業(yè)主委員會(huì)工作實(shí)務(wù)手冊(cè)

業(yè)主委員會(huì)

工作實(shí)務(wù)手冊(cè)

（第一版）

—I.?

現(xiàn)代物業(yè)管理制度隨著80年代末自深圳引入我國(guó)內(nèi)地

以來，一直存在著制度落地的迫切需要和本地化水土不服

的矛盾?，F(xiàn)代物業(yè)管理制度由業(yè)主自治制度、承接查驗(yàn)制度、

維修資金制度等六大基本制度共同組成。這些制度彼此關(guān)

聯(lián)、相互作用，缺一不可。作為其中最重要的制度之一，業(yè)

主自治制度，在實(shí)際操作中表現(xiàn)出的問題最為突出。從我國(guó)

國(guó)情看，無論從法制環(huán)境、政府定位、業(yè)主意識(shí)等諸多方面

都對(duì)這項(xiàng)制度的落地產(chǎn)生著制約。這點(diǎn)主要表現(xiàn)在法制的不

健全、政府的難作為、業(yè)主的模糊認(rèn)識(shí)和不當(dāng)維權(quán)等現(xiàn)狀。

業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的主人，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的

執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主自治制度中發(fā)揮著核心作用。一個(gè)小區(qū)物

業(yè)管理好不好，順不順，離不開業(yè)委會(huì)的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。然而在

實(shí)際操作中，始終存在著業(yè)委會(huì)“成立難”、“選舉難”、“決

策難”、“執(zhí)行難”和“監(jiān)督難”的困擾。究其原因，很多業(yè)

委會(huì)成員對(duì)基本的政策法規(guī)、操作程序不知道、不了解、不

掌握甚至有誤讀、誤解、誤操，直接影響了小區(qū)物業(yè)管理的

良性運(yùn)作。因此，業(yè)委會(huì)的運(yùn)作亟待規(guī)范和改善。本書正是

在這樣一個(gè)背景下催生的，目的就是為了給業(yè)委會(huì)“講政

策”、“教方法”、“示流程”“釋疑點(diǎn)”和“正誤操二為此，借

我局落實(shí)電視問政整改承諾的東風(fēng)，受市局委托，我們編

寫了此書，旨在全市業(yè)主委員會(huì)會(huì)委員培訓(xùn)中提供內(nèi)農(nóng)翔

實(shí)豐富的教材，并在業(yè)主委員會(huì)委員的日常工作中提供一

本方便快速查詢各種工作程序、表單的速查手冊(cè)。

《業(yè)主委員會(huì)工作實(shí)務(wù)手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱《手冊(cè)》）內(nèi)容

共計(jì)九章，覆蓋八大項(xiàng)工作、八十多種工作程序，六十九個(gè)

2

表格范本、三十六個(gè)常見疑難問題，共計(jì)十余萬字，體例上

看，各章標(biāo)題都以“如何”設(shè)問，在文中做出回答，按業(yè)委

會(huì)的具體工作設(shè)章節(jié)，清晰明了，便于業(yè)委會(huì)在開展工作

時(shí)查找使用。前六章均由【基本常識(shí)】、【實(shí)務(wù)操作】和【重

點(diǎn)關(guān)注】三部分構(gòu)成，【基本常識(shí)】解讀本章節(jié)相關(guān)政策法

規(guī)，為的是讓廣大業(yè)委會(huì)成員掌握相關(guān)的基本概念與常識(shí),

對(duì)相關(guān)工作有一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，同時(shí)糾正僅憑生活經(jīng)驗(yàn)感

知形成的對(duì)政策法規(guī)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；【實(shí)務(wù)操作】介紹本章節(jié)

工作的具體流程，為的是讓廣大業(yè)委會(huì)成員在具體工作中

按圖索驥，少走彎路、錯(cuò)路；【重點(diǎn)關(guān)注】則著重分析本章

節(jié)的疑難問題，提出解決方法和指導(dǎo)建議，為廣大業(yè)委會(huì)

委員排憂解難。

《手冊(cè)》的編寫，力求突出針對(duì)性、時(shí)效性和系統(tǒng)性這

三大特點(diǎn)：

一是有的放矢突出針對(duì)性。本《手冊(cè)》作為業(yè)委會(huì)委員

的的教輔用書和指導(dǎo)用書，特別專門針對(duì)業(yè)委會(huì)開展和參

與的各項(xiàng)工作講程序、教方法、釋疑難。關(guān)系多的多講、關(guān)

系不大的少講、沒關(guān)系的不講，有的放矢的指導(dǎo)業(yè)委會(huì)做好

和參與好各項(xiàng)相關(guān)工作。

二是立足現(xiàn)狀講求實(shí)效性。編寫本書的一個(gè)重要目的,

就是讓業(yè)主委員會(huì)委員針對(duì)基本概念全掌握、工作程序會(huì)操

作、疑難問題有認(rèn)識(shí)。特別是在疑難解答章節(jié)，提出的問題,

3

都是廣大業(yè)委會(huì)在日常工作中經(jīng)常要面臨的，甚至需要業(yè)

