中式高層+疊拼+合院規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo)方案

溶溶今

閥

幾

鄉(xiāng)

田何

上湟爰悅抑一梯

翠帶

煙僥

長

叫把釣人未

未

淉漓DFL西寧海東河湟新區(qū)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)所具備的優(yōu)勢：需克服的問題：1.1.2.3.地處緊鄰湟水、景觀資源豐宮用地相對(duì)規(guī)整，

土地利用效率高近郊樓盤，

如何提升產(chǎn)兄競爭力場地南北高差大，

地塊內(nèi)部如何轉(zhuǎn)化北臨高速，

東臨機(jī)場，

睬音干擾較大2.3.

周邊多個(gè)別墅盤，

區(qū)位資源優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目研究規(guī)范解讀

建筑間距一、平行向建筑間距二、山墻建筑間距(一)住宅建筑平行布置時(shí)1.多層、低層住宅建筑的山墻間距應(yīng)滿足消防要求，多層住宅建筑最小間距≥6米，低層住宅建筑≥4米。朝

向建筑日照間距系數(shù)南北向或偏東向0°—15°（含）15°—30°（含）30°—45°（含）45°—60°（含）>60°舊城區(qū)規(guī)劃新區(qū)1.622.高層建筑與高、多、低層住宅建筑垂直布置時(shí)的間距不宜小于13米。山墻間距按防火間距的規(guī)定控制，但山墻有居室的，其間距不宜小于13米。1.431.291.141.291.361.461.301.46高層建筑1.54多層建筑低層建筑(二)住宅建筑垂直布置時(shí)1.南北向的間距，在舊城區(qū)≥南側(cè)建筑高度的0.6倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.7倍。2.東西向的間距，垂直建筑位于南端的，在舊城區(qū)其間距≥垂直建筑高度的0.6倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.7倍；垂直建筑位于北端的，在舊城區(qū)其間距≥垂直建筑高度的0.4倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.5倍。3.垂直布置的住宅建筑的山墻寬度不得大于15米，山墻寬度大于15米的，其間距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，應(yīng)進(jìn)行日照陰影分析，保證受遮擋的住宅建筑有效日照時(shí)間滿足規(guī)范要求。(三)其他1.高層建筑（含高層住宅建筑）與住宅建筑的間距應(yīng)進(jìn)行日照陰影分析，保證受遮擋的住宅建筑的居室舊城區(qū)有效日照時(shí)間不少于大寒日日照一小時(shí)、規(guī)劃新區(qū)有效日照時(shí)間不少于冬至日日照一小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)策略任務(wù)解讀用地面積容積率150370.3幼兒園占地商業(yè)占地配套占地1300250010004800幼兒園面積商業(yè)面積配套面積40034900230011203用地面積容積率150370.3幼兒園占地商業(yè)占地配套占地13002500幼兒園面積商業(yè)面積配套面積400349001.011.2130%建筑密度計(jì)容面積30%建筑密度計(jì)容面積100048002300151874.003181948.06311203住宅占地40311住宅理論面積140671住宅占地40311住宅理論面積170745建筑類型

套數(shù)占比

面積段

分項(xiàng)套數(shù)

單價(jià)總面積

單位容積率

總占地總貨值建筑類型套數(shù)占比

面積段

分項(xiàng)套數(shù)

單價(jià)

總面積

單位容積率

總占地總貨值小高（15F）小高（15F）疊加（4F）35%35%10%95483.7483.7138.20.55

45951.50.55

60462.514.514.53.463169.14169.85392.225273.3333254.3816791.3三疊（6F）兩疊（4F）40%31%1101354040.80.9444405.423.468199.335552125135313.142268.512216.3

38041.650.91.31865711056聯(lián)排雙拼11%6%160180160180350111.160.660.650.510.110101.31.61.81.82177761090896962.22.22.12.128080.04958.24617.14328.61767.523108.817452.817452.816362聯(lián)排5%5%16018069.169.12.22.25025.55653.614372.819900.8雙拼3F1.61.812438110566%5%4%1%16018035069.155.2813.822.12.125264.84738.32418.519900.817910.729674合院3F合院3F5%90901.8

