天啟開(kāi)啟-寧波國(guó)投高新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提報(bào)

2021/06/15國(guó)投高新區(qū)工程營(yíng)銷籌劃提報(bào)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A1-1#A1-2#世紀(jì)大道通途路甬新河會(huì)展中心A1-1#A1-2#工程地塊及周邊現(xiàn)狀通途路甬新河世紀(jì)大道地塊內(nèi)部河流地塊現(xiàn)狀會(huì)展中心工程思考----工程目標(biāo)是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化是銷售的持續(xù)增長(zhǎng)是品牌知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域一寧波區(qū)位概況—城市區(qū)位寧波為浙江第二大城市，是長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心城市。太湖上海杭州常州無(wú)錫蘇州寧波紹興嘉興湖州南京歷史角色——通商口岸寧波都市圈位于經(jīng)濟(jì)興旺的長(zhǎng)江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，其核心城市寧波是我國(guó)首批沿海對(duì)外開(kāi)放城市.在浙江省經(jīng)濟(jì)最興旺的城市和全國(guó)四個(gè)中央方案單列市〔副省級(jí)〕之一,寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中排名第六位。當(dāng)代角色——長(zhǎng)三角南翼重要城市[概況]跨海大橋北起浙江嘉興海鹽鄭家埭，南至寧波慈溪水路灣，全長(zhǎng)36公里，雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速100公里，是目前世界上已建和在建中最長(zhǎng)的跨海大橋[進(jìn)展]--2003年6月8日在杭州灣南岸奠基--2003年11月14日開(kāi)工建設(shè)--2007年6月26日全線貫穿--2021年5月1日通車寧波到上海的路程縮短120公里寧波從交通末梢躍升區(qū)域節(jié)點(diǎn)，橋港聯(lián)動(dòng)，重構(gòu)長(zhǎng)三角滬杭甬2小時(shí)都市圈形成，同城效應(yīng)顯現(xiàn)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)布局重心再度南移。大橋通車將徹底打通北侖港的北方通道，寧波港口腹地將從原來(lái)的浙東向蘇、皖乃至長(zhǎng)江中下游流域擴(kuò)張杭州灣跨海大橋一寧波區(qū)位概況—城市交通甬臺(tái)溫鐵路、象山港大橋、北侖港與跨海大橋響應(yīng)，加強(qiáng)寧波與外界的聯(lián)系。金塘大橋象山港大橋甬臺(tái)溫鐵路北侖港在建的金塘大橋、象山港大橋、甬臺(tái)溫鐵路以及通車的杭州灣跨海大橋，使得寧波對(duì)外交通形成了“四通八達(dá)〞的交通網(wǎng)絡(luò)，形成了“213〞交通圈，即至上海、杭州、金華、溫州的2小時(shí)交通圈，市域1小時(shí)交通圈，都市區(qū)30分鐘交通圈。一寧波區(qū)位概況—城市交通老三區(qū)慈溪市余姚市奉化市寧?？h象山縣鄞州區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)北侖區(qū)現(xiàn)狀4片區(qū)5縣市，雖同處“大寧波〞之名下，但各自鎮(zhèn)為首，相互間缺乏聯(lián)系，“流動(dòng)性〞缺乏，長(zhǎng)期生產(chǎn)、生活相對(duì)獨(dú)立的簡(jiǎn)單組合型大城市形成“潘鎮(zhèn)割據(jù)〞的格局[潘鎮(zhèn)割據(jù)]交通末梢的現(xiàn)狀抑制了寧波潛能發(fā)揮，城市能級(jí)長(zhǎng)期壓制在杭州等之下，本地蓄積的資本財(cái)富選擇外逸[財(cái)富外逸]目前寧波的片區(qū)和縣市缺乏聯(lián)系，中心城區(qū)對(duì)周邊片區(qū)和縣市輻射影響力不強(qiáng)。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市現(xiàn)狀大寧波藍(lán)圖T軸開(kāi)展帶，實(shí)現(xiàn)都市區(qū)擴(kuò)張杭州灣南岸濱海線與沿海國(guó)道等交通干線構(gòu)成的T字型開(kāi)展帶。依托北部產(chǎn)業(yè)開(kāi)展帶，余姚、慈溪、奉化的局部區(qū)域?qū)⒓{入未來(lái)的都市區(qū)。北部都市區(qū)是寧波城市化開(kāi)展的重點(diǎn)地區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展港口、制造業(yè)、物流及金融、商貿(mào)等第產(chǎn)業(yè)。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市規(guī)劃北聯(lián)東擴(kuò)南統(tǒng)籌中提升老三區(qū)慈溪市余姚市鎮(zhèn)海區(qū)鄞州區(qū)北侖區(qū)奉化市寧?？h象山縣寧波規(guī)劃連發(fā)“四箭〞：東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升，目標(biāo)直指構(gòu)筑寧波都市圈。東擴(kuò):建設(shè)東部新城，是為了跳出三江口，建設(shè)大寧波，拓展新的城市空間，打造東部新城。北聯(lián):重點(diǎn)將余姚、慈溪聯(lián)系起來(lái),打造余慈地區(qū).余慈地區(qū)將建設(shè)成為寧波都市區(qū)北部中心.南統(tǒng)籌:象山港區(qū)域要建設(shè)成為我國(guó)著名的生態(tài)型經(jīng)濟(jì)港灣和現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)基地.中提升:加強(qiáng)中心城區(qū)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射和帶動(dòng)作用促進(jìn)中心城市與周邊區(qū)域融合開(kāi)展。寧波通過(guò)東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升的規(guī)劃，旨在加強(qiáng)各片區(qū)和縣市間的聯(lián)系，擴(kuò)大中心城區(qū)的影響力，此外還將城市的開(kāi)展框架拉大。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市規(guī)劃開(kāi)展空白2000年的寧波2021年的寧波需要經(jīng)歷三個(gè)階段中心化城市化都市化寧波城市開(kāi)展階段論2000年的寧波，沒(méi)有天一廣場(chǎng)，沒(méi)有CBD，只有三江口，老三區(qū)即寧波。2021年的寧波，市四區(qū)構(gòu)建寧波都市核，繞城高速、輕軌交通構(gòu)建六區(qū)大寧波。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市開(kāi)展論寧波中心城區(qū)三江口天一廣場(chǎng)寧波CBD寧波中心化2004年，天一廣場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，寧波結(jié)束沒(méi)有CBD的歷史，寧波核心開(kāi)始跳動(dòng)。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市開(kāi)展論寧波城市化2006年，鄞州區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，寧波出現(xiàn)城市副中心。2007年，伴隨樓市的快速開(kāi)展，寧波城市“八面突圍〞，新城建設(shè)“遍地開(kāi)花〞。隨著新城的快速建設(shè)與開(kāi)展，在城市外圍形成了一個(gè)新城開(kāi)展圈來(lái)包圍老城，寧波步入內(nèi)城與外城對(duì)決的時(shí)代。在城市框架被迅速拉開(kāi)的同時(shí)，新城開(kāi)展圈與老城之間出現(xiàn)了一個(gè)斷裂帶，斷裂帶阻隔了新城與老城之間的融合：老城缺乏生氣，新城缺乏人氣。鄞州中心區(qū)東部新城高新區(qū)新三江口城西輕紡城洪塘日湖東錢湖南部商務(wù)區(qū)老城：三江口新城開(kāi)展圈斷裂帶二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市開(kāi)展論寧波以三江口為核心的城市多元級(jí)開(kāi)展形成。中提升十大工程區(qū)塊一、東部新城中央商務(wù)區(qū)二、灣頭休閑旅游區(qū)三、三江中央商務(wù)區(qū)四、科技文化創(chuàng)業(yè)區(qū)五、長(zhǎng)豐濱江休閑居住區(qū)六、南部商務(wù)區(qū)七、都市旅游文化商貿(mào)區(qū)八、鐵路南站客運(yùn)樞紐區(qū)塊九、鎮(zhèn)海浙東生產(chǎn)性港口物流區(qū)十、寧波保稅區(qū)寧波都市化中提升戰(zhàn)略將使斷裂帶實(shí)現(xiàn)二次革命，將老城和新城融為一體，大寧波概念形成。斷裂帶二次革命后，將成為推動(dòng)寧波開(kāi)展的新動(dòng)力，加上繞城高速及軌道交通的建設(shè)，加速形成市四區(qū)都市核，輻射整個(gè)寧波市六區(qū)，從而使寧波成為國(guó)際性大都市。繞城高速軌道交通市四區(qū)都市核鄞州新城區(qū)外圍鎮(zhèn)海區(qū)北侖區(qū)二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市開(kāi)展論寧波為長(zhǎng)三角“南翼經(jīng)濟(jì)中心〞的地位正在快速加強(qiáng)，跨海大橋?qū)幉ê蜕虾Ｂ?lián)系更加緊密，受其國(guó)際都市的輻射影響力也在日益凸顯。二寧波開(kāi)展規(guī)劃—城市定位城市人口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，人口凈流入也在不斷增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展帶來(lái)新的需求量。三寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展—人口增長(zhǎng)情況〔數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)公報(bào)〕GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展寧波經(jīng)濟(jì)處于快速開(kāi)展期，2004-2021年年均14%的GDP增幅說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)處于高速開(kāi)展階段。三寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展—GDP與人均GDP2021年寧波各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況□寧波第二產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率根本處于平穩(wěn)狀態(tài)，而第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率那么逐年增長(zhǎng)。□民營(yíng)企業(yè)興旺的寧波，工業(yè)占經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，“藏富于民〞、“家庭作坊式產(chǎn)業(yè)〞是寧波的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，培育出了大量的財(cái)富階層，成為高端消費(fèi)主力軍，豪宅市場(chǎng)容量大第二產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展培育了大量的高端客群產(chǎn)業(yè)分類生產(chǎn)總值增長(zhǎng)第一產(chǎn)業(yè)167.44.10%第二產(chǎn)業(yè)2196.710%第三產(chǎn)業(yè)160011%三寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)□寧波社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)快速上升?！?021年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1238億元，比上年增長(zhǎng)19.6%?！矓?shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)公報(bào)〕寧波消費(fèi)能力的快速上升為高端物業(yè)開(kāi)展提供了強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支撐。三寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展—零售總額□2021年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25304元，比2007年增長(zhǎng)13.4%；人均消費(fèi)性支出為16379元，增長(zhǎng)17.7%，恩格爾系數(shù)為40.9%?！?021年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民收入差距由2007年的2.219︰1縮小為2021年的2.210︰1。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。因此參照寧波的恩格爾系數(shù)可知開(kāi)始寧波步入富裕階段，具有很大的消費(fèi)潛力。三寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展—人均收入與支出寧波城市總結(jié)：滬杭甬兩小時(shí)都市圈形成；拉大中心城區(qū)框架，形成以三江口為核心的多元級(jí)開(kāi)展；長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心地位加強(qiáng)，受上海國(guó)際都市的輻射強(qiáng)；城市經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展提供了強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支撐；解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域一江東區(qū)概況—區(qū)域簡(jiǎn)介重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和未來(lái)行政效勞中心，城市資源向東聚集。通途路百丈東路世紀(jì)大道天一廣場(chǎng)老江東區(qū)中山路甬臺(tái)溫高速杭甬高速同三線高速高速公路入口東部新城本案一江東區(qū)概況—開(kāi)展目標(biāo)江東區(qū)十二五規(guī)劃開(kāi)展的總體目標(biāo)是：◆根本形成寧波市的商務(wù)商貿(mào)中心；◆會(huì)展物流中心和行政管理中心，根本建成現(xiàn)代化新中心城區(qū)。二江東區(qū)開(kāi)展—經(jīng)濟(jì)開(kāi)展GDP人口江東區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?jié)摿薮螅詮?6開(kāi)始總量遠(yuǎn)高于江北區(qū)，近年GDP總量逼近海曙區(qū)；人口增長(zhǎng)快，增速均高于海曙區(qū)與江東區(qū)，人口增長(zhǎng)促進(jìn)購(gòu)房需求增加；人均10萬(wàn)元的GDP總量略低于海曙區(qū)的10.7萬(wàn)；06年以后含煙廠在內(nèi)指標(biāo)名稱總值同比增幅生產(chǎn)總值(億元)262.212.40%生產(chǎn)總值（不含煙廠）210.88.60%第一產(chǎn)業(yè)（億元）0.70.40%第二產(chǎn)業(yè)（億元）44.94.60%第三產(chǎn)業(yè)（億元）165.210.90%財(cái)政收入（億元）333.60%固定資產(chǎn)投資（億元）79.916.70%房地產(chǎn)投資（億元）36.313.50%消費(fèi)品零售總額（億元）114.415.70%戶籍人口（萬(wàn)人）26.31.90%人均可支配收入（元）2530413.40%二江東區(qū)開(kāi)展—經(jīng)濟(jì)開(kāi)展江東區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，人均可支配收入快速上升，為房地產(chǎn)開(kāi)展提供了購(gòu)置力。階段1階段2階段3傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)行政商貿(mào)區(qū)新城核心區(qū)二江東區(qū)開(kāi)展—開(kāi)展階段階段特點(diǎn)：傳統(tǒng)商業(yè)為主；以三江沿岸開(kāi)展為特點(diǎn)；此階段的江東區(qū)可以界定為：三江口沿岸的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)階段1階段2階段3傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)行政商貿(mào)區(qū)新城核心區(qū)二江東區(qū)開(kāi)展—開(kāi)展階段階段特點(diǎn)：以市政府規(guī)劃為動(dòng)力;以江東商業(yè)體〔中信泰富、世紀(jì)東方〕為提升以錦繡東城為引爆點(diǎn);東部新城區(qū)將與以三江口為核心的老城區(qū)一起，形成“一城二心〞的總體空間格局.此階段的江東區(qū)可以界定為：行政商貿(mào)區(qū)/高品質(zhì)居住區(qū)錦繡東城階段1階段2階段3傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)行政商貿(mào)區(qū)新城核心區(qū)二江東區(qū)開(kāi)展—開(kāi)展階段階段特點(diǎn)：繞城高速與城市輕軌的建設(shè)將城市開(kāi)展框架拉大，加強(qiáng)區(qū)塊之間的聯(lián)系以東部新城及高新區(qū)一起形成未來(lái)寧波新城都市核此階段的江東區(qū)可以界定為：未來(lái)新城的核心區(qū)域高新區(qū)三江口東部新城繞城高速軌道交通二江東區(qū)開(kāi)展—開(kāi)展規(guī)劃江東區(qū)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)展“二軸、二心、三圈、三帶〞。二軸：即世紀(jì)大道和中山路和百丈路商業(yè)軸；二心：即濱江商務(wù)中心和七里墊商業(yè)商務(wù)中心；三圈：即會(huì)展商務(wù)圈、物流商貿(mào)圈和休閑生活圈；三帶：即濱江大道商務(wù)休閑帶、興寧路綜合效勞帶、寧穿路娛樂(lè)商業(yè)帶。濱江商務(wù)中心七里墊商務(wù)中心百丈路商業(yè)軸世紀(jì)大道商業(yè)軸興寧路綜合效勞帶濱江大道商務(wù)休閑帶休閑生活圈會(huì)展商務(wù)圈物流商貿(mào)圈寧穿路綜合效勞帶東部新城二江東區(qū)開(kāi)展—開(kāi)展規(guī)劃規(guī)劃居住用地以二類居住用地為主。規(guī)劃居住用地896.33公頃，占總建設(shè)用地的38.5%，人均29.1平方米。其中一類居住用地1.26公頃，二類居住用地895.07公頃。

