998-10-15實施23.8應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積。4.1房屋邊長測量應(yīng)連續(xù)測量兩次取平均值，兩次測量讀數(shù)之差不超過表1規(guī)定。表1△L'=0.001L(L≤10m),△4.2房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過(1)式規(guī)定：式中：n—房屋分段邊長數(shù)4.3商品房面積測量標(biāo)準(zhǔn)不確定度u如(2)式所示其擴展不確定度U=2u5測量項目與測量設(shè)備5.1測量項目如表2所示序號測量項目代號1套內(nèi)使用面積2陽臺建筑面積3套內(nèi)墻體面積4套內(nèi)建筑面積5應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e6房屋銷售面積7整幢商品房的建筑面積序號123擴展不確定度：5mm(P=95%)4J2級536測量準(zhǔn)備6.1商品房測量前應(yīng)參照購房協(xié)議實地調(diào)查，對分戶權(quán)界線及房屋公用共有部位進行確認(rèn)，按附錄A(標(biāo)準(zhǔn)的附錄)對應(yīng)計入建筑面積的部位進行確認(rèn)。6.2房屋面積測量平面草圖應(yīng)實地繪制，房屋周界及套內(nèi)隔斷墻，均繪單實線，樓房要分層繪制。按標(biāo)準(zhǔn)幾何圖形分塊；并編寫序號。房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據(jù)，其式樣見附錄C(標(biāo)準(zhǔn)的附錄)。7測量7.1測量點位的選取7.1.1套內(nèi)房屋邊長測量測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1/6和5/6位置7.1.2墻體厚度測量測點一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門(窗)框(左、右兩點)0.2m位置。7.1.3陽臺邊長測量參照7.1.1,陽臺的長、寬，每邊選取兩個測量點。7.1.4整幢建筑物外圍尺寸測量測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的位置。當(dāng)無法選取上述測點位置時，可選取盡可能靠近上述測點的位置為測量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長線土選取等效測量點位，進行測量。7.2當(dāng)房屋外廓的全長與室內(nèi)分段測量之和的差值(含墻身厚度)滿足第4.2條要求時，以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差須進行復(fù)測。7.3測量方法7.3.1套內(nèi)使用面積(S?)以矩形房屋面積測量為例,用鋼卷尺(或測距儀)測量套內(nèi)各矩形房間長邊、短邊的邊長，在每個測點上，使測量線與被測量邊盡量保持平行，兩次測量值之差應(yīng)不超過表1規(guī)定。取測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量值的平均值作為邊長的套內(nèi)房間邊長測量時，對已進行墻面裝飾的，應(yīng)加上裝飾面厚度1。裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計施工總說明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說明，按墻面材料種類、原料配比計算。套內(nèi)第i個矩形房間的使用面積Sii=(Lii+21)(Di+21)7.3.2套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積S2為套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面積按7.2.1測量方法測量陽臺欄板外沿的長、寬，對有共用墻體的，應(yīng)計算一半墻體面積。7.3.3套內(nèi)墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量；其他無法直接測量的，測量內(nèi)外尺寸，計算差值求得。對于已進行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。4對于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計圖紙的標(biāo)準(zhǔn)說明，取實測值最接近的設(shè)計值作為墻體厚度；對于其他不屬于標(biāo)準(zhǔn)厚度的墻體，按實測值計算。套內(nèi)墻體面積S3等于各墻體長度乘以墻體厚度之和。共用墻的墻體面積應(yīng)按墻體水平設(shè)計面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。7.3.4套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積也可實測求得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷尺往返測量各部分的長邊、短邊，推算或核實各外墻墻體厚度。分別計算出長邊的平均值與兩端外墻墻體厚度一半的差值，短邊的平均值與兩端外墻墻體厚度一半的差值，則兩個差值的乘積加上各套陽7.3.5各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e對于共有建筑面積，應(yīng)實地全測。按附錄B給出的共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t、方法和計算公式，得出各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?.3.6套房銷售面積7.3.7整棟房屋建筑面積用鋼卷尺在房屋外側(cè)勒腳以上處直接測量房屋外圍的兩個長邊、兩個短邊時，應(yīng)符合7.2.1,7.2.4的要求。并應(yīng)使鋼卷尺的兩端在同一水平面上；當(dāng)測量距離大于30m時，在鋼卷尺零刻線端，鉤上拉力計，當(dāng)拉力計示值達(dá)到50N時，讀取邊長測量值。量距時現(xiàn)場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上時，應(yīng)按下式進行溫度修正。α1——鋼卷尺的線膨脹系數(shù)；用測距儀測量時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起點，激光束應(yīng)投射到被測邊末端的目標(biāo)板上。光束兩端應(yīng)在同一水平面上.在高原地區(qū)使用手持激光測距儀，應(yīng)按(9)式計算空氣折射率對被測距離的修正。△Lp=Lo[0.929(t-ta)-0.268(p-po)]×10?to—儀器設(shè)計時給定的標(biāo)準(zhǔn)溫度，有12℃,15℃,20℃三種，按說明書選當(dāng)修正量超過5mm時，應(yīng)對測量結(jié)果進行修正。