委會(huì)直接出面為廣大業(yè)主主張權(quán)利的現(xiàn)實(shí)問題。通過《手冊(cè)》

中深入淺出的講解和釋疑，業(yè)委會(huì)能迅速了解有關(guān)政策法

規(guī)的全貌，對(duì)工作開展做出基本判斷。

三是點(diǎn)面結(jié)合具備系統(tǒng)性。從點(diǎn)上看，將業(yè)委會(huì)各項(xiàng)工

作充分解剖，對(duì)涉及到的概念逐個(gè)分析、涉及到的程序逐個(gè)

分解、涉及到的重點(diǎn)多講、難點(diǎn)細(xì)講、熱點(diǎn)深入講；從面上

看，本《手冊(cè)》主要內(nèi)容均直接引了政策法規(guī)，以合法為基

礎(chǔ)、以規(guī)范為追求，不苛求、不發(fā)揮，在全市范圍內(nèi)具有較

好的普適性。

有鑒于我市物業(yè)管理現(xiàn)狀的亟待改善，我局作為房屋主管

部門下決心花大力氣增強(qiáng)我市物業(yè)行政管理隊(duì)伍的建設(shè)。在

我局下屬事業(yè)單位武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心專門成立了

物業(yè)事務(wù)指導(dǎo)科（時(shí)名物業(yè)事務(wù)專班），部署職能、招募人

員、制定計(jì)劃、形成方案。而本《手冊(cè)》的編寫，就是事務(wù)

指導(dǎo)科交出的首份答卷。《手冊(cè)》的編寫工作自2013年9月

啟動(dòng)。各章由武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心黃劍平、劉博宇、

邱云、李勝蘭、湯皓、程貞、李文等同志，受市局指導(dǎo)編寫

而成。編寫中首先是前往全市16個(gè)區(qū)具有代表性的小區(qū)進(jìn)

行了深入調(diào)研，在現(xiàn)行政策法規(guī)的基礎(chǔ)上編寫了初稿，經(jīng)

專家論證和按照市局物業(yè)處意見修訂后初步定稿。編寫過程

中還邀請(qǐng)了江岸區(qū)房管局鮑明雄科長(zhǎng)、江夏區(qū)房管局肖譽(yù)科

4

長(zhǎng)、武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院黃光宇教授、百步亭業(yè)委會(huì)郭世蘭主

任為顧問，為完善《手冊(cè)》提出了寶貴意見?！妒謨?cè)》從編

訂目錄到基本成型，經(jīng)過了十多次小區(qū)調(diào)研、十次會(huì)議討論

征求意見，歷時(shí)六個(gè)月。

當(dāng)然，作為一只新成立的物業(yè)隊(duì)伍，我們的還缺乏大量的

物業(yè)管理操作與實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，因此本書難免有所不足之處,

懇請(qǐng)各位讀者不吝賜教。

目錄

第一章如何成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)

【基本常識(shí)】

一、業(yè)主大會(huì)成立

（一）業(yè)主

（二）業(yè)主大會(huì)

（三）業(yè)主大會(huì)的成立條件

（四）業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)

（五）業(yè)主大會(huì)的成立標(biāo)志

二、選舉業(yè)主委員會(huì)

（一）業(yè)主委員會(huì)

（二）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員

（三）業(yè)主委員會(huì)的組成

【實(shí)務(wù)操作】

一、準(zhǔn)備階段

（一）提出書面申請(qǐng)

（二）成立業(yè)主大會(huì)籌備組

（三）公布籌備組成員名單及工作職責(zé)

（四）起草相關(guān)文件

二、推薦階段

（一）推薦業(yè)主委員會(huì)委員初步候選人

6

（二）確定初步候選人

（三）確定業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單

三、選舉階段

（一）公布業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)會(huì)議文件

（二）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

（三）公示首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果

（四）召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

四、備案階段

（一）向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處備案

（二）刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章

（三）歸檔

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的前提及要求

二、業(yè)主身份的確認(rèn)

三、起草相關(guān)自律性文件的注意事項(xiàng)

四、行使投票權(quán)的注意事項(xiàng)

五、業(yè)主委員會(huì)委員得票相當(dāng)時(shí)的處理

六、部分業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定有異議時(shí)的處理

七、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的費(fèi)用承擔(dān)

八、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的配置

九、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時(shí)備案

十、未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)的處理

7

第二章如何召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、補(bǔ)選委員、換屆選舉

第一節(jié)如何召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

【基本常識(shí)】

（一）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

（二）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職責(zé)

（三）業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)

（四）業(yè)主委員會(huì)委員資格終止

（五）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議類型

【實(shí)務(wù)操作】

（一）準(zhǔn)備階段

（二）議事階段

（三）公示階段

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）業(yè)主委員會(huì)的定位

（二）召開會(huì)議的法定人數(shù)要求

（三）委員不能委托代理人參加會(huì)議

（四）指定召集會(huì)議的情形

（五）會(huì)議議定事項(xiàng)的限制性規(guī)定

第二節(jié)如何補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員

【基本常識(shí)】

（一）需要補(bǔ)足委員的情形

（二）有候補(bǔ)委員時(shí)直接替補(bǔ)

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（三）無候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員不足時(shí)應(yīng)補(bǔ)選