規(guī)劃以道路為界，形成7個(gè)居住街區(qū)，每個(gè)居住街區(qū)人口約3-6萬(wàn)。定義江東區(qū)：鄞州城市副中心=商業(yè)體〔萬(wàn)達(dá)+聯(lián)盛+BEST廣場(chǎng)〕+南部商務(wù)區(qū)+鄞州新城特色：商業(yè)+商務(wù)辦公+居住未來(lái)新城中心=江東商業(yè)體〔中信泰富+世紀(jì)東方〕+東部新城+高新區(qū)特色：商業(yè)+行政+商貿(mào)+居住+高新產(chǎn)業(yè)江東區(qū)是城市多極開(kāi)展的重要一級(jí)是未來(lái)新城中心的核心構(gòu)成局部開(kāi)展模式借鑒解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域2006年共成交20517套，2007年共成交27166套，2021年共成交11996套，成交量完美再現(xiàn)了2006-2007年的瘋漲和2021年暴跌，2021年1-4月市場(chǎng)回暖共成交8630套。2021年1-4月成交量是2021年同期的2.4倍，2007年同期的1.35倍。2021年5月成交量自06年以來(lái)單月最高值，相當(dāng)于2021年同期月成交量的4倍多，成交量回暖十清楚顯。09年上半年住宅成交量急劇上升，短期樓市看好，但中長(zhǎng)期走勢(shì)依然存有較大風(fēng)險(xiǎn)。一整體住宅市場(chǎng)分析—成交情況一整體住宅市場(chǎng)分析—價(jià)格情況三江口板塊科技園區(qū)板塊鄞州中心區(qū)板塊東部新城板塊東錢湖板塊灣頭板塊日湖板塊聯(lián)豐板塊城北板塊鄞州新城板塊集士港板塊鎮(zhèn)海、寧大板塊城中心板塊一整體住宅市場(chǎng)分析—板塊市場(chǎng)分析銷售價(jià)格為當(dāng)前市場(chǎng)板塊價(jià)值板塊板塊描述客戶群體銷售價(jià)格三江口寧波城市中心，景觀資源好交通便利，是城市高層豪宅聚居地追求都市生活便利的城市金字塔頂端階層28000城中心寧波居住歸屬感最強(qiáng)區(qū)域，目前基本無(wú)新房供應(yīng)，僅存少量廠房拆遷用地，基本定位為城市豪宅具備老寧波人心理的城市中產(chǎn)階級(jí)15000日湖盡管行政區(qū)劃屬于江北，但是借助日湖景觀以及靠近三江口的便利交通，屬于城市高檔居住區(qū)之一追求生活質(zhì)量的城市新貴15000灣頭寧波城市下一步改造重點(diǎn)區(qū)域，打造三江文化長(zhǎng)廊的濱水居住區(qū)城市中產(chǎn)階級(jí)及以上階層17000高新區(qū)江東區(qū)居住范圍的外延，住宅拓展空間潛力大江東及海曙工作的企業(yè)高管和部分年輕白領(lǐng)10000東部新城未來(lái)寧波政府所在地，配套完善，是未來(lái)城市熱點(diǎn)區(qū)域政府公務(wù)員及事業(yè)單位工作人員14000鄞州中心區(qū)隨著萬(wàn)達(dá)引擎作用的體現(xiàn)，城市副中心逐漸形成，新建小區(qū)普遍高檔，商品房供應(yīng)量大，是近年來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域城市小康家庭以及鄞州居住生活較富裕人群11000鄞州新城鄞州中心區(qū)的延伸，是對(duì)鄞州中心區(qū)房?jī)r(jià)高企的補(bǔ)充，借助鄞州中心區(qū)炒熱概念09年得到迅速發(fā)展鄞州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住人口的城市化轉(zhuǎn)變8800東錢湖隨著東錢湖開(kāi)發(fā)的完善，東錢湖作為寧波高檔別墅區(qū)的概念已經(jīng)深入人心城市金字塔頂端階層的第二居所20000聯(lián)豐對(duì)海曙區(qū)域的補(bǔ)充，海曙生存空間的外延對(duì)海曙區(qū)有歸屬感的中等偏上階層9500集士港對(duì)海曙聯(lián)豐區(qū)域外延低價(jià)的補(bǔ)充，城市低價(jià)板塊寧波偏低檔次的首次置業(yè)人群，工作重心偏向集士港和海曙7000洪塘未來(lái)江北區(qū)政府所在地，是對(duì)整個(gè)城市中檔低檔次需求的補(bǔ)充寧波偏低檔次的首次置業(yè)人群，工作重心偏向江北和海曙北部8000鎮(zhèn)海寧大鎮(zhèn)海板塊與寧波板塊的對(duì)接鎮(zhèn)海人口遷徙以及寧大教職員工居住需求，少部分城市低檔首次置業(yè)7000一整體住宅市場(chǎng)分析—板塊市場(chǎng)分析板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)代表樓盤三江口景觀資源好、交通配套完善，城市稀缺土地資源有限，容積率高海景花園、柳逸花苑、東外灘花園城中心依靠老三區(qū)完善生活配套，地段好，交通好土地資源有限，容積率高,居住品質(zhì)降低君悅花園、濱江國(guó)際日湖景觀資源好、享受稀缺資源公共交通\生活配套不完善日湖花園、湖景花園灣頭規(guī)劃前景好，景觀一流未來(lái)發(fā)展不確定天水家園高新區(qū)環(huán)境好，交通暢通，住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎配套不完善，生活不便利江南一品、綠城綠園東部新城緊鄰未來(lái)行政中心，未來(lái)配套完善未來(lái)發(fā)展不確定錦繡東城鄞州中心區(qū)城市副中心，生活方便、居住品質(zhì)高價(jià)格偏離價(jià)格盛世天城、風(fēng)格城事鄞州新城價(jià)格略低，小區(qū)質(zhì)量較高，居住品質(zhì)有保障配套不完善，不是傳統(tǒng)居住區(qū)上上城、蔚藍(lán)水岸東錢湖景觀資源一流，寧波高檔別墅區(qū)概念成熟配套不完善，東錢湖定位為旅游區(qū)而非住宅區(qū)比華利、卡納湖谷聯(lián)豐近海曙，共享海曙生活配套偏離城市發(fā)展方向，居住向心力不夠維科.水岸楓情集士港擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，往來(lái)海曙較方便配套不完善，周邊工廠較多，居住品質(zhì)地迪賽緣園、格蘭春晨洪塘未來(lái)江北區(qū)政府所在，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯配套不完善，江北工業(yè)發(fā)達(dá)，目前不適合居住奧林花園、立方寓鎮(zhèn)海寧大價(jià)格偏低，享受大學(xué)城人文優(yōu)勢(shì)鎮(zhèn)海煉化影響生活質(zhì)量，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)水木清華、風(fēng)景九園一整體住宅市場(chǎng)分析—板塊市場(chǎng)分析板塊公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境開(kāi)發(fā)進(jìn)度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢(shì)產(chǎn)品三江口優(yōu)差優(yōu)優(yōu)差成熟完善期差高層豪宅城中心差優(yōu)良良良建設(shè)中期優(yōu)普通住宅日湖良良良良優(yōu)建設(shè)中期優(yōu)中高層豪宅灣頭良良良良優(yōu)建設(shè)中期優(yōu)-高新區(qū)良優(yōu)良差良建設(shè)中期優(yōu)高端精品住宅東部新城差優(yōu)差差良建設(shè)前期優(yōu)中高層豪宅鄞州中心區(qū)良優(yōu)良良良建設(shè)中期優(yōu)中高層豪宅鄞州新城良良差差差建設(shè)中期良普通住宅東錢湖良良差差優(yōu)建設(shè)后期良高檔別墅聯(lián)豐良良良良良建設(shè)中期良普通住宅集士港差良差差差建設(shè)中期差普通住宅洪塘差良良差良建設(shè)中期優(yōu)普通住宅鎮(zhèn)海寧大差良差差良建設(shè)中期差普通住宅一整體住宅市場(chǎng)分析—板塊市場(chǎng)分析二區(qū)域住宅市場(chǎng)—供求情況各雖然整體市場(chǎng)處于淡市，但是由于東部新城規(guī)劃的熱點(diǎn)效應(yīng)，加上價(jià)格的理性回調(diào)，東部各個(gè)樓盤在08年末取的不俗的業(yè)績(jī)，顯示了東部片區(qū)強(qiáng)勁的需求。泛江東片區(qū)08年全年銷售量在寧波四區(qū)僅次鄞州區(qū)，隨著區(qū)域供給量的放大，片區(qū)需求呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。二區(qū)域住宅市場(chǎng)—樓盤分布圖目前東部新城的在售工程只有錦繡東城，具有較大的稀缺性，競(jìng)爭(zhēng)工程主要來(lái)自于高新區(qū)。在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目本案錦繡東城高新區(qū)皇冠花園BOBO城江南一品RAT藍(lán)海奧麗賽鳳凰水岸華翔項(xiàng)目東外灘花園榮安甬港北地塊玫瑰花園光大濱江慶豐1#地塊會(huì)展中心東部新城二區(qū)域住宅市場(chǎng)樓盤名稱區(qū)域產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積總套數(shù)已推套數(shù)簽約套數(shù)余量簽約率備案均價(jià)江南一品二期南區(qū)高新區(qū)高層115-40093993983910089.35%10772皇冠花園高新區(qū)高層95-190174590988985650.95%10057綠城·綠園二期高新區(qū)高層150-1802422422251792.98%15281綠城·綠園一期高新區(qū)高層150-180131131129298.47%11811錦繡東城二區(qū)江東區(qū)高層、小高層90-1803613613214088.92%12956錦繡東城一期西區(qū)江東區(qū)高層、小高層90-180460460458299.57%8930錦繡東城一期東區(qū)江東區(qū)高層、小高層90-1807537537431098.67%9410BOBO城二期AB區(qū)江東區(qū)小高層、高層136-20074974944530459.41%8989BOBO城二期C區(qū)江東區(qū)疊加別墅197-306144144756952.08%14378玫瑰花園江東區(qū)高層90-36039339327611770.23%16638東外灘花園江東區(qū)高層139-32542620211730927.46%17995合計(jì)