使用紅外測距儀時，按說明書規(guī)定進57.3.9非矩形房屋面積測量按附錄D進行，并將其面積分別加在套內(nèi)建筑面積S?和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eS?之9測量結(jié)果的處理8.1所有面積計算過程中保留到小數(shù)點后3位，分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點后不少于4位。8.2所有面積計算結(jié)果保留到小數(shù)點后兩位。8.3出具《測量報告》6商品房建筑面積系指層高在2.20m以上(含2.20m)的房屋外墻(或柱外圍)水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面(不包括隔熱層)的垂直高度。A1計算全部建筑面積的范圍A1.1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層外墻水平面積的總和計A1.2自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍水平投影計算建A1.3多層房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部A1.4樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算建A1.5突出房屋屋面，有圍護物且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。A1.6封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平面積計算建筑面積。A1.7有上蓋和維護物的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。首層有墻柱支承(包括獨立柱、單排柱)的，按其梯面水平投影面積計算建筑面積。A1.8與房屋相連的柱廊、廊房，按其柱外圍水平面積計算建筑面積。A1.9.兩幢房屋之間有上蓋的架空房屋，按其水平面積計算建筑面積。A1.10-凈高在2:05m以土的地下室或半地下室，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算建筑面積。A1.11有柱雨蓬或有維護物的門廊、門斗，按其柱或維護物外圍水平面積計算建筑面積。A1.12玻璃幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。A1.13天棚不論其高度，按一層計算建筑面積。A1.14位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計算建筑面積。(應(yīng)具備通風(fēng)，采光條件)。A1.15有伸縮縫的房屋，若其兩邊室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。A2.1與房屋相連有上蓋的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其水平投影面積一半計算建A2.2獨立柱的門廊、門斗等按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。A2.3不封閉的陽臺，挑廊按其水平投影面積的一半計算建筑面積。A2.4無上蓋的室外樓梯，按房屋各自然層水平投影面積總和的一半計算建筑面積。A3.2突出房屋墻面的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。A3.3兩棟房屋之間無上蓋的架空通廊。A3.5建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。A3.6騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋底層用作街巷通行的部分。A3.7房屋內(nèi)用作通風(fēng)采光的天井、通天。A3.8房屋自然層內(nèi)的閣樓。A3.9消防、檢修等用途的室外爬梯。A3.10構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池、罐、地下人防干、支線。A3.11兩邊室內(nèi)不相通的房屋中的伸縮縫。7附錄B1應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eB1.1各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、樓梯間、垃圾道、配電、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室，以及其他功能上為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面B1.2套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積B2不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eB2.1從屬于人防工程的地下室、半地下室。B2.2供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。B2.3幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。B3共有建筑面積分?jǐn)傇瓌tB3.1產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分?jǐn)偂3.2無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)面積比例進行計算分?jǐn)?。B4.1多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各套內(nèi)建B4.2多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂5共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愎紹5.1多層商品住宅樓本套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=本套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(幢)本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=本功能區(qū)自有建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(幢)B5.4.同功能區(qū)內(nèi)某戶(套)=同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(功能區(qū))分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e8附錄CC1對于非矩形房屋面積，將其分割成矩形、梯形、三角形、弓形、扇形、圓形和橢圓形 m——分割塊數(shù).C2.1梯形面積d、D、H用鋼卷尺或手持式測距儀測量。在上、中、下三個位置進行。測量梯高HC2.2三角形面積H—一三角形底邊上的高，mD、H用鋼卷