【實(shí)務(wù)操作】

（一）準(zhǔn)備階段

（二）補(bǔ)選階段

（三）備案階段

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）設(shè)置候補(bǔ)委員的意義

（二）委員低于法定人數(shù)時(shí)的處理

（三）業(yè)主委員會(huì)逾期不補(bǔ)選委員的應(yīng)對(duì)措施

第三節(jié)如何進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉

【基本常識(shí)】

（一）業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆的時(shí)間

【實(shí)務(wù)操作】

（一）準(zhǔn)備階段

（二）推薦階段

（三）選舉階段

（四）備案階段

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）換屆選舉應(yīng)受指導(dǎo)監(jiān)督

（二）未按期換屆選舉的應(yīng)對(duì)措施

9

第三章如何召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議

【基本常識(shí)】

一、業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式

二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議類型

三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定人數(shù)要求

四、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議定事項(xiàng)

五、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的法定條件

【實(shí)務(wù)操作】

一、會(huì)議籌備

二、發(fā)布公告

三、投票表決或征詢意見

四、回收統(tǒng)計(jì)意見

五、通報(bào)大會(huì)議事決定

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開難的應(yīng)對(duì)措施

二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決難的應(yīng)對(duì)措施

三、業(yè)主代表的履職方式

四、業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的應(yīng)對(duì)措施

第四章如何選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【基本常識(shí)】

一、物業(yè)服務(wù)合同

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二、物業(yè)服務(wù)價(jià)格

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的要求

【實(shí)務(wù)操作】

一、啟動(dòng)階段

二、選聘階段

（一）接受報(bào)名和推薦

（二）確定備選名單

（三）召開業(yè)主大會(huì)

（四）發(fā)布表決結(jié)果公告

三、交接階段

（一）解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

（二）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

（三）完成交接手續(xù)

四、備案階段

（一）備案

（二）歸檔

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意事項(xiàng)

二、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前的準(zhǔn)備工作

三、提倡采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

四、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定主體

五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

II

六、物業(yè)管理的移交應(yīng)注意的事項(xiàng)

七、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的爭(zhēng)議解決途徑

八、物業(yè)服務(wù)合同到期仍未選定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)的處

第五章如何申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金

【基本常識(shí)】

一、業(yè)委會(huì)在申請(qǐng)維修資金中涉及的工作

二、維修資金使用申請(qǐng)前提條件

三、維修資金使用范圍

四、維修資金使用分?jǐn)?/p>

【實(shí)務(wù)操作】

一、常態(tài)維修

（一）常態(tài)維修住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用資料

（二）常態(tài)維修維修資金申請(qǐng)使用流程

（三）常態(tài)維修復(fù)核需提交的資料

二、應(yīng)急維修

（一）應(yīng)急維修的情形

（二）應(yīng)急維修的程序

（三）應(yīng)急維修維修資金申請(qǐng)使用流程

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、維修資金使用申請(qǐng)主體要明確

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二、維修項(xiàng)目事實(shí)要清楚

三、維修方案制定要合理

四、維修項(xiàng)目公示要到位

五、維修表決要真實(shí)

第六章如何開展業(yè)主委員會(huì)日常工作

第一節(jié)如何管理公共收益

【基本常識(shí)】

（一）公共收益

（二）共有部分

（三）共有部分經(jīng)營(yíng)

【實(shí)務(wù)操作】

（一）公共收益的分配

（二）公共收益的使用范圍

（三）公共收益監(jiān)管

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）公共收益的來源

（二）公共收益在公共維修中的使用

（三）前期物業(yè)管理期間公共收益的處理

（四）公共收益可以用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)

第二節(jié)如何管理檔案資料

【基本常識(shí)】

13

工作檔案的內(nèi)容

【實(shí)務(wù)操作】

（一）檔案資料的管理

（二）檔案資料的交接

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）工作檔案管理的重要性

（二）檔案資料損毀或遺失的責(zé)任后果

（三）檔案資料不移交的責(zé)任后果

第三節(jié)如何管理印章

【基本常識(shí)】

（一）印章的種類

（二）印章的名稱

【實(shí)務(wù)操作】

（一）印章的刻制

（二）印章的管理

（三）印章的移交

（四）印章的補(bǔ)刻

【重點(diǎn)關(guān)注】

（一）業(yè)主大會(huì)印章的使用范圍

（二）業(yè)主委員會(huì)印章的使用范圍

（三）擅自使用印章的處理辦法

第七章如何踐行“三方聯(lián)動(dòng)”

14

【基本常識(shí)】

一、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制背景

二、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制介紹

三、街道和社區(qū)黨組織在“三方聯(lián)動(dòng)”中的主要職責(zé)

四、業(yè)主委員會(huì)在“三方聯(lián)動(dòng)”中的主要職責(zé)

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“三方聯(lián)動(dòng)”中的主要職責(zé)

【實(shí)務(wù)操作】

一、小區(qū)黨建工作方法

二、“交叉任職”工作方法

三、聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制建立方法

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居民委員會(huì)的關(guān)系

二、配合做好“三方聯(lián)動(dòng)”調(diào)查摸底工作

三、物業(yè)管理委員會(huì)的組建

四、街道和社區(qū)黨組織指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

五、成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)注意把好三個(gè)關(guān)口

六、“三方聯(lián)動(dòng)”工作方案的內(nèi)容

七、“三方”難以調(diào)解的問題的解決方法

第八章如何協(xié)調(diào)“四方”關(guān)系

——百步亭業(yè)委會(huì)的成功案例及啟示

一、協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系

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案例及啟示：社區(qū)公約管住狗患

二、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系

案例及啟示：發(fā)揮業(yè)主作用維護(hù)小區(qū)和諧

三、協(xié)調(diào)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

案例及啟示：業(yè)委會(huì)聯(lián)物業(yè)指頭變?nèi)^

四、協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系

案例及啟示：安全衛(wèi)士在行動(dòng)有我你就“放心吃”