634352834517182671.21%

泛江東區(qū)是傳統(tǒng)的大戶型供給區(qū)域，是寧波高品質(zhì)樓盤聚集地，居住氣氛成熟。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品江南一品占地面積332畝總建筑面積38萬(wàn)多平方米地理位置：科技園區(qū)北靠江南路、南臨新暉路、西依楊木碶路開(kāi)發(fā)商：寧波興普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售代理：自銷〔籌劃為雙贏〕物業(yè)管理：浙江綠城，物業(yè)費(fèi)：3.5元/平米景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞〔墨爾本〕柏濤公司容積率：0.72綠化率：35%開(kāi)盤時(shí)間：〔之后陸續(xù)加推〕推量：616套開(kāi)盤價(jià)格：1萬(wàn)/平方米銷售情況：當(dāng)天銷售350余套，至今銷售920余套，備案839套總平圖二期

面積（平）總套數(shù)配比三房（贈(zèng)送30－60平）110－12531834%13710411%161566%四房（贈(zèng)41－75平）155－16515517%五房以上（復(fù)式）180－20015517%200－255697%280以上829%合計(jì)

939100%樓號(hào)：H2面積：160、115、121、推出時(shí)間：價(jià)格：8500、9500〔160〕簽約：78/78〔已售完〕樓號(hào)：H1面積：160、115、121推出時(shí)間：價(jià)格8500、9500〔160〕簽約：71/78〔已售完〕樓號(hào)：H6面積：160、115、121推出時(shí)間：價(jià)格8500、9500〔160〕簽約：80/87〔已售完〕樓號(hào)：H15面積：115、121、推出時(shí)間：西邊套價(jià)格8500去化：160/174〔已售完〕樓號(hào)：H5面積：170、137、294、293、推出時(shí)間：西邊套價(jià)格8550、9550、1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)去化：151/160〔已售完〕樓號(hào)：H9面積：181、184、價(jià)格：10000去化：53/58〔已售完〕樓號(hào)：H10面積：181、184、價(jià)格：10000去化：53/58〔已售完〕樓號(hào)：H11面積：196、198、價(jià)格：13500去化：49/58〔已售完〕多批次陸續(xù)加推第一批推出三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品樓號(hào)：H17面積：40套數(shù)：336樓號(hào)：H16面積：40套數(shù)：336寫字樓樓號(hào)：H12面積：410、611價(jià)格：萬(wàn)去化：16/26樓號(hào)：H3面積：115、121、160、推出時(shí)間：價(jià)格8500、9500〔160〕簽約：76/78〔售完〕樓號(hào)：H7面積：410、611價(jià)格：萬(wàn)套數(shù)：26簽約：4/26樓號(hào)：H8面積：206、210、價(jià)格：萬(wàn)去化：47/583月初內(nèi)部認(rèn)購(gòu)北區(qū)未售房源江南領(lǐng)寓江南疊墅三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品樓號(hào)：H18面積：89、88套數(shù)：162精品風(fēng)情商業(yè)街高層挑空式陽(yáng)臺(tái)引金家河水，形成15個(gè)環(huán)島型區(qū)塊，別墅戶戶臨水.公共綠地38萬(wàn)方規(guī)劃大盤10萬(wàn)體量別墅群，提升工程品質(zhì)高層庭院花園別墅，設(shè)計(jì)理念超前澳大利亞〔墨爾本〕柏濤建筑設(shè)計(jì)江南公路、院士路，交通四通八達(dá)廣告語(yǔ)：首席高層庭院花園別墅執(zhí)掌高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品力推廣調(diào)性大氣，高端，奢華三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品贈(zèng)送的花園面積大；戶型方正利用率高；4.2米大開(kāi)間主臥室；江南一品159.2平米〔贈(zèng)送面積60.3㎡〕贈(zèng)送花園贈(zèng)送花園贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送飄窗4.2米注意贈(zèng)送空間的實(shí)用性，同時(shí)注意居住的舒適度。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品客戶區(qū)域來(lái)源以江東區(qū)為主，看中江南一品的高端品質(zhì)、戶型及贈(zèng)送面積。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—江南一品物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層、小高層、多層、別墅開(kāi)發(fā)商：交通地產(chǎn)占地面積：400畝總建面積：50余萬(wàn)平米容積率：2.0綠化率：45%主力戶型：普通住宅136-200、別墅197-306開(kāi)盤時(shí)間：一期、二期，之后持續(xù)加推推量：普通住宅749套、別墅144套備案均價(jià)：普通住宅8989元/平米、別墅14378元/平米銷售情況：目前為止普通住宅簽約率59.41%、別墅簽約71套，簽約率52.08%。戶型面積套數(shù)配比三房106-14535739.98%四房146-19639243.9%別墅200-28014416.12%%三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城A1B1A2B3B7B6B9C8C6C7C5C4C3C2C1B4B2A5B5B15A8A7A6A4B17B8B11B16A3A11B18A10A16B14B12B13B10A9A14A20A18A17A13A19A12A15A21A23A22C19C18C17C15C16C14C13C11C12C10C9A區(qū)B區(qū)C區(qū)一期二期A、B區(qū)二期C區(qū)三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城樓號(hào)面積推出時(shí)間均價(jià)簽約樓號(hào)面積推出時(shí)間均價(jià)簽約A1158、209、221、120、227未售/0/30C2198、246、256、30909.4.24162006/8A2215、222、156、205、163未售/0/53C3402未售/0/2A3141、230、289、13908.12.2925040/40C4198、246、257、30909.4.24160003/8A4139、141、149、246、289、230未售/26/40C5403、436未售/0/4A5118、205、157、164、21908.12.91070045/53C6198、246、257、30909.4.24162005/8A6213、155、218、162、289、23009.2.171090028/31C7398、436未售/0/4A7139、27108.12.21110014/18C8298、27309.4.24165003/8A8139、27109.2.171130015/18C9402未售/0/2B1254、225、253未售/0/72C10298、27309.2.24168007/12B2253、225、254未售/0/72C11198、24609.2.24160005/8B3188、194、18108.12.91180036/40C12313、198、341、21009.2.24180003/4B4188、194、181未售125009/40C13198、246、257、30909.2.24140004/8B5147、126、143、121、15008.12.210900135/140C14313、198、341、21009.2.24180004/8B15143、146、227、296、212、29209.2.171120090/100C15198、24608.12.9166005/8C1255、306、260、28009.4.24160008/16C16313、280、198、24608.12.9180003/8C17198、246、257、30908.12.9165006/8C18313、198、341、21008.12.9180000/4C19313、280、198、260、24608.12.9165009/16三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城5000豪華布波館室內(nèi)外雙泳池一線甬江40000平波波公園50萬(wàn)方超大規(guī)模成熟社區(qū)引擎香港貝爾高林景觀園林設(shè)計(jì)交通地產(chǎn)，品牌信譽(yù)產(chǎn)品力廣告語(yǔ)：市中心三江流域，一線甬江推廣調(diào)性精致，品味，尊貴三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城疊墅J戶型244平米大面寬，豪華氣派贈(zèng)送地下活動(dòng)室高層J戶型145平米戶型方正，結(jié)構(gòu)較好兩房朝南客廳帶大面積花園主臥帶飄窗大面積花園弧形飄窗廚房帶陽(yáng)臺(tái)主臥室?guī)l(wèi)生間地下車庫(kù)地下活動(dòng)室大面積花園陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)書房三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城客戶區(qū)域來(lái)源以江東去為主，偏重于甬江的江景、工程的品質(zhì)。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—BOBO城物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層開(kāi)發(fā)商：太平洋實(shí)業(yè)占地面積：30萬(wàn)平米總建面積：70萬(wàn)平米容積率：2.37綠化率：42%樓層狀況：11-23層不等,由九幢點(diǎn)式高層和四幢板式高層組成主力戶型：100-190㎡開(kāi)盤時(shí)間：推出第一批500余套，加推第二批400余套推量：909套備案均價(jià)：10057元/平方米銷售情況：目前為止一期全部售完戶型面積套數(shù)配比三房100-14738242%四房160-19052758%三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—皇冠花園3424、五星級(jí)洲際酒店3、高端幼兒園2、小區(qū)會(huì)所11、露天半月形游泳池70萬(wàn)方規(guī)模，寧波最大規(guī)模社區(qū)綠城開(kāi)發(fā)，品牌保障白金五星級(jí)酒店護(hù)航貝爾高林景觀設(shè)計(jì)會(huì)所，幼兒園，泳池配套齊全廣告語(yǔ)：上行的自然神韻，燙金的人生豐華調(diào)性：大氣，豪宅，成功人士標(biāo)簽產(chǎn)品力三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—皇冠花園B1戶型160㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)大面積花園花園4.2米3.9米大開(kāi)間客廳大開(kāi)間主臥主臥帶衛(wèi)生間衛(wèi)生間帶轉(zhuǎn)角窗戶型結(jié)構(gòu)好，方正全明贈(zèng)送面積多，居住舒適度高弧形凸窗轉(zhuǎn)角凸窗三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—皇冠花園客戶區(qū)域來(lái)源以江東去為主，看中開(kāi)發(fā)商的品牌、樓盤的品質(zhì)、交通優(yōu)勢(shì)以及小區(qū)內(nèi)的配套。