9950.4獨(dú)棟3F24837獨(dú)棟3F1%35357070合計(jì)100%138217萬35831.7

15.7億合計(jì)100%14萬44167.0

15.3億1.01容積率情況下，根據(jù)提供的戶配，按照常規(guī)產(chǎn)品的單位容1.21容積率情況下，貨值基本一致，建筑成本增加約4萬方（含地下）積率，密度超出設(shè)計(jì)條件要求設(shè)計(jì)策略單位容積率圖示：露臺(tái)52㎡贈(zèng)送地下室？11M11M11M11M88㎡客廳挑空36㎡40㎡露臺(tái)8M8M8M8M10.590.45以最小戶型180聯(lián)排或合院戶型為例，不考慮地下室贈(zèng)送，占地面積88㎡，實(shí)際面積215㎡，單位容積率值為2.04。值越高容積率越大，但贈(zèng)送越少，競爭力降低。設(shè)計(jì)策略單位容積率傳統(tǒng)別墅類產(chǎn)吊六層疊加四層疊加雙拼合院、、、--，，夕＾，,,,、、、、、III、、、、,I，4z占地：

so占地：

80而占地：

85可占地：

85可計(jì)容面積：

400而戶型：

140+130+130單位容積率：

5.0計(jì)容面積：

275

可戶型：

145+130單位容積率：

3.46計(jì)容面積：

1單位容積率：

2.

1計(jì)容面積：

180可單位容積率：

2.

1設(shè)計(jì)策略強(qiáng)排測算沿地塊法線排布比正南北排布效率高全6F疊加全5F疊加全4F疊加套數(shù)：1026套數(shù)：864套數(shù)：940容積率：1容積率：0.85密度：0.26貨值：10.5億容積率：0.92密度：0.23貨值：10.2億密度：0.21貨值：10.5億全6F疊加全4F疊加全5F疊加套數(shù)：1496套數(shù)：1194套數(shù)：920容積率：1.12密度：0.22容積率：1.03密度：0.24容積率：0.9密度：0.26貨值：11.2億貨值：12.6億貨值：11.5億產(chǎn)品4層疊墅5-7層疊墅合院單價(jià)9000全合院全聯(lián)排8000套數(shù)：650套數(shù)：7161800016000130005500容積率：0.85密度：0.4容積率：0.86密度：0.39貨值：15.4億雙拼聯(lián)排貨值：21.1億小高層設(shè)計(jì)策略貨值推導(dǎo)極限強(qiáng)排

平均單容積

單棟占別墅容積率（平均層數(shù)）3.46產(chǎn)品總面積

單價(jià)貨值總占地

密度套數(shù)920套面積135率結(jié)：六疊+合院4疊5疊1242001432801570801170001181400.90.80.81.81.3111780

0.90114624

1.03125664

1.12210600

0.85153582

0.86345003184028985552505370026%24%22%40%39%119414966501204.50產(chǎn)品最出量，貨值最高6疊1055.42合院聯(lián)排15F1802.12716165752.202035112.5

228937.5

0.55

125915.6

1.60118

16008.67

14%14.3建筑類型

套數(shù)占比

面積段分項(xiàng)套數(shù)單價(jià)0.550.551.31.61.81.81.82總面積

單位容積率

總占地總貨值小高（15F）小高（15F）聯(lián)排41%41%0%95792792075251.414.514.52.22.22.12.12.105189.8

41388.276828.6

54458.25理論極限值（容積率1.6）125135160180160180350990150000000小高+合院雙拼0%0000%0合院3F9%174174027820.831298.4013248.0