第九章相關(guān)參考范本

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立籌備組人員（業(yè)主）推薦表》（示

范文本1）

2.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組成立公示》（示范文本2）

3.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單公示表》（示范文本3）

4.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本4）

5.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》（示范文本5）

6.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）

7、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》（示范文本7）

8、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文木8）

9、《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)

容的公告》（示范文本9）

10、《XX小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦（自薦）表》

（示范文本10）

16

11.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人登記表》（示范文本11）

12.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員初步候選人考察預(yù)告》（示范文

本12）

13.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單公示表》（示范

文本13）

14.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開程序》（示范文本14）

15.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開主持詞》（示范文本15）

16.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選票》（示范文本16）

17、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票表決情況統(tǒng)計(jì)表》（示范文本

17）

18、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票（選舉）結(jié)果公示》（示范文本

18）

19、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員工作分工公示》（示范文本19）

20、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案表》（示范文本20）

21.《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明》（示范文

本21）

22.《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印模告知函》（示范文本

22）

23.《XX小區(qū)業(yè)委會(huì)印章使用管理辦法》（示范文本23）

24、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員的公告》（示范文本24）

25.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員推薦表》（示范文本25）

26.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員表決票》（示范文本26）

17

27、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員候選人名單》（示范文本

27）

28、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員投票表決情況統(tǒng)計(jì)》（示范

文本28）

29、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員投票表決情況公示》（示范

文本29）

30、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員名單公示》（示范文本30）

31.《業(yè)主委員會(huì)委員具體分工公示》（示范文本31）

32.《業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表》（示范文本32）

33.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的申請(qǐng)報(bào)告》（示范文本

33）

34.《XX小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)換屆選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)的公

告》（示范文本34）

35.《XX小區(qū)第X屆業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告》（示范文本35）

36.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》（示范文本36）

37、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文本

37）

38、《XX小區(qū)召開第X屆業(yè)主大會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)

容的公示》（示范文本38）

39、《XX小區(qū)第X屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦（自薦）表》

（示范文本39）

40、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人登記表》（示范文本40）

18

41.《XX小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)委員侯選人考察預(yù)告》（示范

文本41）

42.《XX小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單公示表》（示

范文本42）

43.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開程序》（示范文本43）

44.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選票》（示范文本44）

45.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票表決情況統(tǒng)計(jì)表》（示范文本

45）

46.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票（選舉）結(jié)果公示》（示范文本

46）

47、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員工作分工公示》（示范文本47）

48、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案表》（示范文本48）

49、《XX小區(qū)新、舊業(yè)主委員會(huì)移交資料目錄》（示范文本

49）

50、《XX小區(qū)關(guān)于選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》（示范文

本50）

51.《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)初選名單》（示范文本51）

52.《XX小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)備選名單》（示范文木52）

53.《XX小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》

（示范文本53）

54.《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決票》（示范文本

54）

19

55.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決票簽收登記表》（示范文本55）

56.《XX小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決結(jié)果公告》（示

范文本56）

57、《解聘通知》（示范文本57）

58、《物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本58）

59、《交接證明》（示范文本59）

60、《物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表》（示范文本60）

61.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案表》（示范文本61）

62.《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》（示范文本62）

63.《維修和更新、改造使用方案》（示范文本63）

64.《維修資金使用征求意見情況說明》（示范文本64）

65.《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用預(yù)算（結(jié)算）明細(xì)表》（示

范文本65）

66.《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用結(jié)算表》（示范文本66）

67、《維修資金使用結(jié)算分?jǐn)偳鍍?cè)》（示范文本67）

68、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理制度》（示范文本68）

69、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)文件管理制度》（示范文本69）

70、《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)印章與業(yè)主委員會(huì)印章管理制度

》（示范文本70）

71.《XX小區(qū)主委員會(huì)工作管理制度》（示范文本71）

72.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)制度》（示范文本72）

20

21

第一章如何成立業(yè)主大會(huì).選舉業(yè)主委員會(huì)

【基本常識(shí)】

一、業(yè)主大會(huì)成立

（一）業(yè)主

業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。尚未登記取得所有權(quán)，但基

于買賣、贈(zèng)予、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的

人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，

并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。（《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條）

（二）業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和

維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)

利，履行相應(yīng)的義務(wù)。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)

規(guī)則》第3條）

（三）業(yè)主大會(huì)的成立條件

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主大會(huì)的

成立還應(yīng)符合下列條件之一：

1.專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百

分之五十以上；

2.首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的

專有部分建筑面枳達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決

定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)的職責(zé)。

（《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條）

（四）業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)

業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

L確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)

容；

2.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作

規(guī)則；

3.確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；

4.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

5、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公

開征詢意見；

6.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

7、完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第20條）

（五）業(yè)主大會(huì)的成立標(biāo)志

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主

大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)