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—皇冠花園工程總用地面積37680㎡，總建筑面積135922㎡，規(guī)劃建造四幢高層住宅和一幢甲級(jí)寫字樓，其中住宅建筑面積66585㎡，共4幢高層住宅，布局為一幢18層的點(diǎn)式高層住宅、三幢15-23層的板式高層，住宅容積率2.71，綠地率35.2%，建筑密度17.4%。工程住宅戶型范圍110-355平方米，主力戶型為150-180平方米。小區(qū)完全實(shí)行人車分流，車位配比到達(dá)1：2。中心會(huì)所配套設(shè)施完善，設(shè)有室內(nèi)外雙泳池、健身房、書吧、咖啡吧等配套設(shè)施。2021年5月25日，推出一期2#和4#樓，共131套房。2#樓108平米、160平米，均價(jià)11000元/平米，4#樓190平米，均價(jià)13000元/平米。2021年10月12日，推出1#和3#共242套，主力戶型150-180平米。1#均價(jià)13500元/平米，3#均價(jià)16000元/平米。一、二期全部售馨三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—綠城綠園三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—綠城綠園屋頂花園三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—綠城綠園1-11-21-31-41-54-14-24-34-44-52-12-22-33-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-5第一批二批三批4-68700元/㎡小高層、高層無(wú)差價(jià)可能是內(nèi)部原因8800元/㎡8800元/㎡8800元/㎡8700元/㎡8900元/㎡8800元/㎡9100元/㎡9000元/㎡9000元/㎡8900元/㎡9200元/㎡9300元/㎡9300元/㎡三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—錦繡東城6號(hào)地塊3-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-56號(hào)地塊共322套房源，面積范圍90－180平米，主要以110、120的為主，均價(jià)14000元/㎡。6月19日加推6號(hào)地塊，一共322套，戶型面積90-150平米，其中20套拼接成150平米，均價(jià)14000元/㎡，當(dāng)天已經(jīng)去化200余套，約占總數(shù)的2/3。一次性付款優(yōu)惠400元/㎡；首付20%；優(yōu)惠50元/㎡；首付30%，；優(yōu)惠100元/㎡；首付40%，優(yōu)惠150元/㎡，另外，開(kāi)盤期間還可享優(yōu)惠200元/㎡。面積90125150180拼接三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—錦繡東城H1B3E1E1JE2E2B2C3C3B1I2I1I3E3E3H2H3C2C1C2H3H2H351套房源，產(chǎn)品面積在89－93平米，銷售價(jià)格在13000－14000元/平米。112套房源，產(chǎn)品面積118－140平米，價(jià)格在13000－15000元/平米，目前產(chǎn)品剩余125、140平米戶型，以低樓層產(chǎn)品為主。51套房源，產(chǎn)品面積在89－144平米，銷售價(jià)格在13000－15000元/平米。剩余144平米戶型。51套房源，產(chǎn)品面積在118－148平米，銷售價(jià)格在15000元/平米。51套房源，產(chǎn)品面積在118－148平米，銷售價(jià)格在15000元/平米。55套房源，產(chǎn)品面積在90－180平米，銷售價(jià)格在13000－15000元/平米。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—錦繡東城錦繡東城拼接185㎡88平三房二廳一衛(wèi)贈(zèng)送面積：9平飄窗贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)一半92平三房二廳一衛(wèi)贈(zèng)送面積：13平88平三房因不通透，去化慢于92平三房。贈(zèng)送亮點(diǎn)：贈(zèng)送面積直接入戶使用，有效的控制總價(jià)。飄窗贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)一半三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—錦繡東城客戶區(qū)域來(lái)源以江東去為主，偏重于東部新城的升值潛力、工程的品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商的品牌。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—錦繡東城三123休閑會(huì)所商業(yè)區(qū)高層豪宅三五房三廳四衛(wèi)面積：約277平米四房二廳二衛(wèi)面積：約174平米樓下樓上五房三廳三衛(wèi)三花園面積：約263平米三房二廳二衛(wèi)面積：約139平米三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—玫瑰花園ABC世紀(jì)東方廣場(chǎng)位于中山東路和福明路交匯處東側(cè)，工程占地7.78公頃，總建面積28.5萬(wàn)平方米。是一個(gè)以商業(yè)為主，集寫字樓、高檔公寓為一體的綜合性工程。商業(yè)功能規(guī)劃有百貨、購(gòu)物中心、金融、家居、餐飲娛樂(lè)、大型超市、多業(yè)態(tài)中心，目前引入了韓國(guó)知名影城，由來(lái)自澳大利亞國(guó)際知名公司直線經(jīng)營(yíng)管理。世紀(jì)東方廣場(chǎng)是寧波市和江東區(qū)政府重點(diǎn)關(guān)注工程，在寧波市的“中提升〞戰(zhàn)略中占有十分重要的位置。三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—玫瑰花園拼接戶型的合理性存在較大問(wèn)題，只是盲目增加面積，在各個(gè)功能區(qū)間的尺度仍然保持小戶型的尺度，不具備豪宅的氣質(zhì)；比方客廳面寬較窄不夠大氣，廚衛(wèi)空間小，陽(yáng)臺(tái)小，附加值少，走道面積浪費(fèi)大等等。單套小戶型總價(jià)接近150萬(wàn)，抗性較大；物業(yè)類別：住宅建筑類別：5幢高層、6棟獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)商：浙大網(wǎng)新總建面積：11萬(wàn)平米總戶數(shù)：515戶容積率：1.73綠化率：30%主力戶型：普通住宅136-200、別墅197-306開(kāi)盤時(shí)間：2021年6月工程位置：高新區(qū)新暉路與院士路交匯處售樓處地址：東港喜來(lái)登酒店大堂裝修狀況：白坯交付時(shí)間：2021年年底主力戶型：高層面積在88-400㎡，以88㎡和160-169㎡這兩類最多，其次為200及270㎡，別墅面積在500-1000㎡價(jià)格：高層預(yù)計(jì)12000元/㎡，獨(dú)棟別墅預(yù)計(jì)35000-40000元/㎡，總價(jià)2000萬(wàn)-4000萬(wàn)獨(dú)棟別墅區(qū)三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—ART藍(lán)海創(chuàng)意2+1房90平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)139平米3+1房170平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)200平米三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—ART藍(lán)海17-1#17-2#17-1#地塊：土地用途：商業(yè)效勞用地，允許建設(shè)商業(yè)、效勞業(yè)等建筑及其附屬設(shè)施。出讓年限：商業(yè)40年占地面積：13747平方米容積率：2.0總建面積：27494平方米綠地率：30%建筑密度：30%建筑限高：80米土地價(jià)格〔樓面地價(jià)〕：1600元/平方米備注：西鄰楊木楔河藍(lán)線寬度30米，東鄰院士路藍(lán)線寬度68米，南鄰丹桂路紅線寬度24米17-2#地塊：土地用途：住宅出讓年限：住宅70年占地面積：21758平方米容積率：2.5總建面積：54395平方米綠地率：30%建筑密度：40%建筑限高：70米土地價(jià)格〔樓面地價(jià)〕：2940元/平方米總套數(shù)：467套三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—奧麗賽鳳凰水岸〔暫命名〕樓號(hào)110㎡以下110-140㎡140-170㎡170-200㎡200㎡以上合計(jì)1#128---81362#--38-2403#-6129-5954#-26264-565#140----140合計(jì)2688793415467面積套數(shù)配比110㎡以下26857.39%110-140㎡8718.63%140-170㎡9319.91%170-200㎡40.86%200㎡以上153.21%此方案未定案，修改中〔原有7090限制，現(xiàn)可略放松〕三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—奧麗賽鳳凰水岸〔暫命名〕三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—華翔工程III-7-D3III-7-D1III-7-D2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（現(xiàn)重設(shè)指標(biāo)）用地性質(zhì)地塊面積占地面積容積率總建面積商業(yè)面積D212673450692住宅面積D19939439756D3351762.587940住宅合計(jì)