50077.4414904.0

56337.129%0%00100%1932233385.640170.4

202261建筑類型

套數(shù)占比

面積段分項(xiàng)套數(shù)單價(jià)0.80.91.31.61.81.82總面積

單位容積率

總占地總貨值16287.6

70623.170.02023.2

5786.352三疊（6F）兩疊（4F）聯(lián)排74.8%0%105135165180160180350841088278.9605.423.462.22.22.12.12合理極限值（容積率1.0）02.4%0%2704451.040六疊+合院+聯(lián)排+雙拼雙拼0.00.0000%00合院3F獨(dú)棟3F合計(jì)22.2%0.6%100%250744915.042360.4140005.421388.1

80847.071180.2

4720.840879.1

1619771124設(shè)計(jì)策略方案一總圖建筑類

套數(shù)占

面積單位容積率套數(shù)

單價(jià)

總面積總占地

總貨值型比段三疊（6F）74.8%

105

841

0.8

88278.962.4%

165

27

1.3

4451.045.42

16287.6

70623.17聯(lián)排2.22.122023.2

5786.35221388.1

80847.07合院3F

22.2%

180

250

1.8

44915.04獨(dú)棟3F

0.6%

350合計(jì)

100%722360.41180.24720.81124140005.440879.1

16.2億設(shè)計(jì)策略單位容積率綜合用地：150370.3㎡綜合容積率：1.01建筑密度：30%最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X計(jì)容面積：150370.3㎡住宅占地：39811.09㎡住宅理論面積:140671.003㎡疊加最大占地面積：Y疊加最大占地面積：Y疊加最大占地面積：YX+Y=39811.09㎡X*2.0+Y*5.42=140671.003㎡X=22400.24㎡X+Y=39811.09㎡X*2.4+Y*5.42=140671.003㎡X=25367.15㎡X+Y=39811.09㎡X*2.8+Y*5.42=140671.003㎡X=29240.01㎡以上貨值測算為極限貨值，不考慮日照、間距、土地使用效率，測得Y=17410.85㎡Y=14443.94㎡Y=10571.09㎡別墅最大建筑面積：22400.24*2.0=44800.47㎡占比32.19%別墅最大建筑面積：25367.15*2.4=60881.17㎡占比43.75%別墅最大建筑面積：29240.01*2.8=81872.09㎡占比58.83%別墅單位容積率每增加0.4理論貨值對(duì)應(yīng)增加約1.9億疊加最大建筑面積：17410.85*5.42=94366.83㎡占比67.81%疊加最大建筑面積：14443.94*5.42=78286.13㎡占比56.25%疊加最大建筑面積：10571.09*5.42=57295.29㎡占比41.17%理論最大貨值：理論最大貨值：理論最大貨值：4.48萬㎡*1.8萬元+9.44萬㎡*0.8萬元=15.62億6.09萬㎡*1.8萬元+7.83萬㎡*0.8萬元=17.23億8.19萬㎡*1.8萬元+5.73萬㎡*0.8萬元=19.33億設(shè)計(jì)溢價(jià)點(diǎn)合院占地對(duì)比;，z,4560/、;、z/35/、、

、、/、I'、，、III

lI'6555

:、`/、、，＇，，、、

,，占地最大，

多客廳挑空，

大露臺(tái)贈(zèng)送占地減小，

挑空和露臺(tái)贈(zèng)送減小占地最小，

小露臺(tái)，

無挑空占地：單棟90占地80占地

65單棟面單棟單位容積率2.0單位容積率

2.4單位容積率

2.8、/65,

I

I

I

I

I

I

I/密度拔高度別墅占地最小，

贈(zèng)送內(nèi)庭院、

露臺(tái)及四層閣樓占地面積：計(jì)容面積：2.8單位容積率：設(shè)計(jì)溢價(jià)點(diǎn)合院策略3.5F合院體塊示意3.

5F露臺(tái)贈(zèng)送面積合院策略：L偷密度：在占地65可的基礎(chǔ)上，

虐加兩層挑空面積，

贈(zèng)送面積加大的同時(shí)密度保持不變。3F露臺(tái)贈(zèng)送面積2.