之日起成立。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第

14條）

二、選舉業(yè)主委員會(huì)

2

（一）業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法

選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定

的事項(xiàng)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

的監(jiān)督。（《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第34條，《武漢市業(yè)主

大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第4條）

（-）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

業(yè)主，并符合下列條件：

L遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

2.具有完全民事行為能力；

3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主

義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金；

4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公

信力；

5.具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

6.身體健康，具備必要的工作時(shí)間。

社區(qū)居民委員會(huì)成員作為業(yè)主委員會(huì)委員的，必須是

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第41條）

（三）業(yè)主委員會(huì)的組成

業(yè)主委員會(huì)由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。

3

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)按不超

過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終

止出現(xiàn)空缺時(shí)，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)候

補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決

權(quán)。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第32條）

【實(shí)務(wù)操作】

業(yè)主委員會(huì)組建流程圖

4

一、準(zhǔn)備階段

（一）提出書面申請(qǐng)

當(dāng)新建小區(qū)符合成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位

或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府和區(qū)房屋主管部門。

開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)

告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人

民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第16條）

（-）成立業(yè)主大會(huì)籌備組

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到報(bào)告或者要求之

日起60日內(nèi)，會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)

籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各

1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3?；I備組

組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

2.遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

3.具有完全民事行為能力；

6

4.熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；

5、履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第17條、

第第條）

業(yè)主代表由社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主填寫《XX小區(qū)業(yè)

主大會(huì)成立籌備組人員（業(yè)主）推薦表》（示范文本1）推

薦產(chǎn)生。

（三）公布籌備組成員名單及工作職責(zé)

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)

主大會(huì)籌備組成立公示》（示范文本2）和《XX小區(qū)業(yè)主大

會(huì)籌備組成員名單公示表》（示范文江3）（公示七日），并

有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：

L物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

2.房屋及其他建筑物面積清冊(cè)；

3.業(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系方式）;

4.建筑規(guī)劃總平面圖；

5.附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

6.綠化竣工證明；

7、物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

8、專項(xiàng)維修資金交存證明；

9、成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

7

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第19條）

（四）起草相關(guān)文件

籌備組自成立之日起，履行相應(yīng)職責(zé)，主要起草以下

文件：

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本4）；

2.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》（示范文本5）；

3.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）；

4.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》（示范文本7）；

5.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法》（示范文

本8）；

6.《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形

式和內(nèi)容的公告》（示范文本9）；

7、《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單公示表》

（示范文本13）；

8、《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開程序》（示范文本14）；

9、《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開主持詞》（示范文本15）。

二、推薦階段

（一）推薦業(yè)主委員會(huì)委員初步候選人

L籌備組發(fā)布公告《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)

生辦法》（示范文本8）（公示七日）。公示期滿后，結(jié)合有

關(guān)意見，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，明確業(yè)主

委員會(huì)委員候選人的資格條件，交全體業(yè)主充分討論。

8

2、推薦業(yè)主委員會(huì)委員初步候選人?；I備組應(yīng)組織和

發(fā)動(dòng)居民群眾按照業(yè)主委員會(huì)委員人選的資格和條件，采

取社區(qū)“兩委”推薦、10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦與業(yè)主個(gè)人

自薦相結(jié)合的辦法，開展推薦提名工作，將填寫的《XX小

區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦（自薦）表》（示范文本

10）和《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人登記表》（示范文本

11）與開發(fā)建設(shè)單位提供的業(yè)主名冊(cè)進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)業(yè)主身

份。

（二）確定初步候選人

籌備組對(duì)推薦名單進(jìn)行初審，報(bào)街道辦事處審查，確

定初步候選人名單，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員初步候

選人考察預(yù)告》（示范文本12）（公示七日）。

（三）確定業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單

籌備組通過廣泛聽取業(yè)主和有關(guān)單位的意見，在認(rèn)真

考察和綜合分析、比較的基礎(chǔ)上，按照不低于應(yīng)選人數(shù)20%

的差額比例，集體研究提出正式候選人建議名單，發(fā)布《XX

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單公示表》（示范文本

13）.

三、選舉階段

（一）公布業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)會(huì)議文件

籌備組在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示以下會(huì)議文件（公示十五日）：

9

1.《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本4）；

2.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》（示范文本5）；

3.《XX小區(qū)管理規(guī)約》（示范文本6）；

4.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》（示范文本7）；

5.《XX小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形

式和內(nèi)容的公告》（示范文本9）；

6.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人名單公示表》

（示范文本13）；

7、《XX小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開程序》（示范文本14）。

公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記

錄并作出答復(fù)。

（二）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織

召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事

規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占

建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方

可舉行（“雙過半”）。

召開現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)直接填寫《XX小區(qū)業(yè)

主委員會(huì)選票》（示范文本16）,投入投票箱；計(jì)票、唱票

后，填寫《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票表決情況統(tǒng)計(jì)表》（示范

文本17）。采取現(xiàn)場(chǎng)投票與書面征求意見相結(jié)合的，業(yè)主現(xiàn)