451152.8127696總計(jì)

577883.1178388項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原有指標(biāo)）用地性質(zhì)地塊面積占地面積容積率總建面積商業(yè)面積D19939439756D212673450692商業(yè)合計(jì)

22612490448住宅面積D3351762.587940總計(jì)

577883.1178388此方案未定案，修改中住宅地塊產(chǎn)品類型戶型面積段預(yù)計(jì)面積面積配比預(yù)計(jì)套數(shù)套數(shù)比精致三房三房?jī)蓮d一廚一衛(wèi)（2+1書房）903700030.4%41147%改善型三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)（主臥室?guī)浚?30-1402444620.1%18120%舒適型四房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)（3+1書房）140-1602000016.4%13315%尊貴型（平層）四房三廳一廚兩衛(wèi)（3+1書房+1家庭廳）180-200100008.2%536%尊貴型（復(fù)式）四房三廳一廚兩衛(wèi)（3+1書房+2家庭廳）180-20080006.6%425%奢華型（高層）五房三廳一廚三衛(wèi)（4+1書房+1家庭廳+洗衣房/保母房）300-400100008.2%293%奢華型（大平層）五房三廳一廚三衛(wèi)（4+1書房+1家庭廳+洗衣房/保母房）300-4001225010.1%354%合計(jì)

121696100%884100%三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—華翔工程此方案未定案，修改中三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—榮安甬港北工程1#地塊2#地塊土地用途：居住用地出讓年限：70年占地面積：19345.2平方米容積率：1.8總建面積：34821平方米綠地率：30%建筑密度：34%建筑限高：60米土地價(jià)格〔樓面地價(jià)〕：12590元/平方米三住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案—光大濱江慶豐1號(hào)地塊土地用途：1#商服、2#居住用地出讓年限：商服40年、居住70年占地面積：1#地塊13900㎡、2#地塊26900㎡容積率：1#地塊2.4、2#地塊1.2總建面積：商服33360平米、居住32280平方米綠地率：1#地塊25%、2#地塊30%建筑密度：商服35%、居住30%建筑限高：商服60米、住宅36米土地價(jià)格〔樓面地價(jià)〕：12200元/平方米市場(chǎng)分析總結(jié)：◆本工程所處的東部新城工程少，目前在售的僅有錦繡東城，具有一定的稀缺性，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于高新區(qū)；◆泛江東區(qū)是傳統(tǒng)的大戶型銷售區(qū)域，在售工程中以120-200平米的戶型最為集中，其中不乏有300-400超大戶型，本工程的大戶型產(chǎn)品符合市場(chǎng)規(guī)律，但面臨競(jìng)爭(zhēng)也較為劇烈；◆熱銷工程均有一定產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如江南一品與錦繡東城戶型結(jié)構(gòu)較好、贈(zèng)送面積多、產(chǎn)品附加值高；◆未來(lái)主要在目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪；戶型結(jié)構(gòu)、外立面及贈(zèng)送面積提升產(chǎn)品增加附加值；物管知名度的提升、物業(yè)效勞的多樣化與細(xì)節(jié)化；社區(qū)軟硬件配套、樓宇智能化和會(huì)所功能多樣化等；本工程市場(chǎng)戰(zhàn)位思考：在市場(chǎng)成熟與競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，本工程如何提高工程的競(jìng)爭(zhēng)力:一、確定并抓住工程目標(biāo)客群；二、通過(guò)優(yōu)化戶型和贈(zèng)送面積為產(chǎn)品提高附加值；三、聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理，提高工程知名度；四、提供人性化物業(yè)管理，滿足業(yè)主的各類需求；五、提升社區(qū)軟硬件配套和樓宇智能化；六、會(huì)所功能多樣化，滿足業(yè)主的多樣化需求，如商務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)和集餐等根據(jù)政府規(guī)劃，寧波市的商業(yè)格局將逐漸形成“一主八輔〞的商業(yè)體系。一主即三江口商業(yè)中心；八輔即東部新城、世紀(jì)東方、鄞州、江北、駱駝、江北洪塘、北侖新碶、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心。第三階段多元商業(yè)體系第二階段中心商業(yè)時(shí)代第一階段傳統(tǒng)商業(yè)時(shí)代20世紀(jì)90年代中后期，寧波商業(yè)開(kāi)始啟動(dòng)，此時(shí)的商業(yè)主要以興建寧波三江口區(qū)塊商業(yè)為主要目標(biāo)，代表作是2002年?duì)I業(yè)的天一廣場(chǎng)，此時(shí)寧波的商業(yè)的中心極化效應(yīng)很強(qiáng)。20世紀(jì)80-90年代，寧波商業(yè)整體上較為落后，開(kāi)展相對(duì)緩慢；中心區(qū)商業(yè)根本以傳統(tǒng)百貨類為主，社區(qū)商業(yè)也不興旺。四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—城市商業(yè)簡(jiǎn)述

2002年以前2002年2005年-2008年2010年以后市區(qū)人口200萬(wàn)203萬(wàn)213萬(wàn)220萬(wàn)城市GDP1043億元1500億元2918億元4300億元城市商業(yè)20萬(wàn)㎡傳統(tǒng)商業(yè)天一廣場(chǎng)20萬(wàn)㎡現(xiàn)代商業(yè)崛起各區(qū)域小區(qū)配套商業(yè)完善多個(gè)區(qū)域大型現(xiàn)代購(gòu)物中心成熟城市市區(qū)人口增長(zhǎng)保持在3%左右；城市商業(yè)體量增長(zhǎng)以年40%以上的速度遞增；寧波城市商業(yè)開(kāi)展兩點(diǎn)特征：現(xiàn)代商業(yè)模式取代傳統(tǒng)商業(yè)模式；商業(yè)體量近幾年來(lái)飛速擴(kuò)張。四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—城市商業(yè)簡(jiǎn)述市區(qū)商業(yè)根據(jù)政府規(guī)劃，寧波市市域人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1.0平方米,2021年寧波市域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積控制在650萬(wàn)平方米.中心城人均占有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1.4平方米。2021年中心域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積控制在280萬(wàn)平方米。鄞州商業(yè)中心：25萬(wàn)方；□東部新城區(qū)商業(yè)中心：20萬(wàn)方；□七里墊商業(yè)中心：20萬(wàn)方；北侖新碶商業(yè)中心：15萬(wàn)方；□駱駝商業(yè)中心：10萬(wàn)方；□鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心：8萬(wàn)方；江北洪塘商業(yè)中心：5萬(wàn)方；□