拔忘度：

豎向拔戀，

做到3.

5層，

—四層贈(zèng)送露臺(tái)，

虐加產(chǎn)品溢價(jià)。2F挑空部分偷密度IIlF挑空部分偷密度設(shè)計(jì)策略分析結(jié)論通過拔掉一個(gè)單元，形成合院組團(tuán)內(nèi)部的小組團(tuán)用足間距與密度設(shè)計(jì)溢價(jià)點(diǎn)6F疊

策略墅6+1層8戶6.5F客廳挑空5F客廳挑空6F疊墅策略：6.5F1.

6—66F疊做8戶：常規(guī)6疊產(chǎn)昂

個(gè)單元四面寬

戶，我們突被傳統(tǒng)戶型，

優(yōu)化為四面寬8戶，

并壓縮戶型面積，

單位容積率由5.0提升至5.46。5F2.

忘贈(zèng)送：最大化客廳挑空，

露臺(tái)贈(zèng)送4F3F客廳挑空2F客廳挑空3F2FIF下疊中疊中上疊上疊設(shè)計(jì)策略貨值推導(dǎo)住宅最大占地面積：398111.01容積率住宅最大計(jì)容面積：1391673F別墅計(jì)容面積：X

單位容積率：2.83F別墅占地面積為：X÷2.8我們的目標(biāo)6F疊拼計(jì)容面積：Y

單位容積率：5.426F疊拼占地面積為：Y÷5.423層別墅最大化X+Y=139167

㎡X/2.8+Y/5.42=39811㎡別墅計(jì)容面積

X=81872㎡占比58.83%貨值接近19.33億疊加計(jì)容面積

Y=57295㎡占比41.17%理論極限貨值：8.19萬㎡*1.8萬元+5.73萬㎡*0.8萬元=19.33億規(guī)劃方案設(shè)計(jì)生成，，容積率1.0＇,'，丿氣，、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，，I，，2.

落位幼兒園、

商業(yè)、

售樓處3.

沿北側(cè)及西側(cè)布置疊加L場地條件分析4.

交通景觀軸布置5.

細(xì)化合院組團(tuán)6.

概念方案生成規(guī)劃方案方案總平面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位項(xiàng)目總用地面積總建筑面積容積率數(shù)量備注(計(jì)算規(guī)則等）1.0＜R≤1.6150370.3231327.291.01㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上計(jì)容總建筑面積住宅151874.00140980.0066400.009200.002400.0017820.0045160.004664.004000.002230.00310.00合院雙拼其中

獨(dú)棟4層疊加6層疊加商業(yè)幼兒園社區(qū)配套其中其中

物業(yè)管理用房社區(qū)管理和服務(wù)用房按地上建筑面積的0.2%比例配置20平米/百戶

≥150㎡200.00300.00㎡㎡社區(qū)居家養(yǎng)老涉及公廁20平米/百戶

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0079453.2965725.091978.2011750.0045045415803465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱電配電房來及收集站門衛(wèi)地下非計(jì)容總建筑面積普通車庫面積其中非機(jī)動(dòng)車庫面積人防車庫面積建筑占地面積1.8㎡/輛按照規(guī)劃總建筑面積的5%修建住宅占地面積商業(yè)及配套占地面積其中其中可售面積住宅可售面積145644.00140980.004664商業(yè)可售面積可售比綠地率建筑密度62.96%30（地上可售面積/總建筑面積）%≥30≤3029.96%93633%住宅總戶數(shù)4層疊加6層疊加戶臺(tái)臺(tái)-電梯數(shù)其中4810%地上機(jī)動(dòng)車位占比機(jī)動(dòng)車總停車位地面停車數(shù)量地下停車數(shù)量其中