10

場(chǎng)投票結(jié)果在街道、社區(qū)的監(jiān)督下封存，并將征求意見書送

達(dá)未參會(huì)業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

直至?xí)嬲髑笠庖娡戤吅?，擇日將現(xiàn)場(chǎng)投票與書面征求意

見的投票結(jié)果共同計(jì)票、唱票。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定事

項(xiàng)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

過1/2的業(yè)主同意才有效（“雙過半

（三）公示首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果

業(yè)主大會(huì)召開完后，發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)投票（選

舉）結(jié)果公示》（示范文本18）（公示七日），公告業(yè)主委

員會(huì)選舉結(jié)果，同時(shí)將業(yè)主大會(huì)表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主

大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則予以公示。

自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終二,

并向業(yè)主委員會(huì)移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他

籌備工作資料。

（四）召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開

業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任

和確定其他委員工作分工，并發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委

員工作分工公示》（示范文本19）（公示七日）。

四、備案階段

（一）向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資

11

料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋

主管部門辦理備案手續(xù)：

1.《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案表》（示范文本20）；

2.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

3.管理規(guī)約；

4.業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

5.會(huì)議表決及其他相關(guān)資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起

30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第45條）

（二）刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持區(qū)房屋主管部門出具

的《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明》（示范文

本21）,到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會(huì)及業(yè)主

委員會(huì)印章。

印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持印章及《武漢市

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印模告知函》（示范文本22）,到區(qū)

房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)，并填寫《XX小區(qū)業(yè)

委會(huì)印章使用管理辦法》（示范文本23）。

業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人負(fù)

責(zé)保管，并建立用印記錄制度。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委

員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第46條）

12

（三）歸檔

業(yè)主委員會(huì)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)資

料（即以上所有示范文本）進(jìn)行整理歸檔。

【重點(diǎn)關(guān)注】

一、業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的前提及要求

根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第51條的規(guī)定，當(dāng)新建

小區(qū)符合成立業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位或前期物

業(yè)服務(wù)企業(yè)如果未及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和

區(qū)房屋主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告時(shí)，20%以

上的業(yè)主可以聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

二、業(yè)主身份的確認(rèn)

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，一般情況下即房產(chǎn)證上的房

屋所有權(quán)人。籌備組在確認(rèn)業(yè)主身份時(shí)應(yīng)重點(diǎn)把握以下幾

八占、、?.

（一）在首次業(yè)主大會(huì)籌備期間，籌備組有權(quán)要求開發(fā)

建設(shè)單位提供業(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系

方式），籌備組應(yīng)與業(yè)主名冊(cè)進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)業(yè)主身份。

（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，繼承或者

受遺贈(zèng)，合法建造等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,

應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主G籌備組應(yīng)要求其提供能證明業(yè)主身份的合

法有效文件，以確認(rèn)業(yè)主身份。

（三）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建

13

筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)

定為業(yè)主。雖然已經(jīng)與建設(shè)單位簽訂了商品房買賣合同，但

是尚未合法占有，則業(yè)主仍為開發(fā)建設(shè)單位。

三、起草相關(guān)自律性文件的注意事項(xiàng)

與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作有關(guān)的自律性文件主要有

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。這

些自律性文件的草案由籌備組負(fù)責(zé)起草，籌備組在起草這

些自律性文件時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

（一）管理規(guī)約

管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事

項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有普遍約束力的自律性文

件。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

2.專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

3.物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

4.業(yè)主共同利益的維護(hù)；

5.業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

6.業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

7、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社

14

會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，是對(duì)

業(yè)主大會(huì)宗旨、紐織體系、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)

容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；

2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間、議事方式和表決程

序；

3、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

4.業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

5.業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

6.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

7、業(yè)主大會(huì)印章的使用和管理。

（三）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則

業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則是業(yè)主委員會(huì)組織和行為的規(guī)則,

是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)及其委員工作職責(zé)的自律性文件。

業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；

2.業(yè)主委員會(huì)成員的分工及職責(zé)；

3.業(yè)主委員會(huì)召開的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序;

4.業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的管理；

15

5.業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理；

6.業(yè)主委員會(huì)工作檔案的管理；

7、業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印

章以及其他屬于全體業(yè)主共有財(cái)物的交接等。

四、行使投票權(quán)的注意事項(xiàng)

（一）投票權(quán)的行使主體

投票權(quán)原則上由業(yè)主行使，但以下情形例外：

L一個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1

人行使表決權(quán)，如夫妻共同所有一套房，應(yīng)推選夫妻一方

參加業(yè)主大會(huì)行使表決權(quán)，夫妻一方行使表決權(quán)的行為視

為夫妻共同的意思表示。

2.業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人

的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

3、業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或者

主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。

4、業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利，因此,

承租戶、業(yè)主的親屬等只有在業(yè)主書面委托的情形下才可以

代業(yè)主行使投票權(quán)。

（-）投票權(quán)數(shù)的確定

1.專有部分面積和業(yè)主人數(shù)的確定方式

（1）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)

算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；

16

尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑

物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（2）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有

部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未

交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，

按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

2?業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算

（1）按照業(yè)主人數(shù)計(jì)算的，一人計(jì)算為一票；建設(shè)單

位未售出的專有部分，計(jì)算為一票；

（2）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算

為一票；建筑面枳不足一平方米的按一票計(jì)算。

［示例1］如某小區(qū)共有100套房屋，其中有5套屬于

同一業(yè)主，還有15套建設(shè)單位尚未售出，則在投票時(shí)，業(yè)