9個(gè)區(qū)域商業(yè)聚集地：每處為3萬(wàn)方。以上數(shù)據(jù)根據(jù)《寧波市中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃綱要（2002——2010）》各區(qū)域商業(yè)中心面積控制從政府規(guī)劃可知未來(lái)寧波商業(yè)布局呈多點(diǎn)、大量、高速增長(zhǎng)3大特點(diǎn)四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—政府規(guī)劃三江口傳統(tǒng)商業(yè)核心不可動(dòng)搖鄞州中心區(qū)商業(yè)新核心已成氣候政府行為主導(dǎo)下的東部新城迅速開(kāi)展一主兩副商業(yè)格局形成區(qū)域商業(yè)遍地開(kāi)花,填補(bǔ)了城市商業(yè)核心區(qū)之間的空白。區(qū)域商業(yè)中心掌握了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán).商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)先與城市開(kāi)展進(jìn)度，商業(yè)配比高于人口對(duì)商業(yè)實(shí)際需要.區(qū)域商業(yè)多點(diǎn)開(kāi)花商業(yè)供給趨近飽和2大格局四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—城市商業(yè)格局寧波城市商業(yè)未來(lái)趨勢(shì)兩點(diǎn)預(yù)判機(jī)遇：第三輪城市商業(yè)擴(kuò)張大背景；挑戰(zhàn)：商業(yè)領(lǐng)跑城市開(kāi)展的局部飽和;；區(qū)域商業(yè)多點(diǎn)開(kāi)花所造成的影響區(qū)域核心商業(yè)遍布，掌握區(qū)域內(nèi)商業(yè)絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)；寧波區(qū)域商業(yè)核心確實(shí)立標(biāo)志著寧波商業(yè)開(kāi)展已經(jīng)進(jìn)入了多點(diǎn)開(kāi)花的迅速擴(kuò)張時(shí)代；隨著寧波城市的擴(kuò)張，城市生活對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代，為商業(yè)地產(chǎn)的遍地開(kāi)花創(chuàng)造了條件；外來(lái)人口涌入仍不明顯，“大寧波〞-“小城市〞的狀況在一定時(shí)間內(nèi)仍然存在，勢(shì)必造成城市開(kāi)展和商業(yè)配套相對(duì)人口的大而空，形成商業(yè)配比人口“地廣人稀〞的不利局面；廣場(chǎng)復(fù)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)何其多；當(dāng)每個(gè)區(qū)都有了自己的商業(yè)核心和節(jié)點(diǎn)后，寧波真的可以容納這么多的商業(yè)體量？四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—機(jī)遇與挑戰(zhàn)本案維多利亞廣場(chǎng)世紀(jì)東方廣場(chǎng)中信泰富廣場(chǎng)雷迪森廣場(chǎng)家樂(lè)福江東歐尚東部新城中央休憩商務(wù)區(qū)金光中心驚駕路美食街輻射交叉區(qū)域區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程分布圖四寧波商業(yè)趨勢(shì)分析—機(jī)遇與挑戰(zhàn)[中信泰富廣場(chǎng)]商業(yè)規(guī)模：工程規(guī)模13.8萬(wàn)，其中商業(yè)約4萬(wàn)方。商業(yè)形態(tài)：大型超市，高檔購(gòu)物中心，高檔寫字樓裙樓商業(yè)。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021—2021工程介紹：廣場(chǎng)規(guī)劃集國(guó)際連鎖大賣場(chǎng)、高檔商務(wù)樓與國(guó)際精品商業(yè)三大局部與一體的多功能商務(wù)廣場(chǎng)。其中國(guó)際連鎖大賣場(chǎng)位于工程最北面，規(guī)劃為4層，建筑面積為27010平方米，建筑高度23.90米。國(guó)際精品商業(yè)位于1號(hào)寫字樓的裙樓局部，規(guī)劃4層，總面積為近20000平方米。工程只對(duì)外招租。對(duì)本工程的影響：中信泰富廣場(chǎng)位置優(yōu)越交通便利，建成后有望成為寧波第二個(gè)天一廣場(chǎng)，前途無(wú)限。該物業(yè)屬于大型綜合性商業(yè)航母，位置、交通、業(yè)態(tài)、定位均優(yōu)于本案，輻射范圍涵蓋整個(gè)江東區(qū)、局部東部新城，同屬性競(jìng)爭(zhēng)本案無(wú)優(yōu)勢(shì)。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析[世紀(jì)東方廣場(chǎng)]商業(yè)規(guī)模：工程規(guī)模28.5萬(wàn)，商業(yè)體量20萬(wàn)商業(yè)形態(tài)：百貨、購(gòu)物中心、金融、家居、餐飲娛樂(lè)、大型超市、寫字樓、高檔公寓開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021—2021工程介紹：位居世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)，城市核心，繁華地段，成熟配套，工程占地7.78公頃，總建面積28.5萬(wàn)平方米。是一個(gè)以商業(yè)為主，集寫字樓、高檔公寓為一體的綜合性工程。商業(yè)功能規(guī)劃有百貨、購(gòu)物中心、金融、家居、餐飲娛樂(lè)、大型超市、多業(yè)態(tài)中心，由來(lái)自澳大利亞國(guó)際知名公司直線經(jīng)營(yíng)管理。世紀(jì)東方是寧波市和江東區(qū)政府重點(diǎn)關(guān)注工程，在寧波市的“中提升〞戰(zhàn)略中占有十分重要的位置。對(duì)本工程的影響：世紀(jì)東方商業(yè)中心與中信泰富廣場(chǎng)遙相照應(yīng)，構(gòu)成一個(gè)區(qū)域大型商業(yè)中心。該物業(yè)屬于大型綜合性商業(yè)航母，位置、交通、業(yè)態(tài)、定位均優(yōu)于本案，輻射范圍涵蓋整個(gè)江東區(qū)、局部東部新城，同屬性競(jìng)爭(zhēng)本案無(wú)優(yōu)勢(shì)。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析[雷迪森廣場(chǎng)]商業(yè)規(guī)模：占地面積72249平方米總建筑面積163588平方米商業(yè)形態(tài)：大型超市，高檔購(gòu)物中心，高檔寫字樓裙樓商業(yè)。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021工程介紹：寧波國(guó)大雷迪森國(guó)際中心位于寧波市區(qū)東部擬建設(shè)的寧波東部新城中心區(qū)，總占地面積約7．22公頃。建筑高度分為，高級(jí)辦公樓95．5米，公寓式辦公樓74，95米，商場(chǎng)15-85米?；貣|側(cè)的河流被利用，在建筑周圍積極引入人工水景，尋求一種自然與文明的和諧。辦公樓裙房屋頂花園。對(duì)本工程的影響：雷迪森廣場(chǎng)更偏重于寫字樓業(yè)態(tài)，商業(yè)屬于附屬地位。該物業(yè)比本案更加接近于東部新城，在會(huì)展路沒(méi)有打通的前提下對(duì)東部新城客戶構(gòu)成了一定的阻隔作用，商業(yè)體量較小預(yù)計(jì)走精品路線，對(duì)本案精品定位方面客群是一個(gè)有力的爭(zhēng)奪者.該物業(yè)商業(yè)體量不大，即使與本案聯(lián)手開(kāi)展也遜色于中信泰富、世紀(jì)東方組合，難以形成商業(yè)集群效應(yīng)。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析[維多利亞廣場(chǎng)]商業(yè)規(guī)模：占地面積:35333平方米建筑面積:100781平方米開(kāi)發(fā)周期:2年開(kāi)工時(shí)間:2021-1-9商業(yè)形態(tài)：華潤(rùn)萬(wàn)家、精品店、餐飲休閑、露天廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2021工程介紹：由HIP酒店、特色餐飲一條街、168米長(zhǎng)的星光大道、仿維也那金色大廳〔露天演藝廣場(chǎng)〕、休閑娛樂(lè)區(qū)〔酒吧、KTV、洗浴中心等〕、精品零售商業(yè)區(qū)構(gòu)成；寧波首家HIP酒店，定位為寧波第一個(gè)不夜城。對(duì)本工程的影響：此工程在啤酒文化的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的根底上，開(kāi)展購(gòu)物、星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)；定位有特色、建筑形勢(shì)較新穎，運(yùn)作成功的話對(duì)江東區(qū)高新科技園區(qū)和東部新城休閑娛樂(lè)商業(yè)消費(fèi)人群影響較大，且與本工程直線距離在3公里以內(nèi)，影響較大。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)本工程的影響：目前江東最有特色的美食街之一；屬于城市生活中已經(jīng)成規(guī)模和被認(rèn)同的美食街，與家樂(lè)福商圈重疊，在美食、超市購(gòu)物上對(duì)本案形成一定的沖擊。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析[金光中心商圈]商業(yè)形態(tài)：街道底商、金光購(gòu)物中心業(yè)態(tài)特征：美食、休閑娛樂(lè)開(kāi)展情況：餐飲美食休閑類聚集，開(kāi)展迅速，目前已形成較集中的餐飲一條街，聚集多種美食兼顧少量的休閑場(chǎng)所，已成為寧波目前較知名的餐飲特色街。之前主要集中在中山東路南、百丈路以北區(qū)域，目前百丈路以南〔大步街〕也逐步形成集中的餐飲和休閑場(chǎng)所。地處寧波核心商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，繁榮商圈和密集的人流，以餐飲為特色的業(yè)態(tài)規(guī)劃，整體經(jīng)營(yíng)狀況和開(kāi)展前景較好。入住率：100%，經(jīng)營(yíng)情況：良好租金情況：元/平米.天對(duì)本工程的影響：該商圈的沿街底商是目前江東經(jīng)營(yíng)狀況最高，人流量最大的、租金最高的。金光商圈已經(jīng)貼近海曙，與本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。五商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)點(diǎn)主要業(yè)態(tài)中信泰富廣場(chǎng)大型超市，高檔購(gòu)物中心世紀(jì)東方廣場(chǎng)百貨、購(gòu)物中心、金融、家居、餐飲娛樂(lè)、大型超市雷迪森廣場(chǎng)大型超市，高檔購(gòu)物中心維多利亞廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家、精品店、餐飲休閑、露天廣場(chǎng)金光中心商圈美食、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物中心驚駕路美食街各類美食、休閑娛樂(lè)周邊商業(yè)云集，本工程商業(yè)該如何突破重圍？走個(gè)性化商業(yè)模式解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域一工程區(qū)位價(jià)值—地塊區(qū)位中央商務(wù)區(qū)高新區(qū)東部新城鄞州中心區(qū)灣頭區(qū)海曙區(qū)本案東錢湖區(qū)域拉大中心城區(qū)框架，以三江口為核心形成多級(jí)開(kāi)展；各級(jí)開(kāi)展中以東部新城和鄞州中心區(qū)所在的東南方向?yàn)殚_(kāi)展主線；本案位于東部新城與高新區(qū)交匯處，即可一尊享東部新城給本工程帶來(lái)的巨大潛力，也可享受高新區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)為其帶來(lái)人氣。