非人防區(qū)人防區(qū)地面停車不大于總車位10%102230輛輛輛輛輛992682309限高不大于45米數(shù)量

非機(jī)動(dòng)車停車位：機(jī)動(dòng)車停車位：住宅計(jì)算規(guī)則計(jì)算規(guī)則0.5車位/戶6車位/100㎡1車位/戶0.7車位/100㎡1.0車位/100㎡93616468134467配套用房商業(yè)4710車位/100㎡20車位/100教職工，3車位/100學(xué)生20車位/100教職工，3車位/100學(xué)生幼兒園合計(jì)233010221099規(guī)劃方案方案總平面戶型配比表面積段（分類別）產(chǎn)品合院套數(shù)套數(shù)比甲方要求比例差額戶型面積面積比180200160200400130140135110110115合計(jì)360838.46%0.85%648001600045.96%1.13%0.00%6.53%1.70%6.09%6.55%9.22%7.49%7.49%7.83%100%10%29.32%聯(lián)排雙拼獨(dú)棟00.00%10%5%-10.00%-0.09%4664.91%9200240085809240130001056010560110401409800.64%4-6套

根據(jù)需求定制6666969696969367.05%4疊40%30%-25.90%7.05%10.26%10.26%10.26%10.26%100.00%6疊11.03%3.42%規(guī)劃方案鳥瞰圖規(guī)劃方案鳥瞰圖設(shè)計(jì)溢價(jià)點(diǎn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)地塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)

：

—軸三帶兩心規(guī)劃分析業(yè)態(tài)分析6F疊加4F疊加3F合院3F雙拼3F獨(dú)棟（6套）商業(yè)幼兒園及配套規(guī)劃分析組團(tuán)間距分析＿．組團(tuán)生成．一＿＿??

一1肌理提取巨］已B三已三組團(tuán)肌理生成提取簡化規(guī)劃分析豎向設(shè)計(jì)21302134南北高差較大，

臺(tái)地主要集中與北側(cè)與西側(cè)規(guī)劃分析方案二總平面（1.21容積率）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積總建筑面積容積率數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注(計(jì)算規(guī)則等）1.0＜R≤1.6150370.3275510.511.21地上計(jì)容總建筑面積住宅181948.06170895.0064255.008800.007980.002280.0017820.0020200.0049560.004713.064000.002340.00370.00合院雙拼聯(lián)排其中

獨(dú)棟4層疊加6層疊加高層商業(yè)幼兒園其中社區(qū)配套其中

物業(yè)管理用房社區(qū)管理和服務(wù)用房按地上建筑面積的0.2%比例配置20平米/百戶

≥150㎡250.00300.00㎡㎡社區(qū)居家養(yǎng)老涉及公廁20平米/百戶

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0093562.4577531.552250.9013780.0044280408153465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱電配電房來及收集站門衛(wèi)地下非計(jì)容總建筑面積普通車庫面積其中非機(jī)動(dòng)車庫面積人防車庫面積建筑占地面積1.8㎡/輛按照規(guī)劃總建筑面積的5%修建住宅占地面積商業(yè)及配套占地面積其中其中可售面積住宅可售面積175608.06170895.004713.0663.74%30商業(yè)可售面積可售比綠地率建筑密度（地上可售面積/總建筑面積）%≥30≤3029.45%121533%住宅總戶數(shù)4層疊加6層疊加戶臺(tái)臺(tái)臺(tái)-電梯數(shù)其中2122高層地上機(jī)動(dòng)車位占比機(jī)動(dòng)車總停車位地面停車數(shù)量地下停車數(shù)量其中

非人防區(qū)人防區(qū)10%1302地面停車不大于總車位10%輛輛輛輛輛301272909363限高不大于45米數(shù)量

非機(jī)動(dòng)車停車位：機(jī)動(dòng)車停車位：住宅計(jì)算規(guī)則計(jì)算規(guī)則0.5車位/戶6車位/100㎡1車位/戶0.7車位/100㎡1.0車位/100㎡121517608141472配套用房商業(yè)4710車位/100㎡20車位/100教職工，3車位/100學(xué)生20車位/100教職工，3車位/100學(xué)生幼兒園合計(jì)233013021251規(guī)劃分析方案二總平面（1.21容積率）戶型配比表比例差額面積段產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)比甲方要求戶型面積面積比（分類別）185343428.23%0.33%3.62%0.49%5.43%5.43%3.46%3.46%3.46%3.46%3.13%24.69%14.81%100.00%6345580037.13%0.47%5.15%1.33%5.02%5.41%3.22%2.95%2.83%2.83%4.67%17.20%11.80%100%合院10%18.56%-1.38%200雙拼獨(dú)棟20038013014013012011511521098445%880022808580924055005040483048307980294002016017089564-6套