主總?cè)藬?shù)為82人，按業(yè)主人數(shù)計(jì)算的總票數(shù)為82票。

［示例2］如某業(yè)主房產(chǎn)證上登記的建筑面積為99.3

平方米，則該業(yè)主的投票權(quán)數(shù)為100票。

3,應(yīng)注意的幾個(gè)問題

（1）業(yè)主因故不能參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書

面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)，代理人應(yīng)出

示業(yè)主身份有效證明、書面委托書及本人合法的有效證件。

（2）車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投

票權(quán)數(shù)的專有部分面積，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)

17

則中予以約定。

（3）業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交存住宅專項(xiàng)維修資金

以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予

以限制。

五、業(yè)主委員會(huì)委員得票相當(dāng)時(shí)的處理

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額選舉比

例不得低于20%。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名

額和得票順序當(dāng)選。如果獲得“雙過半”同意的業(yè)主委員會(huì)

委員人數(shù)超過應(yīng)選人數(shù)時(shí)，建議按是筑面積計(jì)算的得票數(shù)

較高者，優(yōu)先當(dāng)選，因?yàn)榻ㄖ娣e越大的業(yè)主，受到業(yè)主

大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定的影響也越大，理應(yīng)擁有較多

的得票權(quán)數(shù)。

六、部分業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定有異議時(shí)的處理

業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的

合法權(quán)利，業(yè)主大會(huì)作出的決定，只要符合法定程序，經(jīng)

過“雙1/2”或“雙2/3”表決通過，即合法有效。業(yè)主大

會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。但

《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)

作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求

人民法院予以撤銷。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物

區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12

18

條規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害

其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)《物權(quán)

法》第78條第2款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)

當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定

之日起一年內(nèi)行使。

七、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的費(fèi)用承擔(dān)

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第21

條第2款規(guī)定，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的交通、通

訊、場(chǎng)地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)賽由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

八、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的配置

按照《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條的要求，開發(fā)建設(shè)

單位應(yīng)當(dāng)無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)

服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，其中業(yè)主

委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于15平方米，并且應(yīng)

當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號(hào)，具備

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

九、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時(shí)備案

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)依法

成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向

區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并

依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）印章。但現(xiàn)實(shí)生活

中，很多業(yè)主委員會(huì)并未及時(shí)履行備案義務(wù)，從而引起許

19

多糾紛。

業(yè)主委員會(huì)的備案，是便于接受房屋主管部門和街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理的一種途徑,

不僅如此，還有一個(gè)十分重要的作用一一刻制印章。刻制印

章是民事法律主體對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)的重要憑證，業(yè)主委

員會(huì)如果沒有合法有效的印章，將很難進(jìn)行實(shí)際運(yùn)作，其

代表全體業(yè)主所為的法律行為將不被外界認(rèn)可。為加強(qiáng)監(jiān)督

和管理，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行備案，街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主委員

會(huì)及時(shí)備案進(jìn)行合理引導(dǎo)。

十、未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)的處理

根據(jù)住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第58

條的規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以

由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

20

第二章如何召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,補(bǔ)選委

員、換屆選舉

第一節(jié)如何召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

【基本常識(shí)】

（-）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

L執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

2、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；

5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

6,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

7、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

8、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

9、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第33條）

（二）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職責(zé)參考武漢市《業(yè)主委員會(huì)

工作規(guī)則（示范文本）》第3條、第4條的規(guī)定。

21

業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，履行以

下職責(zé)：

1,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議、決定；

2、負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，主持業(yè)主委員會(huì)工作；

3.主持制訂業(yè)主委員會(huì)工作計(jì)劃和實(shí)施方案；

4.主持制訂業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理、檔案

資料管理和財(cái)務(wù)管理等制度；

5.代表業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)工作；

6.組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實(shí)施工作

中的日常問題；

7、完成業(yè)主委員會(huì)交辦的其它二作。

業(yè)主委員會(huì)副主任履行以下職責(zé)：

1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議、決定；

2.協(xié)助業(yè)主委員會(huì)主任工作；

3.根據(jù)業(yè)主委員會(huì)主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)

議、主持業(yè)主委員會(huì)工作；

4、業(yè)主委員會(huì)主任缺席時(shí)，代行其職責(zé)；

5.完成業(yè)主委員會(huì)交辦的其它工作。

（三）業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)參見武漢市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則

（示范文本）》第5條。

業(yè)主委員會(huì)委員履行以下職責(zé)：

22

1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議、決定；

2.參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議等有關(guān)活動(dòng)；

3.參與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4.參與制訂業(yè)主委員會(huì)工作計(jì)劃和實(shí)施方案；

5.參與制訂業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理、檔案

資料管理和財(cái)務(wù)管理等制度；

6.參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實(shí)施

工作中的日常問題；

7、密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會(huì)或者通過業(yè)

主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)反映業(yè)主的意見和建議；

8、承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)布置的專項(xiàng)工作；

9、完成業(yè)主委員會(huì)交辦的其它工作。

（四）業(yè)主委員會(huì)委員資格終止

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第52

條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資

格自行終止：

1.不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

2、喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；

3.被依法限制人身自由半年以上；

4.法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

根據(jù)《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第53

23

條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主大

會(huì)決定是否終止其委員資格：

1.拒不履行委員職責(zé)；

2.利用委員資格謀取私利；

3.業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷

其委員資格；

4.拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)