距天一廣場(chǎng)直線距離6公里，車程約10分距萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8公里，車程約15分鐘本案所處位置：寧波多級(jí)開(kāi)展中的重要一極寧波未來(lái)新城開(kāi)展的核心區(qū)域6公里8公里本案通途路世紀(jì)大道一工程區(qū)位價(jià)值—地塊交通狀況海晏北路會(huì)展路驚駕路寧穿路杭甬高速中山路百丈路興寧路江南路本案同三線高速高速路入口城市輕軌國(guó)際會(huì)展中心雷迪森廣場(chǎng)YGR錦繡東城總部基地寧波研發(fā)園皇冠花園江南一品ART藍(lán)海綠城綠園維多利亞廣場(chǎng)行政中心(在建)BOBO城中信泰富廣場(chǎng)世紀(jì)東方廣場(chǎng)通途路世紀(jì)大道高新區(qū)管委會(huì)本案商業(yè)---中信泰富廣場(chǎng)世紀(jì)東方廣場(chǎng)維多利亞廣場(chǎng)雷迪森廣場(chǎng)品質(zhì)樓盤---綠城綠園江南一品錦繡東城ART藍(lán)海東部城新(行政)高新區(qū)(高新產(chǎn)業(yè))會(huì)展中心(會(huì)展產(chǎn)業(yè))辦公集群(總部基地)一工程區(qū)位價(jià)值—地塊周邊配套華翔工程A1-1#A1-2#通途路甬新河世紀(jì)大道地塊內(nèi)部河流地塊現(xiàn)狀會(huì)展中心二工程立地概況本案A1戶型三室兩廳兩衛(wèi)127㎡三工程產(chǎn)品分析錦繡東城二期城C2戶型三室兩廳兩衛(wèi)125㎡轉(zhuǎn)角觀景窗轉(zhuǎn)角觀景窗客廳帶陽(yáng)臺(tái)南北不通透入戶口設(shè)計(jì)不合理客廳朝北主臥帶陽(yáng)臺(tái)入戶玄關(guān)通透性受阻知己知彼，百戰(zhàn)不殆本工程15米進(jìn)深，進(jìn)深長(zhǎng)通風(fēng)受限，而錦繡東城戶型方正，進(jìn)深較短；本工程多隔斷，通透性受阻，錦繡東城北面無(wú)窗，南北不通透；本工程入戶玄關(guān)及過(guò)道狹長(zhǎng)，利用率不高，錦繡東城入戶口設(shè)計(jì)不合理；本工程贈(zèng)送面積少，錦繡東城贈(zèng)送面積較多；三工程產(chǎn)品分析RAT藍(lán)海G戶型四室兩廳兩衛(wèi)139㎡私密性不強(qiáng)入戶玄關(guān)利用率不高本案B1戶型三室兩廳兩衛(wèi)135㎡客廳朝北入戶玄關(guān)主臥帶陽(yáng)臺(tái)通透性受阻2+1房朝南知己知彼，百戰(zhàn)不殆本工程15米進(jìn)深，進(jìn)深長(zhǎng)通風(fēng)受限，而ART藍(lán)海長(zhǎng)進(jìn)深，通風(fēng)性不好；本工程多隔斷，通透性受阻，ART藍(lán)海戶型結(jié)構(gòu)較為零亂；本工程入戶玄關(guān)及過(guò)道狹長(zhǎng)，利用率不高，ART藍(lán)海也存在入戶玄關(guān)與過(guò)道本工程贈(zèng)送面積少，錦繡東城贈(zèng)送面積較多；本案B2戶型三室兩廳兩衛(wèi)133㎡三工程產(chǎn)品分析江南一品H5-03偶數(shù)層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)137㎡過(guò)道狹窄客廳帶陽(yáng)臺(tái)大面積露臺(tái)主臥帶飄窗飄窗大面積入戶花園通透性受阻臥室?guī)е餍l(wèi)北陽(yáng)臺(tái)本案B3戶型三室兩廳兩衛(wèi)134㎡三工程產(chǎn)品分析BOBO城高層J戶型145平米戶型方正，結(jié)構(gòu)較好兩房朝南客廳帶大面積花園主臥帶飄窗大面積花園弧形飄窗廚房帶陽(yáng)臺(tái)主臥室?guī)l(wèi)生間中間客廳臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)臥室?guī)е餍l(wèi)本案C1戶型四室兩廳兩衛(wèi)168㎡三工程產(chǎn)品分析皇冠花園B1戶型160㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)大面積花園花園4.2米3.9米大開(kāi)間客廳大開(kāi)間主臥主臥帶衛(wèi)生間衛(wèi)生間帶轉(zhuǎn)角窗戶型結(jié)構(gòu)好，方正全明贈(zèng)送面積多，居住舒適度高弧形凸窗轉(zhuǎn)角凸窗臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)通透性好主臥帶主衛(wèi)三房朝南中間客廳本案C2戶型四室兩廳兩衛(wèi)169㎡三工程產(chǎn)品分析江南一品H5-02偶數(shù)層四室兩廳三衛(wèi)161㎡客廳帶陽(yáng)臺(tái)通透性好主臥帶主衛(wèi)三房朝南大面積露臺(tái)入戶花園飄窗飄窗中間客廳本案C3戶型三室兩廳兩衛(wèi)171㎡三工程產(chǎn)品分析客廳帶陽(yáng)臺(tái)主臥帶主衛(wèi)通透性好走入式衣柜中間客廳大面積露臺(tái)飄窗飄窗北陽(yáng)臺(tái)主臥帶主衛(wèi)本案D1戶型四室兩廳三衛(wèi)202㎡三工程產(chǎn)品分析江南一品H8-1奇數(shù)層四室兩廳四衛(wèi)206㎡主臥帶陽(yáng)臺(tái)三房朝南主臥帶主衛(wèi)臥室?guī)е餍l(wèi)大面積露臺(tái)露臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗本案E1戶型四室兩廳四衛(wèi)247㎡三工程產(chǎn)品分析ART藍(lán)海C戶型四室兩廳三衛(wèi)280㎡客廳帶陽(yáng)臺(tái)主臥帶陽(yáng)臺(tái)走入式衣柜主臥帶主衛(wèi)主臥帶走入式衣柜與主衛(wèi)三工程產(chǎn)品分析本工程的戶型有幾大抗性：陽(yáng)臺(tái)不突出，實(shí)用性受限;A1\B1兩種戶型的入戶玄關(guān)；朝北及中間客廳；A1\B1和B2三種戶型的衛(wèi)生間影響整體通透性；四工程SWOT分析S:優(yōu)勢(shì)分析位于高新區(qū)/江東區(qū)/東部新城交匯處，會(huì)展中心旁，區(qū)位好；緊擁甬新河，景觀資源好；工程是商業(yè)和住宅相結(jié)合的城市綜合體工程；地塊內(nèi)部有河流，易利用做水系景觀；本工程有五星級(jí)酒店配套；本工程是寧波第一個(gè)玻璃幕墻住宅工程，具備商務(wù)時(shí)尚性與陽(yáng)光通透性。強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)充分利用甬新河及地塊內(nèi)部的河流，將其景觀資源利用最大化；工程在推廣時(shí)應(yīng)該將自己定位于東部新城，充分挖掘地段價(jià)值；充分利用五星級(jí)酒店與會(huì)展中心的配套優(yōu)勢(shì)，將附加價(jià)值利用最大化；工程在推廣時(shí)充分利用玻璃幕墻的優(yōu)勢(shì)。W:劣勢(shì)分析通途路為快速通道，車流量大，噪音大；本工程的底商對(duì)住宅形成一定的干撓；克服劣勢(shì)充分利用玻璃幕墻的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行噪音隔離；將底商與住宅進(jìn)行獨(dú)立式管理，盡量減少底商對(duì)住宅的干撓。O:時(shí)機(jī)分析東部新城與江東區(qū)形成行政商貿(mào)區(qū)，區(qū)域升值潛力巨大；東部新城僅有錦繡東城，市場(chǎng)存在一定的空缺性；高新區(qū)近期提升至國(guó)家級(jí)高新區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)展為本工程帶來(lái)一定的人流量及客源量；利用時(shí)機(jī)工程應(yīng)加強(qiáng)與周邊商業(yè)綜合體的聯(lián)系，它們都將成為工程的準(zhǔn)配套；將區(qū)域的升值潛力運(yùn)用到工程的營(yíng)銷推廣上；充分利用高新區(qū)與會(huì)展中心的人流量，使其成為本工程的客源。解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域綠園已購(gòu)客戶分析：□30-50歲的成功人士是本工程的主力客群，此外家境好的年輕人購(gòu)置婚房的比例也不小?！蹩蛻糁饕こ趟诘慕瓥|區(qū)，此外鎮(zhèn)海、北侖以及周邊的象山、奉化占得比例也不小。□對(duì)于綠園這樣總價(jià)的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，私營(yíng)業(yè)主是最有購(gòu)置力的群體，此外貿(mào)易行業(yè)、公務(wù)員也是值得深挖的群體。一同類樓盤客戶錦繡東城一期已購(gòu)客戶分析：□30-40歲的中年客戶仍然是工程最主要的客群，由于總價(jià)相對(duì)綠園較低，20-30歲的婚房置業(yè)客戶比例較大。□客戶主要來(lái)自江東，在70%以上，此外來(lái)自鄞州邱隘、海曙的客戶也不少。一同類樓盤客戶樓盤名稱年齡職業(yè)購(gòu)房需求區(qū)域錦繡東城20－50歲均有，以20－30、30－45這二類為主公務(wù)員、銀行及其它事業(yè)單位工作人員等占主要的比例；另外還有部分私營(yíng)業(yè)主、個(gè)私企業(yè)工作人員新婚置業(yè)、換房置業(yè)、投資置業(yè)江東（為主）、海曙、鄞州東部皇冠花園30－55公務(wù)員、銀行及其它事業(yè)單位、私營(yíng)個(gè)體新婚置業(yè)、換房置業(yè)江東、北侖江南一品35－45私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)人員、金融、保險(xiǎn)。貿(mào)易行業(yè)中高層換房置業(yè)江東區(qū)、科技園區(qū)、部分鎮(zhèn)海、北侖、小港，少量海曙、江北浪琴海25-40銀行等事業(yè)單位、小企業(yè)主、私營(yíng)個(gè)體戶、公司職員新婚置業(yè)、換房置業(yè)、投資置業(yè)江東為主、部分海曙、鄞州、鎮(zhèn)海北侖客戶以及象山奉化等寧波周邊縣市受區(qū)域產(chǎn)品供給影響，區(qū)域的客戶主要由以江東為主的大東部區(qū)域?yàn)橹?。?gòu)房需求首次置業(yè)和高端改善性居住為主二區(qū)域樓盤客戶根據(jù)區(qū)域在售個(gè)案的參照結(jié)合本工程的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本工程的客戶主要由以下三類組成：一、大江東片區(qū)客戶二、北侖、鎮(zhèn)?？蛻羧?、補(bǔ)充客戶三本工程客戶圈定一、大江東片區(qū)客戶區(qū)域特征：包括老江東區(qū)、高新區(qū)、邱隘鎮(zhèn)等鄞州東部地區(qū)年齡特征：30-50歲職業(yè)特征：高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高層管理人員家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主現(xiàn)居住特征：居住在大江東區(qū)普通住宅小區(qū)置業(yè)目的：改善居住，追求更高的居住品質(zhì)需求產(chǎn)品：大三房、四房為主他們是現(xiàn)階段換房置業(yè)需求中堅(jiān)力量和主流客戶三本工程客戶圈定二、鎮(zhèn)海、北侖片區(qū)客戶區(qū)域特征：包括駱駝、莊市、小港等年齡特征：30-45歲職業(yè)特征：大型企業(yè)高層管理者、小型企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主居住特征：自建房或者是當(dāng)?shù)剌^為高檔的社區(qū)、但是相比寧波還有一定的差距置業(yè)目的：入戶寧波或者為將來(lái)子女落戶寧波需求產(chǎn)品：三房為主、四房和兩房為輔他們是現(xiàn)階段東部樓盤的重要以及可以深度挖掘的客戶群體三本工程客戶圈定三、補(bǔ)充客戶主力需求：四房、三房及兩房均有這些客戶特征不明顯，較為混雜，是本工程的補(bǔ)充客戶三本工程客戶圈定客戶總結(jié)本工程客戶主要是以江東為主的大東部片區(qū)的“中堅(jiān)階層〞他們處于：事業(yè)的中堅(jiān)財(cái)富的中堅(jiān)家庭的中堅(jiān)三本工程客戶圈定解讀城市解讀市場(chǎng)解讀工程解讀客戶工程建議一、寧波區(qū)位概況二、寧波開(kāi)展規(guī)劃三、寧波經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一、工程區(qū)位價(jià)值二、工程立地概況三、工程產(chǎn)品分析四、工程SWOT分析一、整體市場(chǎng)分析二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析四、商業(yè)趨勢(shì)分析五、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析一、同類樓盤客戶二、區(qū)域樓盤客戶三、本工程客戶圈定一、工程定位二、產(chǎn)品建議三、立面建議四、商業(yè)定位五、物業(yè)開(kāi)展六、價(jià)格建議一、江東區(qū)概況二、江東區(qū)開(kāi)展解讀區(qū)域工程市場(chǎng)定位五星級(jí)酒店高品質(zhì)社區(qū)玻璃幕墻商務(wù)時(shí)尚客戶特征中堅(jiān)階層工程價(jià)值梳理市場(chǎng)前景區(qū)域升值潛力一本工程定位工程市場(chǎng)定位：寧波首席酒店式國(guó)際社區(qū)酒店式效勞高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)一本工程定位純大戶二產(chǎn)品建議戶型修改方案：將主臥及主衛(wèi)改為客廳，解決了入戶玄關(guān)問(wèn)題，入戶口更加開(kāi)闊；將餐廳往南移，可謂移至入戶口北面，加強(qiáng)戶型的通透性；將原次臥室改為主臥室，書房開(kāi)間縮小至2.4米，主臥開(kāi)間擴(kuò)大至3.6米將原廚房位置改為次臥；將南北陽(yáng)臺(tái)飄出30-50公分優(yōu)點(diǎn)：解決入戶玄關(guān)，加強(qiáng)整體戶型通透性；缺點(diǎn)：客廳開(kāi)間由原來(lái)的4.6米縮小到現(xiàn)在的3.6米，客廳開(kāi)間較小，次臥室開(kāi)間縮小到2.4米；A1戶型修改前客廳主臥書房主衛(wèi)客衛(wèi)餐廳次臥廚房陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)A1戶型修改后二產(chǎn)品建議三立面建議萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓實(shí)景圖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓效果圖本工程全玻璃幕墻=國(guó)際+商務(wù)+時(shí)尚+陽(yáng)光+通透四商業(yè)定位工程區(qū)位工程地塊商圈人口處于東部新城/江東區(qū)/