根據(jù)需求定制664疊10%0%0.86%6642426疊13.83%4242聯(lián)排高層3810%70%-6.87%3001801215-30.49%112合計(jì)規(guī)劃分析業(yè)態(tài)分布分析＼03F獨(dú)棟(6套）0

3F雙拼LI

3F合院呵四疊廣0

3F聯(lián)排D15F商層D六疊商業(yè)D

幼兒園及配套規(guī)劃方案方案二鳥瞰圖產(chǎn)品篇

02產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)思考產(chǎn)品分析西寧海東河湟新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)吊設(shè)計(jì)合院

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16。49.5650.04報(bào)批面積(m')

挑空面積(m')

陽臺(tái)面積(m分露臺(tái)面積(m分庭院面積Cm分實(shí)得面積309.7贈(zèng)送比例72.7%9100—9100產(chǎn)吊設(shè)計(jì)雙拼

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78贈(zèng)送比例76%產(chǎn)吊設(shè)計(jì)，1從心，，1

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AREA=135m2下疊—層I挑空面積(m')3房2廳2衛(wèi)I『了石?積(m')贈(zèng)送比例61.

4%報(bào)批面積(m')陽臺(tái)面積(m')13515.

1213.

320產(chǎn)吊設(shè)計(jì)11從心6F疊墅

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AREA=110斤I挑空面積(m·)I陽臺(tái)面積(m·)I3露房臺(tái)2面廳積2衛(wèi)(m·)I庭院面積(m·)I實(shí)得面積133.

281贈(zèng)送比例21.

2%報(bào)批面積(m·)1109.

967.

745.

580產(chǎn)吊設(shè)計(jì)1

戶型分析6F疊墅……e:g，…，gg,,,l,,,,，多,,,＿已只EC8ac文ECI臺(tái)臥宜一—二,.,＇＿J已

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AREA=llOm"3房2廳2衛(wèi)。6.66。院

積(m分贈(zèng)送比例13.0%報(bào)批面積(m分110挑空面積Cm分陽臺(tái)面積(m分7.74露臺(tái)面積Cm分庭面實(shí)得面積121.4產(chǎn)吊設(shè)計(jì)1

戶型分析6F疊墅．1如，,1如1嚴(yán)，，，．．．．篇妞-?『加礎(chǔ)，,』妞＇，＇加＇，＇篇．．．．．篇初,,,,,,．．雪I勹.．．．．．雪Id，

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(m分24.69產(chǎn)品設(shè)計(jì)六層疊加疊加產(chǎn)品通過屋頂退臺(tái)減少建筑間距，增加疊加總套數(shù)。多層建筑間距要求建筑南北向或者偏東向15°—30°（含），45°—60°（含），規(guī)劃新區(qū)建筑建按照建筑高度的1.46倍控制5.6m頂層退臺(tái)，減少間距，增加贈(zèng)送6.2m地下室地下室30.7＞7X3X1.46=30.66m車位車道5.3m5.5m7F6F5F4F3F2F1F7F6F5F4F3F2F1F5.1m5.1m車位車位27.0m5.5m5.3m車道車位27.0＞5X3X1.46=21.90m5.6m6.2mB1B1地下室地下室5.3m5.5m5.1m

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(m分贈(zèng)送比例79.4%日臺(tái)匝桿產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層產(chǎn)品高層戶型98㎡UNIT

AREA=98㎡