的；

5.在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共

用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；

6.以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；

7、因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。

（五）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議類型

L定期會(huì)議°業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,

按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議，

研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。

2.臨時(shí)會(huì)議。遇有特殊情況經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提

議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的或者業(yè)主委員會(huì)就業(yè)

主提議形成議案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第47條、武漢

市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（示范文本）》第6條）

除以上兩種會(huì)議類型外還有一種特殊情形，即兩個(gè)以上物

24

業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)

席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府社區(qū)居民委員會(huì)和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理

區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦

事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第51條）

【實(shí)務(wù)操作】

（-）準(zhǔn)備階段

1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)

主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,

應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第47條）

2.會(huì)議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集，并決定會(huì)

議召開的時(shí)間、地點(diǎn)等。

3、會(huì)議召開提前7日將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位

委員，討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)的，于會(huì)議召開3日前

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的

意見和建議。（參考武漢市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（示范文

本）》第6條）

（-）議事階段

1?會(huì)議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會(huì)決定（包

括形成的業(yè)主委員會(huì)議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意

25

通過。

2、做好會(huì)議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字，涉

及重要事項(xiàng)的會(huì)議由全體出席會(huì)議的委員簽字。

（參考武漢市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（示范文本）》第6

條）

（三）公示階段

L業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定的議事文件由業(yè)主委員會(huì)公布，

并由出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委

員會(huì)印章后存檔。

2、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)的決定（包括業(yè)主委

員會(huì)議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

（參考武漢市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（示范文本）》第6

條）

【重點(diǎn)關(guān)注】

（-）業(yè)主委員會(huì)的定位

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第34條將業(yè)主委員會(huì)明確界

定為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。作為一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)

由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常

設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)

交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。

（二）召開會(huì)議的法定人數(shù)要求

26

業(yè)主委員會(huì)無論是召開定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議，都需

要有過半數(shù)的委員出席，否則會(huì)議無效，所做出的決定亦

無效。

（三）委員不能委托代理人參加會(huì)議

實(shí)踐中有些業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議的時(shí)候，有委員委托

代理人或者提交個(gè)人意見給業(yè)主委員會(huì)以作為其參加會(huì)議

的方式，這種做法違反了相關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員必須親

自參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，否則視為未參加。

（四）指定召集會(huì)議的情形

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，可

參考武漢市《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（示范文本）》第6條的

做法，由其他委員或業(yè)主請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府或社區(qū)居民委員會(huì)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)

會(huì)議。

（五）會(huì)議議定事項(xiàng)的限制性規(guī)定

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議定事項(xiàng)必須是在業(yè)主委員會(huì)法定的

職權(quán)范圍內(nèi)，不得超出法定職權(quán)范圍。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l

例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)只能

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)行使相應(yīng)的權(quán)利，

禁止業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)

的決定或者從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員

27

會(huì)會(huì)議作出違反法律、法規(guī)規(guī)定的決定無效。例如，業(yè)主委

員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過而直接作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)

企業(yè)的決定的，物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門或街道辦事

處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二節(jié)如何補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員

【基本常識(shí)】

（-）需要補(bǔ)足委員的情形

當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺但仍未低于委員總數(shù)的1/2

時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足委員。

（二）有候補(bǔ)委員時(shí)直接替補(bǔ)

候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，替

補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員之外,

按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參

與業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第32條）

（三）無候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員不足時(shí)應(yīng)補(bǔ)選

未設(shè)置候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會(huì)

應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新

的業(yè)主委員會(huì)委員。（《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)

則》第44條）

【實(shí)務(wù)操作】

召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議補(bǔ)選委員的，按以下程序進(jìn)行：

28

（一）準(zhǔn)備階段

1.小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)是否補(bǔ)選委員進(jìn)行表決，決定補(bǔ)

選委員后，及時(shí)發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員的公告》

（示范文本24）o

2、張貼業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員的公告后，小區(qū)業(yè)主委員

會(huì)在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上推薦補(bǔ)選委員，并組織發(fā)放《XX

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員推薦表》（示范文本25）和《XX小

區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員表決票》（示范文本26）。

（二）補(bǔ)選階段

L業(yè)主委員會(huì)擬定補(bǔ)選候選人名單后予以公示，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員候選人名單》（示范文本27）,

以棟為單位設(shè)置投票箱或由業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組工作人

員挨家挨戶上門送發(fā)、回收表決票。一戶一表，署名表決。

2.對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票表決情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)

計(jì)結(jié)果發(fā)布《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員投票表決情況統(tǒng)

計(jì)》（示范文本28）和《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員投票表

決情況公示》（示范文本29）。

3、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公布最終的補(bǔ)選人員的公告，發(fā)布

《XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選委員名單公示》（示范文本30）,公

示期滿后根據(jù)實(shí)際工作需要確定業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部的具體分

工，發(fā)布《業(yè)主委員會(huì)委員具體分工公示》（示范文本31）。

（三）備案階段

29

完成補(bǔ)選工作以后，應(yīng)