與高新區(qū)交界處，會(huì)展中心旁高品質(zhì)樓盤聚集擁有較大的消費(fèi)潛力商業(yè)體量17863.2㎡，體量小配五星級(jí)酒店區(qū)域升值潛力大小體量，附加值高江東商圈成熟，區(qū)域內(nèi)商業(yè)形成互動(dòng)商圈消費(fèi)模式多樣，市場(chǎng)體量大形成互動(dòng)，消費(fèi)模式多樣會(huì)展中心旁，人流量大區(qū)域內(nèi)純商業(yè)有一定需求人流量大區(qū)域價(jià)值附加值形成互動(dòng)挖掘需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力。商業(yè)業(yè)態(tài)解構(gòu)圖街區(qū)商業(yè)〔StreetMall〕社區(qū)商業(yè)〔CommunityBusiness〕咖啡館中西式快餐店豪華性休閑泛會(huì)所酒吧精品折扣店品牌專賣店銀行四商業(yè)定位KTV四商業(yè)定位

Urbanunitscomplex都市單元綜合體

五物業(yè)開(kāi)展建議—軟硬件配套硬件：構(gòu)建區(qū)域價(jià)值軟件：構(gòu)建精神價(jià)值每幢樓設(shè)挑高大廳及商務(wù)中心環(huán)保節(jié)能建材豪華性商業(yè)休閑泛會(huì)所門禁刷卡系統(tǒng)樓宇智能化一個(gè)頂級(jí)國(guó)際知名物管五物業(yè)開(kāi)展建議—單元挑空大廳、商務(wù)中心單元挑空大廳商務(wù)中心五物業(yè)開(kāi)展建議—門禁安防系統(tǒng)電梯設(shè)置身份識(shí)別系統(tǒng)，電梯自動(dòng)到達(dá)業(yè)主所在樓層。代替電子監(jiān)控，保證主人的尊貴以及私密性。門禁系統(tǒng)，屏蔽外來(lái)閑雜人等；室內(nèi)(彩屏)可視對(duì)講系統(tǒng)，并全天候連通保安效勞中心室內(nèi)紅外微波感應(yīng)安防系統(tǒng)燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)消防中控室自動(dòng)報(bào)警及噴淋系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)身份識(shí)別系統(tǒng)門禁系統(tǒng)五物業(yè)開(kāi)展建議—會(huì)所充分利用高層的架空層打造休閑泛會(huì)所五物業(yè)開(kāi)展建議—會(huì)所小型商務(wù)休閑健身效勞Spa，桑拿小型聚會(huì)用餐效勞豪華型泛會(huì)所功能設(shè)置頂級(jí)的綜合性會(huì)所滿足健身、休閑娛樂(lè)、集會(huì)等多種需求運(yùn)動(dòng)成為現(xiàn)代人愉悅放松的一種方式，事業(yè)與健康同等重要五物業(yè)開(kāi)展建議—會(huì)所健康的會(huì)所——恒溫游泳池、網(wǎng)球、棋牌等運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生的方法多種多樣，水療、愈加、